小規模マンションオーナーの日記


5月 11, 2017

耐震化志向から建て替え需要!!


大東建託アパート画像

大東建託施行管理のアパート。近年大東建託は建て替えにも取り組んでいる。

これは知人の話ですが、知人は古い木造賃貸住宅に住んでいました。

かなり古い木造住宅でしたが、管理会社は、有名タレントを宣伝で活用している大手の不動産会社E社です。

ある日そのE社から、住むと危険になってきたので、何月何日までに退去してくださいとの通知が来ます。

もちろんかなり古くなっているのは事実なのですが、しっかりと改修工事を行えば、まだまだ使えそうな木造物件です。

しかしE社は大家を説得したのか、この物件を解体することにし、その後、このE社管理の、賃貸住宅が建つことになります。

このように、今ハウスメーカーや建設会社にとって力を入れている分野の1つは古い物件の建て替えのようです。

大東建託も今、30年を超えた物件をターゲットに建て替えを積極的に提案しているとかいわれています。

こういった中、産経新聞2017年4月17日の「老朽マンション建て替え強化 不動産大手、耐震化への意識、規制緩和が追い風」という記事には

不動産大手がマンションの建て替えに力を入れている。老朽物件が増加する中、耐震化への関心が高まっているためだ。都市部では、新築を建てる好立地が不足しており、法改正も追い風に事業強化を進める。

 

引用:老朽マンション建て替え強化 不動産大手、耐震化への意識、規制緩和が追い風

と書かれていました。

つまりは大手不動産会社、耐震化に関心が高まっているなか建て替えに力を入れているとのことです。

そもそも、建てる土地はたくさんあっても、最近は不便な場所に建てても売れないという現実があるので、利便性のあるエリアの老朽物件の建て替えに注目しているというわけです。

花画像

近年は老朽化した建物の建て替え工事も頻繁に行われるようになった。

ところで築30以上老朽マンションは、ある報告では2025年には128万戸、2035年のはさらに2倍以上になるともいわれ、建て替え需要はますます高まるともいわれています。

しかも分譲老朽マンションの建て替え条件の1つの所有者8割以上の合意が自治体承認の再開発事業ならば3分の2に緩和され、そのことも追い風になっています。

しかしそれにしても建て替えも1つの方法かもしれませんが、RC造りの場合は50年あるいは100年もつかもしれないと言っておられる専門家もおられます。

また木造住宅も改修工事を行うならば長く使用することができるといわれています。

しかも木造住宅の改修工事そのものは、費用的にも負担は大きくないというメリットもあります。

それならば改修工事で十分じゃないかと思うのですが・・。

しかし建設会社にしては、建て替えてもらうほうが儲かるので、そのことを積極的に勧めるのかもしれません。

 

 

追記:耐震化のニーズが高まる理由については以下の記事を参考にしてください。

 

近年、風水害被害が猛威を振るうなかで、忘れてはいけないのが地震です。

日本は温泉や火山が多い列島ですが、自然美に恵まれている反面、地震が多い国でもあります。

私もこれまで、大きな揺れを感じた地震を2度体験しました。 1つは阪神大震災で、もうひとつは2018年に生じた大阪北部地震です。

阪神大震災が起きた時、ちょうど関東にしばらく住んだあとに関西に戻ってきたころでしたが、関東では小さな地震を何度か経験していましたが、関西に戻るともう地震のことを心配しなくてよいと思っていた矢先に大きな地震を経験したので驚きましたが、日本では本当に地震から免れているエリアはないといっても過言ではないでしょう。

花画像

日本では建物に耐震性が求められる。

そこで日本の場合は建物に耐震性が求められます。

これはその建物の資産価値にも影響のある重要な事柄です。 そこで日本では法律によって耐震基準というものが設けられています。 この耐震基準についてウィキペディアによると

耐震基準(たいしんきじゅん)とは、建築物や土木構造物を設計する際に、それらの構造物が最低限度の耐震能力を持っていることを保証し、建築を許可する基準である。

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/耐震基準(アクセス日2019/11/13) と書かれています。 上記のように耐震基準をクリアした建築物でなければ、建築が許可されないというのです。

そしてこの耐震基準は年月の経過とともに改正されています。

例えば1981年に建築基準法施行令改正によって耐震基準にも変更が生じましたが、大まかに言ってそれ以前の耐震基準を旧耐震基準、それ以降の耐震基準を新耐震基準と言われています。

そして1981年以前の建物につては、耐震診断を受ける必要があって、新耐震基準の基準を満たさないてんがあるならば、満たすように補強工事を行うことが求められるようになっています。

もしもそのことが実施されていない場合は、資産価値に大きな影響が生じてくることになります。

さらに2000年には、耐震基準に新たな制度が加えられ、耐震性に優れた住宅には税制上の優遇制度も組み込まれるようになりました。 いずれにしても建物オーナーであるならば、自物件の耐震性について正しく把握しておくことは重要です。

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