小規模マンションオーナーの日記


12月 06, 2018

不動産の資産価値減少を抑えるためのポイント!!


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不動産物件を購入しても資産価値は経年とともに減少していくのだが・・。

最近は分譲マンションや戸建て住宅を購入して物件オーナーになる方も少なくありません。

税理的には物件を購入するほうが節税になるのはたしかなようです。

しかし悩ましいのは、購入した物件の資産価値が多くの場合、経年とともに下がっていくことです。

例えば5000万円で購入した分譲マンションの資産価値が20年後には2500万円程度になっているといった感じです。

ですから不動産物件購入をしても、結局は投じた資金は返ってこないならば、賃貸暮らしをしていたほうが良いのではないかと思うかもしれません。

しかしあるポイントを押さえれば、資産価値の減少を抑えることができるようです。

どのようなポイントでしょうか。

その1つは国交省によって検討されている福祉や交通などを含めた都市構造を見直す「立地適正化計画」です。

この計画とは、公共交通と連携したコンパクトな街づくりのことです。

おそらくは主要な駅の周辺が対象になることでしょう。

つまりは主要な駅周辺の不動産価格は下がりにくくなっていくというのです。

もちろんこの現象は国交省の計画が施行される前の今でも生じています。

もちろんどの駅が主要駅になるかは、はっきりしない部分もありますが、国交省の動きを注視することによって見極めていくことができるでしょう。

分譲マンション画像

駅と直結した分譲マンション。

ところで資産価値減少抑える別のポイントは、2017年4月1日に施行された「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」と関連する事柄です。

この法律の意図することは2020年には住宅の省エネルギー性能に対して満たすべき最低限の基準を義務化しようというものです。

そしてその狙いは省エネルギー住宅を推進することにあります。

ということは省エネ性の高い建物には中長期的にも資産価値が評価されるのではないかと考えられています。

ですから耐震性の高い建物と合わせて省エネ住宅の場合は、将来的に資産価値の減少が限定的になる可能性があるのです。

 

このように不動産物件の資産価値減少を抑えるためのポイントについて取り上げましたが、上記の事柄のネックとなる事柄は、上記の条件をクリアする物件の購入価格がそもそも高いというてんがあります。

ですからそうするだけの資金的な余裕があるならば、そうすることができますが、余裕がなければやはりコストパーフォーマンスが非常に優れた物件の購入にするか、不動産物件購入ではなく賃貸暮らしを選択するほうが良いのかもしれません。

 

追記:資源エネルギー庁のウェブサイトには省エネルギー住宅について

我が国の家庭のエネルギー消費において、約30%を占めているのが暖冷房です。省エネ性能の高い住宅とは、この暖冷房のエネルギー消費を抑えることのできる住宅です。・・
そのために重要なのが、冬に熱を逃がさない「断熱」と、夏に熱を侵入させない「日射遮蔽」です。

住宅による省エネ

引用:https://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saving/general/housing/(アクセス日2020/3/7)

と書かれています。

このように省エネルギー住宅のポイントは

・断熱

・日射遮蔽

です。

これらのてんで優れた住宅が省エネルギー住宅にあたります。

 

 

追記:リフォームの中心も省エネ住宅へと移りつつあるようです。

そのてんについては以下の記事をご覧ください。

 

戸建て住宅でも賃貸住宅でもリフォームを行うことがあるかもしれません。

このリフォーム分野での業界トップは積水ハウスですが、SankeiBiz2018年1月17日の「【2018 成長への展望】積水ハウス社長・阿部俊則さん」の記事には当時の積水ハウス社長のリフォームについてのコメントが載せられらていました。

それによると

これから伸びていく分野だ。当社は自社建築の戸建てを、『シャーメゾン』など賃貸、それ以外の物件の3つの窓口を持っており、リフォームでは業界1位だ。一昨年は伸び悩んだが、円安株高で景気が良くなっており、『お金があるからリフォームをやろう』という意識に変わってきている。今後強化したい。ただ、リフォームによるZEH(ゼロエネルギー住宅)化については目標はない。あくまでリフォームでは省エネ住宅を目指すことになる 

 

引用:【2018 成長への展望】積水ハウス社長・阿部俊則さん」

と述べておられ、リフォームでは省エネ住宅を目指すてんを強調しています。

もちろん最近の新しい住宅、戸建住宅でも賃貸住宅でも省エネ住宅は多くなってきているようですが、省エネ化されていない住宅のリフォームにおいては省エネ化へと変化させることは大きな挑戦となることでしょう。

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政府も後押ししている省エネ住宅が増えてきている。

ところで省エネ住宅、言葉ではよく聞きますが、具体的にはどのような住宅のことを指すのでしょうか。

このてんで「省エネ住宅とは?」というサイトには

省エネ住宅とは、一般住宅で毎日の生活に使用される暖冷房や給湯、その他の家電製品などの消費エネルギーを少なくするように設計された住宅を指します。・・省エネ住宅は、生活エネルギーの消費量を少なくする事により、地球温暖化の原因となる二酸化炭素やその他の「温室効果ガス」の発生を抑え、しかも快適さを重視するため、未来型の住宅として注目を集めています。また、省エネ住宅は一般住宅に比べまだまだ建設コストが高めですが、光熱費は低く抑えられ、湿気を好むカビやダニの発生も抑えられるため、住宅自体も長持ちします。
これから家の新築や増築、リフォームなどを計画されている方には、地球環境を守るためにも、自然エネルギーを利用した省エネ住宅をおすすめします。 

 

引用:省エネ住宅とは? (最終閲覧日2018/3/25)

と述べておられ、消費エネルギーを少なくするように設計された住宅ということのようです。

そのためにも太陽光発電のような自然エネルギーを利用できるような住宅のことを指しています。

もちろんそうするためには建設コストがかかりますが、光熱費を抑えることができるてんや、住宅自体が長持ちするメリットもあるようです。

賃貸住宅の場合は、リフォームといっても、よほど入居率が悪くないかぎりは、なかなか思い切ったリフォームに踏み切ることは難しいかもしれませんが、長期的な観点から省エネ対応のリフォームを行うのも検討できるかもしれません。

20/9/11

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