小規模マンションオーナーの日記


6月 08, 2019

即効性のある入居斡旋術はやはりコストパフォーマンスだった!!


花画像

募集家賃の設定は入居斡旋の大きな要素となりうる。

最近、私の所有マンションの入居者募集をしていたお部屋に、入居申込がありました。

まだ退去後の原状回復工事が完了していませんでしたので、入居申込者はお部屋の内覧することなく、入居申込をしたことになります。

ところで昨年も同じような時期に退去があり、入居者募集を行ったのですが、なかなか入居者が決まりませんでした。

昨年は3月下旬ぐらいから入居者募集が始まりましたが、入居者が決まったのは、11月ごろでした。

なぜ昨年はなかなか決まらなかったのか、思い返してみると、入居者募集家賃が安くなかったからです。

当初は66000円で始まり、その後65000円に下がりました。

そしてそれでも決まらないので、62000円まで下がりました。

しかしそれでも決まらないので、59000円まで下がったのですが、ここまで下がった時に、すぐに入居者が決まりました。(さすがにここまで下がるとオーナーの私もショックを受けましたが)

それにしてもここまで下がると、コストパフォーマンスのてんで、良過ぎてしまうのか、すぐに入居者が決まってしまうのです。

ところでこれは昨年のことで、今回のケースに戻しますが、今回の入居者募集部屋は前述と同レベルのお部屋です。

ただ角部屋ということあってか、入居者募集家賃は前述よりも1000円高い60000円でスタートしました。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

それにしても先回の入居者の入居家賃が63000円だったので、それと同じ募集家賃にしてほしかったのですが、60000円スタートです。

3000円も下がってのスタートにまたまたショックを受けましたが、しかし今回も直感的には、コストパフォーマンスでは優れた募集家賃だったので、入居者はすぐにでも決まるのではないかと思っていました。

そしてやはり原状回復工事が完了していない時点で、入居者申込が入りました。

このことから、どうしても空室を埋めたいために行える即効性の手法は募集家賃を

コストパフォーマンス

のあるものにするべきだということが、よくわかりました。

つまりは入居者募集家賃は周辺エリアの家賃相場よりも数千円安くするならば、入居者は決まりやすくなるのです。

もちろん家賃が安くなれば家賃収入も、同じように下がることになります。

オーナーとしては空室は望みませんが、しかし家賃が下がっていくのも辛い事柄です。

 

 

 

追記:他にも入居者が決まる物件とそうでない物件についての特徴については以下の記事も参考になさってください。

 

私の所有物件で空室がでて、入居者募集が始まって4カ月にもなろうとしていますが、いまだに入居者が決まりません。

週末の土曜日や日曜日には、部屋の内見に来る方もちらほらとおられるようですが、結果はNGです。

もちろんこのような傾向は数年前ぐらいから見られるようになっていたのですが、最も入居者が決まらなかった最長の期間は7カ月です。

今回はこの最長記録を更新するかもしれません。

入居率に定評のある大東建託の物件なのですが、決まらない物件は決まらないものです。

ところで私もいい部屋ネットのサイトの、とくに私の物件のあるエリアの募集状況を、しばしば閲覧していますが、入居者募集をしてから直ぐに決まる物件と、入居者募集をしてもなかなか決まらない物件と二極化しているように思われます。

そのことから見えてきた入居者がすぐに決まる物件の特徴とは

新築や築年数が数年の物件です。

当然といえば当然で、人は中古のものよりも新しいものを好みます。

ですから築年数の新しい物件は、入居者募集をしてもすぐに決まるように思われます。

さらに

インターネット無料やペット飼育可物件も入居者がすぐに決まる傾向があります。

大東建託の物件でも、比較的に新しい物件には、これらの物件が多数あり、入居斡旋において有利であるように思います。

マンション画像

大東建託設計施工管理のRC造りのマンション。

一方でなぜ私の所有物件の入居が決まらないのか分析してみますと

家賃+共益費に割高感があるというてんがあるように思います。

といっても近隣物件の相場と同水準なのですが、しかし私の物件は駅近にあるゆえに、駅から徒歩で15分以上の物件で同じような物件よりも5000円程度家賃が高くなっています。

すると、どうも多少立地的には不便でも家賃が安い物件が選ばれているのです。

ということは入居者側には根強い節約志向があるのではないかと推測されます。

まあ若くて元気な独身者ならば、多少不便な場所にあっても、その不便さをさほど気にしない方も少なくないのかもしれませんが。

さらに

部屋の間取りが狭い物件や家賃があまりにも安い物件も選ばれない傾向があるようです。

上記のケースは私の物件には、あてはまらないのですが、同じエリアにある大東建託の物件でそのような物件があり、いずれも8カ月以上も入居者募集を続けています。

20/9/2

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