退居者がでたあとに大東オーナーに支払われた賃料😿
管理戸数１００万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。
１カ月ほど前に退居者が退居され空室となりました。
先回の退居者は、やや高い家賃を支払ってくださったので、今後の事が多少心配になっていました。
というのも大東建託物件の場合、査定家賃というものがあり、査定家賃（大東建託の家賃の査定部署で割り出された家賃）を基準にして大東オーナーに支払われる賃料が決まるわけですが、査定家賃よりも入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準にオーナーに支払われる賃料が決まるからです。
そして先回の退居者は査定家賃よりも数千円高い入居家賃を支払ってくださっていたので、数千円ほど高い賃料を受け取っていたからです。
しかし空室となると、大東オーナーに支払われる賃料は査定家賃が基準となり数千円下がることになります。
例えば査定家賃が４万５０００円でも入居家賃が５万円ならば５×０．９＝４万５０００円
といった計算で大東オーナーに支払われる賃料は４万５０００円となります。（スタンダードプランで管理手数料１０％の場合）
しかし空室となると４.５×０．９＝４万５００円が大東オーナーに支払われる賃料となり
どれだけの減額になるかというと
４万５０００－４万５００＝４５００円
つまりは４５００円、大東オーナーに支払われる賃料が減額されることになるのです。
ところが今回、退居後の募集家賃が先回の査定家賃よりも数千円高い入居家賃と同じ価格の募集家賃で入居募集を開始したのです。
大東オーナーに支払われる賃料はルールに従って厳格に計算されて支払われている。
そこで私も甘い期待を抱き、ひょっとしたら募集家賃を基準にして賃料を支払ってくれるのではないかと考えてしまいました。
そうであるならば支払われる賃料は先回と変わりません。
そこで賃料支払い日が近づいたある日、今月支払われる賃料を確認してみますと、見事に期待は裏切られました。
やっぱり査定家賃を基準にして賃料計算が行われていたのです。
先月よりも数千円、賃料が減額されています。
つまりは入居家賃は賃料の基準になっても募集家賃は基準にはならないのです。
正直、ガッカリですが、そういうルールなので仕方がありません。
もちろん現在の募集家賃でそのまま入居者が決まれば、再び入居家賃が査定家賃を上回ることになり、オーナーに支払われる賃料も数千円上がることになりますが、現在の募集家賃で入居者が速やかに決まるかどうかもわかりません。
いずれにしても今の時代、オーナーの期待通り事が進まない現実を受け入れるしかないようです。
その後ですが、入居者募集をしてもなかなか入居者が決まりませんでした。
すると、しばらくしてから募集家賃が下がり始めました。
募集家賃が下がるということは・・入居家賃も下がるということになります。
ということは先回の入居者の時にオーナーに支払われていた賃料よりも、今回の賃料は募集家賃が下がった分、下がることが確定したようです。
そして数年後に行われる借上賃料改定でも、査定家賃が下がる可能性もあります。
それにしても2018年後半ぐらいから、大東建託パートナーズの家賃査定に割安感を感じるのですが、そう感じるのは私だけでしょうか。
大東建託全体の入居率の下落をなんとしても、食い止めるために、恣意的に割安になっているのでしょうか。
いずれにしても、そのような傾向はオーナーには面白くない傾向です。
割高な家賃でも、ブランド力で入居者が決まるだけのものが大東建託にあればいいんでしょうけど・・。2019/7/9
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