小規模マンションオーナーの日記


4月 02, 2018

入退居のサイクルで賃料が下がる😞


アパート画像

入退居のサイクルで賃料が下がっていくのはオーナーにとって頭の痛いところ。

今朝、大東オーナーのマイページを見ていると、○○号室〇月〇日退居予定日となっていました。

ここしばらく退居者がいなかっただけに、いささかショックでした。

もちろん大東建託の一括借り上げなので、空室になっても、オーナーに支払われる賃料が空室の間0円になるということはありませんが、しかしショックを受けたことにはそれなりの理由があります。

そのショックを受けた理由の1つは

もともと入居のさいに私の物件に強く希望して入居していただいた入居者さんだったので、長年入居し続けていただけるものと期待していました。

長期入居を期待していただけに、退居されてしまうとは、いささかガッカリといったところです。

なぜ退居されるのか理由はわかりませんが、やむをえない事情があったのでしょうか。

いずれにしても退居という事実を受け入れるしかありません。

ところでショックを受けたもう1つの理由があります。

それは大東建託からオーナーに支払われる

賃料が数千円下がる可能性があるからです。

賃料が下がる?

一括借り上げの場合は2年や5年といった周期で賃料改定が行われた時に賃料を下げられるのではと考えるかもしれません。

しかし大東建託の一括借り上げの場合の賃料には一定のルールがあるのです。

花画像

大東オーナーに支払われる賃料のルールにはオーナーにメリットとなるルールがある。

この大東建託のルールについてですが、大東建託のオーナーに支払われる賃料の基準となるのは査定家賃です。

査定家賃を基準にして周期的な賃料改定で、オーナーに支払われる賃料が決められます。

ところが入居者によったら査定家賃よりも高い入居家賃で入居してくださっている場合もあります。

とくに長期間入居してくださっている方は、査定家賃よりも数千円高い入居家賃で入居してくださっている方もおられます。

私の所有物件の退居予定者もまさに、まさに査定家賃よりも数千円高い入居家賃で入居してくださっていたわけですが、このケースの場合はオーナーに支払われる賃料は高い入居家賃を基準にして支払われることになります。

まさにオーナーにとってはありがたい入居者なのですが、その入居者が退居してしまい、次の入居者の家賃が通常の査定家賃レベルになってしまうと、オーナーに支払われる賃料も数千円下がることになります。

仮に3000円下がったとしますと年間で3万6000円の減額になります。

ということで今回の出来事でショックを受けているのです。

もちろん退居後に、次の入居者が査定家賃よりも高い募集家賃ですぐに決まれば、ダメージは軽微かもしれませんが。

どうなりますやら。

 

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