小規模マンションオーナーの日記


11月 23, 2016

一括借り上げ大家は大規模修繕工事では不利😿

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花画像

10年~20年に1度は大規模修繕工事が行われる。

最近、私用であるマンションを訪問する機会がありました。

ファミリータイプの賃貸住宅で、1998年完成のRC造りのマンションです。

戸数も50戸以上はある大型のマンションです。

そのマンションが足場をかけて大規模修繕工事を行っていました。

ところで今は2016年なので、18年が経過して大規模修繕工事を行っていることになります。

通常、このエリアの分譲マンションは13年経過したぐらいで大規模修繕工事を行っているので、時期としては遅い工事といえるかもしれません。

不動産管理会社と大家さんとの協議で、大家さんのほうがなかなか大規模修繕工事の実施に消極的だったのでしょうか。

このてん分譲マンションでしたらマンション管理会社と管理組合の協議で決まりますが、住民にとっても資産価値がかかっているので、あまり延び延びにすることはないようです。

ただ住民側で修繕工事施行業者を選定したりすることができるマンションもあるようで比較的住民側の意向が反映されるような面もあります。

ところで大規模修繕工事となると最も不利になるのが一括借り上げ大家のように思います。

というのも大規模修繕工事については、契約時点で一括借り上げ業者の意向に従わなければならないような規約のようなものがあるからです。

もし合意しなければ不動産管理契約を解除できるようになっているのです。

賃貸マンション画像

建物竣工から10年後には大規模修繕工事を行うケースも少なくない。

ですから、いつ、何を、そして費用について一括借り上げ業者が大家に提示して、大家側はほとんどの場合、その提示を受け入れざるを得ない場合が少なくありません。

ところで上記のマンション、駅に近い立地にありながらも空室が3~4割ぐらいとかなり厳しい状況です。

実のところ私の近隣エリアで、ファミリ―タイプ賃貸住宅で空室の目立つ物件が少なくありません。

しかもそのほとんどが住宅金融公庫融資物件です。

なぜなのでしょうか。

聞いた話ではこうした物件は、入居当初は家賃が低く抑えられていたものの、段階的に家賃が値上げしていくことになっており、よって入居しても家賃の値上げ前に引っ越す方が多いとのこと。

よって長期入居者が少ないために空室が多いということなのでしょうが、本当でしょうか?

やはり入居者は家賃を強く意識していることは間違いありません。

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