小規模マンションオーナーの日記


10月 16, 2018

賃貸住宅経営 規模を拡大させるビジネスモデル!!


花画像

賃貸住宅経営を行うきっかけとなる理由には様々な事柄がある。

賃貸住宅経営を始めるきっかけとなる事柄には、様々な事柄がありますが、主な事柄の1つに相続税対策があります。

たしかに相続税対策のために賃貸住宅経営を始めるならば、相続税対策という面では効果があります。

ところで先日、大東建託の営業の担当者が来られた時に、1つの賃貸住宅経営の考え方として話された事柄ですが、大東建託のビジネスモデルの1つの手法として、大東建託としても常に入居者需要のある土地をリークしており適当な土地が見つかればその土地を大東オーナーさんに紹介してその土地で大東建託によるサブリースでアパート経営を行ってもらうということを提案しているようです。

もちろん土地を取得してアパートを建てるわけですから、初期費用は相当かかります。

ですからその土地というのも、多くの場合、比較的廉価な価格の郊外ということになりますが。

おそらくはコジンマリしたアパートでも初期費用は数千万円から1億円ぐらいかかるかもしれません。

ですからその資金は金融機関から借りなければならないでしょう。

ところでそのような仕方で新たなアパート経営を始めることにはどのようなメリットがあるのかということですが・・。

アパート画像

いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。

そもそもアパート経営の最初の10年は儲かるものです。

とりわけ大東建託の一括借り上げの場合は、当初の10年間、オーナーに支払われる賃料は変わりません。

そこでその儲けて得られた資金の1部を、最初に大東建託の一括借り上げで経営している賃貸住宅の借入金を軽減させるために繰り上げ返済をするというのです。

業界用語で「馬力返済」というそうですが、最初の賃貸住宅経営も10年を超えてオーナーに支払われる賃料も下落しており、多少しんどくなってきている時に、繰り上げ返済をすることによって余裕をもたせるというのです。

もちろん2つ目のアパートも10年を超えたころから、経営が多少しんどくなっていきますが、それならば再び新しいアパートを建てて同じことを繰り返すということのようです。

このように考え方としては理にかなっているように思われます。

規模も拡大することによってスケールメリットを享受できますし。

ただし借入金は大幅に増えますし、悪く言えば10年までの収益物件の収益から、そうでない物件を補填することを繰り返すイタチごっこのような感もあるので、収益が出なくなった物件の出口も考えていかなければならないのかもしれません。

 

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