小規模マンションオーナーの日記


6月 05, 2016

アパートローン事業者にとって怖い金利上昇 いつか起こる?


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マンションオーナーにとって金利上昇は望むところではない。

アパートマンション事業者の多くがアパートローンを借りています。

そして私のように変動金利でアパートローンを借りている方も少なくないようです。

そして変動金利のいいところは、とにかく現時点でのローン金利が低いことです。

しかし将来の金利上昇局面の時に変動金利のままでは大変なことになります。

例えばもし金利が4%上昇すればどうなるでしょうか。

例えば概算ですが1億円30年返済 金利1%前半変動金利とすると毎月の元利含めた返済が、おおよそ35万円になります。

それがもし金利が5%前半と4%上がるとどうなるか。

元利含めた返済がおおよそ55万円に跳ね上がるのです。

考えただけでも怖ろしいシュミレーションですが変動金利でアパートローンを借りているならば、いつでも固定金利型のローンに借り換えができるようにしておく必要があるといえるでしょう。

あるいは金利上昇時前に繰り上げ返済をすることによって金利負担を軽減させることもできます。

ところでバブルが弾けて長いデフレ時代が続いてきました。

アベノミクスによって多少、デフレからの脱却が成功したようにも思われますが、将来インフレ時代が本当に訪れるのでしょうか。

専門家の意見では起こり得るとのことです。

もちろん経済は生き物で専門家の予測が外れることはしばしばあります。

しかしインフレの予兆を示す経済指標に注意を向けるならば迅速にインフレ、そして金利上昇に対応できます。

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金利動向を予測するためには消費者物価指数と地価に注意する。

その指標の1つが消費者物価指数です。

この指標は簡単にいえば今が物価高かそうでないかをダイレクトに示す指標です。

最近も一時期は2%近くまで上がった時もありましたが株価の下落とともに直近はやや低迷しているように思われます。

このことは、今すぐにインフレが生じることはないことを示しているように思われます。

さらにもう1つの重要指標がありますがそれが地価です。

けっこうこの指標は重要です。

地価が上がれば担保価値も上がり借入が促進され物価が上昇するというシナリオです。

実のところバブルのころから地価も半値以下に下がり、それが慢性的なデフレを招いているともいわれています。

そして地価については安倍政権になり、じわりと上昇しはじめており2014年から2015年にかけても3%近く上昇しています。

地価がこのままの勢いで上がり続けるならばいずれインフレが生じ、金利が上昇する可能性があります。

地価の動きは今後、注意が必要です。

以上、ローン金利がどうなるかを予測する一助となる指標について書きましたが、経済は生き物、将来どうなるかは正確にはわかりません。

アパート事業を行っている間は、経済の動きを注視し、迅速に変化に対応していきたいものです。

 

追記:金利上昇リスクの別の要因は国債の暴落です。

日本は国債大国で、万が一その国債が暴落すれば金利は急騰します。

しかしなぜ国債暴落が起きにくいかについては以下の記事もご覧になってください。

 

近年、国債残高が右肩上がりで増加し、いずれは国債が暴落しそれに伴い金利が急騰するという意見が聞かれるようになりました。

ある人気番組の劇場版でしたか、国債暴落のXデーを仮定した映画も見ましたが、そういう映画を見ると本当に将来、国債が暴落するのではないかと考えてしまいます。

特にアパートローンを変動金利で借りていると国債暴落、金利急騰のシナリオは最悪のシナリオの1つです。

では本当に国債は暴落するのでしょうか。

あれから数年たちましたが、現実は国債は暴落していないし、日本円も安定しています。

日本円については、日銀があれほどの緩和政策を行っても急激な円安にはならず、むしろいまだに円高警戒が続いている状態です。

ところで

日本全体の純資産は少なくとも2000兆円はある

とも言われています。

国債が投げ売りされない理由の1つは日本の土地、株、預貯金等のすべての純資産が少なくとも2000兆円はあるといてんにあります。

つまり1000兆円という膨大な借金があっても2000兆円という、しっかりとした担保資産があるのです。

 

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国債の多くを日本銀行が所有している。

単純に自己資本率を計算してみますと、約66%になります。

これでは破綻することはありません。

ソフトバンクや東芝といったメーカーよりもずっと安定しているのです。

さらに国債の保有先ですが日本銀行の30%以上をはじめ、国民年金資金、ゆうちょ銀行など公的色彩の強い機関が多くの国債を保有しています。

これらの公的な機関が投げ売りすることは考えにくいことです。

結論として、国際暴落そして金利急騰は当分は起こり得ないということになります。

しかし将来的には懸念すべきことがあります。

その1つは地価が年々下落しているというのです。

数年前までは1000兆円あったのが現在は850兆円程度まで下がっています。

つまり担保資産が目減りしているのです。

思い切った地価対策を政策的に行う必要があるように感じます。

もう1つの懸念事項は国債には償還期限があり、償還資金は税金で賄われているというてんです。

日銀などの公的機関は償還日が来ても継続して国債を保有することができますが、民間機関の場合、どうしても換金したい場合に支払わなければなりません。

この場合は増税して換金資金を賄うのか、さらに国債を増発するのかという選択に迫られます。

いずれにしても国債暴落は起きないにしても異常な国債残高はいずれ、いずれどこかで帳尻を合わせなくてはならないということなのかもしれません。

 

追記:なぜか一時期は国債暴落のうわさが話題になっていましたが、今なぜかその話題が下火になっています。

日本の国債が、実際のところ暴落しにくいということに、多くの方が気づいてきたからでしょうか。

今でも、日本の国債は安全資産とみなされ、アメリカドルと並んで、市場が不安定な時は日本国債は買われています。

考えてみると、日本国債が万が一、投げ売られても日本銀行が、日本円で日本国債を買い支えることによって、日本国債の暴落を防ぐことができます。

ただし、その時のリスクは、日本円の市場価値が下がって、極度の円安になり、悪質なインフレが発生することです。

その時には、金利上昇を許容することによって、極度の円安やインフレを防がざるをえなくなるかもしれません。

ただ上記でも書きましたように、日本国債を大量に保有しているのは、日本銀行をはじめとする公的な機関ですし、日本の銀行や保険会社も多く保有しています。

それで公的な機関が国債を投げ売りすることは考えられませんし、国債価格が急落する場合には、日本政府が銀行や保険会社に国債を投げ売りしないように働きかけることも考えられます。

海外のヘッジファンドや機関投資家の保有比率に注意をしているならば、さほど心配することがないのかもしれません。

20/9/3

 

 

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