小規模マンションオーナーの日記


8月 14, 2018

不動産投資規模の拡大 こんなところが怖い💦


花画像

不動産投資規模の拡大にはリスクもある。

以前に書いた記事

不動産投資を拡大させるメリットとは?

でも書いたことがありますが、不動産投資規模を拡大させることによってスケールメリットを享受することができるようになります。

ですから始まりは、小さなアパート購入から始まって、徐々に規模を拡大させていき、数億、あるいは十数億の資産を有するようになった方もおられることでしょう。

一方で不動産投資規模を拡大させることに伴って、銀行からの借入金額も膨れ上がっていったことでしょう。

それで毎月の銀行への返済金額も大きくなっているに違いありません。

しかし毎月の家賃収入に対して銀行への返済額が40~50%以下であるならば、さほど怖れることはありません。

例えば10億円の借入金額があって毎月の返済額が300万円であっても、毎月の家賃収入が700万円程度あるならば、問題はありません。

しかし問題は家賃収入を維持できるかです。

毎月の返済額が300万円で、もしも家賃収入が400万円であるならば、賃貸住宅経営のやりくりは、かなり厳しくなっています。

さらには家賃収入が300万円にまで、落ち込むならば、やがては破たんします。

つまりは不動産規模拡大で怖いことの1つは銀行への返済額以上の

十分な家賃収入を維持しなければ破たんしてしまう

リスクがあるということです。

賃貸マンション画像

建築中の賃貸アパート。

そのためには、空室対策を行って高い入居率を維持し続けること、そのために修繕やリノベーション等をきちんと行うといったことが必要になるでしょう。

 

ところで家賃収入は変動するものですが、それと同じように銀行への返済額も変動する場合があります。

というのもローン金利そのもが変動するからです。

そして物件オーナーにとって怖いのは

金利が上昇することです。

おそらくは金利が1%上昇するだけで、金利支払い分が2倍ぐらいになることもあります。

しかも当然のことですが、銀行からの借入金額が大きければ大きいほど、金利支払い分が大きくなります。

そこでそれならば固定金利にすれば良いのではと考えるかもしれませんが、30年以上の固定金利にすると変動金利よりも2%以上金利が高くなりますし、10年の固定金利にしても、10年後には金利が上昇することになります。

ですから金利上昇リスクは免れにくく、借入金額が大きければ大きいほどダメージがあります。

 

このように不動産投資拡大はデメリットなり得る事柄があることについて書いてみました。

不動産投資拡大によるスケールメリットを享受できるのは、面白いことですが、リスクがあることも覚悟する必要もあるでしょう。

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