小規模マンションオーナーの日記


8月 14, 2018

不動産投資規模の拡大 こんなところが怖い💦


花画像

不動産投資規模の拡大にはリスクもある。

以前に書いた記事

不動産投資を拡大させるメリットとは?

でも書いたことがありますが、不動産投資規模を拡大させることによってスケールメリットを享受することができるようになります。

ですから始まりは、小さなアパート購入から始まって、徐々に規模を拡大させていき、数億、あるいは十数億の資産を有するようになった方もおられることでしょう。

一方で不動産投資規模を拡大させることに伴って、銀行からの借入金額も膨れ上がっていったことでしょう。

それで毎月の銀行への返済金額も大きくなっているに違いありません。

しかし毎月の家賃収入に対して銀行への返済額が40~50%以下であるならば、さほど怖れることはありません。

例えば10億円の借入金額があって毎月の返済額が300万円であっても、毎月の家賃収入が700万円程度あるならば、問題はありません。

しかし問題は家賃収入を維持できるかです。

毎月の返済額が300万円で、もしも家賃収入が400万円であるならば、賃貸住宅経営のやりくりは、かなり厳しくなっています。

さらには家賃収入が300万円にまで、落ち込むならば、やがては破たんします。

つまりは不動産規模拡大で怖いことの1つは銀行への返済額以上の

十分な家賃収入を維持しなければ破たんしてしまう

リスクがあるということです。

賃貸マンション画像

建築中の賃貸アパート。

そのためには、空室対策を行って高い入居率を維持し続けること、そのために修繕やリノベーション等をきちんと行うといったことが必要になるでしょう。

 

ところで家賃収入は変動するものですが、それと同じように銀行への返済額も変動する場合があります。

というのもローン金利そのもが変動するからです。

そして物件オーナーにとって怖いのは

金利が上昇することです。

おそらくは金利が1%上昇するだけで、金利支払い分が2倍ぐらいになることもあります。

しかも当然のことですが、銀行からの借入金額が大きければ大きいほど、金利支払い分が大きくなります。

そこでそれならば固定金利にすれば良いのではと考えるかもしれませんが、30年以上の固定金利にすると変動金利よりも2%以上金利が高くなりますし、10年の固定金利にしても、10年後には金利が上昇することになります。

ですから金利上昇リスクは免れにくく、借入金額が大きければ大きいほどダメージがあります。

 

このように不動産投資拡大はデメリットなり得る事柄があることについて書いてみました。

不動産投資拡大によるスケールメリットを享受できるのは、面白いことですが、リスクがあることも覚悟する必要もあるでしょう。

 

 

追記:さらに規模の拡大に躊躇するオーナーさんも少なくないようです。

そのてんについては以下の記事をご覧ください。

 

2018年になり景気は悪くないといわれていますが、一方で住宅需要のほうは、やや下降気味ともいわれています。

住宅産業新聞社2018年1月8日によると

10月における住宅11社の受注金額(速報値)は、4社がプラス、7社がマイナスと分かれた。積水ハウスは4ヵ月連続、大和ハウス工業は2ヵ月連続で減少となった。戸建住宅は商談の長期化、集合住宅(賃貸住宅)については「オーナーの慎重姿勢」(パナホーム)により、受注額がマイナスとなった社が目立った。一方、二ケタ増となった旭化成ホームズは、戸建住宅、集合住宅とも回復した。

と報じました。

この速報値は2017年10月のものですが、それによると2大建設メーカーの積水ハウスと大和ハウス工業の受注金額がいずれも減少となっています。

積水ハウスについては4カ月マイナスということなので、7月ぐらいから受注が下降しているようです。

戸建住宅の不振理由は「商談の長期化」が原因ということですが、戸建住宅も建築費の高騰などで、販売価格が上昇し、購入希望者もなかなか商談で決断を下せないのかもしれません。

そして商談を長引かせて、幾らかでも値引きしてもらおいうという思惑があるのかもしれません。

とりわけ積水ハウスや大和ハウス工業の戸建住宅は品質は良くても、価格が高いですからね。

花画像 賃貸住宅需要がやや減退してきている?

ところで賃貸住宅も受注額の減少傾向が見られていますが、賃貸住宅については「オーナーの慎重姿勢」が要因のようです。

これまでは相続税対策のために土地活用することをキャッチフレーズに好調だった賃貸住宅も陰りが見えてきたようです。

「オーナーの慎重姿勢」ということですが、何が慎重にならせているのか・・。

最近のレオパレス21の家主さんたちによる相次ぐレオパレス21への訴訟が引っかかるのでしょうか。

あるいは週刊ダイヤモンドが2017年6月ごろから連載記事で大東建託の批評記事を掲載しましたが、その記事を読んでアパート建設を控えたいと考えるようになったのでしょうか。

他にもオーナーさんを慎重にならせる様々な要因があるのかもしれません。

いずれにしても相続税対策には効果があったアパート建設もその後の

アパート経営となると厳しい状況にある

オーナーさんたちが少なくないという事実も広く知れ渡ってきたようです。

それにしてもバブルともいわれたアパート建設、ようやく元の状態へと戻りつつあるのでしょうか。

 

追記:ウィキペディアには最近はアパート経営となると、ほとんどがサブリースによるものですが、その問題点を以下のように指摘しています。

賃料は長期間一定ではないにも関わらず、数十年一定の賃料を保証するかのように勧誘されている場合が多々ある[1]。
サブリース会社が借地借家法による保護を受ける。
借地借家法の強行法規性により賃料減額請求を排除する契約は無効である。すなわち法的には「家賃35年保証」や「契約10年更新」などの契約をサブリース会社は基本的に守る必要はなくいつでも減額請求を行う事ができる。
訴訟になっているケースでは「家賃35年保証、契約10年更新」であったが建築から数年で家賃減額された事例が存在する。
オーナーが賃料減額に応じない場合にサブリース会社から契約解除を迫られる事がある。
借地借家法により家主からサブリース契約を解除することは困難であるが、サブリース会社から契約を解除することは比較的たやすい。

サブリース

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/サブリース(アクセス日2020/1/3)

と書かれています。

もちろん他にも問題点がありますが、このような問題点やリスクがあることが広く知られるようになったことも、地主さんがアパート建設に慎重になっている要因といえるかもしれません。(20/12/23)

スポンサーリンク


コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA