小規模マンションオーナーの日記


10月 10, 2016

不動産投資のリスク 最大は空室

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空室の多いマンション。こうした状態が続くと赤字経営を強いられる。

最近は不動産投資ブームに沸いています。

低金利のために、お金が借りやすいとの、投資先が少ないなか不動産への投資が選ばれやすいという事情があるようです。

しかし不動産「投資」というからには投資が成功し、将来にわたって安定的に資本を増やことができることもあれば、逆に投資が「失敗」に終わることもあります。

例えば最近は一括借り上げ契約したものの、リスクを十分に認識していなかったため、トラブルが急増しているとも言われています。

なにせ一括借り上げ契約をする多くの方が、不動産については無知の素人で不動産のリスクも知らないで、営業マンのすすめるがままに契約してしまうわけですから、後でリスクが生じた時に困ってしまうのも仕方がありません。

それで一括借り上げで不動産投資するにしてもワンルームマンション投資するにしても、どんなリスクがあるかを十分に認識したうえで投資することは重要です。

このてん株式に投資するよりも、多くの場合、不動産投資のほうが、比較的安定しているかもしれませんが、しかしそれでも大損してしまう方もおられますし、金融機関への返済ができなくなり破綻してしまう方もおられるので慎重な判断が求められます。

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不動産投資にも種々のリスクがある。

それでは不動産投資には、どんなリスクがあるのでしょうか。

このてんで最大のリスクは

空室といわれています。

空室が生じるならば、家賃収入が減少します。

また空室が多いアパートマンションは人気がない物件とみなされ売却するにも売れず、どうしても売らなければならない時は、相当額値下げをしなければばらないでしょう。

一方で一括借り上げ契約であるならば、空室が少々生じても安心だと考える方も少なくありません。

たしかに一括借り上げ契約ならば空室リスクをある程度軽減させることができます。

なにせ空室は生じても家賃収入が減ることはないのですから。

しかし一括借り上げにすると管理手数料が5~10%程度高くなります。

仮に満室を想定して、あるアパートの家賃収入が月額100万円あったとする場合、通常の5%管理手数料として引かれるならば大家に入るお金は95万円になります。

一方で一括借り上げならば、10%を管理手数料として引かれるならば大家に入るお金は90万円になります。

つまり満室状態であるならば、一括借り上げでの経営のほうが家賃収入が少なくなるのは歴然なのです。

もちろん考え方として高い管理手数料を空室リスクを軽減するための保険とみなすこともできるかもしれませんが。

しかし空室が多い状態が続くならば、サブリース会社から支払われる賃料もやがては減額されるようになりますので、一括借り上げ契約そのものが完全に空室リスクをヘッジする手段とはならないのです。

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