小規模マンションオーナーの日記


5月 04, 2019

ローン金利にこだわるのもオーナーの重要業務!!


花画像

金利も賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼす。

シノケングループの物件オーナーさんのほとんどは、破産することなく、アパートオーナーをやっていけると言われています。

その要因の1つは銀行からの借り入れ金利が低く抑えられているということがあるようです。

シノケングループの場合は、提携している銀行から、しかも変動金利での融資による賃貸住宅経営になるゆえにオーナーさんの毎月の銀行への返済額が軽減され結果として、オーナーさんはあまりお金に困るということはないようです。

その一方で、かつては不動産融資で、急成長したスルガ銀行は、融資の審査はかなり甘かったようですが、その反面、金利は4%以上とかなりの高金利で貸していたようです。

こんなにも高いと、毎月の返済額だけでも大変だったでしょう。

ですから最初はスルガ銀行で借り入れて、返済実績を積み上げてから、金利の低い他行に借り換えするというのが、スタンダードな方法になっているようです。

実際にアパートローンでも、金利の低い金融機関ならば金利が1%前半(変動金利)というのも珍しいことではありません。

さらには都銀となると金利交渉を行うことによって、変動金利で0%台で借り入れることも、可能です。

例えばどれぐらい差がでるかについて具体例をあげてみますと

8000万円を30年を借り入れるとします。

りそな銀行画像

りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。

30年間の金利変動がないと仮定した場合ですが

4%で借り入れた場合は、毎月の利息分を含めた返済額は約38万円で、利息としての支払い分の総額は約5700万円になります。

その一方で1%で借り入れた場合は、毎月の利息分を含めた返済総額は約28万円で、利息としての支払い分の総額は約1260万円です。

このように金利が3%違うだけで、毎月の返済額が約10万円も異なり、しかも利息として支払う金額の総額は、約4500万円も異なってくるのです。

同じ8000万円クラスのアパートで金利が3%違うだけで、4500万円程度の差がでるというのは考えさせられます。

4500万円もあると、大規模修繕工事を30年間で3回行っても、なお、お金が余るかもしれません。

このように考えてみると、機会があるならば、金利を低く抑えるために、金利交渉を行うか、借り換えを行うのもアパートオーナーの重要業務と言えるかもしれません。

 

追記:金利上昇についてアットホームの「ローンの金利上昇への備え」という記事には

仮に金利が上昇した場合、その背景が、中長期的に見た場合、景気回復に伴うようなものであれば、賃料や不動産価格の上昇も見込めますので、結果的に金利上昇による収益の悪化を軽減できることもあります。また、不動産投資において、借入金の利子は、不動産所得の計算をする際に必要経費に含めることができます。その結果、一定の税務効果が得られますので、住宅ローンと比べると金利上昇の影響は小さいともいえます。

引用:https://toushi-athome.jp/column/AorB/vol03/(アクセス日2020/7/5)

と書かれています。

基本的には景気が良い場合は、金利上昇する傾向があります。

一方で景気が悪ければ、金利は上がりません。

日本の場合、日本銀行が日本円と国債を制御しているので、デフォルトやハイパーインフレは他国よりも生じにくいと思われます。

なのでよほど経済混乱が生じない限りは、景気動向を注視して金利の動向を予測することができます。

 

 

追記:借り換えによっても金利を下げることができます。特に銀行は優良顧客を他行から獲得したいと狙っています。そのてんについては以下の記事をご覧ください。

 

以前のブログでアパートローンを借りている銀行を換えること、つまりは借り換えのメリット、デメリットについての記事を書いたことがあります。

たしかに借り換えには、手間と時間そして費用もかかりますが、金利が低くなるならば、長い目で見るならば、メリットがあることについて書きました。

ところで住宅ローンなどの銀行の金利をホームページなどで見てみると借り換えの場合は、かなり金利を低く抑えていることに気づくことがあります。

なぜだろうと思われたことはないでしょうか。

そんなにも金利を低く抑えてまでも顧客を獲得したいのはなぜでしょうか。

銀行にとっての主要な業務はとにかく融資をし、融資先から利息支払い分によって収益を得ることです。

そのためには融資先の開拓と、融資が焦げ付くことなく、きちんと元金の返済分と利息分を支払ってくれる優良顧客を獲得しなければなりません。

この優良顧客、つまりはきちんと返済実績を積んできた債務者のことですが、銀行にとっては他行の顧客であっても獲得したいというのが本音です。

昔の話ですが、大阪資本の住友銀行が関東において猛烈な営業攻勢をかけて、当時の富士銀行の顧客が住友銀行へと流れてしまい、ダメージを受けた富士銀行が報復として大阪に猛烈な営業攻勢をかけた、いわゆるFS戦争という事がありましたが、銀行にしてみれば優良顧客の取り合いは、当たり前のように昔から行われているのです。

銀行画像

三菱UFJ銀行。最大手の銀行。

ということで借り換えによって優良顧客を得ることは、銀行にとっては重要な事柄なのです。

裏を返していえば、最初はアパートローンを断った銀行が、数年後の借り換えになると、すんなりと貸してくれることも珍しくないのです。

ですからアパート経営を始めたころ、アパートローンを借りるのに苦労したとしても、数年以上、きちんと返済実績を積んでいくならば、銀行にとって優良顧客になり、場合によっては、最初は全く相手にもしてくれなかった都銀からアパートローンを借りることができるかもしれません。

アパート大家としては、とにかく最初はアパートローンを苦労して借りることになるかもしれませんが、きちんと返済実績を積んでいくならば、どこの銀行からも優良顧客とみなされるようになり、金利面でかなり有利な銀行に借り換えをすることができるのです。20/10/10

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