小規模マンションオーナーの日記


3月 26, 2018

フロー収益とストック収益 大東建託はどちら?

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アパート画像

完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。

2018年になりましたが全国的にアパート需要は鈍化傾向にあるようです。

こうしたなか賃貸住宅メーカーは、これまでのアパート建築から得られるフロー収益一辺倒からの調整が求められているようです。

この業界でのガリバー大東建託も地主に建物賃貸事業の提案型のビジネスモデルに幾らかの見直しが求められるかもしれません。

ところでITmedia ビジネスオンライン 2018年2月20日の「大東建託が「ブラック企業」と呼ばれそうな、これだけの理由 」という記事には

大東建託はマーケットが拡大していくという大前提のもとで成長戦略を描いているが、もしその大前提が間違っていたら悲劇以外の何物でもない。無謀な作戦が立案されれば、そのしわ寄せはすべて現場にもたらされる。つまり、最前線で戦う者たちがどんなに命を投げ出しても勝つことができない「消耗戦」に突入するのだ。
 18年3月期の決算資料をみると、大東建託の「強み」の根源である営業担当者の数は17年12月末現在で3273人。これは2年前の3350人から77人減少しており、1人当たりの受注高も1636万円から1520万円と下がってきている。このような現場の疲弊ぶりは、大前提を見誤った成長戦略の「きしみ」である可能性はないか。

 

引用:http://www.itmedia.co.jp/business/articles/1802/20/news040_4.html(閲覧日2018年3月26日)

と書かれています。

つまりは営業マンが飛び込み営業に打ち込み新規のアパート建築契約をどんどん決めていくことによるビジネスモデルがもはや通用しなくなっているのではないか、あたかも太平洋戦争末期の旧日本軍のようではないかというのです。

花画像

収益源も幾つもあれば、安定経営につながる。

ところで上記のような見方、一理あるかのようにも思えますが、しかしちょっと違うのではないかとも思います。

たしかに以前のように、アパートの新築によるフロー収益がどんどん右肩上がりで伸び続けることはもはや期待できなくなっているのは事実だと思います。

しかし大東建託の強みは地主に建物賃貸事業を提案型のビジネスモデルだけではなく、すでに100万戸以上の管理物件から得られるストック型の収入も見過ごすことはできません。

だいたい家賃の10%が大東建託パートナーズに支払われていますが、さらにそれとは別に支払われている共益費の幾らかも大東建託パートナーズの収益になっているのではないかと思われます。

これらはフロー収益とは異なるもので安定的に大東建託グループの収益になっていると思われます。

さらには家賃保証事業や賃貸住宅にかかわる入居者向け保険やオーナー向け保険事業も展開しており、これらは今後も成長が見込める分野のようです。

おそらくは管理戸数そのものは100万戸を突破し微増状態が続いていますので、そこから得られるストック型のさまざまな収益は今後も底堅く推移していくのではないかと思われます。

他にも介護事業や保育園事業、さらには海外でのホテル事業なども手掛けており、これまでコアとなってきた地主に建物賃貸事業を提案型のビジネスモデルに陰りが生じてきても、他の事業でカバーしていくことができるかもしれません。

ですから一概に大東建託のビジネスはもはや消耗戦に入ったと結論づけるのは、どうなのか私は思うのですが、今後の業績で明らかになっていくことでしょう。

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