小規模マンションオーナーの日記


6月 24, 2018

サブリース会社がまたもや破産

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アパート画像

アパートの一括借り上げトラブルが増えている。

最近ですが国土交通省のホームページに以下のような文章が掲載されていました。

それは「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!~トラブルの防止に向けて消費者庁と連携~」というものですが

建物所有者からアパートなどの賃貸住宅を一括して借り上げ、入居者に転貸する、いわゆるサブリースでは、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。サブリース契約をするオーナーは、サブリースに関するリスクについて、自ら十分理解することが重要です。

 

引用:サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!~トラブルの防止に向けて消費者庁と連携~

と書かれています。

この報道資料は平成30年3月27日のものですが、それによるとやはり一括借り上げトラブルのメインは賃料減額なんだということが読み取れます。

確かに賃料減額はやむを得ない場合もありますが、オーナーにとってはショッキングな出来事です。

ところで2018年になって別次元のトラブルが発生しています。

それはサブリース会社の破産によって賃料減額どころは賃料が全く支払われなくなるというトラブルです。

このてんでスルガ銀行がかかわっていたシュアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社スマートディスの破産、それに伴う物件オーナーの窮境はメディアによって報道され広く知られています。

花画像

賃料減額以上のトラブルが発生している。

そしてスマートディスに続いて2社目の破産が明らかになりました。

産経新聞朝刊2018年5月24日の「シェアハウス2社目破産 東京地裁決定 スルガ銀が融資」という記事によると

シェアハウス運営の不動産会社ゴールデンゲイン(東京)が、東京地裁から22日に破産手続き開始決定を受けたことが23日、分かった。・・所有者の大半が地方銀行のスルガ銀行から個人資金の融資を受けていた。ゴールデンゲインの所有者は100人程度とみられる。入居率の低迷などから資金繰りに行き詰まり、29年12月ごろ所有者への賃借料の支払いを停止するなど、運営が頓挫した。

と書かれています。

この記事にも書かれていますが、またもやシェアハウスの運営会社が破産し、物件オーナーが窮境にあることが読み取れます。

そもそもなぜ破産してしまったのでしょうか。

上記の記事によると入居率の低迷が要因だと書かれています。

たしかスマートディスの場合も入居率が悪くて運営が困難になったということですが、どうやらサブリース会社のアキレス腱は入居率にあるように思われます。

おそらくはシェアハウスの場合は入退居のサイクルが速くて、入居者がなかなか決まらない状態が続くと、あっといまに入居率が悪くなってしまうのでしょう。

 

ところでこのサブリースの仕組み、物件の建設費や維持管理費は物件オーナーに負担させ、建設費と管理から収益を得るというビジネスモデルですが、大東建託はこのビジネスモデルで大きく成長し、一時は経営が傾いたレオパレス21もサブリース方式を本格的に導入することによって息を吹き返したともいわれています。

ですから通常はサブリース会社は儲かるはずなのですが、ただしそのためには入居率を高水準に保たなければならないという条件があり、入居率が悪くなると経営が厳しくなり、物件オーナーにも、そのシワ寄せがくるという仕組みになっています。

ですからサブリース、つまりは一括借り上げで賃貸住宅を経営しているオーナーであるならば、契約しているサブリース会社の入居率には、常に注視していなければなりません。

もしも入居率がどんどん低迷していくようならば、速やかに管理替えを検討すべきでしょう。

 

追伸:大手の管理会社などで高入居率を誇っている会社もありますが、募集家賃を競合物件よりも下げてそうしている場合もあります。その場合どうしてもオーナーに支払われる賃料が減額されることになるでしょう。

 

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