小規模マンションオーナーの日記


10月 15, 2016

一括借り上げも進化している?

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アパート画像

大東建託パートナーズ管理の物件。

先日のブログでは日経電子版2016年9月30日の「アパート空室率悪化、泣くオーナー」の記事について一人の大家の視点から記事についての感想を書きました。

今回この記事を読んで気づいた別のてんに注目しました。

といのもこの記事にでてくる千葉県白井市のアパート経営は一括借り上げによるものですが、どうも大東建託などが提供する一括借り上げとは異なるからです。

記事によると

家賃収入は年660万円、しかし管理手数料が引かれた600万円が支払われる一括借り上げ

とあります。

これだけ見れば、すごい一括借り上げ契約です。

というのも管理手数料が家賃の10%だからです。

通常、一括借り上げの場合は15%から、それ以上管理手数料がかかります。(大東建託の場合は10%前後)

しかしこの千葉県白井市のアパートの一括借り上げには、ワケがあります。

というのも記事は次のように続きます。

当初は業者から月50万円振り込まれたが(年600万円)、今は40万円弱。家賃収入は空室率によって最低保証額まで引き下げられる契約だからだ。今後は定期的な更新でさらに金額が変わる可能性も残る(減額)

と書かれています。

花画像

一括借り上げといっても、サブリース会社によってサービス内容が異なる。

つまりこの千葉県白井市のアパートの一括借り上げ契約(サブリース契約)には最低保証金額が設定されているのです。

おそらく月額40万円弱(年500万円程度)となっているので、この場合の管理手数料は30%程度と思われます。

ということは、この一括借り上げの管理手数料は10~30%の間で変動する形態のようです。

例えば満室の場合は、管理手数料は10%、しかし空室が多くなれば30%といった具合にです。

大東建託などは住居については当初10年固定で、あとは5年更新の30年ないしは35年ですが、その間の管理手数料10%前後は空室状況によって変動することはありません。

しかし近年、一括借り上げを売りにするハウスメーカーが競合するようになり、他社との違いを強調するためにも、一括借り上げにも幾らかの変化が生じてきているように思われます。

基本は空室でも大家に賃料を支払うスタイルは守りながらも、その中で進化しているのです。

このことは大家にとっては選択肢が多くなり良いことなのかもしれませんが、しかしどれを選べば最善なのか、ますます選択するのが難しくなっているのも事実です。

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