小規模マンションオーナーの日記


3月 27, 2017

レオパレス大家の裁判の行方は?


バラ画像

借地借家法は借り手のために効力がある強力な法律。

以前のブログで、レオパレス大家が家賃を減額させられたことについて訴訟を起こすことについて書きました。

その後、100人ほどの他のレオパレス大家たちも訴訟を検討しているようですが、実際に裁判になった場合どうなるのでしょうか。

レオパレス大家にしてみれば契約書に当初10年間の家賃は不変と明記されていたにもかかわらず、経営不振を理由に減額させられたことを訴えるようですが、このてんだけを見ると、レオパレス大家のほうが有利のように思えるのですが、実はこの訴えを通すためには、越えなければならない壁があるのです。

それは借地借家法というもので、この法によれば大家と賃貸契約を交わしているのは、レオパレスなどのサブリース会社にあたります。

本来は弱者救済の意味合いのある法律が保護しているのが、この場合は大家ではなく大家よりも強者のサブリース会社になるのです。

借地借家法では、借主は家主に減額請求を行うことができるということになっていて、この借地借家法は契約書に家賃が不変等の事柄が書かれていても無効にすることができるほどの強力な法律なのです。

そして皮肉なことに、サブリース契約におけるアパート経営では、この強力な借地借家法が、大家よりも強力なサブリース会社(レオパレス、大東建託・・)に有利になるような効力を示しています。

アパート画像

レオパレス21の賃貸住宅。

ですから10年間家賃不変と明記されていても、サブリース会社の都合により減額請求することもできるのです。

しかもこのような訴訟の案件が過去にもあり2003年に最高裁で判断が下され、例え10年間家賃保証であっても、家賃相場がかなり下がった場合などの減額請求の根拠があれば、保証期間でも減額できるという裁定が下され、それ以降、サブリース会社はこの判例を盾に減額請求に強気になっているのです。

ということで、今回も訴訟もレオパレス大家がやや不利なような気もしないことはありませんが、しかしレオパレス大家は会社とは全く独立した大家の会があるようで、その組織力をバックに、裁判においてレオパレスに一矢を報いることができるかもしれません。

2003年から10数年以上がたちサブリース契約でアパート経営をしている大家も非常に多くなり、そのような大家にも法的な保護のようなものが必要になってきているようにも思われます。

多少はサブリース契約大家に理解が示されるような結果になることを期待しています。

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