小規模マンションオーナーの日記


9月 03, 2020

テナント賃貸の賃料が急落 オーナーの賃料も急落


賃貸マンション画像

サブリースによるアパートマンション経営でも周期的な賃料改定で賃料が下げられることがある。

私のマンションは父から相続したものですが、大東建託との一括借上契約(サブリース契約)を結びマンションを建てました。 

マンションの1階部分はテナント部屋で当初の家賃は約28万5千円でした。

その家賃が長く続きましたが、7年にして入居していた事業者が退去されたあとの次の募集家賃価格が約22万9千円になり家賃が約5万円も下落したのです。

大東建託の場合、テナント部屋のオーナーへの賃料改定は3年毎に行われます。

それで今回は3回目になりますが、1回目、2回目の賃料改定の時は家賃28万5千円での入居事業者もおられたので、オーナーへ支払われる賃料は変わらなかったのですが、3回目の今回は募集家賃がおよそ5万円下がったことでオーナーに支払われる賃料も5万円も下がることになりました。

それで今年の8月分の賃料収入から5万円下がることになります。

5万円ということですから年額5×12=60 つまり家賃収入が年額60万円ほど下がることになります。

もちろんそれにともなって所得税、住民税、国民健康保険料も下がることになると思いますが、それでも年額およそ実質50万円の減収になります。

ところで一括借上の場合、周期的に借上賃料の見直しがあって、家賃が下がっていけばオーナーに支払われる賃料も下がるシステムになっています。

今の時代、なかなか家賃は上がることなく、むしろ下がることのほうが多いので、一括借上マンションオーナーでも賃料収入はどんどんと減っていく傾向にあります。

じゃあどうすればよいのか。

家賃収入の減少を嫌って、さらに新しいマンションを建てて規模を大きくするオーナーさんもおられるようです。

そしてキャッシュに余裕がある時に、そのキャッシュで繰上返済を行うことによって、経営に余裕をもたせるのです。(業界用語で馬力返済というそうです)

しかしそれでも規模を大きくするならばやはり銀行からの借入金は全体的には膨らんでいきます。

つまりスケールメリットによるなんらかの効果はあるかもしれませんが、空き部屋が次第に増えていくようならば経営は苦しくなっていくに違いありません。

破産したオーナーさんもいるようです。

 

つまり今の時代、マンションオーナーの宿命は家賃収入が減ること、そしてその逆に年々マンション維持費が増大することになり純利益がどなどん細っていく事業なのです。

 

それを回避するためには不動産以外で成長性のある事業を行うことが1つの方法になるかもしれません。

不動産収支は年々苦しくなっても、成長性のある事業収支によってそれを補うのです。

あるいはアパートローンを借りている銀行と金利交渉を繰り返し行い金利を下げてキャッシュフローを改善する。

または節税対策を徹底的に行って税金の支払いや国民健康保険料を抑えることもできるでしょう。

そうすることによって家賃収入の減額を補うこともできます。

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