小規模マンションオーナーの日記


3月 24, 2019

大東オーナーの賃料改定 テナント編😞


花画像

大東建託のテナント賃貸は3年毎に賃料改定が行われる。

大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。

例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。

一方でテナント部分については3年毎に行われます。

それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょうか。

ところで私の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。

テナントの賃料改定は今回で4回目です。

先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという頭の痛い事になってしまいました。

今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。

というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。

先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していましたが・・。

マンション画像

大東建託設計施工管理のマンション。1階はテナントになっている。

そして賃料改定で提示された査定家賃は、期待外れの現状維持でした。

大東建託の場合は査定家賃=周辺エリアの相場家賃ではないのです。

というか現入居者の入居家賃=査定家賃となるようです。

一応、この時に大東建託パートナーズの担当者に、「このあたりのエリアのテナントの相場家賃からすると、もっと高くなると思っていたんですがね」と言っときましたが、「査定家賃を上げて、入居者家賃も上げるとなるとテナントから事業者さんが出ていかれるかもしれませんし・・。住居部分ならば値上げすることもできるんですけど・・。」との返答です。

「テナントに入居している事業者さんの更新時に入居家賃を上げることができるかどうか検討してみます・・。」とのことでした。

要するに査定家賃=相場家賃というよりも、査定家賃=入居家賃が優先されるようです。

ですから入居家賃が上がれば、オーナーに支払われる賃料も上がるということになるのですが、募集家賃を思い切り下げられて、入居家賃も下がると、査定家賃も同じように下がることを覚悟していたほうがよいようです。

その方法が大東建託にとって損失を最小限に抑えることができるからなんだろうなあとも思いましたが。

 

追記:大東建託もテナント賃貸については、空室リスクが大きく慎重に扱う傾向があるようです。

私の所有物件の場合は、テナントも一括借り上げで行ってくださっていますので、テナントが空室になっても賃料が大東建託からオーナーに支払われます。

しかし最近では、テナント部分については一括借り上げから外し、住居部分の賃貸のみ一括借り上げにするケースもあるようです。

それぐらいテナント賃貸の場合は、空室になった場合、入居してくれる事業者をみつけるのが住居部分よりも容易でないということを認識しているようです。

それでテナント賃貸の場合は、退去されないためにも家賃を値上げすることに慎重なのだと思われます。

ところで、その一方で、大東建託の場合は家賃の値下げもテナント事業者のほうからの要請がない限りは行いません。

また家賃の値下げの要請があっても、基本的には受付ないそうです。

ということは現事業者さんが入居し続けている間は、オーナーに支払われる賃料も下がらないということになるのかもしれませんが・・。

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