小規模マンションオーナーの日記


3月 04, 2017

アパートは駅から10分以内が鉄則!!


花画像

駅から離れている物件は、苦戦する可能性が高い。

知り合いで幾らか不動産に詳しい方がおられますが、その方との話の中でその方は「賃貸住宅は駅から10分以内でないといけない」と言われていました。

さらに「分譲マンションも駅から離れた所にあると、資産価値がどんどん下がっていく」とも言われていました。

私の以前のブログでもその件について書いた事がありますが、全く同感です。

それにしてもアパートマンションは駅から10分以内というルールではないものの、しっかりした経営を行うための必須条件となっているのは周知の事実になっています。

先日、アパートローンを借りている銀行の担当者と支店長が来られましたが、支店長も「賃貸住宅は駅から10分以内でないといけない」と言われ、担当者も以前から「駅から離れている物件は大変」といったことを言っておられ、銀行サイドも賃貸物件は駅から近くないといけないという認識を持っておられるようです。

それにしても本当に駅から遠く離れた物件のアパート経営は大変なのでしょうか。

大東建託のいい部屋ネットのホームページで物件の募集状況をよく見ますが、大東建託物件の場合、駅から20分ないしは30分と離れた物件でも空室がさほど多くないことに驚かされます。

さすがに全国的に95%以上の大東建託だと思いましたが。

賃貸アパート画像

大東建託設計施行管理の木造アパート。

しかし駅から離れた大東建託物件でも、空室率が低くても、家賃はとういと決して高水準とはいえません。

というか周辺エリア相場に準じるものとなっています。

ですから全く同じ間取りと設備の備わった物件が、駅から遠く離れた場合と駅から近くにある場合、家賃はというと当然、駅から近い物件のほうが数十%高くなることでしょう。

さらには駅から離れている物件で空室が目立つようならば、もう悲惨状態ともいえます。

やはり周知の事実の通り10分以内の鉄則は正しいのではないかと思います。

新しい物件の購入を検討しているならば、この鉄則は無視できないことです。

ハウスメーカーの営業マンは駅から遠く離れていても、高い入居率などを売りにしてアパートを買わせようとするかもしれませんが、冷静になって、そして長期的な視点で考慮して営業マンの口車に安易にのらないようにいたしましょう。

 

追記:アパートは駅から10分以内というのは鉄則ですが、その駅もどのような駅かというのも重要です。

理想はその駅から20分以内で主要な都市に行くことができるかどうかです。

例えば関西の千里ニュータウンですが、高度成長期に開発されたエリアで、高齢者世帯も多いですが、千里ニュータウンは若い世代も流入しているといわれています。

その理由の1つは地下鉄御堂筋線で、数十分以内で、大阪の都心部に行くことができることにあるようです。

その一方で東京都心部までに、30分以上かかる多摩ニュータウンは、衰退傾向にあると言われています。

もちろん主要な都心まで20分以内、そしてその駅から10分以内のエリアとなると、土地も高く、アパートを所有するために土地も買わなければならないとなると、よほどの資金力がなければできません。

個人事業者では、ほとんど難しいでしょう。

そこで行うことができるのは、そのようなエリアにあるワンルームマンション投資です。

1棟買いは無理でもワンルームマンション投資ならば個人でもできます。

賃料も高水準でしょう。

 

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