小規模マンションオーナーの日記


3月 22, 2017

アパート経営は最初の10年が稼ぎ時!!

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賃貸住宅画像

築年数とともに物件力が落ちていく。

株式投資の場合は、成長性のある企業に投資するならば、その企業は年々右肩上がりに上昇し続けることがあるかもしれません。

しかしアパートマンション経営の場合は家賃が年ごとに上がっていくということはまずありません。

上がるどころか築年数とともに下がる傾向があります。

それで築年数ごとに経営を見直していく必要があるかもしれません。

例えば築年数ごとにどのような変化が生じてくるのでしょうか。

まずは最初の10年ですが、最初の10年は物件力が最もある時期でもあり、家賃も周辺相場が堅調であるならば、さほど下落することもない時期ともいわれています。

減価償却費用も大きく、銀行への利息割合も大きい時期で節税効果も大きな時期でもあります。

よってこの時期にこそキャッシュをしっかりと貯める時期ともいえるでしょう。

この時期を過ぎた後は、通常はあまりキャッシュを貯めるのが厳しくなっていきます。

一括借り上げでアパート経営をしている場合、最初の10年は大家に支払われる賃料が変わらないという契約も多々ありますが、実際のところ周辺相場が安定しているならば、家賃そのものもあまり下落することはないので、ハウスメーカー側も大きく損失することは少ないと見込んでいるものと思われます。

花画像

花の寿命は短いともいわれるが、アパートも最初の10年が稼ぎ時。

次に11年から15年ですが、貯まる時期から耐える時期へと移行していきます。

というのもそろそろ物件力が落ちていき、家賃を下げなければ空室が目立つようになっていくからです。

ゆえに以前のようにはキャッシュが貯まることはないでしょう。

また10年を超えたころから、そろそろエアコン、給湯器といった設備の故障が生じるようになっていく時期でもあります。

設備の買い替えや修理費用も発生していきます。

そして15年以降ですが、そのころに防水工事や外壁塗装など、修繕工事を行う必要が生じますが、修繕工事費用には節税効果があります。

そして下落していた家賃もいったん下げ止まるかもしれません。

そして銀行からの借入残高もかなり減少していることでしょう。

問題はこれからも返済し続けて借入残高をこれまでどおり減らし続けるのか、それとも相続税対策を意識して、返済期間を延ばすなどして、返済ペースを落としていくかの選択です。

これは銀行との相談で決めることになりますが、銀行からの借入残高をかなり減らすことができているのならば、アパート経営の展望は良好といえるでしょう。

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