小規模マンションオーナーの日記


9月 11, 2018

入居斡旋の鍵を握っているのは大東建託パートナーズ?


花画像

3社体制の大東建託グループ。

先日、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。

その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。

すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。

ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょうか。

そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。

 

ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。

例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。

そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

そして大東建託パートナーズの1つの部署が建物管理の部署です。

担当の物件の修繕や管理業務を担当する部署で、大東オーナーとの接触がしばしばある部署といえるかもしれません。

 

ところで大東建託パートナーズのもう1つの部署が家賃の審査や、地元の不動産屋さんなどに入居の仲介を依頼する部署です。

どうやら入居斡旋においてはこの部署が重要な役割を担っているようなのです。

もちろん大東建託リーシングも入居斡旋を行っているとはいえ、地元の不動産屋さんも入居斡旋において大きな力があります。

ですから大東建託パートナーズが地元の不動産屋さんに、どれだけテコ入れしているかによっても空室が埋まるかどうかがかかっているということを知りました。

ということは大東建託グループの組織の再編において、大東建託パートナーズがかなりの権限もつようになったということなのでしょうか。

もうひとつ大東建託グループにおける役割が、理解できてない部分もありますが、今回の大東建託営業店の担当者の訪問から1つのてんは知ることができました。

 

 

追記:管理会社の入居斡旋への熱意のようなものも、高い入居率を維持するためには重要です。

そのてんについては以下の記事をご覧ください。

 

空室が埋まらない要因にとしては

  1. 立地条件が悪い。
  2. 家賃、敷金、礼金などが周辺相場よりも高い。

というてんがあります。

1.については致命的な問題で、家賃を大幅に下げるなどしないとなかなか空室は埋まらないことでしょう。

2.については家賃、敷金、礼金を周辺相場並みに下げることにより解決を図ることができます。

ところで空室は埋まらない要因をもう1つあげるとするならば、管理会社の熱意不足ということもあります。

実際に管理会社やその担当者の入居者付けが弱いということはあります。

以前、テナント物件の空室がなかなか埋まらないことがありましたが、その時は大東建託のテナント営業があまり他社の入居斡旋を頼らずに入居斡旋を行っていたようで、結果として1年半ぐらい空室のままでした。

そして入居がようやく決まったものの、しばらくすると再びテナントが空室になることになりましたが、今回は募集のさいに大東建託のテナント営業は地元の不動産屋に積極的に入居斡旋の提携を行い、インターネット検索でもテナント募集で頻繁にヒットするようになりました。

今回は募集に際しての広告費用を、先回以上にかなり使ったことと思いますが、しかし結果はついてきます。

シャーメゾン画像

市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

 

今回は事業者の退去月にテナント賃貸の問い合わせがなんと2件も入ってきたのです。

結局、安定しているほうの事業者との交渉になり、退去月の翌々月からテナント賃貸契約をしてくださり、今に至っています。

ですから管理会社のやる気にも空室が早く埋まるかどうかが左右されることがあります。

そのためにも管理会社と、よく意思を通わせるなどして、良好な関係を築いていくのも大切などではないかと思います。

ちょっとしたギフトなどを送るだけでもやる気が高まっててくることでしょう。

もちろん管理会社の能力に限界があり、どうしても空室が埋まらないならば、管理替えを検討してみることもできるかもしれません。

一括借り上げ業者の大東建託などは入居率を95%以上を維持していますし、積水ハウスなども入居率が良いのではないかと思います。

良い管理会社を選び、頑張ってもらうのも、空室を埋めていくいえでの大切な要因の1つになります。20/10/11

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