小規模マンションオーナーの日記


11月 29, 2018

都会は入居者需要があるといっても競合物件が多すぎて大変!!


花画像

競合物件が多すぎると家賃が下落していく。

私の妻の実家があるのは、香川県のとある田舎町です。

そしてこのエリアでも人口減少が深刻な問題になっています。

もちろん近年は、田舎暮らしに憧れる都会の若い世代が移り住んできて、こうした若い世代を町全体で歓迎しているということもあるのですが。

ところでこの町には1つのスーパーがありますが、このスーパーの商品の価格を見ていきますと高い、高い・・のです。

というのか私が住んでいる市街地のある大型スーパーの商品の価格と比較して高いのです。

どうしてなんだろうと思いますが、どうやら市場原理で、田舎のスーパーは競合するスーパーがないために、価格を高くしてもお客が付いて売れるために、価格を高くしたままにすることができるようです。

一方で都会では、競合するスーパーがあるために、どうしても客付けのためには価格面で優位になるために、商品の値下げを行っていかなければならないようです。

ところでこの市場原理ですが、賃貸住宅の家賃でも、どうやら同じことが言えます。

こんなところにアパートを建ててもといったエリアに、唯一のアパートがあるならば、案外と入居率も良く競合物件もないために客付けのために家賃を下げるといったこともないことでしょう。

シャーメゾン画像

市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

一方で入居者需要がある都会においても、競合物件があまりにも多いならば、空室が目立つようになっていきます。

つまりは需要と供給のバランスで、供給のほうが多くなっていくと、当然のこととして空室が増えていきます。

すると入居者募集をして、客付けしていかなければならないのですが、選ばれる物件というのはコストパフォーマンスの優れた物件です。

例えば1kで6万円の物件が10件あったとして、ほぼ同じような物件とします。

そこに3人ほどが、お部屋探しをしているとします。

となると3件は選ばれて7件は空室のままです。

ところがこの10件の物件にうち、1件が5万円5千円、2件が5万6千円へと募集家賃を下げたとします。

すると選ばれるのは値下げした3件が選ばれ、値下げしなかった7件は空室のままになるというのが、常識です。

つまりは入居需要のあるエリアでも供給物件が多すぎるならば、家賃の値下げ競争のようなものが生じるようになり相場の家賃は下がっていくのです。

ですからただ単にこのエリアは駅にも近く30分以内の通勤圏にあるから大丈夫というわけではないのです。

案外とだれもがアパートを建てようと思わないような地方のエリアで、アパートを建てたほうがうまくやってゆけるのかもしれません。

 

追記:三井不動産リアルティのウェブサイトの「【専門家が語る不動産投資】空き家820万戸時代の賃貸住宅市場の地域格差と注意点」という記事には

賃貸住宅市場は、需要と供給による影響を大きく受けますので、賃貸住宅の購入を検討する際には、マクロ的な統計データをチェックしておく必要があります。
例えば、物件が所在する市町村の人口動向です。人口が増えているエリアなのか、減っているエリアなのか、これは、各市町村のホームページを見れば掲載されています。
その他にも、最寄り駅の乗降客数は、各鉄道会社のホームページを見れば調べることが出来ます。

引用:https://pro.mf-realty.jp/column/detail/201/(アクセス日2020/3/2)

と書かれています。

このように都市部での不動産投資でチェックすべきことは

・市町村の人口動向

・最寄駅の乗降客数の増減

などです。

競合物件が多くても人口増、乗降客数増のエリアならば、家賃相場が崩れることはないかもしれません。

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