小規模マンションオーナーの日記


1月 04, 2017

不動産投資の出口に足を踏み出す良いタイミングとは?


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銀行への返済に窮するようになると、所有物件の売却を検討するかもしれない。

アパートマンションを所有しているのならば、維持していくために多くの費用がかかるとしても、空室が少なく、入居者からの家賃が入り続けている限り、立派な資産、財産になり、大切に持ち続ていきたいものです。

しかし様々な事情で売却を検討せざるをえないこともあるかもしれません。

売却のさいには、売却するのによいタイミングというものがあります。

どのようなタイミングでしょうか。

1つには譲渡税の税率区分の変わるタイミングがあります。

この譲渡税の計算法は、なかなか素人には難しいのですが、端的にいえばアパートの所有期間が5年以下の税率が39.63%に対して5年超になると20.315%になります。

つまりは所有期間が5年以下で売却した場合は、譲渡税の税率が高くなるのです。

この譲渡税の計算法ですが、売却価格-(取得価格-減価償却累計額)-売却費用に税率を掛けた額です。

もちろんアパートの価値が大きく下がって、売却価格があまりにも取得価格よりも下回る場合は、譲渡税はかかりません。

しかし明らかに譲渡税がかかることが分かっている場合は、売却を5年を超えてからすることによって譲渡税を抑えることができます。

花画像

所有物件の売却時のタイミングも大切。

売却のタイミングの2つ目は大規模修繕の前に売却を検討する方法です。

アパートにしてもマンションにしても10年~20年に1度は大規模修繕やリフォームを行いますが、そのさいには多額の出費が求められます。

そこで大規模修繕の前に売却することにより多額の出費を免れることができます。

もちろん大規模修繕で多額の出費をしても、修繕費として経費として計上したり、新たな減価償却資産にして、その後のアパート経営の節税には効果があることも事実なのですが・・

3つ目はローン金利の減少するタイミングです。

というのも元利均等返済では銀行に支払う金額は同じでも、年数が経過するにしたがって元金が多くなり、金利の額が減少していきます。

金利の支払い分は不動産経費として計上できるのですが、年々減少していきますので、税負担が重くなっていくことになります。

そして最後に4つ目は減価償却期間の終了時に売却するというタイミングです。

減価償却は節税に大きくかかわる事柄で、アパート経営の上手な方は減価償却をうまく利用しているようです。

このように簡単にアパート売却のタイミングについて書きましたが、タイミングによって税負担が大きく違ってくることがありますので、タイミングをよく見定めるようにいたしましょう。

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