小規模マンションオーナーの日記


5月 30, 2016

低い自己資本率でも破綻するわけではない


アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

アパートマンション事業を行っていると、時々将来を不安に感じるかもしれません。特に金融機関から多額の融資を受けて、アパート経営を行っている場合はそう思うことがあると思います。

そこで経営の安定性を示す1つの指標として自己資本率というものがあります。

計算方法は単純で自己資本に自己資本に負債をプラスしたものを割ってそれに100を掛けた数値です。

一般的に20%を超えれば良好、40%を超えればまず破綻しないともいわれています。

破綻リスクを知るうえでは、1つの参考になる指標にはなると思います。

しかし破綻するかどうかは必ずしも自己資本率によって決まるわけではありません。

実際のところ

不動産賃貸業は金融機関への返済が滞るようになると破綻する

ということです。

金融機関にとっては相手先の自己資本率がどうであれ返済が滞る状態が続くと裁判所の許可を得て担保物件を押さえることになります。

その時、アパート経営は終わりとなります。

ですから自己資本率が良いからと慢心していることはできません。

例えば業種は違いますが、スカイマークという航空会社破綻しましたが、その時の自己資本率は40%を超えていたといわれています。

一方、ソフトバンク、自己資本率かなり低いです。それでも破綻していません。

つまり自己資本率は経営の安定性を計る1つの指標であり絶対的なものではないのです。

花画像

自己資本率は経営の安定性を示す1つの目安。絶対的なものと見るべきでもない。

ちなみに不動産の自己資本についてですが土地、建物、預貯金等をたしたものが自己資本になります。

土地については路線価で計算したもの、建物については取得価格になるようです。

しかし取得価格ということですが、通常は年々、建物の価値は減少していくものです。

例えば5000万円で購入したアパートが15年後も5000万円で売れるでしょうか。

そう考えてみると自己資本率の数値が決して絶対的なものではないものということがわかります。

自己資本率よりも計算方法は複雑になりますがキャッシュフローのほうが経営状態をより正確に反映しているかもしれません。

ちなみに「税引き後利益」-「返済元金」+「減価償却費」がキャッシュフローです。

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