小規模マンションオーナーの日記


7月 29, 2017

分譲マンションでも民泊活用ができるケースがある!!


積水マンション画像

投資先のマンションの民泊活用の機会がある。

多くはありませんが、最近は分譲マンションを買って、自分が住むのではなく賃貸として運用する方がいらっしゃいます。

私の知人も、住んでいたマンションを売却し、今度は賃貸暮らしをしたいということで、住居を探しておられましたが、住むマンションが決まったとのこと。

場所を確認すると、確かあのマンションは分譲マンションで賃貸ではなかったのではと思いましたが、よくよく聞いてみますと、分譲マンションにちがいがないのですが、区分所有者つまりオーナーが賃貸運用をしていて定期借家契約で入居することになったというのです。

このように分譲マンションの区分所有者が自分や家族が住むのではなく

買ったマンションを賃貸運用する

こともしばしばあるようです。

この場合は、おそらく修繕積立金や設備の修繕費用等は区分所有者が負担することが多いのではないかと思いますが、空室になることなく絶えず入居者がおられるならば、幾らかの収益を得ることができるのではないかと思われます。

ところでもし、賃貸運用していても空室が続くとするならば、区分所有者は維持管理の費用は支払いつつも、家賃収入は入らないために、厳しい状況に置かれます。

なんとか誰かに入居してもらうために思い切って家賃を下げることもあるかもしれません。

花画像

民泊活用によって空室リスクを軽減することができる。

ところで2018年1月より民泊の新法が施行されます。

多少、民泊として活用することの基準が緩和されたようです。

そこで考えることができるのは、空室を民泊として活用できないかというてんです。

このてんで新築のマンションは多くの場合は不可です。

というのは当初の管理規約で民泊を禁じているからです。

では中古マンションの場合はどうなのでしょうか。

その場合は管理規約改正が行われ民泊が禁止されるようになった場合は不可です。

ということは逆のケース、つまりは管理規約が改正されていない

マンションならば民泊は可能ということ

になるかもしれません。

実際のところ管理規約の改正には区分所有者の4分の3以上の賛成が必要です。

そこで中古マンションで、賃貸運用をしているオーナーが多いマンションとなると空室になるよりも民泊での活用に関心のある方も少なくないことでしょう。

となると4分の3以上の賛成が得られず、民泊での活用ができるかもしれません。

もちろん民泊活用ができるかといって必ずしも高収益を得ることができるというわけではありませんが、しかし活用のための選択肢が増えるということはオーナーにとって良いニュースだといえるでしょう。

 

 

追記:マンションで民泊事業を行う場合は、マンションの管理規約を遵守しつつ行う必要があります。

このてんで、裁判沙汰になったケースもあるからです。

そのてんについては以下の記事をご覧ください。

 

 

最近は外国人観光客が本当に増えてきました。

それとともに外国人観光客で賑わっている地区ではホテルや旅館などの稼働率が上昇し、不足気味ともいわれています。

そのようななか、民泊需要が高まっています。

そして民泊として開業するための規制も緩和傾向にあります。

しかしその一方で、不正な仕方で民泊を行っているケースも相変わらず減っていません。

例えば、最近では分譲マンションオーナーが、自分たちが住むためにマンションを購入するのではなく、賃貸目的でマンションを買うということも、しばしば生じています。

この場合、賃貸として入居募集をしても、借り手がなかなか見つからないならば、分譲マンションオーナーの収益0円で、しかもマンション所有に伴う費用も支払っていかなければなりません。

そこで解決の糸口を見つけようとして

民泊として自物件を提供するマンションオーナー

がおられるようです。

そして民泊として自物件を提供し、高稼働率を維持できるならば、賃貸として自物件を提供するよりも高い収益を得ることができるといわれています。

ですから物件のオーナーであるならば民泊活用は魅力的な機会といえます。

分譲マンション画像

管理組合が区分所有者に損害賠償を求めることがある。

しかしマンションオーナーの場合、マンションの管理規約で民泊活用が認めれているかどうかを確認する必要があります。

というのも産経新聞2017年8月3日の「中国人旅行客ら頻繁に出入り…大阪・ミナミのマンションで違法民泊差し止め求め提訴 大阪地裁事」の記事によると管理規約で認められていないにもかかわらず民泊営業をしていたマンションオーナーたちについて

大阪市中央区のマンション管理組合が・・、計5部屋の区分所有者や仲介業者を相手取り、民泊営業の差し止めと約3200万円の損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こした。

 

引用:中国人旅行客ら頻繁に出入り…大阪・ミナミのマンションで違法民泊差し止め求め提訴 大阪地裁

と書かれていました。

そもそもこのマンションは大阪ミナミの繁華街の中心にあって民泊営業をすれば必ず高稼働率、高収益の得られるマンションなんだそうですが上記の産経新聞の記事によると

管理規約で民泊行為が禁止されている

とのことです。

それにもかかわらず民泊営業を行い、さらには民泊利用者によるマナーの悪さにによる住環境の乱れや、マンション内の防犯機能の低下なども訴えの理由になっているようです。

もしも、この事例において

損害賠償が認められたならば

マンションオーナーにとっては大きな痛手となるでしょう。

こうした事例を考えるならば

賃貸物件の民泊営業への転用は軽率に行わないほうが無難のようです。

 

追記:上記の訴訟についてウィキペディアには

2017年1月13日に大阪地方裁判所では、マンションの部屋の所有者が違法に民泊を営業しているとして、マンション管理組合理事長が訴えていた訴訟について、民泊営業で生じたごみや騒音などのトラブルが、他の住民に対する不法行為に当たるとして、部屋の所有者に対し50万円の賠償を命じる判決が出された[65]。また、都市再生機構(UR)や各都市の地方住宅供給公社による賃貸物件は、内規によって部屋の転貸(又貸し)が禁止されており、従って民泊も禁止されているが、2016年7月に『読売新聞』などの報道で、こうした物件で違法に民泊が行われている実態が明らかになった[66][67][68]。
ファミリー向けマンションなど居住用として購入する者が多い物件では治安悪化や資産価値低下を懸念し、民泊禁止を明確にする管理組合も増加しているほか、マンション開発業者もこういった分譲マンションを新規に販売する際、予め民泊禁止とした管理規約を盛り込んだ物件としている事例も増えている[69]。2016年1月27日には、マンション管理組合が大阪地方裁判所に起こしていた、民泊を禁止する仮処分申請に対し、同地裁が管理組合の主張を認める形で、部屋の区分所有者に民泊の差し止めを命じている[70]。

民泊

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/民泊#論点_2(アクセス日2020/1/7)

と書かれており、管理組合側に、ほぼ有利な判断が下されていることがわかります。

こういったことを考えると、管理組合や管理会社に無断で、民泊営業をすることには、かなりのリスクが伴うことがわかります。

上記の訴訟の場合ですと、損害賠償額は請求額よりは、かなり縮小されてはいますが・・。20/9/25

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