小規模マンションオーナーの日記


10月 19, 2017

土地不動産の価値は需要によって決まる?


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大和ハウス工業の賃貸住宅d-room。

私の妻の実家もそうですが、地方では土地がいくらでもあります。

しかし土地活用といって、そこでアパートやマンションを建てたとしても、おそらくは相続税対策になるぐらいだけで、将来的にはアパートやマンションは重荷になっていくだけのことでしょう。

なぜならばアパートやマンションを建てたところで、入居したいという人がほとんどいないからです。

やはり地方の土地は農地として活用するのが、最善の活用方法のように思います。

一方で同じアパートやマンションを都心部の駅近くに建てるならば、家賃も高く設定でき、しかも入居者も比較的容易に見つかることでしょう。

このことは不動産の効果的な活用方法について考えさせる例ですが、日経新聞2017年8月25日の「建設の五輪特需いつまで? 経費抑制、ドローンも駆使 足元は受注消化の余裕なく、大会後の冷え込みに警戒」という記事に掲載された大和ハウス工業の社長の大野直竹さんのコメントにもこのてんが示されています。

本来、不動産は場所によって適性が異なる。不動産の本当の価値は、活用することでどれだけの収益を生むかで決まるからだ。住宅なのか商業施設がいいのか、土地オーナーやテナントとの対話を深め、本当に必要とされる使い方を探らないといけない。

 

引用:建設の五輪特需いつまで? 経費抑制、ドローンも駆使 足元は受注消化の余裕なく、大会後の冷え込みに警戒

意味深長なコメントだと感心させられます。

わかりやすい簡潔なコメントですが、しかし不動産投資の核心をズバッとついているように感じます。

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それぞれの土地の活用方法はエリアによって異なる。

ところで

不動産の本当の必要を探るということですが

簡単のようで簡単でないかもしれません。

時代によって必要も変化していきますし、機敏に対応していかなければならないからです。

例えば駅近くだから、テナント賃貸をすれば良いと考えたとしても、その駅近では空テナントがたくさんあるのであれば、駅近でも今はテナントはさほど必要とされていないのかもしれません。

あるいは駅近に土地を所有していて土地の有効活用ということで、アパートマンションを建てようと考えるかもしれません。

しかし周辺エリアにおける賃貸住宅の空室が多く、しかも新しい賃貸住宅でもなかなか入居者で埋まらないとなると、駅近くの不動産であっても、その土地は実際には賃貸住宅には向いていないのかもしれません。

一方で地方の土地において、周辺エリアは多くが高齢者ばかりで、賃貸住宅に向いていないような土地に思えても、競合する賃貸住宅がほとんどないのならば、案外とこの土地は高齢者も入居可能な賃貸住宅に向いていることもあります。

いずれにしても不動産を所有しているならば、有効に活用するためには、人々が何を必要としているかを、いつも考え続けなければならないのかもしれません。

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