賃貸住宅 経年劣化による家賃の下落は回避できない？
家賃は新築時をピークに下がっていく。
一括借り上げによるアパートマンション経営で１つの節目となるのが１０年目です。
例えば大東建託やレオパレス２１においては１０年目に賃料改定が行われます。
そのさい大東建託の場合は査定家賃を基準に賃料改定が行われますが、大抵の場合１０年もすると査定家賃は下げられており、アパートマンションオーナーはその数字を見てショックを受けるものです。
もちろん大東建託の場合は査定家賃と入居家賃が異なる場合は、高いほうを基準にしてオーナーに賃料が支払われるというルールがありますので査定家賃が大きく下がったように感じても入居家賃がそれよりも数千円高いならば、数千円ほど多く賃料が支払われます。
しかしその賃借人が退去して、募集をかけても入居者がなかなか見つからない場合は、募集家賃も査定家賃程度にまで下がり、支払われる賃料も下げられることになります。
実際ところ査定家賃が下がるのは、ほとんどの場合やむえない事柄です。
経年劣化ともいわれていますが、一般に全国平均ですが家賃は１年間で１％ほど下落するともいわれています。
もちろん平均なので地方のエリアではそれ以上に下落している地域もあるのかもしれませんし、一方で都心などでは下落率は限定的なエリアもあることでしょう。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
ところでたかが１％といっても１０年もすると１０％になります。
例えば１年で５００万円の家賃収入があるとすると１０年もすると１０％減ということなので５０万円減の４５０万円になるのです。
ということは１カ月の収入が４～５万円少なくなるということですから、５万円というとちょっとしたアルバイトの月収ほどの金額です。
ですから、１０年後からはいきなり１カ月の収入が５万円ほど減るということですから、オーナーにしてはたまったものではありません。
それが３０年になると３０％減ということになりますから、１５０万円減の３５０万円になります。
ここまで下がると、ショックを通り越してあきらめるしかありません。
もちろんリノベーションによって資産価値を高めることもできますが、一方で費用がかかります。
いずにしてもアパートマンション経営にとって経年劣化による家賃の下落は宿命として受け止めるしかないでしょう。
追記：家賃が下落していくリスクについては以下の記事もご覧ください。
アパートマンション事業を行っていてどうしても避けられないリスクの１つが家賃の下落です。
とりわけ賃貸物件が乱立しているようなエリアにおいて、空室が増えるとともに家賃の下落は避けられない事柄です。
筆者の物件も9年になったころに、住居部分がおよそ1部屋あたり1000円～2000円下落していますし、テナントについては50000円も下落しました。
住居部分は比較的健闘していましたが、テナントについてはボロボロです。
ところで家賃の下落を懸念しているアパートオーナーさんも少なくないと思います。
筆者もそうです。
なかには物件が古くなっているにもかかわらず頑として昔のままの家賃で募集をかけ続け、空室だらけの物件も目にとまります。
いずれにしても
競合物件があるかぎり家賃の下落は避けられません。
ですから家賃下落を見越してアパート経営を行っていく必要があるのです。
特に新築アパートマンションの場合、当初の家賃はプレミアム家賃というのでしょうか、高めに設定できますが、時とともに下落していきます。
特に空室がなかなか埋まらないとなると愕然とするほど下がることがあります。
しかしある程度、ヘッジする方法があります。
家賃は下落していっても下げ止まる時が来る？
例えば家賃は下落しても、下げ続けて0円になるということはありません。
いつかは下げ止まる時がきます。
もうこれ以上は下がらないというレベルまで下がっている物件があります。
つまりアパート経営を始めるにあたり築古なアパートで状態も良く、家賃の下落が下げ止まっているような物件を選んで購入するという方法があります。
もちろん下げ止まった状態でも、ある程度の利回りを確保できる物件を選ぶわけですが・・
さらに資金力があるならば、部屋のリフォームや設備の充実などによって部屋の付加価値を高め家賃を保つ、あるいは家賃を上げることもできるかもしれません。
もちろん費用がかかり、家賃でそれを取り戻すのに何年もかかるかもしれません。
いずれにしても家賃の下落リスクは避けない事柄ですが、やり方次第ではある程度、回避することができるようです。