小規模マンションオーナーの日記

9月 25, 2022

大東建託が株主優待を廃止 経営上の問題ではなく配当金の強化のため


株主優待と言えば個人の投資家にしてみれば楽しみな事柄です。

実際に、株主優待目的で特定の会社の株式を買うこともあるでしょう。

ところでこの株主優待制度ですが

ウィキペディアには

日本では、3685社の上場企業のうち1307社が実施し、幅広く実施されている制度だが[1]、その法的な義務は法令上無く、個別の企業判断に委ねられているため、定めない企業もある。諸外国ではほとんど行われておらず[註釈 1]、将棋棋士の桐谷広人[註釈 2]がダイヤモンド社のインタビュー企画で語ったところによれば、殆ど日本だけで行われている株主還元の形であるという[4]

株主優待 – Wikipedia

と書かれていて、株主優待は、義務となっているわけでもなく、日本独特の事柄のようです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで、この株主優待のことで、賃貸住宅最大手の大東建託が廃止するとのニュースが流れました。

具体的には2022年9月実施分を最後に終了するとのことです。

大東建託の株主優待の内容は、自社のマンション購入者を対象としたキャッシュバックや(30万円)、全国商品券を贈呈。長期保有の株主には、ペットボトル入りのお茶やホテル宿泊割引券などを贈呈などがあります。

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9月 24, 2022

マンションのブランドと資産価値 ブランド力だけでは資産価値は守れない


バラ画像

大手不動産販売会社の分譲マンションにはブランド名で知られている物件もある。

アルス(東急不動産)
ザ・パークハウス(三菱地所レジデンス)
ブリリア(東京建物)
プラウド(野村不動産)
ブランズ(東急不動産)

はマンションのブランド名です。

他にもライオンズマンション(大京)、京阪神ではジオ(阪急不動産)など様々なブランドがありますが、ブランドマンションであるならば資産価値は下がらないのでしょうか。

たしかにブランド力もある程度は資産価値に影響していることは間違いないと思いますが、それが資産価値を決定づけるわけではないようです。

zakzak2015年5月3日の「大手ブランド“盲信”は危険 資産価値の9割は立地で決まる 」という記事のなかで住宅ジャーナリストの榊敦司氏によると

マンションの資産価値は9割が立地。8が駅からの距離、1が環境 

 

引用:大手ブランド“盲信”は危険 資産価値の9割は立地で決まる 

と断言しておられます。

つまりはいくらブランドマンションであっても立地が悪ければ、いずれは資産価値は下がっていくということです。

しかしあのブランドマンションの資産価値はほとんど下がっていない、むしろ上がっていると言われる方もおられることでしょう。

そのとおりです。なぜならばブランドマンションの多くは立地の悪いところには始めから建てないからです。

つまりは資産価値が下がりにくい所でしか建てないために資産価値が維持されているのです。

一方でその同じ場所にノーブランドのマンションがあっても、同じように資産価値は下がりにくいことでしょう。

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9月 23, 2022

大東建託が建設会社から不動産会社に変更?証券業種分類が


大東建託といえば、建設会社です。

ウィキペディアにも

大東建託株式会社(だいとうけんたく、英: DAITO TRUST CONSTRUCTION CO.,LTD.[2])は、東京都港区に本社を置く建設および不動産会社。

大東建託 – Wikipedia

と書かれていて、建設会社と書かれています。

しかし大東建託のお知らせ22/9/2には

証券市場における「業種分類」の変更について・・変更理由   管理戸数の増加により、当社「不動産事業」の売上が年々増加   していることに伴い、証券取引所(証券コード協議会)   の規程により、「業種分類」が変更されることとなったため この度の変更に伴い、10月3日以降、新聞紙面などで当社株価を ご覧いただく際は、「建設」欄ではなく「不動産」欄をご覧ください。

お知らせ (mypage-daito.com)

と書かれていて、証券コードそのものには変更はないものの、業種分類においては建設から不動産に変更されるとのことです。

その理由については、管理戸数の増加により、不動産事業の売上が年々増加 していることに伴い、証券取引所の規定に従ってのことと説明されています。

大東建託アパート画像

大東建託パートナーズ管理のアパート。

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9月 22, 2022

大東建託パートナーズより電話 キッチン水栓の修繕費2万円


先日のことですが、突然に大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。

大東建託パートナーズの担当者から電話があると、緊張するものです。

修繕等で何か出費が求められるのではないかという思いからです。

とくに大東建託との一括借り上げでフルパッケージプランならば、さほど修繕費のことで心配することはないのでしょうが、スタンダードプランだと心配になります。

それで電話を受けてみると、やはり内容は修繕のことでした。

「○○号室のキッチン水栓が壊れたので、修理が必要です。修繕費用は、○○などを交換することになり¥19960円です。修理に入ってもよろしいですか」

という内容でした。

一応、大東建託パートナーズの場合は、オーナーに修繕費用負担がかかる場合は、見積額を言ってオーナーの承諾を得てから修理を行うことになっています。

それはそれでいいのですが、修理はやはり行わなければなりません。

修繕費用があまりにも高額になる場合は、「もうちょっと安くなりませんか」と言いますが、今回は約2万円なので、これでいいかと思い承諾しました。

ところで筆者は大東建託とはスタンダードプランで契約していますが、ワランティサービスに加入しています。

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9月 22, 2022

世間で問題視されるサブリースによる賃貸住宅経営 しかし空室が増えても・・


今朝、大東建託パートナーズがオーナーに提供している、大東オーナーマイページを閲覧していると、新たな退去予定者がいることがわかりました。

約4カ月前にも退去予定者がでて、いまだに入居者募集をしていても入居者が決まらないなか、またもや退去、そして空室が増えそうです。

いささかショックでした。

しかし冷静になって考えてみると、私の賃貸住宅経営は大東建託との一括借り上げによるものです。

ですから空室が多少増えたからといってジタバタする必要はありません。

そしてそもそも空室のリスクは以下の3つの事柄といわれています。

①入居者募集のために費用がかかる。

②空室の多い物件だと担保価値が下がる。

③銀行への返済ができなくなる。

というてんです。

これらのリスクを1つずつ考えていきますと

①のてんについてですが、一括借り上げの場合は、入居者募集のために物件オーナーが費用負担をすることはありません。

ですからこの面でのリスクはありません。

②についてですが、空室が多いと担保価値が下がるということですが、これまで銀行への返済実績を積み上げてきているのならば貸し剥がしに遭うことはないと思われます。

そして追加融資を申し込む予定もなければ担保価値が下がったからといって慌てることはないでしょう。

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9月 21, 2022

ブラック企業にノミネートされなかった企業☻建設業界では・・


マンション画像

大東建託施行管理のマンション。

以前に書いた記事は

大東建託社員にも労働組合が結成された?

というものでしたが赤旗2017年11月27日の記事から大東建託社員のうちに労働組合の結成の動きがあることについてふれました。

どうやら社内にも会社の経営の仕方に不満を持っている社員もおられるようです。

しかし大東建託はブラック企業かどうかとなると、私にはわかりません。

例えばブラック企業大賞というものがありますが2017年11月27日に第6回ブラック企業大賞ノミネート企業が発表されました。

1.ゼリア新薬工業株式会社
2.株式会社いなげや
3.パナソニック株式会社
4.新潟市民病院
5.日本放送協会(NHK)
6.株式会社引越社・株式会社引越社関東・株式会社引越社関西
7.大成建設株式会社・三信建設工業株式会社
8.大和ハウス工業株式会社
9.ヤマト運輸株式会社

引用:第6回ブラック企業大賞 ノミネート企業決定!

となっています。

このなかには大東建託はノミネートされておらず、おそらくは昨年もノミネートされていなかったと思います。

このブラック企業大賞の企画委員会には大学の教授やジャーナリスト、弁護士、労働組合関係の方など様々な分野の方たちが含めれており、ノミネート企業が選ばれているようです。

そして上記のノミネート企業はいずれもニュースなどでも労働基準監督署から是正勧告を受けたとか、元従業員から提訴されたといった企業です。

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9月 20, 2022

賃貸住宅 不特定多数の人が触るドアノブ、手すり、エレベーターの消毒


厚生労働省がダウンロードを呼び掛けているアプリ、接触確認アプリですが、ダウンロードしていました。

このアプリはアイフォーンの場合はAppStoreの検索で、厚労省などと入力して検索すると、すぐにダウンロードするアプリがヒットし、入手できます。

しかも入手後の設定もとても簡単です。

数分もあれば、すぐに活用できます。

 

今は自粛緩和ムードで、コロナへの警戒が緩みがちですが、しかし感染が再び感染拡大の可能性がありますので、コロナ感染拡大防止のために、できることは行っていきたいものです。

ところでコロナ流行で、感染症がいかに厄介なものかを体験しましたが、これを機に感染症がどのような仕方で拡大していくのか、その経路となる事柄についても、コロナによって学習しました。

経路となるものは

・飛沫感染(人が密集する場所をさけたり、マスク着用で抑えることができる)

・モノ感染

が主なものです。

このうち筆者の小規模マンションにおいて関係するのは、モノ感染です。

実のところアパートやマンションといった集合住宅にはモノ感染となるものがたくさんあります。

例えばエレベーターがあるならば、エレベーターのボタン、エントランスフロアがオートロックならば、テンキーなどは不特定多数の人によって接触されています。

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9月 19, 2022

賃貸住宅経営 物件のエリアがよくなく家賃の下落に悩まされるならば


このサイトの記事では、これまで何度もアパートマンション経営において立地の重要性について書いてきました。

便利で人の多い駅の近くなどの立地の良い場所で、アパートやマンション経営を行うのが無難な選択です。

一括借り上げでアパート経営を行うにしても同じことがいえます。

なぜならば一括借り上げでも家賃は結局のところはエリアの家賃相場によって決まり、エリアが良くなければ家賃相場が下がる傾向にあり、家賃収入は少なくなります。

 

ところでアパートやマンションを相続したものの立地が良くない場所あるなど、どうしようもない事柄もあります。

この場合は、置かれた状況の中でベストを尽くすしかありません。

賃貸住宅管理会社は極力、空室が増えないようにがんばるでしょうし、一括借り上げの場合は空室=一括借り上げ業者の損失となるので必死になって空室がでないのようにすることでしょう。

では大家としては何ができるでしょうか。

正直のところ管理会社に任せているので、状況が良くなるなるのを辛抱強く待つしかない場合もあるかと思います。

より良い管理会社に管理替えをすることを検討することもできます。

というのも管理会社によって入居斡旋力に実力の差があるのも事実だからです。

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9月 19, 2022

大東建託が有給取得8割を目標 週刊新潮の批評とは違う方向へ


時々ですが、一部メディアによって大東建託を批評する記事が掲載されることがあります。

最近も週刊新潮が大東建託を批評する記事を掲載していたようです。

今回の批評の主なてんは、大東建託の営業には過酷なノルマが課せられたり、パワハラが頻発して、精神的に追い詰められる社員が少ないといった内容のものです。

もちろん、この週刊新潮の記事を詳しく読んだわけではありませんが、書いていること自体は、実際はあったんだろうなあという気はしますが、しかし建設会社の営業というのが、そのようなものだという認識があるならば、インパクトはあまりないような内容です。

まず過酷なノルマということですが、これはどこの大手の会社も社員に課すもので、銀行や保険業界でも行われています。

昔は住友銀行や東京海上の社員の自殺がしばしばあったようですが、それは課せられたノルマによるところがあったようです。

実際のところ企業も業績を上げなければならないので、どうしても社員にもそれなりの働きをしてもらわなければならないので、そのためにはノルマが必要とされるようです。

さらにパワハラについてですが、週刊新潮の記事によると、成績の振るわない支店の管理職社員が、大東建託では特別な訓練を受ける制度があるようで、そこでかなりきついパワハラのような扱いを受けるといったことが、書かれていました。

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9月 18, 2022

新婚に人気の積水ハウスのシャーメゾン 審査は? 費用は?


シャーメゾンといえば積水ハウスの賃貸住宅です。

筆者の小規模マンションがあるエリアにも、シャーメゾンは幾つかあり、常時ほぼ満室状態となっています。

以前に近くのシャーメゾンで、竣工間近の前に内覧会を開催していましたが、20~40歳台の比較的若い世代のカップルが数組も来場していました。

子育て前の新婚カップルにとても人気があるようです。

積水ハウスのウェブサイトにもシャーメゾンについて

「シャーメゾン」は、戸建住宅レベルの品質と住み心地を提供する積水ハウスの賃貸住宅です。住宅メーカーならではの快適性や安全性で、上質な暮らしをお届けします。

シャーメゾン|積水ハウスの賃貸住宅 (shamaison.com)

と書かれていて、とにかくシャーメゾンに住むならば快適で安全、そして高品質な住居で上質な暮らしを楽しむことができますよと宣伝しています。

シャーメゾン画像

市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

おそらくは家賃も多少高めだと思いますが、その分、質の高い生活を送ることができますよということなのだと思います。

鉄道で言うならばグリーン車を利用するような感じなのでしょうか。

ところでシャーメゾンですが、入居するためには入居審査があります。

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