賃貸住宅経営において物件のエリアの選択が重要なのはなぜ？
昔は、とにかくどこでもアパートを建てれば、それなりの収益が得られるという時代もありました。
多少、エリア的には良くなくても、なんとかなるといった感じでした。
しかし賃貸アパートやマンションが急速に増え始め、競合物件が増えるにつれて、物件の立地の重要性が認識されるようになってきました。
例えば、最近ではあの大東建託でも、立地の悪いエリアでのアパート建設は土地所有者などからの依頼があっても受け付けないことがあるようです。
では優れた立地条件とはどのようなものでしょうか。
それは簡単に言えば、
入居者需要の旺盛なエリアだということです。
では入居需要が旺盛なエリアとはどこかということですが
まずそれに該当するのが都心部です。
例えば東京では山手線沿いのエリア、大阪では梅田や難波周辺、あるいは御堂筋線沿いといったところでしょうか。
もちろん横浜や名古屋、福岡や札幌にも都心部があります。
その一方で最近はなぜか神戸が落ち目です。
人口流出も続いています。
個人的には街の空気は、大阪よりも神戸ほうが好きですが、なぜか神戸は落ち目です。
おそらくは神戸は山の手のニュータウンのようなエリアが多く、そういったエリアの高齢化と人口減少が全体の足を引っ張ているのかもしれません。
大東建託のフルパッケージプランのデメリットとは？
フルパッケージプランで大東建託と一括借り上げ契約をするオーナーさんが多い。
近年では大東オーナーの多くがフルパッケージプランで契約しています。
このてんについては先回の記事
で書いたとおりです。
大東建託と３５年契約を行って毎月、家賃収入の５％を大東建託に支払うならば３０年間は修繕費はすべて大東建託側が負担するというものですから、オーナーさんにしてみれば魅力的なプランに思えることでしょう。
とにかく最初の３０年間は修繕費用のことで煩うことはないのですから、魅力的です。
しかしデメリットがないわけではありません。
その１つが
オーナー側から大東建託との契約を解約しにくくなる
といてんがあります。
実は３０年、３５年一括借り上げといってもオーナー側の意向で大東建託と契約を解約することができるのです。
しかしフルパッケージプランであるならば、修繕費用をおそらくはオーナーさん自身が取り分けていないことでしょう。
そうなると解約してしまうと、今後生じえる修繕に対応しにくくなるのです。
ということで解約しづらくなるといわけですが、もちろん少なくとも３０年間は大東建託と付き合うつもりならばフルパッケージプランを選んでもかまわないのかもしれません。
崩壊マンションとは メンテナンスや修繕が行われないと起こりえる
RC造りマンションは、60年以上は使用できると言われているが・・。
マンション崩壊と聞くと大地震に直面したマンションの崩壊を連想することでしょう。
筆者も阪神地区に住んでいますが、阪神大震災の時には、多くのマンションが崩壊し、使用不能となりました。
また使用不能まではいかなかったものの、建物が傷み、修繕工事を行ったマンションも少なくありません。
ところで大地震に直面したわけでなくても崩壊したマンションがあるそうです。
それは沖縄のあるマンションのことですが、１９７４年完成のマンションだったそうですが、築３５年の時に、２階廊下が崩れ落ちたんだそうです。
分譲マンションだったようですが、住人はすべて退去となったとのことです。
崩壊の原因は、経年劣化と施行不良ということです。
しかし３５年超のマンションは数多くあります。
ですから経年劣化の影響ももちろん多少なりあったのかもしれませんが、最大の要因は施行不良だったのではと考えてしまいます。
実はこの隣に同じ建設会社が施行した同じ時期に完成した別棟もあるようですが、この別棟も崩壊が進んでいて住むのには危険な状態にあるそうです。
こうなると、この建設会社、かなりひどい欠陥工事を行っていたのでは、と疑ってしまいます。
アパート建設の勢いがない時代 大東建託の株価は？
株式会社にとって株価の変動は経営に大きな影響を及ぼす。
近年はアパートの建設に勢いがありません。
物価高や金利上昇が重く影響しているのでしょう。
いずれにしても２０１８年ごろをピークにさえない状況です。
この大東建託の株価ですが、リーマンショック後、２００９年ごろに３０００円ぐらいだった株価ですが、この頃を底に、ずっと上がり続けてきました。
２０１１年には５０００円を突破。
２０１３年には７０００円越え。
２０１４年には１００００円を突破し２０１６年の秋に１８０００円を超え、２０１７年後半に最高額を記録した後、失速しはじめ２０２０年には最高値から半値ぐらいまでに下がりました。
一時は時価総額で積水ハウスを追い抜いた時期もありましたが、再び積水ハウスに追い抜かれたことでしょう。
何度か自社株買いも行っていますが、それでも下げ止まらない状況です。
もちろん１０年もたたないうちに株価が数倍にもなったわけですから、調整されても仕方ありません。
賃貸住宅においてなぜ高齢者の入居が難しいのか？
近年はますます高齢化社会が加速するなか、どうしても賃貸住宅においても高齢者入居者が増えてきました。
昔はワンルームマンションといえば入居者は、ほとんどが学生や若いサラリーマンだったのが、最近はワンルームマンションに、お年寄りが単身で暮らしていることも珍しくなく、まさに入居者としての高齢者の比率が高まっているのではないかと思われます。
ところで、高齢者といえば、多くの場合は、賃貸住宅に入居するのは容易ではありません。
というのも主に２つのリスクがあるからといわれています。
その１つか家賃滞納です。
どうしても高齢者は年金頼みの生活になりますが、それ以上の収入を得ることが難しく、支給される年金を使ってしまうと家賃を支払うのが困難になることがあるようです。
そしてもう１つのリスクが孤独死です。
もしも孤独死された場合の後始末が大変です。
孤独死された場合でも子供などの身内がいれば、子供に後始末に伴う費用などを支払ってもらうことができますが、身内がそうしようとしない場合や、身内がいない場合、物件のオーナーが後始末のための費用を負担しなければならないかもしれません。
もちろん最近はそのような事態が生じた時のための保険などが大東建託の保険会社などで提供されていますが、オーナーは保険料負担をしなければなりません。
都市銀行から融資してもらえるメリットはやはり金利が低いこと
今の時代、よほどの資産家でもない限り、多くのアパートオーナーは金融機関からアパートローン融資を受けてアパート経営を行っていることと思います。
そしてアパートローンを借りるならば、金利が低くしかもしっかりとした金融機関から借りたいと思うことでしょう。
そうなると候補にあがるのが都市銀行です。
この都市銀行についてコトバンクのサイトの「都市銀行」には
東京や大阪などの大都市圏に本店を置き、全国規模の業務を展開している普通銀行のこと。・・現在はみずほ銀行、三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行、りそな銀行の4大メガバンクに集約されている。
引用：都市銀行
と説明されています。
ですから地方ではあまり都市銀行の支店をみかけることはありませんが、人口が密集しているようなエリアの駅前などに都市銀行の支店をみかけることがあります。
この都市銀行からアパートローンを借りることのメリットは
①とにかく金利が低い。地方銀行やその他の銀行よりも金利が低い場合が多い。
②銀行として規模も大きいのでスケールメリット、つまりはアパートローン顧客として銀行が提供する多様化した種々のサービスを利用することができる。
といったてんをあげることができると思います。
一括借り上げのアパート経営ではたびたび賃料改定協議で減額される
筆者も小規模な物件を大東建託パートナーズと一括借り上げ契約で、オーナーをやっている大東オーナーの1人ですが、今から数年ほど前にテナント部分の賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者と協議したことがあります。
ちょうど賃料改定となる半年前ぐらいだったと思います。
この賃料改定ですが、一括借り上げでアパート経営を行っていると必ず直面する事柄です。
大東建託の場合は多くの場合、住居部分は、35年の契約でも最初は10年後に賃料改定が行われその後は、5年ごとに賃料改定が行われていきます。
一方でテナント部分は最初から3年ごとに賃料改定が行われます。
もちろん最近は大東建託パートナーズも上階の住居部分は一括借り上げにしてもテナントは一括借り上げにしないケースがあるようです。
そしてほとんどの場合は、この賃料改定のさいにオーナーに支払われる賃料が減額されます。
厳しい現実ですが。
この現実が受け入れなくて、一括借り上げの管理会社ともめることも少なくありません。
筆者も3年前のテナントの賃料改定で、大幅な減額を求められて、1回目の賃料改定協議では物別れとなったことを覚えています。
大東建託物件のテナント大家が嘆く理由 容赦のない賃料減額
1階をテナント賃貸にしている賃貸物件も少なくない。
大東建託のマンションの幾つかは１階部分をテナント物件にしている場合があります。
実際のところ３階以上の建物になると、２階より上の階は入居者にまずまずの人気がありますが、１階になるとあまり人気がありません。
そこで１階をテナント部屋にするといわけですが、テナント部屋の場合は１階が最も人気があります。
そこで１階はテナント、２階以上は住居にするマンションが生じるわけですが、ネット上のコメントを読んでみると大東建託物件オーナーのコメントでテナントについては嘆き節が目立ちます。
もちろんすべてのコメントに信ぴょう性があるわけではありませんし、そのまま受け止めるのもどうかとは思いますが、しかしなぜなんだろうと考えてみると１つの可能性が思いあたります。
というのも筆者も大東建託物件の大家で物件の１階はテナントだからです。
具体的なケースとして筆者の物件においてもテナント家賃は当初高めに設定されました。
おそらくは周辺相場よりも高く設定されていたと思います。
少々高くても新築だから入居事業者がいるだろうという見込みがあったのかもしれません。
さらに銀行からの融資を有利にするために家賃を高く設定することもあるようです。
大東建託設計施工管理のマンション。１階がテナント。
そして最初の事業者が入居して退去したあと、えっと思うほど次の募集家賃が下がることがあるのです。
例えば当初は３０万円だった家賃が２５万円ほどに下げて入居募集をするのです。
もちろん２５万円が周辺相場に合致した家賃なのですが、その後の大東建託から大家に支払われる賃料も３年毎の賃料見直しのさいに５万円下げられます。
もちろん、イッキに５万円も下げられると大家としてはショックを受けます。
筆者も同じような経験をしました。
筆者も１カ月ぐらいはショックのためにもやもやとした気分になりました。
そこでその怒りというか嘆きをネットにぶちまけるというわけだと思いますが（あくまでも私の推測ですが）大東建託テナントオーナーならば、そのてんは覚悟していたほうがよいのかもしれません。
ちなみに大東建託のテナント部署の営業社員ですが、真面目には違いないのですが、時々「○○しときます」と言っておきながら忘れてしまうのか、行われていないことが時々ですがあります。
そのこともネット上で嘆き節のコメントが多い理由の１つなのかもしれません。
追記：国土交通省のウェブサイトにも、賃料減額リスクについての言及があります。
【賃料は変更になる場合があります】
○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。
○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落によ り賃料が減額する可能性があります。
アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください！
と書かれてますが、大東建託とのテナント物件の一括借り上げの場合は3年毎に賃料の見直しが行われます。
また賃料が減額するケースというのは
・なかなか入居者が決まらないなどの入居状況の悪化
・家賃相場の下落
とありますが、まさに筆者のテナント物件では、そのようなことが生じたようです。
ペット飼育可のアパートやマンションにすることのメリット
最近はどうしても高い入居率を維持していくために行える施策とは、インターネット無料の物件にすることと、ペット飼育可の物件にすることだと言われています。
実際のところ賃貸アパートにおいてペット飼育可物件は意外と多くありません。
それとともにシングル世帯の増加とともに、癒しや寂しさ解消のためにペットとともに過ごしたいという方も増えているように思われます。
つまりはペット飼育可物件の需要は高まっている傾向があるように思われます。
ですから空室に悩むアパートオーナーさんが、打開策として行える事柄の1つはペット飼育可物件にすることです。
さらにペット飼育可物件にすることのメリットは、ペット飼育可物件に入居する入居者さんが、比較的に長期入居してくださる傾向があるというてんもあります。
それはおそらくは入居者さんが引っ越した場合に、かわいがっているペットが新しい入居先に慣れてくれるだろうかという心配や、そもそもペット飼育可物件が多くないために、適当な引っ越し先が見つからないゆえに長期入居してくださる傾向があるのかもしれません。
ですからペット飼育可物件としてアパート経営をしていくことにはメリットがあります。
マンションのオートロックの電気錠が故障で修繕費が16万円
数年前のことですが5月20日の朝のことでした。
マンションの1階にまで降りて、エントランスフロアから外に出ようとして、電気錠を開錠しようとしても電気錠が動きません。
おや？
と思うと、電気錠は開放状態になったままです。
すると大東建託パートナーズからの上記のような貼紙が目に留まりました。
どうやら昨晩の遅い時間、入居者のだれかが、電気錠を開錠しようとしてマンションのなかに入ろうとしたものの、うまく開錠することができず、大東建託パートナーズに電話をかけたようです。
遅い時間だったと思いますが、大東建託パートナーズの社員がかけつけ、鍵を開錠させたものの、故障と判断し、鍵を開放したままにしたようです。
なので、このマンションではオートロック機能が麻痺したままのセキュリティ的には不安な状態になってしまったのです。
ところで
「緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応」
という記事で書きましたが、緊急事態発令中の5月上旬にも同じようなトラブルが生じ、このときも休業中に待機中の大東建託パートナーズの社員がわざわざ駆けつけてくれ、応急処置を取ってくれたのですが、今回、再び再発し、今回のほうはより深刻な状況のようです。
ところでエントランスフロアの電気錠の電気が切られると、オートロック機能も麻痺してしまいますので、訪問者は開放されているエントランスフロアからそのまま建物の中に入って部屋まで留守であっても行かなければなりません。