小規模マンションオーナーの日記

5月 31, 2020

騒音トラブル 大東建託パートナーズはどう対処している?

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管理会社からのお願い先日の日曜日の晩のことでしたが、下のほうから工事をするかのような音が聞こえてきました。

多少は気になるレベルの騒音でしたが、20時~22時ごろのことで、就寝時間ではないということで、気にしないことにしました。

実のところ、私の小規模マンションでは、近いうちに退去者がいることを、大東建託パートナーズのオーナーのためのマイページで知っていました。

それで音のする方向からすると、その退去予定者のお部屋からのようなので、どうも引っ越しの準備等で、何かを剥がすために生じている音だと思いました。

なのでおそらくは引っ越しまでの一時的な事柄なので、目くじらを立てないことにしました。

ところでその後の火曜日の朝のことですが、1階の集合ポストの下に置いている不要チラシ入れに1枚の大東建託パートナーズからの協力のお願いの用紙が捨てられていました。

どうやら入居者の1人が、この協力のお願いの内容を見て、すぐに捨てたようです。

そこでその用紙を拾って、その内容を見てみると

なんと

最近、音による騒音の苦情が多数の部屋より受けています

という内容です。

さらに見ていきますと、「この度、とんかちで叩いているような音が頻繁にすると連絡が入っています。」

と書かれています。

これを読んで、日曜日の晩のことだと、悟りました。

そして多数の部屋からの苦情があるとのことですが、どの部屋からの苦情だったのでしょうか。

大東建託パートナーズに尋ねてみたいものですが、プライバシーにもかかわるかもしれないのでやめときます。

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5月 28, 2020

敷金は本来は家賃滞納に備えて支払われるべきもの?

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コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけます。

おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。

通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。

この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の1~2ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6~12ヶ月分が相場と言われています。

とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3~6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。

この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。

この敷金についてウィキペディアには

敷金(しききん)とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。

敷金

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/敷金

と書かれています。

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5月 26, 2020

管理会社がなかなか動いてくれないので賃借人がエアコンを修繕 これって正当?

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夏の暑い時期にエアコンが必要な時に、エアコンが壊れてしまうと一大事です。

賃貸暮らしをしているならば、とにかく管理会社に連絡して、すぐにでも修繕してほしいと思うことでしょう。

しかし待てども待てども、修繕の連絡が来ません。

毎晩の熱帯夜で、汗だくになりながら過ごすのが苦痛になってきます。

このように管理会社や大家さんが、なかなか修繕してくれない場合、自分で修繕業者を探して修繕してもらうことができるのでしょうか。

 

このてんは法的には明確化されていなかったのですが、先回の民法改正で明確化されました。

法務省のウエブサイトによると

改正後の民法では,

① 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し たか,又は賃貸人がその旨を知ったのに,賃貸人 が相当の期間内に必要な修繕をしないとき 又は

② 急迫の事情があるとき には,賃借人が目的物を修繕することができることとされました。

これにより,上記①や②の場合には,賃借人が目的物を修繕したとしても, 賃貸人から 責任を追及されることはないことが明確になりました。

賃貸借契約に関するルールの見直し

引用:www.moj.go.jp/content/001289628.pdf (アクセス日2020/5/6)

と書かれています。

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5月 24, 2020

アパマンショップがコロナで寮を出された人にお部屋を無償提供

花画像

コロナショックで、失業等で、家賃の支払いが困難な方が増えています。

家賃の滞納が続くと、いずれはお部屋を退去しなければなりません。

しかし今回のコロナショックでは、国土交通省が不動産管理会社にコロナショックによる収入激減で、家賃が支払われないケースの場合は、柔軟に対応するようにとの要請を行っていました。

その要請を受けて、大東建託や大和ハウス工業、積水ハウスなどの賃貸住宅大手は、家賃の支払いの猶予の処置を取っています。

もちろん猶予なので、家賃支払いが数カ月間はできなくても、後ほど、きとんと支払ってくださいよというようなものです。

おそらくは不動産管理会社の対応で支払い猶予を行ってくれるだけでも寛容なほうと思っていましたが、なんと賃料無償でお部屋を提供してくれる不動産会社がありました。

その不動産会社とは

アパマンショップ

です。

このお部屋の無償提供についてアパマンショップのウエブサイトには

アパマンショップは、新型コロナウイルス感染症の影響により住環境・経済面で困窮されている方の支援を行います。
【無償住宅提供 概要】
目的
新型コロナウイルス感染症の影響により住環境・経済面で困窮されている方の支援(こちらの条件の方に限ります)
対象
新型コロナウイルス感染症の影響に伴う倒産又は人員整理によって寮の退去を余儀なくされた方
無償提供
賃料・共益費・仲介手数料・敷金・礼金・保証金
入居者負担
引越代・保険料・水道光熱費・町会費・退去時清掃費用
※物件により一部異なります。
契約形態
建物一時使用貸借契約
期間
2020年12月末まで  

引用:https://www.apamanshop.com/info/provision2020/(アクセス日2020/5/18)

と説明されています。

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5月 21, 2020

テレワーク定着で地方への移住が進む?賃貸住宅需要はどうなる?

地方画像

コロナの影響で、社会が大きく揺さぶれるなか、生き方の価値観も変わってきています。

例えばこのコロナの影響で、テレワークに消極的な職場が、テレワークをせざるをえなくなり、テレワークを行ったところ、意外にも成果が得られることに気ずきテレワークが、コロナ終息後もある程度、定着しそうな職場もあります。

もちろんコロナが完全に終息するのには、まだまだ時間がかかり、そのころには生き方の価値観がどこまで変化してしまうかはわかりません。

 

しかし小規模マンションの私もそうですが、賃貸住宅のオーナーにとっては、コロナ終息後に賃貸住宅がどう変わっているのかについては興味というか鋭い関心のある事柄です。

というのもオーナーとしての生活にもかかわる事柄だからです。

 

例えば、これまでは都心までに20~30分に通勤できるエリアであるならば、利便性抜群のエリアということで、賃貸住宅需要も旺盛で、家賃相場も高く推移しており、そのエリアに物件を持つオーナーは、ほくほく顔の人も少なくないと思います。

一方で通勤までに長時間かかるうような、地方のエリアでは、空室に悩まされ、家賃相場の下落に悩まされるオーナーさんも少なくなかったと思います。

 

しかし今回のコロナが終息後もテレワークがある程度、定着するならば、多少なりとも賃貸住宅需要が地方へと流れてしまうのではないかという見方もあるようです。

 

では実際のところはどうなるのでしょうか。

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5月 19, 2020

収入激減で銀行への返済が困難になるとどうなるか

分譲マンション画像

コロナショックによる大不況時代がやってきたなか、負債をかかえていると不況時には負債は一層重たく感じるものです。

小規模マンションオーナーの私も、不況になったからといってアパートローンの毎月の返済が軽減されるわけでもなく、これまでと変わりなく返済し続けていかなければなりません。

もちろん不況になっても、大東建託パートナーズから支払われる借上賃料も変更なく支払われていますので、かまわないのですが。

おそらくは一括借上での賃貸住宅経営の場合には大不況時になっても

・近隣エリア全体で空室が急増していて家賃相場が急落している

・賃料を払ってくれる一括借上会社の経営が非常に厳しくなった

などの事が生じないかぎりは、大丈夫なのではないかと思います。

ところで今のところ賃貸住宅オーナーのほとんどは、コロナショックによる影響は軽微なのではないかと思いますが、住宅ローンを借りて、分譲マンションや戸建て住宅に住んでいる場合は、コロナショックによる影響が軽微ではない人も少なくないのではないかと思います。

というのもお金を貸している銀行のスタンスというのは

債務の免除や軽減をしてくれることはまずない

からです。

貸したお金は、時間がかかってでも必ず返せというのが銀行のスタンスなのです。

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5月 17, 2020

コロナで不祥事の影が薄くなったレオパレス21 しかし現状は・・

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2019年2月ごろに大規模なアパート施工不良を公表したレオパレス21。

今年になって入居率の改善が進み、2月以降は80%以上の入居率を安定的に維持できるまでに回復したり、経営権が旧村上ファンドに脅かされそうになったものの、なんとか窮地を脱して、現経営陣による経営の継続がほぼ決定的になるなどと、明るいニュースも聞かれるようになった昨今ですが、しかしアパート施工不良問題が解決したわけではありません。

というかアパート施工不良で改修工事が完了したレオパレス21の管理アパートは、いまだほんの一握りにすぎないようです。

アパート施工不良を公表して1年以上になりますが、改修工事が完了したのは、改修の対象となる物件の1割にも満たない・・。 具体的には物件の改修が完了した棟数は20年3月末時点で990棟で、それが対象物件の1割以下になるんだそうです。
ということは改修がまだの対象物件は、12000棟ほど残っているということになります。・・ そしてそれ以外にも約1万7000棟には軽微な不備が確認されていて、こちらの不備の改修工事はいつになるのかまだ決まっていないんだそうです。

レオパレス21の施工不良物件の改修がこんなにも進んでいなかったとは・・

の記事に書かれているとおりです。

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5月 14, 2020

大東建託のトップセールスマンがヤフーニュースで取り上げられました

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ヤフーニュースを見ていると「大東建託」という言葉のついた記事のタイトルが目につきました。

ひょっとしたらまた、大東建託についてのネガティブな記事なのかと気が重くなりましたが、タイトルをよく見てみると「アパート建築で地主口説く 勝機は小さなきっかけ 社長賞常連の大東建託30歳営業マン」とあります。

最初の「アパート建築で地主口説く」という言葉はネガティブな感じがしましたが、最後まで読んでみると、どうやら大東建託の優秀な営業マンについての記事だということがわかりました。

この記事の最初には

大東建託はアパート建設・管理の最大手だ。1棟あたりの建築費は1億円と高額なだけに、契約に至るには地主との信頼関係が欠かせない。3半期連続で社長賞を受けた藤沢支店(神奈川県藤沢市)の大木伸義さん(30)。地主がアパート建築を検討するタイミングを逃さぬよう、常に高いアンテナを立てている。

引用:https://news.yahoo.co.jp/articles/0c61abdcfeecbfda500c4960f6718091daaa1a23(アクセス日2020/4/29 ヤフーニュース記事は期日がくれば記事が削除されます)

と書かれています。

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5月 12, 2020

コロナで業績が最悪の大東建託 しかし経営体力には余力も

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新型コロナウイルスの感染拡大防止のために、3月下旬以降は、訪問営業がしにくくなっています。

小規模マンションオーナーの私がアパートローンを借りている、りそな銀行の渉外担当者いわく、現状は銀行の方針として原則訪問営業は行えないことになっているんだそうです。

仕方のないことです。

ところで大東建託の4月の業績速報が公表されました。

大東建託の業績速報は毎月、翌月の上旬に公表されます。

4月といえば、緊急事態宣言発令のされた月でもあり、訪問営業活動はかなり自粛によって影響があったんだろうなと想像していましたが

そう思いつつ業績速報に目をとおしてみると4月の受注高が

マイナスの43億5900万円

となっています。

かなり悪いだろうなあと思っていましたが、マイナスとは・・

しかしそれにしても受注高でマイナスとはどいうことなのだろうと考えてみましたが、前月までの分で4月になってキャンセルや解約があってマイナスになってしまったということなのでしょうか?

いずれにしても非常に非常に見たことのない悪い数字でまさにコロナショックです。

 

ただ管理物件の入居率については、4月は前月比ほぼ横ばいということになっています。

しかしコロナショックによる影響による入居率の低下は、今後3カ月後以降に生じてくる可能性があります。

なので今後の入居率の推移は注視しておく必要があるでしょう。

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5月 10, 2020

名誉棄損に基づく損害賠償訴訟 大東建託の勝訴確定

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ネットを検索していると、真偽がわからないような記事であふれています。

グーグルさんの検索でも、なるべく怪しい記事は検索上位でヒットして多くの人の目に触れないようにしているようですが、しかし時々そのような大東建託アンチともいえるような記事が今でもあります。

そのようななか週刊ダイヤモンド誌がネット上でも大東建託を批評する連載記事を掲載していたことがありました。

週刊ダイヤモンドの記事ということで、読んだ方も多いと思いますが、週刊ダイヤモンドというブランド力のようなものでか、グーグルさんの検索でも、検索上位でヒットすることが多かったかもしれません。

しかし最近になって週刊ダイヤモンドの大東建託を批評する記事は、ヒットしなくなりました。

どうも週刊ダイヤモンド社が記事を削除したのでしょうか?

 

ところでこの件では大東建託が名誉棄損にもとづく損害賠償請求の訴訟を起こしていました。

この件については大東建託のニュースリリース2020/4/3の「株式会社ダイヤモンド社との訴訟における勝訴判決のお知らせ」で報じていますがそれによると

大東建託株式会社(以下、当社)は、株式会社ダイヤモンド社(以下、ダイヤモンド社)の発行する 「週刊ダイヤモンド」2017年6月24日号に掲載された「不動産投資の甘い罠」と題する特集記事に ついて、事実と異なる記事で名誉が毀損されたとして、名誉棄損に基づく損害賠償の支払い等の請 求を東京地方裁判所に提起しておりました。 上記訴訟に関しまして、2020年3月16日、東京地方裁判所は当社の主張を一部認め、ダイヤモ ンド社に対し、20万円の支払いを命じる判決を言い渡しました。
この判決は双方が控訴しなかったことから、3月31日に確定しています。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000elpe-att/diamond_hanketsu_0403.pdf(アクセス日2020/4/15)

と報じました。

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