小規模マンションオーナーの日記

1月 17, 2021

テナント賃貸 保育園が賃貸契約してから開園までには半年以上

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以前のブログで、私の所有マンション1階で、小規模認定保育園を開設するために学校法人が1階テナントの賃貸契約をしてくださったことについて書きました。

私も保育園制度については、あまりよく知らなかったので、賃貸契約をしてからすぐにでも開園するのだろうと思っていたら、開園までにはかなりの期間があることがわかりました。

大家としては、借りてくれた以上、早く開設して私のテナントが社会貢献するのを見てみたいと思うものですが、開設までには長い期間とスケジュールがあるのです。

まずテナント賃貸契約をしてくださったのが8月下旬です。

そして9月分の家賃から支払ってくださっています。

そして小規模認定保育園開設のためには自治体からの承認が必要で、その承認が得られるのは11月ごろになるというのです。

そして自治体の承認を得るためには、開設場所との賃貸契約を行っておかなければならず、8月には、そして遅くても9月にはテナント賃貸契約を完了させ、保育園の全体の設計を自治体に示し審査を受ける必要があるというのです。

しかも認定は公募方式で10施設という枠があるので、もし開設希望事業者が多ければ、基準を満たしていても認定枠に入れない可能性もあるというのです。

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1月 14, 2021

マンションの理事長の会員制掲示板があった 情報共有できるメリットが

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最近はインターネットで、人同士の交流が簡単に行えるようになりました。

ツィッターやLineといったツールで様々な情報が共有できます。

このてんで毎日新聞2017年4月22日の「明日がみえますか
第4部 続・マンション漂流/3 孤独な理事長連携」という記事にはマンションの理事長同士での交流についての記事の掲載され私も読んでみて考えさせられました。

というのもマンションの理事長さん、多くの場合にマンションの区分所有者たちから修繕積立金等を集金し、管理し必要に応じて出費するわけですが、扱う金額も莫大で、しかも不動産管理等について、ほとんど知らない理事長さんならば、自分の運営の仕方について大きな不安を感じるからです。

頼りになる人と相談しながら、事を行うことができれば、心強いものですが、最近はインターネットを活用してそうすることができます。

理事長たちによる会員制掲示板がある

毎日新聞の記事によると現にそのような活用がなされているとのこと。

RJC48は首都圏のマンション管理組合の理事長を中心にした約260人の集団 

 

引用:明日がみえますか 第4部 続・マンション漂流/3 孤独な理事長連携

と記事には書かれています。

RJCというマンション理事長さんたちによる会員制掲示板に200人以上が参加しているということは、とても強力な集団のように思われます。

相談内容を書き込むと、おそらくは適切なアドバイスをしてくれる会員さんもおられることでしょう。

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1月 12, 2021

大東建託物件でやけに家賃が安い物件が その理由はやはり・・

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インターネットで調べものをしていると、大東建託についてのネガティブな記事を見つけてしまいました。

質問と返答の記事ですが質問者は「近所の大東建託の物件は半数が空室のままだけど、どうなっているか」という質問。

それに対する返答は、「30年一括借り上げとは、そのようなもので家賃が大幅に下落しているだろう。素人が騙されるような典型」というふうな散々な回答でした。

ただあまりに乱暴な回答で、しっくりとこないので実際はどうなのか、いい部屋ネットのホームページから調べてみることにしました。

空室が多いと思える地方を中心にまずは調べてみると、驚いたことに1つの建物で複数の部屋が空室になっていて複数部屋募集を行っている建物が少ないこと・・

正直、建物の半数が空室になっている建物は、ほとんどありません。

地方でけっこう大東建託物件は健闘しているんだなあという実感です。

さすが常時95%以上の入居率を維持し続けている大東建託です。

しかし四国の市街地で1つの建物が気にとまりました。

築2年で、交通の便の悪くない物件ですが、この建物の半数以上が空室になっています。

なぜだろうと思いよくよく調べてみると・・

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1月 10, 2021

塚口 関西では穴場と思われる街で上位にランクイン

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suumoニュース2018年3月15日の「関西住みたい街ランキング、総合トップは3年連続「西宮北口」」の記事によると

交通利便性や生活利便性が高いのに家賃や物件価格が割安なイメージがある、穴場だと思う街ランキングでは、1位「塚口(阪急神戸線)」、2位の「尼崎(JR東海道本線)」、3位の「大津(JR東海道本線)」ともに駅周辺が再開発された駅、もしくは進行中の駅がトップ3にランクインした。傾向としては「東三国」「江坂」などの御堂筋線と、「塚口」「武庫之荘」「十三」などの阪急神戸線の駅で「梅田」により近い駅が多くランクインしている。

 

引用:http://suumo.jp/journal/2018/03/15/151619/?vos=jzaj1503126k000zzz171222(アクセス日2018/4/14)

と報じました。

このように関西においての、穴場だと思われる街ランキングの1位は阪急塚口駅だというのです。

たしかに阪急塚口駅エリア、今はスゴイです。

駅周辺エリアのあちらこちらに、分譲マンションのモデルルームがあります。

つまりは、このエリアにおいて竣工したばかりの分譲マンション、そして現在、建設が進行中の分譲マンション、そして将来、確実に建設が始まる分譲マンションが、それぞれ数棟あるのです。

実際のところ、阪急塚口駅エリアを管轄している尼崎市は、子育て世代の誘致に積極的で、そのことも分譲マンション建設ラッシュを後押ししているようです。

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1月 07, 2021

大東建託のいい部屋ネットの店舗にフランチャイズ店舗が

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大東建託グループの物件の入居者斡旋つまりは仲介事業を担っているのは大東建託リーシングです。

そして大東建託リーシングは、いい部屋ネットの店舗を展開して、主に大東建託グループが管理する物件への入居者斡旋を行ってきました。

そしてこれまで知らなかったのですが、いい部屋ネットの店舗はすべて、大東建託リーシングの直営店で、大東建託グループの社員によって、店舗の仕事が行われていたようです。

 

ところで直営店に対してフランチャイズというものがあります。

フランチャイズについてウィキペディアには

一方が自己の商号・商標などを使用する権利、自己の開発した商品(サービスを含む)を提供する権利、営業上のノウハウなど(これらを総称してフランチャイズパッケージと呼ぶ)を提供し、これにより自己と同一のイメージ(ブランド)で営業を行わせ、他方が、これに対して対価(ロイヤルティー)を支払う約束によって成り立つ事業契約である。

引用:フランチャイズ – Wikipedia(アクセス日2021/1/6)

と書かれています。

このようにウィキペディアの説明にしたがって考えると、例えばコンビニの店舗などは、ほとんどがフランチャイズでセブンイレブンという看板の店舗があっても、そこで働く経営者や従業員はすべてセブンイレブンの社員ではなく、セブンイレブンという会社の下請け会社の社員や従業員といった立ち位置になるということになるようです。

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1月 05, 2021

積水ハウスの企業理念は高尚だが不動産建設業界の実態は?

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どこの会社でも企業理念というものがあって、社会貢献を謳った高尚な理念があるものです。

しかし現実は、高尚な理念とは裏腹に、利益の追求のあまりに顧客に損失をもたらすような取引を平然と行っているケースも少なくありません。

以前の記事

金融庁がアパートローン頼りの地銀を牽制

では地方銀行が利益追求のあまりアパートローンを地主さんたちに積極的に提案し、結果としてアパートローンを借りてアパート経営を始めてみたものの、アパートバブルの影響で空室に悩まされ、家賃収入が十分に入らずに、苦境に追い込まれるというケースがあり、その事態を重く見た金融庁が、地方銀行に警鐘を鳴らし

顧客本位の事業を行うように

促しているという内容の記事でしたが、残念なことに銀行のような紳士的と思える企業でも、時には利益追求のあまり顧客本位主義を見失ってしまうことがあるということを示すものでもありました。

もちろんこうした事がしばしば生じる会社の場合は社会的な信用が失墜していき、しまいには淘汰されてしまうこともあるのかもしれません。

 

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1月 03, 2021

大東建託の支店はしばしば移転する テナントオーナーのあてにならない

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2016年2月頃に阪急伊丹駅近くにRC造りの大東建託の賃貸マンションが建ちました。

駅の近くの賃貸物件なので、きっと入居率も良いことでしょう。

しかも1階はテナントで、大東建託の阪急伊丹店が入いることになり大東建託物件の大家の私は羨ましく思ったものです。

というのも私の所有マンションも大東建託物件ですが1階がテナントで、完成後は大東建託の支店が入るかもしれないとも言われていたのです。

しかし結局はその話は実現せず、1階テナントは空状態に悩まされ、しかも後には賃料下落という憂き目にあうことになります。

あの時、大東建託の支店が入居してくれていたらなあと思ってしまうこともありましたが・・。

ところであれから1年を経た2017年3月、なんとあの大東建託阪急伊丹店が消滅しています。

というのもあのテナントが今、入居募集を行っているのです。

ということは1年にして阪急伊丹店は終了したということなのでしょうか。

あの物件の大家さんも大東建託支店の入居ということで、順調といったところが、えーといったところでしょう。

まあもちろん駅近くの1階なので、やがては入居事業者があらわれることと思いますが。

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12月 31, 2020

大東建託の情報誌Go.Ro.Neは女性入居者に人気がある

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先日のことですが、大東建託パートナーズによる定期清掃員によるマンション内清掃が行われたのちに、1階の集合ポストに、消防定期点検のお知らせの用紙と、大東建託の情報誌のGo.Ro.Neが投函されていました。

残念なことに一部の入居者が、消防設備点検の用紙のほうを不要チラシ入れに捨てていました。

消防設備点検は、半年に1度行われている、重要な行事ですが、全く協力する気がない入居者がいるのは残念なことです。

その一方で、大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは捨てられていなかったので、どうやら持っていったようです。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

ところで私の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理の建物で、入居者は女性入居者の多いマンションです。

なので、消防設備点検の用紙のほうは捨てておきながら、Go.Ro.Neのほうは捨てずに持っていったのは女性入居者と思われます。

実際のところ私も、不要チラシ入れをチェックして、どんなものが捨てられているかをチェックしていますが、残念なことに消防設備点検のお知らせの用紙は、しばしば捨てられているのを見ることがありますが、その一方で大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは、捨てられているのをあまり見かけることはありません。

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12月 29, 2020

大東建託グループが就職先人気企業にランクインされていた

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最近でも大東建託についての批評記事が一部、ネット上で拡散していましたが、その内容は大東建託の一部の支店で支店の成績を上げるために、架空の受注契約を作って本社に報告するというものでした。

残念ながら、こういった事柄はどこの業界でも行われていることで、不正には違いないのですが、本社から支店に課される厳しいノルマをクリアするために、あちらこちらで行われている事柄です。

しかもその大東建託の支店の上司は部下を恫喝したり、暴力を振るったりとパワハラがひどいという内容のものでした。

そして結論としては、大東建託はブラック企業だという内容だったのですが、これがブラック企業になるならば、大東建託以外にもパワハラ上司は、あとらこちらの企業におり、大東建託をブラック企業というならば、パワハラ上司がいる企業も同じようにブラック企業と断じなければならなくなります。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

となると、ほとんどの企業がブラック企業になってしまうかもしれません。

 

ところで、しばしばブラック企業と叩かれることのある大東建託ですが、最近の就職先人気企業ランキングでランクインしていました。

これは2022年卒学生「就職人気企業ランキング」で、株式会社学情が、2022年卒業予定の大学3年生と大学院1年生7675名を対象にした調査した結果です。

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12月 27, 2020

改修工事の完了が2024年末 レオパレス21


2020年10月、ソフトバンク系の米ファンドによる救済発表時に、240円台まで高騰したレオパレス21の株価が、それから下がり続け2020年12月の年末には120円台にまで下がり続けています。

株価がさえない理由としては、なかなか進まない施工不良物件の改修工事があるようです。

ところでこの改修工事の今後の予定ですが、そのてんについてレオパレス21が公表した事柄が日本経済新聞に掲載されています。

記事によると

経営再建中のレオパレス21は25日、2021年1月以降の施工不良物件の改修工事計画を発表した。15万戸強が残る改修必須の重大な施工不良物件について、まず21年6月までに6千戸程度を実施。対象物件の状況を確認しつつ、24年末までに重大な施工不良物件の改修工事を全て完了させる計画だ。

引用:レオパレス、24年末までに改修完了へ  :日本経済新聞 (nikkei.com)(アクセス日2020/12/26)

と書かれています。

このように明らかになったのは、すべての物件の改修工事の完了は2024年末になること。

ただし対象となるのは、重大な施工不良物件のみで、軽微な施工不良物件の改修工事はさらに先送りされるようです。

さらに現時点で重大な施工不良物件で改修工事が完了しているは、4万戸で、残り15万戸強の物件の改修工事を2024年末までに終わらせるという計画のようです。

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