小規模マンションオーナーの日記

8月 20, 2019

ぼったくりが横行する不動産業界 ぼったくられないためには・・

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不動産建設業界はなぜかよく儲かっている。

私の知り合いに、個人として水道事業をしている方がいるのですが、その方に言わせると、同じ水道工事を行っても顧客が、普通の人の場合と、いわゆる富裕層の人とでは、工事費の請求が違うんだそうです。

つまりはお金のある富裕層の顧客には、通常の価格よりも割高な工事費を請求するんだそうです。

つまりは「金のあるところから金を取れ」ということなんだと思いますが、そういった事を悪気もなく言っていました。

さらに以前に大東建託パートナーズの物件の担当者に、「いい税理士さん、いませんか、いたら紹介してほしい」と言ったことがあるのですが、その時に担当者が言ったことは「物件のオーナーをしていると、お金があると思われて、高い税理士報酬を請求される場合がある」と言われたことがあります。

最近は税理士報酬は、どのような報酬体系にするかは税理士さんに任されており、税理士さんによっては「お金の取れるところからお金を取る」という姿勢から、物件オーナーには割高な請求をされることがあるということのようです。

残念なことにビジネスの世界には「お金のあるところからとにかくお金を取る」という考え方があり、同じサービスを提供していても顧客によって、請求額が違うということはよく見られることです。

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8月 18, 2019

住宅供給戸数では今回も大東建託がトップだった

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大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業、賃貸住宅3大メーカー。

最近は大東建託の主力事業でもある建設事業が、やや低迷しているようです。

その理由は

①銀行の不動産担保融資の姿勢が厳しくなった。

②同業他社の施工不良問題のトバッチリを受けている。

③働き方改革の実践のために、営業のあり方が調整中。

などがあるようです。

そのうちの③については、自助努力で改善されるようになるものと思われます。

ところでそのようなさなか大東建託のニュースリリース2019/8/5の「大東建託が住宅供給実績11年連続1位を獲得」には

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、株式会社市場経済研究所が発表した 「2018年度全国戸建供給ランキング」において、第1位を獲得しました。 なお、同ランキングでの第1位獲得は、本年で11年連続となりました。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c2gl-att/no1_kodatekyoukyurank_0805.pdf(アクセス日2019/8/6)

と報じました。

これは2018年の実績ですが、それでもこの「2018年度全国戸建供給ランキング」において供給戸数が1年間で約6万戸で1位となっています。

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8月 15, 2019

賃料は全体的には上げ調子 しかし大東建託の物件は・・

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賃貸住宅は7割程度が賃料が上昇傾向にあるというが・・。

最近は私の所有マンションの入居率は良好なものの、賃料がどうもさえない状況が続いています。

おそらくは、この1,2年で、賃料が全体的に1部屋あたり3000円程度下がったように思います。

比較的、入居者需要のあるエリアなんですけど・・。

なぜなんだろうと?

ところで日本経済新聞の2019/7/31の「マンション、賃貸・中古シフトじわり 新築高止まりで 」という記事には

新築マンションの価格高止まりを背景に、賃貸や中古の物件へのシフトが進んでいる。共働き夫婦が増え、仕事や子育てなど環境の変化に応じて住み替えが容易にできる賃貸を選ぶ消費者が増える。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47945020Q9A730C1X13000/(アクセス日2019/8/4)

と書かれていました。

どうやら、新築マンションの価格の高止まりもあってか、最近は賃貸住宅派が増えているようです。

そしてこの傾向は賃貸住宅オーナーにとっては朗報とも言えるでしょう。

特に若い世代は、分譲マンションや戸建て住宅の購入に関心がない方も少なくないようで、分譲マンションブームも減退傾向にあるように思われます。

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8月 13, 2019

またもや敗訴 レオパレス21オーナーの裁判

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オーナーによるレオパレス21裁判。オーナーまたもや敗訴。

レオパレス21のアパート施工不良問題。

いまだに収束されず、規模も拡大し続け、レオパレス21の経営そのものも、危なくなっているとも囁かれています。

そのようななか、リーマンショック後にレオパレス21が10年は支払う賃料は不変と約束しておきながら、経営危機から10年もたたないうちに賃料を減額した件で、オーナーから提訴された裁判で判決が下されました。

日本経済新聞2019/7/26の「レオパレス所有者敗訴、賃料減額めぐり地裁判決 」の記事には

経営悪化を理由に賃貸アパート大手「レオパレス21」(東京)が求めた賃料の減額に応じた愛知県岡崎市のオーナーの80代の男性が、業績回復後も減額したままなのは不当だとして、賃料の増額と差額分の支払いを同社に求めた訴訟の判決が26日、名古屋地裁であった。桃崎剛裁判長は男性の請求を棄却した。桃崎裁判長は判決理由で「減額した賃料は業績悪化だけでなく、周辺の家賃相場を総合的に考慮している」と指摘。不当に低い賃料とは認められないと結論づけた。判決によると、レオパレスは2005年、男性が県内に建てたアパートを借り上げ、月約77万円の賃料を10年間支払う契約を結んだ。男性は11年に約67万円に減額することに同意した。男性は「12年に業績が回復したのに賃料を不当に据え置かれた」と主張していた。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47824100W9A720C1CN8000/(アクセス日2019/8/1)

と書かれています。

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8月 11, 2019

大東建託建設事業が不振になった意外な理由

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働き方改革も大東建託の足を引っ張ている?

最近は、大東建託の業績がイマイチな状態が続いています。

毎月上旬頃に公表される大東建託の業績速報では、毎月のように建設受注が前年比減となっています。

もちろん賃貸住宅の建設受注が不振なのは、大東建託以外の他社でも同じような傾向が見られるのですが・・。

そしてこの建設受注が不振なのは、あのスルガ銀行の不動産融資の不祥事以降、銀行全般の個人の不動産向け融資が厳格化していることがあるとも言われています。

昔ならば、比較的安全と言われている不動産担保融資なので、少々のことがあっても地方銀行ならば、融資が承認されたのが、今では審査が厳格化され、どう考えても、地方銀行でも融資を受けられないことが明らかな場合は、建設会社の営業マンも、勧誘しなくなったというのか、勧誘ができなくなったのではないかと思われます。

しかし大東建託にとってコア事業の建設事業が振るわないということは大きな問題です。

ところで最近の賃貸住宅の建設受注が振るわない、これまであまり意識されていなかった問題が日本経済新聞のに指摘されていました。

2019年7/2の「大東建託、営業益2割減 4~6月 受注の低迷響く 」という記事に書かれていました。

大東建託の2019年4~6月期の連結営業利益は290億円程度と、前年同期より2割ほど減ったようだ。同業他社の不正により、顧客対象の大家がアパートの建設に慎重になり、前期の受注が低迷した影響が出た。金融機関の融資が厳格になり、受注した物件の着工の遅れやキャンセルも増えた。

引用:https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGKKZO47819500W9A720C1DTA000&scode=1878&ba=1(アクセス日2019/7/30)

と書かれていました。

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8月 08, 2019

実績と信用があっても銀行から断られることがある

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銀行の不動産融資への姿勢は厳しくなっている。

最近は、銀行の不動産融資への姿勢が、めっきり厳しくなったと言われています。

そのことを反映してか、建設会社との建築契約までいっても、銀行からの融資がなかなか承認されないために、着工できないというケースも少なくないようです。

ところで私個人は、銀行がなかなか不動産融資を承認しないのは、賃貸住宅経営の実績のない、新参の個人の事業者さんではないかと考えていました。

その一方で、不動産投資や賃貸住宅経営の実績があり、銀行への返済もきちんと行っている場合には、銀行の融資姿勢はこれまでと変わらないと思っていました。

私がアパートローンを借りている、りそな銀行の渉外担当者に、そのことを尋ねてみると、渉外担当者の答えは「これまでの実績があると、これまでどおり、お貸しますよ」という答えでした。

ですから実績があり銀行への返済も、きちんと行えている個人の事業者さんへの融資姿勢は変わっていないと思っていたのです。

しかし日本経済新聞の2019/7/23の「不動産 過熱の代償(1) サラリーマン大家に試練 」という記事を読んでいると、必ずしもそうではないんだというてんに気づかされました。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47621470S9A720C1EA1000/?n_cid=DSREA001(アクセス日2019/7/25)

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8月 06, 2019

オリジナルな設計施工の建築物 維持管理コストに問題が・・

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大手の建設会社の修繕費用が高くなることがある。

インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。

実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。

それではなぜ高いのでしょうか?

その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。

当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。

大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。

ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。

ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。

その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。

というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。

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8月 04, 2019

住宅性能検査協会でも一括借り上げトラブルの相談を受け付ける!!

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一括借り上げに関するトラブルの相談窓口も増えてきた。

一括借り上げによる賃貸住宅経営がスタンダード化しつつあるなか、空室でも賃料で支払われるという一括借り上げならではの特典を享受しているアパートやマンションオーナーさんは少なくないと思います。

たしかに空室によって一喜一憂することがあまりないというのか、毎月の月額家賃収入が安定しているのはオーナーにとって大きなメリットです。

しかしその反面、一括借り上げ会社と、うまくいかないなどのトラブルが生じた場合に、どこに相談すれば良いのかといったことが課題になることがあります。

この一括借り上げの賃貸住宅経営は制度上、なかなか容易に管理会社を他社に管理替えするのは容易ではありません。

できれば管理替えしないで問題を乗り越えたいものですが、どこにアドバイスを求めたらようのかと考えることがあると思います。

ところでこのてんに関して最近では、相談に応じてくれる機関が幾つもあります。

もちろんなかには、今は機能しなくなってしまった機関もありますが・・。

しかし最近でも一括借り上げ会社との契約時に関する金銭上のトラブルで消費者機構日本などに相談がもちこまれ、そのことでメディアが大きく取り上げたケースもありました。

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8月 01, 2019

やはり大東建託物件の入居率はすごかった!!しかし・・

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一括借り上げの会社にとって管理物件の入居率は重要な事柄。

私が所有する小規模マンションですが、今は満室です。

この満室状態が数カ月間続いています。

まあそれでも、近い将来、どこかの部屋が退居となるかもしれませんが・・。

ところで賃貸住宅最大手の大東建託の入居率が常時95%以上と言われていますが、そのことを疑問視する人もいます。

確かに入居者需要が乏しい地方などでは、大東建託グループの管理の物件でも入居率が80%前後と苦戦しているエリアがあるのかもしれません。

しかしトータルの入居率となると95%以上の入居率を維持しているというのは、うなずけます。

というのも私の小規模マンションがあるエリアで現在生じていることを考えるとそう言えるのです。

まず私の小規模マンションですが、大東建託グループの管理物件で、上記に書いたとおり現在は

満室です。

さらに私の小規模マンションから徒歩5分ほど離れた場所に大東建託グループの2階建てアパートがあります。

築年数は新しく、戸数は15~20戸です。

その物件の現状は

満室です。

そしてそのアパートから徒歩1分ほどのところにも大東建託グループの3階建てアパートがあります。

築年数は新しく、戸数は10戸前後です。

その物件の現状も

満室です。

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7月 30, 2019

無借金美学 それとも借金は問題ないという経済学 どちらが正しい?

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MMTによれば借金は怖くない。

最近は経済学の理論でMMT理論と呼ばれるものが脚光を浴びています。

この理論、現代貨幣理論とも言われていますが、ウィキペディアによると

現代経済の貨幣が借用書により成立していることを捉え、政府は税収に制約される必要はなく、任意の自国通貨建て国債発行により財政支出量を調整することで、望ましいインフレレベルを目指す経済政策を行うことを理論的主柱とする経済理論である。

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/現代貨幣理論(アクセス日2019/7/18)

と書かれています。

一読しても、どういうことか、イマイチわかりませんが、簡単に言えば、自国通貨建てで政府債務を拡大させれば、物理的な生産力の上限まで経済を拡大させることができる、ないしは国通貨建てで財政赤字を拡大させれば政府は簡単に経済の長期停滞から脱出できるとという考え方です。

つまりは日本の国債残高は1000兆円を超えていますが、全然問題はありません、大丈夫ですよという経済理論です。

たしかに、日本の場合これだけの債務をかかえていながらも、国は破綻することはありません。

金利が急騰することもありません。

ハイパーインフレにもなりません。

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