建物の修繕コストも値上がりしている？国土交通省のガイドラインでも
分譲マンションの区分所有者になると、修繕積立金の支払いが求められます。
毎月のことなので、収入のなかから、修繕積立金と共益費はの支払い分は、取り分けておかなければなりません。
駅と直結した分譲マンション。
ところでこの、修繕積立金はマンションの共有部分の修繕のために用いるための資金です。
例えば外壁、屋上や廊下の防水や補修などは莫大な修繕費用がかかります。
他にもマンションのなかの共有部分を維持していくためには、とにかく費用がかかります。
それで区分所有者から毎月、そのための費用を集めて、積立てていきます。
そして多くの場合、管理組合などが、そのお金の管理や支払いなどを管理します。
ところで国土交通省は、この修繕積立金についてのガイドラインを公表しています。
そして2024年にも改定されたものを公表しました。
それが以下のサイトにありますが
それによると、明らかに修繕積立金の平均値が上がっています。
たしか以前のガイドラインでは1㎡あたり200円程度だたのが新しいガイドラインでは1㎡あたりマンションの広さによって多少異なるものの約300円になっています。
つまりは1.5倍程度値上がりしているのです。
ということは、これまでは修繕積立金が1万円5千円で、よかったのが、今後はそれでは足りなくなってしまうということです。
大東建託物件で更新時に家賃が値上がりしないケース
大東建託設計施工管理のアパート。
管理戸数１００万戸以上。
大東建託パートナーズが管理している物件の戸数ですが、これだけ多くの戸数がありますので、入居者と管理会社間の多少のトラブルがネット上でコメントされているのを見かけます。
そのうちの１つが、２年毎に行われる更新時に、家賃が値上げになっているというてんです。
おそらくは大東建託パートナーズの更新についてのお知らせが届き内容に目を通した時に、家賃が１０００円以上の値上げになっているのを見て愕然とされたかもしれません。
そしておそらくは、今回なぜ値上げになったかについての説明文も加えられていたことと思います。
筆者も大東オーナーなので、大東オーナーのマイページを見て、入居者さんの家賃をチェックすることがありますが、さほど多くはありませんが、時々更新時に値上げになっているケースがあるのを目にすることがあります。
ところでそれでも大半は、大半は
値上げになることはありません。
ではどのような基準で、値上げにするか、それともしないかが決められているのでしょうか。
このてんで大東オーナーのマイページには入居者さんの更新の結果について確認するページがあります。
このページを見ると、更新時に値上げになったのか、それとも家賃は変わらなかったのかを知ることができます。
入居者仲介において大きな力になるのは結局のところは資金力？
以前の事ですが、賃貸住宅最大手の大東建託の営業マンとお話する機会がありました。
大東建託といえば管理戸数が100万戸以上と現在ではUR賃貸住宅の管理戸数を上回る、トップの賃貸住宅会社です。
しかも全国の入居率の平均が95%以上を上回るという高入居率を維持しています。
このてんで直接、大東建託の物件の入居者仲介を行っているのはグループ会社の大東建託リーシングですが、しかし店舗数は決して他の大手の不動産仲介会社よりも多いということはありません。
そこで地元に店舗を構える不動産仲介会社に、入居者仲介の依頼を行うことになるわけですが、このてんを管轄しているのは大東建託物件を管理している大東建託パートナーズです。
この大東建託パートナーズが、地元の不動産仲介会社に大東建託パートナーズ管理の物件の入居者仲介の依頼を行っているわけですが、地元の不動産仲介会社が優先的に大東建託パートナーズ管理の物件をお客さんに紹介してもらうかどうかの鍵を握っているのは結局のところ大東建託の営業マンの話では
お金なんだそうです。
つまりは他社よりも、より多くのお金をかけて優先的に紹介してもらえるようにしてもらうことなんだそうです。
国内賃貸住宅最大手の大東建託グループの海外事業
大東建託施行管理のマンション。
賃貸住宅管理戸数１００万戸で、この分野で業界トップの大東建託のライバルといえば、大和ハウス工業や積水ハウスの名がよくあがります。
賃貸住宅分野だけならば大和ハウスや積水ハウスを大きく引き離している大東建託も戸建住宅や分譲マンションの分野となると、大和ハウスや積水ハウスの足元にも及びません。
さらに両社は海外事業にも積極的に取り組んでいます。
戸建住宅、分譲マンション、賃貸住宅、海外事業とまんべんなく取り組んでいる大和ハウス工業や積水ハウスの安定力には大東建託には及ぼないところですが、知らなかったのですが、大東建託も海外事業にある程度、取り組んでいることを最近知りました。
M&A Times２０１７年１１月１６日の「大東建託、マレーシアのホテル事業会社を約137億円で買収 海外事業強化」という記事には
大東建託、マレーシアのホテル事業会社を約137億円で買収 海外事業強化｜Ｍ＆Ａ ニュース速報 | Ｍ＆Ａ タイムス (ma-times.jp)
と報じました。
この記事からすると大東建託が東南アジアで連結子会社を所有していることがわかりました。
賃貸住宅暮らしにおいてDK SELECT物件に入居することには多くのメリットがある
昔のアパートマンションの経営形態は、通常は大家が不動産管理会社と契約を結び、管理を不動産管理会社にお任せするもので、不動産管理会社は家賃の５～１０％を手数料として取ります。
この場合、空室の場合は大家も不動産管理会社も収入がありません。
一方で近年増加しているアパート経営の形態がサブリースです。
代表格は賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズ管理のDK SELECT物件です。
この場合サブ―リース会社は家賃の１０～２０％を手数料として取りますが、空室があっても大家には賃料を支払います。
ですから大家にとっては空室はさほど問題にはなりませんが、サブリース会社にとっては空室の増大は経営にとって深刻な問題となり得ます。
つまりサブリース会社にとっては、高水準の入居率を維持することが、重要事項になるのです。
そこでなるべく空室を極力少なくしたいのです。
ということは入居者にとってはメリットがあることになります。
具体的にはどのようなメリットがあるでしょうか。
まず第一にサブリース会社は空室を早く埋めるために入居の敷居を低くします。
例えば、敷金０円といったことは、しばしば行っています。
DK SELECTネットでなんとNURO光を無料で利用できる物件がある
最近はテレビの番組を見るよりも、ユーチューブで見たいコンテンツを見る時間のほうが長くなってきたように思います。
テレビで見るのは最新のニュースぐらいでしょうか。
ユーチューブのほうが、見たいコンテンツを選択して見ることができますし、最近はアマゾンで購入した機器をテレビに取り付けてテレビでもユーチューブを楽しむこともできるようになりました。
筆者もその機器をテレビに取り付けて、ほとんどが通常のテレビ番組でなくテレビでユーチューブを見てたことがありました。
ところでテレビの通常の番組とインターネット接続で見ることのできるユーチューブの違いがあるとしたら、やはり技術の改良の歴史が長い通常のテレビ番組のほうが画質は良好ですし、しかも抜群に安定していて画像が停止するといったことは、ほとんどありません。
それに対してユーチューブはインターネットの環境に画質が左右され、時々画質が悪化したり、画像が停止することもしばしば生じます。
画質の良さと安定というてんでは、やはり通常のテレビ番組のほうに軍配が上がります。
となるとユーチューブなどのネット動画の今後の課題はスピードと安定性ということになるのではないかと思います。
老後のことを考えて賃貸住宅暮らしは不安 しかし場所へのこだわりがなければ
働き盛りの２０歳代～４０歳代の間に持ち家や分譲マンションを購入する動機の１つには老後の住居を確保するためという方も少なくありません。
住宅ローンもおそらくは老後には完済しており、年金だけでも十分に生活していくことができるという考えがあるのでしょう。
この考え方にも一理あるように思われます。
一方で、賃貸暮らしならば、老後の年金生活者になった時に、家賃の支払いが大変になっていくと考える方もおられます。
たしかに国民年金の支給のみならば２カ月で１４万程度しかありませんので、家賃の支払いは大変になるでしょう。
もちろん国民年金のみの方は個人事業者が多く定年退職のようなものがないので、元気である限り働き収入を得ることができるので、収入と年金双方でやりくりしていくことができます。
このてんで定年退職のあるサラリーマンで厚生年金の支給を受けている方の場合は、状況は異なります。
シニアガイドというサイトの「厚生年金の平均月額は、男性「18万円」女性「9万円」」という記事には
これから紹介するのは、民間企業の会社員などであった「第1号厚生年金被保険者」のデータです。
現在、厚生年金を貰っている約1,568万人の平均は月に「145,638円」です。
厚生年金の平均月額は、男性「18万円」女性「9万円」 – シニアガイド (seniorguide.jp)
と述べています。
もちろん男性と女性との差など個人差はあるものの、仮に毎月１４万５千円の支給を受けているならば、住居費としてはその３分の１の４万８千円、夫婦で厚生年金の支給を受けているならば９万６千円まであてることができるということになります。
積水ハウスのシャーメゾンにする大家さんが少なくないのはなぜ
賃貸住宅は積水ハウス、大和ハウス工業、大東建託の3強時代。
筆者の物件がある周辺エリアには、様々な賃貸住宅メーカーによる賃貸アパートないしはマンションがあります。
昔からはレオパレス２１の物件が多々ありますし、最近はフジ住宅、そしていい部屋ネットの大東建託のアパートも増えてきました。
こうしたなかでも根強い人気を感じさせるのは積水ハウス施行のアパートそしてマンションです。
シャーメゾン、MASTなどの賃貸住宅があります。
しかも築年数が経っていても、入居率はまずまずといったところでしょうか。
では積水ハウスの強みとはどこのあるのでしょうか。
おそらくは最も積水ハウスのイメージをアップさせている要因の１つは建物の品質にあるようです。
具体的には積水ハウスで使用される部材は、自社工場で作られているので徹底した管理がされており、品質に当たり外れなどのばらつきがないことで定評があります。
つまりは品質のことでのあまり心配がないというてんがあるのでしょう。
ですからおそらくは欠陥住宅でないという安心感がありますので、入居者にも満足してもらえる自信があるでしょうし、実際のところ積水ハウス物件に住んでいる方の評価は全体的には他社物件よりも良いように思われます。
地方の空き家は急増している悲しい現実 若者が都会に行ってしまう
筆者の妻の実家は、地方の田舎町です。
時々妻と行くことがあるのですが、空き家が多いです。
現在、空き家率は２割超、そして将来的には３割になるともいわれていますが、地方の実情を見ると、そのとおりだと実感します。
いや地方の田舎町だけならば、空き家率はすでに３割超になっているのではないかとさえ思います。
なぜ地方の田舎町では、空き家が増えているのでしょうか。
幾つかの理由がありますが,まず考えられる事柄は
若者がほとんど都会に行ってしまう
ということがあります。
そして都会に行ってしまうと、田舎には戻ってこずに都会での生活を確立してしまうのです。
都会で家族を持ち、子供ができ子供には都会の学校に通わせます。
ですから田舎に残っているのは年老いた親のみとなってしまい、その親が介護を必要とするようになると、施設に入れるか、田舎を後にして都会で子供と共に過ごすかとなってしまうこともあり、田舎の家は空き家となってしまいます。
さらに若者の田舎離れの要因となっているのは
農業や漁業以外にこれといった仕事がない
という理由もあります。
もちろん田舎にも地場産業などで働き口がある場合もありますが、都会と比べると、就職の機会や給与面などで田舎のほうが厳しいことが多いです。
大東建託のDK SELEKTネットは本当のところお得なのか？評判は悪くはありませんが
いい部屋ネットの大東建託のサイトから入居募集物件を見ていきますと、幾つかの物件で、インターネット無料物件があります。
大抵は築年数がとても浅い物件なのですが、大東建託物件のインターネット無料物件、大東建託独自で提供しているDK SELECTネットが装備されている物件です。
さらに築年数の経過した物件でも、後ほどDK SELECTネットを装備した物件もあります。
しかもDKSELECTネット、レオパレス21のレオネットのように「速度が遅い」といった評判もあまり聞きません。
2016年ごろの大東建託物件から標準装備されているようですが、「インターネット無料」サービスが提供されている物件ということで入居斡旋には大きな力となっていることでしょう。
ところで入居者からすると「インターネット無料」はとても魅力的に思えることでしょう。
しかし冷静に考えてみると「インターネット無料」は必ずしもお得ではないと言える幾つかの理由があります。
そこでその理由を以下で取り上げていきます。
それではその理由の1つ目ですが「インターネット無料」といっても、そうでない物件よりも
家賃が数千円高く設定されている
可能性があります。
例えば全く同じ様式のお部屋でも、インターネット無料のお部屋は家賃が￥63000円、そうでないお部屋は家賃が￥60000円といった感じです。