小規模マンションオーナーの日記

2月 08, 2023

大規模修繕工事費用 4割も削減することができたケースも


大東建託のフルパッケージプランで賃貸住宅経営をしているならば、当初の30年間は、修理費用や大規模修繕工事費用のことで、気にしたり心配したりする必要はほとんどありません。

しかしそうでなければ、物件オーナーは10年~20年に1度は大規模修繕工事を行わなければならず、この時に高額の費用を負担することになります。

これは戸建て住宅のオーナーでも、賃貸住宅オーナーでも、分譲マンションの区分所有者でも同じです。

分譲マンション画像

市街地にある高層マンション。

ところでこの大規模修繕工事の費用に関して産経新聞2021/2/21には「修繕費 入札で4割抑制」という記事が掲載されました。

当初の見積もりが1億6000万円だったのが、9630万円にまで抑制することができたというのです。

 

記事によると

大阪市天王寺区にある築十数年の分譲マンション。おそらくはこのマンションによって最初の大規模修繕工事だと思われます。

管理会社は大手メーカー系の管理会社。どの管理会社がどこか特定できませんが、大手メーカー系ということなので名の知れた会社ではないかと思います。

この管理会社の見積提示額が1億6千万円ということで、マンションの管理組合は想定を超えた額に驚き受け入れるかどうかを検討します。

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2月 07, 2023

大東建託パートナーズの入居者向けの利便性の高いアプリ


大東建託パートナーズの入居者向けのアプリといえば、DKセレクトです。

大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅の入居者であるならば、だれもが利用できる便利なアプリです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで大東建託は、大東建託パートナーズによる、利便性の高いアプリです。

このアプリは、賃貸物件の入居者向けにくらしにまつわる情報を配信するウェブサービスです。

具体的にはライフイベントに合わせたサービス紹介やクーポン配信のほか、管理会社への問い合わせ、そして連携が可能な自治体への手続きの一部も申請できる仕組みを順次拡大していくようです。

このように賃貸住宅にまつわるサービス全般に事業を広げることを目的としたアプリです。

そしてこのアプリのサービスを2021年11月8日から始まりました。

 

このアプリの特徴としては、自治体への手続きも、このアプリを通して行うことができるというてんです。

もちろん連携のできる自治体のみで、しかもすべての手続きが行なえるというわけでもありませんが、しかし自治体の手続きは、通常は面倒で時間もかかりますので、このアプリで簡単迅速に行うことができるようになれば、とても助かります。

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2月 07, 2023

大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い

アパート画像

以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。

その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。

すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。

ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。

そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。

 

ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。

例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。

そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。

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2月 06, 2023

ホームメイトと東建コーポレーションは同じ会社だった!!

花画像

ホームメイトという不動産屋さんについては聞いたことがある方も少なくないと思います。

入居斡旋のための不動産屋さんで駅前などに店舗を構えていることがあるようです。

ところでこのホームメイトが実は東建コーポレーションのグループ会社というのか、入居斡旋部門のようなものだということはあまり知られていないかもしれません。

大東建託が、入居斡旋担当をしているのが大東建託リーシングですが、この場合は大東建託リーシング=大東建託の会社とすぐに連想できるのとは違っています。

ところで東建コーポレーションも、業績を拡大させている建設会社ですが、大東建託とよく似たようなビジネスモデルを展開している会社のようです。

多くの場合に、地主さんにアパートマンション経営をもちかけるというビジネスのようです。

ところでホームメイトそのものは、東建コーポレーションの物件のみを扱っているわけではありません。

大東建託や積水ハウスの物件も扱っています。

もちろん東建コーポレーションの物件を優先的に扱っているようです。

ところで東建コーポレーションの物件の住み心地はどうなのでしょうか。

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2月 06, 2023

賃貸住宅暮らし 厄介なトラブルは騒音問題 金銭を要求されることも


アパートやマンションのトラブルで最も多いのは騒音トラブルだと言われています。

しかもこの騒音トラブル、解決が容易でないと言われています。

とくに騒音に神経質だと、そのことでずっと悩まされることになります。

ときには金銭補償問題へと発展することもあるようです。

これは実際に生じたケースですが、マンション1階に新聞販売店が開業しました。

新聞販売店というと夜中の2時~4時ごろにかけて朝刊配達のために、多少騒がしくなることがあります。

ところでこのマンションの上階には、新聞販売店には、ついてないことに反社会的勢力の組織に属する人が住んでいました。

するとその方、新聞販売店に早朝の騒音のことで、案の定クレームを言ってきて、そのための補償として金銭を要求してきたそうです。

結局その新聞販売店、他の場所に移転したようですが。

もちろん騒音トラブルで金銭を要求するとは、よほどの悪党と言わざるをえません。

 

ところでそれとは別に知人夫婦が最近になって引越すことになりました。

この夫婦、今年の2月ごろに引越してきて、今年の12月ごろに引越すわけですから、1年もせずに引越すことになります。

これはきっと何か住居のことで、なんらかの不満があったに違いないと思い、なぜ引越すことにしたのか尋ねてみました。

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2月 05, 2023

大東建託をあの週刊新潮も連載記事で批評していた


以前のことですが、週刊新潮が連載記事で大東建託を批評する記事を掲載していたようです。

その内容は、大東建託本社から支店に課された厳しいノルマ、そしてノルマを達成するための支店の不正行為といったところのようです。

また支店長などの管理職にノルマ達成のための極度のプレッシャーがかけられているということもあるようです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

大東建託の本社は、支店の不正行為についての事実を否定しているようですが、うすうすそういったことが行われていることについて知っているのではないかと筆者は思います。

ただ今回の週刊新潮が報じていることは

大東オーナーや入居者には実害がない

ことです。

あくまでも大東建託グループ内の問題で、今後は是正されていくことを期待しています。

ところで大企業の場合はどうしても支店ぐるみの不正行為というのは起こりえることで、大東建託だけでなく、他の建設会社や銀行業界、メディア業界・・など他の業界でも起きていることです。

 

例えば新聞販売店などは、あたりまえのように二重帳簿を作り、本当の帳簿と新聞社に提出する帳簿とを使い分けています。

しかもその不正帳簿の作成に、これもまた大手の会社がそのためのソフトを新聞販売店に提供し不正を手助けしているとの情報も。

 

いずれにしても共通しているのは本社から課せられている厳しいノルマ達成を見せかけるために、支店ぐるみで不正に手を出すことです。

昔は住友銀行や東京海上の支店長や管理職の自殺が幾らかあったと聞いていますが、本社からのプレッシャーのためにそういう事が生じていたようです。

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2月 04, 2023

防犯カメラの設置 住人に安心感を与え犯罪の抑止力にも


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アパートやマンションに故意に嫌がらせをする人がいる?

最近ことですが、私の所有マンションのエントランスの外側に、唾が吐かれているのを確認しました。

しかも1度のことではなく2日続けてそのようなことが行われていたのです。

入居者さんが必ず通るエントランスに唾を吐かれると、通るたびに不快な思いをすることになります。

もちろん唾が吐かれているのを確認した時に、すぐに清掃し洗浄しました。

しかしなぜわざわざ唾を吐いていくのでしょうか。

唾が吐かれているのは、エントランスの外側なので、エントランスの内側に入れない外部の人間の仕業ではないかと推測されます。

では何に対して唾を吐き嫌がらせしようとしているのでしょうか。

考えられるのは特定の入居者への嫌がらせが考えられます。

何らかのトラブルが生じているのかもしれません。

あるいは、特定の入居者をターゲットにしているわけではなく、ただ単に憂さ晴らしにしている可能性もあります。

あの極めて悪質な放火魔と同じような心理です。

しかし、いずれにしても人のマンションのエントランスに唾を吐いていくとは不快極まりない事柄です。

どのように対処することができるのでしょうか。

このてんで、今のところ筆者のマンションには防犯カメラが設置されていません。

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2月 03, 2023

シャーメゾン 幹線道路沿いの最悪の住環境でも満室

シャーメゾン画像

ある用事があって、幹線道路沿いを歩いていた時のことですが、1階に2戸そして2階に2戸の合計4戸のアパートが見えてきました。

この幹線道路、片側2車線の合わせて4車線の道路です。

交通量は多く、路線バスやトラック、ダンプなどもけっこう通る道路で、おそらくは昼だけでなく真夜中も、そこそこの交通量がある道路です。

騒音が日夜絶えないような、住環境としては最悪の場所です。

しかも車やトラックの排気ガスも相当この道路沿いでは充満しているのではないかと思えるような環境です。

通常であるならば、このような場所に住みたくはありません。

こんな場所にどこの建設会社がアパートを建てたんだろうと思い、アパートの前に来てみると、

シャーメゾン

と書かれているではないですか。

そうです。

あの積水ハウス施行のアパートだったのです。

積水ハウスはたしか立地の悪い場所にはアパートマンションを建てない建設会社じゃなかったのかと考えていましたが、例外的な物件もあるようです。

以前は散髪屋があったところですが、閉店のあとに土地のオーナーが積水ハウスでの賃貸住宅を強く希望したのかもしれません。

ところで立地的には不満の多いアパートですが、見たところ4室すべてに入居者がおり満室状態になっています。

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賃貸住宅オーナーたちがレオパレス21の件で議員や官庁にも訴えていた


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レオパレス21への訴訟が相次いでいる。

以前のことですがレオパレスの家主によるレオパレス21への提訴が活発化してた時代がありました。

提訴の理由は家主に支払われる賃料、修繕についての契約など、当初約束したはずの事柄が守られていないというのが主な提訴の内容です。

ところでこれほどレオパレスの家主たちが、次から次へと大胆に自分たちの物件の管理会社のレオパレス21を提訴できるのも、ひとえにレオパレス家主からなるLPオーナー会の存在が大きいようです。

単独ではなかなか大会社のレオパレス21を相手に提訴するのに気がひけるのかもしれませんが、LPオーナー会のもと家主たちが結束すれば、大胆に行動することができるようになるのでしょう。

ところでLPオーナー会は提訴によってまずは司法に訴えていますが、さらには議員や官庁といった

行政にも働きかけていたようです。

といのも2017年9月21日のしんぶん赤旗の「レオパレス調べ処分をオーナーら国に要請宮本徹、本村両議員が同席」という記事には

不動産大手レオパレス21からサブリース契約で損害を受けたとして建物所有者らが東京地裁に提訴した問題で20日、所有者団体の「LPオーナー会」が国会内で、国土交通省と消費者庁に対し、同社への調査や処分などを求めました。

 

引用:レオパレス調べ処分をオーナーら国に要請 宮本徹、本村両議員が同席

という記事が掲載されました。

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2月 01, 2023

シャーメゾン 積水ハウスの賃貸住宅のメリットデメリット


筆者の所有物件のあるエリアは、通勤という面では利便性の高いエリアですが、このなかでも賃貸住宅において人気があるのがシャーメゾンです。

市街地の地主さんにとって積水ハウスというと信頼のイメージがあるのか、とにかく地主さんに人気のある建設会社です。

そしてシャーメゾンは積水ハウスが設計施工した賃貸住宅で、積水ハウス不動産が管理している物件です。

特長としては高品質の壁を使用したアパートやマンションということですが、とにかく遮音性という面では優れているようです。

もちろん積水ハウスの物件でも古い物件については、遮音性にやや難のある物件があるのかもしれませんが、品質改善が図られてきた新しい物件については、おそらく大丈夫でしょう。

とにかく、うるさいのは嫌という方の場合には、シャーメゾンを選択する方が多いのかもしれません。

さらに部屋の間取りとしては玄関がやや広いとか、落ち着いた色調の部屋など快適に過ごせるという意見やコメントも少なくないようです。

ですから住居に快適性を求めるならば、シャーメゾンに住むのも良いかもしれません。

そして入居率も96%程度と言われていますから、大手の管理会社物件のなかでは大東建託グールプの物件と同じように高い入居率を維持しているようです。

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