家賃保証のビジネスの役割が増大しているのはなぜ？
昔は賃貸住宅への入居というと、しっかりとした保証人がいれば、事足りていました。
保証人には親や兄弟などになってもらうことができました。
しかしなかには、どうしても保証人になってもらう人がいない場合もあります。
筆者の知人も父親は他界し、母親とも疎遠な関係で、しかも姉とは絶縁状態にありますが、しかしそれでも賃貸住宅に入居しています。
その状況で入居できるのは家賃保証会社の保証を得ることができたからです。
ところで、この家賃保証ビジネスですが、最近は急速に拡大しているといわれています。
筆者の所有物件の管理でお世話になっている大東建託グループにおいても家賃保証会社ハウスリーブがあります。
ハウスリーブの場合は契約時に１２０００～１５０００円を支払って、その後は賃料の２～２．５％を月額支払うというシステムになっています。
ですから賃料が５００００円の場合は月額１０００円を支払うことになります。
家賃保証 賃貸保証 大東建託グループの ハウスリーブ株式会社 (house-leave.com)
このサービス料金、契約時の料金は安いかもしれませんが、しかし毎月賃料の２～２．５％を支払い続けなければならないのは、ちょっと辛いかもしれません。
しかしそれならば、なんとか保証人になってもらえる人を見つけて、余分な出費を抑えたいというのが心情かもしれませんが、しかし今の時代、家賃保証ビジネスは拡大しているのです。
なぜでしょうか。
マンション１階の小規模保育園は物件にメリット？
空テナント解消に小規模認定保育園は吉報なのだが・・
筆者の所有マンション１階テナントで小規模認定保育園の設置が決まり２０１７年春に開園となりました。
当初は空テナントに入居事業者が決まったということで喜んでいたのですが、冷静になってみるといろいろと不安な事柄もあることがわかってきました。
そのひとつが保育園＝騒音という問題が生じるのではないかという不安です。
地区によっては保育園開設の理解が周辺住民から得られずに、開設を断念した事例もあるようです。
保育園児の泣き声がうるさいといったことが原因のようですが、私の周辺近所はアパートマンションが多く、さほどうるさく苦情を言う地元の住民はさほど多くないので、このてんは問題がなかったようです。
ただ心配なのは、同じマンションの２階ないしは３階の入居者にうるさがられないかという心配はあります。
なかには夜勤をしている入居者もおられるので、うるさいがために退去されることはないかと考えてしまうこともあります。
消極的な面はこういった事柄ですが、一方で開設準備が進むにつれてメリットともいえる事柄も見えてきました。
メリットといえる１つのてんは、１階テナントが空状態だと、マンションそのものが、殺風景に見えるのが、事業者が入居することによって見栄えがよくなったように感じることです。
銀行員が賃貸住宅オーナー宅を訪問 何をチェックしている
アパートマンションオーナーの多くが銀行などの金融機関から融資を受けてオーナーをやっていることと思います。
ですから融資をしている銀行との付き合いは重要です。
例えばさらなる融資が必要になった時に、銀行が融資してくれるかどうかは、これまでの取引から見えてきた銀行サイドからのオーナー評によって、可否が判断される場合があります。
では銀行は債務者のどのようなてんに注目しているのでしょうか。
このてんで最も注意しなければならない事柄の1つは毎月の銀行への返済がしっかりと行われているかどうかというてんです。
言うまでもないことですが。
もしも返済が滞ることが、しばしば生じているならば銀行評はランクの低い債務先となっており、追加融資はかなり厳しいでしょう。
ところで他にも注意すべき事柄があります。
これは昔からよく言われている事柄ですが「トイレ、廊下、予定表」には気をつけよというてんです。
このてんは主に銀行員が会社を訪問してきた時に、チェックする事柄と言われてきた事柄です。
例えばトイレが汚ければやる気がない。
廊下に商品や書類が煩雑に置かれていたり、予定表が雑に書かれているだけといった場合も問題アリとみなされるんだそうです。
そもそも銀行というところは債務先を疑ってかかるのが基本姿勢で、少なくとも「トイレ、廊下、予定表」については銀行員が訪問する時は、きちんとしておきたいものです。
大東建託パートナーズのワランティサービス トイレ設備編
大東建託パートナーズのワランティサービスに２０１５年１１月に加入してから最初のころですが、正直のところ、ほとんど活用することがありませんでした。
最初の１年半の間、活用したのはエアコンの不具合修理、給湯器の電気系統の故障、換気扇の交換ですが、すべて私たち家族が使用しているオーナー使用部屋の設備のみです。
どう考えても、毎月支払っているサービス料のもとがとれてない状態です。
まあ今後、エアコンや給湯器の故障が相次ぎもとがとれるようになるのかもしれませんが。
大東建託とのスタンダードプランでの一括借り上げの場合は、ワランティサービスに加入して設備故障の保証を得ることができる。
ところで最近、大東建託パートナーズのマイサービス（大東建託物件オーナー向けのネットサービス）を見ていると、ある部屋のトイレの設備工事と表示がありました。
費用負担は大東ワランティサービスとなっていました。
いったいどんな修理工事だろうかと関心がありましたので、入居者と会った時に、聞いてみようと思っていました。
そして、ある時お会いした時に、声をかけ「お部屋のトイレが壊れたんですね」と尋ねてみました。
すると「ウォッシュレットの便座が全然、温かくならなかったので見てもらったら、交換修理をする必要があるとの言われました」とのことでした。
賃貸住宅 ネット無料化によって生じるオーナーの費用負担
以前に書いた記事
マンションにNURO光の導入の提案 大東建託パートナーズより
で触れましたが、筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズの管理にあり、大東建託パートナーズの物件担当者と、しばしば打ち合わせを行うことがあります。
それで数カ月前に、インターネット無料物件にしてみるのはどうかとの提案を受けました。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
インターネットはNURO光を導入するとのことです。
そのためには設置のための工事費用として、数十万円と毎月のランニングコストが、物件オーナーの負担になるとのことでした。
たしかに費用負担が発生するのは、あまり望ましいことではありませんが、しかし今の時代、インターネット無料物件というのは、賃貸物件の魅力を高めるうえでは、必須の事柄になりつつあります。
しかも大東建託パートナーズとの賃料改定も控えていて、大東建託パートナーズの物件担当者の話では、本来ならば、今度の賃料改定で、多少の減額をすることになるが、しかし今回のインターネット無料物件にすることの提案を受け入れるならば、賃料改定は現状維持にすることになるとのことでした。
そういった事情も考慮して、費用負担は生じるものの、今回の提案を受け入れることにしました。
大和ハウス工業ではしばしば不祥事が発生 影響は軽微というが・・
レオパレス21の施工不良問題のインパクトがあまりにも大きかったせいか、レオパレス21以外の建設会社の不祥事があまり目立ちませんが、しかし実際のところ不祥事が生じています。
このてんで、大和ハウス工業は、業績に大きな影響はないものの、不祥事が明らかになっています。
以前にも、国土交通省近畿地方整備局から建設業法に基づき、電気工事と水道などの管工事で22日間の営業停止処分を受けることになりました。
大和ハウス工業の賃貸マンション。
どういうことかと言うと、実務経験の足りない技術者が工事監督の国家資格「施工管理技士」を不正に取得していた問題が2019年に発覚し該当する技術者の一部を現場に配置したという違法行為が行われていたというものです。
ウイキペディアにもこの件について
国家資格の組織的な不正取得[編集]
2019年12月18日、実務経験が規定より不足しているにも関わらず、受験のための「証明書」に押印し、国家資格の施工管理技士を不正に取得していたとして、社員349人の合格を取り消すことを発表[29]。更に近畿地方整備局により、配管工事関連について建設業法に基づく営業停止処分を科された。期間は2021年12月2日から22日間[30][31]。
と書かれています。
銀行にとっての優良顧客になり金利優遇幅を拡大してもらう
以前のことですが、りそな銀行のアパートローン担当者から、電話がありアパートローンの事で、お話したい事があるので、支店長と一緒に訪問したいという連絡がありました。
銀行あってのアパート経営なので、承諾することに。
しかしアパートローンの事での話ってなんだろうと不安にもなりましたが、今のところ返済もきちんと行っているので、悪い話ではないんだろうと気を取り直すことに。
そしていよいよ当日、支店長とともに担当者が来られ、何の話だろうとかと緊張しましたが、早速に担当者が話を切り出し「アパートローンの金利ですが変更させていただきたいと思いまして・・」
内心、最近金利が上昇傾向にあるので、金利上げの話かと思いドキとしましたが、提出された資料をよく見ると、金利優遇幅を０．１％拡大する旨の資料。
緊張がスッと抜けたような感じでした。
ところでこれまであまり知らなかったのですが、銀行のローン金利には、標準金利があって、標準金利に対する金利優遇幅によって金利が決まるんだということがわかりました。
この金利優遇幅は、どうも顧客によって幾らか異なるようで、銀行側の裁量によって決められるようです。
大東建託物件のテナント大家が嘆く理由😿容赦のない賃料減額
1階をテナント賃貸にしている賃貸物件も少なくない。
大東建託のマンションの幾らかは１階部分をテナント物件にしている場合があります。
実際のところ３階以上の建物になると、２階より上の階は入居者にまずまずの人気がありますが、１階になるとあまり人気がありません。
そこで１階をテナント部屋にするといわけですが、テナント部屋の場合は１階が最も人気があります。
そこで１階はテナント、２階以上は住居にするマンションが生じるわけですが、ネット上のコメントを読んでみると大東建託物件オーナーのコメントでテナントについては嘆き節が目立ちます。
もちろんすべてのコメントに信ぴょう性があるわけではありませんし、そのまま受け止めるのもどうかとは思いますが、しかしなぜなんだろうと考えてみると１つの可能性が思いあたります。
というのも筆者も大東建託物件の大家で物件の１階はテナントだからです。
具体的なケースとして私の物件においてもテナント家賃は当初高めに設定されました。
おそらくは周辺相場よりも高く設定されていたと思います。
少々高くても新築だから入居事業者がいるだろうという見込みがあったのかもしれません。
さらに銀行からの融資を有利にするために家賃を高く設定することもあるようです。
大東建託設計施工管理のマンション。１階がテナント。
そして最初の事業者が入居して退去したあと、えっと思うほど次の募集家賃が下がることがあるのです。
例えば当初は３０万円だった家賃が２５万円ほどに下げて入居募集をするのです。
もちろん２５万円が周辺相場に合致した家賃なのですが、その後の大東建託から大家に支払われる賃料も３年毎の賃料見直しのさいに５万円下げられます。
もちろん、イッキに５万円も下げられると大家としてはショックを受けます。
筆者も同じような経験をしました。
筆者も１カ月ぐらいはショックのためにもやもやとした気分になりました。
そこでその怒りというか嘆きをネットにぶちまけるというわけだと思いますが（あくまでも私の推測ですが）大東建託テナントオーナーならば、そのてんは覚悟していたほうがよいのかもしれません。
ちなみに大東建託のテナント部署の営業社員ですが、真面目には違いないのですが、時々「○○しときます」と言っておきながら忘れてしまうのか、行われていないことが時々ですがあります。
そのこともネット上で嘆き節のコメントが多い理由の１つなのかもしれません。
追記：国土交通省のウェブサイトにも、賃料減額リスクについての言及があります。
【賃料は変更になる場合があります】
○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。
○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落によ り賃料が減額する可能性があります。
アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください！
と書かれてますが、大東建託とのテナント物件の一括借り上げの場合は3年毎に賃料の見直しが行われます。
また賃料が減額するケースというのは
・入居状況の悪化（なかなか入居者が決まらない）
・家賃相場の下落
とありますが、まさに筆者のテナント物件では、そのようなことが生じたようです。
建物竣工時の不具合は多数あるもの 速やかに無償の修理依頼を
マンションがオーナーに引き渡されるにさいして、オーナーが部屋を内覧することがあります。
筆者も賃貸マンションの完成前に内覧しました。
そして完成したてのマンションには多くの場合、不具合があるものです。
筆者もオーナー使用部屋において、幾つかの不具合があり、すぐに補修してもらいました。
例えばオートロックインターホンの配線ミス、お風呂で給湯器がつかないといったトラブルがあり、施行会社の大東建託にすぐに補修してもらいました。
実際に工事を行ったのは大東建託の下請け会社で、当時は筆者の物件の周辺エリアでは大東建託はほとんど浸透していなかったので、大東建託も下請け会社の選択においても試行錯誤状態だったのかもしれません。
とにかく完成後、不具合が見つかれば、なるべく速く補修を要求すれば応じてくれるものです。（もちろん無償修理です）
もちろん、このような事は分譲マンションの区分所有者になる場合でも同じようです。
この分野で詳しい専門家によると分譲マンション売主が区分所有予定者に内覧してもらう時がありますが、実は不具合箇所は３０箇所ぐらいはあると指摘しておられます。
素人目には分からない部分が多いようですが、専門家に同行してもらうと、数多くの不具合箇所を見つけてくださり、売主に補修を要求することができるんだそうです。
同じRC造りマンションでも遮音性は建物にもよって優劣がある？
３月の中旬ですが、旅行会社の日本旅行から以前に比較的に大きな地震のあった鳥取への旅行振興のために１人あたり１万円の助成金がでる旅行企画のお知らせがありましたので、妻と２人で鳥取の皆生温泉に行ってきました。
妻と２人なので２万円の助成金がでることになり阪神地区からのJR新幹線、在来線の特急、そし朝食夕食つきの宿泊代すべてあわせても２万４千円程度と超格安の旅を楽しむことができました。
ところで宿泊先の皆生温泉の旅館ですが、食事と温泉については十分満喫させてもらったのですが、建物については？
というのも鉄筋コンクリート造りの５階建ての旅館ですが、大変古い建物で外観もかなり汚れが目立ってきています。
しかも部屋は和室ですが、隣部屋との壁が薄いせいか、隣部屋のテレビや人の声が明瞭ではないものの、よく聞こえてくるのです。
つまりは鉄筋コンクリート造りだからといって、遮音性が必ずしもよいわけではないのです。
昔、大阪梅田周辺では有名なビジネスホテルに宿泊したことがありますが、鉄筋コンクリート造りの立派な建物でしたが、部屋の壁が薄いせいか、隣部屋の電話の声がよく聞こえたことがあります。
有名なホテルでも、そのような事があるのかと思ったことがありましたが、今回の出来事はその出来事をも思い起こすものとなりました。