大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由
賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。
築年数とともに、修繕のための出費がかかります。
なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。
しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。
大東建託のサイトにも
〔30年フルパッケージ＋5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。
一括借上｜35年一括借上｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
と書かれています。
なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。
しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。
多機能物件の価格が高騰 消費者ニーズに合わない機能だとたんなる金食い虫？
以前のことですが経済を扱った番組を見ているとアイリスオーヤマの取り組みについて扱われていました。
アイリスオーヤマといえば経営スピードが速く、業績も伸ばしているという会社というイメージがありますが、番組によると強みの１つは消費者ニーズを的確にとらえて、それに合った商品を開発そして販売することにあるようです。
消費者ニーズといえば、値段と性能のバランスということになると思いますが、日本の大手メーカーの傾向は他社製品との差別化を図るために、様々な機能を付加していき、結果的に多機能な製品になるものの値段がその分、高騰してしまうという事が多いようです。
そして実際には消費者は多機能でも、すべてを使いこなしているわけではなく、必要としていない機能もあるようです。
値段が高いと、消費者は買いたくても敬遠するということになりますが、アイリスオーヤマは消費者が本当に必要としている機能だけを付加し、あまり必要としていない機能を削除して、そのことによって値段を抑えて消費者にとって買いやすいものにするとういう考えで、そのことが業績好調の要因にもなっているようです。
ところで同じような事柄がに住宅の建設費にも表れており大手を中心に高騰しているといわれています。
もちろん人手不足による人件費の高騰、建設資材の高騰がその理由にあげられていますが本当にそれだけなのでしょうか。
既製品を使用している建物や設備のほうが修繕負担が安くなる
インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。
実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。
それではなぜ高いのでしょうか？
その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。
当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。
大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。
ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。
ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。
その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。
というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。
家賃にも影響するアパートのネーミング アメニティ エクセルなど
昔ながらの築古なアパートの場合、○○荘とか○○文化といった、日本語名のネーミングがつけられている物件がほとんどでした。
しかしそれから時代が流れ、最近建てられるほとんどのアパートで○○荘、○○文化といたネーミングをつけることはありません。
なぜでしょうか。
なぜならば今では、このような名称はダサイとみなされているのです。
最近のネーミングのほとんどは洋名になっている
よって最近の新しいアパートの名称はほとんどが洋名になっています。
例えばどのような名称があるでしょうか。
【アメニティ】快適性（英語）
【インペリアル】優秀な（英語）
【エクセル】勝る（英語）
【エステート】不動産・邸宅（英語）
【エスポワール】希望、期待（仏語）
【カーサ】家（伊語）
【グランテージ】壮大＋舞台（造語）
【グリーンハイツ】緑の高台（英語）
【クレスト】頂上（英語）
【クレール】明るい・済んだ（英語）
【グレイス】優雅・洗練（英語）
【サンハイム】太陽＋家（英＋独語）
【サニーハイツ】陽の当たる丘（英語）
【サニーハウス】陽当たりの良い家（英語）
【サニーコート】陽当たりの良い家（英語）
【サニーヒル】陽の当たる丘（英語）
これらの名称の用いられているアパートマンションが身近なところにもあるのではないでしょうか。
実のところ筆者の所有物件にも上記のカタカナが名称に含まれています。
積水ハウスの賃貸住宅シャーメゾン人気があるのはなぜか？
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
筆者の所有物件は大東建託施行、大東建託パートナーズが管理している物件です。
賃貸物件管理戸数ではNO１といわれている大東建託ですが、筆者の物件があるエリアでは大東建託物件はまばらにしかありません。
どうも管理戸数NO１といっても市街地よりも地方や都市近郊に大東建託は強く、地方や都市近郊の競合会社の少ない地域でシェアを伸ばしているようです。
一部の市街地エリアでは劣勢な場合もあるようです。
そして筆者の物件はいわゆる阪神地区にありますが、この地区で強いのは積水ハウスとDルーム賃貸を展開する大和ハウス工業です。
特に最近、新しく建つ物件の多くは積水ハウス施行の賃貸住宅が多いように感じます。
そして積水ハウス施行の賃貸住宅は入居率もとてもいいようです。
筆者のすぐ近くに築20年以上の積水ハウスの賃貸物件がありますが、空室がほとんどありません。
しかもこの物件、オートロックのアパートではないのです。
それでも入居者が集まります。
そしてこの物件の家賃もこのエリアの相場からして決して安くはありません。
むしろ高い水準を維持しているように思われます。
積水ハウスのブランド力には恐れ入ります。
ところでなぜ積水ハウスや大和ハウス物件に人気があるのでしょうか。
家賃を値上げする手順としてまずは家賃の値上げの通知を行ってから
クレジットカードで家賃を支払っていた場合、ある時、家賃の請求がいきなり２０００円高くなっていたということがあるでしょうか。
おそらくそのような事はないでしょう。
というのも家賃を値上げする場合にはしかるべき手順を踏んで行わなければならないからです。
まずは最初の賃貸契約を交わすさいに、どのような場合に家賃が値上げすることがあるのか、具体的に記入されているかもしれません。
特に特約事項に注意してみましょう。
そして家賃を値上げする前には「値上げ請求通知書」による通知が届くことでしょう。
内容をよく読んで、同意できるのならば、増額された家賃を今後は支払うことになります。
そして増額した家賃を支払った段階で合意したとみなされます。
しかし借地借家法で定められているように、家賃は大家と入居者の双方で合意した額が望ましいとされています。
例え特約事項にしたがった値上請求であっても入居者が納得いかない場合は、拒否することもできます。
そしてどうしても合意にいたらない場合は調停、そして裁判となり裁判所により適正な家賃が示されることがあります。
もちろん時間や精力が奪われるそのような事態は避けたいものですが、よく話し合いや協議を行い、なんとか合意にいたることがベストです。
しかし大家か入居者いずれかが、とても頑固で、道理が通らない場合は、裁判にまで持ち込むしかないか、入居者側はあきらめて退去、引っ越しを検討することもあるかもしれません。
宅配ボックス 満杯になれば使えなくなるというデメリットが
近年の賃貸住宅の人気設備といえば、調査する会社によって結果は多少異なりますが、だいたいインタネット無料、宅配ボックス、防犯カメラがあげられます。
このうちインターネット無料と防犯カメラは今後も必要性が増していくことでしょう。
というのもインターネットそのものはテレビと同じように、各家庭で必要不可欠な設備になっていくと思われますし、防犯カメラも犯罪抑止の観点からしても必需性が高まっていくことと思います。
ところで微妙なのが宅配ボックスです。
たしかにネット通販の普及とともに宅配ボックスの必要性は高まりました。
最近の新しい賃貸住宅では、多くの場合、宅配ボックスが備わっていますし、お部屋探しをネット検索で行う場合も、宅配ボックスのあるアパートやマンションのお部屋のなかで探すということもあるようです。
なので入居率の向上のために、宅配ボックスを設置するようになった築古の賃貸住宅もあります。
ところで先日のことですが、用事であるワンルームマンションを訪問しました。
オートロックのマンションでエントランスに宅配ボックスがあります。
しかし物件管理会社がエントランスの目立つ場所に以下のような張り紙を赤字でしていました。
それは「宅配ボックスが満杯になって使えないことがあるので、速やかに荷物を持って行ってください」というものです。
快適と思われるマンション暮らしにもデメリットもある
住宅ローン減税などで後押ししてか、この数十年のうちに、多くの方が分譲マンションを購入し、マンション暮らしをするようになりました。
筆者の知り合いの多くも、昔は賃貸アパートやマンション、賃貸戸建住宅に住んでいたのが、マンションを購入し、マンション暮らしを行っています。
たしかにマンションには充実した設備や、立地条件の良さなどがあり、快適な暮らしを実現することができます。
しかし最近になってマンション暮らしの陰の部分、つまりは問題点も明らかになってきました。
その１つが区分所有法です。
もちろん区分所有法は、その施行によるメリットも多々ありますが、しかし区分所有法によるデメリットともいえる事柄があります。
このてんについてアットホームのサイトの「特別決議」のページには
分譲マンションのような区分所有建物において、管理組合の集会で議案を議決する際に、特に重要な議案について特別多数の賛成により可決することを「特別決議」という。
この特別決議を必要とする議案は、区分所有法により次の8種類が規定されている。
1．管理規約の設定・変更・廃止（同法第31条）
2．管理組合法人の成立（同法第47条）
3．共用部分等の変更（同法第17条・第21条）
4．大規模滅失における建物の復旧（同法第61条第5項）
5．建物の建替え（同法第62条）
6．専有部分の使用禁止の請求（同法第58条）
7．区分所有権の競売の請求（同法第59条）
8．占有者に対する引渡し請求（同法第60条）上記の8種類のうち、「建物の建替え」を除く7種類については、特別決議を行なうための議決要件は、「区分所有者数の4分の3以上」かつ「議決権の4分の3以上」の賛成である。
ただし「共用部分等の変更」についてはこの議決要件を管理規約により「区分所有者数の過半数」かつ「議決権の4分の3以上」の賛成にまで緩和することができる。また「建物の建替え」についての決議要件は「区分所有者数の5分の4以上」かつ「議決権の5分の4以上」の賛成である。
賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズの引越しの特別割引！！
大東建託パートナーズ管理のアパート。
以前のことですが、筆者の所有マンションのある周辺エリアの大東建託パートナーズ管理のアパートマンションの掲示板には、大東建託パートナーズによる引越し特別割引の広告が掲載されるようになったことがありました。
筆者の所有マンションでもそうですが、近くの大東建託パートナーズ管理のアパートの掲示板にも掲載されています。
提携している引越し業者は、サカイ引越センター、引越社、アート引越しセンター、日本通運といった大手の引越し会社ばかりです。
いざ引越すとなる入居者にとっては、とてもありがたいサービスかもしれませんが、アパートマンションオーナにしてみれば？？
なにか入居者に引越しを促しているようにも思えて、あまりいい気がしません。
オーナーにとっての最悪のシナリオは、入居者が退去→入居者募集→なかなか入居者が決まらない→募集家賃の値下げ→借り上げ賃料の値下げというシナリオです。
近くのある大東建託パートナーズ管理物件のあるオーナーさんは、引越し特別割引の広告を外したようです。
筆者も内心はそうしたいところですが、そのままにしました。
ところで２月下旬から４月といえば最も入居と退去のサイクルが活発になる時期です。
例えば４月から転勤になる場合は３月上旬に辞令がくるみたいなので、３月上旬から中旬に退去の申出が多くなるともいわれています。
日本政策金融公庫は善良な国民であるならばだれでも貸してくれる？
アパートローンを借りようとしても、都市銀行や地方銀行からも断られてしまうとします。
ノンバンクなどの審査が緩い機関から借りることはできるかもしれませんが、金利が高いのがネックとなります。
このような場合、もはや手段がないのでしょうか。
実のところはそうではありません。
というのもセーフティネット的な機関としての日本政策金融公庫から融資を受けることができる可能性があるのです。
この日本政策金融公庫についてウィキペディアは
株式会社日本政策金融公庫（にっぽんせいさくきんゆうこうこ、英語: Japan Finance Corporation, JFC）は、株式会社日本政策金融公庫法に基づいて2008年10月1日付で設立された財務省所管の特殊会社。・・日本の政策金融機関である。前身は、国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫である。
引用：日本政策金融公庫
ということで財務省所管の政策金融機関つまりは公的な機関であると書かれています。
ですから破綻する可能性は極めて少ない金融機関といえるでしょう。
また営利を目的とした機関というよりは、国民生活のための機関という色彩の強い機関ですので、幾らかの安心感も得られるかもしれません。