サブリースによる賃貸住宅経営のリスク 朝日新聞が的確に指摘していた
「象とアリ」という言葉ありますが、象とは建設会社、アリは大家のことです。
つまり建設会社も大家も事業者でありながら、不動産の知識、経験、ノウハウ等になれば象とアリほどの差があり、到底対等に協議し、契約することには無理があるように思われます。
このてんで事業者と消費者の関係であれば、消費者契約法があり、事業者が故意に不利益な情報を隠していることが明らかであれば、契約を取り消すことができるなど消費者を保護するための法律がありますが、事業者と事業者の関係であるならば、そういうわけにはいかないのです。
つまり象がアリを踏み潰すように、無知な大家が建設会社に振り回されたあげくに気がつけば潰されていたということもあり得るのです。
ところで過去の新聞記事ですが朝日新聞２０１６年８月１１日の『「家賃保証」トラブル急増』という記事はとてもインパクトのある記事で、この当時はサブリースや一括借り上げによる賃貸住宅経営のリスクがなかなか見えてこないなか、サブリースの問題を的確に示していたというてんで、とても意義のある記事だったのではないかと思います。
そして明確にされた問題点は
- 建設会社からの減額リスクの説明がなかった。
- 建設会社からの将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
- 建設会社側からの一方的な契約解除。
- 詐欺まがいの建設会社の営業。
- 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。
といった問題が浮き彫りになってきます。
入居者があっという間にいなくなった 今は空室率が上昇中？
先日9月8日の火曜日のことです。
大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供しているマイページを閲覧していると、私の小規模マンションに新たな退去があることがわかりました。
おそらくは9月5日～9月7日の間に退去届けを大東建託パートナーズに届けたのではないかと思います。
今年はなぜか8月下旬ごろから、私の小規模マンションがあるエリアのDK SELECT物件の退去が異常に多いようで、これもコロナの影響なのかと考えていましたが、私の小規模マンションでも退去者がでてしまいいささかショックを受けました。
ところで、ほとんどの賃貸住宅の退去のさいのルールとして、退去届けをだしてから1カ月分の家賃を支払わなければならないというものがあります。
それで今回の退去も退去予定日は10月7日となっていました。
しかし実際に退去されたのはつい先日の9月20日土曜日です。
つまりは退去届をだして2週間もしないうちに慌ただしく引越していかれました。
この日に、あっという間に、いなくなってしまいました。
しかもそれだけではありません。
引越した当日に大東建託パートナーズのスタッフによる引越し後に行われる、退去立会まで行われたようです。
セキスイハイムの賃貸住宅とは シャーメゾンとは異なる
賃貸住宅会社でセキスイハイムという会社があります。
セキスイという言葉が使われているので、積水ハウスのことだと勘違いされやすいようです。
しかし実際には積水ハウスとは別会社です。
もちろんもともとは積水化学工業から独立したのが積水ハウス、積水化学工業の子会社がセキスイハイムということで、全く無関係の別会社というわけではないようです。
ところで賃貸住宅となると積水ハウスのシャーメゾンなどの人気というか注目が強すぎてセキスイハイムとなるとあまり目立たない住宅メーカーというイメージがあります。
シェアにおいても賃貸住宅二位の積水ハウスに対してセキスイハイムはかなり下位になります。(一位は大東建託）
そのようなセキスイハイムですが、賃貸住宅もちらほらと見かけることができます。（セキスイハイムの賃貸住宅はハイムメゾンといわれています）
それではセキスイハイムの賃貸住宅にはどのような特長があるのでしょうか。
まずメリットですが一般的にはセキスイハイムの賃貸住宅の家賃はシャーメゾンなどと比較して
リーズナブルな家賃
だと言われています。
しかも礼金や更新料も高くはないようです。
ですからお財布には優しい賃貸住宅といえるかもしれません。
さらにお部屋の設備面でも生活していくううえでは十分なものが設置されているようです。
しかし全体的には積水ハウスや大和ハウス工業の賃貸住宅よりもシンプルといった感じかもしれません。
賃貸住宅経営で要警戒 単身赴任者の減少
ウイズコロナ時代になって、賃貸住宅需要の変化も明らかになってきました。
現在生じている変化としては
・テナント賃貸において飲食店向けの賃貸需要が減退している。その一方でシェアオフィス需要は増大しているようです。おそらくはリモートワークを在宅でよりも、近くのシェアオフィスを活用するようほうが仕事に集中できるということなのでしょうか。
・学生賃貸需要が減退している。その要因は留学生が訪日できないことだけでなく、大学もオンライン授業を実施するようになり、大学近くに住居の賃借をしなくてもやっていける学生も少なくないてんがあるようです。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。
ところでウイズコロナ時代にあって賃貸住宅需要で変化する可能性のある別の分野があります。
そのてんについては大東建託ニュースリリース2020/9/3の「大東建託、ウィズコロナ時代における新しい働き方を加速～在宅勤務手当の新設、通勤手当の実費精算、単身赴任の解除～」にそのヒントがあるように思われます。
このニュースリリースには
● 単身赴任の解除
品川本社への単身赴任者を対象として、在宅勤務が業務に支障がないことが確認された場合には、単身赴任を解除します。対象となった従業員の所属や業務内容は変わらず、ご家族が同居する自宅での在宅勤務を基本としながら、自宅の最寄り支店をサテライトオフィスとして活用します。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/withcorona_hatarakikata_0903.html（アクセス日2020/9/7）
とありました。
家賃だけが住居費でない 共益費とトランクルーム費も？
古いアパートになると収容スペースのあまりない物件もある。
アパートマンションを建てるにさいし、あるいは部屋を借りるにさいして見落とすことのできない事柄の１つに収納能力があります。
つまり借部屋にどれくらい荷物を部屋の中に納めることができるかについても考慮する必要があります。
例えば私の知人に生活保護者の知人がいますが、彼の住居の家賃は20000万円でした。
当然、収納能力に乏しい部屋で荷物をすべて部屋に入れることができず、近くのライゼボックスのトランクルームを借りて荷物を入れていたようです。
トランクルーム月額賃料が10000円ぐらいでしたので、合計で30000万円の賃料がかかっていました。
しかし自治体によって扱いが異なるかもしれませんが、家賃は自治体が生活保護者の場合は負担してくれるので、彼自身の実際の負担額はトランクルーム代の10000円でした。
やがて、その住居の取壊しのために彼は引っ越すことになりますが、次の住居は家賃38000円の住居です。
しかし今回の住居は先回よりも、ずっと広いスペースの住居なので荷物をすべて借部屋に入れることができました。
よってトランクルームは解約することができ、家賃38000円も自治体に負担してもらえるので、実際の負担額は0円になりました。
つまり家賃が安くても収納能力が不足している部屋ならば、結局はトランクルームを借りるなどして余分な費用がかかるのです。
賃貸マンションの相続 配偶者と子供どちらにすると良いか
マンション経営をどう相続するかは１つの課題となる。
人の人生、突然何が起こるかわかりません。万が一の時、残された家族のためにもマンション事業の相続について考えておくのは家族への思いやりです。
そして実際のところどのような形態の事業でも自分の後継ぎを考えるものです。
そして小規模であってもマンション事業者は真剣に、相続の事を考えるのではないでしょうか。
マンションオーナーの場合は自分が亡くなっても物件そのものは残るからです。
余程の事がない限り、廃業することはない事業です。
そこで問題になるのは遺族のうちのだれに相続するのか、また相続税はかかるのかといった事柄です。このてんで
配偶者に相続する場合は１億６千万円までの控除がある。
つまり配偶者にマンション事業を１００％相続してもらうならば、相続税がかかることがない可能性があります。（銀行からの多額の借入金があり、それも引き継ぐならば相続人が配偶者でなくても相続税はかからないことでしょう）
私のように子供がいなければ配偶者に相続することが多いことでしょう。
しかししっかりとした子供がいるならば子供に相続させることが多いと思います。
この場合は相続税が配偶者に相続するよりも相続税がかかりやすくなります。
具体的にな控除額は下記の通りです。
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
| 5人 | 6,000万円 |
| 6人 | 6,600万円 |
| 7人 | 7,200万円 |
しかし子供がいる場合は、配偶者に相続して、それからその配偶者が亡くなってから子供に相続するよりも、配偶者がいても、子供に１００％相続させたほうが結果的には、相続税は変わらないということになります。
しかも相続手続きは、けっこう手間がかかり時間もかかります。
相続税の計算や準確定申告のために税理士さんに、そして司法書士さんにも報酬を支払わなければなりません。
こうした手続きを２回行うよりも１回ですませたほう費用は安く抑えることになります。
シャーメゾン 最悪の住環境でも満室
ある用事があって、幹線道路沿いを歩いていた時のことですが、１階に２戸そして２階に２戸の合計４戸のアパートが見えてきました。
この幹線道路、片側２車線の合わせて４車線の道路です。
交通量は多く、路線バスやトラック、ダンプなどもけっこう通る道路で、おそらくは昼だけでなく真夜中も、そこそこの交通量がある道路です。
騒音が日夜絶えないような、住環境としては最悪の場所です。
しかも車やトラックの排気ガスも相当この道路沿いでは充満しているのではないかと思えるような環境です。
通常であるならば、このような場所に住みたくはありません。
こんな場所にどこの建設会社がアパートを建てたんだろうと思い、アパートの前に来てみると、
シャーメゾン
と書かれているではないですか。
そうです。
あの積水ハウス施行のアパートだったのです。
積水ハウスはたしか立地の悪い場所にはアパートマンションを建てない建設会社じゃなかったのかと考えていましたが、例外的な物件もあるようです。
以前は散髪屋があったところですが、閉店のあとに土地のオーナーが積水ハウスでの賃貸住宅を強く希望したのかもしれません。
ところで立地的には不満の多いアパートですが、見たところ４室すべてに入居者がおり満室状態になっています。
住宅ローン金利はなぜ優遇されている？アパートローン金利よりも低い
銀行のローン融資にも、様々な種類があります。
多くの方が、関係している住宅ローンを始め、事業者への融資、大企業への融資、そして大家さんの多くが借りているアパートローンがあります。
ところで銀行融資の金利でなぜ？と思っていた事柄があります。
それは事業性ローンと比べて、なぜか住宅ローン金利は低いのです。
例えば、ある都銀ではアパートローンの変動金利は１％半ばぐらいですが、住宅ローンとなると変動金利が借り替えで０．７％とがぜん低いのです。
事業性ローンよりも０．５～１％も低いのです。
なぜなのでしょうか。
確かに住宅ローンは比較的安全な融資です。
債務者が仕事をしていて安定収入があり続けるならば、返済ができなくなるということはほとんどないことでしょう。
また債務者に万が一の事が生じても団体信用保険をかけているので銀行が損失を被ることはありません。
しかしリスクがないわけではありません。
もし債務者が勤め先からリストラされて収入がなくなった場合どうなるのでしょうか。
その場合は団信による保証もありませんし、返済ができなくなる可能性があります。
一方でアパートローンの場合はどうでしょうか。
エレベーターは三密そのもの タワーマンションの人気がまた下がる
かつては多くの人の憧れになっていたタワーマンション。
最近は風向きが変わってきたようです。
というのもタワーマンションのデメリットもクローズアップされるようになってきたからです。
どのようなデメリットでしょうか。
その1つが
・災害に弱い
というてんがあります。
例えばゲリラ豪雨や台風などで、洪水になると停電が発生し、そのために当分の間、住めなくなったというケースが武蔵小杉のタワーマンションで発生したことは記憶に新しいと思います。
実際のところ超高層の建物ほどエレベーターへの依存が高くなり、そのエレベーターが停電などで機能しなくなると非常に困難な状況になってしまうのです。
さらに地震が発生すると、高層階ほど地震による揺れが大きくなります。
これもまた高層ビルのデメリットといえるでしょう。
さらに2つめのデメリットを取り上げてみますと
・遮音性がよくない
というてんがあります。
なぜタワーマンションの遮音性はよくないのでしょうか。
それは住戸間の壁が薄いからです。
階層が何十と重なるタワーマンションは、荷重負担を軽減する必要があります。
そのために、住戸間の壁は「乾式」というコンクリートが入っていないパーテーションのような建材を使っているといわれています。
なので普通の低層マンションならまず聞こえない隣戸の生活音が漏れてくる、つまりは遮音性がよくないのです。
賃貸退去が急増している？ なぜ、コロナの影響か
私も小規模マンションオーナーの一人として、マンションのあるエリアの、いい部屋ネットのサイトから入居者募集の状況を時々見ることがあります。
とりわけ大東建託グループの物件のDK SELECT物件の入居者募集の状況に注視しています。
ところでだいたい月末が近づくと新たに入居者募集を始めるお部屋が、ちらほらとでてきます。
というのも退去の申し出がだいたい月末ごろに行われることが多いからだと思います。
だいたいDK SELECT物件で数件ぐらいです。
賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。
ところで今年の8月の下旬には、いつもはないような事が生じました。
というのも、だいたい私が注意しているエリアにおいて、月末頃に退去の申し出→入居者募集へとなるDK SELECTのお部屋は数件ぐらいなのですが、この8月は異常に多かったのです。
8月の下旬にDK SELECTのお部屋の入居者募集の件数が16件から30件へと急増したのです。
もちろんこれまでも急増することがありましたが、通常は急増した場合は、建築中のアパートやマンションの完成が近づいてきて、竣工にあわせて入居者募集を開始する時などでそのようなことがありました。
なので今回も、完成間近のアパートのあるのかと思いましたが、つぶさに調べてみると、そうではなくいずれも退去申し出があって入居者募集を開始したお部屋でした。