小規模マンションオーナーの日記

7月 15, 2024

大手都市銀行のりそな銀行の渉外担当部署が特殊になった?

りそな銀行といえば、都市銀行でもあり、信託機能も付与されている他の都市銀行にはない特別な銀行です。

ただ他の都市銀行と比較して、明らかに見劣りするのは、海外業務です。

なので、国内での事業に力を入れていますので、都市銀行のなかでは比較的、個人顧客を重要視してくれる銀行なのではないかと思われます。

りそな銀行画像

りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。

それで、一時期は国内でのアパートローンにも、かなり力を入れていた時期があります。

そして、りそな銀行のアパートローンは、変動金利でローン金利を1%台に抑えられており、長年の取引で信用してもらえるようになると、金利交渉を行ってローン金利を0.5~1.0%にしてもらうこともできます。

なので個人の賃貸住宅オーナーにとっては、とてもありがたい銀行です。

 

ところで、このりそな銀行ですが、営業体制を大きく変えました。

具体的には、1つの市にりそな銀行の支店が3つあるとします。

これまでの形態は

A支店 窓口業務 営業(渉外担当)

B支店 窓口業務 営業(渉外担当)

C支店 窓口業務 営業(渉外担当)

というものでした。

それを今後は

A支店 窓口業務

B支店 窓口業務 営業(渉外担当)

C支店 窓口業務

といった形態にしていくんだそうです。

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7月 14, 2024

サブリース業界が将来を楽観できない理由😟郊外での空室が上昇

バラ画像

サブリース会社の将来を不安視する見方も広まっている。

以前に書いた記事で

予測がつかない今後のアパートマンション経営

という記事がありますあ、2017年7月21日の東洋経済誌の「「賃貸住宅市場が危ない」、日銀が異例の警鐘
金融緩和による住宅過剰、物価を下押し?」記事の内容からそのてんについて指摘するものでした。

実際には2017年現在、サブリース会社トップの大東建託は96%以上の入居率を維持しており、今後も入居者向けサービスの充実を図ることにより、高水準の入居率を維持できるとの見方をもっているというてんについてもふれました。

そして大東建託の高入居率の維持ができるとの自信は、それなりの根拠があって述べている事柄なので、大東建託のアナウンスとおり数年は大東建託は高入居率を維持できるのではないかと思われます。

しかし東洋経済誌は気になるてんを指摘しています。

例えば、この記事にはトヨタ自動車などが出資する不動産評価・情報提供会社「タス」の見解を取り上げていますがそれによると

首都圏では東京都心部はさほどでもないが、埼玉や神奈川、千葉の各県で特に2015年後半以降、空室率が急上昇している。

 

引用:「賃貸住宅市場が危ない」、日銀が異例の警鐘 金融緩和による住宅過剰、物価を下押し?

 

と述べて、都心部でない

郊外における空室率の急上昇に警鐘を鳴らしているのです。

つまりは東京、大阪、札幌などの主要都市の都心部ならば、まだ高入居率を維持できるものの、郊外となると空室リスクに警戒しなければならないというのです。

郊外に多くの管理物件をかかえる大東建託にとっては油断のならない傾向といえるでしょう。

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7月 12, 2024

賃貸住宅の需要を確認することができるサイトがある

近年、アパート急増に伴い、アパートマンションの空室率も上昇傾向にあるようです。

そうなると所有物件で空室がなかなか埋まらずに、空室が増えていくということが生じるならば不安になっていくかもしれません。

今、現実に起きていることにどう向き合えばよいのでしょうか。

このてんで所有物件のある周辺エリアの空室率を調べることができるサイトがあります。

そのサイトというのが「見える賃貸経営」というLIFULL HOMESが作成しているサイトです。

このサイトの「全国の賃貸用住宅の空室率一覧」を開いているみると、都道府県別の空室率を調べることができます。

例えばこれを見てみますと空室率が高い都道府県のベスト3が

福井県 30.1%

山梨県 28.2%

長野県 27.7%

となっています。

その一方で空室率が低い都道府県のベスト3が

沖縄県 11.7%

東京都 14.5%

佐賀県 15.5%

【ホームズ】不動産投資に役立つ!見える賃貸経営 (homes.co.jp)

となっています。

さらに市町村別で空室率を調べるためには、調べたい都道府県をクリックすると、そのなかの市町村の空室率が表示されます。

そして調べたい市町村をクリックすると、調べたいエリアの賃貸需要などの詳細情報を調べることができます。

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7月 12, 2024

アパート経営で成功するためには 大東建託で行う場合も

賃貸アパート画像

大東建託設計施工管理のアパート。募集家賃は9万円~。

以前の記事では、不動産投資のリスクについて、3つほどの記事を書いたことがあります。

不動産投資はあくまでも「投資」でありリスクが伴い、惨めにも失敗する可能性があります。

借り手がない、買い手がない、自己使用もできないとなると典型的な失敗といえるでしょう。

さらに融資を受けていたものの返済ができなくなってしまい、担保を失ってしまうならば、この投資は完全に終息することになります。

そのような事態にならないためにも不動産投資を行う前に抑えておくべきてんを取り上げてみたいと思います。

 

その1 借り手のニーズに合っている

そのためには賃貸部屋を借りる人のニーズが何かを知る必要があります。

例えば収益性の高い単身者をターゲットにするならばニーズが何か、仕事のためか大学に通うためかなどを考え、まずは立地場所が適当かどうかを考えます。

そして東京や大阪、名古屋といったビジネス街への通勤を目的として部屋を借りる方をターゲットにするならば、通勤に便利な場所、なるべく駅から10分以内の場所が適当ということになるでしょう。(ビジネス街へ通勤するサラリーマンのほとんどは自家用車でなく電車等の交通機関を利用します。)

将来的には駅から10分以上離れている物件は、今後のアパート増加の時代、空室問題に悩まされる可能性が高いと見ている専門家もおられますので、やめといたほうが良いかもしれません。

また駅から10分以内でも、ショッピングや病院、飲食店が立ち並ぶような利便性のある場所でないならば、つまりは人が少ない閑散とした所であるならば、空室問題に悩まされるかもしれません。

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7月 11, 2024

大東ワランティサービス 1月分から築年数に応じた料金変更になる

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築年数とともに修繕費用も増えていく。

12月の下旬に大東オーナーマイページで、お支払状況照会から12月の下旬に大東建託からオーナーに支払われる金額を確認してみますと、先回分よりも減額されています。

えっと思いましたが、何で減額されてしまったのかを調べてみますと、住宅設備機器延長保証ワランティサービスの料金が上がったことによって支払われる金額が減額されたことがわかりました。

ところでこのワランティサービス、大東建託とフルパッケージプランで契約している場合は加入する必要はありませんが、スタンダードプランの場合は任意で加入することができます。

そして加入することによってエアコン、換気扇、浴室乾燥機等、そしてオプションとして給湯器の修繕費用が保証されるという制度です。

そして毎月支払うサービス料金が築年数が経つにつれて上がっていくのです。

具体的には

築6年~築10年 1部屋あたり 864円と給湯器とコンロのオプションが270円

築11年~築15年 1部屋あたり 1620円と給湯器とコンロのオプションが324円(すべて消費税8%痔の税込み価格)

となっています。

そして毎年の1月1日の建物築年数に基づいて算出されるわけですが、私の物件も今年の夏で築11年になったので、2019年の1月分の大東建託のオーナーへの支払い分から支払い家賃からの相殺ということで支払い分が減ってしまったというわけです。

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7月 10, 2024

賃貸暮らしをするためには家賃保証の加入が求められるようになった

最近、筆者の所有物件で退去予定の部屋がでましたので、いい部屋ネットのホームページから筆者の所有物件の入居募集の状況を確認してみました。

すると以前にはあまりなかったように思うのですが、家賃保証の加入が原則求められることについて書かれています。

以前ですと、しっかりとした保証人がいるならば家賃保証の加入は任意だったように思うのですが、最近は原則加入が求められるということで、以前よりも加入することが強く求められているように思われます。

もちろん、あくまでも原則ということなので、場合によったら加入しなくてもよいケースがあるのかもしれませんが。

ところで大東建託の物件の場合の家賃保証会社は子会社のハウスリーブです。

家賃保証 賃貸保証 大東建託グループの ハウスリーブ株式会社 (house-leave.com)

 

ハウスリーブの場合は初期費用1万2000円と、その後は家賃の2~2.5%が手数料として徴収されます。

例えば家賃が6万円とするならば、2%が手数料として徴収されるならば1200円が家賃に上乗せされることになります。

家賃が10万円ならば、2000円となり年額にすると2万4000円を徴収されることになり、入居者にしてみれば相当な負担になります。

家賃滞納リスクが限りなく0%に近い入居者にしてみれば、幾らか納得がいかないかもしれません。

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7月 09, 2024

修繕費用は支払賃料から相殺という便利な方法での支払い👍

賃貸アパート画像

アパートには修繕費用がかかっていく。

アパートにしてもマンションにしても新築時は、ほとんど修繕するようなことはありませんが、築年数が経つにつれて、修繕することがだんだんと増えていきます。

このてん大東建託パートナーズのフルパッケージプランのオーナーならば、修繕することがあっても修繕費用を支払うということはほとんどないと思いますが、それ以外の契約内容のオーナーならば修繕費用を管理会社などに支払っていかなければなりません。

筆者の所有物件も大東建託パートナーズ管理の物件ですが、フルパッケージプランでなくてスタンダードプランなので修繕工事が行われたならば、修繕費用を大東建託パートナーズに支払わなければなりません。

そして以前のことですが、筆者の所有物件のエントランスドアのフロアヒンジの寿命がきたので、交換修繕工事が行われました。

この工事が行われる前に大東建託パートナーズの担当者と簡単に打ち合わせを行いましたが、工事代金の支払いについて、いつもの三井住友銀行の○○支店の大東建託パートナーズの指定口座に振込めば良いですねと尋ねてみると、

「そうすることもできるが、他の方法でも支払うことができる」

とのことです。

そしてその方法とは

「毎月支払われる賃料から相殺という形で支払うことができる」

というのです。

例えばオーナーに支払われる毎月の賃料が50万円とすると、工事代金が10万円かかったならば、賃料は50万円でも実際に支払われる金額は工事代金が差し引かれた40万円ということになります。

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7月 08, 2024

老後のことを考えて賃貸住宅暮らしは不安 しかし場所へのこだわりがなければ

働き盛りの20歳代~40歳代の間に持ち家や分譲マンションを購入する動機の1つには老後の住居を確保するためという方も少なくありません。

住宅ローンもおそらくは老後には完済しており、年金だけでも十分に生活していくことができるという考えがあるのでしょう。

この考え方にも一理あるように思われます。

一方で、賃貸暮らしならば、老後の年金生活者になった時に、家賃の支払いが大変になっていくと考える方もおられます。

たしかに国民年金の支給のみならば2カ月で13万程度しかありませんので、家賃の支払いは大変になるでしょう。

もちろん国民年金のみの方は個人事業者が多く定年退職のようなものがないので、元気である限り働き収入を得ることができるので、収入と年金双方でやりくりしていくことができます。

 

このてんで定年退職のあるサラリーマンで厚生年金の支給を受けている方の場合は、状況は異なります。

シニアガイドというサイトの「厚生年金の平均月額は、男性「18万円」女性「9万円」」という記事には

これから紹介するのは、民間企業の会社員などであった「第1号厚生年金被保険者」のデータです。
現在、厚生年金を貰っている約1,568万人の平均は月に「145,638円」です。

 

厚生年金の平均月額は、男性「18万円」女性「9万円」 – シニアガイド (seniorguide.jp)

と述べています。

もちろん男性と女性との差など個人差はあるものの、仮に毎月14万5千円の支給を受けているならば、住居費としてはその3分の1の4万8千円、夫婦で厚生年金の支給を受けているならば9万6千円まであてることができるということになります。

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7月 07, 2024

いきなり3000円も家賃が値上がりになっていたってあり得ること?

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家賃の値上げは、やはり入居者さんにはショッキングな事柄になる・・。

本当に時々ですが、この記事を読んで、コメントを書いてくださる方がおられます。

コメントを書いてくださるのは、ありがたいのですが、その内容が??ということがあります。

そこで書いてくださったコメントを記事上で公開するかしないかの選択を迫られるわけですが、その判断基準は

・内容は本当に真実といえるだろうか。

・特定の個人や団体を誹謗中傷していないだろうか。

・公開されたコメントを読んだ方に、有益なためになる情報となるだろうか。

を考慮したうえで判断させていただいています。

ですからこれまでにコメントは書いてくださったものの、公開することができなかったコメントも幾つかあります。

ところで最近ですが寄せられたコメントに、大東建託からいきなり予告なしに家賃が3000円値上げされていたというコメントがありました。

コメントを読ませていただき、驚きましたが・・。

それにしてもおそらくは2年更新の時の値上げのことだと思うのですが、3000円の値上げということもあり得るのでしょうか。

筆者も大東オーナーの1人として所有物件の家賃は常に注視していますが、これまでの経験からすると、家賃が2年更新時に1000円値上げになった入居者さんがおられたのは事実です。

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7月 06, 2024

円安が進む根拠の1つが日本の人口減少 なぜ人口減少が?

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人口減少による円安はアパートオーナーにどのような影響を与えるのだろうか。

 

以前の記事で、ソニー生命の営業担当者が来られて金融や投資についての話を聞いたことについて書いたことがあります。

ソニー生命の世界株式のリターンがすごい

の記事ですが。

この記事においては、ソニー生命が扱っている世界株式ファンドのリターンがすごいということについて書きました。

今回は、さらにソニー生命担当者の金融についての話についてですが、次のテーマは今後の外国為替がどうなるかという話です。

つまりは円安になるか円高になるかというテーマです。

筆者個人のこれまでの考えは、どちらかといえばこれまでの日銀の市場介入というと、多くの場合、円売り介入が多かったので、今後も円高にぶれやすいのではないかという意見を述べました。

すると担当者いわく

「社内などで為替についての専門家によるレクチャー等を受けるそうですが、専門家の見解は円安が進みやすくなります」

とのこと。

その根拠はというと

「人口減少が円安の根拠になる」

んだそうです。

えっと思いましたが、確かに今は人口減少が進んでいます。

しかも高齢者人口はあまり減らなくても、若年層の人口が大きく減っていきます。

ということは労働者人口が急速に減る可能性があり、労働者人口が減るということはモノの生産量が減少していくことになります。

(さらに…)