小規模マンションオーナーの日記

4月 15, 2021

賃貸住宅の経営を裁判官は積極的に行なうことはできない?

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ワンルームマンション投資やアパートマンション経営はどんな職種の人であっても副業としてできるかと思っていましたが、どうもアパート経営を行ってはいけない職種があるようです。

詳しいことはわかりませんが、日経新聞の社員の一部?は株取引をしてはいけないというルールがあるようですが、同じようにアパート経営をしてはいけないという職種があるというのです。

その職種とは不動産屋とか建設会社の社員というわけではありません。

あるいはワンルームマンションや賃貸住宅を売り込むセールスマンでもありません。

その職種とは

裁判官です。

少し意外に思いましたが、産経新聞2017年11月2日夕刊には

裁判官のアパート経営ダメ 最高裁裁決「公正さや廉潔さ求められる」

という見出し記事がのせられていました。

つまりは裁判官は公正さや廉潔さが極めて求められる職種なので、職務以外での高額収入が得られる事柄を行ってはならないというのです。

裁判官のように法律に通じた方がアパート経営を行うならば、アパート経営に伴う、さまざまなトラブルを法的に解決するうえでは、うってつけの方のようにも思うのですが、残念ながらそれは許されないようです。

最近はオーナーと管理会社とのトラブルも増えていますが、このような方がオーナーになって管理会社とのトラブルにおいてオーナー側が有利になるように頑張ってくれたらいいのになあとも考えてしまいますが、そう甘くはないようです。

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4月 13, 2021

解体の費用どれくらいかかるのか マンションオーナーにとって気になること

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どんなアパートでもマンションでも、いずれは建物の寿命を迎えることになります。

建物のメンテナンスをきちんと行っていても、建物の寿命を延ばすことはできても、未来永劫に建物を使用することはできません。

このてんでRC造りの建物の寿命がどれくらいになるのかというてんですが、よくて60年以上といった意見などがあります。

最近は築30年を超えているRCマンションも増えていますが、築30年ぐらいならば、通常はまだまだ使えそうな感じです。

しかし40年、50年と経過して寿命にどんどん近づいていきます。

そして寿命になった建物を解体するのは、建物オーナーの責任となり、そのための費用は建物オーナーが負担することになります。

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大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。

ところで賃貸マンションオーナーにとって気がかりなは、実際のところ解体のための費用はどれくらいかかるのかというてんです。

このてんでRCマンションは木造のアパートよりも寿命が長いことはたしかですが、解体の費用となると木造アパートよりも、かなり高くなります。

 

それでこのてんで参考となる記事を見つけました。

それは夕刊フジのウエブサイトZAKZAKに掲載されていた記事ですが、それによると

現状、板状型のマンションの撤去費用は総額で戸当たり300万円から500万円あたりを目安としている。高層建築になればなるほど、養生などの諸経費がかさむ。タワマンだと、この3倍くらいはかかってしまう可能性がある。

引用:【マンション業界の秘密】今世紀末にもタワマンは“寿命”を迎える!? 高額な撤去費用は所有者の負担に (2/2ページ) – zakzak:夕刊フジ公式サイト(アクセス日2021/4/12)

と書かれています。

このようにマンション1戸あたり300~500万円ぐらいと言及されており、おそらくは3LDKの広さの場合のことだと思われますので、1Kだと100~200万円ぐらいになるのではないかと思われます。

仮に4階建て20戸の1Kマンションだとすると2000~4000万円ぐらいになるのではないかと思われます。

それでそれを高いと見るか安いと見るかは見方次第でしょうか。

1年で1000万円の家賃収入をもたらしていたマンションならば、3.4年分ぐらいの家賃収入が解体費用にかかるということになります。



4月 11, 2021

退去がこの春は多い?春の入居シーズンが過ぎてしまうと入居者が決まらない


今年の春の入居シーズンも、ピークを越えたようで、今後はしばらくは不動産屋さんも閑散とした時期を迎えます。

今年の入居シーズンは例年よりも、早い1月、2月に入居者がどんどん決まり2月下旬ごろには賃貸住宅の空室が随分と減った感がありましたが、しかし3月になると、徐々に退去届けが増え始め、いい部屋ネットのウエブサイトなどを見ても、今の時期、かなりの物件が入居者募集を行っています。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

今年はコロナ渦にあったせいか、多少これまでとは違ったような感じがしていて昨年の11月、12月ごろに私の小規模マンションにも、頻繁に空室の内見にこられていたのを見かけたのですが、この時はなぜか入居が決まりませんでした。

しかし年が明けた1月になると、空いていたお部屋すべてが、あっという間に入居者が決まってしまい、今から思うと11月、12月にじっくりとお部屋の内見を行って、入居シーズンの前半の1月、2月にお部屋を確保しておこうという動きだったのではないかと思います。

そのために2月下旬には入居者募集を行っている物件がかなり減少していたのですが、3月以降に退去がどんどんと出たためか、今はかなり物件が入居者募集を行っています。

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4月 10, 2021

大東建託のいい部屋ネットの店舗 地方都市でよく見かけますが・・

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以前に鳥取県皆生温泉に行ったことがありますが、鉄道の旅だったので、途中の駅などの風景も楽しむことができました。

そこで気づいたてんがあるのですが、阪神間の主要駅付近、大阪や神戸の副都心のような駅前では、不動産屋さんはあるにはありますが、大東建託のいい部屋ネットの店舗は正直、あまり見かけません。

不動産屋さんで目立つのはエイブル、ミニミニ、賃貸住宅サービス、アパマンショップ、ぴたっとハウス、賃貸住宅サービスといったところです。

そして阪神間においては、大東建託物件も昔よりは増えてきましたが、割合からするとさほど多くはありません。

積水ハウス系の物件やd-roomそしてレオパレスのほうが多いように感じます。

ところが、いわゆる地方都市になると、いい部屋ネットの大東建託物件の割合が非常に多くなります。

例えば店舗にしても、確認できただけでも岡山県倉敷駅前と鳥取県米子駅前には、いい部屋ネットの店舗が駅前の1等地に構えているのを見かけました。

米子市内だけでも、調べてみると数多くの大東建託物件が存在するようです。

おそらく米子市のみならず地方都市において、大東建託物件のシュアはかなり高いのではないかと推測されます。

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4月 08, 2021

賃貸住宅でもオートロックマンションの需要が高まっている

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オートロック式でないアパートやマンションでは自宅部屋の玄関ドアの手前までに訪問者が来ることになります。

特に20年以上前に建てられたアパートやマンション、そして公営住宅の多くはオートロック式でないためにセールスマン等が自由に行き来することができます。

よってそのようなアパートの玄関ドアの付近には「セールス勧誘お断り」あるいは「セールス勧誘目的の場合はベルを押さないでください」等のステッカーをしばしば目にすることがあります。

よほどしつこいセールスマンに悩まされたことがあるのか、家族の誰かが、しぶしぶセールスマンから何かを買わされたことがあるのかもしれません。

そして誤って玄関ドアを開けてしまい玄関の中に入られてしまうと断って出ていってもらうのに相当大変な場合もあります。

また近年は身分を偽って中に入り込みしつこくセールスする悪質なセールスマンもいます。

一方、戸建て住宅の場合は門扉がまずあり、門扉のあたりに呼び鈴があります。

最近は多くがカメラ付きインターホンになっており、不要な訪問者であるならば、そこで断るか出ないことによって対処することができます。

さらに勝手に門扉を開けて入って来るならば不法侵入で訴えることができますので、オートロック式でないアパートよりも不要なセールスマンに対応しやすいといえます。

 

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4月 06, 2021

大東建託のDK SELECT物件のメリット デメリット

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賃貸住宅管理戸数について、関心のない方にとって、賃貸住宅管理戸数でトップシェアのメーカーはどこ?と尋ねると、その答えは積水ハウスとか大和ハウス工業、あるいはレオパレス21と答えるかもしれません。

しかし事実は、そのいずれのメーカーでもなくトップシェアを20年以上維持しているのは大東建託です。

もちろん大東建託については知らなくても、いい部屋ネットやDK SELECTということならば知っている方も少ないないことでしょう。

テレビのCM等でよく宣伝していますので。

このいい部屋ネットやDK SELECTのいずれも大東建託グループのものです。

 

ところで大東建託物件にはどのような特長があるのでしょうか。

その1つは外観のデザインが魅力的というものがあります。

なかには西洋のお城のようだという方もいますが、実際はそこまで極端なものではなく、どちらかといえばシンプルだけどカッコいいというかスマートといったイメージです。

これはとても重要です。

毎日のように、目にするわけですから外観がスマートというのは気持ちのよいものです。

もちろん室内も、よく工夫されていて必要な設備は十分に設置されていますし、間取りも住み心地のよい間取りになっています。

さらに最近の新しい大東建託の物件のなかには、自由に間取りを変更できるようになっているものもあります。

ですから外観については申し分なのですが、室内についても心地よく住めるような配慮がなされています。

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4月 04, 2021

マンションの寿命は何年? 築何年で建て替え時か

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マンションの寿命は本当は何年なのでしょうか。

最近は30年超でも人気物件が多々見受けられます。

例えば私の自宅マンションの近くに1979年夏に入居を開始した古い分譲マンションがあります。

1979年ですから、もう37年になるマンションですが、外観はきれいで古いマンションというふうには見えません。

合計で75戸ありますが、ほぼ満室状態です。

部屋は、3LDKで家族で暮らすことができます。

しかも昔からの古い高齢の入居者も多いのですが、幼い子供や学校に通う子供を持つ家族もけっこうおられるのです。

こうした比較的若い世代は、これから何年も住み続けるかもしれません。

近くには10年、15年未満のオートロック式の近代的な分譲マンションも多々ありますが、比較してもそれほど遜色がありません。

現在でも1戸の価格は1000万円以上で販売されています。(15年未満の中古マンションは1500万円~2500万円程度で販売されています。さすがに新しいマンションよりは資産価値が下がっているようです)

そして立地的には駅にも近く、ショッピングにも恵まれている、好立地な所にあるマンションです。

鉄筋コンクリートのマンションの寿命は何年?

と考えることがよくあります。一般に30年あるいは35年を超えると、資産価値がほとんどなくなり建て替えを検討すべしともいわれますが本当でしょうか。

上記のマンションについては、今後も数十年存続したとしても不思議ではありません。

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4月 03, 2021

サブリースでの賃貸住宅経営が怖いといってもメリットもたくさんある

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近年は一括借り上げ、つまりはサブリースによる賃貸住宅経営が主流となっています。

そのようななか2016年8月11日に朝日新聞に掲載された一括借上げトラブルを扱った記事(記事名:「家賃保証」トラブル急増)は大きな衝撃を社会に与えたように思います。

その記事のなかで、トラブルとなった事柄について

  • 減額リスクの説明がなかった。(多くの場合、減額される)
  • 建設会社が将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
  • 建設会社からの契約解除。
  • 詐欺まがいの建設会社の営業。
  • 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。

といった問題点が挙げられています。

おそらく朝日新聞のこの記事を読んだ、多くの方が一括借上げによるアパート経営は怖い、かかわりたくないと思ったことでしょう。

安全志向の日本人は特にリスクをかかえることを嫌がりますので、朝日新聞のこの記事の影響は少なからずあると思われます。

しかし一括借上げ契約によるアパート経営にもメリットがあります。

幾つかのメリットを取り上げてみたいと思いますがなんといっても

空室があっても家賃収入がある このメリットが一括借上げの最大のメリットかもしれません。

空室があっても安定的に家賃収入が入ってくるのです。

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4月 01, 2021

都心から地方への大移動とはならず コロナで働き方が変わっても

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コロナが流行して、1年以上が経過しました。

その期間中に社会は大きく揺れ、また変化しました。

とりわけ人が密集することの感染リスクが意識されるようになり、人の密集することを避けるために、仕事も極力人が集まって行うよりも、テレワークなどで仕事を行うことが、広く見られるようになりました。

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その結果、テレワークでも仕事を行えるとの認識を深めた企業もあり、これを機会にテレワークを定着させ、オフィススペースを縮小させる企業もみられるようになってきました。

となると、住む場所も都心のオフィスに通えるのに便利な場所でなくても良いということで、これを機会に地方への大移動が始まるのではないかとの期待もささやかれるようになりました。

そして確かに、これを機に都心や都市近郊から地方へと移動した方もおられます。

また企業の中には、本社を都心から地方に移した企業もあります。

また地方もこれが、人口流出の歯止めになる機会とみて、積極的に引っ越してくるのを推進した地域もあります。

 

では実際のところ都心から地方への大移動は生じたのでしょうか。

一部メディアはその話題を盛んに取り上げ、そのために社会は都心から地方への大移動が生じたとの印象を持ってしまいがちですが、しかし実際のところは

あまり動いていない

ということのようです。

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3月 30, 2021

脱炭素時代 なんでも脱炭素で大東建託も脱炭素賃貸住宅を開発

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最近はなにかと脱炭素という言葉をよく聞かれるようになりました。

なぜ脱炭素なのかというとウィキペディアには

脱炭素社会とは、地球温暖化の原因と考えられる二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会のこと。気候変動対策の国際的な枠組みである「パリ協定」が発効して以降、二酸化炭素の排出量を減らし、脱炭素社会を目指そうとする動きが活発化している。

引用:低炭素社会 – Wikipedia(アクセス日2021/3/29)

と書かれていて、二酸化炭素の排出が、地球温暖化をもたらすことが、明らかになっているなか、二酸化炭素の排出を削減する社会の流れになっています。

日本でも、政策として2050年までに二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会を実現すること目指すと明言しており、今後はますます脱炭素の重要性が高まっていくものと思われます。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

そのようななか、賃貸住宅最大手の大東建託が脱炭素賃貸住宅を開発したとのニュースが報じられました。

大東建託のニュースリリース2021/3/25によると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、京セラ株式会社(本社:京都府京都市、代表取締役社長:谷本秀夫、以下京セラ)の太陽光発電システムを採用した、日本で初めての脱炭素住宅「LCCM(ライフ・サイクル・カーボン・マイナス)賃貸集合住宅」を開発し、2月より、埼玉県草加市にて建設を開始しましたので知らせします。本建物は、2021年7月に完成を予定しています。
「LCCM賃貸集合住宅」は、建設時・居住時・廃棄時においてCO2の削減に取り組み、さらに太陽光発電などを利用した再生可能エネルギーの創出により、建設から解体までの建物の一生(ライフサイクル)を通じてCO2排出量をマイナスにする脱炭素住宅です。

引用:日本初!脱炭素住宅「LCCM賃貸集合住宅」を開発|土地活用のことなら – 大東建託 (kentaku.co.jp)(アクセス日2021/3/29)

と報じました。

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