小規模マンションオーナーの日記

5月 23, 2024

住んでいる建物で異常なほどの遮音性が悪い 施工不良の疑いが


筆者はこれまでの記事でも繰り返し強調してきましたが、今の変化の激しい時代は持ち家や分譲マンションでの暮らしよりも、賃貸暮らしを推奨してきました。

しかし賃貸暮らしにもデメリットがあり、そのデメリットの1つは退去時に入居者に請求される修繕費用と、もう1つが騒音トラブルです。

このてんの修繕費用については悪徳な管理会社の場合、ぼったくる場合があるので注意が必要です。

さらに多くの方が経験する騒音問題、じっと我慢している方も少なくないことでしょう。

 

ところで数年前にレオパレス21の数百棟以上のアパートで界壁、つまりは部屋の間にある壁の施工不良について問題になっています。

この界壁の施工不良によって、遮音性や防火性に問題が生じているのです。

遮音性の場合は、界壁に問題がある場合は、通常以上に騒音レベルがひどくなっていることでしょう。

さらに防火性となると万が一火災が発生した場合に、延焼が広がりやすくなり、人命にもかかわる問題です。

このような施工不良について産経新聞2018年5月30日の「レオパレス206棟施工不備 屋根裏の防火・遮音壁、全棟調査」という記事には

同社によると、3、4月にオーナーから書類と実際の施工が異なると指摘を受けて発覚。・・計206棟は建築基準法違反の疑いがあり、問題がある物件は補修工事を実施する。費用は1棟当たり約60万円と試算している。

 

引用:https://www.sankei.com/affairs/news/180529/afr1805290013-n1.html(アクセス日2018/6/27)

と書かれています。

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5月 22, 2024

賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズの引越しの特別割引!! 


アパート画像

大東建託パートナーズ管理のアパート。

昨年の11月頃から、私の所有マンションのある周辺エリアの大東建託パートナーズ管理のアパートマンションの掲示板には、大東建託パートナーズによる引越し特別割引の広告が掲載されるようになりました。

筆者の所有マンションでもそうですが、近くの大東建託パートナーズ管理のアパートの掲示板にも掲載されています。

提携している引越し業者は、サカイ引越センター、引越社、アート引越しセンター、日本通運といった大手の引越し会社ばかりです。

いざ引越すとなる入居者にとっては、とてもありがたいサービスかもしれませんが、アパートマンションオーナにしてみれば??

なにか入居者に引越しを促しているようにも思えて、あまりいい気がしません。

オーナーにとっての最悪のシナリオは、入居者が退去→入居者募集→なかなか入居者が決まらない→募集家賃の値下げ→借り上げ賃料の値下げというシナリオです。

近くのある大東建託パートナーズ管理物件のあるオーナーさんは、引越し特別割引の広告を外したようです。

私も内心はそうしたいところですが、やめときます。

ところで2月下旬から4月といえば最も入居と退去のサイクルが活発になる時期です。

例えば4月から転勤になる場合は3月上旬に辞令がくるみたいなので、3月上旬から中旬に退去の申出が多くなるともいわれています。

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5月 21, 2024

どんな街のエリアに賃貸住宅需要がある?駅近に加えて


アパートやマンションの賃貸住宅オーナーにとって重要な事柄の1つは家賃です。

この家賃が高ければ高いほど賃貸住宅オーナーの家賃収入も増えることになります。

しかもこの家賃というのは、全く同じお部屋でも、その賃貸住宅の立地場所、エリアによって随分と違ってくるものです。

ですからオーナーとしてみれば、できるだけ家賃を高くできるエリアの物件を所有してみたいと思うものです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで家賃を高くできるエリア、街とはどのような特徴があるのでしょうか。

 

それは一言で言うならば、需要と供給の関係で需要が圧倒的に大きなエリアということになります。

つまりは住みたいと願う人が多いエリアや街、空室が生じてもすぐに埋まるようなエリアや街は、おのずと家賃相場は高く推移することになります。

 

それでは人はどのようなエリアや街に住むのを好むのでしょうか。

 

このてんで大東建託のニュースリリース2020/5/20の「「いい部屋ネット 街の住みここちランキング2019〈総評レポート〉」発表 住みここちが良いのは、生活利便性と住環境が両立している場所! 街の住みここちと人口増加には高い相関関係が!」が公表されました。

この見出しそのものが、人が住むのに好むエリアの特徴が示されていますが

大都市の街(駅)では、住みたい街ランキングの上位にランクイン する知名度の高い街よりも、ターミナル駅から少し離れた、静かな 住環境と生活利便性が両立している街の住みここちが良い傾向が あります。

sumicoco2019_sohyo_0520.pdf (kentaku.co.jp)

と書かれています。

このように駅直結の非常に利便性の良いマンションなども、評価は高いとは思いますが、生活の利便性のよさだけでなく、それに加えて静かな住環境も住みやすさにとって重要なようです。

ですから駅に近いエリアでも人通りが非常に多く騒がしいようなエリアは、かえって評価が下がることもあるようです。

あくまでも生活の利便性と静かな住環境の双方が必要ということのようです。

なので、生活の利便性が良いとともに、近くには癒されるような大きな公園があるというのも魅力的なエリアということになることでしょう。

さらにそれに加えて女性の場合は、安全という要素も加味する必要があるでしょう。

ところで本当に住みやすい街の特徴としては人口が増加しているという特徴があるとも指摘されています。

ですから、物件のエリアや街を選ぶ時には、ぞの街やエリアは人口が増加しているかどうかも調べてみることもできるでしょう。

例えば近い将来に新駅ができることがわかっているエリアや街などは、人口が増える傾向にあります。

このように家賃相場が今後も高く推移すると思われるエリアの特徴について取り上げましたが

・生活利便性

・静かな住環境

・人口が増加傾向

という3つの条件をクリアしているエリアだと言えそうです。

5月 20, 2024

大東建託パートナーズの対応に不満があったとしても・・


ツイッターのコメントに

大東建託パートナーズ(管理部)は困ったときに何もしてくれないし最後は無視してくるから最悪。本社「お客様サービス室」に伝えてもまた管理部に投げるだけで虚無ループ

といういささか乱暴なコメントを目にしました。

このコメントを書いたのが、入居者なのか、物件のオーナーなのか、それともどういう立場の人かわかりませんが、この大東建託パートナーズの管理部とは、どの部署のことを言っているのでしょうか?

入居者さんならば、フリーダイヤルで大東建託パートナーズのコールセンターに電話して連絡することができます。

オーナーであるならばオーナー専用ダイヤルに電話すると物件を管理している大東建託パートナーズの支店に電話をかけることができます。

ところでお客様サポートセンターというのは、おそらくはどうやら、いい部屋サポートセンターのことのようです。

おそらくは入居者さんならば、まずはいい部屋サポートセンターに電話をかけると思いますので、どうやらこのツイッターのコメント者は大東建託パートナーズの管理部に電話をかけたということなので物件のオーナーなのかもしれません。

物件のオーナーが、物件で生じているなんらかの問題のために、物件を管理している大東建託パートナーズの支店に電話をして連絡しても動いてくれなかった。

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5月 19, 2024

賃貸住宅の設備のグレードが向上している 持ち家よりも優れていることも


持ち家派と賃貸派。

どちらがいいのかという議論は絶えません。

この数十年の傾向としては、公務員や大企業の会社員といった、そこそこの安定高収入のある世帯は、持ち家や分譲マンション購入に走った方が多かったように思われます。

一方で筆者の知人のように、分譲マンションはもうコリゴリと言って、所有物件を売却して、現在では賃貸暮らしをしている方もおられます。

ところで持ち家にしても賃貸にしても、いずれにもメリットとデメリットがありますが、これまで持ち家のメリットそして賃貸のデメリットとしてあげられていたのが

持ち家は賃貸よりも設備のグレードが高い

といわれているてんです。

つまりは賃貸のほうが設備のグレードが低い傾向にあるというのです。

そしてこのてんについては昔は真実だったと思います。

しかし近年はというと・・賃貸住宅の性能がアップしているというのも事実です。

例えば住宅のIOT化の分野になると大東建託やレオパレス21といった賃貸住宅会社が積極的に取り組んでいます。

戸数割合からすると持ち家や分譲マンションよりも賃貸住宅のほうがIOT割合は高くなっていくように思われます。

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5月 18, 2024

大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席して!!

コスモス画像
アパート画像

大東建託パートナーズ管理のアパート。

大東オーナーになると、年に1度、大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席する機会があります。

出席は任意で、欠席することもできますが、出席か欠席かどちらかを大東建託側に連絡する必要があります。

今回は久しぶりに出席することにいたしました。

過去2回ほどは欠席したのですが、今回は妻と共に出席いたしました。

そこで出席して驚いたのは、以前よりも

女性オーナーさんや、女性オーナーさんが連れてきた娘などの次期女性オーナーさんたち

の出席がとても多くなっていたことです。

想像するには、もともとは女性オーナーさんの前はご主人がオーナーだったものの、ご主人が亡くなったので、後を継いでオーナーになり、娘に相続することも決まっているので、娘も連れてきたのではないかと思われます。

以前は基本的にはオーナーのみの出席しか認められていなかったのですが、最近はオーナーの配偶者か子供などの相続人も1人まで出席できるようになり、女性オーナーさんも1人での出席にはしりごみしていたものの、最近になって1人まで連れてくることができるようになったので、相続人となる子供を連れて出席しやすくなったのも影響しているのではにかと思います。

それにしても大東オーナーには結構な比率で女性オーナーさんたちがおられるようです。

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5月 17, 2024

サブリースによる賃貸住宅経営の問題点を朝日新聞が警鐘を鳴らしていた


「象とアリ」という言葉ありますが、象とは建設会社、アリは大家のことです。

つまり建設会社も大家も事業者でありながら、不動産の知識、経験、ノウハウ等になれば象とアリほどの差があり、到底対等に協議し、契約することには無理があるように思われます。

このてんで事業者と消費者の関係であれば、消費者契約法があり、事業者が故意に不利益な情報を隠していることが明らかであれば、契約を取り消すことができるなど消費者を保護するための法律がありますが、事業者と事業者の関係であるならば、そういうわけにはいかないのです。

つまり象がアリを踏み潰すように、無知な大家が建設会社に振り回されたあげくに気がつけば潰されていたということもあり得るのです。

 

ところで過去の新聞記事ですが朝日新聞2016年8月11日の『「家賃保証」トラブル急増』という記事はとてもインパクトのある記事で、この当時はサブリースや一括借り上げによる賃貸住宅経営のリスクがなかなか見えてこないなか、サブリースの問題を的確に示していたというてんで、とても意義のある記事だったのではないかと思います。

そして明確にされた問題点は

  1. 建設会社からの減額リスクの説明がなかった。
  2. 建設会社からの将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
  3. 建設会社側からの一方的な契約解除。
  4. 詐欺まがいの建設会社の営業。
  5. 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。

といった問題が浮き彫りになってきます。

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5月 16, 2024

家賃ベース入居率とは?戸数ベース入居率との違いは?


マンション画像

大東建託施行管理の賃貸マンション。

入居率というと総戸数から空室でない戸数をパーセントで表したものと思うものです。

例えば10戸のアパートがあって空室が1戸の場合は入居率は90%となります。

ところで戸数ベースではなくて

家賃ベース入居率

というものがあります。

実際のところ賃貸住宅管理戸数でトップ企業の大東建託も業績速報などで公表しています。

そして戸数ベースの入居率と家賃ベース入居率とでは多少数値が異なってきます。

例えば大東建託の場合は家賃ベース入居率が96%以上(2017年現在)と公表しています。

しかしここで批評されるのが、家賃ベース入居率を公表して、戸数ベース入居率よりも高く見せれるように操作しているのではないかといった意見を聞くことがあります。

しかし実際はどうなのでしょうか。

大東建託の月次業績速報はそもそもアパートマンションオーナーや入居者にも参考になるものですが、最も意識しているのは株主です。

つまりは株主にとって重要なのは大東建託の業績がどうなのかといったてんです。

そこで求められるのは株主により正確に業績を開示することです。

となると戸数ベースよりも家賃ベースで開示するほうが、より正確に業績を開示することができます。

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5月 15, 2024

インフレの時代 更新時に家賃も値上げされていた


筆者の小規模マンションは、大東建託パートナーズが管理しています。

そして入居者の2年ごとの更新も大東建託パートナーズが入居者と連絡をとり行っています。

 

ところで大東建託パートナーズは、物件オーナーに2~3カ月に1度、建物定期報告書を提供しています。

そしてそのなかには入居者の契約更新完了状況の項目があります。

この項目は、入居者さんは2年ごとに契約更新を行いますが、その完了状況が記入されています。

そして筆者のこれまでの経験則からすると、入居者さんの家賃は契約更新でも、ほとんどが変わらずです。

しかし稀に家賃が値下げされていることもありますし、逆に家賃が値上げされていることもあります。

大東建託のマンション

大東建託のマンション建設

もちろん家賃が値上げされる場合でも、1000円の値上げしかこれまでは見たことがありませんでした。

 

ところで新しい建物定期報告書が提供され、入居者の契約更新完了状況の項目を見てみると、驚くべきことが記入されていました。

なんと今回、契約更新した入居者さんの家賃が

 

3000円も値上げされているのです。

 

3000円も更新時に家賃が値上げされたケースは筆者の小規模マンションでは初めてのことです。

というか、喜びと不安も生じてきました。

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5月 14, 2024

退去者がゴミ置き場に不法投棄して去ってしまった どうなるの?

賃貸アパート画像

春の時期、この時期は引越シーズンです。

入居する方もいれば、退去していく方もいます。

筆者の小規模マンションでも先日のこと、引越していきましたが、問題が発生。

引越のさいにでるゴミを大量に筆者の小規模マンションのゴミに投棄して行ってしまったのです。

もちろん投棄されたゴミの多くは、翌日の自治体によるゴミ回収で回収されるものですが、しかし一部のゴミは回収の対象にならないものもあります。

まさに

不法投棄

そして

逃げ得

です。

これまでの退去者のほとんどは引越のさいにでるゴミの処理をきちんとして退去されていたのですが、今回はマナーの悪い退去のケースとなってしまいました。

ところでこのような場合に対処策はあるのでしょうか。

このてんでホームズのウェブサイトの「トラブルになる前に知っておきたい!粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題」という記事には

現時点でマンションの敷地内でゴミの不法投棄を発見したら管理会社に連絡し、張り紙や警告文の配布をしてもらいましょう。

【ホームズ】トラブルになる前に知っておきたい!粗大ごみの出し方とマンションで起こりがちな問題 | 住まいのお役立ち情報 (homes.co.jp)

と書かれています。

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