小規模マンションオーナーの日記

10月 24, 2021

賃貸住宅への入居申込をしたものの入居にいたらないケースがしばしば生じる


最近ですが、いい部屋ネットの入居者募集物件のページを見て感じるのは、入居申込をしていながらも、何らかの事情で入居にまでいたらないケースがいつになく多いように思われます。

コロナ流行の今、なかなか空室が埋まらなくなっているなか、入居申込が入ると、自分の物件が認められたかのような感じがして、物件オーナーとしてはうれしいものです。

しかしその後、しばらくして何らかの事情で入居にいたらなかった場合はガッカリです。

実は小規模マンションオーナーの私も

入居申込が入った しかし数日後に取り消し?

という記事で書きましたが、私の物件にも、コロナのためか、なかなか入居者が決まらなかったものの、ようやく入居申込が入ったと思ったら、数日後に入居申込が取り消しになるということを初めて経験しました。

そしてどうも、今はそのようなケースが、いつになく多いようです。

なぜなのでしょうか。

 

考えられることがらとしては、コロナショックで大幅な減収になり、住んでいた住居をあきらめて、賃貸住宅の入居を申込んでみたものの、審査で落とされてしまったという可能性はあります。

この入居審査ですが、普通の人で収入に見合った申込ならば、審査で落とされることはないのですが、減収になった状態での申込となると、難しいのかもしれません。

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10月 23, 2021

賃貸住宅経営の家賃収入によって介護離職にも備えることができる


今の時代、安定収入源となるものはあまり多くありません。

サラリーマンであっても、会社が倒産したりリストラに遭ったりして職を失い収入がなくなるかもしれません。

あるいはブラック企業のようなところで働くのに疲れてしまい退職がいつも頭をよぎるようになるかもしれません。

あるいは安定した給料をもらえる公務員などに就いていても、思わぬ大きな病気や事故で大怪我をしたりして、やむなく離職することもあるでしょう。

しかし上記のような要因に左右されずに安定収入をもたらすものがあります。

それが不動産投資によってもたらさる家賃収入です。

人が住むための不動産を所有し、さらに入居者がいるかぎり家賃収入は継続的に入り続けます。

ところで最近は離職リスクに少子高齢化の流れから、介護離職をする方も増えてきました。

というのも親を支える兄弟が少なく、しかも受け入れ施設がなかなか見つからないがために、自分が親の介護を全時間見なければならなくなり、やむなく離職する方が増えているのです。

この場合、離職するわけですから、本人の収入は途絶えてしまいます。

親の年金収入などに頼るしかないかもしれません。

しかしこの場合でも、離職前に収入の一部を不動産投資にあてているならば家賃収入を得つづけることができるかもしれません。

サラリーマンの間であるならばアパートローンもひきやすかったことでしょう。

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10月 21, 2021

アパートの入居審査が甘くなると生じてしまうかもしれない重大なリスク

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2017年10月下旬に発覚した神奈川県座間市における9人も殺害された事件は、あまりにも衝撃的なニュースでした。

いまだに謎も多い事件ではありますが、住宅地の中でそのような事柄が行われていたとは驚きです。

それにしても犯行が行われていた、加害者の住宅ですが、ワンルームアパートで、小田急相武台駅から10分ほどの場所にあるアパートのようです。

部屋内はワンルームとユニットバスがあるぐらいで、今ではほとんどの方が敬遠するような部屋です。(ユニットバスはもはや新築の賃貸住宅ではほとんどありません)

しかも壁も薄く、遮音性にも問題のあるような物件だったようです。

さらに小田急線沿いのアパートなので、電車が通るたびにかなり、うるさく感じていたことでしょう。

といったことで駅には比較的近いものの、デメリットの多い物件だったようなので、ある報道によると家賃は1万9000円、共益費は3000円という物件だったようです。

ワンルームの物件もそこまで家賃が下がったのかと、物件のオーナーとしては、ちょっと怖くなりましたが、冷静に考えてみると、妥当なのかもしれません。

それにしても、もし自分が

その物件のオーナーだったら

どうなるんだろうと考えてしまうことがあります。

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10月 19, 2021

JA農協 信金 銀行などアパートローンを借りる金融機関 メリットデメリット


アパート経営を行うために、アパートローンを借りる人は少なくありません。

そしてアパートローンを提供してくれる金融機関も様々です。

どんなところがあるでしょうか。

まずは都市銀行:東京三菱UFJ、三井住友、みずほ、りそなその他の大手信託銀行がそれにあたりますが、なんといっても魅力は金利の低さです。

ネット銀行でアパートローンを扱うようになるならば、ネット銀行のほうが金利は低くなるかもしれませんが、現時点ではアパートローンは都市銀行で借りるのが一番、金利を低くおさえることができます。

例えば、りそな銀行でしたら30年変動金利で、だいたい1.5%前後ぐらいでしょうか。(融資状況によって提示する金利が異なる場合がありますので、借りる前に金利を確認してください)

しかし審査が厳しいのと、融資を受けるまでに時間がかかること、融資を受けた後も、度々財務状況のチェックを受けることがあります。

次に地方銀行があります。

私自身、地方銀行との取引がないので詳しいことはわかりません。

ただ地方銀行といえばやはり都市銀行よりも敷居が低く、融資条件もやや緩いといえるかもしれません。

ただデメリットとしては、金利が都市銀行よりもやや高いこと、その地方銀行の地元でなければ融資を受けることができないなどのデメリットもあります。(地方銀行でもスルガ銀行のように金利は高くても全国展開している地方銀行もあります)

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10月 17, 2021

マンションの区分所有者のデメリット 意見がまとまらない資産価値へのこだわり・・

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1つの賃貸アパートやマンションを所有しているならば、その物件のオーナーになります。

一方で分譲マンションの1室を購入してもオーナーになります。(区分所有者ともいわれています)

しかし同じオーナーとはいえ、両者には大きな違いがあります。

どのように違うのでしょうか。

賃貸住宅のオーナーは基本的には1人しかいません。

ですから賃貸住宅に関する決定事項は1人のオーナーの決断で決まります。

ですから比較的スピーディーに物事が決まり進みます。

一方で分譲マンションオーナーは部屋ごとのオーナーなので、建物全体では大勢のオーナーがいることになります。

ですから建物全体に関する事柄でしたら、1人のオーナーの意向にしたがって物事が決まるということはありません。

建物全体に関する事柄の決定はマンションの理事会や管理組合によって決められていきます。

ですから理事会において1つの議題で意見が分かれて、なかなか物事が決まらないということも少なくありません。

以前、自治体が私の所有マンションを災害時の一時的な避難場所にしてほしいという要請がありましたが、賃貸マンションでしたら一人のオーナーが同意するならば、それで決まりとなるわけですが、分譲マンションになると、反対意見も多々あることがあり、なかなか一時的な避難場所になるのが難しいと、自治体の担当者が話しておられたのを思いだします。

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10月 16, 2021

大東建託パートナーズの共有部分の照明交換は1週間程度かかることもある


しばしば生じる事柄に、アパートやマンションの共有部分の廊下やエントランスフロアの照明が寿命などのために点滅したり、照明が点かなくなることがあります。

そうなると見苦しくなり、早急に修理が必要になります。

この場合、入居者さんから管理会社に連絡して対処してもらうということはあまりないようです。

なので管理会社のスタッフか物件のオーナーが管理会社に対処のために連絡しなければなりません。

ところで私の小規模マンションでも最近そのようなことが発生しました。

1階のエントランスフロアの1つの照明が全く点かなくなってしまったのです。

1階エントランスフロアには、もう1つの照明があるので、そのために全く暗くなるということはありませんでしたが、しかしそれでも明らかに暗く感じるようになり、エントランスフロアなので、入居者さんが必ず通る箇所なので、早急に改善してもらわなければと思い、大東建託パートナーズに電話を入れました。

オーナー専用の電話番号にかけると、いつものように受付スタッフが対応してくださり、対処しますとのこと。

電話をかけたのは金曜日の朝です。

これまでも共有部分の照明が点滅したり、点かなくなったことは幾度もありましたが、その都度、大東建託パートナーズに連絡すると、大概は翌営業日か翌々営業日には、照明器具の交換が行われ対処されていました。

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10月 14, 2021

マンション暮らしよりも地方での戸建て住宅暮らし しかしデメリットも

分譲マンション画像

ここしばらく分譲マンションブームのようなものが続いてきましたが、最近は多少陰りが生じているようです。

というのもマンションに住むことの様々なリスクが意識されるようになったことがあるからかもしれません。

例えば修繕積立金、当初は1~2万円だったのが、突然3~4万円に上がったとか、同じマンションに迷惑な住人がいて困っているが、どうしようもないといった事があるかもしれません。

さらには理事会のメンバーに加わりたくない、マンションの規約が厳しくて窮屈だなど様々なリスクがあります。

それなら家を買えば良いじゃないかとなるかもしれません。

もちろん持ち家を持つことにはマンション暮らしにないメリットが多々あると思います。

特に広々とした住宅に住みたいならば、

田舎の中古の住宅を改修して田舎暮らしを楽しむことも

できると思います。

実際のところ人口減少に悩む田舎に比較的若い世代が移住するならば自治体をあげて歓迎してくれることでしょう。

しかし、すべてがバラ色、リスクがないわけではありません。

私の妻の実家が田舎にあるので、そこで感じていることをあげていきますと

まず第一に田舎の家は広くて住みやすいのかもしれませんが、当然、時とともに傷み修繕が必要になっていきます。

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10月 12, 2021

マンションは耐久性に優れていても維持管理に費用がかかる


私の所有物件のRC造りの小規模マンションです。

RC造りの場合、法的耐用年数も47年と長く、実際47年どころか建物そのものはもっと長くもつのではないかとさえ思います。

しかも近隣エリアで建つ建物のほとんどは、最近はRC造り(鉄筋コンクリート造り)です。

しかし、アパートマンション事業に詳しい専門家の一部の方はRC造りそして大規模なマンションはあまりお勧めできないと言います。

なぜでしょうか。

もちろんこんことはアパートマンションオーナーでなく、分譲マンションを購入している多くの方にもあてはまる部分があると思いますので参考にしていただければと思います。

RC造りはとにかくリフォーム費が高くつく

というのがその理由です。

私の物件も今のところ9年になろうとしているものなので、まださほどリフォームや修理費用はかかっていませんが、今後はいろいろと費用がかかることが予想されます。

その1つが配管工事です。

配管もいずれは寿命がくるので、恐らく30年ほどで交換工事が必要になりますが、RC造りの場合は木造や鉄骨造りと比べて幾らか大変になるといわれています。

それと同時に費用もかかることでしょう。

またRC造りの場合は少なくとも4階以上の建物が多いと思います。特に都会エリアでは土地が高いので、どうしてもRC造りそして高層マンションになる傾向がありますが、高層マンションの場合、修繕費用が高額になります。 (さらに…)

10月 10, 2021

大東建託のDK SELECT入居者様専用アプリ スマホに入れておくことのメリット

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この日は月に1度の大建託パートナーズによる簡易清掃の日でしたが、清掃終了後には清掃完了のお知らせのパンフレットが投函されていました。

それとともに今回はDK SELECT入居者様専用アプリのインストールガイドの用紙もいっしょに投函されていました。

よくよく見てみるととても便利なアプリです。

このアプリのメリットは

その1 管理会社からのお知らせが確認できます。例えば定期清掃や、設備点検、各種サービスなどの情報を確認できます。

その2 大東建託パートナーズにメール連絡を行えます。困ったことや、相談などをメールでお問い合わせすることができます。

その3 大東建託パートナーズに電話連絡を行えます。例えば設備故障や、鍵の故障等で万が一部屋に入れなかったりした場合にアプリから即、電話をかけてレスキューの要請を行えます。

その4 地域のおトク情報が配信されます。あるいは確認できます。

その5 各種手続きを行えます。例えば家賃の確認、支払い方法などの変更が行えます。

ざっとこういったメリットのあるアプリで、入居者ならばぜひともスマホにいれときたいアプリです。

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賃貸住宅のサブリースによる経営のデメリットとされているてんを冷静に分析してみると

アパート画像

今回はある週刊誌で取り上げらていたサブリースのデメリットとも言える3つのてんについてオーナー視線で取り上げてみたいと思います。

では取り上げられていた残り3つの最初のてんですが。

 

①管理費が高い設定になっている

です。

この週刊誌の管理費が具体的には何を意味するか明確にわからないのですが、家賃収入から管理会社が管理費手数料として差し引くものを指しているとするならば、サブリースでない場合は5~10%が管理手数料として家賃収入から引かれます。

その一方でサブリースとなると10%以上が管理手数料として引かれます。

しかし管理手数料が多少高くはなりますが、空室分の賃料もオーナーには支払われます。

また大東建託パートナーズの場合は、退去後の原状回復工事費用も退去者と大東建託パートナーズ双方の負担となり、オーナー負担は0円です。

そう考えると管理手数料が高くてもオーナーが損をしているわけではありません。

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