小規模マンションオーナーの日記

1月 23, 2020

医療事業にも大和ハウスは注力 大東建託は追いつけない

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近年は、新しいアパートを建てるのが難しくなったといわれています。

その要因は銀行などの金融機関が不動産向けの融資の審査を厳しくしたことにあるようです。

審査の長期化や、昔ならば承認された案件でも、最近では却下されることもあるようです。

そのようななか大東建託などの賃貸住宅会社はアパート建設による利益が縮小傾向にあり、その事態を打破するためにも他の分野にも注力するようになっています。

そしてその他事業の1つが介護事業です。

このてんで大東建託のウェブサイトには

ケアパートナー(株)では、全国77ヶ所で高齢者向けデイサービスセンターの運営を行っており、年間延べ利用者数は100万人を超えています。また、ご自宅で「身体介護」「生活援助」を行う訪問介護事業や、介護に関するさまざまな相談に応じる居宅介護支援など、多岐にわたる高齢者向けサービスを提供しています。・・2018年3月期のケアパートナー(株)における売上高は116億円(前期比2.0%増)、売上総利益は13億円(同3.4%増)、営業利益は3.7億円(同10.5%増)となりました。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/ir/csr/page3_2.html(アクセス日2020/1/12)

と書かれているとおりです。

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1月 21, 2020

火曜日に大東マイページをログインし閲覧するのが最も効果的?

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大東建託パートナーズのオーナー向けのマイページをログインして見ていると、時々ですが、建物の状況→募集状況の欄や、建物の状況→建物定期報告書→入居状況の欄で、退去の申出があったことを知ることができます。

そして退去の申出があると、いささかショックを受けます。

というのも一括借り上げといえども、退去→入居者募集→入居者がなかなか決まらない→家賃の下げ→オーナーに支払われる賃料の下げ、となることが怖いからです。

小心者の私には怖いです。

また退去する方が、長年入居してくださっていた方で、家賃も査定家賃よりも数千円程度高い家賃で、入居してくださっている方もおられますが、そのような方が退去されるとなるとショックが大きいです。

このケースの場合は、退去後、瞬く間ににオーナーに支払われる賃料が数千円程度下がるからです。

ところで最近になって気づいたのですが、マイページで退去の申出があったことを知ることが多いのは火曜日だということに気づきました。

なぜ火曜日なんだろうと思いましたが、どうやらそれは大東建託パートナーズの営業日と関係があるのではないかと思います。

原則的に大東建託パートナーズは日曜祝日は休みです。

また土曜日も休みのことが多いようです。

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1月 19, 2020

複数のサブリース物件を持つことも問題視されていた・・

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以前に大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席した時に、懇親会で同席したオーナーさんですが、比較的に私の自宅から車で15分程度離れたところに住んでいるオーナーさんでした。

このオーナーさん、物件を相続することになる娘とともに出席していたのですが、どうやら大東建託で少なくとも3棟以上のアパートを建てたようです。

しかも同じエリアではなく、いずれも地方ですが、地方のエリアに分散して建てて賃貸住宅経営をしているとのこと・・。

しかもさらに近い将来、もう1棟建てる計画もありそうな・・。

このようないわゆるリピーターともいえる大東オーナーさんは、少なからずおられます。

そしてアパート棟数を増やして、規模の拡大を図るというのも、一つの戦略だと思います。

よくスケールメリットととも言われますが、なんといってもスケールメリットの効果はコストパフォーマンスにあると言われています。

つまりは賃貸住宅経営にかかるコストを抑えつつ営業利益を効果的に拡大させるということのようです。

通常のこととして会社も規模が大きくなれば、それだけ経営が安定し、潰れにくくなるようですが、それと同じ原理だと思います。

しかし大企業でも潰れる会社はあります。

それと同じで賃貸住宅経営でも規模を拡大すれば、万事安泰というわけではありません。

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1月 16, 2020

大東建託がレンタルスペース事業にも足を踏み入れる?

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私の小規模マンションもそうなのですが、1階は事業用の部屋、つまりはテナントとして貸しているケースは少なくないと思います。

事業用の部屋の場合は、契約期間は3年で、多くの場合は、数年以上の長期間利用してもらうことになります。

この場合のメリットは、事業者が長期間利用してくれると、賃料が安定しているというてんがあります。

一方でデメリットとなるのは、入居してくれる事業者がなかなか見つからないということがあります。

そのためか大東建託パートナーズも住居部分は一括借り上げにしても、事業用の部屋については一括借り上げにしない場合もあるようです。

ところで、ごく短期間、例えば数時間~1日程度のみを、なんらかのイベント等でお部屋を借りたいという需要もあるものです。

そしてこの需要を満たすことをビジネスにしている会社もあるようですが、大東建託がこの会社と提携していることがわかりました。

大東建託ニュースリリース2019/11/14の「住空間の活用で新たな賃貸住宅の在り方を検証 11月15日よりレンタルスペース「.room(ドットルーム)」を品川区東五反田にオープン」によると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)と、株式会社スペースマーケット(本社:東京 都新宿区、代表取締役CEO:重松大輔、以下 スペートマーケット)は、7月に業務提携をし、11月15日より、品川区 東五反田で、レンタルスペース「.room(ドットルーム)」をオープンします。
「.room」は、フレキシブルに利用可能な「空間」を時間単位で利用できるレンタルスペースです。20代の人々の生活 スタイル調査※1より、生活において人との繋がりや、体験・経験を重視する傾向が見られることから、「.room」という家 族や友人と繋がったり一緒に何かを体験できる「場所」が、賃貸住宅の付加価値を高めることに繋がるか検証すべく、 今回のオープンに至りました。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cy97-att/room_open_1114.pdf(アクセス日020/1/7)

と報じました。

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1月 14, 2020

多機能宅配ボックスを大東建託が開発

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インターネット通販の普及がますます進むなか、荷物の宅配需要はますます増すばかりです。

私もアマゾンやヨドバシカメラの通販サイトから、よく買い物をしますが、そこで問題になるのが、不在のために宅配業者が持ち戻りすることです。

この場合、宅配業者の方にとっても、仕事の効率が悪くなりますが、受け取るほうも、生鮮食品などの早く受け取りたいものの受け取りが遅くなってしまいます。

こうした問題に対処するために宅配ボックスを設置することがありますが、このてんで大東建託が宅配ボックスとさらに別機能が付加されたものの設置を開始しました。

大東建託のニュースリリース2019/11/8の「大東建託オリジナルの宅配BOX「e-TAKU+」を販売開始 3つの機能を持った宅配BOXを設置し、快適なデリバリーライフを提供」には

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、9月24日より、当社オリジナルの玄関隔て 一体型宅配BOX「e-TAKU+(イータクプラス)」の販売を開始し、2020年1月より設置を開始します。
当社が建築する建物の約8割※1は、1階部分に全住戸がある長屋形式の住宅※2となっています。今回販売を開始し た「e-TAKU+」は、この長屋形式住宅専用の宅配BOXで、「宅配BOX」「メール便BOX」「玄関隔て板」の3つの機能を あわせ持っています。各住戸の玄関の間に設置することで、不在時でも荷物を受け取ることが可能となります。 当社は今後も、快適な住まいづくりと、入居者様の快適な暮らしをサポートしていきます。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000cu98-att/e-takuplus_20191108.pdf(アクセス日2020/1/5)

と報じました。

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1月 12, 2020

じり貧のレオパレス21 しかし上昇に転じる可能性も

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賃貸住宅管理戸数のシェアで3位だったレオパレス21ですが、近い将来、現時点で4位の大和ハウスグループに抜かれるのは確実な情勢になっているようです。

というのも現状ではレオパレス21の管理戸数は減少しており、今後、オーナーさんのなかにも管理替えを行い他社のオーナーさんになる方も少ないないことでしょう。

とくに築年数が20年超になると、レオパレス21のアパートに見切りをつけ解体し、他社のアパートで新たに賃貸住宅経営を始めるケースもあるのではないかと思います。

言ってみればレオパレス21のオーナーさんは、他社の草刈り場になっているような状態です。

 

ところでレオパレス21の現状について、もっとよく知るならば、意外とまだまだ企業として存続することができるのではないかと個人的に思うことがあります。

・例えば入居率が80%割れになった件については

地域別の管理戸数の視点からは

管理戸数57.5万戸のうち首都圏の管理戸数が17.1%と、30~40%が入居率で期待できる首都圏にあるというのは強みです。

その一方で過疎化が進む、東北は3.6万戸、四国は1.5万戸とさほど多くはありません。

ウィキペディアには地方の空室率について

「長期一括借上げ方式」のアパート専業会社が大きい利益を上げたため、他のハウスメーカーや建設会社などが一斉にこれに参入し人口減少の中でアパートの乱立し既存のアパートの空室率は年々高くなり地方の物件は空室50%以上も珍しくない[2]。

サブリース

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/サブリース(アクセス日2020/1/2)

と書かれています。

それで仮にですが、これらのエリアをすべて切り離すならば、全体の入居率は上昇することでしょう。

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1月 09, 2020

積水ハウスのコーポレート・ガバナンスが問題視されている?

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大東建託の社長さんが2019年春に交代しましたが、新社長になってからは、大東建託の動きがとても活発化しているように感じます。

いろいろと新しい取り組みが行われるようになり、逆風は吹いている、賃貸住宅業界のなかにあって、トップシェアを盤石にしているような感もあります。

ところで大東建託の場合は、社長がこれまでも、数年もすれば交代することが、あたりまえのように行われてきました。

そして社長の交代が経営陣のなかの内紛のようなもので生じるわけでもないようです。

そういった意味では、安泰な会社といった感じです。

その一方で積水ハウスや大和ハウス工業は、カリスマ的な経営者が長年のわたって経営を牛耳るといった感がありました。

とくに積水ハウスの場合は、巨額詐欺の被害に遭った後に、経営陣のなかで内紛が生じ、いわばクーデターによって最高経営者が追い出されたとメディアでは報じられています。

もちろんそのことによって、積水ハウスの経営が傾いたというわけではないようですが、しかし海外のステークホルダーでもある機関投資家の間では、積水ハウスの内紛とクーデターを重要な問題とみているようです。

この問題をコーポレート・ガバナンスの問題とみているのです。

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1月 07, 2020

住宅ローン控除で年間で最大40万円のお金をもらう しかしアパートローンは対象外


ローンの場合は、返済分と金利分の双方を毎月、金融機関に返済していかなければなりません。

小規模マンションオーナーをやっている私もアパートローンを借りているので、毎月そうしています。

ところでマイナス金利になれば、借りていながら金利分を支払うのではなく、金利分をもらうことになります。

そして日銀がマイナス金利を導入しましたが、だからといってアパートローンもマイナス金利になったというわけではありません。

アパートローンについては固定金利については多少金利が下がったようですが、変動金利については変わらずです。

ところでこれまで知らなかったのですが、住宅ローンの場合は、住宅ローン控除を上手に活用すれば、金利分の支払い分よりも、住宅ローン控除の制度によって、国からの還元分のほうが大きくなる場合があるんだそうです。

実質、マイナス金利と同じような状態になってしまうことがあるのです。

この住宅ローン控除についてウィキペデイアには

住宅借入金等特別控除(じゅうたくかりいれきんとうとくべつこうじょ)とは、10年以上の住宅ローンを使って一定の住宅を購入または新築または増改築を行った場合に、本来支払うべき所得税が控除される制度。通称「住宅ローン控除」。 増改築の場合は、特に「特定増改築等住宅借入金等特別控除」と呼ばれる。 住宅の取得等から6か月以内に居住し、一定の条件のもと確定申告をすれば、年末まで居住している場合に限り、10年間にわたり年末時点のローン残高に応じて所得税の税額控除が認められる。 ・・ 
なお2009年1月から2021年12月までの間に居住した方で、所得税から控除しきれなかった税額がある場合には、翌年度の個人住民税から控除残高を差し引くことが出来るようになった(市区町村の申告不要)。

控除限度額 = 年末ローン残高 × 1% (上限40万円。なお住宅取得時の消費税が8%以外の場合は、上限20万円)

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/住宅借入金等特別控除(アクセス日2019/12/29)

と書かれています。

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1月 05, 2020

阪急阪神やANAも大東建託のお客様


京阪神地区といえば、近鉄、阪急、南海、京阪、阪神といった私鉄が乱立するエリアです。

このうち阪急と阪神は合併し、今は阪急阪神グループとして、京阪神地区において大きな影響を及ぼしています。

とくに阪神地区は阪急電鉄と阪神電鉄が並走し、不動産開発や観光事業においても、阪急阪神グループは圧倒的な影響力があります。

その一方で関東では、阪急といってもあまり馴染みがないかもしれません。

関東でもよく知られている阪急のグループ企業は阪急交通社ぐらいかもしれません。

ところで首都圏の一級の商業地といえば銀座です。

阪神地区に住む私もそのことは知っています。(銀座には、おそらくいまだに足を踏み入れたことはありませんが)

ところでこの銀座に「レムプラス銀座」というホテルがありますが、2019年12月24日開業の新しいホテルです。

このホテル、阪急阪神グループの阪急阪神第一ホテルグループのホテルです。

当初の宿泊料はキャンペーン価格で割安な料金を設定しているようですが、軌道にのると、銀座価格になるのでしょう。

それで阪急阪神グループ、一押しのビジネスになるかもしれません。

ところでこの「レムプラス銀座」ですが、16階建ての全部屋200室以上の大型不動産ですが、この不動産のオーナーは大東建託のようです。

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1月 02, 2020

建設業では大東建託グループに就活生の人気が・・


株式会社学情による、2021年卒の就活生の就職人気企業ランキングが公表されました。

それによると2年連続、伊藤忠商事が1位だったようです。

なぜ伊藤忠商事?

と思いましたが、どうやら商社のなかでもトップクラスの業績と、個性的で意欲的な社員が多いということがあるようです。

いずれにしても全体的に人気の高い商社ですが、伊藤忠商事は三菱商事や三井物産よりも、就活生には人気があるようです。

ところで驚いたのは建設、住宅業で人気のある会社のランキングですが、旭化成ホームズ、大東建託グループ、積水ハウスとなっています。

積水ハウスならば、なんとなくわかりますが、大東建託グループが入っている?

このことには驚きました。

ブラック企業ではないにしても、ブラック企業誌だと主張する方も少なくない大東建託グループです。

 

ところで旭化成ホームズが人気企業となっていますがその理由は

・建設業他社よりも給料が高く安定している

・福利厚生が充実している

・グループとしての旭化成が倒産することは考えにくい

などがあるのではないかと思います。

ちなみに旭化成の賃貸住宅はへーベルメゾンで戸建住宅は主力のへーベルハウスです。

へーベルメゾンのシェアは大東建託や積水ハウスと比べると小さいですが、しかしあちらこちらで見かけることがあります。

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