小規模マンションオーナーの日記

12月 10, 2019

宅配ボックスがないデメリットが解消されるかも・・

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最近はインターネット環境が普及したためか、アマゾンや楽天、ヤフーなどでのインターネット通販を頻繁に行うようになりました。

なんといってもパソコンやスマートフォンで操作すれば簡単に買いたいものを買うことができるからです。

実際のところ買い物に行ったとしても、品切れだとか、値段が高いといったことがあります。

ところでインターネットでの買い物の問題となるのは、配達に届けてくださっても、不在で受け取ることができなかったということです。

そうなる宅配のスタッフの方にも迷惑をかけることになりますし、注文した品物を受け取ることが遅くなってしまいます。

もしもその品物が腐りやすい食品ならば、できるだけ早く受け取りたいものです。

そこで解決策となるのが宅配ボックスです。

宅配ボックスを設置することによって、不在でお届けできないという問題を解消できます。

しかし宅配ボックスとなると、設置スペースが必要になりますし、購入費用や管理コストもかかることでしょう。

さらに私がオーナーをやっている小規模マンションのように、エントランスが狭いならば、適当な設置場所がありません。

しかし今後ますますインターネットでの買い物が普及するとなると、確実に荷物を受け取る方法を確立しなければなりません。

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12月 08, 2019

入居者需要があるエリアでも競合物件が多いと消耗戦に

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香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。

おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。

ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。

夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。

実は私の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。

しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。

このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。

資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。

そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。

例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。

もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。

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12月 05, 2019

大東建託パートナーズの清掃品質の向上を期待

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私の知人が、数年前のことですが、築年数がかなりの木造アパートに住んでいました。

入居率はとくに悪いというわけではなかったようですが、家賃が2万円前後のとても安い家賃だったので、多くの部屋が倉庫として借りられていたようです。

おそらくは通常はライゼボックスなどに荷物を預けたりするものですが、お部屋いっぱいに荷物を置くことができるのと、かかる費用も家賃と共益費が3000円と、とてもリーズナブルなので、倉庫のようにお部屋が使われていたようです。

ところで知人は住居として、お部屋を借りていたのですが、不満に思っていたのが、共益費を毎月3000円支払っているのに、ほとんどアパートの掃除が行われていないというてんで、怒っていました。

この物件を管理している管理会社は名前の知れた大手の管理会社ですが、共益費をどう使っていたのでしょうか?

結局この物件ですが、しばらくしてから解体されることになりましたが・・。

ところで入居者にしても物件のオーナーにしても、建物の清掃は重要な関心事です。

私の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理なので、大東建託パートナーズの計画にしたがって清掃が行われています。

だいたい月2回ほど定期的に清掃が行われています。

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12月 03, 2019

オーナー専用の大東建託パートナーズの電話は真夜中でもつながる

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大東建託グループにアパートやマンションの管理を行ってもらっていると、大東建託パートナーズの物件の担当支店からオーナー専用電話番号が知らされます。

この電話番号に電話をかけると、大東建託パートナーズの物件の担当支店に電話がつながり、受付スタッフから、大東建託パートナーズの物件担当者へと連絡がいくようになっています。

私もこれまで数回ほど、この電話番号に電話をかけたことがありますが、電話をすると、受付スタッフが応答され、その後、大東建託パートナーズの物件の担当者から電話がかかってきて事足りたことがあります。

ところでこの電話番号には受付時間が明記されています。

その時間は9時30分~18時00分で、しかも平日限定です。

つまりは大東建託パートナーズの担当店の営業時間内の時間帯が指定されているのです。

そしてこれまでは、この指定された時間帯にしか電話はつながらないと思い込み、指定された時間でしか電話をかけたことはありませんでした。

ところで最近になって大東建託パートナーズから『管理営業所』営業時間変更のお知らせがきました。

それによると、これまでの電話の受付時間が9時30分~18時00分だったのが9時30分~17時30分へと変更になるとのことです。

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12月 01, 2019

入居者が修理業者を手配して修理代金をオーナーに負わせることは許されている

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私のある知り合いは、戸建住宅で賃貸暮らしをしています。

建物は古い木造の建物で2階建ての住宅です。

この住宅、お庭もあり、しかも広いので、気に入ってこの住宅に家族で住んでいるというわけですが、住んでいると2階の部屋で雨漏りをすることがわかりました。

雨漏りを、ほっておくと建物も傷んできますし、家財も雨漏りで損失してしまうこともあります。

そこでこの建物を管理している管理会社に、修理をしてほしいとの連絡をいれたとのことです。

しかし待てども待てども修理ををしてくれません。

そこで再度、管理会社に連絡して修理の件を話したそうですが、それでも修理が行われません。

管理会社のそのような態度に、知り合いも、さすがに苛立っていましたが、私としては「最近は風水害被害で損傷した建物が多くて、修理業者を手配しようにもなかなか手配できないのではないかと」と言っておきましたが、この知り合いもついについに、しびれを切らし独自で修理業者を探して修理をしてもらうことにしたそうです。

そして実際に修理をしてもらいました。

どのようやら瓦屋根の一部が傷んでいて、そこから雨漏りをしているとのことで、その部分の補修工事を行ってもらったのことです。

そして雨漏りは解消されたとのことです。

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11月 28, 2019

いい部屋でんきで失敗の大東建託 今度はガスパルで巻き返し?

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電力自由化によって、これまでは電気事業に様々な事業者が参入できるようになりました。

そして消費者も、電力会社を選べるようになりました。

競合する電力会社のなかで、消費者にとって、より有利な会社を選ぶことができるのは消費者にとっては良いことです。

私の数年前に、これまでは地元は関西電力でしたが、他社にのりかえることを検討しました。

いちおう私も小規模ながら大東オーナーで、しかも大東建託パートナーズの管理の住居に住んでいるので、いい部屋でんきにしようかと思い、いい部屋でんきのサイトから申込を行おとしたところサイトでは

「現在新規受付ができない」

となっていて

「何これ」

と呆れてしまいましたが、その後しばらくして、いい部屋でんきは全面的にサービスを取りやめることになりました。

顧客獲得で失敗したわけではなく、あくまでも大東エナジーの問題でということのようですが、結果的には競合他社との競争で、あせってしまったのか、つまずいてしまったということのようです。

そこでlooopでんきに加入することにし、2年後に、エネオスでんきにさらに替えることにしました。

こんなにも、コロコロ電力会社を替える人って、電力会社にはありがたくない顧客なのかもしれませんが。

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11月 26, 2019

情報誌ゆとリッチから貴重な情報が

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大東建託パートナーズの管理物件のオーナーだと、2カ月に1回ほど、大東建託グループからの情報誌を受け取ることができます。

この情報誌ですが「ゆとリッチ」というものですが、賃貸住宅経営をとおして、ゆとりある生活を送ってほしいとの願いがこめられているのでしょうか。

ところでこの「ゆとリッチ」ですが、すべての記事を読むということはありませんが、一部の記事は興味深く読ませていただいています。

最近でも、2019年11月号が届いていますが、このなかにも賃貸住宅経営のリスクを補償する保険についてや、相続についてきちんとしておくことの重要性の記事などが掲載されていました。

さらに今回は、大東オーナー会支部審議会Q&Aの記事が掲載されており、実のところこの記事はオーナーにとっては将来の賃貸住宅経営を左右するような、とても重要な情報が収められてことがあるのです。

この記事の趣旨は、オーナーの代表者たちが、大東建託グループに質疑応答するという形式のものなのですが、大東建託グループの回答からは、今後どうなっていくかの貴重な参考情報が含められていることがあります。

例えば今回の記事のなかでオーナーからの質問で「入居期間が長 い入居者さんには何らかの特典をつけてあげら れれば空家対策にもなるのではないか」のような質問がなされていました。

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11月 24, 2019

鉄道旅行を楽しみながら大東オーナー会/支部報告会/懇親会へ

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最近は日々、寒くなり冬の季節へと移り変わってきました。

この時期になると、あの行事が行われます。

それは大東オーナー会/支部報告会/懇親会ですが、今回は諸事情により欠席することにしました。

ただどんな話があるかは知りたいので、大東オーナー会/支部報告会/懇親会のDVDだけは、大東建託の窓口となる担当者に届けてもらおうかと思っています。

ところで大東オーナー会/支部報告会/懇親会ですが、前半は大東建託グループの取り組んできたことや、今後の方針などが扱われるわけですが、後半は懇親会で、食事やお酒が振舞われます。

これらはすべて無料で頂くことができるのは、大東オーナーにとってはありがたいことですが、ただし会場までの行き帰りの交通費は自己負担となります。

そこで多くのオーナーさんはお酒が振舞われるので、公共の交通機関を利用して来ることになるのだと思いますが、近い会場で行われるならば、交通費負担はそれほどでなくても、遠いとなると、交通費もそれ相応にかかります。

 

しかし交通機関も賢く利用すると、かなり安く利用することができるのです。

例えばJR西日本管内ですと、JR西日本のおとなび会員になると、非常に安く値段で、新幹線のこだま号や各駅停車のひかり号を利用することができます。

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11月 21, 2019

レオパレス21の入居率が危険水域へ リーマンショック以来再び

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2019年の不動産業界の大きなニュースといえば、あのレオパレス21のアパート施工不良問題です。

レオパレス21のアパートの約7割が施工不良か不備があるというのですから、驚きです。

そしてそれと同時にレオパレス21の物件の入居率もジリジリと低下しています。

このてんについて日本経済新聞2019/11/8の「レオパレス、10月の入居率、約9年ぶり80%割れ」という記事には

施工不良問題を抱えるレオパレス21は8日、主力のアパート賃貸事業の10月の入居率が79.49%だったと発表した。オーナーへの支払いが家賃収入を上回る「逆ざや」のメドとなる80%の入居率を約9年ぶりに下回った。物件調査と改修工事のため入居者の募集を停止している物件が多いためだ。入居率の改善が遅れると財務悪化が拡大する可能性がある。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO51953720Y9A101C1EA5000/(アクセス日2019/11/10)

と報じました。

このように危険水域と言われている80%未満についに突入したことが明らかになりました。

原因としては物件の全棟調査がいまだに完了しておらず、改修工事も順調に進んでいないことにあるようです。

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人口知能による家賃査定 大東建託も本格導入へ

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賃貸住宅経営にとって家賃は重要な事柄です。

物件のオーナーとしては、できるだけ高い家賃で入居してほしいと望むものです。

しかし同じエリア内で競合する物件よりも、家賃に割高感があると、全くといっていいほど入居者が決まりません。

つまりは入居者需要に見合った家賃、つまりは適正な家賃でなければ、入居者は決まらないものです。

それではその適正家賃をどう決めるか、というてんですが、実はそれが非常に難しい作業になるのです。

このてんで賃貸住宅最大手の大東建託は、これまでは家賃査定を約1000人のスタッフによる類似物件の情報収集とデータ解析に基づいて行ってきました。

しかしその査定家賃については、オーナーにしてみれば不満のあるものであることも少なくなかったようです。

どちらかといえば大東建託の査定家賃の傾向は、入居率を意識してかコストパフォーマンスの効いた家賃、つまりは競合他社の物件よりも数千円程度安めの家賃が多いように感じています。

また大東建託パートナーズの家賃査定スタッフが最終的に査定家賃を決まるわけですが、オーナーにしてみれば「なんでうちの物件の家賃がこんなにも安いの?」と不満や疑問をもたれることも少なくなかったように思います。

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