小規模マンションオーナーの日記

7月 02, 2022

大東建託パートナーズでクレジットカードポイントが工事費支払いで付与された

コスモス画像

小規模マンションオーナーの筆者は、所有物件を大東建託パートナーズに管理してもらっていますので、修繕や工事などが、時々ですが大東建託パートナーズの担当者から話しがあります。

今回は先回の記事

大東建託のオーナーの工事費用の支払いはクレジットカードでもできる

でも書きましたが、筆者の小規模マンションの共用部の共用灯のLED化の工事の話がありました。

空室が目立つワンルームマンション

竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。

そしてそのための工事費用が驚くほどの高額でした。

とりわけ費用が高額になったのは、共用部の一部の照明が誘導灯にしなければならず、法的に誘導灯にしなければならない箇所がありやむえない事柄でした。

それで工事費の総額は数十万円、実のところ当初の見積もりは100万円を超えていたのですが、しかしその後、粘り強く協議して数十万円までに圧縮することができました。

そしてその工事費の支払いですが、今回初めてのことですが、クレジットカードで支払うことにしました。

この場合の支払い方法は、大東建託パートナーズ物件の入居者さんがクレジットカードで家賃を支払う方法と同じのようです。

大東建託パートナーズから、スマホなどにショートメッセージが送信され、クレジットカード番号などを入力して行います。

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7月 01, 2022

賃貸住宅経営 物件の築年数とともにどのような変化が生じていくのか

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株式投資の場合は、成長性のある企業に投資するならば、その企業は年々右肩上がりに上昇し続けることがあるかもしれません。

しかしアパートマンション経営の場合は家賃が年ごとに上がっていくということはまずありません。

上がるどころか築年数とともに下がる傾向があります。

それで築年数ごとに経営を見直していく必要があるかもしれません。

例えば築年数ごとにどのような変化が生じてくるのでしょうか。

アパート画像

大東建託パートナーズ管理のアパート。

まずは最初の10年ですが、最初の10年は物件力が最もある時期でもあり、家賃も周辺相場が堅調であるならば、さほど下落することもない時期ともいわれています。

減価償却費用も大きく、銀行への利息割合も大きい時期で節税効果も大きな時期でもあります。

よってこの時期にこそキャッシュをしっかりと貯める時期ともいえるでしょう。

 

しかしこの時期を過ぎた後は、通常はあまりキャッシュを貯めるのが厳しくなっていきます。

一括借り上げでアパート経営をしている場合、最初の10年は大家に支払われる賃料が変わらないという契約も多々ありますが、実際のところ周辺相場が安定しているならば、家賃そのものもあまり下落することはないので、不動産管理会社も大きく損失することは少ないと見込んでいるものと思われます。

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7月 01, 2022

大東建託で賃貸住宅を建ててオーナー使用部屋を設けるメリット 

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オーナー使用部屋は1階か最上階に設けられることが少なくない。

オーナー使用部屋という言葉を聞かれたことがあるでしょうか。

オーナー自らが、自分の所有するアパートマンションの1部屋を自分の部屋として住むことです。

筆者の場合は大東建託物件ですが現在そうしています。

ところでそうすることを嫌がるアパートマンションオーナーさんもおられます。

入居者と揉めたくないなどの理由でそうされている方もおられるようです。

しかし筆者ももうそうしてかなりの年月が経ちましたが、これまで入居者と1度も揉めたことはありません。

ではオーナー使用部屋のメリットそしてデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。

まずはメリットからとりあげてみたいと思います。

 

メリットその1 物件になんらかの異常が生じた時に迅速に管理会社に連絡がとれる

例えば、共有部分の廊下の照明が切れたとします。

この場合、入居者さんは気になってもなかなか管理会社に連絡しないようですが、オーナーが住んでいるならばオーナーが迅速に管理会社に連絡し対応します。

こういうケースはこれまでしばしば生じてきました。

あるいは火災報知器が誤作動したり、ゴミ置き場をきれいに管理することなどは、オーナーが住んでいる物件ではオーナーが迅速に対応できます。

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6月 30, 2022

大東建託のDK SELECT物件のメリット デメリット

バラ画像

賃貸住宅管理戸数について、関心のない方にとって、賃貸住宅管理戸数でトップシェアのメーカーはどこ?と尋ねると、その答えは積水ハウスとか大和ハウス工業、あるいはレオパレス21と答えるかもしれません。

しかし事実は、そのいずれのメーカーでもなくトップシェアを20年以上維持しているのは大東建託です。

もちろん大東建託については知らなくても、いい部屋ネットやDK SELECTということならば知っている方も少ないないことでしょう。

テレビのCM等でよく宣伝していますので。

このいい部屋ネットやDK SELECTのいずれも大東建託グループのものです。

 

ところで大東建託物件にはどのような特長があるのでしょうか。

その1つは外観のデザインが魅力的というものがあります。

なかには西洋のお城のようだという方もいますが、実際はそこまで極端なものではなく、どちらかといえばシンプルだけどカッコいいというかスマートといったイメージです。

これはとても重要です。

毎日のように、目にするわけですから外観がスマートというのは気持ちのよいものです。

もちろん室内も、よく工夫されていて必要な設備は十分に設置されていますし、間取りも住み心地のよい間取りになっています。

さらに最近の新しい大東建託の物件のなかには、自由に間取りを変更できるようになっているものもあります。

ですから外観については申し分なのですが、室内についても心地よく住めるような配慮がなされています。

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6月 27, 2022

賃貸住宅オーナーにとって気になるNTTの単身赴任の廃止

地方のなかのマンション

最近、NTTが社員の働き方改革を発表しました。

それによると、今後の働き方の基本はテレワークになり、今後は単身赴任などは廃止になるとのことです。

このニュースは大々的に報じられ、社会的なインパクトも大きかったようです。

そこで賃貸住宅オーナーでもある筆者が気になったのは、単身赴任者=賃貸住宅入居者ということで、この流れが今後、賃貸住宅需要の減退につながるのではないかとの懸念です。

空室が目立つワンルームマンション

竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。

実際のところ筆者の小規模マンションにも、これまで単身赴任で入居してくださった入居者が幾人かおられました。

そして筆者の賃貸物件があるエリアは、ちらほらと単身赴任でお部屋を借りている方が少なからずおられます。

 

では今後、NTTグループの今回の方針が他社にも及んでいくのでしょうか?

それはわかりません。

 

ただ今回、NTTがこのような方針を取ったことには事情があると言われています。

それは優秀な社員の流出というNTTの問題です。

流出先は、アメリカ超巨大企業のグーグルやアップルです。

同じIT企業ですが、やはり報酬という面で、NTTはそれらアメリカIT企業には太刀打ちできないようで、優秀な人材がそちらに流れているようです。

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6月 26, 2022

大東建託のオーナーの工事費用の支払いはクレジットカードでもできる

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大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーの筆者ですが、最近ですが、かなりの費用のする工事を行いました。

その工事とは、筆者の小規模マンションの共用部の共用灯のLED化の工事です。

政府の方針で、電灯のLED化は避けてとおることのできない事柄になっており、大東建託パートナーズの物件担当者も、費用はかかるが、行ってほしいと何度か来られました。

とくに停電時でも照明が消えない、誘導灯の交換費用が高く、1台につき5万円前後かかるとのことです。

筆者の小規模マンションにも、誘導灯が幾つもあり結果的に高額な費用となってしまいました。

マンション画像

誘導灯の設置については法的な義務のようなものもあるので、いた仕方ないことです。

そして工事は、予定通りに行われ、共用部の共用灯は、すべてLEDになりました。

 

ところで工事完了後には、工事費用を支払わなければなりません。

これまでも大東建託パートナーズの修繕工事費用等の支払いは、指定口座への振込か、家賃相殺(オーナーに支払われる賃料から工事費を相殺)のいずれかで行ってきました。

 

しかし今回は、大東建託パートナーズの物件担当者にクレジットカードで支払うことはできないかと尋ねてみました。

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6月 21, 2022

銀行と金利交渉 その後ローン金利が下がるまでの時間や手間

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以前の記事にも書きましたが、にアパートローンを借りている、りそな銀行の担当者から連絡がああり、金利を下げてもらうことになりました。

といっても金利下げによって浮いたキャッシュで医療タイプの生命保険に加入し生命保険料を支払うことになるのですが。

まあ悪い話ではないので承諾することにしたのですが、これまでよく知らなかったのですが、銀行が金利を下げてくれるといっても基準となる金利が下がるわけではなく、債務者の状況によって設定されている優遇金利幅の拡大という形での金利下げです。

この金利優遇幅ですが、借り換え時や、住宅ローン、そしてリスクがほとんどないような債務者には金利優遇幅が大きくなる傾向があるようです。

そして手続きが開始されたわけですが、とにかく手間と費用がかかります。

まずは支店レベルで、特定の債務者の金利優遇幅の拡大について検討し、準備が始まります。

その後、アパートローン債務者宅を支店の行員が訪問し、金利優遇幅拡大についての説明があります。

まあ金利が下がるわけですから、たいがいは説明を聞いた後、承諾することになると思います。

その後、支店の行員は金利優遇幅拡大についての稟議を支店外にある融資担当部署にかけます。

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6月 18, 2022

賃貸住宅 立地がよくても人気のない物件の特徴とは

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空室率が上昇した昨今、ますますアパート・マンションの立地が重要視されるようになっています。

立地条件の悪い場所のアパート、マンションはなかなか空室が埋まらず、空室に悩まされている大家さんも少なくないことと思います。

専門家の中には、空室が埋まらないことの原因が立地が悪い場合はどうしようもなく、最初からそういう物件を避けるしかないと、言い切っている方もおられます。

やむなくそのような物件を所有してしまったならば、今後、立地条件がよくならない限り、空室に悩まされることは、覚悟しておかなければならないことでしょう。

では理想的な立地条件とはどのようなものなのでしょうか。

東建コーポレーションのホームページには

公共交通機関の利便性が高い立地は、入居需要も高く理想的だと言えます。一般的に、都市部まで30分程度で移動できる距離にあり、最寄駅から徒歩で5から10分程度の立地に人気が集まっています。

 

引用:入居者様が望む立地条件とは?(最終閲覧日2018/3/27)

と書かれています。

特にこのような立地条件にかなっている場合は、単身者向けアパートマンションが良いと言われています。

 

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6月 17, 2022

銀行のローン金利 金利優遇幅は銀行の裁量で拡大することができる

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先日、りそな銀行のアパートローン担当者から、電話がありアパートローンの事で、お話したい事があるので、支店長と一緒に訪問したいという連絡がありました。

銀行あってのアパート経営なので、承諾することに。

しかしアパートローンの事での話ってなんだろうと不安にもなりましたが、今のところ返済もきちんと行っているので、悪い話ではないんだろうと気を取り直すことに。

そしていよいよ当日、支店長とともに担当者が来られ、何の話だろうとかと緊張しましたが、早速に担当者が話を切り出し「アパートローンの金利ですが変更させていただきたいと思いまして・・」

内心、最近金利が上昇傾向にあるので、金利上げの話かと思いドキとしましたが、提出された資料をよく見ると、金利優遇幅を0.1%拡大する旨の資料。

緊張がスッと抜けたような感じでした。

ところでこれまであまり知らなかったのですが、銀行のローン金利には、標準金利があって、標準金利に対する金利優遇幅によって金利が決まるんだということがわかりました。

この金利優遇幅は、どうも顧客によって幾らか異なるようで、銀行側の裁量によって決められるようです。

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6月 16, 2022

賃貸住宅 通勤通学に便利以外で人気のある立地条件

地方のなかのマンション

賃貸住宅の立地はとても重要です。

最も満足度の高いのは通勤、通学に便利だということですが、次に満足度が高いのは、日常の買い物や、医療などに便利というてんです。

このてんで対象となるのは、高齢者だと思いますが、最近は郊外に戸建て住宅やマンションに住んでた方々が高齢になって、郊外の生活に不便を感じるようになり、買い物や医療に便利な都心部で賃貸住宅生活をする方もおられるそうです。

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都市近郊では不動産が負動産になりにくいのだが・・

特に買い物はインターネット通販を活用できても医療となると、やはり通わなければならないので、大きな病院等に、すぐに通えるというのは高齢者にとっては魅力的な事柄だと思います。

もちろん買い物や医療などに便利というのは、高齢者だけでなく、あらゆる年齢層の人たちにとっても魅力的な事柄です。

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