小規模マンションオーナーの日記

10月 29, 2020

施工不良が生じるのは建設業界の深刻な人手不足も要因となっている

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私の戸建ての賃貸住宅に住む知り合いが、どうも2階から雨漏りするようなのでということで管理会社にそのことを言うと、「わかりました。大工さんに見に行ってもらいます」との返事だったようです。

しかし、あれからいつになっても大工さんは見にこられないとのことです。

大工さんが来ないのは管理会社が大工さんを探しているものの見つからないのか、忘れてしまっているのかのいずれかではないかと思われますが、いずれにしても最近は必要な修繕箇所の修繕工事をなかなか行ってもらえないということが、しばしば生じます。

ところで2018年9月に京阪神地区を直撃した台風で、私が住んでいるエリアの多くの戸建て住宅の屋根が傷みました。

私のマンションの裏の戸建て住宅も瓦が多数落ちてしまいましたが、台風の後の数日後に、屋根の職人さんが見にこれていましたが、しかし実際に修繕工事を行ったのは2019年の1月中旬のことでした。

4か月半ほど待って、ようやくの修繕工事です。

それぐらい最近では、建設現場で働く職人さんが不足しているようです。

ところでNEWSポストセブン2019/5/6の「荒れる新築工事現場 職人や現場監督の不在で施工不良相次ぐ」という記事が掲載されていましたが

いま、一戸建てやマンション・アパートといった住宅の建設現場は、ますます深刻化する人手不足を背景に施工不良や工事の不手際が相次いでいる。「新築」だからといって決して安心してはいけない。

引用:https://www.news-postseven.com/archives/20190506_1361532.html(アクセス日2019/5/10)

と書かれていました。

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10月 27, 2020

AIが賃貸住宅管理を行う時代になりつつある


最近はあらゆる分野にAI(人口知能)が投入されてきています。

注目されているのは自動車の自動運転ですが、近い将来、本当に実現しそうな勢いで技術が進歩しています。

ところで人口知能、企業としても投入することにより、人件費の削減や、人手不足解消にも役立ちそうで、自動車以外の様々な分野でも実用化に向けての取り組みがなされています。

そして賃貸住宅の分野でも活用されつつありますが、日本経済新聞2017年12月17日には

大東建託は物件管理や賃貸仲介事業に人工知能(AI)を導入する。投資額は約3千万円。現在は従業員が対応している居住者の住まいに関する問い合わせの8割をAIに任せるほか、部屋探し業務も一部AIが対応する。管理物件の拡大で増加する業務負担の軽減のほか、やりとりをデータ化してサービス改善に生かす狙いがある。   

 

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO24743680X11C17A2TJC000/(閲覧日2018年2月19日)

と報じました。

管理戸数100万戸以上をかかえる大東建託グループですが、居住者の住まいに関する問い合わせの8割をAIに任せるほか、部屋探し業務も一部AIが対応するというのです。

投資額が3000万円ということですから、十分に投資した分の収穫を短期間で得ることができるのではないかと思われます。

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10月 25, 2020

大東建託がモバイルwifiをDKモバイルとして提供を始める

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今はインターネットなしで生活が考えられない時代になりました。

とくにウイズコロナ時代になって、インターネットがますます重要性を増しているように思います。

そのようななか、自宅でも外出先でも自由にネットを使える環境があればよいのにと考えることはないでしょうか。

もちろんファミリー世帯の場合は、自宅ではフレッツ光やケーブルテレビでネットを利用し、外出先では携帯キャリアなどでネットを利用するというケースが多いのではないかと思います。

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大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。

ところが単身世帯になると、自宅にいることがあまりなく、外出先でのネット使用が多いということがあるかもしれません。

そこでドコモやau、ソフトバンクといったキャリア携帯などで外出先で、がんがんネットを使いとなると、支払う代金が高額になってしまうということになります。

それで自宅でも外出先でも、安い料金でネットを使いたいとなるわけですが、うってつけのサービスがあります。

それがモバイルwifiです。

モバイルwifiとは、モバイルWi-Fiルーターの事でインターネット接続するために使う持ち運び可能なポケットサイズの通信端末ことです。

回線工事が不要で、スマホやノートパソコン、タブレットなどWi-Fi対応機器をつなぐ事により、家でも外でも電波が届く場所であればどこでもインターネットが利用できるというものです。

そしてモバイルwifiのデメリットがあるとすれば、通信端末もバッテリーで稼働するので、しばしば充電しなければならないことがあるというてんでしょうか。

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10月 22, 2020

大東建託の都市部進行報道に市場が好感


ほんの2~3年前までは、右肩上がりで業績が拡大していた大東建託。

2018年ごろから頭打ちになり、株価も下がり続けてきました。

2018年の初旬に最高値で約24000円をつけた株価も、そこから下がり続け今年には8000円割れ寸前にまで下がりました。

しかし8000円を底に9000円台へとジワリ回復し、10/20~10/21にかけては急騰し、もう少しで10000円台回復の手前にまで上昇しています。

 

ところでこの10/20と10/21の急騰の要因は何でしょうか。

このてんで日本経済新聞2020/10/20には「<東証>大東建が大幅続伸 投資用マンション開発会社買収、収益拡大に期待』というタイトル記事が掲載されました。

どうやら投資用マンション開発・販売のインヴァランスを連結子会社化し、投資用マンション市場に進出するとの19日の発表に市場が大きく反応したようです。

このてんで大東建託のニュースリリース2020/10/19にも「東京23区に特化した資産運用型マンション開発ディベロッパーインヴァランス社の株式取得に関するお知らせ 』のタイトルのもと

東京23区において資産運用型マンションの供給をしているインヴァランス社(本社:東京都渋谷区、代表取締役社長:小暮学、以下「INV社」)の持ち分を取得し、当社の連結子会社とすると共に、区分所有型の資産運用型マンション市場に進出することを決議いたしましたので、・・お知らせいたします。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc40000013is0-att/aqehc40000013iwv.pdf(アクセス日2020/10/21)

とのことです。

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10月 20, 2020

リビングルームを重視した間取りに人気がある

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日本の場合はファミリータイプのマンションというと3LDKという形が一般的でした。

ファミリータイプの分譲マンションの多くがそのような間取りになっていると思います。

このLDKという言葉ですが、Lはリビングルーム(livingroom)のことで居間のことです。

Dはダイニングキッチン(dining kitchen)のことでいわゆる食堂のことです。

そしてKは台所(kitchen)のことです。

ところで最近は、この基本的ともいえる間取りのあり方に変化が生じつつあるようです。

例えば大東建託の賃貸住宅においても、自由な賃貸ということをキャッチフレーズにして、必要に応じて間取りを自由に変化させることができるような賃貸住宅の提供を一部の物件で行っています。

そしてこうした取り組み、つまりは従来の枠組みにとらわれない住居の開発は他社でも行われているようです。

そしてあの住宅メーカー、積水ハウスもそのことに取り組んでいます。

このてんについてexciteニュース2018年10月7日の「積水ハウス、“幸せ研究”の成果から生まれた脱LDKの新コンセプトモデルを発表」という記事には

「LDK発想は、戦後まもなくの公団住宅が目指した寝食分離発想のDKプランから誕生したレイアウトで、家族の暮らし方が大きく変わっているのに、半世紀以上も前のコンセプトを引きずっている。これで良いのかという疑問から新たなリビングのあり方の研究を開始した」という。この発想から始まった調査で分かったことは、家族がそれぞれリビングで過ごす時間が1日の大半を占めるということ。河崎氏の説明では「リビングに居る時間は14.5時間」に及ぶという。

引用:積水ハウス、“幸せ研究”の成果から生まれた脱LDKの新コンセプトモデルを発表

と書かれていました。

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10月 18, 2020

苦楽園と六麓荘 関西一の高級住宅街 このエリアには賃貸住宅はない?


関西の私鉄の雄に阪急電鉄がありますが、阪急神戸線の夙川駅から王子公園駅の北側は、いわゆる関西でも有数の

閑静で高級な住宅街のあるエリアです。

ですからこの周辺エリアでも賃貸アパートやマンションはありますが、家賃相場は高いです。

また家賃相場が高いためか、築年数30年超の賃貸住宅も数多くあります。

かなりの築古の賃貸住宅でも、そこそこの家賃で住んでもらえるからかもしれません。

 

ところで関西随一、おそらくは敷地の広さでは全国随一の高級住宅街が芦屋市六麓荘、西宮市の苦楽園です。

このエリア周辺では高級車が走っているのをしばしば見かけることがありますが、その運転をしているのは、高級住宅エリアに住んでいる奥様だということも珍しくありません。

ところでこの六麓荘や苦楽園のエリア、賃貸住宅経営的には決して良い立地ではありません。

というのも最寄り駅から徒歩で30分以上はかかりますし、この六麓荘や苦楽園エリアでは買い物をするスーパーや病院もほとんどないエリアなのです。

もしも自家用車がなくしかも徒歩と自転車、ないしは路線バス頼りで生活するとすれば、こんなにも不便なエリアはないでしょう。

それではなぜこのようなエリアが高級住宅エリアになっているのか・・。

様々な理由があると思いますが、その理由の1つは

景色が良く、自然とも共生できるというてんがあるかもしれません。

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10月 15, 2020

マンション経営 場所がよければ安定収入になるが儲かるわけでもない

積水マンション画像

数年前のことですが、駅前の廃れた商店街が火事で焼けました。

その後、その商店街の地主さんたちが共同で高層の賃貸マンションを建てました。(12階建てだったと思います)

駅前の賃貸マンションということで、家賃も安くはなかったと思います。

もちろん建築費も億単位でかかるような物件です。

もともとそのような一等地の地主であるゆえに、土地の利を生かしてマンション経営を行うことができたようですが、家賃が高くても、駅前ということで空室も比較的、少ないことでしょう。

 

ですから建築費にはそれ相応かかるものの、

 

安定的にまとまった家賃収入をもたらす

 

というメリットがあるマンションです。

積水マンション画像さらに駅前の物件ということですから、土地の路線価も高く、銀行サイドとしては十分な担保を取れるということで、比較的に高額の融資をしてくれたことでしょう。

つまりは億単位の融資を受けて、マンションを建てて、比較的高い家賃を設定して空室リスクの少ないなかで安定的なマンション経営を行うことができるというのが駅に近い場所にあるマンション経営の利点といえるでしょう。

さらに売却することになったとしても高い価格で売却することもできることでしょう。

昔からの地主さんの有利なてんはそのようなてんにあります。

もともとは需要のある土地ではなかったところに鉄道が走るようになり、また駅が造られ、駅を中心に街が形成され、土地の需要が大きくなったというものです。

土地成金とも言われる人たちです。

 

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10月 13, 2020

レオパレスのアパートオーナー 来春以降に正念場

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米ファンドによって、とにかく経営危機を回避したレオパレス21。

しかし以前に書いた記事

レオパレス21 スポンサーの米ファンドへの支払いが重たい

でも書きましたが、これですべてが解決したわけではありません。

今後はスポンサーになってくれた米ファンドに、きちんと見返りとなることを行っていかなければなりません。

アパート画像

レオパレス21管理のアパート。

つまりは事業で幾らかの利益がでても、その幾らかは米ファンドのものになるということです。

しかも管理するアパートの入居率が80%割れと低迷するなか、事業で現時点で利益がでていなくても、米ファンドへの見返りは行っていかなければなりません。

となるとどうなるのでしょうか。

上記の記事ではそのてんについて

ならばレオパレス21はこのための資金をどこから捻出するかということになりますが、現在の80%未満の管理するアパートの入居率を、とにかく90%以上に改善するなどしなければならないわけですが、それが当面難しければ、レオパレス21のアパートオーナーに、そのシワ寄せがいくことも考えられます。

と書きましたが、このようにレオパレス21のアパートオーナーに、そのシワ寄せがいくことについて言及しました。

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10月 11, 2020

大東建託が協力不動産会社をテコ入れ 入居斡旋を強化

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相変わらず入居率を90%以上を維持している大東建託グループの物件ですが、大東建託物件の入居斡旋を行っているのは、大東建託独自だけで行っているわけではありません。

私の所有物件も大東建託パートナーズの管理のもとにありますが、空室の入居斡旋でやってくる不動産会社は様々です。

ミニミニとかセンチュリー21、賃貸住宅サービスなどの車が入居希望者を連れてやってきます。

おそらくは大手ではエイブル以外の不動産屋のほとんどが大東建託グループの物件の入居斡旋を行っているのではないかと思います。

なぜかエイブルは、扱っていないようですが。

ところで2017年12月21日の大東建託のニュースリリースによると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:熊切直美)の 100%出資子会社である、大東建託パートナーズ株式会社(本社:東京都 港区、代表取締役社長:佐藤功次)は、本年8月より提供している、「不動 産会社様マイページ(当社グループの不動産会社様向けプラットフォー ム)」をリニューアルし、12月21日より運用を開始しました。 本システムは、約13,000店の協力不動産会社様の業務効率および利便 性向上を目的に提供しており、当社グループが管理する賃貸建物への、入 居者様紹介にご協力いただく不動産会社様に対し本システムを提供するこ とで、協業体制を一層強化し、引き続き高い入居率の維持を目指します。

 

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2017/aqehc40000008cts-att/mypage_1221.pdf(閲覧日2018年1月16日)

ということで高い入居率を維持するためにも協力不動産会社への入居斡旋力を向上させるためのツールを提供していくとのことです。

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10月 08, 2020

レオパレス21 スポンサーの米ファンドへの支払いが重たい


経営悪化で、一時期は経営破たんの可能性も取り沙汰されたレオパレス21。

その後、米ファンドが約570億円をレオパレス21に投じることになり、当分は経営破たんの可能性は薄れました。

また懸念されていた債務超過も解消され、レオパレス21に融資している銀行も、今は安堵していることでしょう。

一時期はレオパレス21の株価は145円程度まで下がりましたが、米ファンドによるスポンサー報道後、240円程度にまで急伸し、昨日は177円で終了しています。

ところで、米ファンドによって約570億円が投じられることによって、レオパレス21のかかえる問題がすべて解決したわけではありません。

というかこれからが正念場といっても過言ではありません。

そこでクリアしなければならない課題となるのは

 

①施工不良の改修工事が、まだまだ残されています。今後も継続して、そしてレオパレス21の資金で改修工事を行い続けなければなりません。

②管理するアパートの入居率の改善も緊急の課題となっています。実際のところコロナ前には入居率が80%以上になるまでに回復しましたが、現在は再び80%を下回っています。入居率が80%を下回るとレオパレス21のような一括借り上げで、アパートを管理している場合は管理事業で赤字になります。とくにウイズコロナで単身赴任者等の法人契約の減少やオンライン授業のために需要減になっている学生賃貸の不振をどう埋め合わせるかが課題になっているようです。

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