大東建託のオーナーの賃料改定の時に基準となる家賃がある？
大東建託グループのアパートやマンションで、一括借り上げをしているならば、大東建託パートナーズからオーナーに支払われる賃料の見直し、賃料の改定が行われます。
通常は10年、その後は5年毎に行われていきます。
例えば新築の時は
A号室 60000円
B号室 60000円
C号室 60000円
D号室 60000円
を賃料の基準となる査定家賃としてスタートしたとします。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
そしてこの査定家賃がそのまま募集家賃となり、入居家賃になります。
それで当初はこの家賃を基準にオーナーへの賃料が一定額として10年間支払われることになります。
そして10年が近づいたころになると入居家賃は
A号室 60000円
B号室 57000円
C号室 58000円
D号室 59000円
と変化しているとします。
この場合、基準となる査定家賃はどうなるのでしょうか。
大東建託パートナーズの場合、この場合に基準となる査定家賃として採用するのは、
最も安くなっている
B号室の 57000円が査定家賃となります。
つまりは10年以降の査定家賃は
A号室 57000円
B号室 57000円
C号室 57000円
D号室 57000円
となり、それぞれ3000円安くなります。
銀行が他行顧客に借り換えを積極的にアプローチするのはなぜ？
銀行からのローンに借り換えには、手間と時間そして費用もかかります。
しかし金利が低くなるならば、長期的にはメリットのほうが大きくなります。
ところで住宅ローンなどの銀行の金利をホームページなどで見てみると借り換えの場合は、かなり金利を低く抑えていることに気づくことがあります。
なぜだろうと思われたことはないでしょうか。
そんなにも金利を低く抑えてまでも顧客を獲得したいのはなぜでしょうか。
銀行にとっての主要な業務はとにかく融資をし、融資先から利息支払い分によって収益を得ることです。
そのためには融資先の開拓と、融資が焦げ付くことなく、きちんと元金の返済分と利息分を支払ってくれる優良顧客を獲得しなければなりません。
この優良顧客、つまりはきちんと返済実績を積んできた債務者のことですが、銀行にとっては他行の顧客であっても獲得したいというのが本音です。
昔の話ですが、大阪資本の住友銀行が関東において猛烈な営業攻勢をかけて、当時の富士銀行の顧客が住友銀行へと流れてしまい、ダメージを受けた富士銀行が報復として大阪に猛烈な営業攻勢をかけた、いわゆるFS戦争という事がありましたが、銀行にしてみれば優良顧客の取り合いは、当たり前のように昔から行われているのです。
ということで借り換えによって優良顧客を得ることは、銀行にとっては重要な事柄なのです。
裏を返していえば、最初はアパートローンを断った銀行が、数年後の借り換えになると、すんなりと貸してくれることも珍しくないのです。
ですからアパート経営を始めたころ、アパートローンを借りるのに苦労したとしても、数年以上、きちんと返済実績を積んでいくならば、銀行にとって優良顧客になり、場合によっては、最初は全く相手にもしてくれなかった都銀からアパートローンを借りることができるかもしれません。
アパート大家としては、とにかく最初はアパートローンを苦労して借りることになるかもしれませんが、きちんと返済実績を積んでいくならば、どこの銀行からも優良顧客とみなされるようになり、金利面でかなり有利な銀行に借り換えをすることができるのです。
借り換えについて
住宅ローンの借換えとは、新たな金融機関で住宅ローンを組みなおし、現在借りているローンを一括で返済することをいいます。
金利の高いローンから金利の低いローンに乗り換えると、毎月の返済額や総返済額が減る可能性があります。
住宅ローン借換えガイド| auじぶん銀行 (jibunbank.co.jp)
と説明されています。
アパートやマンションでない戸建て住宅のメリットとデメリット
最近は戸建住宅の新築件数のほうが分譲マンションの新築件数を上回るようになったとも言われています。
値段面で乱高下する分譲マンションよりも、リスクの少ない戸建住宅へと向かう方も増えているようです。
ところで筆者も今は所有マンションにオーナー使用部屋を設けて住んでいますが、昔は戸建住宅に住んでいました。
今から思うと戸建住宅には、それなりのメリットがあるように思います。
例えば、ペットの飼育については、ほぼ自由です。
常識の範囲で飼うならば、ほぼ問題はないでしょう。
さらにアパートマンションに住む時に請求される管理費のようなものはありません。
また修繕積立金もありません。
またリフォームや改築、修繕等は物件の維持のためには行う必要がありますが、業者の選定、行う時期等などを比較的自由に選ぶことができます。
つまりはマンションオーナーのように管理会社や管理組合、理事会の決定に左右されるといったことがありません。
知り合いの業者等に行ってもらうこともできるでしょう。
さらに駐輪スペースにしても、アパートマンションの場合は決められた場所に駐輪することが求められますが、戸建住宅の場合は、敷地の中であるならばどこでも適当な場所に駐輪することができます。
賃貸住宅供給過剰の時代 生き残るために何が行える？
小売業の巨人アメリカのウォルマートが西友を売却してしばらくが経ちます。
ウォルマートや西友もよく知られた名前ですが、西友をもってしても日本での事業は困難との判断からウォルマートは日本の事業から撤退したようです。
おそらくは競合スーパーとの、熾烈なシェア争いや、今後は日本の人口が減少し続けることなどから、撤退が適当と判断したのでしょう。
これは小売業の世界の話ですが、しかしこのことはアパート経営でも同じことが言えます。
というのもアパート急増による競合物件との、入居者獲得の争いは、ますます大変になっていきますし、世帯数はいずれは減少へと転じていきます。
ですから賃貸住宅での勝ち組は1割と言われていますが、さらに1割どころか、勝ち組割合は、もっとごく少数になってしまう怖れがあります。
このような時代におけるアパート経営の勝機はどこにあるのでしょうか？
その答えの1つか
人が着目していない部分に目をつける
というてんです。
例えば、日本では今後は外国人が増加し続けていくことが予想されます。
一般には外国人賃貸を嫌がるアパートオーナーさんも少なくないのですが、外国人賃貸を受け入れて、というか外国人に賃貸しても、十分にやっていけるようなスキームを取り入れて成功しているオーナーさんもおられるようです。
大東建託パートナーズの入居者募集時の「チャレンジ家賃」とは
物件オーナーにとって、家賃は重要な関心事。
物件オーナーにとって、家賃は重要な関心事です。
当然のこともかもしれませんが、家賃が上がれば嬉しいですし、一方で家賃が下がれば残念に思うものです。
ところで数か月前に退居予定者がでて、次の入居者募集が始まったのですが、この時の募集家賃は、？というほど高い募集家賃で驚いたことがあります。
大東建託の査定家賃よりも￥4000円も高い募集家賃だったのです。
もしもこのまま成約し入居者家賃が、この募集家賃で確定すれば、オーナーに支払われる賃料も通常よりも約¥4000円程度高くなるところだったのですが、二カ月たっても入居者が決まらず、その後、募集家賃も¥4000円下がり、ちょっと余分に賃料がもらえるかもという夢は吹っ飛んでしまいましたが、あの時は、なぜ二カ月で募集家賃を下げたんだろうかと、ガッカリしたものです。
もっと長い期間、あの募集家賃で頑張ってくれたらいいのに・・、と勝手に思っていました。
しかしその後、どうしてあのような事が起きたかの理由がわかりました。
あの現象は、大東建託のいわゆる
チャレンジ家賃
だったのです。
このチャレンジ家賃、 家賃を上乗せしても成約が見込める物件に対して「チャレンジ家賃」として２か月間家賃を上乗せして入 居者様の斡旋を行うというものですが、たしかに筆者の所有物件で起きたことも、二カ月後に募集家賃が見事に下がりましたので、チャレンジ家賃であることに間違いないようです。
賃貸住宅物件は入居者需要があってしかも競合物件が少ないエリアに建てるべし
香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。
おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。
ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。
夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。
実は筆者の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。
しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。
このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。
資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。
そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。
例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。
もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。
消防設備点検を無視するマナーの悪い入居者さんがいる社会的な義務なのに
消防設備点検は年2回程度行われる。
筆者の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。
入居者の利便性のために置くことにしたのです。
それにしても、しばしば不要チラシや広告がポストに投函されるので、箱がすぐに満杯になります。
ところで本当に不要なチラシや広告を捨てるのは、かまわないのですが、時々びっくりするようなものが捨てられていることもあります。
例えば顧客に商品を宣伝するために郵便でハガキや手紙が投函されても、それを送り先の住所氏名がついたまま捨てられていることがあります。
これではまるで個人情報、丸出しです。
ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。
その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。
それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。
しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。
本当に困ったものです。
ところでこの消防設備点検ですが、消防法（第17条の3の3）で定められている、必ず実施しなければならない法定点検です。
賃貸住宅過剰時代もはや賃貸オーナーにはならないほうが賢明なのか？
少子化時代になり、日本の人口が減少し始めました。
今後は減少し続け、いずれは１億人割れになるといわれています。
日本の人口は近年横ばいであり、人口減少局面を迎えている。2060年には総人口が9000万人を割り込み、高齢化率は40％近い水準になると推計されている。
そもそも少子化の原因の１つは子供にかける教育費用が親にとって負担が大き過ぎて、たくさんの子供をもうけることが困難なためともいわれています。
しかしいずれにしても１年間で、数十万人減り続け、２０３５年には１億２０００万人程度になるといわれています。
ただし人口減少は進行していても、世帯数については遅れて減少に転じるようです。
世帯数の増加＝住宅需要の増加ととらえることもできるかもしれません。
しかし世帯数の増加も２０２０年でピークになり、それ以降は世帯数も減少していくようです。
その後は世帯数も減少するということは、やはり全国的にアパート経営は厳しくなっていくということなのでしょうか。
数字上ではそういえます。
現実に今でも賃貸住宅の空室率は２０％を超えています。
しかもそのようななかで新しいアパートマンションは増え続けているのです。
もちろん古くなった建物の建て替えという形で新しいアパートマンションが建てられるていることもありますが、それでもやはり今後は空室率は増加していくことでしょう。
携帯基地局の物件オーナーのアンテナ収入 5G導入でどうなる
市街地にあるマンションの屋上には、ちらほらとアンテナが設置されているのを見かけることがあります。
このアンテナとは、携帯基地局のアンテナです。
この場合、この物件の屋上を借りて携帯電話会社は基地局を設置していますので、賃料収入を携帯電話会社から得ることができます。
だいたい賃料は月額数千円～20万円程度で、基地局の規模などによって変わってくるようです。
大手の携帯電話会社で支柱一本につき3～8万円ぐらいというのが相場のようです。
それにしても、家賃収入にプラスアルファこれだけの収入を得ることができるというのは、オーナーにとっては興味のある事柄です。
しかしいつまでも携帯電話会社が基地局を設置し続けて、賃料を支払ってくれるかといえばそういうわけでもありません。
ところで日本では、5Gが導入されています。
となると携帯電話会社は5Gのアンテナを設置していかなければならないことになります。
そして3Gや4Gのアンテナはもはや必要でなくなったならば、取り外していかなければなりません。
ということはこれまでは4Gアンテナがそのまま5Gアンテナへと交換されていくのでしょうか？
アパートローンの繰り上げ返済によって負担軽減になるものの銀行にしてみれば
繰り上げ返済。
銀行へのローン残高を減らすために行うことですが、アパートローンでも行うことができます。
例えばローン残高が6000万円あるとすると、1000万円を繰り上げ返済するとローン残高は5000万円になります。
すると毎月の銀行への返済額を軽減させることができ、余裕のあるアパート経営を行うことができるようになるというメリットがあります。
例えば返済期間が残り20年でローン金利が1.5%とします。
ローン残高が6000万円とすると毎月の返済額は289527円で20年間の利息支払い分は9486407円です。
一方で1000万円を繰り上げ返済してローン残高が5000万円になると、毎月の返済額は241272円、そして20年間の利息支払い分は7905341円になります。
このように繰り上げ返済によって、毎月の返済額は約4万8000円軽減され、20年間の利息支払い分は、なんと約150万円軽減させることができるのです。
ですから繰り上げ返済を効果的に行うことができるならば、アパート経営においては大きなメリットになる場合があります。
しかしすべて良しというわけではありません。