レオパレス21の経営状況に怯えるりそな銀行？
先日のことですが、久しぶりに、りそな銀行の渉外担当者が自宅を訪問してきました。
コロナの流行のために、3月下旬ぐらいから6月上旬ぐらいまでは、顧客訪問を控えていたようですが、久しぶりに訪問して来られました。
実のところ、渉外担当者も2月ごろに交代になっていたのですが、おそらくは引き継ぎもきちんとされていたので、私の小規模マンションの賃貸経営状況も把握しているものと思っていたのですが、今回はなぜかいろいろと賃貸住宅経営の状況について尋ねてきました。
そして質問には正直に答えたのですが、なぜ？
コロナのために賃貸住宅経営になんらかの変化があったかを知りたかったのでしょうか。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンにも注力してきた。
しかし今になって考えてみると、あのことが原因ではないかと考えています。
あのこととは。
それは
レオパレス21のことです。
実のところ、りそな銀行はレオパレス21オーナーにかなりの額を融資しており、オーナー向け融資の焦げ付きを懸念しているようなのです。
しかも、りそな銀行はレオパレス21そのものにも1兆円ほどの融資をしており、もしもレオパレス21が破たんすれば、りそな銀行は大損害を被る可能性があるのです。
もちろんヤマダ電機がレオパレス21を支援するとの観測もあるのですが、まだどうなるかわかりません。
大東建託物件入居者ならばエアトランクを特別価格で利用できる
賃貸暮らしは、家賃さえ支払えば、住居に関することでさほど心配することのない便利な暮らしと私は思っています。
エアコンや給湯器が壊れても、原則家主さんが修繕してくれます。
しかしその反面、不便に感じることがあるとするならば、借りるお部屋の収納スペースに限りがあり、すべての荷物をお部屋のなかに、収納することができないというというてんがあります。
しかしこのような場合にトランクルームなどを借りて、ほとんど使用することがないような荷物などはトランクルームに保管しておくという方法があります。
よく知られたトランクルームにはライゼボックスがありますが、私の住んでいるエリアのあちらこちらにライゼボックスがあります。
ところでライゼボックスに荷物を保管するにしても、基本的には、荷物はライゼボックスまで自分で持っていかなければなりません。
このてんで体力のある人ならば、それでもよいのかもしれませんが、体力がない人にとっては、ライゼボックスまでの荷物の持ち運びが、とても大変と感じている方も少なくないことでしょう。
そこで最近知ることになったサービスに
エアトランク
というものがあります。
このエアトランクについてウエブサイトには
家にあるたまにしか使わないモノや大事にとっておきたいモノを預かってくれて、
必要な時だけ無料で、玄関まで届けてくれる
今までにない全く新しい宅配型のトランクルームです。
引用：https://air-trunk.net/（アクセス日2020/6/15）
と書かれています。
窮地のレオパレス21にヤマダ電機が・・
大規模なアパート施工不良が発覚してから、経営再建中のレオパレス21.
しかし前途は多難と言われています。
単独での再建は、かなり厳しいようで、注目されているのは有力な支援先です。
これまでも支援先として、ソフトバンクの噂もありましたが、しかしこの話は実現性がかなり薄いようです。
さらに旧村上ファンドや村上氏がレオパレス21の経営に関心を示しているようですが、レオパレス21側が拒否しているようです。
そのようななかヤフーニュース2020/6/22の「債務超過寸前のレオパレス21 救世主は「ヤマダ電機」 メリットはあるか？」（文春オンラインより）には多少驚かされました。
それによると
一体どこが再編相手なのか。金融機関幹部が明かす。 「最有力は、家電量販大手のヤマダ電機です」
引用：https://news.yahoo.co.jp/articles/af51cc54f4017f2a41e66ab2a99ac6a0d2a1b742（アクセス日2020/6/24ヤフーニュースは期日がくれば削除されます）
と報じました。
このように支援の最有力は
ヤマダ電機
なんだそうです。
この情報元は金融機関幹部ということですが、レオパレス21の主要取引銀行のりそな銀行か三井住友銀行幹部ということでしょうか。
入居者さんの契約更新が完了！！ アレ家賃が下がっている？
コロナのために緊急事態宣言などが発令され、大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供している大東オーナーマイページにログインして閲覧しても、建物定期報告書は更新されませんでした。
大東建託パートナーズによる建物定期点検も通常は2カ月に1回程度行われているのですが、今回は前回から4カ月後に行われていました。
ところで、この建物定期報告書のなかには、入居者さんの契約更新完了状況のページがあります。
大東建託グループの物件に入居した場合、住居の場合は2年で契約更新となります。
ちなみにテナント部屋の場合は3年の契約更新ですが。
ところで今回は4カ月ぶりの更新された建物定期報告書で、契約更新完了状況も2部屋の入居者さんの契約更新が完了していました。
そのうちの1部屋は前回と同じ家賃での更新となっており想定通りの結果です。
そしてもう1部屋も前回と同じ家賃での更新だろうと思いきや・・
あれ・・
家賃が・・
家賃が安くなっている
ではありませんか。
しかも2000円も安くなっています。
なぜだと深刻に考えてしましました。
これまでの入居者さんの契約更新といえば家賃は前回と同じか、あるいは1000円値上げになっていることもありました。
家主業で失敗する人の共通点のようなものがある？
私も小規模マンションオーナーの1人ですが、アパートでもマンションでも賃貸住宅オーナーならば、1つの事業を行っていることになります。
事業の内容は「大家」「家主」「賃貸住宅経営」など様々な呼び方がありますが、私の場合は税務署への申告のさいには「不動産賃貸業」と記入しています。
ところで事業がどうよばれようと、私個人は賃貸住宅に関することには興味があり、そのことに関するネットや新聞記事、また本なども時として買って読むこともあります。
そして最近も、ネット記事でとても興味深い記事を見つけました。
記事の見出しは
「マンション投資で必ず失敗するサラリーマンの3つの共通点」というものです。
2020/6/12にプレジデントオンラインで取り上げられた記事で、全国賃貸住宅新聞社 取締役の永井ゆかりさんの記事のようです。
端的に言うとこの「マンション投資で必ず失敗するサラリーマンの3つの共通点」とは
①正しい知識を身につけていないこと
②経営者の自覚を持っていないこと
③欲の皮が突っ張ってしまったこと
引用：https://article.auone.jp/detail/1/3/6/114_6_r_20200612_1591921142338360（アクセス日2020/6/13）
なんだそうです。
レオパレス21の決算やはりひどかった しかし救いの手も？
アパート施工不良問題に揺れるレオパレス21の決算が発表されました。
ヤフーニュース2020/6/5の「レオパレス3年連続赤字へ 千人の希望退職募集を発表」という見出し記事には
賃貸アパート大手のレオパレス21は5日、2021年3月期連結決算の純損益が80億円の赤字になるとの見通しを発表した。赤字は3年連続となる。同時に、約千人の希望退職者を募集すると正式に発表した。・・アパートの施工不良問題で業績の悪化に歯止めがかからず、コストを削減する。 20年3月期連結決算は、純損益が802億円の赤字だった。前期の686億円から赤字幅が拡大した。前期は黒字だった経常損益、本業のもうけを示す営業損益も軒並み赤字に転落した。
引用：https://news.yahoo.co.jp/articles/39369ea082ccd63919c1cacf74b103166b0d49a3（アクセス日2020/6/10ヤフーニュースは期日がくれば削除されます）
と報じました。
見出しそのものも千人の希望退職募集という衝撃的なものでしたが、ここまで大変な状況なのかと考えさせられるものです。
レオパレス21の社員待遇は悪くはないとの評判もありましたが、虎の子の社員までも削減せざるを得ないとはかなり状況が厳しいように思われます。
国土交通省はサブリースを適正に評価？問題点も把握
かつてシェアハウスの「かぼちゃの馬車」の運営会社破たんと、オーナーへの賃料支払い停止トラブルや、レオパレス21のアパート施工不良などで、サブリースによる賃貸住宅経営のリスクがクローズアップされたことがありました。
また今でもネット上では
「サブリースの○○会社との契約での賃貸住宅経営はやめたほうがよい」
「サブリースの暗闇」
といった感じの、サブリースをおとしめるかのような記事をしばしば目にします。
しかしそのような記事を冷静に読んでみていると、明らかに事実とは異なる記述があることも少なくなくサブリースへの偏った見方をもたせて公正な評価が下せないようなものが多いように思われます。
やはり正しい評価をするための一つの方法としては監督官庁がどのように見ているかというてんを調べてみることは有益です。
とくにサブリースの問題についてはレオパレス21のオーナーからなるLPオーナー会が、共産党の議員さんたちなどに働きかけ国会でも取り上げられたこともありますので、監督官庁の国土交通省も無視できない問題となっています。
ところで国土交通省は、サブリースの問題をどのようにとらえているのでしょうか。
このてんで国土交通省のサイトには参考となる資料が掲載されていました。
大東建託営業マンからマスクとアルコールジェルをもらう
今から1年半ほど前までは、時々ですが、大東建託の担当の営業マンが訪ねてくることがありました。
お歳暮をもらったこともあります。
しかし当分はアパートを建てる気がないと思われると、ぱったりと訪ねてくることもなくなりました。
それから今年の春ごろには、担当の営業マンも知らぬ間に交代していて、何の音沙汰のない日々が続いていました。
その後、コロナのために緊急事態宣言になり、大東建託の支店も休業となりましたが、6月になって再び活動が再開となったようです。
そんな6月のある日に、交代した新しい営業マンから突然も電話がかかってきて、そのうち挨拶に行きたいとのこと。
たしか前もって電話してから訪問しますと言われたと思いましたが・・
数日後に突然に自宅を訪問してきました。
そして初対面なので名刺を渡されましたが、それと共に今回はマスクとアルコールハンドジェルをいただきました。
上記の写真のようにマスク3枚とアルコールジェルです。
コロナ対策に役立ってもらうためでしょうか。
ところでマスクは、使い捨てのよく出回っているマスクです。
3月や4月は、そのようなマスク価格が高騰して、なかなか買えませんでしたが、今は価格が下がってきました。
しかしそれでもマスクをいただけることはありがたいことです。
大東建託中古物件を一括借上げ形態で買うことができる
2020年3月27日の大東建託のニュースリリースには「大東建託リーシング、全国２０店舗で不動産売買の仲介を開始 賃貸仲介の枠を超え、「売買」という新たな選択肢を提供」という見出し記事が公表されましたが、それを見たときに大東建託リーシングも小遣い稼ぎで不動産売買の仲介を始めるのかと思いました。
というのも大東建託リーシングの本来の業務においても、本来は大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅物件だけの仲介だけではなく、今では他社管理物件の仲介も行っているからです。
もちろん大東建託リーシングは大東建託パートナーズ管理物件を優先的に仲介してようなのですが、本来のその業務以外のことも、いろいろと行うと本来の大東建託パートナーズ物件の仲介がおろそかになるのではないかという懸念が生じます。
ところで大東建託リーシングの不動産売買についてのニュースリリース記事をよく見てみると以下のように書かれていました。
土地と賃貸建物だけでなく、一括借り上げサービスも継承可能な売買契約 不動産に関するご相談の中には、相続などをきっかけに、当社グループで設計・施工し管理する賃貸建物 を売却するケースがあります。通常の売買行為では、買主様は土地と建物のみを取得しますが、同社を通 じて当社管理建物を購入する場合、希望により現オーナー様の管理形態を継承することができ、賃貸経 営の全てを任せられるシステム「賃貸経営受託システム」を適用した一括借り上げ事業として取得が可能 です。そのため、新たにオーナーになる方は、賃貸経営の管理・運営から事業に伴う収支変動リスクへの 対応などをすべてまかせることができます。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/aqehc4000000ej8c-att/rishi_chuukaibaibai_0327.pdf（アクセス日2020/5/25）
と書かれていました。
大東建託のAI家賃査定 どこまで浸透 大家にはどんなメリットが
最近はあらゆる事柄にAIが活用されています。
ところでこのAIですが、ウィキペディアには
人工知能（じんこうちのう、英: artificial intelligence、AI〈エーアイ〉）とは、「『計算（computation）』という概念と『コンピュータ（computer）』という道具を用いて『知能』を研究する計算機科学（computer science）の一分野」を指す語[1]。「言語の理解や推論、問題解決などの知的行動を人間に代わってコンピューターに行わせる技術」
引用：https://ja.wikipedia.org/wiki/人工知能（アクセス日2020/6/1）
と書かれていて、AIとは人工知能のことで、本来は人間が行う
知的な行動をコンピューターが行う技術
ということです。
ところで賃貸住宅において緻密な知的な作業が求めらていた事柄の1つに家賃査定があります。
この家賃査定に賃貸住宅は多くの労力を費やしてきましたが、最近はAIによる家賃査定が普及しつつあります。
そして賃貸住宅最大手の大東建託もAIによる家賃査定を導入しつつあります。
ですが大東建託グループの大家にしてみれば、はたして自分の物件はAIによって家賃が査定されているのだろうか。
またAIで家賃査定を行うことには、大家にどうのようなメリットがあるのか、といったことがイマイチわからなかったと思います。