小規模マンションオーナーの日記

2月 25, 2021

大規模修繕工事の費用を4割削減することができる

分譲マンション画像

大東建託のフルパッケージプランで賃貸住宅経営をしているならば、当初の30年間は、修理費用や大規模修繕工事費用のことで、気にしたり心配したりする必要はありません。

しかしそうでなければ、物件オーナーは10年~20年に1度は大規模修繕工事を行わなければならず、この時に高額の費用を負担することになります。

これは戸建て住宅のオーナーでも、賃貸住宅オーナーでも、分譲マンションの区分所有者でも同じです。

分譲マンション画像

市街地にある高層マンション。

ところでこの大規模修繕工事の費用に関して産経新聞2021/2/21には「修繕費 入札で4割抑制」という記事が掲載されました。

当初の見積もりが1億6000万円だったのが、9630万円にまで抑制することができたというのです。

 

記事によると

大阪市天王寺区にある築十数年の分譲マンション。おそらくはこのマンションによって最初の大規模修繕工事だと思われます。

管理会社は大手メーカー系の管理会社。どの管理会社がどこか特定できませんが、大手メーカー系ということなので名の知れた会社ではないかと思います。

この管理会社の見積提示額が1億6千万円ということで、マンションの管理組合は想定を超えた額に驚き受け入れるかどうかを検討します。

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2月 23, 2021

契約更新で入居者の家賃がどうなったか直ぐにわからないことがある

アパート画像

賃貸住宅で賃貸暮らしをすると2年毎に更新手続きを行うことが求められます。

ホームメイトのウエブサイトの「賃貸借契約の更新って何?」という記事にも

賃貸住宅に入居する際、借主と貸主との間で賃貸借契約が交わされます。その契約期間は多くの場合2年となっています。2年を過ぎて同じ物件に住み続けるとなると、契約期間満了後も引き続き住むということになりますので、そこで「賃貸借契約の更新」が必要になってきます。

引用:www.homemate.co.jp/useful/rent156/ (アクセス日2019/4/16)

と書かれていて、原則、住み続けたいならば、更新手続きを行う必要があります。

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賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。

ところで大東オーナーであるならば、大東建託パートナーズのマイページから、入居者さんの更新手続きの状況を知ることができます。

具体的には建物定期報告書の入居状況のページの備考欄に、契約満了日の半年前ぐらいから更新手続中と表示されるようになります。

そして更新手続が行われたならば、備考欄の更新手続中の表示は消えてしまいます。

この備考欄の表示は、入居者さんが手続きを行い大東建託パートナーズが受付けたならば、直ちに表示は消えます。

この時、更新手続が行われたんだとオーナーは知ることができ、しばらくしてから契約更新完了状況のページで、更新手続の内容を知ることができます。

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2月 21, 2021

積水ハウスの管理会社営業所長がアパートオーナーから1600万円を騙しとる


積水ハウスといえば、戸建て住宅からマンション、賃貸住宅と建設業界において総合力において、大和ハウス工業に次いで売上高の多い建設会社です。

どちらかといえば地味なイメージのある大和ハウス工業よりも、好感度では積水ハウスのほうが上ではないかと思われます。

その積水ハウスですが、賃貸住宅はシャーメゾンとして知られおり、高品質の住宅として人気があります。

市街地にある賃貸住宅群。

また賃貸住宅オーナーにも人気があるようで、賃貸住宅経営をするならば積水ハウスのシャーメゾンでやろうとする方も少なくありません。

 

その積水ハウスですが、その管理会社の不祥事が発覚しました。

NHK NEWS WEB2021/2/18の「「積水ハウス」子会社 “不正発覚”で営業所長を懲戒解雇」という記事によると

大手住宅メーカー「積水ハウス」の子会社の営業所長が、会社が管理する長野県内のアパートをめぐり、リフォーム代などの名目で領収書を偽造したり、注文書を勝手に作成したりして高齢者のオーナーに1600万円余りの損害を与えていた疑いがあることが関係者への取材で分かりました。会社は不正があったことを認め、この営業所長を懲戒解雇の処分にしました。・・関係者によりますと、所長は会社が管理する長野県内のアパートをめぐり、去年1月ごろまでの数年間にリフォーム代などの名目で領収書を偽造したり、注文書を勝手に作成したりする行為を繰り返していたということです。
そのうえでオーナーの80代の女性に必要のない支出をさせ、少なくとも1600万円余りに上る損害を与えていた疑いがあることが分かりました。

引用:https://www3.nhk.or.jp/news/html/20210218/k10012873211000.htm(アクセス日2021/2/20)

と報じています。

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2月 18, 2021

ウオシュレットの交換費用 大東ワランティで無料に

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最近は便座はウオシュレット(温水洗浄便座)が標準装備になりつつあります。

賃貸住宅でも新しいアパートやマンションならばウオシュレットが装備されているのではないでしょうか。

とにかく寒い冬でも便座が温かくてトイレを快適に過ごすことができます。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

そして私の小規模マンションでも、全部屋のウオシュレットが装備されています。

 

ところでこのウオシュレット、とても利便性の高い設備ですが、その一方で、時々故障することがある機器でもあります。

多くの場合、電気を動力源としていますが、電気系統の故障などで、便座が温かくならなくなったとか、洗浄機能が動かなくなったなどのトラブルが生じることがあります。

 

先日のことですが私の小規模マンションでもそのようなトラブルがありました。

今回の故障は、洗浄機能が動かなくなったというものです。

そこで早速、管理会社の大東建託パートナーズに連絡を入れました。

オーナー専用の電話番号に電話すると、大東建託パートナーズの担当支店の受付のスタッフに電話がかかります。

この時に、故障の内容、また故障した設備と、さらに品番を伝えます。

すると、物件担当者から後ほど電話連絡するとのこと。

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2月 16, 2021

ビレッジハウスがレオパレス21物件の仲介に力を入れ始める

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経営再建中のレオパレス21ですが、とにかくレオパレス21物件の入居率が芳しくありません。

私の自宅の近所にも、レオパレス21パートナーズの店舗がありますが、昔は店舗内にお客さんが入店しているのをよく見かけましたが、あのアパート施工不良事件以降は、店舗内にお客さんが入店しているのを、ほとんど見かけることがなくなりました。

やはりあれだけメディアによって、レオパレス21のアパートが叩かれると、あのアパートに住みたいと思う人もあまりいなくなったのかもしれません。

アパート画像

レオパレス21の賃貸住宅アパート群。

ところでレオパレス21の経営が改善されるためには、やはり入居率を改善することが必要最低条件ともいえます。

実際のところレオパレス21と同じ一括借り上げで、賃貸住宅を行っている大東建託や積水ハウス、大和ハウス工業の賃貸住宅の入居率は90%以上を維持しているようです。

またコロナ渦にあっても、さほど入居率は下がっていません。

その一方で。レオパレス21の入居率はコロナ渦、入居率がずっと80%を下回っています。

そこで少なくとも、入居率を80%以上にもっていく必要があるようですが、その一助になるかもしれないニュース記事がありました。

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2月 14, 2021

大東建託が朝日新聞主催のオンライン賃貸経営セミナーに協賛


朝日新聞といえば、過去の記事で、サブリースによる賃貸経営に警鐘となるような記事を掲載して、その記事が大きな反響をよんだことがあったと思います。

実際のところ不動産を負動産に置き換えたのも朝日新聞だったのかもしれません。

いまや負動産という言葉は、あたりまえのように使われています。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

ところで、朝日新聞のサブリースを批評するような記事のなかには、当然のこととして賃貸住宅最大手の大東建託が、かかわっていた事例も含まれていました。

私もその記事を読んだことがありますが、扱い方としては一部の週刊誌や批評本のように一方的に批評しまくるというよりも、そのことに関する大東建託の幹部のコメントも掲載していましたので、比較的公明正大な扱いだったのではないかと思います。

 

ところでその朝日新聞ですが、オンラインによる賃貸経営セミナーを行います。

オンラインによるセミナーなので自宅で、パソコンやタブレット等で視聴できるセミナーです。

さらに、そのセミナーに大東建託が協賛することになり、大東オーナーならば、だれでも参加することができます。

なので言ってみれば朝日新聞と大東建託が共同で、事にあたるというわけです。

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2月 11, 2021

南京錠は賃貸契約が締結されたら空部屋から外される


私も小規模マンションオーナーをやってしばらくになりますが、最近になって気がついた事柄があります。

通常、退去があると退去の引っ越しのあと、管理会社と退去者とで、いわゆる退去立ち会いが行われます。

この退去立ち会い後に、お部屋には南京錠がかけられます。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

この南京錠ですが、多くの場合、4桁の暗証番号を合わせることによって開錠することができます。

なのでお部屋に入る関係者には管理会社から4桁の暗証番号が伝えられることによって、お部屋に入ることができます。

例えばお部屋に入ることができる関係者としては

・退去後の原状回復工事やクリーニング作業を行う作業員。

・建物の共有部分の清掃作業員(大東建託パートナーズ管理の物件では、1カ月に1回行われる建物キーパーによる清掃作業時に空室清掃も行われているようです)

・消防設備点検を行う管理会社指定業者の点検作業員。

・お部屋の内覧のさいの担当の不動産業者。

などがあります。

このように空室中でも、かなりの頻度で、お部屋に入る必要が生じるので、南京錠で施錠するのが、管理会社としても都合がよいようです。

いちいち鍵を渡さなくても、南京錠の暗証番号を伝えるだけで良いからです。

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2月 09, 2021

大東建託には入居斡旋力があるといっても募集家賃は・・

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私も大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーなので、しばしば私の小規模マンションがあるエリアのなかの大東建託パートナーズ管理の他の物件の入居者募集状況などを、大東建託のいい部屋ネットのサイトから調べることがあります。

そうすると興味深いてんに気づかされることがあります。

以前ですが私の小規模マンションとよく似ていたマンションで昨年の夏ごろから4部屋ほど空室になっていた物件がありました。

夏から秋、そして秋から冬とずーと入居者募集をしたままで、入居者が決まらないままです。

このままこの物件は永久に入居者が決まらないのではないかと思いきや、1月~4月中旬ぐらいまでの、最も入居者需要が高まる時期に、すべて入居者が決まってしまったようです。

こういったところに大東建託の入居斡旋力を見ることができます。

過去においてもこれと似たような事柄は何度かあったように思います。

ですから大東建託パートナーズ管理の物件の場合、多少空室が増えることがあっても、ゆったりとした気持ちで待ち続けると、いずれは入居者が決まることが多いように思います。

ところで、大東建託のいい部屋ネットのサイトを注視して気づいた別の事柄ですが、今年の3月下旬ぐらいから入居者募集を始めたお部屋の場合、入居者募集家賃が安くなっているというてんが気になります。

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2月 07, 2021

エリアによって同じ物件でも家賃が随分と違う


最近、私の知人の夫婦が、宮崎県の地方に引っ越すということを知らされました。

ご主人のほうは定年退職しており、悠々自適な生活をしていましたが、奥様の故郷の地域に引っ越して過ごすとのことです。

今は持ち家に住んでいますが、その持ち家を売却して、アパートでの賃貸暮らしにするそうです。

市街地にも賃貸住宅が数多くある。

ところで、宮崎県の地方での賃貸アパート暮らしと聞いて、そのアパートは、おそらくは大東建託グループの物件ではないかと思いました。

そのアパートは新築で、しかもペット飼育可の物件だというからです。

また地方の賃貸住宅となると大東建託が圧倒的に強いということもあるますので。

 

そこで、いい部屋ネットのサイトからこのエリアの募集物件を調べてみますと、該当する物件がありました。

上記の夫婦が引っ越すと言っておられた物件に、ぴったりとマッチします。

 

ところでこの大東建託グループの新築物件ですが1LDKで、部屋の広さが約50㎡です。

そして家賃ですが、このクラスの物件で

5万円

です。

驚きの安さです。

このクラスの物件ならば、都心部や都市近郊で、駅から徒歩10分圏内であるならば、家賃が10万円もしてもおかしくはありません。

言ってみれば、同じ労働しても、一方の労働者の月給は15万円、もう一方の労働者の月給が30万円といった不公平感のある現象のようなものです。

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2月 04, 2021

賃貸住宅で大家を破綻させないシノケングループとは?


シノケンGという会社名を聞いたことがあるでしょうか。

おそらくは関東を中心とした不動産投資のための不動産かつ建設会社のようです。

関西では、ほとんど聞きません。

私も会社名を聞いたことがあっても、どんな会社なのかはほとんど知りませんでした。

そこであることを機会に調べることがあったのですが、なんとシノケンGが販売してきたアパートは5000棟ほどあるようですが、これまでのところ経営破綻したものはないんだそうです。

これは本当にスゴイです。

ところで、シノケンGのビジネスモデルは大東建託のように地主さんをターゲットにしたものではなく、土地を持たない会社員や公務員をターゲットにして土地購入とアパート建設への投資を行ってもらうというものなんだそうです。

宣伝文句は退職後の老後の支えのために不動産に投資するのはどうですか?といった感じのものではないかと思います。

ところでこのシノケンGの物件、破綻ゼロの強みはどこにあるのでしょうか。

このてんでMONEY VOICE2018年10月4日の「シノケンG Research Memo(5):不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中(4) 」という記事には

創業来約28年にわたり、同社グループが販売してきた5,000棟以上のアパートで経営破綻を起こしたことは一例もない。高い入居率を維持してきたこと、アパートローンは変動金利だが、創業来、総じて低金利が続いてきたことなどによる。高い入居率の維持を可能としているのは、1)全国主要都市圏の市街地で駅から10分圏で賃貸需要が確実に見込めるエリアに限って物件供給をしてきたこと、2)若年層に訴求するデザイン性に優れた物件を供給してきたこと、3)狭小地や変形地などを生かすプラニング力に優れ(木造はプレハブに比べ土地の形状に合わせて設計しやすい)、比較的用地を安く取得してきたこと、4)大手ハウスメーカーに比べ建築費が安いため競争力の高い家賃設定が可能なこと、などによる。

引用:シノケンG Research Memo(5):不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中(4)

と書かれています。

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