ヤマダ電機がレオパレス21を今は支援できない理由
レオパレス21の株価が下げ止まりません。
2018年には700円だった株価がどんどん下がり
2020年8月には150円を割り込んでいます。
という記事では
このように支援の最有力は
ヤマダ電機
なんだそうです。 この情報元は金融機関幹部ということですが、レオパレス21の主要取引銀行のりそな銀行か三井住友銀行幹部ということでしょうか。
と書かれていますが、この情報源は週刊文春のようで、ある程度、信ぴょう性のあるものとして、ぞの情報は拡散していたのですが・・
いまだにレオパレス21からも、ヤマダ電機からも、この件についてのアナウンスは全くありません。
実際のところはどうなっているのでしょうか。
実のところヤマダ電機支援説を否定するかのような事実も幾つかあります。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
そのてんを取り上げてみますと
①リーマンショック後にもヤマダ電機は、レオパレス21との業務提携に動いていたが実現しなかった。
この当時、ヤマダ電機が動いたのは、経営が弱っていたレオパレス21と業務提携をして主導権を握りやすいとの思惑があったからのようですが、結局は実現しなかったという経緯があります。
エアコン交換工事費用10万円が大東ワランティで0円
梅雨が明け暑い夏になりました。
となると必需品となるのはエアコンです。
市街地の場合は、夜中でも真夏はあまり気温が下がらないので、安眠のためにエアコンをつけたままにすることも少なくありません。
私もそうしています。
ところでエアコンですが、寿命があります。
だいたい10年を超えたころから故障するようになり、エアコンそのものを交換する必要が生じる場合もあります。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
そしてエアコンを交換するとなると1台につき本体が6万円以上、工事費で3万円ぐらいがかかり、だいたい10万円ぐらいの費用がかかります。
アパートやマンションにオーナーにすれば、エアコンはいずれ壊れるものでいつかは交換しなければならないものですが、交換費用が1台につき10万円ぐらいするというのは頭の痛いところです。
ところで
という記事には
大東建託パートナーズが住宅設備延長修理保証を２０１５年11月から開始するというのです。 簡単に言えばオーナーが大東建託パートナーズに定額を毎月支払うならば、設備故障の修理、場合によったら交換を大東建託パートナーズが保証限度額まで保証してくれる制度です。 ところでオーナー、大家にとって賃貸物件の設備故障をおこりうるもので、かなりの高額になる場合もあります。 私のマンションも築8年になりますが、乾燥機の故障が2回ほどあったと記憶しています。 乾燥機の場合、故障修理費は１回につき４万円以上はかかります。 そして10年を超えると、設備故障も増えていくといわれています。・・ いずれにしても大家にとって設備の故障修理、交換は避けられない課題で大東建託パートナーズの新サービスはこの課題に大家さんが取り組む一つの方法にはなりそうです。
と書かれていました。
重要性が増す賃貸不動産管理士 大東建託パートナーズでは
賃貸アパートでもマンションでも大東建託パートナーズに管理をしてもらっていると、大東建託パートナーズの最寄支店から管理担当者がつくことになります。
そして管理担当者は、だいたい1～３年で交代しますが、交代してからしばらくしてお会いすることがありますが、初対面のさいは名刺をいただきます。
そしてその名刺を見てみますと、その管理担当者のもつ資格が名刺に記載されています。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
例えば
・少額短期保険募集人
・マンション管理士
・賃貸不動産管理士
・宅地建物取引主任者
などが記載されていますが、このなかで最近注目されているのが
賃貸不動産管理士
なんだそうです。
このてんについて全国賃貸住宅新聞社2020/7/6の『「管理士」法制化で取得意欲増す』という記事には
賃貸管理会社の間で「賃貸不動産経営管理士(以下、管理士)」資格に対する役割拡大の期待が膨らんでいる。国の新法制定により、2021年6月から、一定規模の賃貸住宅管理業の事業者登録が義務化されるからだ。事業所ごとに管理の知識・経験がある人材の配置、管理受託契約締結前の重要事項説明が求められるようになれば、一定の実務能力があることを対外的に示せる「管理士」の重要性は増すことになる。
引用：https://www.zenchin.com/news/post-5211.php（アクセス日2020/7/18）
と書かれています。
アフタコロナ 賃貸需要はどうなる？大東建託の調査によると
コロナが落ち着いてきたと思ってきたら、再び感染拡大が東京圏や大阪圏で拡がりを見せている昨今ですが、いつになったら収束するのでしょうか。
やはり有効なワクチンや治療薬が普及するまでは、本当の収束はないのかもしれません。
ところで収束がまだまだ先と思われるなか、賃貸住宅需要がアフタコロナでどうなるのだろうと考える賃貸住宅オーナーは少なくないことでしょう。
とくにコロナ流行で在宅勤務、テレワークが本格的に導入するようになった会社も少なくなく、テレワークでも仕事の成果があるという会社も少なくありません。
そこでこれまでは通勤に便利なエリアに住宅需要が大きいとされていたのが、その需要にも変化が生じているのではないかというのです。
もちろん現在のところは、コロナも収束していませので、需要の変化に合わせた引っ越しや移動というものは生じていませんが、アフタコロナの時に、どの程度、人々の移動が生じるのかというてんが気になる事柄です。
このてんで大東建託のニュースリリース「新型コロナウイルスによる住まいの意識変化やテレワーク実施状況を調査」によると
●コロナ禍をきっかけとした郊外への引っ越し意向は５.３％、都心への引越し意向も５.３％と拮抗・・
●テレワーク実施率は首都圏が３７.５％と、東名阪以外の１９.４％よりも格段に高い
●テレワーク実施者の約８割は継続を希望しているが、効率が上がったと感じているのは４割程度
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2020/coronachosa2020.html（アクセス日2020/7/15）
と述べています。
レオパレス21のアパート 募集停止が5万戸だった
レオパレス21のアパート施工不良の問題がいまだに尾を引いていますが、まだまだこの問題は続きそうです。
レオパレス21の施工不良物件の改修がこんなにも進んでいなかったとは・・
という記事にも
もうアパート施工不良を公表して1年以上になりますが、改修工事が完了したのは、改修の対象となる物件の1割にも満たないとは・・。 具体的には物件の改修が完了した棟数は20年3月末時点で990棟で、それが対象物件の1割以下になるんだそうです。 ということは改修がまだの対象物件は、12000棟ほど残っているということになります。
と書かれていて、2020年5月で改修が完了したのは約1000棟ほどで、まだまだ改修工事が進んでいないようです。
ところでいざ、改修工事を行うとなると、そのアパートの入居者さんには退去してもらわなければなりません。
さらにすべての入居者さんが退去してもらわなければ、改修工事に入ることはできません。
そこで退去のお願いを始めてから、すべての入居者さんが退去してもらうまでには、数カ月程度かかることもあるでしょう。
さらに改修工事に入る物件には、入居者募集を停止しなければなりません。
なので80～90%程度の入居率だったアパートも、どんどん入居率が下がっていくことでしょう。
外国人入居者の減少もレオパレス21の足を引っ張る
賃貸住宅にとって入居率というのは、とても重要なことです。
賃貸住宅経営そのものが、入居者さんからいただく家賃で成り立っていますので、その家賃収入が空室が多いがために少なくなると経営が厳しくなります。
ところでこの入居率を支えている事柄の1つには社宅があります。
このてんで
という記事には
大手の管理会社に管理してもらえることのメリットの１つは、法人として賃借してくれるケースが多いというてんがあります。 私の所有物件も、大手の管理会社に管理してもらっていますが、法人名義で賃借しているケースが多々あります。 この法人顧客ですが、アパート経営においては、多くのメリットがあります。
と書かれていますが、レオパレス21や大東建託、エイブルなど大手の管理会社の場合、法人顧客つまりは社宅として借りてくれる場合が多く、入居率の維持や家賃の維持にも好影響を与えています。
ところで入居率の維持に欠かせなくなっている別の要因があります。
その要因とは
外国人入居者
です。
この外国人入居者も最近は見過ごすことができないものとなっているようです。
近年は外国人留学生だけでなく外国人労働者も多く訪日していました。
入居申込の取り消しやキャンセルが増えている？その場合のキャンセル料は？
最近ですが、いい部屋ネットの入居者募集物件のページを見て感じるのは、入居申込をしていながらも、何らかの事情で入居にまでいたらないケースがいつになく多いように思われます。
コロナ流行の今、なかなか空室が埋まらなくなっているなか、入居申込が入ると、自分の物件が認められたかのような感じがして、物件オーナーとしてはうれしいものです。
しかしその後、しばらくして何らかの事情で入居にいたらなかった場合はガッカリです。
実は小規模マンションオーナーの私も
という記事で書きましたが、私の物件にも、コロナのためか、なかなか入居者が決まらなかったものの、ようやく入居申込が入ったと思ったら、数日後に入居申込が取り消しになるということを初めて経験しました。
そしてどうも、今はそのようなケースが、いつになく多いようです。
なぜなのでしょうか。
コロナの問題が関係していると思うのですが・・。
考えられることがらとしては、コロナショックで大幅な減収になり、住んでいた住居をあきらめて、賃貸住宅の入居を申込んでみたものの、審査で落とされてしまったという可能性はあります。
この入居審査ですが、普通の人で収入に見合った申込ならば、審査で落とされることはないのですが、減収になった状態での申込となると、難しいのかもしれません。
レオパレス21のアパートでなぜか家賃の値上げ？
賃貸住宅オーナーにとって家賃は重要な関心事です。
というのも、家賃が高ければ高いほど、賃貸住宅オーナーに入る収入も高くなります。
しかしだからといって家賃を過度に高くすれば、入居者がいなくなり、オーナーに入る収入が少なくなってしまいます。
あくまでも需要に合った家賃にしなければなりません。
多くの場合、家賃が割安の場合は入居率が上昇し、家賃が割高の場合は入居率が下がります。
なので入居率が経営にとって重要なサブリースの賃貸住宅管理会社は、入居率のために、家賃を思い切って下げてくることがあります。
このことは賃貸住宅最大手の大東建託でも時々みられることで、オーナーとしては困ったものです。
もちろん家賃を決定するのは、大東建託本体でなく、大東建託パートナーズで、オーナーが大東建託の担当の営業マンに苦情を言って、営業社員が大東建託パートナーズにオーナーに代わって家賃のことで文句を言ってくれることはあるようですが。
ところで現在、入居率で最も苦戦しているサブリース会社はレオパレス21だと思いますが、レオパレス21は、大規模なアパート施工不良問題で、入居者離れが一時期進み、入居率が80％を割った時期もあったようです。
このような状況の場合、サブリース会社は入居率を改善するために、入居者募集の家賃をリーズナブルなものにして、入居者が決まりやすくするものです。
大東建託パートナーズが消毒作業
病気で怖いといえば、がんや心筋梗塞、脳梗塞、糖尿病といったことを意識していましたが、新型コロナウイルスの流行で、感染症も怖いということを実感しました。
もちろんインフルエンザも感染症の1つで、毎年のように流行はしますが、自分は大丈夫といった過信のようなものがあったので、さほど警戒してはいませんでしたが、新型コロナウイルスの流行で、今後は様々な感染症にも警戒しながら生きていかなければならないという意識を持つことができました。
ところで感染症の感染となる経路は
①飛沫
②モノ
を通して感染するということを学習しましたが、飛沫感染を防ぐためには、マスクの着用や、人が密集した場所を避けることによって防ぐことができるようです。
その一方でモノをとおして感染するほうは、とても厄介で、むやみやたらに人が触るものを触らないことと、手洗いをすることで防ぐことができるということですが、
アパートやマンションといった集合住宅では、人が触るものが、実は多くあります。
私も自分の小規模マンションにおいては、一日に一度は、以下の箇所
・エレベーターのボタン
・エントランスフロアのドアノブ
・エントランスフロアの電気錠のテンキー
を今年の4月ごろからですが、アルコール消毒を行うようにしてきました。
放置自転車処分のお知らせの用紙が投函されていました
市街地に住んでいると、自転車はとても便利な乗り物です。
市街地の場合は、路上駐車はほとんどが駐禁で、車ででかけるのにしても駐車料金がかかります。
その一方で、自転車の場合は、駅前でもなければ、ほとんど無料で駐車することができます。
とくに感染症流行時代の今、自転車での移動が比較的安全ということで、自転車の価値が向上しているように思います。
ということで私の小規模マンションにも駐輪スペースがあり、入居者さんのなかにも自転車を持ってきて駐輪スペースに停めている方もいます。
ところで便利な自転車ですが、アパートやマンションにとって問題となっている事柄があります。
その問題とは
放置自転車の問題
です。
放置自転車は、全くというほど利用されることがないままに自転車が置かれたままになり、自転車そのものが、ほこりまみれになっていたり、タイヤの空気がすべて抜けてしまったりという状態になってます。
現状では、その自転車は利用することができません。
そして駐輪スペースの美観を損なうことになりますし、限られた駐輪スペースを占有されてしまうという問題が生じてしまいます。
なので自転車の所有者が責任をもって、もう使用しない自転車ならば、所有者が処分してほしいものですが、残念ながら、そうでない入居者さんもいるのです。