小規模マンションオーナーの日記

6月 13, 2021

マンションエントランスフロアのドアが動かなくなった?


私の小規模マンションのエントランスフロアは木製のドアが設置されています。

そしてエントランスフロアのドアですから、木製でもかなり重たいです。

しかし住人による開閉はスムーズに行われています。

といっても両扉のうちの片方のドアのみです。

もう一方のドアは通常は固定されたままで開閉されることはほとんどありません。

開閉する機会があるとすれば、住人の引っ越しのさいに、大きな荷物の出し入れをする時とか、大型家電の出し入れの時ぐらいです。

そして私も時々ですが、エントランスフロアの独自の清掃のさいに、このドアは開けることがあります。

 

ところでこちらのドアはドアの上下に鍵がありますが、こちらの鍵を開錠してからドアを強く押して開けることになります。

かなり強く押さなければ開かないドアですが、しかしこれまでは開閉することができました。

 

そして最近も、このドアを開けようとしましたが、全く動きません。

ひょっとしたら鍵が壊れているのかと思い鍵を調べてみました。

めったに動かすことのない鍵なので錆びて壊れたのかと思いきや、どうやら鍵自体は壊れていないようです。

 

ということはドアに問題が生じている可能性があります。

 

そこでいろいろと調べてみてドアが動かなくなった原因として考えられる事柄は梅雨時分特有の問題が生じているというてんです。

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6月 12, 2021

日本銀行が政策的に金利を上げるのが難しいのはなぜ?

りそな銀行画像

最近は日本銀行の金融政策になんら変更のない時が続いています。

一部の見方では低金利が続いているために、とりわけ銀行の収益力が落ち、危険水位に達しつつあるので、銀行救済のためにも、多少金融政策の変更があるのではないかといった推測もありましたが、日本銀行は動きません。

どうやら政府日銀は銀行には、この低金利時代を合併や他の収益源を確保するなどして自助努力で乗り切ることを期待しているとの見方もでています。

りそな銀行画像

りそな銀行。

 

ところでアパートマンションオーナーも多くの場合、銀行からのアパートローンによってアパートマンション経営を行っていますので、

金利が抑えられていることはありがたいことです。

もしも金利が上がるならば、キャッシュフローなどが悪化し、アパートマンション経営の見直しなどを行わなければならないかもしれません。

 

しかしなぜ今の時代、政策的に金利を上げるのが難しいのでしょうか。

様々な理由が考えられますが、金利が上がれば国債金利も上がることになり、一層の借金を国が背負うことになるからです。

仮に1000兆円の国債の1%金利が上がるとすると10兆円の利子が増えることになります。

それはまさに避けたい事態でしょう。

政策的に金利を上げるのは容易ではないということです。

 

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6月 10, 2021

リモートワークに適した住居とは 大東建託の取り組みは


リモートワークが普及するなか、単身者の場合は、リモートワークといっても部屋のレイアウトを少し変えるぐらいで、すぐにリモートワークに対応できることでしょう。

しかし家族で住んでいるならば、リモートワークで仕事をするためには、リモートワーク用の部屋を確保するなど、様々な調整をしなければなりません。

とくにリモートワークの課題の1つは仕事に集中できる環境にできるかどうかにあるようです。

そこで集中して仕事の行える環境にするためのポイントとなることは

 

・誘惑するものをなくす、そして目に入らないようにする

ことなんだそうです。

ですから自宅のリビングはまずは向かないといえるでしょう。

リビングには集中力を阻害するような誘惑となるものが多いからです。

例えばテレビやゲームなどがあるかもしれません。

 

・身の回りに必要なものを揃えて不必要に立ち上がらないようにする

ことも集中して仕事をするうえで重要なようです。立ち上がるたんびに、誘惑となるものに集中力が妨げられてしまうことがあるからなんだそうです。

 

・さらに室内の照明は青みがかった白色の「昼光色」が最適

のようです。というのも青みがかった白色の「昼光色」が集中力を高めるのに最も適しているからです。

 

他にも生産性を高めるために行えることは幾つもあるようですが、確かなことはテレワークを行うのは、どんな部屋や場所でもかまわないというわけではないということです。

場所や環境を注意深く整えなければ良い仕事を行えないのです。

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6月 08, 2021

大東建託 他社よりも遅れている海外事業の挽回は?


一括借り上げで、というかサブリースで賃貸住宅経営をしているならば、サブリース会社の経営状態には注視し続ける必要があります。

というのもサブリース会社の経営が悪化すると、そのシワ寄せが物件オーナーに及ぶことが少なくないからです。

過去においてはレオパレス21の物件オーナーでそのような事柄が生じましたし、2018年においてはスマートディスの物件オーナーでそうした事柄が生じています。

もちろん大東建託や積水ハウスといったサブリース大手で、今すぐにそうした事態が生じることはないのかもしれませんが、しかし絶対に生じないとも言い切れません。

私も大東オーナーの1人として、大東建託の業績を注視していますが、多くの分野で好調を維持しているようですが、懸念されている分野があります。

それは主力ともいえるアパート建設の分野です。

多くの専門家が主力のアパート建設の先細り懸念を示しており、現実にアパート建設受注が前年比微減状態が続いています。

 

一方で国内ではこういう状況のなか積水ハウスなどは業績が好調で株価も上昇しています。

なぜなのでしょうか。

それは海外事業に強みがあるというてんにあるようです。

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6月 06, 2021

マンションのセキュリティのための電気錠には寿命がある

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最近ではエントランスフロアのあるアパートやマンションの場合、エントランスへの開閉は電気錠が使用されています。

そして防犯のために電気錠(オートロック式とも言われる)使用は入居者さんからは好まれています。

ですから新しいアパートやマンションで、エントランスフロアがある場合、エントランスへの開閉には電気錠が設置されていることが多くなっています。

この電気錠についてウィキペディアには

電子錠(でんしじょう)は、電気を介して開閉操作を制御する錠前。電気錠(でんきじょう)[9]や電子ロック(でんしロック)[10]と・・称される。
電源を直接配線から得る機種と電池から得る機種の2つに大きく分けられ、多くは防犯用として導入される[14]。通常の錠前のような鍵穴を必要とせず、リモコンなどによる遠隔操作が可能であり、開錠には暗証番号・指紋認証・電話などを用いるため、錠前を物理的に破壊しないピッキング犯罪の被害に遭わないとされる[14]。
ただし、電子機器の一種でもあるゆえに水の侵入には弱く、屋外への設置には向かないとされる

錠前

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/錠前#電子錠(アクセス日2020/2/11)

と書かれています。

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6月 05, 2021

大東建託 新しい入居者から更新料がかかるようになる

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賃貸住宅入居者は、契約期間は通常2年で、継続して住む場合は、契約を更新することになります。

この更新のさいに更新料が求められることがあります。

この更新料ですが、賃貸人にとっては収益となり、家賃の1カ月分などを請求する場合があります。

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いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。

しかし最近は、賃貸住宅経営が一括借り上げによるものが多くなるにつれて更新料が求められない場合も多くなってきました。

とりわけ賃貸住宅最大手の大東建託は2年更新時の更新料を請求することはなかったので、賃貸住宅全般の流れとしては更新料0円が、広まりつつあったように思われます。

 

しかし2021年8月より、大東建託グループが方針を転換するようです。

というのも2021年8月以降に新たに大東建託パートナーズ管理の物件に入居する入居者には2年更新時に更新料11000円が請求されることになります。

対象となるのは2021年8月以降に新たに大東建託パートナーズ管理の物件に入居する入居者です。

なのでこれまでに入居している入居者は、これまで通り2年更新時に更新手数料が請求されることはありません。

入居時に示された更新料0円は、これまで通り0円です。

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6月 03, 2021

賃貸住宅のオーナーの宿命 賃料減額 レオパレスオーナーの今は?

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賃貸住宅のオーナーの宿命は賃料減額です。

建物の新築の時は、高い家賃でも入居者が見つかったものの、経年とともに設備や建物も古くなっていき、家賃も下げていかなければ入居者が見つかりません。

アパート画像

レオパレス21のアパート。

そこで周期的に賃料の見直しが行われて、通常は賃貸住宅オーナーに支払われる賃料は下げられていきます。

 

ところでレオパレス21のアパートオーナーの場合は、大規模なアパート施工不良が発覚し、レオパレス21もアパートオーナーの動揺を抑えるためか、特例として2年間は賃料減額を行わないという措置を講じました。

しかし特例の2年間も終わり、昨年後半ぐらいから、アパートオーナーとの賃料減額の交渉が再開したようです。

あるメディアの報道によると、レオパレス21アパートオーナーの8割ほどのオーナーさんたちは、賃料減額に応じているとのことです。

しかし現状で2割程度のアパートオーナーさんは、賃料減額の提示に応じていないとのことです。

 

そして今回はレオパレス21はとても強気で、あくまでも賃料減額に応じない場合は、調停にまでもっていてでも、応じてもらうつもりのようです。

残念なことですが、今回は調停になってしまうと、やはりレオパレス21側のほうが有利になってしまい、アパートオーナー側は不利だと言わざるをえないでしょう。

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6月 01, 2021

マンションの厄介な施工不良 どのように回避できるか

積水マンション画像

農村地帯や郊外では賃貸住宅といえば、2階建てアパートを多く見ることができます。

そのような地域では賃貸住宅需要も大きくはありませんし、鉄筋コンクリート造りで戸数の多いマンションを造ったとしても、建設費用をかけたわりには家賃も高く設定できないので、建設費用を安く抑えることのできる2階建てアパートのほうが合理的なのかもしれません。

ところで都心部になると、家賃は高く設定できますし、固定資産税も高くなるので鉄筋コンクリート造りの戸数の多いマンションでアパート経営を行う人も少なくありません。

最初の建設費用はかなりの高額になるとしても、家賃収入も多く入りますし、長い目でみればそのほうが良いのかもしれません。

ところで鉄筋コンクリートマンションには大きなメリットがある反面デメリットもあります。

メリットとしては、耐久性があるといったてんでしょうか。

実際のところ鉄筋コンクリートマンションが何年持ちこたえることができるかについては、明白なことはわかりません。

100年は持つのではないかという方もおられます。

東京では築60年以上の分譲マンションが現役で活躍しているケースもあるようですが、日本の場合、鉄筋コンクリート造りのマンションの歴史が浅く、実際にどれぐらいの耐久性があるかはこれからわかってくるようです。

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5月 30, 2021

マンションのテナント賃貸 空テナントが悩みの種

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テナント物件は賃料というてんでとても魅力的ですが、近年、空テナントも増えてきて多くのアパートオーナーさんの悩みの種になっているようです。

一方で最近は都心部においては、テナント賃料が上がるなど、賃貸テナントは好調ということを耳にしますが、都心部から少し離れた郊外ではそうとは思えません。

私の物件のある地区は阪神間にあって大阪梅田へは電車で15分、神戸三宮には30分といったところにありますが、駅には近くても、梅田のような都心部ではありません。

空テナント画像

マンション1階テナントが小規模認定保育園として使用されれているケースが少なくない。

さいわい住居部分については、通勤に便利ということもあって、空き部屋はありませんが、また周りの賃貸物件も満室に近い状態の物件が多いですが、テナント物件については、総じて苦戦を強いられています。

私のマンションの1階はテナント物件ですが、昨年12月の入居の事業者が今年の7月には退去予定になっています。

また私のマンションの同じ区画に大手の弁当屋のチェーン店がありましたが、今年の3月に閉店となり、現在は空テナントになっています。賃料は約40万円。近所の人の話では賃料が高く赤字続きで、閉店になったとのこと。

周りの賃貸テナントは空テナントだらけ。

さらに私のマンションの同じ区画に知り合いが所有するテナントビルがあります。3階建てですが、3階は息子さんの事業所として使用されていますが、2階は不動産事務所。そして近く退去することが決定しています。1階は居酒屋さんですが、火の車状態の経営で、いつまでもつかわからない状態です。(店主は店を閉めることを検討中)1階、2階ともに賃料は15万円ほどで、2件ともでるならば月額30万円ほどの家賃収入が減ることになります。

まるで大不況時代のようです。

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5月 29, 2021

高齢者の旺盛な賃貸住宅需要 大東建託の取り組み

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高齢者の比率が高くなっている昨今、賃貸住宅業界でも、高齢者の入居を無視することができなくなっています。

というか、問題のない高齢者であるならば、資金力もあるために家賃滞納リスクもあまりありませんし、さらに引っ越し退去ということもあまり生じることもなく長期入居してくださることもあります。

なので比較的健康で、経済的にも安定している高齢者は、ぜひとも入居してほしいものです。

このようななか賃貸住宅最大手の大東建託が高齢者入居者を対象にしたと思われるサービスを始めるようです。

賃貸アパート画像

賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。

このてんについて、日本経済新聞2020/7/28の「大東建託、入居者向け生活支援サービス」という記事には

大東建託は入居者向けに、買い物代行など生活を手助けするサービスを紹介する取り組みを2021年秋に始める。同社と取引のある提携事業者によるサービスを集めたプラットフォームをネット上に立ち上げ、大東建託が管理する賃貸住宅の入居者に提供する。生活環境の充実につながるとして、住宅利用者の取り込みにつなげる。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO61975280Y0A720C2MM0000/(アクセス日2020/7/29)

と報じました。

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