小規模マンションオーナーの日記

8月 09, 2022

マンション建築費の高騰😿 資材や人件費が高騰のため

コスモス画像

筆者の近所に大東建託施行の賃貸物件が完成しました。

場所的にRC造り3階ないしは4階建てでも、可能な場所ですが、なぜか2階建てアパートです。

RC造りにして戸数を多くしても、エリア的には入居率を高く維持できそうなのですが、戸数を少なくしたアパートです。

なぜなんだろうと考えてみたら、どうも最近は建設費が高騰しているために、より廉価なアパートにしたのではないかと推測されます。

といのも分譲マンションも新築物件は高くて買えないという方が最近、増えているようです。

高騰の理由は、まず第1に人気のある都心部では土地価格が高騰しているというてんがあります。

筆者の所有物件も都心部にあるわけではありませんが市街地でも路線価は年々上昇しています。

都心部になるとホテル事業者も、土地を買いあさっており、マンションデベロッパーと土地購入で競うことになり、土地価格のいっそうの高騰へとつながっているとか。

もう1つの理由は、建築費が高騰し高止まりしているのも、その要因となっています。

そして建築費高止まりの原因は人手不足にあるようで、なかなか人手不足は解消しそうになりません。

(さらに…)

8月 08, 2022

融資を受けている銀行からの評価を上げるために行えること 

ひまわり画像

アパートマンション大家にとって銀行との付き合いは重要です。

銀行との関係をコツコツと長年にわたって積み上げていくと、金利交渉において譲歩を引き出したり、毎月の返済額を減らして、融資期間を延ばしたりするなどの融通を利かせてもらえるかもしれません。

ではどのようにして銀行への信頼を積み上げていくことができるのでしょうか。

まずは大家としてアパート経営をきちんと運営している事を実証していかなければなりません。

つまりは空室はしっかりと埋めているし、安定的に家賃収入が入る続けていますよということをはっきりと示さなけれなければなりません。

銀行は周期的に、確定申告の後の時期などに物件の入居状況や家賃などを調べてくることがあります。

これによってアパート経営の順調度を図っています。

この機会に銀行にとって優良顧客であるこをアピールしていくことができます。

なかには大家のほうから、業務実績の報告書を作成し、銀行に提出し、銀行との信頼関係を築いていく方もおられるようです。

いずれにしてもきちんと運営し続けることによって銀行にとって優良顧客であると認識してもらうことが大切です。

(さらに…)

8月 07, 2022

火災報知器が誤作動で何度も鳴る 消防車が来て解決へ

花画像

以前のことでしたが、晩の10時半に就寝しました。

やがて熟睡状態になっていきましたが、夜中の0時過ぎに火災報知器が鳴る音で、突然起こされました。

最初は寝ぼけていたせいか、あまり気にならなかったのが、目が覚めてくると、ひょっとしたら、うちのマンションの火災報知器が鳴っているかもしれないと思い、飛び起きて玄関ドアを開けて廊下に出ました。

するとエレベーターは止まっていませんし(火災報知器が鳴るとエレベーターは動かなくなります)1階の火災報知器の受信機もいつもどおりなので、うちのマンションではないと確信しました。

そこで外に出てみますと道路を挟んだ北側のマンションから火災報知器が鳴っているのがわかりました。

夜中の0時過ぎでしたが、ほとんどの部屋の住民が電気をつけて起きているか起こされていますし、なかにはマンションの外に出て様子をうかがっている住民さんもおられます。

音はうるさいですが、どうしようもないので、部屋に戻り再び休むことにしました。

するとしばらくして火災報知器の音が止まり静かになってヤレヤレと思いつつ就寝しました。

すると

1時間半後に再び火災報知器が鳴りだしました。

夜中の2時前ぐらいでしたが、再び目が覚めてしまいました。

(さらに…)

8月 06, 2022

地方に物件を持つことのリスク 維持管理が大変 後継ぎがいない・・

海画像

ここしばらく分譲マンションブームのようなものが続いてきましたが、最近は多少陰りが生じているようです。

というのもマンションに住むことの様々なリスクが意識されるようになったことがあるからかもしれません。

例えば修繕積立金、当初は1~2万円だったのが、突然3~4万円に上がったとか、同じマンションに迷惑な住人がいて困っているが、どうしようもないといった事があるかもしれません。

さらには理事会のメンバーに加わりたくない、マンションの規約が厳しくて窮屈だなど様々なリスクがあります。

それなら家を買えば良いじゃないかとなるかもしれません。

もちろん持ち家を持つことにはマンション暮らしにないメリットが多々あると思います。

特に広々とした住宅に住みたいならば、

田舎の中古の住宅を改修して田舎暮らしを楽しむことも

できると思います。

実際のところ人口減少に悩む田舎に比較的若い世代が移住するならば自治体をあげて歓迎してくれることでしょう。

しかし、すべてがバラ色、リスクがないわけではありません。

私の妻の実家が田舎にあるので、そこで感じていることをあげていきますと

まず第一に田舎の家は広くて住みやすいのかもしれませんが、当然、時とともに傷み修繕が必要になっていきます。

(さらに…)

8月 05, 2022

賃貸マンション経営 金食い虫ともいわれるエレベーターの設置 悩ましいところ

地方のなかのマンション

昨日、大東建託パートナーズのオーナーのためのマイページのサイトを見ていたら、筆者の自物件の一部屋が退去することがわかりました。

一括借上げ契約なので空室になったからといって賃料が減るわけではないのですが、しかし軽いショックを受けました。

本当に自物件では久し振りの退去者です。

そして一括借上げ契約でも空室がでると不安になります。

なぜならば空室が増え、なかなか埋まらないと、周期的に訪れる借上賃料の見直しのさいにオーナーに支払われる賃料が減額されることがあるからです。

基本的には査定家賃を基準に借上賃料が決められます。

しかし、査定家賃よりも高い家賃で入居されている場合は、大東建託物件の場合、高い入居家賃を基準に借上賃料が支払われることになります。

もちろん高い家賃を支払っていた入居者が退去されると、賃料は査定家賃に戻され減らされます。

そして今回、もう一つ不安にさせている原因の1つは、自物件とほぼ同じような大東建託物件が近隣エリアにあり、その物件の空室が一向に埋まらないのです。

もう空室になって半年以上経過しているのではないでしょうか。

募集家賃も69000円から65000円まで下げられています。

(さらに…)

8月 04, 2022

ホームメイトと東建コーポレーションは同じ会社だった!!

花画像

ホームメイトという不動産屋さんについては聞いたことがある方も少なくないと思います。

入居斡旋のための不動産屋さんで駅前などに店舗を構えていることがあるようです。

ところでこのホームメイトが実は東建コーポレーションのグループ会社というのか、入居斡旋部門のようなものだということはあまり知られていないかもしれません。

大東建託が、入居斡旋担当をしているのが大東建託リーシングですが、この場合は大東建託リーシング=大東建託の会社とすぐに連想できるのとは違っています。

ところで東建コーポレーションも、業績を拡大させている建設会社ですが、大東建託とよく似たようなビジネスモデルを展開している会社のようです。

多くの場合に、地主さんにアパートマンション経営をもちかけるというビジネスのようです。

ところでホームメイトそのものは、東建コーポレーションの物件のみを扱っているわけではありません。

大東建託や積水ハウスの物件も扱っています。

もちろん東建コーポレーションの物件を優先的に扱っているのだと思います。

ところで東建コーポレーションの物件の住み心地はどうなのでしょうか。

(さらに…)

8月 02, 2022

アパートやマンションといった集合住宅よりも戸建て住宅に住むことのメリット

花画像

最近は戸建住宅の新築件数のほうが分譲マンションの新築件数を上回るようになったとも言われています。

値段面で乱高下する分譲マンションよりも、リスクの少ない戸建住宅へと向かう方も増えているようです。

ところで筆者も今は所有マンションにオーナー使用部屋を設けて住んでいますが、昔は戸建住宅に住んでいました。

今から思うと戸建住宅には、それなりのメリットがあるように思います。

例えば、ペットの飼育については、ほぼ自由です。

常識の範囲で飼うならば、ほぼ問題はないでしょう。

さらにアパートマンションに住む時に請求される管理費のようなものはありません。

また修繕積立金もありません。

またリフォームや改築、修繕等は物件の維持のためには行う必要がありますが、業者の選定、行う時期等などを比較的自由に選ぶことができます。(マンションオーナーのように管理会社や管理組合、理事会の決定に左右されるといったことがありません)

知り合いの業者等に行ってもらうこともできるでしょう。

さらに駐輪スペースにしても、アパートマンションの場合は決められた場所に駐輪することが求められますが、戸建住宅の場合は、敷地の中であるならばどこでも適当な場所に駐輪することができます。

(さらに…)

8月 01, 2022

レオパレス21からの飛び火がMDIに?創業者が同じで 社名も変更

バラ画像

大東建託は時々ですが社長が交代します。

大東建託の創業者は多田勝美さんですが、今はもはや大東建託の経営には、ほとんどかかわっていません。

そしてその後、大東建託の社長や経営にかかわる人たちは周期的に変わってきました。

創業当時の精神は受け継がれても、創業家や一個人が経営に大きく影響を及ぼし続けるタイプの企業ではないようです。

このタイプの企業の場合は、時代の変化に対応しやすいというメリットがあるのかもしれません。

その一方で、絶対的な権威がないので社内の意見の統一が得られなくなったり会社が分裂するといったデメリットがあるかもしれません。

その一方で創業家が企業の経営に大きな影響を及ぼし続ける企業もあります。

トヨタ自動車などは、その代表格かもしれませんが。

そして不動産業界でも、今、施工不良に揺れるレオパレス21もそうです。

このレオパレス21の創業家は深山家で深山祐助さんが創業者です。

そして現在のレオパレス21の社長は深山祐助さんの甥にあたる深山英世さんです。

ですから現社長の深山英世さんの時にレオパレス21は、種々のトラブルに遭遇していますが、そのトラブルの原因となった出来事の多くはレオパレス21の当時の経営者、深山祐助さんの時代に生じた事柄です。

(さらに…)

8月 01, 2022

賃貸住宅経営 都心部から離れた郊外で行う場合に注意すべき事柄

地方のなかのマンション

どこかでアパート経営をしたい、賃貸住宅をしたいと考える時に、どのエリアの物件でそうするかは非常に重要なポイントになります。

この選択で誤ると失敗するリスクが高くなります。

ところで投資先のエリアの鉄則とも言える事柄に、駅から徒歩10分以内、さらには主要な都市まで20分程度でまでで通勤ができるエリアといったものがあります。

しかし現実的には、このようなエリアの多くは土地価格が高騰しており、家賃相場は安定していても投資費用があまりにもかかり過ぎて個人の投資家が投資を行うのは難しいというのが実情です。

そこで実際に選ばれるエリアというのは郊外ということになるわけですが、郊外のエリアで物件を購入するさいの押さえるべきポイントにはどのような事柄があるのでしょうか。

その1つが

相場よりも安い物件です。

そのエリアにおいて相場というものがありますが、何らかの事情で相場よりも割安な物件は狙い目と言われています。

例えば競売物件などは、買い手がいなければ安い価格で入手することができる場合があります。

ところで相場よりも安いだけでなく

駐車場が広い物件も狙い目です。

当然のことですが、郊外でしかも鉄道などが走っていないエリアでは車が必需品になっており駐車場が必要になります。

(さらに…)

7月 30, 2022

都銀のりそな銀行からアパートローンを借りるためには

花画像

アパート経営に詳しい人の意見によると、都市銀行からアパート経営のために融資を受けるのは現実的ではないと言う人もいます。

どういうことかというと都市銀行はなかなか簡単には融資してくれないというわけです。

私も父の代から、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、すんなりと借りれたわけではありません。

しかしほとんどの場合、全く無理だというわけでもないようです。

一定の条件をクリアすれば都市銀行も融資してくれます。

なんといっても都市銀行のアパートローンの金利は低くて魅力的です。

とりわけ筆者が借りている、りそな銀行はアパートローンの提供に消極的ではありません。

 

筆者も、りそな銀行の渉外担当の行員の方のお世話になっていますが、その方が言うには、農家をしながらアパート経営をしている方も多く、そのような場合はJA農協からアパートローンを借りていることが多く、そのような場合、JAとの付き合いから借り換えには応じてくれないとのことです。

金利面ではJAよりも有利なんですけどねぇと言っていました。

 

つまりは都市銀行から融資をひく1つの手段は借り換えによって融資してもらうという方法です。

(さらに…)