小規模マンションオーナーの日記

2月 27, 2020

インバウンド激減で民泊は窮地? 独り勝ちは都心部のオフィス賃貸のみ

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2020年2月24日、これまで好調だったニューヨークダウが1000ドルほど急落しました。

ニューヨークダウが急落すると世界中の株式も急落することになります。

コロナウィルス蔓延がついに、世界の経済の足をも引っ張るようになったということです。

ところで日本の不動産も、とりわけ2018年のかぼちゃの馬車とスルガ銀行の問題で、個人投資家向けの投資用アパートやマンションなどは、値崩れが始まっていると言われています。

さらにホテルや民泊需要もインバウントの増大で好調だったのが、コロナウィルスの蔓延で、ホテルや民泊によっては稼働率が急落していることでしょう。

とりわけ儲かると言われていた民泊ですが、様々なリスクがあると言われていましたが、そのリスクに病気や政治的な事情によるインバウンドの減少というリスクがあることも今後は考慮しておかなければならないでしょう。

このように不動産業界には全体的に暗雲が垂れ込めているなか、好調と言われているのが都心部のオフィス事業です。

都心部のオフィスは好調のために賃料も上昇傾向にあると言われています。

実は私の小規模マンションも1階はテナント賃貸なのですが、この数年でテナント賃料が値上げするかと期待していましたが、テナント事業者の賃貸契約更新時でも値上げはされませんでした。

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2月 25, 2020

いまや賃貸住宅必需品の電気錠 寿命があった しかも交換修繕費用は・・

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最近ではエントランスフロアのあるアパートやマンションの場合、エントランスへの開閉は電気錠が使用されています。

そして防犯のために電気錠(オートロック式とも言われる)使用は入居者さんからは好まれています。

ですから新しいアパートやマンションで、エントランスフロアがある場合、エントランスへの開閉には電気錠が設置されていることが多くなっています。

この電気錠についてウィキペディアには

電子錠(でんしじょう)は、電気を介して開閉操作を制御する錠前。電気錠(でんきじょう)[9]や電子ロック(でんしロック)[10]と・・称される。
電源を直接配線から得る機種と電池から得る機種の2つに大きく分けられ、多くは防犯用として導入される[14]。通常の錠前のような鍵穴を必要とせず、リモコンなどによる遠隔操作が可能であり、開錠には暗証番号・指紋認証・電話などを用いるため、錠前を物理的に破壊しないピッキング犯罪の被害に遭わないとされる[14]。
ただし、電子機器の一種でもあるゆえに水の侵入には弱く、屋外への設置には向かないとされる

錠前

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/錠前#電子錠(アクセス日2020/2/11)

と書かれています。

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2月 23, 2020

レオパレス21よりも質が悪い 積水ハウス経営の内紛

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最近はレオパレス21現経営陣と旧村上ファンドの経営権を巡る確執のニュースが報じられています。

この件は、今後どうなるかわかりません。

ひょっとしたら旧村上ファンドがレオパレス21の経営権を獲得し、レオパレス21の大改革が行われるかもしれません。

ところで以前に書いた記事

積水ハウスのコーポレート・ガバナンスが問題視されている?

では海外の投資家の間では、積水ハウスの経営陣のなかでの内紛が、コーポレートガバナンスの問題ととらえていることについて書きました。

そもそも2018年の巨額詐欺の被害にあってから、積水ハウスの経営陣では内紛が生じており、今もそれが問題だというのです。

正直のところ過剰反応じゃないかとも思っていましたが、ところが今になって積水ハウスの経営を巡る内紛が再び激しくなっているようです。

というのも産経新聞2020年2月17日の「積水ハウス前会長、現経営陣の刷新求め株主提案」という記事には

積水ハウスに事実上解任された和田勇前会長が17日、東京都内で記者会見し、今年4月の定時株主総会で、自身を含む11人の取締役候補者の選任を求める株主提案を行うと発表した。

引用:https://www.sankei.com/economy/news/200217/ecn2002170035-n1.html(アクセス日020/2/20)

と報じました。

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2月 20, 2020

消費増税とコロナウィルスショック 当分はローン金利は上がらない

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消費税が2019年10月より8%から10%に上がり数カ月が経過しました。

消費税が上がると、しばらくは消費が鈍り、経済が停滞するというのが、これまでのパターンとなってきました。

ところで今回は軽減税率や、5%の還元処置などの施策によって、消費増税が実施されていて、実感的には、あまり負担増感は感じてはいいなかったのですが、実際の経済状況はどうなっているのか多少の関心はありました。

実感的には経済へのダメージは少ないのではないかと考えていましたが、しかし実際は・・

ヤフーニュース2020/2/18の「10~12月期GDP、年6.3%減 増税が響き1年3カ月ぶりマイナス成長に」という記事には

内閣府が17日発表した2019年10~12月期の国内総生産(GDP、季節調整済み)速報値は、物価変動の影響を除く実質で前期比1.6%減だった。仮にこのペースが1年続いた場合の年率換算は6.3%減。5四半期(1年3カ月)ぶりのマイナス成長となる。昨年10月の消費税引き上げが影響した。マイナス幅は前回の消費税引き上げ時の14年4~6月期(1.9%減)よりは小さかった。

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200218-00000507-fsi-bus_all(アクセス日2020/2/18)SankeiBizより

と報じました。

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2月 18, 2020

10年で交換が目安の火災報知器 しかし実際は・・

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私の小規模マンションでも、年2回、火災報知器の点検が行われます。

この点検は消防署が行うのではなく、火災報知器の点検を行う業者によって行われます。

先日もその点検が行われましたが、いつも大東建託パートナーズによって同じ業者によって行われます。

いつも同じ業者、そして点検する方も同じ人なので、点検を受ける住人も安心ですし、また点検するほうも要領よく行われるといったメリットがあります。

ところで火災報知器ですが、寿命があります。

このてんで一般社団法人 日本火災報知器工業会のウェブサイトには

住宅用火災警報器は、古くなると電子部品の寿命や電池切れなどで、火災を感知しなくなることがあるため、
とても危険です。
10年を目安に交換しましょう。

住宅用火災警報器交換のすすめ

引用:www.kaho.or.jp/user/awm/awm11_p01.html (アクセス日2020/2/8)

と書かれています。

ここでは10年が寿命とは書かれていませんが、10年を目安に交換するようにとのことです。

では10年もすれば、自動的にすべての火災報知器を交換しなければならないのでしょうか。

おそらくはそうしなければならないというわけでもないようです。

実際のところ火災報知器は10年が交換の目安といっても、設置場所や機種によっても寿命が異なってくるからです。

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2月 16, 2020

賃貸住宅オーナーのモチベーションがあるかどうかの簡単な測定

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私は小規模マンションオーナーですが、マンションオーナーをほそぼそとやっていながらも、いちおうは賃貸住宅経営を行っている個人事業者です。

そして個人事業者であるならば、社会のために、そして自分と家族の生活のためにモチベーションを高めながら頑張らなければなりません。

ところで自分が人間として劣化しているのか、それともモチベーションを維持しつつ、能動的に事にあたっているかを簡単に測る方法があると、ダイヤモンドオンライン2020/1/20の「企業組織の「劣化度」が高確率でわかる!誰でもできる判定法」という記事に書かれていました。

書いた方は山口 博さんでモチベーションファクター株式会社代表取締役ということで、モチベーションの専門家のような方です。

それによると

(1)着席した座席・・
 前の席に座る人は、劣化が始まっていないことが多い。・・

(2)テーブルに誰と座るか・・
 別の所属や属性の人と同じグループになる人は、劣化速度が低いことがわかっている。・・

(3)発言するまでの時間・・

 質問して、参加者が答えるまでの時間が短い組織ほど、劣化速度が低い。・・

(4)話す順番・・
 発言したい人から発言してもらう。たったそれだけでも、能動性が向上し、演習効果が高まるからだ。この方式で実施してもなお、隣から順に発言するグループが出てくる。そうしたグループのメンバーは、組織における金属疲労度が高いと私は捉える。

引用:https://diamond.jp/articles/-/226344(アクセス日2020/2/6)

と書かれていました。

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2月 13, 2020

レオパレス経営陣VS旧村上ファンド レオパレスが優位になると株価が・・

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最近になってレオパレス21の株価が下がってきています。

昨年の12月ごろから上昇基調になり、¥300円前後だった株価が¥400円ぐらいにまで上昇していたのが、再び¥300円ごろにまで下がっています。

なぜなんだろうと考えてみました。

そもそも12月に株価が上昇した要因は、このころにレオパレス21の大株主の旧村上ファンドが、現レオパレス21の経営陣の総辞職を求めたことにあったようです。

そこでレオパレス21の経営が刷新されるとの期待から株価が上昇していたようです。

それが最近になって旧村上ファンドが経営陣の総辞職要求を撤回したのです。

そこで失望感から株価が下がっているようです。

ではなぜレオパレス21の経営陣の総辞職要求を撤回したのでしょうか。

このてんで日本経済新聞2020/1/28の「村上系、株主の賛同得られず レオパレスへの提案撤回」には

レオパレス21の経営権を巡り会社側と大株主との争いが一転して収束する見通しとなった。大株主の投資会社レノ(東京・渋谷)が28日、取締役10人全員の解任を求めた株主提案を突如撤回したからだ。他の大株主の賛同が得られなかったことが主因とみられる。「解体的買収」の危機から逃れたレオパレスだが、今後の業績回復が計画通り進まなければ再び株主の不満が爆発する可能性がある。

引用:https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO54939810Y0A120C2000000&scode=8848&ba=1(アクセス日2020/2/4)

と報じました。

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2月 11, 2020

大東建託 東建コーポの株価が半減 レオパレスは1/4に

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最近は大東建託の株価が、さえません。

2020年2月は、だいたい¥13000円前後を推移しています。

大東建託の主力のアパート建設事業が、じり貧状態が続き、そのために株価かも下降ぎみのようです。

大東建託の株価も2017年末ごろには、¥24000円近くまで上昇したものの、それから下降線をたどって現在は、半減近くの¥13000円ぐらいで推移しています。

2018年初頭といえば、サブリース会社のスマートディズの破たんや、スルガ銀行の不動産融資の不正などがメディアで報じられ、サブリースへの不信感が広まった時期です。

そしてさらにダメ押すかのように、2019年にはレオパレス21のアパート施工不良がメディアで大きく取り上げられ、地主さんもアパート建設に警戒するようになってきたと思われます。

さらの金融庁もスルガ銀行の不正融資の事態を重くみるようになり、2018年ぐらいから、金融庁の銀行の不動産融資の監視を強化するようになり、銀行の不動産融資への審査を厳格化するようようになり、昔のように銀行からお金を引き出して不動産に投資することが容易でなくなったことも、大きく影響しているようです。

仮に100株を所有しているならば、¥2400000から資産が¥1300000まで減少し、¥110万円の損失が生じ、株主としては怒っていることでしょう。

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2月 09, 2020

あの積水ハウスが低価格住宅を始める タマホーム直撃か?

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積水ハウス、積水ハウスといえば建設業界ではブランド力がトップクラスの会社です。

最近でも、私の住むエリアには、ちらほらと新しい賃貸住宅が建っていますが、その多くがシャーメゾンです。

また義母がお世話になっている病院が建て替えましたが、それもまた積水ハウスによるものでした。

まさに積水ハウス信者が少なくない世の中ですが、積水ハウスの最大のネックがなにかというとそれは

価格が高い

ということです。

とにかく他社よりも価格が高いということは、よく知られた事実で、それだけ高品質な住宅ということなのかもしれません。

しかし高いとなると、市場ターゲットも限られてきます。

コストを意識するオーナーさんからは敬遠されることでしょう。

今後は人口減少により市場規模も縮小されることが予想されるなか、ついについに積水ハウスが低価格の住宅にも力を入れることがわかりました。

日本経済新聞2020/1/24の「積水ハウス、低価格住宅の新会社 約2千万円で販売」という記事には

積水ハウスは24日、低価格帯の戸建て住宅を販売する新会社を2月に設立すると発表した。全国各地の建設子会社の住宅事業を統合し、部材調達や物流を一本化してコストを削減する。販売価格(土地代含まず)を約2千万円と積水本体が販売する住宅価格の半額程度に抑える。これまで手薄だった20~30歳代の若い家族層を開拓する。

引用:https://www.nikkei.com/article/DGXMZO54815260U0A120C2TJ2000/(アクセス日2020/1/30)

と報じました。

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2月 06, 2020

人気のベットタウンも今は落ち目 なぜ都心回帰になってしまった?

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兵庫県に三田市がありますが、今から数十年前に人口が爆発的に増えた街です。

なぜ当時、爆発的に増えたかというと、大阪から三田までのJRの宝塚線が電化され、通勤電車も増発され、1時間程度で、大阪までの通勤が可能になったからです。

この当時、阪神地区に住む多くの方が、開発中の三田のマンションや戸建て住宅に、どんどんと移り住んでいったものです。

このてんについてウィペデイアにも以下のように書かれています。

1985年10月1日の調査まで3万人台で推移していた。しかし、大阪のベッドタウンとして、北摂三田ニュータウン開発が始まったことにより、人口が急激に増加し、1985年に4万人、1990年に6万人、1991年に7万人、1993年に8万人、1996年には10万人を突破し、右肩上がりに急激に増加し、兵庫県はおろか10年連続日本一の人口増加率を記録した

三田市

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/三田市(アクセス日2020/1/28)

と書かれています。

しかし今はというと上記にウィキペデイアによると

人口が約11万5000人になった。その後は微減している

と書かれており、もはや人気の街ではなくなり、人口も微減状態となっています。

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