小規模マンションオーナーの日記

4月 02, 2020

新婚に人気のシャーメゾン 審査は? 費用は?

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シャーメゾンといえば積水ハウスの賃貸住宅です。

私の小規模マンションがあるエリアにも、シャーメゾンは幾つかあり、常時ほぼ満室状態となっています。

以前に近くのシャーメゾンで、竣工間近の前に内覧会を開催していましたが、20~40歳台の比較的若い世代のカップルが数組も来場していました。

子育て前の新婚カップルにとても人気があるようです。

積水ハウスのウェブサイトにもシャーメゾンについて

「シャーメゾン」は、戸建住宅レベルの品質と住み心地を提供する積水ハウスの賃貸住宅です。住宅メーカーならではの快適性や安全性で、上質な暮らしをお届けします。

引用:https://s.shamaison.com/about/index.html(アクセス日2020/3/8)

と書かれていて、とにかくシャーメゾンに住むならば快適で安全、そして高品質な住居で上質な暮らしを楽しむことができますよと宣伝しています。

おそらくは家賃も多少高めだと思いますが、その分、質の高い生活を送ることができますよということなのだと思います。

鉄道で言うならばグリーン車を利用するような感じなのでしょうか。

ところでシャーメゾンですが、入居するためには入居審査があります。

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3月 31, 2020

コロナショックで賃貸住宅はどうなる?家賃相場が急落するエリアも

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コロナショックによって多方面に甚大な影響が生じています。

とりわけ経済活動が制限されるようになり、多くの業種で売上が激減しています。

こうなると体力のない事業者などが、大きな打撃を受けることになり、廃業や倒産へと追い込まれれていくことでしょう。

ところで小規模マンションオーナーの私の賃貸住宅経営には今のところ影響はありません。

今のところですが。

しかしお世話になっている大東建託グループも、いろいろと影響が生じているのではないかと思います。

まず中国や海外からの建設資材等がスームズに輸入できない状況で、建設工事等に多少の支障が生じるという懸念が生じます。

このてんは建物の修繕等でも同じかもしれません。

さらに今後、多くの企業が業績不振に陥ることから失業者の増加や給料収入の減少といったことが生じることが予想されます。

とくに懸念されるのは派遣切りです。

ウィキペディアには派遣切りについて

派遣切り(はけんぎり)とは、派遣契約労働者(派遣社員)を使用する企業等、派遣先事業所において、派遣元である人材派遣業者との当該派遣労働者の派遣契約を打ち切ること。または、派遣契約の解約に伴い、当該派遣労働者が派遣元人材派遣業者により解雇もしくは雇用契約の更新拒否(雇い止め)に遭うこと。
派遣先企業の業績悪化や経営方針変更その他の要因、廃材派遣等を理由として行われる。

派遣切り

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/派遣切り(アクセス日2020/3/26)

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3月 29, 2020

コロナショックでバランスファンドも炎上 惨事に逃げられない

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世界中がコロナショックで動揺しているなか、世界中の株式や商品市場が暴落しています。

2020年がスタートした時は、株式も好調で、投資信託等も、とても好調で高パフォーマンスとなっています。

それがコロナショックでボロボロに・・。

私もアパートローンを借りている、りそな銀行から確定拠出年金の取引と、みつぼしフライトというファンド、そして、R246というラップ型ファンドを購入していますが、いずれもコロナウィルスショックによる被弾によって激しく炎上しています。

ところで、みつぼしフライト、そしてR246はいずれもバランスファンドとも言われるもので、株や債券、為替、不動産等に、分散投資するものです。

このバランス型ファンドについて、金融庁のウェブサイトには

リスクを抑えながら老後に備えたい・・

そんな方は、リスクを抑えたバランス型運用
※バランス型運用とは、値動きの異なる複数の投資対象に分散投資することで安定したパフォーマンスを目指すファンド

タイプ別資産運用スタイル

引用:https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/knowledge/type/index.html(アクセス日2020/3/24)

と書かれています。

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3月 26, 2020

レオパレス21オーナーが訴訟で初勝利

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レオパレス21に大いに不満を持つアパートオーナーたちで結成されたLPオーナー会。

レオパレス21にとっても厄介な存在でしが、一部のレオパレス21のアパートオーナーさんたちからも、うっとしがらているようです。

ところでLPオーナー会の後ろ盾をえたオーナーさんたちが、レオパレス21を相手に何件もの裁判をおこしてきました。

そしてその判決はというと、ことごとくオーナーさんたちが

敗訴となってきました。

やはり借地借家法の壁が厚いのか、形の上ではオーナーさんからアパートを借りているレオパレス21側が法的には有利になるようです。

しかし最近に判決が下された岐阜地裁においては、オーナー側に有利な判決が下されたようです。

全国賃貸住宅新聞2020/3/16の「賃料減額取消訴訟 レオパレス敗訴」という記事には

レオパレス21(以下、レオパレス:東京都中野区)と一括借り上げ契約をしているオーナーが、同社に対して家賃減額契約の取り消しを求めて起こした訴訟で、2月28日、岐阜地裁はオーナー側の主張を認める判決を下した。

引用:https://www.zenchin.com/news/post-4888.php(アクセス日2020/3/17)と報じました。

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3月 24, 2020

ショック 入居後数カ月で退去?そのような事が時々起きる

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この記事を書いているのは3月3日火曜日です。

火曜日、これまでの経験則からすると月末から月初めの火曜日に大東マイページを見ると退去のでる確率が高い日です。

そこでおそるおそる退去がいないことを願いながら大東マイページにログインしてみると、ガーン、退去者がいました。

3月31日退去予定日となっています。

ところで、よくよく見てみると、この退去者ですが、昨年の12月下旬に入居したばかりの方です。

ということは3カ月で退去するということですが、なぜこんな短期間で?

何か気に入らないことでも?

いろいろと気になります。

ところで以前にも入居してから約2カ月で退去した方がいました。

そこでそのことを大東建託パートナーズの物件担当者に聞いてみたことがありますが、その答えは

「入居当初から短期間の入居予定の方だった」とのことです。

実のところ1カ月~数カ月程度の短期のみの入居需要というものもあるのです。

例えば

・マイホームの大規模リフォームの期間だけとか

・数カ月のみの仕事で自宅から通えないので、数カ月だけお部屋を借りたい

といった理由などがあります。

そしてそのような短期間のみの入居希望者を大東建託グループの物件では受け入れています。

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3月 22, 2020

支援策は消費税減税か現金給付か オーナーとしては消費税減税のほうが・・

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今回のコロナショック、リーマンションを上回るほどに金融市場が荒れています。

私も確定拠出年金や生命保険などの一部を株式などのリスク資産で運用していますが、今回のコロナショックで運用状況はボロボロです。

またアパートローンを借りている、りそな銀行からバランスファンドを購入していましたが、コロナショックが起きるまでは、まずまずの運用状況だったのが、一転してマイナス運用になっています。

しかし今回の騒動で、事業者のなかには売上が半減するほどに深刻なダメージを受けている方も少なくないようで、そのことを考えると、現状については、こういうご時世だから仕方ないと諦めるしかありません。

ところでリーマンショック後に政府は経済支援策として現金給付を行いました。

私も現金給付を受けたと思うのですが、もう忘れかけていました。

ウィキペディアにも

定額給付金は、麻生内閣により2008年(平成20年)10月30日に発表された経済対策である。マスコミや国民からは、衆議院議員総選挙目当てのバラマキなどと批判が相次いだ[6][7][8]。しかしその一方で、政策実施後には旅行会社による1万2000円の旅行プランに、定員の60倍以上もの問い合わせが来るなど、給付金額に狙いを定めた特売セールなど、業態により盛況を見せた

定額給付金

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/定額給付金(アクセス日2020/3/19)

と書かれています。

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3月 19, 2020

レオパレス21のアパートオーナーが旧村上ファンドの思惑をくじいた?

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2020年3月2日にレオパレス21の臨時株主総会が行われました。

この株主総会が開かれたのは旧村上ファンドのレノが強く開催を促したからです。

もはや大株主の一角を占めるレノの狙いは思い切った経営改革を行ってレオパレス21の価値を高めることにあったようですが、結果は

レノの思い通りにはいかなかった

ようです。

それで経営陣は現行のままで、レオパレス21の再建が進められていくことになります。

ところで私はレオパレス21の株主でもアパートオーナーでもないので、彼らの心情は十分にはわからないのですが、おそらくは株主にしてみれば思い切った改革によりレオパレス21の株価が上昇するというシナリオを期待していると思っていたのですが、皆がそうではなかったようです。

一方でアパートオーナーにしてみれば、何をしでかすかわからない旧村上ファンドに経営を握られることへのなんともいえない不安感があるのではないでしょうか。

東洋経済オンライン2020/3/8の「レオパレス、臨時株主総会で何が語られたのか
レノの方針にアパートオーナー株主が激怒」という記事を興味深く読ませていただいたのですか、そのなかの株主でもあるアパートオーナーの以下の怒声が大半のアパートオーナーの声を代弁しているように思われます。

「クレーマー団体からの訴訟に始まって、ハゲタカファンドによる役員解任の請求。この大切な1月から3月の繁忙時期に一体何をやっているんだ!」

引用:https://toyokeizai.net/articles/-/335171(アクセス日2020/3/12)

と書かれています。

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3月 17, 2020

生命保険会社から突然の電話 コロナショックで運用状況が・・

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賃貸住宅オーナーと生命保険というとあまり関係がないように思うかもしれません。

しかしオーナーが亡くなれば、遺族、とりわけオーナー業を継いでくれる遺族にまとまった資金を提供できますし、全く無関係というわけでもありません。

また裏技的に大規模修繕費用の積立のために、貯蓄性のある生命保険に加入して、毎月、高額の保険料を支払い続けて、大規模修繕のためにまとまった資金が必要な時に、解約して解約返戻金を修繕費用にあてるという方法もあるようです。

この方法のよいてんは生命保険に加入している間は、生命保険料控除によって節税を行うこともできるというてんです。

ところで私も小規模マンションオーナーになる以前にソニー生命の変額保険に加入していました。

この変額保険についてウィキペディアには

変額保険(へんがくほけん)とは生命保険のうち、外国為替取引や投資信託の仕組みを取り入れ、死亡保険金額や解約返戻金、満期保険金の額が運用に応じて変動する投資型の生命保険商品をいう。

変額保険

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/変額保険(アクセス日2020/3/15)

と書かれていますが、変額保険とは、生命保険の一種ですが、投資信託等で運用し、死亡保険金額や解約返戻金等が変動するというものです。

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3月 15, 2020

テレワークが普及 賃貸住宅経営にも影響 郊外志向が強まる?

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インターネットの普及によって、働き方も変化しつつあります。

そしてその1つがテレワークです。

このテレワークですが、厚生労働省も普及に力を入れています。

例えば厚生労働省のウェブサイトには

テレワークではじめる 働き方改革 テレワークの導入・運用 ガイドブック」という資料があり、テレワークのメリットや導入の仕方について、説明しています。

具体的には企業側のメリットとしては

•事業運営コストの削減

•非常時の事業継続性(BCP) の確保

引用:https://work-holiday.mhlw.go.jp/material/pdf/category7/01_01.pdf(アクセス日2020/2/29)

と書かれており、まさにコロナウィルス蔓延防止のために出社に制限が課されるような非常時には有効な手段と言えるでしょう。

大手の企業を中心に導入が行われています。

賃貸住宅最大手の大東建託でも試験的にテレワークが行われているようです。

 

ところでテレワークが普及すると、賃貸住宅経営にどのような影響が生じてくるのでしょうか。

まず考えられるのは、通勤の重要性が薄れてくることでしょう。

自宅で仕事を行うことができるわけですから、通勤の回数が減ります。

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3月 12, 2020

リーマンショックよりもひどいコロナウィルスショック 賃貸住宅経営への影響は

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1月か2月ごろだったか、中国の1つの都市で発生した新型肺炎コロナウィルス。

そのころはさほど影響はないのではと楽観視していたものです。

おそらくは日本には大きな影響を与えないうちの終息するのではないかとしか考えていなかったのですが、3月になってこんなにも多大の影響が生じるとは・・。

・ニューヨーク株式が3月9日に2000ドルもの暴落。これから先どこまで下がるのか?

・円高ドル安が急速に進み1ドル101円台に。日銀はなぜ円売り介入を行わないのか?

・原油価格が暴落。中東やロシアといった産油国に大きなダメージの懸念。

・日本でもイベントや集会、学校等が自粛。観光産業をはじめ、売上が激減している事業者も続出しており、経済不況に突入か?

これではまるで

リーマンショックをよりひどい

のではないかと思うほどです。

やけに暖冬だった年明けで、今年もまあまあの1年になるかと楽観視していたのが、2月以降になって、これまでに起きたことがない事柄が続出です。

個人的には、アパートローンを借りている、りそな銀行から購入したファンド、みつぼしフライトが、損失確定で突然に償還するのではないかと心配しています。

証券用語で繰上償還というそうですがモーニングスターのウェブサイトでは

信託期間が決まっている投資信託が、当初予定していた期日(償還日)を待たずに償還することや、信託期間が決まっていない投資信託が運用を終了することを「繰上償還」といいます。

引用:https://www.morningstar.co.jp/moneyschool/fund/d96.html(アクセス日2020/3/10)

と書かれています。

 

銀行の渉外担当の話によると、顧客のなかには1000万円で購入した人もいるとのこと。

みつぼしフライトは最大5%の損失が生じるリスクがあるので、その方の場合は50万円の損失が確定することになります。

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