大東建託グループの有力なグループ会社ハウスコム
NTTドコモもいえばNTTグループの携帯電話会社です。
しかもNTTグループの稼ぎ頭とも言われています。
もっともドコモが好調の時は、NTTグループの7割も稼いでいたこともあるようです。
ところで大東建託グループにも主力の大東建託の他にも大東建託パートナーズや大東建託リーシングなどがありますが、首都圏や東海圏を中心に事業を行っている会社としてハウスコムがあります。
このハウスコムですがウィキペディアによると
ハウスコム株式会社は、日本の不動産会社。首都圏のほか、東海地方、近畿地方、四国地方、九州地方で賃貸仲介業を行っている。2019年7月時点で、全国181店舗（直営店180、フランチャイズ1）を有する。大東建託グループの一角。 ・・1998年に賃貸住宅管理大手の大東建託株式会社の全額出資によって設立された関西ハウスコム株式会社が前身となっており、現在も大東建託は同社の過半数の株式を持つ筆頭株主である。 ・・大東建託グループのため、大東建託が管理している物件に強みを持つ。同業他社によくみられるフランチャイズ展開はほとんど行わず、基本的に直営店方式で出店している。店舗スタッフは地元出身を中心に採用しており、地域に強いことをアピールしている。
と書かれています。
大規模修繕のための費用としてどれくらい蓄えておけばよいのだろうか？
分譲マンションでも賃貸マンションでも、マンションの劣化を防ぐためには、メンテナンスつまりは修繕が必要となります。
そしてこの修繕費用ですが、分譲マンションでは区分所有者が、賃貸マンションではマンションオーナーがもつことになります。
私も小規模マンションオーナーとして、修繕費用については気になるところです。
このてんで大東建託とフルパッケージプランで契約しているならば、３０年間は修繕費用について煩うことはありませんが、私の場合はそうではないので修繕費用を用意しておかなければなりません。
ところでこの修繕費用、どれぐらい用意しておけばよいのでしょうか。
このてんで国土交通省はガイドラインを示しています。
もちろんこれは分譲マンションの場合のケースでも、原則的には賃貸マンションにもあてはまる部分があると思います。
具体的には日本経済新聞２０１８年３月２６日の「マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく 」という記事によると
国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。30年間の均等払いで、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28577740W8A320C1SHA000/?n_cid=NMAIL007/perfectpullquote（アクセス日2018/4/25）
と述べています。 (さらに…)
大東建託への批評記事 営業マンに事実を確かめると偏見記事？
先日、大東建託の営業担当の方が、訪問して来られた時に、いろいろとお話を聞くことができたのですが、その1つに大東建託の営業マンは忙しく働いていおられることには違いないと思うのですか、私のほうから「週2日程度は休みがあるんですか」と尋ねてみました。
すると「週2日も休みは取れず、せいぜい週1日だ」とのことです。
しかし政府が推進している働き方改革の影響で昔と比べて、随分と変わってきたとのこと。
週1日は「定時になると強制的にパソコンの電源を落とし、営業用の車の運転もできなくなるようにして、定時には帰る日がある」んだそうです。
そうなんだあと思いました。
もちろん支店によって取り組み方に多少の違いがあるのかもしれません。
それにしてもちまたでは大東建託を辛辣に批評する本などがあるようで、まるで悪そのものといった印象を残すような事が書かれているようですが、こういった取り組みが実施されているというてんも本のなかには公明正大に含めるべきでしょう。
そういえば大東オーナーたちが担当の営業店単位での集まりが年1度行われますが、その時にその支店の営業マンが全員がオーナーの前に立つ機会があります。
すると以前、私の物件担当だった営業マンたちが、元気な姿で立っておられるのをお見かけしているので、今でも大東建託の営業マンとして頑張っているんだあと思うことがあります。
マンションオーナーが銀行から借金することのメリット
アパートマンション経営を無借金で行っている方はどれぐらいおられるのでしょうか。
これほどの強み、安心感はないように思います。
なにせ毎月の返済金がないのですから資金が貯まるスピードも早いことでしょう。
また資金力があるならば新たな物件の購入のさいにも有利になることでしょう。
というのも物件売主にすれば、確実に現金で支払ってくれる人に売りたいからです。
しかし、今の時代、多くのアパートマンション経営者は無借金ではなく金融機関から融資を受けて経営している方のほうが多いのではないかと思います。
そして融資を受けながらアパートマンション経営をするほうがメリットになる場合もあるのです。
どんな場合でしょうか。
まず融資を受けてアパートマンション経営をするならば相続税対策になります。
現在の相続税制度では配偶者に相続する場合は、あまり税金がかからないのですが、配偶者以外の方に相続する場合はしっかりと税金がかかることになっています。
じゃあ配偶者に相続すればいいのではと考えてしまうかもしれませんが、配偶者に相続しても、年齢がほぼ同じ配偶者ならば、いずれその配偶者も亡くなって、だれかに相続することになります。
よほど自分よりも若い配偶者、例えば20歳ないしは30歳と若ければそれでいいのかもしれません。
しかし多くの場合、相続となると子供に相続することになると思われます。
そのために融資を受けて、相続税の課税の対象となる資産を減らすことができます。
マンションの施工不良の原因の１つは人手不足も影響している
私の戸建ての賃貸住宅に住む知り合いが、どうも2階から雨漏りするようなのでということで管理会社にそのことを言うと、「わかりました。大工さんに見に行ってもらいます」との返事だったようです。
しかし、あれからいつになっても大工さんは見にこられないとのことです。
大工さんが来ないのは管理会社が大工さんを探しているものの見つからないのか、忘れてしまっているのかのいずれかではないかと思われますが、いずれにしても最近は必要な修繕箇所の修繕工事をなかなか行ってもらえないということが、しばしば生じます。
ところで2018年9月に京阪神地区を直撃した台風で、私が住んでいるエリアの多くの戸建て住宅の屋根が傷みました。
私のマンションの裏の戸建て住宅も瓦が多数落ちてしまいましたが、台風の後の数日後に、屋根の職人さんが見にこれていましたが、しかし実際に修繕工事を行ったのは2019年の1月中旬のことでした。
4か月半ほど待って、ようやくの修繕工事です。
それぐらい最近では、建設現場で働く職人さんが不足しているようです。
ところでNEWSポストセブン2019/5/6の「荒れる新築工事現場 職人や現場監督の不在で施工不良相次ぐ」という記事が掲載されていましたが
いま、一戸建てやマンション・アパートといった住宅の建設現場は、ますます深刻化する人手不足を背景に施工不良や工事の不手際が相次いでいる。「新築」だからといって決して安心してはいけない。
引用：https://www.news-postseven.com/archives/20190506_1361532.html（アクセス日2019/5/10）
と書かれていました。
アパートマンションの漏電による被害 火災保険の補償対象になる？
日本は春から秋にかけて、しばしば本当によく雨が降ります。
実際に各地で大雨による被害が発生しています。
ところで日本家屋では雨の時期になると、雨漏りに悩まされる世帯が少なからず生じます。
私の知り合いにも、以前からも雨漏りをする2階建ての戸建て住宅に住んでいますが、今年の梅雨の大雨のために雨漏りがひどいために、漏電を防ぐために、大雨が降っている時は、電気のブレーカーを切っているんだそうです。
そうなると電気のない生活を送ることになりますが、冷蔵庫などどうしているのでしょうか。
ところで雨漏りというと、木造住宅、木造アパートを思い浮かべるかもしれません。
実際のところ天井部分の木材が腐って雨漏りをすることがあることでしょう。
しかし雨漏りが生じるのは木造住宅だけではありません。
鉄筋コンクリートのマンションでも雨漏りが生じることがあります。
例えば雨がよく降ると、雨水が外壁から染みてくるといったトラブルが生じることがあるようです。
実際は窓枠などの、隙間から雨水が入ってくるのかもしれません。
いずれにしても、雨の多い日本では、どんな建物であっても雨漏りは生じえるトラブルです。
ところで雨漏りによる漏電のリスクはどれほど高いのでしょうか。
大東建託グループの家賃保証会社ハウスリーブとは
昔は入居のさいには、保証人が求められ、家賃が支払われない場合は、保証人に請求されるということがありました。
しかし今の時代、保証人になってもらう人がなかなか見つからないとか、保証人になってもらうのが気の毒といったことで、保証人がいなくても賃貸契約を結ぶことができます。
ただしそのかわりに、家賃保証会社に家賃に保証してもらうことが条件で、賃貸契約を結ぶ前に家賃保証会社の審査を受けて、承認されるならば保証会社にいくらかの手数料を支払うことが求められます。
家賃保証会社の審査については、比較的緩いようで、知人はエイブル系の家賃保証会社の保証を受けていましたが、手数料の支払いを忘れていてトラブルになり、エイブル系の家賃保証会社の保証は受けられなくなりましたが、他の家賃保証会社の審査を受けたら、すんなりと審査をパスし、現在家賃保証を受けています。
ところで管理戸数で１００万戸を超える大東建託も大東建託グループ独自の家賃保証会社ハウスリーブを抱えています。
家賃保証会社全体の中でのシェアはまだあまり大きくはないようですが、今後は大東建託グループ以外の物件の家賃保証のサービスを行うようですので、今後は徐々にシェアを増やしていくものと思われます。
人工知能AIが大東建託グループでも導入されている オーナーへの影響は
最近はあらゆる分野にAI（人口知能）が投入されてきています。
注目されているのは自動車の自動運転ですが、近い将来、本当に実現しそうな勢いで技術が進歩しています。
ところで人口知能、企業としても投入することにより、人件費の削減や、人手不足解消にも役立ちそうで、自動車以外の様々な分野でも実用化に向けての取り組みがなされています。
そして賃貸住宅の分野でも活用されつつありますが、日本経済新聞２０１７年１２月１７日には
大東建託は物件管理や賃貸仲介事業に人工知能（ＡＩ）を導入する。投資額は約３千万円。現在は従業員が対応している居住者の住まいに関する問い合わせの８割をＡＩに任せるほか、部屋探し業務も一部ＡＩが対応する。管理物件の拡大で増加する業務負担の軽減のほか、やりとりをデータ化してサービス改善に生かす狙いがある。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO24743680X11C17A2TJC000/（閲覧日2018年2月19日）
と報じました。
管理戸数１００万戸以上をかかえる大東建託グループですが、居住者の住まいに関する問い合わせの８割をＡＩに任せるほか、部屋探し業務も一部ＡＩが対応するというのです。
投資額が３０００万円ということですから、十分に投資した分の収穫を短期間で得ることができるのではないかと思われます。
マンションのオーナーが怖れるインフレと金利上昇 しかしインフレにはメリットも
アパートマンション事業を行っている多くの方が金融機関から融資をひいて事業を行っていると思います。
そのさい気になるのがローン金利です。
例えば約1億円の融資を受け、金利が1％前半、返済期間は30年とします。その場合毎月の金利分の支払いは幾らになるでしょうか。
返済期間の最初の時期は約10万円になります。つまり年額おそよ120万円を金利分として金融機関に支払うことになります。
それでもし金利が3～4％に上がったならばどうなるでしょうか。考えただけでも怖ろしいことですが、金利支払い分が相当額になるのは間違いありません。
どうすれば金利リスクを回避できるでしょうか。
金利が上がる要因は幾らかありますが、その代表的なケースがインフレです。
しかし現実は
ハイパーインフレでも起きなければ政策的には金利は上げにくい
ということです。
つまりひどいインフレになった時に、政府がインフレ抑制のために金利を上げてきます。
ですから時々発表される物価指数などを注目することができます。
私個人は月末頃に発表される消費者物価指数を注目していますが、現在政府が目標のしているレベルにまで消費者物価指数が上昇していないので、現時点では政策的な金利上昇はまずないと考えることができます。
テナント賃貸 空室リスクが大きくて大東建託も扱いに苦慮している？
大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。
例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。
一方でテナント部分については3年毎に行われます。
それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょうか。
ところで私の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。
テナントの賃料改定は今回で4回目です。
先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという頭の痛い事になってしまいました。
今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。
というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。
先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していましたが・・。