賃貸住宅のオーナーは入居者家賃を決められない？管理会社の専権事項？
最近は一括借り上げによるアパート経営が主流をなしつつあります。
たしかにこの方法ですと、アパートオーナーは一括借り上げ会社からアパートの状況にについての報告を受けるだけで、一括借り上げ会社の担当者とアパートオーナーが協議したりすることも、しばしば生じるということはありません。
しかも入居者に求められる家賃も、ほとんどの場合、一括借り上げ会社が決めてしまっています。
しかし時々思うのですが、アパートオーナーへの了解もなく一括借り上げ会社で家賃を決めてしまうことには、多少ですが疑問を感じています。
というのも不動産取引の基本は、取引相手からのヒアリングから始まるからです。
もちろん賃貸住宅経営と別次元だとも思うかもしれませが、しかし一括借り上げの場合は、多くの場合、一括借り上げ会社の独断で事が進められてしまうことが多く、アパートオーナーとの協議というのか、意思の疎通を図ることが弱いように思われます。
このヒアリングですが、不動産調査でも最優先事項の１つされています。
そして一括借り上げ会社は、募集家賃を決めるさいに、他の不動産会社からヒアリング等を行い募集家賃を決めることもあるようですが、もちろんそのことも重要ですが、しかしアパートオーナーからのヒアリング等は、ほとんど行うことがないのは残念なことです。
大東建託物件の家賃の値上げ なぜか家賃が値上げになっている？
品川イーストワンタワー
賃貸住宅管理戸数NO1の大東建託本社がある。 賃貸住宅管理戸数NO1の大東建託本社がある
大東建託グループは現在、管理戸数NO１なので、大東建託パートナーズ物件を賃貸している方も少なくないと思います。
筆者の所有物件も大東建託の一括借上げ物件となっています。
さすがに管理戸数が多いこともあるのかもしれませんが、入居斡旋力もあり、入居率はまずまずといったところです。
ところで大東建託パートナーズ物件に入居していて２年してからの更新時に家賃の幾らかの値上が要求されているということがあるかもしれません。
筆者の物件でもそのような事柄が、時々生じています。
庶民の財布が楽でないにもかかわらず、なぜ値上げが生じるのでしょうか。
原因の１つに大東建託の家賃の設定方法に原因があるようです。
まず大東建託物件の家賃ですが、基本的には近隣相場を参考にして決められます。
大東建託の支店に家賃の査定部署があり、そこで近隣相場を算出し、査定家賃を決めるのです。
ですから大東建託物件の家賃のレベルはごくごく標準的といえます。
ところでこの査定家賃をもとにして募集家賃が決められます。
査定家賃は短期間で大きく変動することはあまりありませんが、募集家賃は変動します。
家賃にも影響するアパートのネーミング アメニティ エクセルなど
昔ながらの築古なアパートの場合、○○荘とか○○文化といった、日本語名のネーミングがつけられている物件がほとんどでした。
しかしそれから時代が流れ、最近建てられるほとんどのアパートで○○荘、○○文化といたネーミングをつけることはありません。
なぜでしょうか。
なぜならば今では、このような名称はダサイとみなされているのです。
最近のネーミングのほとんどは洋名になっている
よって最近の新しいアパートの名称はほとんどが洋名になっています。
例えばどのような名称があるでしょうか。
【アメニティ】快適性（英語）
【インペリアル】優秀な（英語）
【エクセル】勝る（英語）
【エステート】不動産・邸宅（英語）
【エスポワール】希望、期待（仏語）
【カーサ】家（伊語）
【グランテージ】壮大＋舞台（造語）
【グリーンハイツ】緑の高台（英語）
【クレスト】頂上（英語）
【クレール】明るい・済んだ（英語）
【グレイス】優雅・洗練（英語）
【サンハイム】太陽＋家（英＋独語）
【サニーハイツ】陽の当たる丘（英語）
【サニーハウス】陽当たりの良い家（英語）
【サニーコート】陽当たりの良い家（英語）
【サニーヒル】陽の当たる丘（英語）
これらの名称の用いられているアパートマンションが身近なところにもあるのではないでしょうか。
実のところ筆者の所有物件にも上記のカタカナが名称に含まれています。
家賃を値上げする手順としてまずは家賃の値上げの通知を行ってから
クレジットカードで家賃を支払っていた場合、ある時、家賃の請求がいきなり２０００円高くなっていたということがあるでしょうか。
おそらくそのような事はないでしょう。
というのも家賃を値上げする場合にはしかるべき手順を踏んで行わなければならないからです。
まずは最初の賃貸契約を交わすさいに、どのような場合に家賃が値上げすることがあるのか、具体的に記入されているかもしれません。
特に特約事項に注意してみましょう。
そして家賃を値上げする前には「値上げ請求通知書」による通知が届くことでしょう。
内容をよく読んで、同意できるのならば、増額された家賃を今後は支払うことになります。
そして増額した家賃を支払った段階で合意したとみなされます。
しかし借地借家法で定められているように、家賃は大家と入居者の双方で合意した額が望ましいとされています。
例え特約事項にしたがった値上請求であっても入居者が納得いかない場合は、拒否することもできます。
そしてどうしても合意にいたらない場合は調停、そして裁判となり裁判所により適正な家賃が示されることがあります。
もちろん時間や精力が奪われるそのような事態は避けたいものですが、よく話し合いや協議を行い、なんとか合意にいたることがベストです。
しかし大家か入居者いずれかが、とても頑固で、道理が通らない場合は、裁判にまで持ち込むしかないか、入居者側はあきらめて退去、引っ越しを検討することもあるかもしれません。
高い入居率の大東建託物件でも築年数とともに家賃は下がっていく
大東建託設計施工管理のアパート。多くの物件で入居率が高い。
マンションオーナーであるならば、家賃は気になるものです。
なぜならばマンションオーナーにとって家賃が不動産収入になるからです。
そのことは一括借上げ物件でも同じです。
入居家賃が下がれば、借上賃料もやがては下げられることになります。
筆者の物件は大東建託との一括借上物件ですが、筆者の物件と同じぐらいの規模で、そして広さ、設備などもだいだい同じ、しかもほぼ同年代に完成した大東建託物件があるので、その物件の募集状況の動向には注目しています。
その物件は昨年の末頃に空室がでるということで募集がかかりました。
募集家賃は69000円です。
それから春を迎え、春の入居シーズンになりましたが、結局のところ空室は埋まらず、その後家賃は1000円下がり68000円に。
さらに6月も末になりましたが、それでも入居者が見つからず家賃は3000円下げられ65000円になりました。
その物件のオーナーにとってはたまらく辛い進展だと思いますが、大東建託物件の場合は募集をかけても、半年ぐらい入居者が決まらない場合、6～7万円の家賃物件の場合、数千円程度の家賃が下がる場合があります。
人気のある地区でも賃貸物件が多過ぎると家賃が下がることもある
この数年、アパートの建設受注は鈍化しはじめているといわれていますが、しかし入居者需要のあるエリアでは相変わらず新しい賃貸アパートマンションの建設ラッシュが続いています。
もちろん入居者需要のあるエリアの家賃相場そのものはあまり下がっていませんが、しかし競合物件があまりにも多くなっているためか入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらないという状況もあります。
筆者の所有物件の1部屋もまさに長期間入居者が決まらない状況が続いたことがあり、募集家賃が怖ろしいほどに下がっていきました。
当初は66000円からスタートしましたが、65000円に下がり、しばらくしてから62000円になりました。
62000円が、この部屋の大東建託の割り出した査定家賃と同額です。
しかしそれでも入居者が決まらないので、ついに大東建託の査定家賃よりも3000円も安い59000円にまで下がってしまいました。
なんと当初の募集家賃から1年もしないうちに7000円も下がってしまったのです。
このように相場家賃とか査定家賃という家賃の基準ともいえるものがありますが、この家賃で入居者募集をすれば、入居者が決まるというわけではないようです。
空室が少なくない場合、相場家賃よりも5％以上は安い募集家賃にしなければ、入居者はなかなか決まりません。
入居者が退去その後の入居者募集の募集家賃が急落しているショック
大東建託の募集家賃はやはり控えめ？
以前のことですが、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、筆者の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。
退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。
そして最も気になる募集家賃も明らかになります。
そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。
せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが、そのようなことはほとんどありません。
ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。
しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも
3000円も安くなっています？？
どうしてと思いました。
昔のことですが2018年の11月ぐらいに募集家賃がなぜか3000円ほど安くなったことがありました。
しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。
今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。
というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。
大東オーナーの賃料改定で賃料を下げられても入居家賃が高ければ・・
賃料改定のたびに査定家賃は下がっていくものですが・・。
一括借り上げ、つまりはサブリース契約のアパートマンションオーナーにとって「賃料改定」という言葉には悪いイメージがあるのではないでしょうか。
なぜならば多くの場合、「賃料改定」とはアパートマンションオーナーに支払われる賃料の減額を意味するからです。
多くの場合、物件の経年劣化等で家賃は新築当初よりも下がり、それに伴いアパートマンションオーナーに支払われる賃料も、「賃料改定」の協議の後に減額されることになります。
このてんでは、レオパレスでもへーベルメゾンでも積水ハウスでも、ほとんど同じではないかと思います。
そして大東建託の大東オーナーも多くの場合、賃料改定後は減額されることになりますが、しかし大東オーナーの場合は賃料改定で減額査定をされても、賃料改定後にすぐに支払われる賃料が大きく減額されるというわけではありません。
といのも査定家賃よりも
入居家賃のほうが高ければ
入居家賃を基準にして支払われる賃料が決まるからです。
例えば３０戸数を所有する大東オーナーさんがいたとしますが、「賃料改定」の協議で、３０戸数すべての査定家賃が３０００円減額されたとします。
するとこの計算では３０戸×３０００円で９００００円の減額となるわけですが、入居家賃が３０戸すべてが新築当初と同じであるならば、つまりは入居家賃が全く下がっていなければ賃料改定後の減額は０円となるというぐあいです。
もちろんそのようなことはほとんどありませんが。
大東建託パートナーズの入居者募集時の「チャレンジ家賃」とは
物件オーナーにとって、家賃は重要な関心事。
物件オーナーにとって、家賃は重要な関心事です。
当然のこともかもしれませんが、家賃が上がれば嬉しいですし、一方で家賃が下がれば残念に思うものです。
ところで数か月前に退居予定者がでて、次の入居者募集が始まったのですが、この時の募集家賃は、？というほど高い募集家賃で驚いたことがあります。
大東建託の査定家賃よりも￥4000円も高い募集家賃だったのです。
もしもこのまま成約し入居者家賃が、この募集家賃で確定すれば、オーナーに支払われる賃料も通常よりも約¥4000円程度高くなるところだったのですが、二カ月たっても入居者が決まらず、その後、募集家賃も¥4000円下がり、ちょっと余分に賃料がもらえるかもという夢は吹っ飛んでしまいましたが、あの時は、なぜ二カ月で募集家賃を下げたんだろうかと、ガッカリしたものです。
もっと長い期間、あの募集家賃で頑張ってくれたらいいのに・・、と勝手に思っていました。
しかしその後、どうしてあのような事が起きたかの理由がわかりました。
あの現象は、大東建託のいわゆる
チャレンジ家賃
だったのです。
このチャレンジ家賃、 家賃を上乗せしても成約が見込める物件に対して「チャレンジ家賃」として２か月間家賃を上乗せして入 居者様の斡旋を行うというものですが、たしかに筆者の所有物件で起きたことも、二カ月後に募集家賃が見事に下がりましたので、チャレンジ家賃であることに間違いないようです。
賃貸住宅過剰時代の家賃相場の維持に取り組む大東建託
以前の事ですが、大東建託パートナーズの物件担当者が訪問してました。
前もって訪問の日時を、約束しての訪問だったので、家に上がってもらい、いろいろとお話をしてもらいました。
そしてその内容の1つが、家賃に関することです。
家賃は物件オーナーの私にとっても関心のあることですが、大東建託パートナーズの担当者の話によると当時のことですが
全体的に家賃相場が下がっている
とのことでした。
確かにアパートやマンションなどの集合住宅がこの数年、激増しており当然のこととして需要と供給の原則からして、物件オーナーとしては受け入れ難いことではあっても、家賃相場が下がるのは、いた仕方のない事柄です。
そこで大東建託としては家賃相場を維持するために尽力しているとのこと。
そのために行っている事柄の1つに
更新時の家賃の値下げ交渉には原則応じない
ということを言われていました。
このてんでやはり更新前に家賃の値下げ交渉をしてくる入居者がおられるようで、その場合でも「断っている」とことでした。
それにしても、もともと大東建託の家賃は、周辺エリアの家賃相場よりも低くなっている場合も少なくないので、値下げ交渉を断ったために万が一裁判沙汰になっても大東建託側が不利になることはあまりないのかもしれません。