人気のある地区でも賃貸物件が多過ぎると家賃が下がることもある
この数年、アパートの建設受注は鈍化しはじめているといわれていますが、しかし入居者需要のあるエリアでは相変わらず新しい賃貸アパートマンションの建設ラッシュが続いています。
もちろん入居者需要のあるエリアの家賃相場そのものはあまり下がっていませんが、しかし競合物件があまりにも多くなっているためか入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらないという状況もあります。
筆者の所有物件の1部屋もまさに長期間入居者が決まらない状況が続いたことがあり、募集家賃が怖ろしいほどに下がっていきました。
当初は66000円からスタートしましたが、65000円に下がり、しばらくしてから62000円になりました。
62000円が、この部屋の大東建託の割り出した査定家賃と同額です。
しかしそれでも入居者が決まらないので、ついに大東建託の査定家賃よりも3000円も安い59000円にまで下がってしまいました。
なんと当初の募集家賃から1年もしないうちに7000円も下がってしまったのです。
このように相場家賃とか査定家賃という家賃の基準ともいえるものがありますが、この家賃で入居者募集をすれば、入居者が決まるというわけではないようです。
空室が少なくない場合、相場家賃よりも5％以上は安い募集家賃にしなければ、入居者はなかなか決まりません。
入居者が退去その後の入居者募集の募集家賃が急落しているショック
大東建託の募集家賃はやはり控えめ？
以前のことですが、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、筆者の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。
退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。
そして最も気になる募集家賃も明らかになります。
そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。
せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが、そのようなことはほとんどありません。
ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。
しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも
3000円も安くなっています？？
どうしてと思いました。
昔のことですが2018年の11月ぐらいに募集家賃がなぜか3000円ほど安くなったことがありました。
しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。
今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。
というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。
大東オーナーの賃料改定で賃料を下げられても入居家賃が高ければ・・
賃料改定のたびに査定家賃は下がっていくものですが・・。
一括借り上げ、つまりはサブリース契約のアパートマンションオーナーにとって「賃料改定」という言葉には悪いイメージがあるのではないでしょうか。
なぜならば多くの場合、「賃料改定」とはアパートマンションオーナーに支払われる賃料の減額を意味するからです。
多くの場合、物件の経年劣化等で家賃は新築当初よりも下がり、それに伴いアパートマンションオーナーに支払われる賃料も、「賃料改定」の協議の後に減額されることになります。
このてんでは、レオパレスでもへーベルメゾンでも積水ハウスでも、ほとんど同じではないかと思います。
そして大東建託の大東オーナーも多くの場合、賃料改定後は減額されることになりますが、しかし大東オーナーの場合は賃料改定で減額査定をされても、賃料改定後にすぐに支払われる賃料が大きく減額されるというわけではありません。
といのも査定家賃よりも
入居家賃のほうが高ければ
入居家賃を基準にして支払われる賃料が決まるからです。
例えば３０戸数を所有する大東オーナーさんがいたとしますが、「賃料改定」の協議で、３０戸数すべての査定家賃が３０００円減額されたとします。
するとこの計算では３０戸×３０００円で９００００円の減額となるわけですが、入居家賃が３０戸すべてが新築当初と同じであるならば、つまりは入居家賃が全く下がっていなければ賃料改定後の減額は０円となるというぐあいです。
もちろんそのようなことはほとんどありませんが。
人気の駅近物件でも驚くほどに安い物件があるのはなぜ？
あるテレビ番組で、銀行が不良債権を処理するために、債権を外資系のファンドに売却するという場面がありましたが、あるビルディングの外資系ファンドの査定は0円という査定でした。
なぜビルディングの査定が0円なのか？
それはこのビルディングによからぬ事務所が入居していたからです。
つまりはよからぬ事務所があるだけで、そのビルディングの資産価値が大きく下がってしまうというのです。
この事例は、不動産にとって立地がいかに重要かを示すものです。
つまりはアパート経営をするにしても、そのアパートによからぬ事務所があったり、あるいはすぐ近くにそのような事務所があると、なかなか入居者が決まらないという事態が生じ得ます。
すると家賃は下げざるを得ず、厳しいアパート経営を強いられます。
ところで立地の良し悪しを左右するどのような要素があるのでしょうか。
1つには上記のようなよからぬ事務所が隣近所にあり、ちょっと怖そうな人たちが出入りしているとなると、駅近の物件であっても立地は悪いということになります。
こうした物件には手を出さないほうが良いでしょう。
そして立地の大原則は主要な駅から徒歩10分圏内ということですが、しかしそのようなエリアでも上記のようなケースがあてはまる場合は、立地的には良くないということになります。
大東建託パートナーズの入居者募集時の「チャレンジ家賃」とは
物件オーナーにとって、家賃は重要な関心事。
物件オーナーにとって、家賃は重要な関心事です。
当然のこともかもしれませんが、家賃が上がれば嬉しいですし、一方で家賃が下がれば残念に思うものです。
ところで数か月前に退居予定者がでて、次の入居者募集が始まったのですが、この時の募集家賃は、？というほど高い募集家賃で驚いたことがあります。
大東建託の査定家賃よりも￥4000円も高い募集家賃だったのです。
もしもこのまま成約し入居者家賃が、この募集家賃で確定すれば、オーナーに支払われる賃料も通常よりも約¥4000円程度高くなるところだったのですが、二カ月たっても入居者が決まらず、その後、募集家賃も¥4000円下がり、ちょっと余分に賃料がもらえるかもという夢は吹っ飛んでしまいましたが、あの時は、なぜ二カ月で募集家賃を下げたんだろうかと、ガッカリしたものです。
もっと長い期間、あの募集家賃で頑張ってくれたらいいのに・・、と勝手に思っていました。
しかしその後、どうしてあのような事が起きたかの理由がわかりました。
あの現象は、大東建託のいわゆる
チャレンジ家賃
だったのです。
このチャレンジ家賃、 家賃を上乗せしても成約が見込める物件に対して「チャレンジ家賃」として２か月間家賃を上乗せして入 居者様の斡旋を行うというものですが、たしかに筆者の所有物件で起きたことも、二カ月後に募集家賃が見事に下がりましたので、チャレンジ家賃であることに間違いないようです。
賃貸住宅過剰時代の家賃相場の維持に取り組む大東建託
以前の事ですが、大東建託パートナーズの物件担当者が訪問してました。
前もって訪問の日時を、約束しての訪問だったので、家に上がってもらい、いろいろとお話をしてもらいました。
そしてその内容の1つが、家賃に関することです。
家賃は物件オーナーの私にとっても関心のあることですが、大東建託パートナーズの担当者の話によると当時のことですが
全体的に家賃相場が下がっている
とのことでした。
確かにアパートやマンションなどの集合住宅がこの数年、激増しており当然のこととして需要と供給の原則からして、物件オーナーとしては受け入れ難いことではあっても、家賃相場が下がるのは、いた仕方のない事柄です。
そこで大東建託としては家賃相場を維持するために尽力しているとのこと。
そのために行っている事柄の1つに
更新時の家賃の値下げ交渉には原則応じない
ということを言われていました。
このてんでやはり更新前に家賃の値下げ交渉をしてくる入居者がおられるようで、その場合でも「断っている」とことでした。
それにしても、もともと大東建託の家賃は、周辺エリアの家賃相場よりも低くなっている場合も少なくないので、値下げ交渉を断ったために万が一裁判沙汰になっても大東建託側が不利になることはあまりないのかもしれません。
大東建託物件で更新時に家賃が値上がりしないケース
大東建託設計施工管理のアパート。
管理戸数１００万戸以上。
大東建託パートナーズが管理している物件の戸数ですが、これだけ多くの戸数がありますので、入居者と管理会社間の多少のトラブルがネット上でコメントされているのを見かけます。
そのうちの１つが、２年毎に行われる更新時に、家賃が値上げになっているというてんです。
おそらくは大東建託パートナーズの更新についてのお知らせが届き内容に目を通した時に、家賃が１０００円以上の値上げになっているのを見て愕然とされたかもしれません。
そしておそらくは、今回なぜ値上げになったかについての説明文も加えられていたことと思います。
筆者も大東オーナーなので、大東オーナーのマイページを見て、入居者さんの家賃をチェックすることがありますが、さほど多くはありませんが、時々更新時に値上げになっているケースがあるのを目にすることがあります。
ところでそれでも大半は、大半は
値上げになることはありません。
ではどのような基準で、値上げにするか、それともしないかが決められているのでしょうか。
このてんで大東オーナーのマイページには入居者さんの更新の結果について確認するページがあります。
このページを見ると、更新時に値上げになったのか、それとも家賃は変わらなかったのかを知ることができます。
賃貸住宅入居者募集の家賃が入居者の家賃と数千円以上の違いがあるはなぜ？
家賃というと、現在の入居者さんが毎月支払っている家賃、いわゆる入居家賃の事を思い浮かべることでしょう。
このサイトの以前の記事
でも取り上げたとおり家賃には３つの家賃があります。
その３つは
募集家賃：入居者募集時の家賃。
入居家賃：入居者さんが実際に支払っている家賃。
査定家賃：周辺エリアの相場を考慮した管理会社が査定した家賃。
の３つです。
ところで不動産業界では３つではなく家賃を４つに分類しているところもあります。
これは不動産業界では、名の知れた船井総研という会社が使用している分類方法ですが、船井総研では
家賃四価
と呼んでいるそうです。
具体的はにはミノラス不動産のサイトの「空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」１つの部屋に家賃が４つ！？「家賃四価」対策とは！」という記事には
相場家賃：周辺のアパートマンションの現在空室で募集している家賃の平均。
引用：空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」１つの部屋に家賃が４つ！？「家賃四価」対策とは！
（最終閲覧日2018/4/30）
ということで３分類でいう募集家賃のようなものなのでしょうか。
次に
適正家賃：２カ月で決まる家賃。相場家賃の９０～９５%。
ということで３分類でいう査定家賃のようなものなのでしょう。
このてんで大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃と入居家賃を基準にして計算されますので重要な家賃といえるかもしれません。
ところで３つめの家賃ですが
成約家賃：最終的に契約が成立した家賃。
ですが、３分類でいう入居家賃ということでしょう。
住みたい街でいつも上位の西宮北口！！なぜ西宮北口駅エリアに人気が？
関西圏の住みたい街ランキングで西宮北口がトップとなった。
以前のことですが大手不動産会社による関西の最寄り駅を対象にした以前の住んでみたい街ランキングでトップになったのは西宮北口駅でした。
メジャーセブンのマンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏） によると
１位 西宮北口駅
２位 夙川駅
３位 岡本駅
４位 梅田駅
５位 宝塚駅
６位 芦屋川駅
７位 御影駅
引用： マンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏）2016年
となっています。
興味深いのは５位の宝塚駅以外はすべて阪急神戸線の駅で占められています。
阪急神戸線はまさにブランド路線なのでしょう。
ところで西宮北口駅周辺、たしかにいい街です。
まず阪急西宮北口駅ですが阪急電鉄のすべての特急が停車し、大阪梅田にいくしても、神戸三宮に行くにしてもとても便利です。
梅田にも三宮にも特急に乗れば１５～２０分程度で着きます。
しかも阪急宝塚線も発着しており宝塚にも行くこともできます。
交通の便の良さは格別です。
しかも駅南側には阪急西宮ガーデンズという大きな商業施設があります。
阪急百貨店とイズミヤを中心にした商業施設ですが、やや高級感を感じる施設で、筆者も時々ですが阪急電車に乗って行くことがあります。
さらに駅北側には飲食店が立ち並ぶ商店街がありどちらかといえば庶民的な落ち着いた感じの街並みです。
芦屋などの高級住宅街を抑えての１位ということですが、なんとなく住みたい街の１位に選ばれた理由がわかるような気がします。
賃貸住宅入居者退去後オーナーに支払われる賃料が下がることがある
管理戸数１００万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。
以前のことですが退去者が退去され空室となりました。
この退去者は、やや高い家賃を支払ってくださったので、今後の事が多少心配になっていました。
というのも大東建託物件の場合、査定家賃というものがあり、査定家賃（大東建託の家賃の査定部署で割り出された家賃）を基準にして大東オーナーに支払われる賃料が決まるわけですが、査定家賃よりも入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準にオーナーに支払われる賃料が決まるからです。
そして先回の退去者は査定家賃よりも数千円高い入居家賃を支払ってくださっていたので、数千円ほど高い賃料を受け取っていたからです。
しかし空室となると、大東オーナーに支払われる賃料は査定家賃が基準となり数千円下がることになります。
例えば査定家賃が４万５０００円でも入居家賃が５万円ならば、５万円が基準になってオーナーに賃料が支払われます。
しかし空室となると４万５千円が基準になってオーナーに賃料が支払われることになります。
ところが今回、退去後の募集家賃が先回の査定家賃よりも数千円高い入居家賃と同じ価格の募集家賃で入居募集を開始したのです。