募集家賃 入居家賃 査定家賃には数千円以上の違いがあることも なぜ？
家賃というと、現在の入居者さんが毎月支払っている家賃、いわゆる入居家賃の事を思い浮かべることでしょう。
このサイトの以前の記事
でも取り上げたとおり家賃には３つの家賃があります。
その３つは
募集家賃：入居者募集時の家賃。
入居家賃：入居者さんが実際に支払っている家賃。
査定家賃：周辺エリアの相場を考慮した家賃。
の３つです。
ところで不動産業界では３つではなく家賃を４つに分類しているところもあります。
これは不動産業界では、名の知れた船井総研という会社が使用している分類方法ですが、船井総研では
家賃四価
と呼んでいるそうです。
具体的はにはミノラス不動産のサイトの「空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」１つの部屋に家賃が４つ！？「家賃四価」対策とは！」という記事には
相場家賃：周辺のアパートマンションの現在空室で募集している家賃の平均。
引用：空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」１つの部屋に家賃が４つ！？「家賃四価」対策とは！
（最終閲覧日2018/4/30）
ということで３分類でいう募集家賃のようなものなのでしょうか。
次に
適正家賃：２カ月で決まる家賃。相場家賃の９０～９５%。
ということで３分類でいう査定家賃のようなものなのでしょう。
このてんで大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にして計算されますので重要な家賃といえるかもしれません。（入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準に計算されます）
ところで３つめの家賃ですが
成約家賃：最終的に契約が成立した家賃。
ですが、３分類でいう入居家賃ということでしょう。
大東オーナーの賃料改定後 入居家賃が高ければ・・
賃料改定のたびに査定家賃は下がっていくものですが・・。
一括借り上げ、つまりはサブリース契約のアパートマンションオーナーにとって「賃料改定」という言葉には悪いイメージがあるのではないでしょうか。
なぜならば多くの場合、「賃料改定」とはアパートマンションオーナーに支払われる賃料の減額を意味するからです。
多くの場合、物件の経年劣化等で家賃は新築当初よりも下がり、それに伴いアパートマンションオーナーに支払われる賃料も、「賃料改定」の協議の後に減額されることになります。
このてんでは、レオパレスでもへーベルメゾンでも積水ハウスでも、ほとんど同じではないかと思います。
そして大東建託の大東オーナーも多くの場合、賃料改定後は減額されることになりますが、しかし大東オーナーの場合は賃料改定で減額査定をされても、賃料改定後にすぐに支払われる賃料が大きく減額されるというわけではありません。
といのも査定家賃よりも
入居家賃のほうが高ければ
入居家賃にしたがって支払われる賃料が決まるからです。
例えば３０戸数を所有する大東オーナーさんがいたとしますが、「賃料改定」の協議で、３０戸数すべての査定家賃が３０００円減額されたとします。
するとこの計算では３０戸×３０００円で９００００円の減額となるわけですが、入居家賃が３０戸すべてが新築当初と同じであるならば、つまりは入居家賃が全く下がっていなければ賃料改定後の減額は０円となるというぐあいです。
もちろんそのようなことはまずありませんが。
人気のあるエリアでも競合物件が多いと家賃が上がるどころか下がることも
この数年、アパートの建設受注は鈍化しはじめているといわれていますが、しかし入居者需要のあるエリアでは相変わらず新しい賃貸アパートマンションの建設ラッシュが続いています。
もちろん入居者需要のあるエリアの家賃相場そのものはあまり下がっていませんが、しかし競合物件があまりにも多くなっているためか入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらないという状況もあります。
筆者の所有物件の1部屋もまさに長期間入居者が決まらない状況が続いたことがあり、募集家賃が怖ろしいほどに下がっていきました。
当初は66000円からスタートしましたが、65000円に下がり、しばらくしてから62000円になりました。
62000円が、この部屋の大東建託の割り出した査定家賃と同額です。
しかしそれでも入居者が決まらないので、ついに大東建託の査定家賃よりも3000円も安い59000円にまで下がってしまいました。
なんと当初の募集家賃から1年もしないうちに7000円も下がってしまったのです。
このように相場家賃とか査定家賃という家賃の基準ともいえるものがありますが、この家賃で入居者募集をすれば、入居者が決まるというわけではないようです。
多くの場合、相場家賃よりも5％以上は安い募集家賃にしなければ、入居者はなかなか決まりません。
大東建託物件 更新時に家賃が値上がりしないケース
大東建託設計施工管理のアパート。
管理戸数１００万戸以上。
大東建託パートナーズが管理している物件の戸数ですが、これだけ多くの戸数がありますので、入居者と管理会社間の多少のトラブルがネット上でコメントされているのを見かけます。
そのうちの１つが、２年毎に行われる更新時に、家賃が値上げになっているというてんです。
おそらくは大東建託パートナーズの更新についてのお知らせが届き内容に目を通した時に、家賃が１０００～５０００円の値上げになっているのを見て愕然とされたかもしれません。
そしておそらくは、今回なぜ値上げになったかについての説明文も加えられていたことと思います。
筆者も大東オーナーなので、大東オーナーのマイページを見て、入居者さんの家賃をチェックすることがありますが、さほど多くはありませんが、時々更新時に値上げになっているケースがあるのを目にすることがあります。
ところでそれでも大半は、大半は
値上げになることはありません。
ではどのような基準で、値上げにするか、それともしないかが決められているのでしょうか。
このてんで大東オーナーのマイページには入居者さんの更新の結果について確認するページがあります。
このページを見ると、更新時に値上げになったのか、それとも家賃は変わらなかったのかを知ることができます。
賃貸住宅経営にとって大切な家賃 なぜ下がっていく？
家賃といえば、様々な思惑が交錯します。というのも物件オーナーにすれば
・家賃はなるべく高くしてほしい・・入居者さんにすれば
・家賃はなるべく安くしてほしい・・一括借り上げの会社にすれば
・入居率を高水準に保つため、場合に
よったら家賃を安くしたい・・
といった思惑です。
ところで多くの場合、物件オーナーと入居者さんが家賃のことでモメることがあるにしても、頑固な物件オーナーさんが、絶対に家賃を安くすることがないことを察すると、入居者さんが退去することによって事は解決してしまいます。
その一方で厄介なのが、物件オーナーと一括借り上げの会社との間で家賃でモメることです。
どうしても入居率を上げるために、一括借り上げ会社は、どう考えても周辺エリアの家賃相場よりも安い募集家賃にして入居斡旋を行おうとすることがあります。
例えば大東建託グループの物件の場合は、大東建託パートナーズが家賃の査定などを行うようですが、大東建託のある営業マンの話では時に、えーと思うほど募集家賃を下げていることがあり、その狙いは、どうやら入居率にあるようですが、オーナーからの苦情を受けて大東建託の営業マンがオーナーに代わって大東建託パートナーズに文句を言うこともあるんだとか・・。
アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿数千円も
以前のことですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。
入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。
そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。
その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。
しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。
そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。
62000円は大東建託の査定家賃と同額です。
もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。
実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。
もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。
このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットです。
賃貸住宅 経年劣化による家賃の下落は回避できない？
家賃は新築時をピークに下がっていく。
一括借り上げによるアパートマンション経営で１つの節目となるのが１０年目です。
例えば大東建託やレオパレス２１においては１０年目に賃料改定が行われます。
そのさい大東建託の場合は査定家賃を基準に賃料改定が行われますが、大抵の場合１０年もすると査定家賃は下げられており、アパートマンションオーナーはその数字を見てショックを受けるものです。
もちろん大東建託の場合は査定家賃と入居家賃が異なる場合は、高いほうを基準にしてオーナーに賃料が支払われるというルールがありますので査定家賃が大きく下がったように感じても入居家賃がそれよりも数千円高いならば、数千円ほど多く賃料が支払われます。
しかしその賃借人が退去して、募集をかけても入居者がなかなか見つからない場合は、募集家賃も査定家賃程度にまで下がり、支払われる賃料も下げられることになります。
実際ところ査定家賃が下がるのは、ほとんどの場合やむえない事柄です。
経年劣化ともいわれていますが、一般に全国平均ですが家賃は１年間で１％ほど下落するともいわれています。
もちろん平均なので地方のエリアではそれ以上に下落している地域もあるのかもしれませんし、一方で都心などでは下落率は限定的なエリアもあることでしょう。
賃貸住宅の空室解消のために適正な家賃で募集する
空室に悩まされるアパートも少なくない。
全国的に賃貸住宅の空室率が向上しているなか、大家にとって空室がなかなか埋まらないことは悩ましい事柄です。
専門家のなかには、アパート経営において空室が埋まらないことが最大のリスクだと指摘する方もおられます。
ではどうすればなかなか埋まらない空室を埋めることができるのでしょうか。
まずは周辺の家賃相場を調べてみることができます。
その結果、周辺の家賃相場よりも家賃がかなり高いのならば、当然のこととして入居者がなかなか見つからないことでしょう。
なかには家賃収入が減ることを恐れて、家賃を頑として下げようとしない大家さんもおられるのかもしれませんが、それでは空室が増える一方で、空室もなかなか減らないでしょう。。
このてんで賃貸物件管理戸数NO１の大東建託は、９５％以上の入居率を維持していますが、高い入居率を維持している理由の１つは、大東建託独自の家賃査定の部署があり、管理物件の周辺家賃相場がどれぐらいなのかを、査定しており、募集家賃を適正レベルにして入居をしやすくしているようです。
エリアによっては周辺相場が下がっているために家賃を当初より下げなければならないことも、しばしば生じるかもしれませんが、空室を埋めるためにはそうしなければなりません。
入居者が退去 その後の入居者募集の募集家賃が急落している？
大東建託の募集家賃はやはり控えめ？
以前のことですが、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、筆者の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。
退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。
そして最も気になる募集家賃も明らかになります。
そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。
せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが、そのようなことはほとんどありません。
ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。
しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも
3000円も安くなっています？？
どうしてと思いました。
昔のことですが2018年の11月ぐらいに募集家賃がなぜか3000円ほど安くなったことがありました。
しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。
今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。
というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。
賃貸住宅過剰時代の家賃相場の維持にも取り組む大東建託☻
以前の事ですが、大東建託パートナーズの物件担当者が訪問してました。
前もって訪問の日時を、約束しての訪問だったので、家に上がってもらい、いろいろとお話をしてもらいました。
そしてその内容の1つが、家賃に関することです。
家賃は物件オーナーの私にとっても関心のあることですが、大東建託パートナーズの担当者の話によると
全体的に家賃相場が下がっている
とのことでした。
確かにアパートやマンションなどの集合住宅がこの数年、激増しており当然のこととして需要と供給の原則からして、物件オーナーとしては受け入れ難いことではあっても、家賃相場が下がり続けるのは、いた仕方のない事柄です。
そこで大東建託としては家賃相場を維持するために尽力しているとのこと。
そのために行っている事柄の1つに
更新時の家賃の値下げ交渉には原則応じない
ということを言われていました。
このてんでやはり更新前に家賃の値下げ交渉をしてくる入居者がおられるようで、その場合でも「断っている」とことでした。
それにしても、もともと大東建託の家賃は、周辺エリアの家賃相場よりも低くなっている場合も少なくないので、値下げ交渉を断ったために万が一裁判沙汰になっても大東建託側が不利になることはあまりないのかもしれません。