大東建託物件 更新時に家賃が値上がりしないケース
管理戸数100万戸以上。
大東建託パートナーズが管理している物件の戸数ですが、これだけ多くの戸数がありますので、入居者と管理会社間の多少のトラブルがネット上でコメントされているのを見かけます。
そのうちの1つが、2年毎に行われる更新時に、家賃が値上げになっているというてんです。
おそらくは大東建託パートナーズの更新についてのお知らせが届き内容に目を通した時に、家賃が1000~5000円の値上げになっているのを見て愕然とされたかもしれません。
そしておそらくは、今回なぜ値上げになったかについての説明文も加えられていたことと思います。
筆者も大東オーナーなので、大東オーナーのマイページを見て、入居者さんの家賃をチェックすることがありますが、さほど多くはありませんが、時々更新時に値上げになっているケースがあるのを目にすることがあります。
ところでそれでも大半は、大半は
値上げになることはありません。
ではどのような基準で、値上げにするか、それともしないかが決められているのでしょうか。
このてんで大東オーナーのマイページには入居者さんの更新の結果について確認するページがあります。
このページを見ると、更新時に値上げになったのか、それとも家賃は変わらなかったのかを知ることができます。
賃貸住宅経営にとって大切な家賃 なぜ下がっていく?
家賃といえば、様々な思惑が交錯します。というのも物件オーナーにすれば
・家賃はなるべく高くしてほしい・・入居者さんにすれば
・家賃はなるべく安くしてほしい・・一括借り上げの会社にすれば
・入居率を高水準に保つため、場合に
よったら家賃を安くしたい・・
といった思惑です。
ところで多くの場合、物件オーナーと入居者さんが家賃のことでモメることがあるにしても、頑固な物件オーナーさんが、絶対に家賃を安くすることがないことを察すると、入居者さんが退去することによって事は解決してしまいます。
その一方で厄介なのが、物件オーナーと一括借り上げの会社との間で家賃でモメることです。
どうしても入居率を上げるために、一括借り上げ会社は、どう考えても周辺エリアの家賃相場よりも安い募集家賃にして入居斡旋を行おうとすることがあります。
例えば大東建託グループの物件の場合は、大東建託パートナーズが家賃の査定などを行うようですが、大東建託のある営業マンの話では時に、えーと思うほど募集家賃を下げていることがあり、その狙いは、どうやら入居率にあるようですが、オーナーからの苦情を受けて大東建託の営業マンがオーナーに代わって大東建託パートナーズに文句を言うこともあるんだとか・・。
アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿数千円も
以前のことですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。
入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。
そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。
その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。
しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。
そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。
62000円は大東建託の査定家賃と同額です。
もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。
実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。
もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。
このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットです。
賃貸住宅 経年劣化による家賃の下落は回避できない?
一括借り上げによるアパートマンション経営で1つの節目となるのが10年目です。
例えば大東建託やレオパレス21においては10年目に賃料改定が行われます。
そのさい大東建託の場合は査定家賃を基準に賃料改定が行われますが、大抵の場合10年もすると査定家賃は下げられており、アパートマンションオーナーはその数字を見てショックを受けるものです。
もちろん大東建託の場合は査定家賃と入居家賃が異なる場合は、高いほうを基準にしてオーナーに賃料が支払われるというルールがありますので査定家賃が大きく下がったように感じても入居家賃がそれよりも数千円高いならば、数千円ほど多く賃料が支払われます。
しかしその賃借人が退去して、募集をかけても入居者がなかなか見つからない場合は、募集家賃も査定家賃程度にまで下がり、支払われる賃料も下げられることになります。
実際ところ査定家賃が下がるのは、ほとんどの場合やむえない事柄です。
経年劣化ともいわれていますが、一般に全国平均ですが家賃は1年間で1%ほど下落するともいわれています。
もちろん平均なので地方のエリアではそれ以上に下落している地域もあるのかもしれませんし、一方で都心などでは下落率は限定的なエリアもあることでしょう。
賃貸住宅の空室解消のために適正な家賃で募集する
全国的に賃貸住宅の空室率が向上しているなか、大家にとって空室がなかなか埋まらないことは悩ましい事柄です。
専門家のなかには、アパート経営において空室が埋まらないことが最大のリスクだと指摘する方もおられます。
ではどうすればなかなか埋まらない空室を埋めることができるのでしょうか。
まずは周辺の家賃相場を調べてみることができます。
その結果、周辺の家賃相場よりも家賃がかなり高いのならば、当然のこととして入居者がなかなか見つからないことでしょう。
なかには家賃収入が減ることを恐れて、家賃を頑として下げようとしない大家さんもおられるのかもしれませんが、それでは空室が増える一方で、空室もなかなか減らないでしょう。。
このてんで賃貸物件管理戸数NO1の大東建託は、95%以上の入居率を維持していますが、高い入居率を維持している理由の1つは、大東建託独自の家賃査定の部署があり、管理物件の周辺家賃相場がどれぐらいなのかを、査定しており、募集家賃を適正レベルにして入居をしやすくしているようです。
エリアによっては周辺相場が下がっているために家賃を当初より下げなければならないことも、しばしば生じるかもしれませんが、空室を埋めるためにはそうしなければなりません。
入居者が退去 その後の入居者募集の募集家賃が急落している?
以前のことですが、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、筆者の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。
退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。
そして最も気になる募集家賃も明らかになります。
そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。
せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが、そのようなことはほとんどありません。
ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。
しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも
3000円も安くなっています??
どうしてと思いました。
昔のことですが2018年の11月ぐらいに募集家賃がなぜか3000円ほど安くなったことがありました。
しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。
今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。
というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。
賃貸住宅過剰時代の家賃相場の維持にも取り組む大東建託☻
以前の事ですが、大東建託パートナーズの物件担当者が訪問してました。
前もって訪問の日時を、約束しての訪問だったので、家に上がってもらい、いろいろとお話をしてもらいました。
そしてその内容の1つが、家賃に関することです。
家賃は物件オーナーの私にとっても関心のあることですが、大東建託パートナーズの担当者の話によると
全体的に家賃相場が下がっている
とのことでした。
確かにアパートやマンションなどの集合住宅がこの数年、激増しており当然のこととして需要と供給の原則からして、物件オーナーとしては受け入れ難いことではあっても、家賃相場が下がり続けるのは、いた仕方のない事柄です。
そこで大東建託としては家賃相場を維持するために尽力しているとのこと。
そのために行っている事柄の1つに
更新時の家賃の値下げ交渉には原則応じない
ということを言われていました。
このてんでやはり更新前に家賃の値下げ交渉をしてくる入居者がおられるようで、その場合でも「断っている」とことでした。
それにしても、もともと大東建託の家賃は、周辺エリアの家賃相場よりも低くなっている場合も少なくないので、値下げ交渉を断ったために万が一裁判沙汰になっても大東建託側が不利になることはあまりないのかもしれません。
入居者さんの契約更新が完了!! アレ家賃が下がっている?
コロナのために緊急事態宣言などが発令され、大東建託パートナーズが大東オーナーのために提供している大東オーナーマイページにログインして閲覧しても、建物定期報告書は更新されませんでした。
大東建託パートナーズによる建物定期点検も通常は2カ月に1回程度行われているのですが、今回は前回から4カ月後に行われていました。
ところで、この建物定期報告書のなかには、入居者さんの契約更新完了状況のページがあります。
大東建託グループの物件に入居した場合、住居の場合は2年で契約更新となります。
ちなみにテナント部屋の場合は3年の契約更新です。
ところで今回は4カ月ぶりの更新された建物定期報告書で、契約更新完了状況も2部屋の入居者さんの契約更新が完了していました。
そのうちの1部屋は前回と同じ家賃での更新となっており想定通りの結果です。
そしてもう1部屋も前回と同じ家賃での更新だろうと思いきや・・
あれ・・
家賃が・・
家賃が安くなっている
ではありませんか。
しかも2000円も安くなっています。
なぜだと深刻に考えてしましました。
これまでの入居者さんの契約更新といえば家賃は前回と同じか、あるいは1000円値上げになっていることもありました。
サブリース物件の家賃が他物件よりも安いというのは本当?
ネットをあれこれと調べていると、「サブリースの賃貸物件は家賃が安い」といったコメントを時々目にします。
例えば「私の親戚のアパートが積水ハウスのアパートのため、内覧会に行ってきました。。マンションのような外観、そして、内装。すばらしいです。間取りは2LDKですが、これなら家賃は9万円は最低もらえそうだなという感じですが、なんと、75,000円の設定でした。」
とった感じのコメントです。
要するに、サブリースの賃貸物件の場合は、空室がサブリース会社にとって避けたい事柄なので、入居斡旋のために、適正な家賃よりも家賃を下げて入居者を募集しているというのです。
結果として物件オーナーが、その分、損をしているというわけですが、実際のところはどうなのでしょうか。
サブリース会社の代表格の大東建託の大東オーナーの筆者の経験からすると、事実は多少異なるように思われます。
まずサブリース会社の大東建託が物件オーナーから物件の管理の手数料として、10%程度を家賃から徴収していますが、つまりは管理手数料が5%の管理会社よりも高めですが、しかし空室分の賃料も支払われることを考えると妥当な範囲と思われ、空室分の損失を多少高めの管理手数料で補っているとも考えることができます。
大東建託物件のテナント大家が嘆く理由😿容赦のない賃料減額
大東建託のマンションの幾らかは1階部分をテナント物件にしている場合があります。
実際のところ3階以上の建物になると、2階より上の階は入居者にまずまずの人気がありますが、1階になるとあまり人気がありません。
そこで1階をテナント部屋にするといわけですが、テナント部屋の場合は1階が最も人気があります。
そこで1階はテナント、2階以上は住居にするマンションが生じるわけですが、ネット上のコメントを読んでみると大東建託物件オーナーのコメントでテナントについては嘆き節が目立ちます。
もちろんすべてのコメントに信ぴょう性があるわけではありませんし、そのまま受け止めるのもどうかとは思いますが、しかしなぜなんだろうと考えてみると1つの可能性が思いあたります。
というのも筆者も大東建託物件の大家で物件の1階はテナントだからです。
具体的なケースとして私の物件においてもテナント家賃は当初高めに設定されました。
おそらくは周辺相場よりも高く設定されていたと思います。
少々高くても新築だから入居事業者がいるだろうという見込みがあったのかもしれません。
さらに銀行からの融資を有利にするために家賃を高く設定することもあるようです。
そして最初の事業者が入居して退去したあと、えっと思うほど次の募集家賃が下がることがあるのです。
例えば当初は30万円だった家賃が25万円ほどに下げて入居募集をするのです。
もちろん25万円が周辺相場に合致した家賃なのですが、その後の大東建託から大家に支払われる賃料も3年毎の賃料見直しのさいに5万円下げられます。
もちろん、イッキに5万円も下げられると大家としてはショックを受けます。
筆者も同じような経験をしました。
筆者も1カ月ぐらいはショックのためにもやもやとした気分になりました。
そこでその怒りというか嘆きをネットにぶちまけるというわけだと思いますが(あくまでも私の推測ですが)大東建託テナントオーナーならば、そのてんは覚悟していたほうがよいのかもしれません。
ちなみに大東建託のテナント部署の営業社員ですが、真面目には違いないのですが、時々「○○しときます」と言っておきながら忘れてしまうのか、行われていないことが時々ですがあります。
そのこともネット上で嘆き節のコメントが多い理由の1つなのかもしれません。
追記:国土交通省のウェブサイトにも、賃料減額リスクについての言及があります。
【賃料は変更になる場合があります】
○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。
○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落によ り賃料が減額する可能性があります。
アパート等のサブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください!
と書かれてますが、大東建託とのテナント物件の一括借り上げの場合は3年毎に賃料の見直しが行われます。
また賃料が減額するケースというのは
・入居状況の悪化(なかなか入居者が決まらない)
・家賃相場の下落
とありますが、まさに筆者のテナント物件では、そのようなことが生じたようです。