家賃が高くても長期間入居してくださることがある看護師さん
女性で高収入を得たい場合に選択することができる職種があります。
それは看護師です。
看護師になるためには看護の学校に通わなければならないなど、幾らかのハードルは越えなければなりませんが、希望すれば比較的、だれでもなることができるということで、女性にとっては今でも人気の職種になっているようです。
実際のところ国民全体の医療費が右肩上がりで上がり続けている今、看護師の必要は大きく、一旦、看護師になるならば失職することもほとんどないことでしょう。
そしてだいたい看護師になると１年目にして４００万円ほどの年収があるといわれています。
これは大学卒が大手企業に就職したさいの１年目の年収を上回るものです。
もちろん年とともに大手企業の社員が看護師の年収を上回るようになっていきますが、看護師の年収も徐々に右肩上がりで上昇していきます。
保育士と比較するとはるかに給与水準は高くなっています。
ところで収入のよい看護師ですが、賃貸住宅の貸主にとっても、大切な顧客です。
以前のブログでは大東建託が外国人賃貸にテコ入れの記事について書きましたが、将来的には看護師顧客の獲得も見落とせない事柄です。
大東建託パートナーズによるゲリラ豪雨による水害対策
近年の風水害被害の増加に、アパートオーナーも備える必要性が高まっている。
大東建託パートナーズの場合、2か月に1回、建物の定期点検が行われ、アパートマンションオーナーに報告書が送られてきます。
その中にオーナー向けに大東建託パートナーズの担当者のコメントが書かれています。
担当者によって明らかにオーナー1人1人に異なったコメントを書いている担当者もいれば、担当する物件オーナーすべてに同一のコメントを書いている担当者もおられるようです。
現在、筆者の物件を担当している大東建託パートナーズ担当者は、おそらくすべてのオーナーさんに同一のコメントを書いているように思いますが、しかしとても参考になるコメントを書いてくれています。
今回は近年、増大している水害対策です。
近年、ゲリラ豪雨などで床上浸水などの被害が生じることを多くなっています。
一般の戸建て住宅もそうですが、アパートマンションも被害に遭っているようです。
どうも近年の水害被害に大東建託パートナーズの物件も被害を被ったようで、大変な損害を被った方もおられるようです。
例えば水害のための修繕費用は1部屋あたり数百万円ぐらいかかるようで、もし10部屋被害に遭ったならば、1500～2500万円ほどの修繕費用がかかります。
銀行の借り換えで利息支払分は大きく減らせても借り換えには高額な費用がかかる
アパートローンを借り始めたころは、返済実績がないので、金利が比較的に高い金融機関しでしか、借りることができないかもしれません。
その後、金利交渉を行っても、思うほど金利を下げてもらえずに金利負担が高いことがアパート経営のネックになることもあります。
そのようななか金利を下げる方法があります。
それは借り換える、つまりはアパートローンを借りる金融機関を変えるのです。
アパート経営を行って数年が経過すると返済実績が積みあがっていますので、以前には断られた金融機関でも今回は応じてくれるかもしれません。
ところで借り換えとなると、そのための費用がかかります。
どのような費用がかかるのでしょうか。
その1つが担保抹消費用と担保再設定費用です。
どれくらいの費用がかかるかですが、司法書士さんに依頼するならばかかる費用は司法書士報酬と税金がかかります。
おそらくは合計で数万円程度の費用がかかります。
さらに借り換えのさいにかかるのは融資実行手数料です。
この融資実行手数料がどれくらいかかるかについては金融機関によって異なるようで無料の金融機関もあるようですが、融資額の1％程度徴収する金融機関もあるようです。
仮に1億円の融資を受けるするならば、1％でも100万円かかります。
決して馬鹿にできない費用ですね。
マンションも10年を超えるとエアコン故障が相次ぐ
筆者は小規模ながらマンションオーナーをやっています。
建物管理は大東建託パートナーズが行っています。
ところで先日のことですが、入居者が退去された後に、お部屋にクリーニングなどの原状回復作業が行われたわけですが、それからしばらくして、そのお部屋のエアコンの交換工事が行われていました。
この時に、エアコン工事を行っている作業員に近づいて、「エアコンが壊れていたのですか」と尋ねてみると、「壊れたわけではないが、もうかなり長く使用されていたので交換しているんです」とのことでした。
たしかにもう筆者のマンションも竣工から10年超になっていて、この前の夏も入居者さんの申告で、エアコンの交換工事が行われた、お部屋もありました。
大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が、「建物も10年が超えるてくると、ぼちぼちエアコンや給湯器などの建物設備が故障したり壊れたりします」と言っておられましたが、まさにそのとおりになっています。
ところで、エアコンや給湯器などの建物設備の修繕や交換工事は入居者からの修繕や交換をしてほしいとの申告があって初めて行われるものと思っていましたが、今回のように入居者が退去してから原状回復工事の一環として行われることがあるんだなあと思いました。
賃貸住宅経営において管理会社どこにしてもらうかの選択はとても重要
アパートオーナーが、所有アパートの管理をし、入居者募集もオーナー自ら行うということは、ほとんど見られなくなりました。
とくに競合物件の多い、市街地においては、アパートオーナー独自で入居者募集を行うことには限界があるように思われます。
そこで重要になってくるのは、入居斡旋や物件の管理を行ってくれる管理会社を選ぶことになるわけですが、どのようにして選ぶことができるのでしょうか。
このてんで
管理会社の選択は重要です。
まず入居斡旋については地元の有力な管理会社が有利です。
といのも地元の管理会社は地元の不動産の状況によく精通しているからです。
といっても全国展開している大手管理会社も地元に支店がなくても、地元の管理会社と提携している場合も多く、地元の管理会社以上にに入居斡旋力のある管理会社もあります。
ちなみに全国で賃貸物件管理戸数でNO1の大東建託グループ物件の入居率は常時９５％以上を維持しています。
さらに地元の管理会社のなかには悪徳業者として知られている業者もあるので、選択には慎重でありましょう。
不動産についての経験や知識があまりなければ、当初は大手の信頼できる管理会社に管理してもらうのが無難かもしれません。
後に管理替えを行うこともできます。
大東建託の一括借上ならばオーナーは本当に楽だけどしかし・・
大東建託設計施行管理のアパート。オーナーは大東建託パートナーズからの管理報告を受け取る。
最近は一括借上げでつまりはサブリース契約でアパートマンション事業を行っている方が多いそうです。
確かにこの方法ならば、空室の心配がさほどない、毎月定額の賃料が入るなどアパートマンションオーナーはほとんど何かを行うこともありません。
筆者の物件も大東建託パートナーズの管理のもと一括借上げ物件で、長年になりますが、本当にオーナーとして何も行うことがないのです。
心配のことといえば、家賃はどうしても下がってきますので、定額の賃料の見直しで下げられることと、建物の修繕工事費の心配ぐらいでしょう。
しかしこのままでいいのかといつも思います。
もちろん不動産業の初心者だとか、仕事がとても忙しくて不動産にはあまり注意を向けられないという方には一括借上げ契約は向いているように思います。
しかしこのままだとアパート事業者としてのスキルがなかなか身につきませんし、素人のアパート事業者のままで過ごしてしまうことになります。
もし一括借上げ契約を解約させられたらどうなる？
のでしょうか。
もちろんよほどの事がなければそうなることはありませんが、一括借上げ業者も不適当なオーナーとの契約を解約することができるのです。
解約されるとスキルのないアパート事業者ではとても大変なことです。
ではどうすることができるでしょうか。
賃貸住宅経営のメリットは長期安定収入源でとなりうること
アパート事業のメリットとしては固定資産税の軽減などのメリットがよく指摘されています。
しかし今回はアパート事業が長期安定収入になることについてとりあげたいと思います。
以前にも少し、長期安定収入になることについて書きましたがさらに具体的に書いていきたいと思います。
アパート事業の収入についてですが主に入居者さんからの家賃に他なりませんが、アパートマンションを所有していて入居者さんがおられる限り、必ず家賃収入が入ります。
一括借上げ物件ならば空室があっても家賃収入が入いる
しかも最近、増大している一括借上げ物件の場合は空室があるないにかかわらず毎月、定額の家賃収入が入ります。
筆者の物件も大東建託物件ですが、空室が生じたことはしばしばありましたが、毎月定額の家賃収入が入り続けています。（最近、大東建託と一括借上げ契約をした場合は空室が生じ場合、大東建託がオーナーに支払う賃料を一定期間空室分のみ支払わなくてよいということになっているようです）
家賃は需要と供給のバランスで決まるもの 需要が大きければ家賃の値上げも
新築の分譲マンションが、完成後、何カ月も半年も１年も売れ残っていると、当初の価格から、どんどん値下げしていくことになります。
こうなると幾らか不公平感を感じるかもしれませんが、しかし資本主義における市場原理なので仕方がありません。
ところでこの市場原理とは市場がさまざまな過不足やアンバランスを自ら調整し最適化する仕組みや機能といわれています。
ですから商品の価格などは、市場原理で決まることが少なくありません。
このことは賃貸アパートの売買でも言えることです。
つまりはアパートなどを所有していても、売却のさいには市場原理によって決まるのです。
例えば賃貸アパートを売却したいとします。
売る側としては、できるだけ高値で売却したいことでしょう。
そこで売却の相場や目安価格よりも最初は、やや高い値で売りに出すことでしょう。
もしこの段階で買い手が見つかれば、売却成功です。
しかしなかなか買い手が見つからないとします。
３カ月、半年、１年・・と経過しても買い手が見つからないならば、売却価格を下げていかなければなりません。
買い手が見つかるまで継続的に下げていかなければならないでしょう。
しまいには○○円ならば買ってもかまわないという買い手が現れるかもしれませんが、そのためにはさらに値下げしなければならないかもしれませんが、どうしても売却したいがために、その価格で売却することなるかもしれません。
これがまさに市場原理が働いたともいえる事柄です。
逆に言うと買い手側にすると、なかなか売れずに残っている物件は、さらなる値下げ交渉をして買い叩くチャンスなのかもしれません。
賃貸住宅経営の管理会社で大東建託パートナーズはどうなの？
もちろん規模の大きなアパートオーナーとなると法人化し、従業員を雇うということもあるかもしれません。
もちろんそれはそれで良いことだと思います。
とくに資産継承者に従業員として働いてもらうならば、将来オーナーになった時に役立つかもしれません。
しかしその一方で物事があまりにも複雑になり過ぎると、そのことが足を引っ張るようになることがあります。
できるならばシンプルで簡素化した経営のほうが、迅速に手を打つことができますし、資産継承もスムーズに行えます。
ところで。シンプルかつ簡素な経営を行ううえで鍵となる1つの事柄があります。
それはパートナーとなる管理会社の選択です。
優れた管理会社と手を組みならば、多くの事柄を管理会社にお任することができ、アパートオーナーとしては助かることでしょう。
さらに管理会社からのアパートオーナーへの提案も実効性のあるものが提案され、効果的なアパート経営を行う助けになります。
しかもその管理会社はアパートオーナーが選択することができ、しかも管理替えをすることもできるのです。
大東建託の３５年保証の謳い文句がなくなっている？
賃貸住宅経営が、サブリースによるものが主流になりつつあるなか、サブリースによるトラブルも増えてきました。
例えば「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たん、レオパレス２１の施工不良や賃料減額トラブル等などがありました。
そのようななか、2020年12月15日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」＝賃貸管理適正化法が施行されました。
正直言って、この法律によって何がどう変わったのか、ぴんとこないオーナーさんは少なくないと思いますが、筆者もそうです。
しかし今回の法律は、かなり効力のあるもののようで、とりわけ物件のオーナーさんをサブリース会社から守る意味合いは大きいようです。
ところでこの法によって何が変わったかというてんですが、それは
「サブリース業者の禁止行為と罰則」を規定したということです。
そしてその禁止行為は2つあって、
①誇大広告と
②不当な勧誘行為
が具体的に禁止されました。
そのうちの誇大広告については、サブリース業者が支払う家賃等で「著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」をすることが禁じられました。
なので「新築当初の賃料を35年間保証！」などの広告は、当然のこと、今回の法に抵触するわけです。