小規模マンションオーナーの日記


3月 19, 2024

賃貸住宅暮らし サブリース物件に入居することには多くのメリットがある


最近のアパートマンションの経営形態は、通常は大家が不動産管理会社と契約を結び、管理を不動産管理会社にお任せするもので、不動産管理会社は家賃の5~10%を手数料として取ります。

この場合、空室の場合は大家も不動産管理会社も収入がありません。

一方で近年増加しているアパート経営の形態がサブリースです。

この場合サブ―リース会社は家賃の10~20%を手数料として取りますが、空室があっても大家には賃料を支払います。

ですから大家にとっては空室はさほど問題にはなりませんが、サブリース会社にとっては空室の増大は経営にとって深刻な問題となり得ます。

つまりサブリース会社にとっては、高水準の入居率を維持することが、重要事項になるのです。

そこでなるべく空室を極力少なくしたいのです。

ということは入居者にとってはメリットがあることになります。

具体的にはどのようなメリットがあるでしょうか。

 

まず第一にサブリース会社は空室を早く埋めるために入居の敷居を低くします。

例えば礼金0円、敷金0円(敷金0円でも退去時の原状回復費用は求められることがあります)更新料0円といったことは、しばしば行っています。

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3月 18, 2024

テナント賃貸の敷金は高額 ところで敷金の目的とは?


コロナショックで、売上が大幅に減少した飲食店などが、テナント賃料が払えないと嘆いているシーンをテレビのニュースなどで、しばしばみかけたことがありました。

おそらくは支払えないなんだろうとは思うのですが、ふと頭にに浮かぶのが敷金です。

通常はテナントに事業者が入居するさいに敷金を支払います。

この敷金の相場ですが、住宅の場合は賃料の1~2ヶ月分程度が相場ですが、オフィス物件の場合は賃料の6~12ヶ月分が相場と言われています。

とりわけオフィス物件の場合はだいたい個人オーナーのビルでは3~6ヶ月分、大手デベロッパーでは12ヶ月分が相場とも言われています。

テナント

テナント部屋に入居するためには3カ月か1年ほどの賃料を敷金として支払うことが求められる。

この敷金ですが、退去する時の原状回復工事に使用され、それでも使われなかったお金は退去者に返金されるものですが、敷金の目的はそれだけではないようです。

この敷金についてウィキペディアには

敷金(しききん)とは、法律用語で、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。
賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に全額返還され、法律では個人に対する敷金は家賃の1ヶ月分以上請求してはならず、本来預り金的性格を有する前払金である。

敷金

と書かれています。

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3月 15, 2024

脱炭素に向けた動きが建設業界でも 積水ハウス 大東建託・・


最近はなにかと脱炭素という言葉をよく聞かれるようになりました。

なぜ脱炭素なのかというとウィキペディアには

脱炭素社会とは、地球温暖化の原因と考えられる二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会のこと。気候変動対策の国際的な枠組みである「パリ協定」が発効して以降、二酸化炭素の排出量を減らし、脱炭素社会を目指そうとする動きが活発化している。

低炭素社会 – Wikipedia

と書かれていて、二酸化炭素の排出が、地球温暖化をもたらすことが、明らかになっているなか、二酸化炭素の排出を削減する社会の流れになっています。

日本でも、政策として2050年までに二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会を実現すること目指すと明言しており、今後はますます脱炭素の重要性が高まっていくものと思われます。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

そのようななか、賃貸住宅最大手の大東建託が脱炭素賃貸住宅を開発したとのニュースが報じられました。

大東建託のニュースリリース2021/3/25によると

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、京セラ株式会社(本社:京都府京都市、代表取締役社長:谷本秀夫、以下京セラ)の太陽光発電システムを採用した、日本で初めての脱炭素住宅「LCCM(ライフ・サイクル・カーボン・マイナス)賃貸集合住宅」を開発し、2月より、埼玉県草加市にて建設を開始しましたので知らせします。本建物は、2021年7月に完成を予定しています。
「LCCM賃貸集合住宅」は、建設時・居住時・廃棄時においてCO2の削減に取り組み、さらに太陽光発電などを利用した再生可能エネルギーの創出により、建設から解体までの建物の一生(ライフサイクル)を通じてCO2排出量をマイナスにする脱炭素住宅です。

引用:日本初!脱炭素住宅「LCCM賃貸集合住宅」を開発|土地活用のことなら – 大東建託 (kentaku.co.jp)(アクセス日2021/3/29)

と報じました。

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3月 13, 2024

サブリースのリスクとは メディアの偏重記事のために誤解が生じていることも


レオパレス21のアパート施工不良問題、そしてシェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たんと、サブリースに関するスキャンダルなニュースがメディアで報道され、サブリースでの賃貸住宅経営は怖い、やらないほうがいいという印象を多くの人がもつようになりました。

しかしそもそもサブリースの何が悪いのでしょうか?

と考えてみると、具体的に詳細に、すぐに答えることができないものです。

ところで金融庁のウェブサイトには、このサブリースについての注意点を適確に掲載していることがわかりました。

それは平成30年10月26日の「アパート等のサブリースに関連する注意喚起について」というトピックスのなかの資料で示されています。

このトピックスのなかの「アパート等のサブリース契約で特に覚えておきたい ポイント例」という資料には

①賃料が変更される可能性があります。

・多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。 ・「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料 が減額する可能性があります。

②契約期間中でも、契約が解約される可能性があります。 ・「30年一括借り上げ」とうたわれていても、契約書でサブリース業者から解約すること ができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。

kouhyou03.pdf (fsa.go.jp)

と書かれています。

アパート画像

レオパレス21の賃貸住宅アパート群。

このようにサブリースによる賃貸住宅経営の②つのリスクが適確にまとめられています。

そのうちの賃料減額ですが、これはほとんどの場合、生じ得るリスクです。

建物も古くなると、間取りや設備も最新のものでなくなり、竣工時の家賃では、入居者が決まらなくなっていきます。

すると家賃を下げていかなければならないわけですが、オーナーに支払われる賃料も見直しが行われるようになっていきます。

しかも家賃の値下げで入居率の改善が行われなければ、サブリース会社そのものの経営が厳しくなり、「かぼちゃの馬車」の運営会社のように破たんしてしまい、オーナーへの賃料が支払われなくなるという事も生じます。

さらに契約が解約させられることもあるということですが、通常はオーナーが、サブリース会社に滅茶苦茶な要求をするよほどの変人でないかぎり、解約させられるということはあまりないように思います。

しかしサブリース会社の経営が危なくなってくると、入居率が悪い物件の場合、一方的に解約させられてしまうということがあるかもしれません。

それでサブリースでの賃貸住宅経営をしているならば少なくとも上記のリスクがあることは、常に認識しておく必要があるでしょう。



3月 12, 2024

賃貸住宅の家賃はやはり物件のエリアがモノを言う


以前の事ですが筆者の知人の夫婦が、宮崎県の地方に引っ越すということを知らされました。

ご主人のほうは定年退職しており、悠々自適な生活をしていましたが、奥様の故郷の地域に引っ越して過ごすとのことです。

今は持ち家に住んでいますが、その持ち家を売却して、アパートでの賃貸暮らしにするそうです。

市街地にも賃貸住宅が数多くある。

ところで、宮崎県の地方での賃貸アパート暮らしと聞いて、そのアパートは、おそらくは大東建託グループの物件ではないかと思いました。

そのアパートは新築で、しかもペット飼育可の物件だというからです。

また地方の賃貸住宅となると大東建託が圧倒的に強いということもあるます。

 

そこで、いい部屋ネットのサイトからこのエリアの募集物件を調べてみますと、該当する物件がありました。

上記の夫婦が引っ越すと言っておられた物件に、ぴったりとマッチします。

 

【いい部屋ネット】賃貸(マンション・アパ)を探す (eheya.net)

 

ところでこの大東建託グループの新築物件ですが1LDKで、部屋の広さが約50㎡です。

そして家賃ですが、このクラスの物件で

5万円

です。

驚きの安さです。

このクラスの物件ならば、都心部や都市近郊で、駅から徒歩10分圏内であるならば、家賃が10万円もしてもおかしくはありません。

言ってみれば、同じ労働しても、一方の労働者の月給は15万円、もう一方の労働者の月給が30万円といった不公平感のある現象のようなものです。

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3月 11, 2024

高齢者は賃貸住宅への入居が難しいというのは都市伝説?


近年は高齢者であるならば、なかなか賃貸住宅に入居できないといわれています。

筆者の所有物件でも、これまでのところ65歳以上の高齢者が入居したということはありません。

高齢者入居のハードルが高くなる理由は、孤独死が生じてその後始末が大変だということ、そしてもう1つの理由は家賃滞納リスクです。

ですからこれらのリスクをクリアできれば、高齢者の入居には何ら問題がないということになります。

現実的に空室リスクが増大しているなか、頑なに高齢者の受け入れを拒み続けると、賃貸住宅経営にも支障が生じてくるようになります。

ですからゆくゆくは高齢者入居の機会を大きく開いておく必要があるのかもしれません。

 

ところで高齢者入居のリスクの孤独死はあり得ることですが、しかし最近はその場合の損害を補償する保険も存在しています。

例えば大東建託パートナーズのオーナーズガードではこのようなリスクを補償する保険をオーナーに提供しています。

ところで高齢者入居の家賃滞納リスクですが、本当なの?という疑問が生じます。

実際のところ高齢者は年金生活者か生活保護者からのいずれかです。

つまりは収入そのものは多くなくても安定収入があるのです。

ですから浪費癖のない高齢者であるならば、ほとんどの場合に家賃滞納リスクはあまりないのではないかとも思われます。

しかも生活保護者になると家賃補助がでますので(自治体によって補助額は様々、東京で5万円ぐらい)それで家賃を支払っていくことができます。 (さらに…)

大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い

アパート画像

以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。

その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。

すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。

ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。

そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。

 

ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。

例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。

そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。

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3月 10, 2024

大東建託物件の継続審査😟結果によっては修繕が求められる


マンション画像

大東建託施行管理のマンション。

以前のことですが、土曜日だったと思いますが、2回にわたって見知らぬ男の人が私の所有マンションを、いろいろと調べに回っていました。

近づいてみて何をしているのかと尋ねてみると「大東建託パートナーズですが、長期的な修繕の件で調べさせてもらっています」とのこと。

どうやら大東建託パートナーズの社員だったようで、修繕の必要な箇所がないかを調べていたようです。

さらに期間を置いて、別の大東建託パートナーズの社員が同じように物件を調べていました。

筆者の所有マンションのいつもの大東建託パートナーズの担当者でなかったので、男の人たちの正体がわからなかったのですが、修繕箇所を調べることの専門の社員なのでしょうか。

それにしてもあまり気持ちのいいものではありません。

そしてそれから暫くして大東建託パートナーズの担当者が修繕工事のことでお伺いしたいとの電話があり、訪問を待つことに。

どうやら大東建託物件の場合は築10年ごろに修繕の必要な箇所がないかを調べ審査するようです。

そして担当者から見せられた書類は

継続審査結果報告書

というものです。

今回の結果は改修が必要と判断した項目はなしということでした。

次の継続審査は5年後ぐらいに行われるようです。

ということは大東建託の場合は10年そしてその後は5年毎ぐらいに修繕工事を行う必要があるかどうかを判断していくようです。

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3月 10, 2024

賃貸住宅経営 空室がリスクといっても一括借り上げならば・・


以前のことですが大東建託パートナーズがオーナーに提供している、大東オーナーマイページを閲覧していると、新たな退去予定者がいることがわかりました。

約4カ月前にも退去予定者がでて、いまだに入居者募集をしていても入居者が決まらないなか、またもや退去、そして空室が増えそうです。

いささかショックでした。

しかし冷静になって考えてみると、筆者の賃貸住宅経営は大東建託との一括借り上げによるものです。

ですから空室が多少増えたからといってジタバタする必要はありません。

そしてそもそも空室のリスクは以下の3つの事柄といわれています。

①入居者募集のために費用がかかる。

②空室の多い物件だと担保価値が下がる。

③銀行への返済ができなくなる。

というてんです。

 

これらのリスクを1つずつ考えていきますと

①のてんについてですが、一括借り上げの場合は、入居者募集のために物件オーナーが費用負担をすることはありません。

ですからこの面でのリスクはありません。

②についてですが、空室が多いと担保価値が下がるということですが、これまで銀行への返済実績を積み上げてきているのならば貸し剥がしに遭うことはないと思われます。

そして追加融資を申し込む予定もなければ担保価値が下がったからといって慌てることはないでしょう。

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3月 07, 2024

DK SELEKTネットは本当のところお得なのか?評判は悪くはありませんが

花画像

いい部屋ネットの大東建託のサイトから入居募集物件を見ていきますと、幾つかの物件で、インターネット無料物件があります。

大抵は築年数がとても浅い物件なのですが、大東建託物件のインターネット無料物件、大東建託独自で提供しているDK SELECTネットが装備されている物件です。

さらに築年数の経過した物件でも、後ほどDK SELECTネットを装備した物件もあります。

しかもDKSELECTネット、レオパレス21のレオネットのように「速度が遅い」といった評判もあまり聞きません。

2016年ごろの大東建託物件から標準装備されているようですが、「インターネット無料」サービスが提供されている物件ということで入居斡旋には大きな力となっていることでしょう。

 

 

ところで入居者からすると「インターネット無料」はとても魅力的に思えることでしょう。

しかし冷静に考えてみると「インターネット無料」は必ずしもお得ではないと言える幾つかの理由があります。

そこでその理由を以下で取り上げていきます。

 

それではその理由の1つ目ですが「インターネット無料」といっても、そうでない物件よりも

家賃が数千円高く設定されている

可能性があります。

例えば全く同じ様式のお部屋でも、インターネット無料のお部屋は家賃が¥63000円、そうでないお部屋は家賃が¥60000円といった感じです。

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