トイレと浴室が一体型のワンルームマンションの家賃が驚くほど安い
最近は鉄筋コンクリート造りの賃貸マンションで極端に家賃が安い物件を目にするようになってきました。
2万円台、3万円台といった物件です。
以前は築古で建て替え寸前の木造住宅などで、この水準の家賃の物件がありましたが、最近は鉄筋コンクリート造りにも見られるようになっています。
たいがいはワンルームマンションで、しかも部屋の広さが十分とはいえないマンションです。
部屋が広ければそれなりに家賃も高くなる
当然のことといえば当然のことですが、部屋が広くなれば、それなりに家賃も高くなっていきます。
部屋が広く、それなりの設備が整っているならば、1人暮らし向きの部屋でも家賃は5万円台、6万円台と上がっていきます。
ところで2万円台、3万台のワンルームマンションの大きな問題点があります。
それはおそらくそのようなマンションは部屋が狭く収納スペースも十分ではないというてんです。
収納スペースが十分ではないということは・・荷物が部屋に入りきらないということになります。
するとトランクルームを別に借りなければならないかもしれません。
例えばライゼボックスならば平均で1万円ぐらい月額料を支払わなければならないでしょう。
つまり家賃は3万円台でもそれにトランクルーム代が加算されることになるのです。
しかも、すぐ近くにトランクルームがあれば良いでしょうが、部屋から幾らか離れた場所にしかなければ大変不便ではないでしょうか。
さらにお風呂とトイレが一体型になっているユニットバスが採用されているケースが多いことでしょう。
しかし最近の傾向としては、賃貸住宅においてユニットバスは人気がなく、敬遠されることもあります。
日本政策金融公庫は善良な国民であるならばだれでも貸してくれる？
日本政策金融公庫からアパート資金を借りることができる。
アパートローンを借りようとしても、都市銀行や地方銀行からも断られてしまうとします。
ノンバンクなどの審査が緩い機関から借りることはできるかもしれませんが、金利が高いのがネックとなります。
このような場合、もはや手段がないのでしょうか。
実のところはそうではありません。
というのもセーフティネット的な機関としての日本政策金融公庫から融資を受けることができる可能性があるのです。
この日本政策金融公庫についてウィキペディアは
株式会社日本政策金融公庫（にっぽんせいさくきんゆうこうこ、英語: Japan Finance Corporation, JFC）は、株式会社日本政策金融公庫法に基づいて2008年10月1日付で設立された財務省所管の特殊会社。・・日本の政策金融機関である。前身は、国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫である。
引用：日本政策金融公庫
ということで財務省所管の政策金融機関つまりは公的な機関であると書かれています。
ですから破綻する可能性は極めて少ないでしょう。
また営利を目的とした機関というよりは、国民生活のための機関という色彩の強い機関ですので、幾らかの安心感も得られるかもしれません。
アパート経営において節税のために法人化することのデメリット
個人で始めたアパート経営も、だんだんと規模が大きくなっていくと、アパート経営の法人化が視野に入ってくることでしょう。
というのも法人化することにより、効果的な節税対策を行うことができるようになるからです。
具体的には不動産所得が1000万円超になったならば法人化について検討することができるともいわれています。
ところで法人化すれば、大きな節税効果があるというメリットがある反面、デメリットもあります。
そのデメリットの1つは基本的には法人には
提携ローンの貸し付けが行われなくなる
ということがあります。
というのも提携ローンというのは原則、個人を対象としたもので、法人を対象としたものではないからです。
なので原則、法人には提携ローンではなくプロパーローンでの貸し付けということになるでしょう。
となると審査も厳しくなり、しかも事業性ローンなので金利もやや高めになることもあるかもしれません。
大東建託が賃貸住宅のモデルルール？東京都江東区に
完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。
モデルルームといえば、分譲マンションを販売する不動産会社のモデルルームを連想することでしょう。
あるいは都市部であるならば積水ハウスや大和ハウス工業の戸建住宅のモデルルームを目にしたことがあるかもしれません。
しかし賃貸住宅のモデルルームとなると見たことはないと思います。
それもそのはずこれまでは賃貸住宅のモデルルーム自体があまり存在していないからです。
しかも賃貸住宅への入居希望者の場合は、入居したい物件に足を運んで内見をすればそれで十分です。
ところが日本経済新聞２０１８年５月６日の「大東建託、賃貸特化の住宅展示場 都内に20年竣工 」という記事には
大東建託は賃貸物件に特化した国内初の展示場を東京都内に新設する。同社の最新の賃貸住宅を見せるほか、耐震性能などアパート建設に関わる最新技術を展示。アパート運営に関心を持つ人からの受注増加につなげる。入居者のニーズが多様化するなか、未来の賃貸住宅での暮らしを示す情報発信拠点としても活用する。東京都江東区に取得した約3000平方メートルの土地に、延べ床面積3639平方メートルの施設を建設する。
大東建託、賃貸特化の住宅展示場 都内に20年竣工 – 日本経済新聞 (nikkei.com)
と書かれていました。
マンションや賃貸物件の購入さいにチェックすべき事柄とは？
中古の分譲マンションを買うために、実際にマンションを見にいくことと思いますが、そのさいにどこをチェックするでしょうか。
チェックすべき事柄は幾つもありますが、分譲マンションでも賃貸住宅でも必ず設置されているものを必ずチェックすべきでしょう。
それは
掲示板です。
掲示板は必ず集合住宅に設置されています。
多くの場合、多くの人の目に留まりやすいエントランスに設置されていることでしょう。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
筆者も大東建託パートナーズ管理の物件のオーナーですが、筆者の物件にも大東建託パートナーズによって掲示板が設置されています。
もちろん設置したのは大東建託パートナーズで、掲示板の掲示物は大東建託パートナーズからの連絡事項等が多いのですが、掲示板そのものはオーナーの所有物となります。
ですから掲示板そのものの交換や修繕は、基本的には費用はオーナー負担となります。
しかし管理会社の都合による交換の場合は、管理会社が費用を負担してくれることがあります。
筆者の物件でも大東建託パートナーズの都合で掲示板を交換したことがありますが、管理会社都合による交換だったので、管理会社が交換費用を負担してくれました。
おそらくは数万円程度の費用がかかっていたのではないでしょうか。
賃貸住宅経営についてメディアの偏見記事のために誤解が生じていることも
レオパレス21のアパート施工不良問題、そしてシェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たんと、サブリースに関するスキャンダルなニュースがメディアで報道され、サブリースでの賃貸住宅経営は怖い、やらないほうがいいという印象を多くの人がもつようになりました。
しかしそもそもサブリースの何が悪いのでしょうか？
と考えてみると、具体的に詳細に、すぐに答えることができないものです。
ところで金融庁のウェブサイトには、このサブリースについての注意点を適確に掲載していることがわかりました。
それは平成30年10月26日の「アパート等のサブリースに関連する注意喚起について」というトピックスのなかの資料で示されています。
このトピックスのなかの「アパート等のサブリース契約で特に覚えておきたい ポイント例」という資料には
①賃料が変更される可能性があります。
・多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。 ・「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料 が減額する可能性があります。
②契約期間中でも、契約が解約される可能性があります。 ・「30年一括借り上げ」とうたわれていても、契約書でサブリース業者から解約すること ができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
と書かれています。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
このようにサブリースによる賃貸住宅経営の２つのリスクが適確にまとめられています。
そのうちの賃料減額ですが、これはほとんどの場合、生じ得るリスクです。
建物も古くなると、間取りや設備も最新のものでなくなり、竣工時の家賃では、入居者が決まらなくなっていきます。
すると家賃を下げていかなければならないわけですが、オーナーに支払われる賃料も見直しが行われるようになっていきます。
しかも家賃の値下げで入居率の改善が行われなければ、サブリース会社そのものの経営が厳しくなり、「かぼちゃの馬車」の運営会社のように破たんしてしまい、オーナーへの賃料が支払われなくなるという事も生じます。
さらに契約が解約させられることもあるということですが、通常はオーナーが、サブリース会社に滅茶苦茶な要求をするよほどの変人でないかぎり、解約させられるということはあまりないように思います。
しかしサブリース会社の経営が危なくなってくると、入居率が悪い物件の場合、一方的に解約させられてしまうということがあるかもしれません。
それでサブリースでの賃貸住宅経営をしているならば少なくとも上記のリスクがあることは、常に認識しておく必要があるでしょう。
賃貸住宅への高齢者の需要が増大している時代 大東建託の取り組みは
人口減少に伴い、ますます賃貸住宅経営への逆風が今後、強まっていくなか、入居率を上げるためには、様々な創意工夫が必要になってきています。
これまでは一般論として30歳代女性をターゲットにするのが良いと言われてきました。
というのも女性の場合は男性よりも引っ越していく可能性が少ないこと、つまりは長期入居してくさることが多いこと、30歳代半ばを超すと結婚による退去の可能性が薄くなっていくこと、その他にも、30歳OLなどの場合は家賃滞納の可能性があまりないといった種々の理由が考えられます。
しかし今後、30歳代や40歳代の世代が減少していくなか、ターゲット層を広げていかなければなりません。
そこで考えられる層が高齢者です。
しかも自立した生活がまだまだできそうな高齢者です。
実のところ、この高齢者層は当分は、減っていくことがありませんし、むしろ微増状態がしばらくは続くのではないかと考えられています。
しかも元気な高齢者の場合は、なかなか一旦入居してくださるならば、退去していくことがあまりない、つまりは長期入居してくださることもありますし、蓄えてきた資産で家賃を支払いつづけることが十二分にできる高齢者も少なくないでしょう。
アパートやマンションで発生しているトラブルをどのようにして知ることができる？
大雨が降ったりすると、なんともいえない悪臭が漂うことがあります。
おそらくは、下水道が大雨のために溢れて、そのために下水の臭いがしているようです。
このようなことは平時には気づくことはありません。
それで、物件を選ぶさいには平時には気づかない事柄も、できるだけ知ることは重要です。
物件選びのさいには平時は気づかない事柄を知ることも大切。
このてんでは、管理人のいるアパートやマンションの場合は、管理人だからこそ知り得る事柄を教えてもらうことができます。
さらに賃貸住宅において、オーナーさんも住んでいる場合は、オーナーさんが、その集合住宅の事情に通じていることもあるでしょう。
ところで、その物件においてどのような事柄が問題になっていることがあるでしょうか。
①ペットの飼育トラブル、民泊、電波障害。
ペット飼育可の物件でも、ペット飼育の細則が守られていないために問題になっていることがあります。
また一部の部屋が民泊として使用されているために、その部屋からゴミ出しや騒音トラブルが生じている可能性があるでしょう。
そして電波障害については、そのためにテレビの映りが悪いということがあります。
そして映りを改善するための事が行われていても、なかなか改善されていないということもあり得ます。
高額な費用がかかる大規模修繕工事いつ行う必要が生じるのか？
アパートオーナーにとって気になる事柄の１つは大規模修繕工事です。
外壁や廊下、階段などは大規模修繕工事の対象になります。
さらに屋上の防水工事も必要になってくるでしょう。
大東建託設計施工、大東建託パートナーズ管理の物件。
だいたいこれらの工事は１０年～２０年に１度周期で行うことが多いようです。
もちろん最近は積水ハウスのシャーメゾンの外壁ダインコンクリートのように、メンテナンスは３０年に１度でよいというものもあります。
ですから昔のように、きちんと１０年～２０年周期で外壁のメンテナスを行わなければならないというわけではありません。
おそらくは今後は耐久性の強化された外壁が積水ハウスだけでなく、他のメーカーでも開発されて広まっていくことでしょう。
さらに大東建託との３５年の一括借り上げ契約で、アパートオーナーをしている場合は、大東オーナーの６０～７０％が加入しているフルパッケージプランの場合、当初の３０年間は大東建託パートナーズがほとんどすべての修繕費用を負担するというものもあります。
この場合もアパートオーナーさんは大規模修繕工事の費用のことで当初の30年間は気をもむことはほとんどないでしょう。
信用保証協会の保証付き融資でアパート経営！！手数料は安くないですが
信用保証協会の保証によって銀行から融資を受けることもできる。
アパートオーナーになるためのアパートを建てる時には、資金が必要になります。
多くの場合は、銀行からアパートローンをひいて行うわけですが、返済実績がない初期のころは、銀行もなかなか貸してくれないといったことがあります。
その時に頼りになるのが、信用保証協会です。
この信用保証協会について一般社団法人全国信用保証連合会のサイトでは
「信用保証協会」は、中小企業・小規模事業者の皆さまが金融機関から「事業資金」を調達する際に、保証人となって融資を受けやすくなるようサポートする公的機関です。全国各地に信用保証協会があり、各地域に密着して業務を行っています。「信用保証制度」は、中小企業・小規模事業者、金融機関、信用保証協会の三者で成立しています。
引用：初めての融資と信用保証
このように、どうしても銀行からの融資が難しい時に、信用保証協会になかに入ってもらって、銀行からの融資を受けやすくするための機関です。
もちろん保証するかどうかの審査もあり、必ずしも保証してもらえるわけではありません。
一般的にはアパート経営を副業としているサラリーマン大家の場合は保証してもらえないとも言われています。
さらに審査をパスしても、保証を受けることができても保証料は決して安くはありません。