ローンは変動金利か固定金利どちらが良い？銀行員は変動金利のほうが・・
長らく金融緩和がきましたが、調整されそうな時代になってきました。
それにしても住宅ローンになると今でも低金利な時代です。
銀行によっては変動金利のローンとなると条件次第では0％台で借りることもできます。
もちろん固定金利となると、それよりも金利は高くなります。
ところで住宅ローンにしてもアパートローンにしてもお金を借りる場合、変動金利のほうが良いか、それとも固定金利のほうが良いか、それは今も昔も迷うところです。
目先ならば変動金利のほうが低くメリットがあるわけですが、長期となると金利上昇リスクを考えて固定金利のほうが良いという方もおられます。
ところで、このてんでの銀行員による実際の声は、
これまでの経験則からすると
結果的には変動金利のほうが金利分の支払いの総額は少なくすんでいると言われます。
ですから現在の経済状況がに大きな変化がないならば変動金利で借りるほうが良いのかもしれません。
しかしもしも日本の国債が海外の投資筋によって突如売り浴びせられ、暴落するような事態が生じれば金利が急騰するリスクも考えられます。（もちろん日本全体の現在の資産状況からすると、そのような事態が生じる可能性はあまりないと考えられています）
アパートの立地エリアが重要なのはなぜか車社会でも立地が悪ければ苦戦する
車社会になり、多くの家庭で、自家用車が置かれています。
ですから、多少辺鄙な場所でも、自家用車があるから大丈夫と考えてしまいがちですが、不動産の視点からすると決して大丈夫ではありません。
知り合いが、この春就職しましたが、この知り合い、自宅の車を十分に活用していますが、仕事に行くときには公共の交通機関を利用するんだそうです。
というのも、仕事先のオフィスなどが都心部などにあると、自家用車で通勤しても駐車するスペースがないからです。
のどかな地方では自家用車で仕事に行くことができるのだが・・。
実際のところ、東京や横浜、大阪、名古屋、札幌、福岡などの主要都市に仕事に行くほとんどの方が、自家用車を所有していても、仕事へは公共の交通機関を利用して行くという方がほとんどではないでしょうか。
ということで、郊外などにアパートを建てる、ないしは購入するにしても、都心部へのアクセスがどうなっているかを確認するのは重要な事柄です。
望ましいのは、最寄り駅までに徒歩１０分圏内にあるかというてんですが、実際に徒歩で駅まで歩いて確かめてみるのは良いことでしょう。
安全に安心して駅まで通えるでしょうか。
また駅からアパートまでの間、女性が夜道でも安心して歩けるでしょうか。
マンションオーナーが銀行から信頼されるためには
アパートマンション大家にとって銀行との付き合いは重要です。
銀行との関係をコツコツと長年にわたって積み上げていくと、金利交渉において譲歩を引き出したり、毎月の返済額を減らして、融資期間を延ばしたりするなどの融通を利かせてもらえるかもしれません。
ではどのようにして銀行への信頼を積み上げていくことができるのでしょうか。
まずは大家としてアパート経営をきちんと運営している事を実証していかなければなりません。
つまりは空室はしっかりと埋めているし、安定的に家賃収入が入る続けていますよということをはっきりと示さなけれなければなりません。
銀行は周期的に、確定申告の後の時期などに物件の入居状況や家賃などを調べてくることがあります。
これによってアパート経営の順調度を図っています。
この機会に銀行にとって優良顧客であるこをアピールしていくことができます。
なかには大家のほうから、業務実績の報告書を作成し、銀行に提出し、銀行との信頼関係を築いていく方もおられるようです。
いずれにしてもきちんと運営し続けることによって銀行にとって優良顧客であると認識してもらうことが大切です。
アパートオーナーがもはや殿様商売ができなくなっていく現実
昔は賃貸住宅数も現在のように多くなく、大家さんは強気の経営を行うことができた時代もありましたが、今の時代はそうではありません。
空室率が上昇するなか、入居者側もどのアパートに住むか、選別できる時代となり、魅力のないアパートは空室に悩まされるようになってきました。
例え入居需要があるとみなされているエリアであっても、競合物件があまりにも多くなるとパイの奪い合いの状態です。
こうしたなか、将来的にはさらに向かい合わなければならない、さらに直面しなければならない事柄があります。
その１つが人口減少です。
現実にすでに人口減少が始まっていますが、長期的に人口減少は継続していきます。
おそらくは２０５０年には１億人を割っていることでしょう。
２０１０年には１億３０００万人だったのが２０５０年には約３０００万人減少しているのです。
もちろん世帯数そのものは２０１８年現在は微増状態ですが、やがて世帯数も減少していくことが予測されています。
ということは、さらに空室率が上昇していく可能性が強くなっていくことでしょう。
ところでさらに直面するかもしれない衝撃の事実があります。
それは賃貸住宅の主要なターゲットは２５歳～４０歳といわれてきました。
自治会費（町内会費）の支払いは賃貸住宅入居者はどうなる？
賃貸住宅に入居すると、毎月、家賃と共益費を支払わなければなりません。
これは入居している限り、行っていかなければならない事柄です。
ところでアパートやマンションといった賃貸住宅のあるエリアによっては、町内会や自治会が機能しているエリアがあります。
ウィキペディアには
町内会（ちょうないかい）は、日本の集落又は都市の一部分（町）において、その住民等によって組織される親睦、共通の利益の促進、地域自治のための任意団体・地縁団体とその集会・会合である。住民らの利益団体の面もある。
と書かれています。
なので、地域に住む人々が連帯感を深めて地域に共通する様々な課題を協力して解決し、快適なまちづくりを目指して自主的に活動している住民自治組織のことです。
そして基本的には、加入するかどうかは任意で決めることができるもので、加入することを拒否することもできるようですが、日本では、なかなか加入を拒否するのが難しいという実情があります。
筆者のマンションのあるエリアでも自治会があって機能しており、筆者の家族も加入しています。
ところで問題となるのは賃貸住宅の入居者はどうなるのか？というてんがあります。
農地をアパートに転用しても賃貸住宅需要がなければ・・
農家の世帯数が減少しているといわれています。
わからないこともありません。
というのも農業を行っても収入が不安定で、ほとんど収益が上がらない時もあるからです。
天候に左右されます。
また出荷した農産物は市場価格が高ければ儲けがでますが市場価格が安ければ、赤字になることもあります。
ビニールハウスの維持費、ハウス内を温めるための燃料費、農薬の費用、肥料など事業のための費用がかかります。
また農地であっても固定資産税がかかります。
そこで一部の農地を
アパートに転用する農家も少なくありません。
そして積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託といった建設会社もそこに目をつけ、積極的に営業をかけてアパート建設を行っています。
では本当に農地をアパート転用することは、賢い選択になるのでしょうか。
その答えは、ケースバイケースによるということなると思います。
まずは農地をアパート転用しても良いケースについて取り上げてみますと
①その農地の立地が利便性の高い土地で、比較的安定した家賃で入居者を呼び込むことができるエリアにある。
これは絶対条件といっても過言ではありません。
なぜならばアパート経営において最も大きなリスクの１つは空室といわれているからです。
アパート経営で成功するためには入居者に喜ばれる物件でなければならない
アパート経営は収入源の１つとしてとても魅力的な方法です。
しかし大前提があります。
それは幾らアパートを所有し、賃貸住宅オーナーになったとしても
家賃収入が入らなければ
もともこうもないといてんです。
もしも家賃収入がほとんど入らないのであれば、アパートマンションを所有するだけで、種々の費用がかかってきますので、アパート経営自体がアパートオーナーの生活を困窮させるものとなってしまいます。
最悪の場合、家賃収入＜銀行への返済金などの種々の費用、の赤字状態が長く続くと、やがてはアパートも土地も手放さなければならなくなるかもしれません。
ですから物件に見合った、十分な家賃収入が継続的に入り続けるのが命綱になるのです。
そのために行わなければならないのは
１ 入居者に選んでもらえる努力を怠らない。
２ 家賃をきちんと集める。
の２つの事柄が重要になってきます。
修繕のために取り分けている積立金を管理会社には知らせない方が賢明？
アパートマンションオーナーであっても、分譲マンションの区分所有者であっても、建物の資産価値を保つために修繕のための費用を積み立てておく必要があります。
このてんでは双方ともに共通しているといえます。
一方で修繕のための積立金をどこに預けているかとなると事情は異なってきます。
アパートマンションオーナーでしたら、取引先の銀行口座に預けていたり、貯蓄性の保険という形で、蓄えておくことができます。
つまりはアパートマンションオーナーは自分の意思で、修繕のための費用の預け方を決めることができます。
ですからオーナーさんが黙っていれば管理会社がこのオーナーさんに
修繕費用がどれぐらいあるかを知ることができない
のです。
実はのちほどでもふれますが、それが肝心なことなのです。
アパートマンションオーナーのほうから、わざわざ管理会社に、修繕のための費用がどれくらいあるのかを知らせる必要はありませんし、知らせないほうが賢明です。
一方で分譲マンションとなると区分所有者から管理組合か管理会社が修繕積立金を回収することでしょう。
この場合、管理組合はマンションの修繕等は管理会社に一任している場合が多いので、管理会社は集まった修繕積立金がどれくらいあるかを把握している場合が多いです。
マンションのオートロックの電気錠が故障で修繕費が16万円
数年前のことですが5月20日の朝のことでした。
マンションの1階にまで降りて、エントランスフロアから外に出ようとして、電気錠を開錠しようとしても電気錠が動きません。
おや？
と思うと、電気錠は開放状態になったままです。
すると大東建託パートナーズからの上記のような貼紙が目に留まりました。
どうやら昨晩の遅い時間、入居者のだれかが、電気錠を開錠しようとしてマンションのなかに入ろうとしたものの、うまく開錠することができず、大東建託パートナーズに電話をかけたようです。
遅い時間だったと思いますが、大東建託パートナーズの社員がかけつけ、鍵を開錠させたものの、故障と判断し、鍵を開放したままにしたようです。
なので、このマンションではオートロック機能が麻痺したままのセキュリティ的には不安な状態になってしまったのです。
ところで
「緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応」
という記事で書きましたが、緊急事態発令中の5月上旬にも同じようなトラブルが生じ、このときも休業中に待機中の大東建託パートナーズの社員がわざわざ駆けつけてくれ、応急処置を取ってくれたのですが、今回、再び再発し、今回のほうはより深刻な状況のようです。
ところでエントランスフロアの電気錠の電気が切られると、オートロック機能も麻痺してしまいますので、訪問者は開放されているエントランスフロアからそのまま建物の中に入って部屋まで留守であっても行かなければなりません。
賃貸住宅物件は入居者需要と競合物件が少ないエリアに建てるべし
香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。
おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。
ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。
夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。
実は筆者の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。
しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。
このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。
資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。
そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。
例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。
もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。