賃貸住宅のオーナーの宿命ともいえる賃料減額 レオパレスオーナーの今は？
賃貸住宅のオーナーの宿命は賃料減額です。
建物の新築の時は、高い家賃でも入居者が見つかったものの、経年とともに設備や建物も古くなっていき、家賃も下げていかなければ入居者が見つかりません。
レオパレス21のアパート。
そこで周期的に賃料の見直しが行われて、通常は賃貸住宅オーナーに支払われる賃料は下げられていきます。
ところでレオパレス21のアパートオーナーの場合は、大規模なアパート施工不良が発覚し、レオパレス21もアパートオーナーの動揺を抑えるためか、特例として2年間は賃料減額を行わないという措置を講じたことがありました。
しかし特例の2年間も終わり、アパートオーナーとの賃料減額の交渉が再開したようです。
あるメディアの報道によると、レオパレス21アパートオーナーの8割ほどのオーナーさんたちは、賃料減額に応じているとのことです。
しかし2割程度のアパートオーナーさんは、賃料減額の提示に応じていないとのことです。
そして今回はレオパレス21はとても強気で、あくまでも賃料減額に応じない場合は、調停にまでもっていてでも、応じてもらうつもりだとのことです。
残念なことですが、調停になってしまうと、やはりレオパレス21側のほうが有利になってしまい、アパートオーナー側は不利だと言わざるをえないでしょう。
賃貸住宅経営でどうしても資金が必要な時には信用保証協会に頼れるかも
信用保証協会によって銀行からの融資をひきやすくすることができる。
賃貸住宅に入居するさいには、最近は保証会社の保証を得て入居する方が増えているように思います。
保証会社への手数料は入居者負担ですが、そのおかげで入居が承認され、不動産管理会社や賃貸住宅大家にも迷惑をかけずにすみます。
ところで、これとよく似た制度で信用保証協会があって大家が融資を必要とする時に、大家の金融機関への返済を保証する制度です。
大家は信用保証協会へ手数料を支払わなければなりませんが、本来は融資を渋るような案件でも保証協会の保証により融資を認めてもらえるようになるための制度といえます。
この信用保証協会の目的について全国信用保証連合会のホームページには
中小企業・小規模事業者等に対する金融の円滑化に資することを目的として事業を行っています。
と書かれており、アパートマンション大家の場合も活用できる制度のようです。
この保証制度、一般的な金融機関であればどこでも窓口になって取り次いでくれるようで、活用しやすくなっています。
しかも建物が新しくても古くても、事業性が成り立つと判断されれば保証してくれるものなので、保証してくれる可能性が高いといえるかもしれません。
アパートやマンションの不動産賃貸業と株式配当生活どちらがいい？
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
よく比較されることですが、不動産と株はどちらが良いかと話題になることができます。
筆者はどちらが良いかについては断言はできませんが、マンションオーナー視線でいいますと
不動産賃貸業と株式投資とよく似たてんがあるとすれば、不動産賃貸業は家賃収入を毎月安定的に得ることができます。
それと同じように株式投資も半年に1度配当金を受け取ることができます。
このてんの利回りで比較するならば不動産賃貸業が5～15％ぐらいが平均的なものでしょうか。それに対して株式の配当については1～5％ぐらいではないかと思います。
この数字からすると不動産賃貸業のほうがいいように思われます。
しかし不動産賃貸業は物件の老朽化にともない利回りが下がっていく傾向があるのに対して株式には老朽化による低下がないというてんでは株式に利があるように思います。
少額投資や売買の手軽さでは断然株式投資のほうが有利
さらに投資の方法についてですが、不動産取引はとにかく手軽に行えるものではありません。
1つの物件を購入するのに様々な手続きを踏まなければなりません。例えば1つの築古のアパートを買うにしても
- 不動産の名義変更を行うために司法書士さんにお願いしなければならないし、司法書士さんへの報酬や名義変更に伴う税金も支払わなければならない
- 融資を必要とする場合、金融機関に申込み審査等のための書類等を作成しなければいけない
- 物件の管理会社を選定し、管理手数料を支払っていかなればならない
ざっと思いついたてんを挙げましたが、とにかく慣れなければ最初は大変というのが不動産取引です。
もちろん最近は不動産の投資信託や一括借上契約など、オーナーがあまり動かなくても良い取引形態もありますが、あくまでも自分で取引を行いたいという場合は向いてないでしょう。
賃貸住宅暮らしでも修繕負担が求められるどんなケースがある？
アパートやマンションの賃貸住宅に入居した場合は、住居にかかる費用は基本的には家賃、共益費、保険ぐらいです。
例えばエアコンや給湯器が故障してしまった場合でも、備え付けのもであれば通常は入居者は修繕のための費用を支払う必要はありません。
このようなケースでは通常は物件のオーナーが修繕費用を支払います。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
しかし賃借しているお部屋のなかの、ありとあらゆる事柄の修繕のための費用を物件オーナーが負担しなければならないというわけでもありません。
このあたりの線引きが、管理会社によって幾らか異なることがあるのかもしれませんが、最近ですが賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズが明確な指針を示してきました。
大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅の場合は、エアコンや給湯器、浴室乾燥機、換気扇、温水洗浄便座やトイレなどの場合は、入居者による故意の故障でない限りは、ほぼすべて賃貸人が修繕費用を負担することになります。
なので修繕費用が高額になるエアコンや給湯器の修繕費用は入居者が負担することはありませんので、そのてんは気が楽でしょう。
しかし入居者が負担しなければならないケースが明確に示されています。
例えば具体例としては
原状回復のリフォームとリノベーションの違いとは？リノベーションはなぜ重要？
最近リノベーションという言葉をよく耳にするようになってきました。
リノベーション、リフォームと同じようなものだと思われるかもしれません。
しかし厳密には、リノベーションとリフォームとは異なります。
どのような違いでしょうか。
それは、リフォームが老朽化した建物を新築の状態に戻すこと、つまりは原状回復を意味するのに対して、リノベーションは改修工事によって、建物の性能や価値を高めることのことを意味しています。
例えば建物全体をインターネットが無料で使用できるように、物件オーナー負担で工事を行うのもリノベーションとなります。
ところで原状回復のための修繕工事を行うのは、これまでも必須事項となってきました。
アパートオーナーであるならば、家賃収入の５～１０％程度を、しばしば行われる修繕工事費用として取り分けてきたことでしょう。
一方でリノベーションについての費用を取り分けることについての意識はあまりなかったかもしれません。
しかし今後、空室割合がますます増加していく時代にあって、リノベーションの重要性は増していくようにも思われます。
それではどれぐらいの費用をリノベーションのために取り分けておくことができるのでしょうか。
積水ハウスグループでもオーナーとのトラブルがあった
最近では、賃貸住宅経営は多くの場合、サブリース、つまりは一括借り上げによるもので行われています。
この場合、どの管理会社と一括借り上げ契約を結ぶかが重要になってきます。
というのも一括借り上げの場合は、管理会社を変えるのが容易ではないからです。
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
なので管理会社の選択を誤ると、オーナーはいろいろと大変な目に遭う可能性が高くなります。
代表例としては、アパート施工不良問題で揺れるレオパレス２１のオーナーさんたちがそうです。
この施工不良問題のために、これからどうなるのかといった不安に駆られたオーナーさんたちも少なくなかったことでしょう。
こういったなかで、オーナーとしては管理会社は大東建託や積水ハウス、大和ハウスといったところを選ぶことが多いことでしょう。
いずれも大手ゼネコンを凌ぐ、大手の建設会社グループです。
筆者も大東建託グループに管理してもらっている小規模マンションオーナーですが、大東建託に不満がないというわけではありませんが、しかし賃料はきちんと支払ってもらえますし、オーナーあってのビジネスモデルという意識がグループにあるためか、まずますの待遇を受けているのではないかと感じています。
大東建託パートナーズのワランティサービスを活用 給湯器編
大東建託施行管理の賃貸マンション。
ある時、所有マンション内で、入居者さんにお会いした時に、「給湯器がどうしてもエラー表示になって機能しまいます。大阪ガスに連絡したほうがいいですか」と尋ねてこられました。
どうやら賃貸住宅内の設備機器の故障時にどうすればよいのかあまり知らなかったようです。
そこで「大阪ガスでなく大東建託パートナーズに連絡してください」と返答しました。
それから２日後ぐらいに、再び入居者さんにお会いした時に、「無事に修理が行われて治った」とのこと。
どうやらあれから直ぐに、大東建託パートナーズに連絡して、翌日ぐらいに修理業者による修理が行われたようです。
何はともあれ無事に元に戻ってよかったのですが、入居者さんに「何が原因だったんですか」と尋ねてみると「接続不良だったみたいです」と返答されました。
接続不良といっても
電気系統の接続不良だったのか、その他の箇所の接続不良なのかわかりませんが、修理業者から大東建託パートナーズに修理代金の請求書が届けられているはずです。
ところでこの給湯器パロマ製と思われますが、パロマのホームページで調べてみると、修理代金は５０００円～１０００００円ぐらいとなっています。
賃貸住宅経営で大学キャンパスの学生に依存した経営には落とし穴がある
兵庫県の西宮市には、関西の私学の雄、関西学院大学があります。
最寄駅は阪急の甲東園駅が最も近いと思われますが、大きな大学で、しかも全国から学生が集まってきますから、賃貸住宅需要もあるものと思われます。
西宮市のあのエリアは、やや高級住宅街といった感じもあってか全体的な家賃は高めですが、しかし築古で家賃がリーズナブルな賃貸住宅でしたら学生が賃貸しているということもあるでしょう。
しかも近年は少子化の影響か親も子供のために惜しまずにお金をかけることもあるようなので、やや家賃が高くても親が惜しまず支援してくれることも珍しくないようです。
そのことも影響してか西宮市の空室率は11％程度で、比較的良好な状態です。
ところで大きな大学のあるエリア＝賃貸住宅需要ともいえますが、注意すべき事柄があります。
それは大学キャンパスの移転です。
この移転は、大学が決める事柄であり大学が周辺エリアへの影響を考慮してくれるということはありません。
あくまでも大学の経営上の理由で事が決まります。
ですから大学が移転するということが決まってしまうと、それまでは学生の賃貸に依存してきた賃貸住宅経営は大きな影響を受けることになります。
大東建託が主力の木造アパートそのメリットとは？デメリットも
最近、筆者の周辺エリアでは、いい部屋ネットの大東建託施行アパートが相次いで建てられています。
数棟ほどのアパートが建てられているわけですが、立地場所もバラバラなんですが、不思議なことにいずれも木造のアパートです。
一方で筆者の所有マンションは大東建託施行ですが、RC造りで、筆者のマンションのある場所から北に少し離れたところに１，２年後に建った大東建託施行の物件もRC造りです。
さらに数年後に、その物件の近くに建った大東建託施行の物件もRC造りです。
この周辺エリアではRC造りが主流となっているんだと思っていましたが、しかし大東建託施行の物件は
木造アパートが多い
のです。
もちろん木造のアパートといっても、昔の文化住宅のような感じではなく、セキュリティもしっかりとしているようですし、建物のスタイルもかっこいいスタイルです。
おそらく室内の設備も最近も流行の優れた設備が備えられているものと思われます。
建物修繕費用が高騰すると入居者にも費用負担が重くなっていく
数年前になって大東建託グループ管理の賃貸住宅の新規入居者の場合、更新時の更新手数料が１００００円以上請求されるようになりました。
契約更新時に費用はかかるのか | ご入居中のみなさま – 大東建託 (kentaku.co.jp)
以前は大東建託グループの物件といえば、更新時の更新手数料は０円だったのが、方針転換をしたようです。
さらに昔は、大東建託グループの物件の場合、入居時の礼金も０円ということも珍しくありませんでした。
しかし最近は入居時に礼金が家賃の１～２カ月分、請求されることが多くなってきました。
竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。
大東オーナーとしては、入居者負担が増えるとその分、入居者離れが生じるのではないかという心配をしてしまいますが、しかし最近の事情を考えるとやむえないようです。
つまりは大東建託パートナーズとしても、入居者負担は極力抑えたくても、昨今の建物の維持管理負担増のために、入居者に幾らかを負担してもらわざるをえなくなっているということです。
2022年６月5日の日本経済新聞の「高齢者、きしむ「終の棲家」 修繕費2割上昇し負担重く」という記事には、修繕費単価がこの10年で2割上昇していると書かれていました。
この修繕費の具体的な内容は、住居の外壁塗装や水道工事のことのようですが、これらの修繕は戸建て住宅だけでなく、アパートやマンションの賃貸物件にもあてはまる事柄です。