銀行からのローン返済予定表は経費計上のための大切な書類
銀行からはローン返済予定表が送られてくる。
昨年もアパートローンを借りている、りそな銀行からローン返済予定表の手紙が送られてきました。
差出人はりそな銀行の担当支店になっているので、担当の支店で金利などが決められているのかと思いきや、りそな銀行支店の担当者の話では「支店ではなく本部の融資の部署で作成されている」と言われていました。
つまりはローン金利などの重要事項は支店では決めることができず、すべて本部で決められているということなのでしょう。
ところで変動金利の場合は金利の見直しは４月１日と１０月１日に行われます。
今回は１０月１日に見直しが行われた分で翌年の１月から６月までの金利が示されています。（４月１日の見直し分は７月から１２月の金利となります）
りそな銀行のインターネットバンキングでは、いち早く１月から６月までの金利を知ることができますので、もうすでに金利を知ってはいましたが、手紙で送られた分もやはり同じ金利でした。
当然といえば当然のことですが。
そして今回は変動金利の金利は上がりました。
近年は変動金利もずっと同じ水準を保っていたのですが・・
銀行への毎月の返済額の理想は収入の30～35%以内？
銀行からローンを借りて物件オーナーになる場合は、銀行への返済額に注意しなければなりません。
一般に住宅ローンの場合は収入の30～35%以内の返済額が理想的と言われています。
ということは年収が500万円ならば、500×0.35＝175
年間の金利分を含めた返済額は175万円。
つまりは月額14万5000円までが理想的になるということです。
ところでこの原則は直接はアパートローンの場合にはあてはまりませんが、ある程度の目安にすることができるかもしれません。
例えば家賃収入が年間500万円の物件があるとするならば、年間の銀行への返済額は
500×0.3＝150
年間の銀行への金利分を含めた返済額は150万円まで。
ということは1カ月の返済額は12万5000円までが理想ということになります。
これが家賃収入が2倍の1000万円となると、返済額も2倍の35万円までが理想となります。
それではどれくらのお金を実際に借りることができるかというてんですが、民間の銀行とフラット35で多少の違いが生じます。
フラット35の場合は35年固定金利で金利も民間の銀行よりも低めです。
例えば金利が2%ならばどうなるでしょうか。
賃貸住宅最大手の大東建託のメインバンクは三井住友銀行
多くの会社がメインバンクの融資に依存している。
先日、母のもとに三井住友海上から電話がありました。
どうやら亡くなった父に電話をかけてきたようなのですが、マンションにかけている保険が満期を迎えるとの内容だったようです。
父もマンション経営を始めたころは、おそらくは大東建託の勧めで三井住友海上の損害保険に加入していたのですが、亡くなる数年前に、大東建託の営業支店から損保ジャパンの損害保険に変えるようにと提案され損保ジャパンの保険に加入し、筆者もそれを引き継いでいたので、三井住友海上の損害保険はとっくに解約していたと思っていたのですが、すべてを解約していたわけではなかったようです。
それで２つの損害保険に加入しても、あまり意味がないように思いますので、三井住友海上の損害保険はこのたびは解約することになるでしょう。
ところで話が変わり大手の建設会社にはメインバンクがあるものです。
例えば、あの積水ハウスは昔は三和銀行（現三菱UFJ銀行）がメインバンクでしたし、大京（ライオンズマンション）も確か三和銀行がメインバンクだったと思います。
では
大東建託はというと、三井住友銀行です。
というかもともとは、さくら銀行との取引があったようなのですが、さくら銀行が住友銀行と合併したために三井住友銀行がメインバンクになっています。
年末年始は銀行員が挨拶回りで忙しい時期 ときには忘れられることも・・
マンションオーナーにとって銀行との付き合いは重要なのだが・・。
以前のことですが年が明け、気になることがありました。
それは毎年の年末には、アパートローンを借りている銀行の担当者がカレンダー等を持ってきて挨拶を、つまりは年末の挨拶での訪問があったのですが昨年は来なかったのです。
いつもは最終営業日が30日なのが、この年は29日が土曜日で30日が日曜日なので、銀行の最終営業日が28日金曜日で日程的にきつくて来れなかったのかと思っていました。
筆者のほうも、12月の下旬は忙しかったので、気にはなっていたものの、深刻に考える暇もなかったのですが、年が明けて、いろいろと考える余裕ができるようになると、やけに気になり始めるものです。
しかも年明けになってから来られるのかとも思いましたが来ません。
昨年後半には、ちょっとしたことで銀行との関係がぎくしゃくしていたので年末の挨拶に来なかったのではないとの思いも沸いてきましたが、しかしアパートローン取引がある以上、銀行との付き合いは重要なので、銀行がどう思っているんだろうという疑念が頭から離れなくなってきました。
今のところ金利も比較的に低い金利で借り入れているので、借り換えをするだけのこともありませんし・・。
どうしようかといろいろと思案した結果、銀行に思い切って問い合わせてみようとしました。
銀行からローンを借りること インフレでは得することになる？
借金をすることに抵抗感のある方は少なくないと思います。
借金をすると、それが人生の重荷のように感じることがあります。
とくに賃貸アパートやマンションを所有しているオーナーさんの多くが銀行からアパートローンを借りて、賃貸住宅事業を行っていると思いますが、毎月の返済を、うっとしく思っているかもしれません。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。
しかし、考えようによっては、多額な借金をして、賃貸住宅経営をすることが、お得になることがあります。
どのようにでしょうか？
それはインフレになった時です。
インフレについてウィキペディアには
インフレーションの一般的な指標はインフレ率で、一般物価指数（通常は消費者物価指数）の長期的な変化率を年率換算したものである。
と書かれていますが、日本の場合は、毎月公表される消費者物価指数でインフレを図ることができます。
つまりは物価が全体的に上がるのがインフレです。
一方で物価が上がると、通貨（日本の場合は円）の価値が下がります。
つまりは、インフレになると、通貨の価値が下がるわけですから、借入金額の価値も下がることになるということになります。
不正に賃貸住宅経営のための資金を金融機関から借りるとどうなるか？
フラット３５と言えば長期間固定金利でも低い金利で借りることができる、ありがたいローンです。
詳細についてはわかりませんが、アパートローンのためのフラット35もあり、これを活用してアパート経営を行っている方もおられることでしょう。
ところで不動産がらみの不正で、衝撃的なニュース記事を掲載してきた大手メディアに朝日新聞があります。
近年でもスルガ銀行の不動産融資がらみの不正融資を暴き、この時ぐらいからスルガ銀行の経営状態が坂道から転げ落ちるかのように沈んでしまいました。
さすがに朝日新聞の報道には社会を動かすだけのインパクトがあるものです。
ところでこの朝日新聞がフラット35がらみの不正について取り上げた記事を掲載したことがあります。
以前の記事ですが
朝日新聞2019/5/4の「フラット３５を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に」という記事には
１％程度の固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット３５」を、不動産投資に使う不正が起きていることがわかった。ローンを提供する住宅金融支援機構も「契約違反の可能性がある」とみて調査を始め、不正を確認すれば全額返済を求める方針だ。
引用：https://www.asahi.com/articles/ASM4S34RJM4SUUPI004.html?iref=comtop_8_02（アクセス日2019/5/4）
と書かれています。
銀行からのローンの高額な金利支払いの負担を減らすためには
ローン金利、これはアパートローンにしても住宅ローンにしても借りているならば気になるものです。
例えばアパートローンを1億円借りて30年元利均等返済、そして金利１％前半とした場合、当初の金利の年額の支払い分は100万円を超えます。
つまりいかに多くの金利支払い分があるかがわかります。
ではどうすれば金利支払い分を減額させることができるでしょうか。５つの方法を取り上げたいと思います。
その１ 頭金を多くし、借入金額をすくなくする。
この方法は比較的、お金に余裕のある方が取れる方法です。
結構な額の預貯金があるならば預貯金の幾らかを崩したり株式を売却したりしてそうすることができるかもしれません。
その２ 借入期間を短くする。
借入期間が長いほど、結果的には金利支払い分が多くなります。
通常は30年や35年が一般的のようですが、20年や15年と短くするならば金利支払い分を少なくすることができます。
しかし毎月の返済額は大きくなるという面もあります。
アパートローンを借りている場合は銀行とのつながりを切らしたくないのと、相続税対策もあるので、銀行とはできるだけ長くつきあっていきたいものです。
よってアパート事業者には向いていない方法のように思います。
店舗のないネット銀行のメリット ローン金利が低い
昔は住宅ローンを借りるさいには、どの銀行から選ぶかとなると、まず最初に都市銀行、都市銀行がダメだったら次に地方銀行、地方銀行がダメだったら次に信用金庫といった法則のようなものがありました。
つまりはローン金利の低い順番であたっていくというのです。
しかし最近はその法則がに変化が生じているようです。
というのも基本的に店舗も通帳もない
ネット銀行の金利が最も低い
というケースが多くなっているのです。
多くの方が、インターネットをあたりまえのように活用している現代、ネット銀行、ネット証券そしてネット保険を活用する方も多くなってきました。
これらの金融機関の特徴は、店舗がないために事業にかかるコストが低く抑えることができるために、ローン金利を低く抑えることができますし、そして種々の手数料も安く抑えることができるといったメリットがあります。
またネット保険の場合は毎月支払う保険料を安く抑えることができるというメリットもあることでしょう。
都市銀行の一つりそな銀行の筆者の担当者も住宅ローンの金利においては、「ネット銀行にはかなわない」ということを言っておられました。
このようにどうしても生活上のコストを抑えたい場合はネット銀行を活用することには大きなメリットがあります。
金利が非常に低い住宅金融支援機構 しかしデメリットも！！
住宅金融支援機構から賃貸住宅資金を借りることができる。
以前のことですが大東建託支店の営業担当の方が来られた時に、恥ずかしながら初めて知ったのですが、住宅金融支援機構から賃貸住宅のための資金を借りることができることを知りました。
住宅金融支援機構といえばフラット35といった商品で聞いたことはありましたが、35年固定金利でしかも民間の金融機関よりも、かなり低い金利で借りられるといったことは知っていましたが、個人の住宅ローンのみを対象にしているものと思っていました。
しかも半分民間、半分公的な機関で、弱者救済的な機関といったイメージがありましたので、賃貸住宅とは無縁な機関だと思い込んでいました。
それが大東建託の営業担当の話によると、アパート建設のための資金も住宅金融支援機構から借りることができるというのです。
しかも大東オーナーさんの多くも実際のところ住宅金融支援機構から、お金を借りてアパート経営をやっているというのです。
ところでこの住宅金融支援機構からお金を借りるメリットは何でしょうか。
それはなんといっても
都銀よりも低い金利です。
例えば2018年9月では35年固定金利が、1.5%台になっています。
もちろんそれでも都銀などから変動金利でアパートローンを借りているならば1％台前半や、それ以下の金利で借りている方もおられるかもしれませんが、固定金利になると当然金利は上がります。
非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト
小規模でもマンションオーナーをやっていて、銀行からアパートローンを借りていると、渉外担当者がついて、周期的に訪問してきて、銀行が販売している商品の提案を受けたりすることがあります。
筆者も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、渉外担当者が、銀行が力を入れている金融商品の提案を受けることがあります。
そして2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがありました。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。
この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。
そしてこの種の安定成長型のファンドは、どの証券会社や銀行でも販売している、ごくありふれたものですが、他の銀行が販売している投資信託にはない強力な特徴があります。
それはリーマンショック級の経済混乱が生じてファンドが暴落しても
当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。
例えば当初の基準価格が10000円でスタートしたものの、経済混乱でファンド価格が暴落しても、顧客の損失は最大でも500円までということを、りそな銀行が保証するというのです。