土地活用といっても活用法は需要を見極めることが重要
筆者の妻の実家もそうですが、地方では土地がいくらでもあります。
しかし土地活用といって、そこでアパートやマンションを建てたとしても、おそらくは相続税対策になるぐらいだけで、将来的にはアパートやマンションは重荷になっていくだけのことでしょう。
なぜならばアパートやマンションを建てたところで、入居したいという人がほとんどいないからです。
やはり地方の土地は農地として活用するのが、最善の活用方法のように思います。
一方で同じアパートやマンションを都心部の駅近くに建てるならば、家賃も高く設定でき、しかも入居者も比較的容易に見つかることでしょう。
このことは不動産の効果的な活用方法について考えさせる例ですが、日経新聞２０１７年８月２５日の「建設の五輪特需いつまで？ 経費抑制、ドローンも駆使 足元は受注消化の余裕なく、大会後の冷え込みに警戒」という記事に掲載された大和ハウス工業の社長の大野直竹さんのコメントにもこのてんが示されています。
本来、不動産は場所によって適性が異なる。不動産の本当の価値は、活用することでどれだけの収益を生むかで決まるからだ。住宅なのか商業施設がいいのか、土地オーナーやテナントとの対話を深め、本当に必要とされる使い方を探らないといけない。
引用：建設の五輪特需いつまで？ 経費抑制、ドローンも駆使 足元は受注消化の余裕なく、大会後の冷え込みに警戒
意味深長なコメントだと感心させられます。
わかりやすい簡潔なコメントですが、しかし不動産投資の核心をズバッとついているように感じます。
非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト
小規模でもマンションオーナーをやっていて、銀行からアパートローンを借りていると、渉外担当者がついて、周期的に訪問してきて、銀行が販売している商品の提案を受けたりすることがあります。
筆者も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、渉外担当者が、銀行が力を入れている金融商品の提案を受けることがあります。
そして2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがありました。
りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。
この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。
そしてこの種の安定成長型のファンドは、どの証券会社や銀行でも販売している、ごくありふれたものですが、他の銀行が販売している投資信託にはない強力な特徴があります。
それはリーマンショック級の経済混乱が生じてファンドが暴落しても
当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。
例えば当初の基準価格が10000円でスタートしたものの、経済混乱でファンド価格が暴落しても、顧客の損失は最大でも500円までということを、りそな銀行が保証するというのです。
円安が進む根拠の１つが日本の人口減少 なぜ人口減少が？
人口減少による円安はアパートオーナーにどのような影響を与えるのだろうか。
以前の記事で、ソニー生命の営業担当者が来られて金融や投資についての話を聞いたことについて書いたことがあります。
の記事ですが。
この記事においては、ソニー生命が扱っている世界株式ファンドのリターンがすごいということについて書きました。
今回は、さらにソニー生命担当者の金融についての話についてですが、次のテーマは今後の外国為替がどうなるかという話です。
つまりは円安になるか円高になるかというテーマです。
筆者個人のこれまでの考えは、どちらかといえばこれまでの日銀の市場介入というと、多くの場合、円売り介入が多かったので、今後も円高にぶれやすいのではないかという意見を述べました。
すると担当者いわく
「社内などで為替についての専門家によるレクチャー等を受けるそうですが、専門家の見解は円安が進みやすくなります」
とのこと。
その根拠はというと
「人口減少が円安の根拠になる」
んだそうです。
えっと思いましたが、確かに今は人口減少が進んでいます。
しかも高齢者人口はあまり減らなくても、若年層の人口が大きく減っていきます。
ということは労働者人口が急速に減る可能性があり、労働者人口が減るということはモノの生産量が減少していくことになります。
積水ハウスではないセキスイハイムの物件の特徴とは？
賃貸住宅会社でセキスイハイムという会社があります。
セキスイという言葉が使われているので、積水ハウスのことだと勘違いされやすいようです。
しかし実際には積水ハウスとは別会社です。
もちろんもともとは積水化学工業から独立したのが積水ハウス、積水化学工業の子会社がセキスイハイムということで、全く無関係の別会社というわけではないようです。
ところで賃貸住宅となると積水ハウスのシャーメゾンなどの人気アパートのためにセキスイハイムとなるとあまり目立たない住宅メーカーというイメージがあります。
シェアにおいても賃貸住宅二位の積水ハウスに対してセキスイハイムはかなり下位になります。(一位は大東建託）
そのようなセキスイハイムですが、賃貸住宅もちらほらと見かけることがあります。（セキスイハイムの賃貸住宅はハイムメゾンといわれています）
それではセキスイハイムの賃貸住宅にはどのような特長があるのでしょうか。
まずメリットですが一般的にはセキスイハイムの賃貸住宅の家賃はシャーメゾンなどと比較して
リーズナブルな家賃
だと言われています。
しかも礼金や更新料も高くはないようです。
ですからお財布には優しい賃貸住宅といえるかもしれません。
さらにお部屋の設備面でも生活していくううえでは十分なものが設置されているようです。
しかし全体的には積水ハウスや大和ハウス工業の賃貸住宅よりもシンプルといった感じかもしれません。
賃貸住宅オーナーになることのメリット 収入源の１つになる
今の時代、安定収入源となるものはあまり多くありません。
サラリーマンであっても、会社が倒産したりリストラに遭ったりして職を失い収入がなくなるかもしれません。
あるいはブラック企業のようなところで働くのに疲れてしまい退職がいつも頭をよぎるようになるかもしれません。
あるいは安定した給料をもらえる公務員などに就いていても、思わぬ大きな病気や事故で大怪我をしたりして、やむなく離職することもあるでしょう。
しかし上記のような要因に左右されずに安定収入をもたらすものがあります。
それが不動産投資によってもたらさる家賃収入です。
人が住むための不動産を所有し、さらに入居者がいるかぎり家賃収入は継続的に入り続けます。
ところで最近は離職リスクに少子高齢化の流れから、介護離職をする方も増えてきました。
というのも親を支える兄弟が少なく、しかも受け入れ施設がなかなか見つからないがために、自分が親の介護を全時間見なければならなくなり、やむなく離職する方が増えているのです。
この場合、離職するわけですから、本人の収入は途絶えてしまいます。
親の年金収入などに頼るしかないかもしれません。
しかしこの場合でも、離職前に収入の一部を不動産投資にあてているならば家賃収入を得つづけることができるかもしれません。
サラリーマンの間であるならばアパートローンもひきやすかったことでしょう。
ソニー生命保険の変額保険の世界株式 ずば抜けて優秀なファンド！！
貯蓄性の生命保険に加入することはマンションオーナーにもメリットがある。
かなり昔のことですがソニー生命保険の変額保険が、良い保険という評価があったので、ソニー生命の変額保険に加入しました。
当時はまだ筆者も小規模マンションオーナーを将来することになるとは、まったく考えていない時でしたが自宅近くの喫茶店でソニー生命の男性営業担当の方と契約を交わしました。
それからかなりの年月が経って、その男性営業担当の方から、会って変額の保険の運用についてお話したいと連絡が入り、今回は自宅に招いてお話を聞くことにしました。
この会った時に、投資や金融の話になると当時よりも随分と勉強されているような感じで、いろいろと勉強になりました。
ところで
ソニー生命の変額保険は
ネットで支払った保険料の運用の仕方を変更させることができます。
年間で１２回までです。
そして債権や株式、世界債権や世界株式などに分散投資をすることができます。
ところで今回、訪問された目的の１つは、筆者の運用が悪いわけではないものの、もっと資産を増やせるような仕方での運用を提案するためのものでした。
実は大部分を日本債券で運用していたのですが、それでは解約返戻金も十分には得られないということです。
りそな銀行がやはりファンドラップを勧める！！資産運用として
銀行も近年は多種多様な商品を揃えている。
筆者の父がマンションオーナーをやっていた時に、りそな銀行からアパートローンを借りるようになり、それからずっと、りそな銀行との付き合いがあります。
父がマンションオーナーをやっていた時は、時々父のもとに担当の銀行員が訪問し、銀行が提供するさまざまな商品を購入していました。
父が亡くなってマンションオーナーを引き継いだ後は筆者のもとに担当の銀行員がしばしば訪問してきます。
ところで、りそな銀行の店舗の前を通ると、ファンドラップの広告のポスターが目につくようになったことがあります。
りそな銀行も、その時々に力を入れて販売する商品がありますが、そして力を入れて販売している商品の１つが間違いなく
ファンドラップです。
このファンドラップ、そもそも富裕層向けのラップ口座の敷居を低くした商品ともいえます。
顧客の資産運用のニーズに合わせて、資産配分を決め、顧客は資産運用については銀行側に一任するというものです。
多くの金融機関がファンドラップのような商品を提供していますが、金融機関にしてみては、顧客から預かった資産を運用しながら、信託報酬を得ることができるので、是非とも販売したい商品の１つであることに違いはありません。
大東建託のいい部屋ネットの店舗でフランチャイズ店舗がある
大東建託グループの物件の入居者斡旋つまりは仲介事業を担っているのは大東建託リーシングです。
そして大東建託リーシングは、いい部屋ネットの店舗を展開して、主に大東建託グループが管理する物件への入居者斡旋を行ってきました。
そしてこれまで知らなかったのですが、いい部屋ネットの店舗はすべて、大東建託リーシングの直営店で、大東建託グループの社員によって、店舗の仕事が行われていたようです。
ところで直営店に対してフランチャイズというものがあります。
フランチャイズについてウィキペディアには
一方が自己の商号・商標などを使用する権利、自己の開発した商品（サービスを含む）を提供する権利、営業上のノウハウなど（これらを総称してフランチャイズパッケージと呼ぶ）を提供し、これにより自己と同一のイメージ（ブランド）で営業を行わせ、他方が、これに対して対価（ロイヤルティー）を支払う約束によって成り立つ事業契約である。
と書かれています。
このようにウィキペディアの説明にしたがって考えると、例えばコンビニの店舗などは、ほとんどがフランチャイズでセブンイレブンという看板の店舗があっても、そこで働く経営者や従業員はすべてセブンイレブンの社員ではなく、セブンイレブンという会社の下請け会社の社員や従業員といった立ち位置になるということになるようです。
大東建託物件オーナーが加入できるオーナーズガードのメリットは？
親族がいない独居老人が亡くなった後の始末は物件オーナーが行わないといけないかもしれない。
最近は時々ですが、孤独な高齢者が亡くなり、賃貸住宅などから、不要な遺品などが運び出されてる光景を目にするようになりました。
もし親族がいるのならば、親族に亡くなったあとの後始末をしていただくこともできるのでしょうが、そういう親族がいなければ、アパートマンションオーナーが後始末をしなければならないのかもしれません。
そうなるとオーナーは相当額の費用負担をしなければならないかもしれません。
このような場合に保険で補填することができます。
そしてこのような保険を扱っているのが大東建託グループの少額短期保険会社のハウスガードの
オーナーズガードです。
大東建託グループの物件オーナーならば一度は大東建託パートナーズの担当者より、この保険についての説明を受けたことがあるかもしれません。
筆者も数年前に説明を受けたことがあります。
大東建託パートナーズの担当者は保険料の見積書のようなものも作成し、あとは署名、捺印さえすればよいような状態で訪問してこられました。
加入してもらえるものと思っておられたようですが、この時は断りました。
というのも、この保険には半年間の家賃補償、つまり入居者死亡、火災、水災などにより家賃に損害が生じた場合に最大で半年間は家賃の補償をするというものもありますが、すでに加入していた損害保険にそのような補償があるからです。（入居者死亡の場合は除く）
賃貸住宅経営を行うことが許されない職種がある その職種とは？
ワンルームマンション投資やアパートマンション経営はどんな職種の人であっても副業としてできるかと思っていましたが、どうもアパート経営を行ってはいけない職種があるようです。
詳しいことはわかりませんが、日経新聞の社員の一部？は株取引をしてはいけないというルールがあるようですが、同じようにアパート経営をしてはいけないという職種があるというのです。
その職種とは不動産屋とか建設会社の社員というわけではありません。
あるいはワンルームマンションや賃貸住宅を売り込むセールスマンでもありません。
その職種とは
裁判官です。
少し意外に思いましたが、産経新聞２０１７年１１月２日夕刊には
裁判官のアパート経営ダメ 最高裁裁決「公正さや廉潔さ求められる」
という見出し記事がのせられていました。
つまりは裁判官は公正さや廉潔さが極めて求められる職種なので、職務以外での高額収入が得られる事柄を行ってはならないというのです。
裁判官のように法律に通じた方がアパート経営を行うならば、アパート経営に伴う、さまざまなトラブルを法的に解決するうえでは、うってつけの方のようにも思うのですが、残念ながらそれは許されないようです。
最近はオーナーと管理会社とのトラブルも増えていますが、このような方がオーナーになって管理会社とのトラブルにおいてオーナー側が有利になるように頑張ってくれたらいいのになあとも考えてしまいますが、そう甘くはないようです。