大東建託パートナーズによるゲリラ豪雨による水害対策
近年の風水害被害の増加に、アパートオーナーも備える必要性が高まっている。
大東建託パートナーズの場合、2か月に1回、建物の定期点検が行われ、アパートマンションオーナーに報告書が送られてきます。
その中にオーナー向けに大東建託パートナーズの担当者のコメントが書かれています。
担当者によって明らかにオーナー1人1人に異なったコメントを書いている担当者もいれば、担当する物件オーナーすべてに同一のコメントを書いている担当者もおられるようです。
現在、筆者の物件を担当している大東建託パートナーズ担当者は、おそらくすべてのオーナーさんに同一のコメントを書いているように思いますが、しかしとても参考になるコメントを書いてくれています。
今回は近年、増大している水害対策です。
近年、ゲリラ豪雨などで床上浸水などの被害が生じることを多くなっています。
一般の戸建て住宅もそうですが、アパートマンションも被害に遭っているようです。
どうも近年の水害被害に大東建託パートナーズの物件も被害を被ったようで、大変な損害を被った方もおられるようです。
例えば水害のための修繕費用は1部屋あたり数百万円ぐらいかかるようで、もし10部屋被害に遭ったならば、1500～2500万円ほどの修繕費用がかかります。
マンションも10年を超えるとエアコン故障が相次ぐ
筆者は小規模ながらマンションオーナーをやっています。
建物管理は大東建託パートナーズが行っています。
ところで先日のことですが、入居者が退去された後に、お部屋にクリーニングなどの原状回復作業が行われたわけですが、それからしばらくして、そのお部屋のエアコンの交換工事が行われていました。
この時に、エアコン工事を行っている作業員に近づいて、「エアコンが壊れていたのですか」と尋ねてみると、「壊れたわけではないが、もうかなり長く使用されていたので交換しているんです」とのことでした。
たしかにもう筆者のマンションも竣工から10年超になっていて、この前の夏も入居者さんの申告で、エアコンの交換工事が行われた、お部屋もありました。
大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が、「建物も10年が超えるてくると、ぼちぼちエアコンや給湯器などの建物設備が故障したり壊れたりします」と言っておられましたが、まさにそのとおりになっています。
ところで、エアコンや給湯器などの建物設備の修繕や交換工事は入居者からの修繕や交換をしてほしいとの申告があって初めて行われるものと思っていましたが、今回のように入居者が退去してから原状回復工事の一環として行われることがあるんだなあと思いました。
大東建託の一括借上ならばオーナーは本当に楽だけどしかし・・
大東建託設計施行管理のアパート。オーナーは大東建託パートナーズからの管理報告を受け取る。
最近は一括借上げでつまりはサブリース契約でアパートマンション事業を行っている方が多いそうです。
確かにこの方法ならば、空室の心配がさほどない、毎月定額の賃料が入るなどアパートマンションオーナーはほとんど何かを行うこともありません。
筆者の物件も大東建託パートナーズの管理のもと一括借上げ物件で、長年になりますが、本当にオーナーとして何も行うことがないのです。
心配のことといえば、家賃はどうしても下がってきますので、定額の賃料の見直しで下げられることと、建物の修繕工事費の心配ぐらいでしょう。
しかしこのままでいいのかといつも思います。
もちろん不動産業の初心者だとか、仕事がとても忙しくて不動産にはあまり注意を向けられないという方には一括借上げ契約は向いているように思います。
しかしこのままだとアパート事業者としてのスキルがなかなか身につきませんし、素人のアパート事業者のままで過ごしてしまうことになります。
もし一括借上げ契約を解約させられたらどうなる？
のでしょうか。
もちろんよほどの事がなければそうなることはありませんが、一括借上げ業者も不適当なオーナーとの契約を解約することができるのです。
解約されるとスキルのないアパート事業者ではとても大変なことです。
ではどうすることができるでしょうか。
賃貸住宅経営の管理会社で大東建託パートナーズはどうなの？
もちろん規模の大きなアパートオーナーとなると法人化し、従業員を雇うということもあるかもしれません。
もちろんそれはそれで良いことだと思います。
とくに資産継承者に従業員として働いてもらうならば、将来オーナーになった時に役立つかもしれません。
しかしその一方で物事があまりにも複雑になり過ぎると、そのことが足を引っ張るようになることがあります。
できるならばシンプルで簡素化した経営のほうが、迅速に手を打つことができますし、資産継承もスムーズに行えます。
ところで。シンプルかつ簡素な経営を行ううえで鍵となる1つの事柄があります。
それはパートナーとなる管理会社の選択です。
優れた管理会社と手を組みならば、多くの事柄を管理会社にお任することができ、アパートオーナーとしては助かることでしょう。
さらに管理会社からのアパートオーナーへの提案も実効性のあるものが提案され、効果的なアパート経営を行う助けになります。
しかもその管理会社はアパートオーナーが選択することができ、しかも管理替えをすることもできるのです。
平均年収がトップクラスの大東建託しかし離職者が多いのも事実
できる社員には高額報酬が期待できる大東建託。
以前の記事で建設業界における売上上位企業について書いたことがあります。
１位が大和ハウス工業。
２位が積水ハウス。
３位～６位は大手ゼネンコン。
引用：ユーレット業績ランキング
という順位でした。
大和ハウスは賃貸、分譲マンション、戸建て住宅、商業施設、海外事業と特に際立った分野はないものの、どの分野でもまんべんなくそこそこの売上があり、総合的な売上でトップ企業になっています。
ところで平均給与ランキングというものもあります。
このランキングによると大東建託の平均給与は、積水ハウスよりも高水準です。
具体的には大東建託社員の平均年収は約９6０万円。
大和ハウス工業の社員は約1000万円。
そして積水ハウスが約900万円となっています。
なぜか大東建託社員のほうが、積水ハウス社員よりも高給取りなのです。
そして仕事の出来る大東建託社員がかなりの高給取りであることは、筆者も大東建託グループに物件を管理してもらって、社員と接するとわかります。
例えば今は大東建託のある支店の支店長をやっていますが、筆者の物件の建築を契約した営業社員ですが家族がおり、子供が５人以上いるという方です。
奥さんは仕事をしているわけではないみたいですが、しかしそれだけの家族を養っていくだけの収入を仕事から得ているのです。
大東建託のフルパッケージプランのデメリットとは？
フルパッケージプランで大東建託と一括借り上げ契約をするオーナーさんが多い。
近年では大東オーナーの多くがフルパッケージプランで契約しています。
このてんについては先回の記事
で書いたとおりです。
大東建託と３５年契約を行って毎月、家賃収入の５％を大東建託に支払うならば３０年間は修繕費はすべて大東建託側が負担するというものですから、オーナーさんにしてみれば魅力的なプランに思えることでしょう。
とにかく最初の３０年間は修繕費用のことで煩うことはないのですから、魅力的です。
しかしデメリットがないわけではありません。
その１つが
オーナー側から大東建託との契約を解約しにくくなる
といてんがあります。
実は３０年、３５年一括借り上げといってもオーナー側の意向で大東建託と契約を解約することができるのです。
しかしフルパッケージプランであるならば、修繕費用をおそらくはオーナーさん自身が取り分けていないことでしょう。
そうなると解約してしまうと、今後生じえる修繕に対応しにくくなるのです。
ということで解約しづらくなるといわけですが、もちろん少なくとも３０年間は大東建託と付き合うつもりならばフルパッケージプランを選んでもかまわないのかもしれません。
一括借り上げのアパート経営ではたびたび賃料改定協議で減額される
筆者も小規模な物件を大東建託パートナーズと一括借り上げ契約で、オーナーをやっている大東オーナーの1人ですが、今から数年ほど前にテナント部分の賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者と協議したことがあります。
ちょうど賃料改定となる半年前ぐらいだったと思います。
この賃料改定ですが、一括借り上げでアパート経営を行っていると必ず直面する事柄です。
大東建託の場合は多くの場合、住居部分は、35年の契約でも最初は10年後に賃料改定が行われその後は、5年ごとに賃料改定が行われていきます。
一方でテナント部分は最初から3年ごとに賃料改定が行われます。
もちろん最近は大東建託パートナーズも上階の住居部分は一括借り上げにしてもテナントは一括借り上げにしないケースがあるようです。
そしてほとんどの場合は、この賃料改定のさいにオーナーに支払われる賃料が減額されます。
厳しい現実ですが。
この現実が受け入れなくて、一括借り上げの管理会社ともめることも少なくありません。
筆者も3年前のテナントの賃料改定で、大幅な減額を求められて、1回目の賃料改定協議では物別れとなったことを覚えています。
マンションのオートロックの電気錠が故障で修繕費が16万円
数年前のことですが5月20日の朝のことでした。
マンションの1階にまで降りて、エントランスフロアから外に出ようとして、電気錠を開錠しようとしても電気錠が動きません。
おや？
と思うと、電気錠は開放状態になったままです。
すると大東建託パートナーズからの上記のような貼紙が目に留まりました。
どうやら昨晩の遅い時間、入居者のだれかが、電気錠を開錠しようとしてマンションのなかに入ろうとしたものの、うまく開錠することができず、大東建託パートナーズに電話をかけたようです。
遅い時間だったと思いますが、大東建託パートナーズの社員がかけつけ、鍵を開錠させたものの、故障と判断し、鍵を開放したままにしたようです。
なので、このマンションではオートロック機能が麻痺したままのセキュリティ的には不安な状態になってしまったのです。
ところで
「緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応」
という記事で書きましたが、緊急事態発令中の5月上旬にも同じようなトラブルが生じ、このときも休業中に待機中の大東建託パートナーズの社員がわざわざ駆けつけてくれ、応急処置を取ってくれたのですが、今回、再び再発し、今回のほうはより深刻な状況のようです。
ところでエントランスフロアの電気錠の電気が切られると、オートロック機能も麻痺してしまいますので、訪問者は開放されているエントランスフロアからそのまま建物の中に入って部屋まで留守であっても行かなければなりません。
大東建託パートナーズがなかなか修理に動かない？対処法は
賃貸住宅管理会社の最大手は大東建託パートナーズです。
そして最大手のこともあってか、サポートもまずまずです。
例えば大東建託パートナーズへの電話連絡は24時間行うことができます。
緊急時にはとても助かりますね。
完成間近の大東建託設計施行の木造賃貸住宅。
また大東建託パートナーズの物件オーナーの場合は、オーナー専用の電話番号が用意されており、担当している大東建託パートナーズの営業所に直接電話することができます。
そして営業時間外に電話したとしても、転送されてサポートセンターに繋がり、必要な対応をしてもらえます。
筆者も所有マンションのエントランスフロアのドアが故障したさい、ちょうどゴールデンウィーク中で、営業所には繋がらなかったのですが、サポートセンターから、営業所に連絡が行き、休日中でも待機している大東建託パートナーズのスタッフに連絡が行き、すぐにそのスタッフが対処のために来てくださいました。
ところで、サポート体制は十分のように思える大東建託パートナーズですが、しかし完璧だというわけではありません。
筆者も幾度が経験したことがありますが、大東建託パートナーズに修繕のための連絡をしたものの、動いてくれないように思えることがありました。
先日もマンションの共有廊下にある照明が切れていました。
賃貸住宅のオーナーは入居者家賃を決められない？管理会社の専権事項？
最近は一括借り上げによるアパート経営が主流をなしつつあります。
たしかにこの方法ですと、アパートオーナーは一括借り上げ会社からアパートの状況にについての報告を受けるだけで、一括借り上げ会社の担当者とアパートオーナーが協議したりすることも、しばしば生じるということはありません。
しかも入居者に求められる家賃も、ほとんどの場合、一括借り上げ会社が決めてしまっています。
しかし時々思うのですが、アパートオーナーへの了解もなく一括借り上げ会社で家賃を決めてしまうことには、多少ですが疑問を感じています。
というのも不動産取引の基本は、取引相手からのヒアリングから始まるからです。
もちろん賃貸住宅経営と別次元だとも思うかもしれませが、しかし一括借り上げの場合は、多くの場合、一括借り上げ会社の独断で事が進められてしまうことが多く、アパートオーナーとの協議というのか、意思の疎通を図ることが弱いように思われます。
このヒアリングですが、不動産調査でも最優先事項の１つされています。
そして一括借り上げ会社は、募集家賃を決めるさいに、他の不動産会社からヒアリング等を行い募集家賃を決めることもあるようですが、もちろんそのことも重要ですが、しかしアパートオーナーからのヒアリング等は、ほとんど行うことがないのは残念なことです。