小規模マンションオーナーの日記


3月 19, 2024

大東オーナーならば大東建託パートナーズオーナー専用電話番号にかけることができる


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大東建託物件の建物管理会社は大東建託パートナーズ。

以前のことですが、大東オーナーの筆者に大東建託パートナーズから手紙が届きました。

なんだろうと思って開封してみますと「電話番号変更のお知らせ」という内容でした。

そしてよくよく手紙を読んでみると大東建託パートナーズ営業所の電話受付の変更のようです。

そしてその変更の1つがオーナー専用の電話番号を設置したので、オーナーはこれからはそちらの電話番号に電話をかけてほしいというものです。

へー、そうなんだと思いました。

もちろん大東建託パートナーズの担当者とオーナーが1度会うと名刺を頂くので、その名刺に書かれている担当者の携帯電話番号に電話することがあります。

しかしその携帯電話に電話をかけても電話がかからないことがありますし、さらに大東建託パートナーズの担当者が交代した時などに、新任の担当者の携帯電話番号がわからない時などは、このオーナー専用の電話番号に電話をかけることができるので便利です。

ところで電話受付の変更のもう1つのてんは、入居者さんからの電話はすべて「24時間いい部屋サポートセンター」受付になるというてんです。

ということは、これまでは建物の担当の大東建託パートナーズの営業店にかかっていた電話が本社のコールセンターのようなところに電話がかかり、その内容によって担当の営業店にコールセンターから連絡されるということになるようです。

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3月 17, 2024

消防設備点検を無視するマナーの悪い入居者さん😞社会的な義務


 

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消防設備点検は年2回程度行われる。

筆者の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。

入居者の利便性のために置くことにしたのですが。

それにしても、しばしば不要チラシや広告がポストに投函されるので、箱がすぐに満杯になります。

ところで本当に不要なチラシや広告を捨てるのは、かまわないのですが、時々びっくりするようなものが捨てられていることもあります。

例えば顧客に商品を宣伝するために郵便でハガキや手紙が投函されても、それを送り先の住所氏名がついたまま捨てられていることがあります。

これではまるで個人情報、丸出しです。

ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。

その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。

それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。

しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。

本当に困ったものです。

ところでこの消防設備点検ですが、消防法(第17条の3の3)で定められている、必ず実施しなければならない法定点検です。

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3月 12, 2024

大東建託と賃貸住宅オーナーとの切り離せない関係


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大東建託設計施行管理のアパート。全国で100万戸以上を管理している。

大東建託は以前に本社において資産継承セミナーを行ったことがありました。

高齢者オーナーを多くかかえる大東建託としては、次世代オーナーが管理が替えすることなく引き続き大東建託グループのオーナーとして留まることに力を入れているように思われます。

 

しかし空室率が大きくなっている現在、アパートマンションオーナーを多くかかえることにどんなメリットがあるのでしょうか。

まず新規工事を受注して、施行を行った場合、一括借り上げ契約では建設工事費の10%以上が建設会社の利益になるといわています。

例えば、工事費が2億円ならば、2000万円以上の利益が得られることになります。

ですから最初の工事費で多くの利益を稼いでいるわけです。

さらにその後の物件の管理業でもおそらく、まずまずの利益を得ているのでしょう。

例えば大東建託の場合ですと、家賃の10~15%程度が大東建物管理(現大東建託パートナーズ)に計上されます。

一括借り上げでない物件の管理会社でしたら5~10%といわれていますので、余分に管理手数料がかかっているわけですが、一括借り上げの場合、空室分の賃料もオーナーに支払わなければならないので、10~15%というのは妥当であるように思われます。

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大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い

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以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。

その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。

すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。

ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。

そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。

 

ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。

例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。

そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。

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3月 10, 2024

大東建託物件の継続審査😟結果によっては修繕が求められる


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大東建託施行管理のマンション。

以前のことですが、土曜日だったと思いますが、2回にわたって見知らぬ男の人が私の所有マンションを、いろいろと調べに回っていました。

近づいてみて何をしているのかと尋ねてみると「大東建託パートナーズですが、長期的な修繕の件で調べさせてもらっています」とのこと。

どうやら大東建託パートナーズの社員だったようで、修繕の必要な箇所がないかを調べていたようです。

さらに期間を置いて、別の大東建託パートナーズの社員が同じように物件を調べていました。

筆者の所有マンションのいつもの大東建託パートナーズの担当者でなかったので、男の人たちの正体がわからなかったのですが、修繕箇所を調べることの専門の社員なのでしょうか。

それにしてもあまり気持ちのいいものではありません。

そしてそれから暫くして大東建託パートナーズの担当者が修繕工事のことでお伺いしたいとの電話があり、訪問を待つことに。

どうやら大東建託物件の場合は築10年ごろに修繕の必要な箇所がないかを調べ審査するようです。

そして担当者から見せられた書類は

継続審査結果報告書

というものです。

今回の結果は改修が必要と判断した項目はなしということでした。

次の継続審査は5年後ぐらいに行われるようです。

ということは大東建託の場合は10年そしてその後は5年毎ぐらいに修繕工事を行う必要があるかどうかを判断していくようです。

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3月 09, 2024

大東建託物件 更新時に家賃が値上がりしないケース


 

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大東建託設計施工管理のアパート。

管理戸数100万戸以上。

大東建託パートナーズが管理している物件の戸数ですが、これだけ多くの戸数がありますので、入居者と管理会社間の多少のトラブルがネット上でコメントされているのを見かけます。

そのうちの1つが、2年毎に行われる更新時に、家賃が値上げになっているというてんです。

おそらくは大東建託パートナーズの更新についてのお知らせが届き内容に目を通した時に、家賃が1000~5000円の値上げになっているのを見て愕然とされたかもしれません。

そしておそらくは、今回なぜ値上げになったかについての説明文も加えられていたことと思います。

筆者も大東オーナーなので、大東オーナーのマイページを見て、入居者さんの家賃をチェックすることがありますが、さほど多くはありませんが、時々更新時に値上げになっているケースがあるのを目にすることがあります。

ところでそれでも大半は、大半は

値上げになることはありません。

ではどのような基準で、値上げにするか、それともしないかが決められているのでしょうか。

このてんで大東オーナーのマイページには入居者さんの更新の結果について確認するページがあります。

このページを見ると、更新時に値上げになったのか、それとも家賃は変わらなかったのかを知ることができます。

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3月 07, 2024

DK SELEKTネットは本当のところお得なのか?評判は悪くはありませんが

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いい部屋ネットの大東建託のサイトから入居募集物件を見ていきますと、幾つかの物件で、インターネット無料物件があります。

大抵は築年数がとても浅い物件なのですが、大東建託物件のインターネット無料物件、大東建託独自で提供しているDK SELECTネットが装備されている物件です。

さらに築年数の経過した物件でも、後ほどDK SELECTネットを装備した物件もあります。

しかもDKSELECTネット、レオパレス21のレオネットのように「速度が遅い」といった評判もあまり聞きません。

2016年ごろの大東建託物件から標準装備されているようですが、「インターネット無料」サービスが提供されている物件ということで入居斡旋には大きな力となっていることでしょう。

 

 

ところで入居者からすると「インターネット無料」はとても魅力的に思えることでしょう。

しかし冷静に考えてみると「インターネット無料」は必ずしもお得ではないと言える幾つかの理由があります。

そこでその理由を以下で取り上げていきます。

 

それではその理由の1つ目ですが「インターネット無料」といっても、そうでない物件よりも

家賃が数千円高く設定されている

可能性があります。

例えば全く同じ様式のお部屋でも、インターネット無料のお部屋は家賃が¥63000円、そうでないお部屋は家賃が¥60000円といった感じです。

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3月 02, 2024

大東建託から離れられないオーナーたち 嫌なことがあっても他社よりまし


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大東建託施行管理のマンション。オーナー数は8万人を超える。

以前の記事では大東建託から将来、見放されるかもしれない物件そしてオーナーについて書きました。

空室率が常時高く、立地条件がよくない物件ですが、ひと昔前までは、得意の入居斡旋力から、そのような場所でも大東建託はアパートを建てていました。

しかし時代は変わり、全体的に空室率が高くなりつつある今、大東建託も危機感を感じてか、不便で駅から離れているエリアではアパートやマンションを建てることに消極的になっているようです。

ところで大東建託オーナーは大東建託をどう思っているのでしょうか。

実は相続の時に、大東建物管理(現大東建託パートナーズ)の担当者が言った言葉が強く印象に残っているのです。

担当者いわく「大東建託を辞めるオーナーさんはいないですよね」と言ったのです。

どうもこの時の発言はうそぶいているようには思いませんでした。

言われた時の顔の表情、そしてその場の空気からして本心で言われたような気がします。

そして実際のところ筆者の知っている限り、オーナー自ら大東建託グループから他社に管理替えした人は知りません。

それではなぜ多くのオーナーが大東建託から離れたがらないのか・・

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3月 01, 2024

修繕費 施工業者によって不当に工事価格が高くなっていることがある?


以前に投稿した記事

大東建託のフルパッケージプランでもオーナーが費用負担する工事

でも書きましたが、筆者の小規模マンションの共用部の照明器具のLED化に伴なう、工事の話が大東建託パートナーズの物件担当者よりありました。

マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。

ますます従来の蛍光灯や水銀灯は、入手が難しくなっていくために、LEDへの交換はいたしかたないことで、交換工事は、いずれは行わなければならないことで、工事を受け入れました。

そして大東建託パートナーズの物件担当者がもってきた工事発注書を価格面で協議して、最終的に署名捺印したわけですが、大東建託パートナーズの物件担当者が帰ってから、しばらくしてもう一度、発注書の工事内訳をじっくりと見てみました。

すると照明器具の台数が多く見積もられていることに気づきました。

自ら、マンション内の廊下に行って、照明器具の台数を数えてみましたが、台数が多く見積もられています。

さらに非常誘導灯でない照明器具が非常誘導灯として数えられているものもありました。

実際のところ非常誘導灯となると、通常の共用灯の6~7倍の価格になる場合があります。

それで明らかに、ピンハネされているか、単なる間違いかどちらかわかりませんが、これでは不当に損失を被るので、大東建託パートナーズの物件担当者に、その旨を電話で伝えました。

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2月 29, 2024

賃貸大手の大東建託パートナーズによる空き家管理サービス


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大東建託施行管理の賃貸アパート。

最近は筆者の住んでいる周辺エリアでも空き家が増えてきたように思います。

空き家といっても所有者がいるわけですが、何らかの事情で長期間留守にしているといった住宅です。

例えば高齢者宅の場合は長期入院等で留守にしていることがあるかもしれません。

ないしは高齢者が1人で暮らしていくのが大変になったために、子供宅に滞在するようになったり施設に入居したりして家を留守にせざるをえなくなるということもあると思います。

あるいは亡くなった親から家を相続したものの、住むわけでもなく、しばらく間そのままのしているというケースもあります。

さらには働く世代の住宅においても転勤等で、しばらくの間、家を留守にしていなければならないといった事もあるでしょう。

この場合、留守宅の状態が気になるものです。

この住宅の近くに住む親戚などがいて、時々家の様子を見にいってもらえる方がいれば助かりますが、そうでなければ自ら様子を見に行かねければならないかもしれません。

もし見にいくだけで多大の時間と費用がかかるならば、相当のストレスにもなるかもしれません。

このような社会の風潮のなか

空き家管理サービス

というものが、注目を集めています。

このサービスを行っているのは大東建託グループの大東建託パートナーズです。

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