緊急時トラブル | 小規模マンションオーナーの日記

11月 18, 2024

住んでいる建物で異常なほど遮音性が悪い　施工不良の疑いがある

筆者はこれまでの記事でも繰り返し強調してきましたが、今の変化の激しい時代は持ち家や分譲マンションでの暮らしよりも、賃貸暮らしを推奨してきました。

しかし賃貸暮らしにもデメリットがあり、そのデメリットの１つは退去時に入居者に請求される修繕費用と、もう１つが騒音トラブルです。

このてんの修繕費用については悪徳な管理会社の場合、ぼったくる場合があるので注意が必要です。

さらに多くの方が経験する騒音問題、じっと我慢している方も少なくないことでしょう。

ところで数年前にレオパレス２１の数百棟以上のアパートで界壁、つまりは部屋の間にある壁の施工不良について問題になっています。

この界壁の施工不良によって、遮音性や防火性に問題が生じているのです。

遮音性の場合は、界壁に問題がある場合は、通常以上に騒音レベルがひどくなっていることでしょう。

さらに防火性となると万が一火災が発生した場合に、延焼が広がりやすくなり、人命にもかかわる問題です。

このような施工不良について産経新聞２０１８年５月３０日の「レオパレス２０６棟施工不備　屋根裏の防火・遮音壁、全棟調査」という記事には

同社によると、３、４月にオーナーから書類と実際の施工が異なると指摘を受けて発覚。・・計２０６棟は建築基準法違反の疑いがあり、問題がある物件は補修工事を実施する。費用は１棟当たり約６０万円と試算している。

引用：https://www.sankei.com/affairs/news/180529/afr1805290013-n1.html（アクセス日2018/6/27）

と書かれています。

賃貸住宅オーナーに大家のための有料の情報誌が送られてきたら

以前のことですが、郵便ポストにある不動産の情報誌が投函されていました。

物件オーナー、つまりは大家さん向けの情報誌です。

不思議なことに、筆者がマンションオーナーだということを、滅多には公表することはないのに、なぜ筆者がマンションオーナーだということがわかってこのような情報誌を送ってくるんだろうと気持ちが悪くなりました。

しかも今回のみならず以前から不動産売買についての勧誘の手紙が届いたり、マンションの管理を任せてほしいとの手紙が届くこともあります。

なかには名の知れた大手の不動産会社から届くこともあります。

どのように物件オーナーの名前と住所を調べてマンションオーナーに送付してくるのか？

ところで今回、送られたきた不動産の情報誌ですが、厄介なのは無償なものではなく、有料で定価が〇〇〇円と定められている印刷物なのです。

請求書と振込書類までは同封されてはいませんでしたが、申し込んだわけではないのに、一方的に送り付けてきていることには困惑させられます。

そこで対処の仕方についていろいろと調べてみますと、やはりこれとよく似た事例が生じているようです。

マンションでも漏電火災が発生！！焦げ臭さが残る

アパートやマンションでは漏電による火災が発生することがあるえる。

以前のことですが、自宅前を何台かの消防車が通り過ぎ、しばらくしてから焦げ臭い臭いがしてきました。

すぐ近くで火事だと思いましたが、やはり自宅から数百メートル離れた建物での火事でした。

この火事になった建物ですが、賃貸マンションで、3階建てです。

1階がテナントで2階と3階が居住用（居住用の部屋はシングルタイプ）で、全部で9戸ほどの、こじんまりとしたマンションです。

出火したのは3階の部屋からだったようですが、出火した部屋は、ほぼ全焼したようです。

ただし鉄筋コンクリートのマンションのおかげか、出火した部屋以外への延焼はあまりなかったようです。

ところでこのマンションに知人が住んでいました。

出火した部屋と同じ3階に住んでいたのですが、さいわいなことに延焼もなく今も居住しています。

しかし出火した部屋と真下の2階の部屋は、今は誰も住めない状態です。

そして1階のテナントも多少なり影響を受けたのではないかと思います。

というのも放水によって、水浸しになるからです。

さらには焼けた臭いも収まっていません。

ところでこの出火した部屋ですが、知人いわく、空室だったそうです。

マンションの排水管の洗浄費用　オーナーの費用負担はなし

以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。

大東建託パートナーズの担当者から電話からかかってくると、何の用だろうドキドキします。

たいがいは修繕のことが多いのですが、今回もそれに類することでした。

そしてその内容とは、筆者の小規模マンションの1つの部屋から排水官が臭いとの訴えがあったとのことです。

そこで排水管の洗浄のために業者に来てもらうので、筆者が使用している駐車場に業者の車を停めさせてもらえないかというものでした。

ところでこの排水管の洗浄は、周期的に行われる事柄です。

一般社団法人全国管洗浄協会のウェブサイトにも

排水設備で扱う排水は、使用した水や湯の中にさまざまな混入物が含まれるので、その水質は極めて複雑である。これらの混入物は、その排水設備が適正に設計･施工されていたとしても、使用者の不注意、設備の劣化、清掃の不徹底などによって、機器や排水管内に停滞･沈殿あるいは付着し、排水不良･管閉塞などのトラブルを生じさせ、排水機能が正常に働かないことが多々ある。・・これらを阻止するには、定期的に清掃して予防することが必然となる。

排水管関連 | 一般社団法人　全国管洗浄協会 (zenkankyo.jp)

と書かれています。

賃貸住宅のサブリース経営相談センターという団体があった👍

空室リスクの軽減のためかサブリース物件が増えている。

近年はサブリース契約でアパートマンション経営を行うケースが増えてきたように思います。

とにかくサブリース契約のメリットは空室が生じても、賃料が支払われるというてんにあります。

しかしサブリース契約によるアパートマンション経営が広まるにつれて、サブリース会社と家主との間で生じるトラブルも増えてきました。

といってもサブリース会社と家主が争っても、多くの場合、法律にも通じたサブリース会社のほうが有利に事が進んでいるように思われます。

このような状況のなかで、家主側に強力なバックアップとなるものが欲しいものですが最近

サブリース経営相談センター

という団体が存在していることを知りました。

このサブリース問題解決センターについて、ホームページの「サブリース問題解決センターとは」には

弁護士・司法書士・不動産鑑定士・一級建築士等で結成したサブリース問題専門家集団です。2010年から今までに５００件近い相談を受け付けました。（運営母体ＮＰＯ日本住宅性能検査協会及び(一社）日本不動産取引適性評価機構サブリース相談件数）

引用：https://sublease-solution.com/サービスプラン/

最終閲覧日2018/3/5

と説明されています。

そして運営団体はＮＰＯ法人　日本住宅性能検査協会と一般社団法人　日本不動産取引適正評価機構で、東京に事務所を置き、電話番号も明記されていますので、どうやらしっかりとした組織であるようです。

施設所有者賠償責任保険の漏水補償特約！！なぜ重要か

集合住宅内の水漏れ事故で物件オーナーに賠償責任がかかる場合がある。

以前に書いた記事では施設所有者賠償責任保険があり、アパートやマンションオーナーであれば加入を検討すべき保険ということについて書きました。

ところで、この保険には漏水補償特約があります。

特約ということですから、保険料が余分にかかります。

では漏水特約とはどのような時のためのものなのでしょうか。

例えば給排水管からの水漏れで、入居者の家財道具が水浸しになり、修理代などの損害賠償責任を負うことになった場合に支払われる保険です。

例えば入居者による不注意による水漏れの場合は、入居者の責任となります。

筆者も若い時代にアパート暮らしをしていた時に、２階に住んでいましたが台所のタンクが詰まっていることに気づかず、しかも水をしっかりと止めることを忘れていて、タンクの水が溢れてしまい、１階部屋に水漏れが生じ、修理代を支払わなければならない事がありました。

この場合は

借家人賠償責任保険

によって補償をしてもらうことができます。

しかし入居者による不注意でない場合、つまりは所有物件の設備、管理の不備等により発生した水漏れの偶然の事故により、他人の財物を壊したり、汚損したりした場合は借家賠償責任保険が適用されるわけではありません。

建設会社が自己負担の補修修繕工事を行おうとしない時どこに相談すればいい？

近年は住宅の施工不良が社会を揺るがしています。

とくにレオパレス21のアパート施工不良は大規模で深刻でしたが、建設業界トップ企業の大和ハウス工業の不備物件も規模は大きくはありませんが、見逃すことはできません。

ところで入居者が、残念なことに施工不良のアパートに住んでいた場合、その場合は不安や心配が生じてきますが、迅速に管理会社に引越しにかかった費用を請求して、引越してしまえば、まあ一安心といったところでしょう。

しかし物件のオーナーとなると、そういうわけにはいきません。

おそらくは施工不良な明らかな物件の場合、売却しようにも買い手もみつからないでしょう。

その場合、どうすることができるのでしょうか。

まず施工不良ということですが、何が問題なのでしょうか。

一言で言えば施工不良とは

設計図どおりに施工されていないということです。

一般に設計図は、建築基準法にそって作成されますが、公的な機関等の承認を得る必要があります。

ですから、設計図通りに施工すれば、施工不良にはあたらないわけですが、しかし施工者側の「無理な経費の削減」や「法令遵守意識の欠如」によって設計図通りでない施工が行われることがあるのです。

まさにレオパレス21で生じたことは、そのような事柄であり、そのことが常態化していたためか、施工不良の規模があまりにも大きく、事態が深刻になっているのです。

サブリース会社の経営難で賃料が支払われなくなった事例

完成間近のサブリースの木造アパート。

最近はサブリースでアパートマンション経営を行う方が多くなってきました。

代表的なサブリース会社としては、大東建託、レオパレス２１、旭化成などがありますが、積水ハウスや大和ハウス工業も一括借り上げを行っています。

これらの会社が破綻することは現時点では考えにくいことですが、もしも破綻すればどうなるのでしょうか。

実は現在でも中小のサブリース会社が破綻するということは生じているようです。

その事例は、スマートデイズという会社で生じた事柄で、首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している会社です。

そのビジネスモデルは物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」を行い、物件オーナーには賃料を支払っていくものです。

その会社に何が生じたかについてとう東京商工リサーチ２０１８年１月２２日の「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズ、物件オーナーへの支払いが困難にの記事には

スマートデイズは、2012年8月に設立。首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している。物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」で業績を伸ばし、2013年7月期の売上高4億4,502万円が、2017年3月期（2016年に決算期変更）は316億9,664万円へ急拡大していた。ところが、2017年10月に突然、物件オーナーに賃料減額を通知。1月17日と20日に開催した説明会で1月以降の賃料支払いが難しいことを明らかにした。

引用元　http://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20180122_01.html（アクセス日2018年3月8日）

と報じました。