関西で住みやすい街トップは尼崎??上位にランクイン
尼崎・・兵庫県尼崎市ですが、昔は公害の街というイメージが強く、あまり住みたい街とは、ほとんどの方が思っていなかった街です。
市内には中小零細企業が散在し、どちらかといえば下請け工場労働者の多い街でした。
そして昔からの地主さんも、いらっしゃいますが、多くは九州、沖縄、四国などの地方出身の労働者や親の出身が朝鮮半島で、そのまま在日朝鮮人として住んでおられる方も多くおられます。
ですから閑静な住宅街というイメージがほとんどなく、どちらかといえば住みたくない街にランキングされてもおかしくないような街でした。
しかし時代は変わり、尼崎といえば今では、続々と建っている分譲マンションに子育て世代が流入する街、利便性が抜群に良好で、駅前には大規模商業施設が次々とオープンしていくなど様変わりしています。
しかも尼崎市も「工場都市」というイメージを払拭するかのような施策を進めていますし、市内の所々で緑化つまりは公園などの整備に力を入れています。
このような施策が功を奏したのか朝日新聞2018年7月11日には
関西の住みやすい街1位は尼崎 武蔵小杉のようになる?
という見出し記事が掲載されました。
賃貸住宅の家賃はやはり物件のエリアがモノを言う
以前の事ですが筆者の知人の夫婦が、宮崎県の地方に引っ越すということを知らされました。
ご主人のほうは定年退職しており、悠々自適な生活をしていましたが、奥様の故郷の地域に引っ越して過ごすとのことです。
今は持ち家に住んでいますが、その持ち家を売却して、アパートでの賃貸暮らしにするそうです。
ところで、宮崎県の地方での賃貸アパート暮らしと聞いて、そのアパートは、おそらくは大東建託グループの物件ではないかと思いました。
そのアパートは新築で、しかもペット飼育可の物件だというからです。
また地方の賃貸住宅となると大東建託が圧倒的に強いということもあるます。
そこで、いい部屋ネットのサイトからこのエリアの募集物件を調べてみますと、該当する物件がありました。
上記の夫婦が引っ越すと言っておられた物件に、ぴったりとマッチします。
【いい部屋ネット】賃貸(マンション・アパ)を探す (eheya.net)
ところでこの大東建託グループの新築物件ですが1LDKで、部屋の広さが約50㎡です。
そして家賃ですが、このクラスの物件で
5万円
です。
驚きの安さです。
このクラスの物件ならば、都心部や都市近郊で、駅から徒歩10分圏内であるならば、家賃が10万円もしてもおかしくはありません。
言ってみれば、同じ労働しても、一方の労働者の月給は15万円、もう一方の労働者の月給が30万円といった不公平感のある現象のようなものです。
住居を選ぶさいに重要なのは物件のエリアと身軽さ?
人が生きていくうえで必要不可欠なのが衣食住です。
このてんで「住」についてが、最も慎重さが求められるかもしれません。
ところで住まいの選択について、ある経済誌の記事によると、大手不動産会社の重役のコメントが載せられていました。
大手不動産会社の重役ということですから、住まいについてのプロとも言える人で、しかも住まい選択の様々なケースも熟知しておられるものと思われます。
そしてその方の住まい選択で重要として指摘されたのが
どのエリアにするか
というてんと
身軽さ
をあげられたそうです。
大手不動産会社の方ということで、とにかく戸建て住宅やマンションを買うということを言うかと思うかもしれませんが、そのようなことは言われなかったのは意外なことです。
しかし筆者も、この見方には納得がいきます。
ところで住まい選択で、どのエリアに住むかを選択することの重要性があげられたのは、やはり比較的リーズナブルな価格でマンションや戸建て住宅を郊外で買ったものの、だんだんと長い通勤時間がしんどく感じるようになってくること、また生活をしていくうえでも、病院が近くにないとか、買い物が不便といった都心部や都市近郊よりも利便性で劣ることが、その理由のようです。
賃貸住宅経営において物件のエリアが重要なのはなぜ?
昔は、とにかくどこでもアパートを建てれば、それなりの収益が得られるという時代もありました。
多少、エリア的には良くなくても、なんとかなるといった感じでした。
しかし賃貸アパートやマンションが急速に増え始め、競合物件が増えるにつれて、物件の立地の重要性が認識されるようになってきました。
例えば、最近ではあの大東建託でも、立地の悪いエリアでのアパート建設は土地所有者などからの依頼があっても受け付けないことがあるようです。
では優れた立地条件とはどのようなものでしょうか。
それは簡単に言えば、
入居者需要の旺盛なエリアだということです。
では入居需要が旺盛なエリアとはどこかということですが
まずそれに該当するのが都心部です。
例えば東京では山手線沿いのエリア、大阪では梅田や難波周辺、あるいは御堂筋線沿いといったところでしょうか。
もちろん横浜や名古屋、福岡や札幌にも都心部があります。
その一方で最近はなぜか神戸が落ち目です。
人口流出も続いています。
個人的には街の空気は、大阪よりも神戸ほうが好きですが、なぜか神戸は落ち目ですが、神戸は山の手のニュータウンのようなエリアが多く、そういったエリアが全体の足を引っ張ているのかもしれません。
地方や郊外での賃貸住宅経営の狙い目のアパートやマンションとは
どこかでアパート経営をしたい、賃貸住宅をしたいと考える時に、どのエリアの物件でそうするかは非常に重要なポイントになります。
この選択で誤ると失敗するリスクが高くなります。
ところで投資先のエリアの鉄則とも言える事柄に、駅から徒歩10分以内、さらには主要な都市まで20分程度でまでで通勤ができるエリアといったものがあります。
しかし現実的には、このようなエリアの多くは土地価格が高騰しており、家賃相場は安定していても投資費用があまりにもかかり過ぎて個人の投資家が投資を行うのは難しいというのが実情です。
そこで実際に選ばれるエリアというのは郊外ということになるわけですが、郊外のエリアで物件を購入するさいの押さえるべきポイントにはどのような事柄があるのでしょうか。
その1つが
相場よりも安い物件です。
そのエリアにおいて相場というものがありますが、何らかの事情で相場よりも割安な物件は狙い目と言われています。
例えば競売物件などは、買い手がいなければ安い価格で入手することができる場合があります。
ところで相場よりも安いだけでなく
駐車場が広い物件も狙い目です。
当然のことですが、郊外でしかも鉄道などが走っていないエリアでは車が必需品になっており駐車場が必要になります。
賃貸住宅経営の勝機はやはり需要のあるエリアと競合物件が少ないこと
香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。(コロナ渦の現在は外国人観光客は激減)
おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。
ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。
夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。
実は私の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。
しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。
このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。
資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。
そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。
例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。
もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。
三田市 昔は人口激増エリアだったのが今は減少の市に なぜ?
兵庫県に三田市がありますが、今から数十年前に人口が爆発的に増えた街です。
なぜ当時、爆発的に増えたかというと、大阪から三田までのJRの宝塚線が電化され、通勤電車も増発され、1時間程度で、大阪までの通勤が可能になったからです。
この当時、阪神地区に住む多くの方が、開発中の三田のマンションや戸建て住宅に、どんどんと移り住んでいったものです。
このてんについてウィペデイアにも以下のように書かれています。
1985年10月1日の調査まで3万人台で推移していた。しかし、大阪のベッドタウンとして、北摂三田ニュータウン開発が始まったことにより、人口が急激に増加し、1985年に4万人、1990年に6万人、1991年に7万人、1993年に8万人、1996年には10万人を突破し、右肩上がりに急激に増加し、兵庫県はおろか10年連続日本一の人口増加率を記録した
と書かれています。
しかし今はというと上記にウィキペデイアによると
人口が約11万5000人になった。その後は微減している
と書かれており、もはや人気の街ではなくなり、人口も微減状態となっています。
地方の空き家急増の悲しい現実 若者が都会に行ってしまう
筆者の妻の実家は、地方の田舎町です。
時々妻と行くことがあるのですが、空き家が多いです。
現在、空き家率は2割超、そして将来的には3割になるともいわれていますが、地方の実情を見ると、そのとおりだと実感します。
いや地方の田舎町だけならば、空き家率はすでに3割超になっているのではないかとさえ思います。
なぜ地方の田舎町では、空き家が増えているのでしょうか。
幾つかの理由がありますが,まず考えられる事柄は
若者がほとんど都会に行ってしまう
ということがあります。
そして都会に行ってしまうと、田舎には戻ってこずに都会での生活を確立してしまうのです。
都会で家族を持ち、子供ができ子供には都会の学校に通わせます。
ですから田舎に残っているのは年老いた親のみとなってしまい、その親が介護を必要とするようになると、施設に入れるか、田舎を後にして都会で子供と共に過ごすかとなってしまうこともあり、田舎の家は空き家となってしまいます。
さらに若者の田舎離れの要因となっているのは
農業や漁業以外にこれといった仕事がない
という理由があります。
もちろん田舎にも地場産業などで働き口がある場合もありますが、都会と比べると、就職の機会や給与面などで田舎のほうが厳しいことが多いです。
競合物件が多いエリアではコストパフォーマンスが空室対策に有効?
筆者の妻の実家があるのは、香川県のとある田舎町です。
そしてこのエリアでも人口減少が深刻な問題になっています。
もちろん近年は、田舎暮らしに憧れる都会の若い世代が移り住んできて、こうした若い世代を町全体で歓迎しているということもあります。
ところでこの町には1つのスーパーがありますが、このスーパーの商品の価格を見ていきますと高い、高い・・のです。
というのか筆者が住んでいる市街地のある大型スーパーの商品の価格と比較してみて高いのです。
どうしてなんだろうと思いますが、どうやら市場原理で、田舎のスーパーは競合するスーパーがないために、価格を高くしてもお客が付いて売れるために、価格を高くしたままにすることができるようです。
一方で都会では、競合するスーパーがあるために、どうしても客付けのためには価格面で優位になるために、商品の値下げを行っていかなければならないようです。
ところでこの市場原理ですが、賃貸住宅の家賃でも、どうやら同じことが言えます。
こんなところにアパートを建ててもといったエリアに、唯一のアパートがあるならば、案外と入居率も良く競合物件もないために客付けのために家賃を下げるといったこともないことでしょう。
大阪のベッドタウン千里ニュータウンが復活している?
1960年代頃からか、いわゆるニュータウンという住宅地が全国各地で見られるようになりました。
最大のニュータウンは東京の多摩ニュータウンといわれていますが、現在全国各地のニュータウンが盛衰しているともいわれています。
その要因は、住人の高齢化、そして建物の劣化が原因とされています。
1960年代のニュータウンというと、もうすでに築50年。
もちろんRC造りの建物そのものは、100年は使えるという専門家もおられますが、しかし設備は古くなり、間取りも当時と今では異なっています。
さらに近年、郊外よりも、できれば都心に住みたいという方も増大し、人口減少がニュータウンでは進んでいるともいわれています。
こういった時代にあって、NHKのニュースだったと思いますが、大阪の千里ニュータウンの人口が最近になって増加に転じたと報じていました。
千里ニュータウンも高齢化が進み、盛衰しているだろうと思っていたので、意外だったのですが、自治体の取り組みによってニュータウンの復活が進んでいるようです。
どのような取り組みかというと、千里ニュータウンは分譲マンションよりも公営団地やUR賃貸住宅がとても多い住宅地です。