松下幸之助の街ともいわれる阪急神戸線の夙川が住みやすさで高評価
大東建託グループが近年、管理物件の入居者から街の住みごこちの良さについての調査を行ってきました。
周期的に実施されていますので順位の変動はあります。
首都圏や北海道、名古屋圏などで調査結果が公表され、筆者の関心がある京阪神地区でも、その調査結果が公表されています。
その調査結果によると関西エリアで最も住みごこちの良い街は、やはりあの街です。
その街とは
夙川です。
この夙川、西宮の西部に位置し、北東側には六甲山系や甲山を眺めることができます。
さらには北側には苦楽園という高級住宅街があり、さらに北東に行くと、関西で最高級の高級住宅街、芦屋市の六麓荘があります。
このような位置からしてもステータスの高さそうな街であるということがわかります。
そして街のまん中には夙川が流れ、川岸は夙川公園となっており、春は桜見客で大賑わいになるのですが、この夙川公園、管理している西宮市もよく管理整備しているのか、とても綺麗な公園です。
それでジョギングや散歩にも良し、森林浴にも良し、川の流れる音に癒されるのも良しという、とても優れた公園なのです。
住みごこちの良さでは夙川は関西でトップだった。
さらに交通のアクセスも良く、阪急夙川駅は特急の停車駅になっていて大阪梅田には約20分、神戸三宮にも20分程度で行くことができますし、ショッピングが充実している西宮北口駅は夙川駅の次の駅となっています。
町内会や自治会から賃貸住宅入居者に自治会運営費が請求されることも
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
関西の超高級住宅街、芦屋市の六麓荘町では町内会の拘束力が強く、一世帯あたり毎年５０万円の町内会費を支払わなければならないそうです。
この芦屋市の六麓荘の町内会の場合は、特別な条例によって、町内会の権限が強いそうで、六麓荘に住むためには町内会にきちんと加入し、町内会の求めには応じなければなりません。
もちろん六麓荘町に住む住人は超富裕層なので、５０万円といっても軽微な負担なのかもしれませんが。
ところで筆者の所有物件があるエリアにも町内会があり、集合住宅を建てる時に、町内会にお金を支払うことを求められたことを覚えています。
半端でない金額だったと思いますが、すなおに要求に応じ支払いましたが、他のアパートやマンションでも建設時に町内会からお金の支払いを要求しているようです。
そしてさらに毎月、一世帯あたり１００円の町内会費の支払いが求められていて、筆者の所有物件に住む入居者さんたちも毎月１００円ずつ負担しています。
というか入居者さんの場合は管理会社が共益費と町会費を合わせて請求しているようです。
毎月１００円なので、支払わない入居者さんは今のところおられないようです。
ところでこの町内会、自治体ともいいますが、六麓荘のような特別な条例でもない限り加入は
任意なんだそうです。
ですから町内会への加入を断ることができますし、町内会費を支払う義務もないようです。
もちろん何らかの条例によって町内会への加入と費用の負担が例外的に義務付けられてるエリアもあるので、確認が必要です。
三田市 昔は人口激増エリアだったのが今は減少の市になぜ？
兵庫県に三田市がありますが、今から数十年前に人口が爆発的に増えた街です。
なぜ当時、爆発的に増えたかというと、大阪から三田までのJRの宝塚線が電化され、通勤電車も増発され、1時間程度で、大阪までの通勤が可能になったからです。
この当時、阪神地区に住む多くの方が、開発中の三田のマンションや戸建て住宅に、どんどんと移り住んでいったものです。
このてんについてウィペデイアにも以下のように書かれています。
1985年10月1日の調査まで3万人台で推移していた。しかし、大阪のベッドタウンとして、北摂三田ニュータウン開発が始まったことにより、人口が急激に増加し、1985年に4万人、1990年に6万人、1991年に7万人、1993年に8万人、1996年には10万人を突破し、右肩上がりに急激に増加し、兵庫県はおろか10年連続日本一の人口増加率を記録した
と書かれています。
しかし今はというと上記にウィキペデイアによると
人口が約11万5000人になった。その後は微減している
と書かれており、もはや人気の街ではなくなり、人口も微減状態となっています。
家賃は需要と供給で決まるので人気の街でも家賃が下がるのは供給過剰が原因
筆者の妻の実家があるのは、香川県のとある田舎町です。
そしてこのエリアでも人口減少が深刻な問題になっています。
もちろん近年は、田舎暮らしに憧れる都会の若い世代が移り住んできて、こうした若い世代を町全体で歓迎しているということもあります。
ところでこの町には1つのスーパーがありますが、このスーパーの商品の価格を見ていきますと高い、高いです。
というのか筆者が住んでいる市街地のある大型スーパーの商品の価格と比較してみて高いのです。
どうしてなんだろうと思いますが、どうやら市場原理で、田舎のスーパーは競合するスーパーがないために、価格を高くしてもお客が付いて売れるために、価格を高くしたままにすることができるようです。
一方で都会では、競合するスーパーがあるために、どうしても客付けのためには価格面で優位になるために、商品の値下げを行っていかなければならないようです。
ところでこの市場原理ですが、賃貸住宅の家賃でも、どうやら同じことが言えます。
こんなところにアパートを建ててもといったエリアに、唯一のアパートがあるならば、案外と入居率も良く競合物件もないために客付けのために家賃を下げるといったこともないことでしょう。
窓からの眺めも家賃に影響することも しかも眺めは変化することも
以前ですが兵庫県の六甲山に六甲山ホテルがありましたが、伝統的な六甲山ホテル、海側の部屋と山側の部屋とでは料金が異なります。
海側の部屋のほうが料金が高いのです。
というのも海側の部屋からは神戸の街並みから遠く大阪までを眺めることができ、美しい夜景を楽しむことができるからです。
そして六甲山ホテルに限らず、他のホテルでも窓からの眺めの良い部屋は料金が幾らか高めに設定されていることは少なくありません。
ところで窓からの眺めが重要視されるのはホテルだけではありません。
賃貸物件や分譲マンションでも同じです。
例えば多くの場合、賃貸物件の場合、高い階のほうが家賃が多少高くなりますが、なぜでしょうか。
その要因の１つは通常は高い階のほうが眺めが良いからです。
逆に１階部分が最も人気がないので、１階を住居にせずにテナントにする物件も多々あります。
さらに分譲マンションでも高層階のほうが値段が高くなる傾向があります。
これもまた窓からの眺めが高い階ほど良いからでしょう。
ですから賃貸物件を選ぶ場合でも、分譲マンションを購入する場合でも、実際に物件を見て、窓からの眺めが良いかどうかを確認してみるのは大切なことです。
眺めが良ければ、物件売却値段にも多少、有利になることでしょう。
土地の価値は広さではなく質のほうが重要？広すぎても価値が下がる？
小規模賃貸住宅事業者の筆者が都市近郊エリアに所有している賃貸住宅のためのちょこっとした土地ですが、固定資産税評価額は数千万円にもなります。
その一方で筆者の親族が地方で持つ土地ですが、農地などで活用されている広大な広さの土地があります。
おそらくは、これだけの広さの土地を都市近郊の私が所有しているエリアで所有すれば、固定資産税評価額は何十億円になるかもしれません。
まさに土地長者になれます。
しかし現実は地方で所有する土地なので、固定資産税評価額は100万円にもならないような状態です。
このことからわかるのは、土地の価値というものは
広さよりも質にある
ということがわかります。
ところでこのことと多少関連のある事柄で
面大減価
という不動産用語があります。
あまり聞きなれない言葉かもしれません。
不動産鑑定ではしばしば用いられる言葉のようです。
そしてその意味するところは、不動産の市況の善し悪しや立地条件に大きく左右されるのですが、一般的に面積の大きな土地は、その地域の標準的な規模の土地に比べて土地の単価は低くなる傾向が見られるという意味です。
なぜ広大な土地の単価は低くなるのでしょうか。
その根拠としては
・土地購入者が一般の消費者ではない。（一般の消費者は農業をするなどの特別な事情がない限り広大な土地を購入することはない）購入者は建売業者や開発業者に限られる。つまりは需要が限定されるというてんがあります。
・さらに広大な土地を宅地活用したとしても、道路や公園の設置が求められることがある。
閑静な住宅街でも思わぬ落とし穴があることも 悪臭や騒音など
ある住宅は幹線道路の裏側にあるので、さほど幹線道路の騒音が気になることはありません。
さらにこのエリアでは、閑静な住宅エリアとも知られているエリアなので、立地的には良いように思えます。
しかしただ1つ問題があります。
それはなんでしょうか。
それは幹線道路沿いにある焼肉屋さんの臭いがするのです。
営業時間中にです。
おそらくは夕方から晩遅くまでそのような臭いが、ほぼ毎日することでしょう。
好ましい焼肉の匂いであっても、毎日毎日、夕方から晩にかけて臭うとすればうんざりでしょう。
このようにアパートの立地において良いかそうでないかを判断する事柄の1つに周辺の臭いがあります。
近くに臭いのする飲食店があって四六時中その臭いがするならば、立地的には適さないということになるでしょう。
さらに飲食店以外にも工場から流れてくる臭いが、頻繁にするようならば避けたほうがよいエリアになります。
そして臭いについては、実際に現地に足を運んで、自分で確かめてみる必要があります。
ところで他にも立地の良しあしを判断する別の要因があります。
うるさく吠え続ける犬が近くにいるかどうかです。
もちろん時々、人が近づくと吠える程度の犬ならば、ほとんど問題はないかもしれません。
しかも治安という面でも、適度に吠えてくれる犬は頼もしい存在です。
賃貸住宅最大手の大東建託に見放さるかもしれないオーナー？
大東建託施行管理のアパート。地方でも多く見かけることがある。
賃貸住宅最大手の大東建託にとってアパートマンションオーナーはビジネス上、なくてはならない存在です。
なので現オーナーが子供などに資産継承のさいに管理替えをすることがないように尽力しています。
実際のところ大東建託は、これまでオーナー向けの様々なサービスも提供してきました。
インターネットで所有物件の管理状況、入居状況等を無料で調べることができるマイページ、設備機器の故障修理を保証するワランティサービス、その他、オーナー向けの保険商品も提供していますし、一部のオーナー物件の屋上に太陽光パネルを設置して、大東建託が屋上を借りているということで賃料をオーナーさんに支払っているケースもあります。
このように大東建託グループは姿勢としてはオーナー、大家さんにも一定の配慮を払っていることは明らかです。
しかしシビアな側面もあります。
これは大東建託グループ物件の大家さんの抱いている不満で最も多い事柄の１つですが、家賃の減額はシビアに行ってきます。
というのも入居斡旋力のある大東建託といえども、その物件の家賃相場よりも、かなり高く家賃を設定できるわけでもありませんし、家賃相場が下がれば、その物件の家賃も募集時には大東建託といえども下げざるをえないからです。
賃貸住宅の近くに学校や幼稚園があるとうるさく感じることがある？
賃貸住宅の立地が良いかどうかを判断するうえでチェックすべき事柄があります。
それは
・よからぬ事務所などが近くにあり怖そうな人たちが行き来しているか。
・ガソリンスタンドや強烈な匂いが四六時中する飲食店がすぐ近くにあるだろうか。
・治安はどうだろうか。駅から物件までの間を晩でも安心して行き来できるだろうか。
・閑静だろうか。夜遅くまで騒ぐような居酒屋や、大型のトラックが行き来する通りに面していないだろうか。
といったてんを確認する必要があります。
さらにチェックできる事柄があります。
その1つが近くに学校や幼稚園があるかというてんです。
というのも学校や幼稚園が近くにあると日中はうるさいからです。
もしも何らかの行事、例えば運動会などが、学校で行われるならばその日は相当にうるさいでしょう。
賃貸住宅経営において市街地の土地所有者とそうでない場合の違い
筆者も父からアパート事業を相続して随分の期間が経過しました。
筆者のように相続という形でアパート事業にかかわるようになった方は少なくないと思います。
しかし一方であくまでもビジネスという観点で、アパート事業を始める方もおられるのではないでしょうか。
最近はワンルームマンション投資がはやっているようですが、ここで取り上げる事柄はワンルームマンション投資の事ではありません。
なぜならば
アパート事業を始めるならば遊休地の土地所有者が最適
といえるからです。
といのもアパート事業を始めるために土地を買い、そしてアパートを建てるとなると、相当の費用がかかるからです。
特に、人口密集地の土地価格は相当なもので、土地を買いアパート事業を始めるとなると、初期費用を回収するのに相当の年月がかかります。
生きている間に回収できないかもしれません。
土地転がし目的で売買することが目的ならば別として、あくまでも純粋にアパート事業を行う場合は、高額な費用をかけて土地を買ってアパート事業を始めることは、おすすめできません。
一方で、遊休地を持つ土地所有者は、もし人口密集地にそのような土地があるとすると相当の固定資産税がかかることが考えられます。
そのような場合、固定資産税対策としてアパート事業を始めてみることを検討することができるかもしれません。
中規模までのアパートでしたら銀行も土地を担保にして、比較的手ごろな金利で融資してくれることでしょう。