豪雨被害の多発で浸水被害も多発している賃貸住宅の立地場所は大丈夫？
大東建託設計施工管理のアパート。地方でもしばしば見かける。
アパートやマンションを自分の土地に建てるにしても、あるいは中古の物件を購入するにしても立地には気をつける必要があります。
ここでいう立地とは入居者ニーズについての立地というのではなく自然災害リスクの立地についてです。
近年ゲリラ豪雨が増大し、水害被害に遭うアパートも増えているようです。
筆者の物件は大東建託パートナーズが管理していますが、大東建託パートナーズも水害には相当の警戒をしており、オーナーに加入している損害保険が水害も保証対象になるのかどうかを確認することがあります。
とにかく床上水害被害に遭ったアパートの部屋の修繕費用は１部屋あたり250万円以上するということですから、要警戒です。
とりわけ
大きな川の近くの物件は水害リスクが大きい
ともいわれています。
というのも大きな川の近くは万が一堤防が決壊すれば洪水にさらされるからです。
そして現実にそのような事例が近年多発しています。
また大きな川のそばは地盤がゆるい可能性があるので注意が必要です。
もし、周辺の建物が傾いていたり電柱も傾いていたり、あるいは道路が地盤沈下しているならば地盤が軟弱なので、その近くにアパートを建てたり物件を買ったりしないほうが無難でしょう。
スマートな賃貸住宅経営のためにはエリアの選択と駐車場の設置は必要
地方に住んでいるならば自家用車は必需品のようになっているエリアがあります。
そのようなエリアでは住居に駐車場があることが必須の事柄といえるでしょう。
つまりは駐車スペースがあるかどうかというてんも重要な事柄になってきます。
しかしこのてんでは土地価格もさほど高くない地方では、さほど問題はないことでしょう。
しかし土地価格の高い人口密集地では問題となります。
そもそも駐車場スペースを設けるほどの余裕がないのです。
もちろん単身者をターゲットにしたアパートやマンションならば、さらには公共の交通アクセスの良好の場所ならば駐車スペースがほとんどなくても大丈夫かもしれません。
しかしファミリー層をターゲットにしたアパートマンションであるならば、人口密集エリアでも駐車スペースを確保する必要があるでしょう。
物件オーナーとしても、どれくらいのスペースを駐車スペースにするか悩むところでしょう。
京都市内にはタワーマンションがない？他の都市でも規制が
タワーマンションといえば東京に多くありますが、大阪にもタワーマンションが数多くあります。
先日も大阪の福島から中之島へと徒歩で歩いていると、大阪の昔ながらの下町エリアから中之島へと近づくと、次から次へとタワーマンションがあり、大阪の市街地にもタワーマンションが数多くあるんだと認識させられました。
市街地にある高層マンション。
ところで、不動産と言えば、高騰しているのが、東京と京都と言われています。
なぜ京都の不動産は高いのでしょうか。
幾つかの理由がありますが
その１つは、マンションの供給戸数が少ないというてんがあります。
具体的には東京の1/23です。
ということは需要≫供給ということで不動産価格が高くなるということです。
２つめの理由は、人気の観光地というてんがあります。
たしかに京都には他のエリアない魅力があり、住んでみたいと思う方も少なくないようです。
３つ目の理由としては、有名な世界的な企業の本社があるというてんもあります。
「任天堂」・「京セラ」・「日本電産」・「オムロン」・「村田製作所」・「ワコール」・「島津製作所」・「ローム」があり、世界に通用する企業の中心地でもあります。
さらに意外なことですが京都は、これまで地震や洪水といった自然災害にあまり直面してこなかったということも人気の理由になっているようです。
人気の駅近物件でも驚くほどに安い物件があるのはなぜ？
あるテレビ番組で、銀行が不良債権を処理するために、債権を外資系のファンドに売却するという場面がありましたが、あるビルディングの外資系ファンドの査定は0円という査定でした。
なぜビルディングの査定が0円なのか？
それはこのビルディングによからぬ事務所が入居していたからです。
つまりはよからぬ事務所があるだけで、そのビルディングの資産価値が大きく下がってしまうというのです。
この事例は、不動産にとって立地がいかに重要かを示すものです。
つまりはアパート経営をするにしても、そのアパートによからぬ事務所があったり、あるいはすぐ近くにそのような事務所があると、なかなか入居者が決まらないという事態が生じ得ます。
すると家賃は下げざるを得ず、厳しいアパート経営を強いられます。
ところで立地の良し悪しを左右するどのような要素があるのでしょうか。
1つには上記のようなよからぬ事務所が隣近所にあり、ちょっと怖そうな人たちが出入りしているとなると、駅近の物件であっても立地は悪いということになります。
こうした物件には手を出さないほうが良いでしょう。
そして立地の大原則は主要な駅から徒歩10分圏内ということですが、しかしそのようなエリアでも上記のようなケースがあてはまる場合は、立地的には良くないということになります。
賃貸住宅物件は入居者需要があってしかも競合物件が少ないエリアに建てるべし
香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。
おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。
ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。
夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。
実は筆者の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。
しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。
このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。
資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。
そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。
例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。
もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。
土地活用のためにアパートにするかそれとも駐車場にするか
最近は大規模な駐車場になっていたところが突然に閉鎖して、アパートやマンションを建てるところが増えてきました。
実際のところ、駐車場経営よりもアパートマンション経営のほうが儲かると判断した地主さんが、そうするのでしょう。
では実際のところ駐車場経営よりもアパート経営のほうが優れているのでしょうか。
このてんでは
節税面ではアパート経営のほうが優れている
と言われています。
よって節税対策をしっかりとしたいのならば、アパート経営に切り替えることができるでしょう。
ではどのように節税となるのでしょうか。
幾つかのてんを列挙してみますと
①まずアパートを建てることによって３年間は固定資産税が５０％に減額される。
固定資産税の特例措置については以下サイトをご覧ください。
②ローンの利息部分が経費として計上できる。
③減価償却費で大きく経費を膨らませることができる。
④発生する修繕費を経費として計上することができる。
⑤アパートローンの借り入れにより相続税対策になる。
などの節税対策を行うことができるのです。
もちろんアパートローンは毎月、元金と利息分を返済していかなければなりませんが、家賃収入は返済分を２倍、３倍と上回っているのならば当面はアパート経営そのものも黒字経営となることでしょう。
窓からの眺めも家賃に影響することがある しかし眺めは変化することも
以前ですが兵庫県の六甲山に六甲山ホテルがありましたが、伝統的な六甲山ホテル、海側の部屋と山側の部屋とでは料金が異なります。
海側の部屋のほうが料金が高いのです。
というのも海側の部屋からは神戸の街並みから遠く大阪までを眺めることができ、美しい夜景を楽しむことができるからです。
そして六甲山ホテルに限らず、他のホテルでも窓からの眺めの良い部屋は料金が幾らか高めに設定されていることは少なくありません。
ところで窓からの眺めが重要視されるのはホテルだけではありません。
賃貸物件や分譲マンションでも同じです。
例えば多くの場合、賃貸物件の場合、高い階のほうが家賃が多少高くなりますが、なぜでしょうか。
その要因の１つは通常は高い階のほうが眺めが良いからです。
逆に１階部分が最も人気がないので、１階を住居にせずにテナントにする物件も多々あります。
さらに分譲マンションでも高層階のほうが値段が高くなる傾向があります。
これもまた窓からの眺めが高い階ほど良いからでしょう。
ですから賃貸物件を選ぶ場合でも、分譲マンションを購入する場合でも、実際に物件を見て、窓からの眺めが良いかどうかを確認してみるのは大切なことです。
眺めが良ければ、物件売却値段にも多少、有利になることでしょう。
人気のないエリアでの賃貸住宅経営どのようにして満室経営を目指すか
このサイトの記事では、これまで何度もアパートマンション経営において立地の重要性について書いてきました。
便利で人の多い駅の近くなどの立地の良い場所で、アパートやマンション経営を行うのが無難な選択です。
一括借り上げでアパート経営を行うにしても同じことがいえます。
なぜならば一括借り上げでもオーナーに支払われる賃料は結局のところはエリアの家賃相場によって決まり、エリアが良くなければ家賃相場が下がる傾向にあり、家賃収入は少なくなります。
ところでアパートやマンションを相続したものの立地が良くない場所あるなど、どうしようもない事柄もあります。
この場合は、置かれた状況の中でベストを尽くすしかありません。
賃貸住宅管理会社は極力、空室が増えないようにがんばるでしょうし、一括借り上げの場合は空室＝一括借り上げ業者の損失となるので必死になって空室がでないのようにすることでしょう。
では大家としては何ができるでしょうか。
正直のところ管理会社に任せているので、状況が良くなるなるのを辛抱強く待つしかない場合もあるかと思います。
より良い管理会社に管理替えをすることを検討することもできます。
というのも管理会社によって入居斡旋力に実力の差があるのも事実だからです。
お部屋探しで選ばれる賃貸住宅か 同じエリア内でも入居率に差が生じている
完成間近のアパート。
最近はアパートマンション事業の将来を危ぶむ声がよく聞かれます。
その理由として人口の減少がありますが、2010年に1億2800万人の人口は毎年、数十万人づつ減っていき、2035年には1億1200万人になるといわれています。
そしてやがては1億人も割る時代がやってくることが予測されています。
また世帯数についても2020年をピークに減少に転じていきます。
具体的には2020年に約5300万世帯あるのが、2035年には約4950万世帯になると予測されているのです。
15年で450万世帯の減少、つまり1年毎に30万世帯が減少していくというのです。
関西で住みやすい街トップは尼崎？？上位にランクイン
関西で住みやすい街での1位はJR尼崎駅周辺。
尼崎・・兵庫県尼崎市ですが、昔は公害の街というイメージが強く、あまり住みたい街とは、ほとんどの方が思っていなかった街です。
市内には中小零細企業が散在し、どちらかといえば下請け工場労働者の多い街でした。
そして昔からの地主さんも、いらっしゃいますが、多くは九州、沖縄、四国などの地方出身の労働者や親の出身が朝鮮半島で、そのまま在日韓国人として住んでおられる方も多くおられます。
ですから閑静な住宅街というイメージよりも、どちらかといえば泥臭いというイメージの街でした。
しかし時代は変わり、尼崎といえば今では、続々と建っている分譲マンションに子育て世代が流入する街、利便性が抜群に良好で、駅前には大規模商業施設が次々とオープンしていくなど様変わりしています。
しかも尼崎市も「工場都市」というイメージを払拭するかのような施策を進めていますし、市内の所々で緑化つまりは公園などの整備に力を入れています。
このような施策が功を奏したのか朝日新聞2018年7月11日には
関西の住みやすい街１位は尼崎 武蔵小杉のようになる？
という見出し記事が掲載されました。