大東建託のテナント賃貸 空室を避けるためか家賃は控えめにしている？
大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。
例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。
一方でテナント部分については3年毎に行われます。
それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょう。
ところで筆者の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。
テナントの賃料改定は今回で数回目です。
先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという残念なことになってしましました。
今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。
というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。
先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していました。
大東建託のマンションは遮音性が良い？造りは頑丈とも
RC造りといっても完璧な遮音性を期待できるわけではない。
以前のことですが、妻と２人で京都に行って来ました。
JR京都駅近くの旅館に１拍２食の日程で行ってきたのですが、この旅館、RC造りの５階建てです。
５階が大広間になっていて食事場になっている旅館で、４階の部屋で宿泊しました。
夕食そして朝食ともに満足でしたし、部屋の広さも和室でまずまずの広さでよかったのですが
上階と隣部屋がうるさかったです。
上階は食事場なので従業員が食事の準備や後片付け等で、忙しく働いておられたようですが、そのさいのドンドンという音が絶えず聞こえてきました。
晩の２２時ごろまで聞こえていたのではないでしょうか。
隣部屋も５人ほどが宿泊されていたようですが、物音がよく聞こえ夜中の０時ごろまで物音がしていました。
RC造りの建物なので、遮音性は良いものと思い込んでいましたが、実際にはそうでない場合もあるようです。
過去にも島根県の皆生温泉のRC造りのホテルに宿泊した時も、うるさかった事を思い出しました。
しかし一方で東京の品川に高輪プリンスホテルに宿泊した時は、全くといっていいほどうるさくなかったこともあります。
どうもRC造りでも施行方法などの多少の違いで、遮音性にも影響がでているのではないかと思われます。
大東建託役員の報酬がこんなにも高額だとは・・億以上が
小規模マンションオーナーをやっていて、わかってきたことがあります。
それは賃貸住宅オーナーをやっているからといって、必ずしも生活が豊かになるというわけではないということです。
確かに家賃収入は入ってきますが、物件のためにかけるお金、支出も半端ではないのです。
しかも経年とともに、家賃収入は細っていきますが、その反面、出るお金が細るということはありません。
むしろ出るお金のほうは増えていく傾向にあります。
そのようなさなか、建設会社の社員は比較的高給を得ていますし、役員となると驚くほどの報酬を得ている方もおられます。
例えば東京商工リサーチによる役員報酬の開示によると日本の企業の場合、1億円以上の役員報酬を得ている方は約500人となっています。
そして東京リサーチによると、1億円以上の役員報酬を最も多く得ている業種は、電気機器で、三菱電機、日立製作所、ファナック、東京エレクトロンといった会社の役員が1社あたり10～20名程度の役員が1億円以上の報酬を得ているとのことです。
その他にの役員報酬の多い企業としては三菱ＵＦＪ，三菱商事、三井物産などがあります。
大東建託などの建設会社の主力は建築業から管理業務へ？
近年はどこの建設会社も賃貸住宅建築は減少しています。
以前、大東建託のオーナーが集まる支部報告会に出席した時に、大東建託側は賃貸住宅建築減少は認めていたものの、その理由は「相続税改正後のブームが落ち着き今は安定期に入った」といった表現をされていました。
たしかに、その通りだと思いますが、それだけではないように思います。
今後は大東建託は大東オーナーとの関係を深めて建築のリーピートなどを強化していくことでしょう。
ところで賃貸住宅建築の増加があまり見込めないのは、積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託すべてに共通した事柄ですが、その一方で管理業務のほうは順調に伸びているというてんでも共通しているようです。
このてんでのキーワードは管理戸数と入居率というてんになりますが、管理戸数では断トツでトップの大東建託も積水ハウスや大和ハウス工業も管理戸数は着実に伸びているようです。
建築においては伸び悩んでいても、しかしそれでも着実に管理戸数は増えているということは、物件オーナーの満足度が3社ともにまずまずで、管理替えも比較的に少数ということもあるのでしょう。
3社ともに、おそらくは管理替えされないように物件オーナーへのサービスや配慮も行われているものと思われます。
大東オーナー会マイページへのログイン方法 大東建託大家には必須のツール
大東オーナーは大東建託パートナーズから取得したIDとパスワードでマイページを閲覧することができる。
賃貸住宅管理戸数、現在トップの大東建託グループですが、かかえているオーナーさんは８万人以上です。
それらのオーナーさんの物件を管理しているのが大東建託パートナーズですが、大東建託パートナーズがオーナーさん向けサービスとして提供しているものの１つに大東オーナーマイページというものがあります。
インターネットにIDとパスワードでログインすれば見ることができるサービスですが、所有物件の管理状況全般などを知ることができる、とても便利なサービスです。
筆者もしばしばログインし、見ていますが、ログイン方法が変更になることもあります。
といっても以前はIDとパスワードの入力にさらに合言葉を入力して見ることができたのが、合言葉の入力が不要になり、IDとパスワードの入力のみで見ることができつように変更になりました。
世の流れがインターネットセキュリティを強化しているなかで、「えっ」という変更でしたが、大東建託パートナーズの変更理由の説明は
多くのオーナー様から、マイページ上での取引操作は発生しないにもかかわらず、金融機関の取引と同等の操作を求めるのは利便性を感じないというご意見を多く頂いておりました。従来から高度な暗号化通信を採用しており、ログインＩＤとパスワードで高度なセキュ リティ環境を担保しており、また、不審なログインを感知した場合はご登録いただいたメールアドレス宛てに不審なログイン操作があったことを瞬時にメールでお知らせする機能を備えていることから、今回廃止の流れとなりました。
ということです。
介護のソラストは大東建託の息のかかった会社だった！！
大東建託も事業の多角化を視野に入れている？
1つの分野に強みがあって、事業を拡大させていわゆる大企業になった会社は少なくありません。
しかし時代の変化とともに、その強みのある分野の社会のニーズが減退してしまうと、以前のように事業から収益を得ることができなくなっていくことでしょう。
そこでこうしたリスクをヘッジするために様々な事業を手掛ける、つまりは多角経営に乗り出す会社も少なくありません。
例えば新聞業界でも、多くの新聞社が厳しい経営を強いられているなか、朝日新聞は比較的良好な状態にあると言われていますが、その要因となっているのは朝日新聞が新聞業だけでなく、近年都心部においてテナントビルなどのオーナーとなってテナント賃貸を行いそのテナント賃貸業が好調なのがその要因であると言われています。
このようなさなか、大東建託もおそらくは事業の多角化へと進みつつあるようです。
筆者も知らなかったのですが、介護の会社でソラストという会社があります。
全国に数百ほどの事業拠点をもつ介護業界では名の知れた会社なのですが、その会社の筆頭株主が大東建託なんだそうです。
しかも大東建託はソラストの33％以上の株式を取得しているということなので、大東建託はソラストの株主総会での特別決議を要する議題（２/3以上の賛成が必要）に対する拒否権ができます。
ですから増減資や役員任免、合併など重要な議題はその大東建託が賛成しないと通りません。
大東建託の新しいマンションの１階に大東建託の店舗が移転することがある
以前のことですが阪急伊丹駅近くにRC造りの大東建託の賃貸マンションが建ちました。
駅の近くの賃貸物件なので、きっと入居率も良いことでしょう。
しかも１階はテナントで、大東建託の阪急伊丹店が入いることになり大東建託物件の大家の筆者は羨ましく思ったものです。
というのも筆者の所有マンションも大東建託物件ですが１階がテナントで、完成後は大東建託の支店が入るかもしれないとも言われていたのです。
しかし結局はその話は実現せず、１階テナントは空状態に悩まされ、しかも後には賃料下落という憂き目にあうことになります。
あの時、大東建託の支店が入居してくれていたらなあと思ってしまうこともありましたが。
ところであれからしばらくして、なんとあの大東建託阪急伊丹店が消滅しています。
というのもあのテナントが今、入居募集を行っているのです。
ということは１年にして阪急伊丹店は終了したということなのでしょうか。
あの物件の大家さんも大東建託支店の入居ということで、順調といったところが、えーといったところでしょう。
まあもちろん駅近くの１階なので、やがては入居事業者があらわれることと思いますが。
一括借り上げのアパート経営では賃料改定協議で減額される大東建託でも
筆者も小規模な物件を大東建託パートナーズと一括借り上げ契約で、オーナーをやっている大東オーナーの1人ですが、今から3年ほど前にテナント部分の賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者と協議したことがあります。
ちょうど賃料改定となる半年前ぐらいだったと思います。
この賃料改定ですが、一括借り上げでアパート経営を行っていると必ず直面する事柄です。
大東建託の場合は多くの場合、住居部分は、35年の契約でも最初は10年後に賃料改定が行われその後は、5年ごとに賃料改定が行われていきます。
一方でテナント部分は最初から3年ごとに賃料改定が行われます。（最近は大東建託パートナーズも上階の住居部分は一括借り上げにしてもテナントは一括借り上げにしないケースがあるようです）
そしてほとんどの場合は、この賃料改定のさいにオーナーに支払われる賃料が減額されます。
厳しい現実ですが。
この現実が受け入れなくて、一括借り上げの管理会社ともめることも少なくありません。
筆者も3年前のテナントの賃料改定で、大幅な減額を求められて、1回目の賃料改定協議では物別れとなったことを覚えています。
賃貸住宅最大手の大東建託営業社員は突然訪問してくる！！
大東建託の営業社員は時としてオーナー宅を訪問してくることがある。
以前のことですが２０時頃、突然自宅チャイムが鳴り誰かが訪問してきました。
インターホンのカメラを見てみると、中年の見知らぬ男の人が映っています。
ひょっとしたら新聞勧誘ではないだろうかと思い、すぐに断るつもりで応答すると、「初めまして、大東建託の〇〇です」と言われました。
名前を聞いた瞬間、アッ、営業担当の〇〇さんだと気づき、慌てて開錠しました。
というのも昨年の秋に大東建託営業支店の私の物件の担当者が交代したのは知っていたのですが、新任の担当者とは未だにコンタクトを取ることがなかったからです。
しかし着任されて数カ月以上たってからようやく顔を合わせることができました。
昨年１２月は毎年、カレンダーを持ってこられのが、営業担当が代わってからは、結局持って来られなかったので、もはや営業からは重要とみなされてない大家になってしまったのかとも思いました。
そして今回の訪問時には名刺と入浴剤等の景品を持ってこらました。
施工不良問題で賃貸住宅最大手の大東建託はなぜ大丈夫なのか！！
大東建託には施工不良問題が生じにくい。
レオパレス21の施工不良問題。
ちまたでは今回のケースでレオパレス21は3回目の経営危機を招いているとの話もありますが、しかし株価の下げ止まり、なんとか経営破綻は免れたような感じです。
ところでレオパレス21とよく比較される賃貸アパート大手の会社に大東建託がありますが、レオパレス21の施工不良問題のあと「大東建託は大丈夫なのか」といった話もありました。
一時期でしたが、施工不良問題が大東建託にも及ぶとの噂から株価が急落したこともあります。
ところで大東建託は大丈夫なのでしょうか。
実はレオパレス21と大東建託とでは施工体制が多少異なるところがあると言われています。
レオパレス21の場合は、基本的に建物の造りが簡単で、施工業者は入札制を取ることもあるようです。
となると、いい加減な業者でも施工に参加してしまうことが生じ得てしまうようです。
いわゆる地元の施工技量が劣悪な業者が施工してしまって、後におかしなことが生じるというわけです。
もちろん入札制にすると、建設費のコストは抑えることができるというメリットはあるのかもしれません。
その一方で、大東建託の場合は施工業者は基本的には登録制になっているようです。