小規模マンションオーナーの日記


8月 22, 2017

大東オーナーの賃料改定後 入居家賃が高ければ・・


花画像

賃料改定のたびに査定家賃は下がっていくものですが・・。

一括借り上げ、つまりはサブリース契約のアパートマンションオーナーにとって「賃料改定」という言葉には悪いイメージがあるのではないでしょうか。

なぜならば多くの場合、「賃料改定」とはアパートマンションオーナーに支払われる賃料の減額を意味するからです。

多くの場合、物件の経年劣化等で家賃は新築当初よりも下がり、それに伴いアパートマンションオーナーに支払われる賃料も、「賃料改定」の協議の後に減額されることになります。

このてんでは、レオパレスでもへーベルメゾンでも積水ハウスでも、ほとんど同じではないかと思います。

そして大東建託の大東オーナーも多くの場合、賃料改定後は減額されることになりますが、しかし大東オーナーの場合は賃料改定で減額査定をされても、賃料改定後にすぐに支払われる賃料が大きく減額されるというわけではありません。

といのも査定家賃よりも

入居家賃のほうが高ければ

入居家賃にしたがって支払われる賃料が決まるからです。

例えば30戸数を所有する大東オーナーさんがいたとしますが、「賃料改定」の協議で、30戸数すべての査定家賃が3000円減額されたとします。

するとこの計算では30戸×3000円で90000円の減額となるわけですが、入居家賃が30戸すべてが新築当初と同じであるならば、つまりは入居家賃が全く下がっていなければ賃料改定後の減額は0円となるというぐあいです。

アパート画像

大東建託パートナーズ管理の木造アパート。

もちろん大東オーナーの場合、住居部分の賃料改定協議は新築時から10年たって行いますので、10年間で入居家賃が下がっていることも多いので、支払われる賃料が11年目も新築当初と同じということは、あまりないのかもしれません。

しかし多少なりとも、私もそうですが、このルールのおかげで助かっている大東オーナーさんは少なくないのではないかと思います。

しかし入居家賃が下がらなければということが前提ですので、現実的にはそう甘くはありません。

とりわけ

空室率が上昇している昨今

退去者がでた後、入居者募集をかけますが、なかなか入居者が見つからないというのが現状です。

すると募集家賃も最初は退去時と同じかそれ以上の価格で募集を始めても、入居者が見つからなければ、徐々に募集家賃を下げていくということも珍しいことではありません。

そうすると大東オーナーに支払われる賃料もそれにしたがって下がっていくということになります。(賃料改定後の査定家賃まで支払われる賃料は下げられます)

ですから大東オーナーといえども、空室の多いアパートマンションをかかえているならば、賃料減額の影響を強く受けることになります。

 

追記:私の所有マンションにおいても、新築当初ないしは築2年以内に入居してくださって、今でも入居し続けてくださっている方たちがおられます。

その入居者さんたちの入居家賃は入居当時と変わらずで、当然のこととして大東建託パートナーズの査定家賃よりも数千円高くなっています。

ですからその入居家賃から査定家賃を差し引いた分はオーナーには余分の賃料をいただいているような形になります。

しかし査定家賃よりも入居家賃のほうが高く、オーナーが余分に賃料をいただくことができているのは、建物全体のお部屋の30~60%程度です。

その一方で大東建託パートナーズの査定家賃よりも安い入居家賃で入居している方たちもいます。

その場合は、2年更新の時に、査定家賃に近づくよう家賃が値上げになる可能性はありますが、値上げされなければ次のオーナーに支払われる賃料の賃料改定のさいに、賃料が下げられることになるでしょう。

いた仕方ないことですが。

賃貸の場合は、長く10年20年と入居してくださる方がおられる一方で、1年や2年という短期間で退去していかれる方もおられます。

短期間での入退去のサイクルが行われると、どうしてもオーナーに支払われる賃料には下げ圧力がかかってきます。

 

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