小規模マンションオーナーの日記


7月 13, 2021

サブリースによる賃貸住宅経営 よく知られてしまったリスク

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経済について扱った、購読者数がまずますのある週刊誌にサブリースについての批評記事が掲載されていました。

私もサブリースで小規模なマンション経営をしている者として読んでみましたが、目新しい情報はなく、サブリース批評記事で何度も取り上げらえていることの繰り返しといった感が否めませんでした。

では具体的にはどのようなリスクについて取り上げられているのでしょうか。

 

①長期借り上げを謳っていながら、解約条項がある。

たしかに30年、35年の一括借り上げを謳ってはいても、オーナーもサブリース会社も中途解約することはできます。

現にレオパレス21が入居率の悪いアパートの解約に動いたことがあったのは事実のようです。

しかし大東建託や他のサブリース会社では、そのように動いたという話は聞いたことがありません。

もちろんサブリース会社も事業会社なので、将来、経営が厳しくなると、採算の悪い物件を切り離そうとすることは考えられます。

しかしそもそもアパートを建てたら、必ずうまくいくという保証そのものは、どのアパートにもないのです。

サブリースであってもサブリースでないアパートでもです。

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7月 03, 2021

賃料増額を期待させながら減額し契約も一方的に解除した建設会社


2016年8月11日の朝日新聞の一括借上げトラブルの記事は社会にインパクトのあるものでした。

今回はその記事にでてくる元一括借上げオーナーの体験について読んで考えたことについて書いてみたいと思います。

その方は60歳代の千葉県の方です。

記事によると

1億円の借入をして、アパート2棟を建てたとのこと。30年一括借上げで建て、契約時に3年後の賃料更新のさい原則3%上げるとの説明も受けていた。しかし賃料は上がらず、上がるどころか減額された。そして2011年には入居率は悪い中、一方的に契約を解除され、一時期、家賃収入は0になってしまったとのこと。そして借入金の返済計画が大きく狂わされた。

記事名:「家賃保証」トラブル急増

一見するとひどい話です。

まず私が関心があるのは、どの建設会社と契約したのかというてんです。

記事では明らかにしていません。

わかるのは最初の3年は賃料が固定で以後、2年毎に更新する建設会社のようです。(1990年代後半時において)

また大手の建設会社とも書かれています。

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6月 03, 2021

賃貸住宅のオーナーの宿命 賃料減額 レオパレスオーナーの今は?

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賃貸住宅のオーナーの宿命は賃料減額です。

建物の新築の時は、高い家賃でも入居者が見つかったものの、経年とともに設備や建物も古くなっていき、家賃も下げていかなければ入居者が見つかりません。

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レオパレス21のアパート。

そこで周期的に賃料の見直しが行われて、通常は賃貸住宅オーナーに支払われる賃料は下げられていきます。

 

ところでレオパレス21のアパートオーナーの場合は、大規模なアパート施工不良が発覚し、レオパレス21もアパートオーナーの動揺を抑えるためか、特例として2年間は賃料減額を行わないという措置を講じました。

しかし特例の2年間も終わり、昨年後半ぐらいから、アパートオーナーとの賃料減額の交渉が再開したようです。

あるメディアの報道によると、レオパレス21アパートオーナーの8割ほどのオーナーさんたちは、賃料減額に応じているとのことです。

しかし現状で2割程度のアパートオーナーさんは、賃料減額の提示に応じていないとのことです。

 

そして今回はレオパレス21はとても強気で、あくまでも賃料減額に応じない場合は、調停にまでもっていてでも、応じてもらうつもりのようです。

残念なことですが、今回は調停になってしまうと、やはりレオパレス21側のほうが有利になってしまい、アパートオーナー側は不利だと言わざるをえないでしょう。

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5月 15, 2021

大東オーナー 入居者の退去とともに即賃料が下がるケース


大東建託パートナーズのオーナー向けのマイページをログインして見ていると、時々ですが、建物の状況→募集状況の欄や、建物の状況→建物定期報告書→入居状況の欄で、退去の申出があったことを知ることができます。

そして退去の申出があると、いささかショックを受けます。

というのも一括借り上げといえども、退去→入居者募集→入居者がなかなか決まらない→家賃の下げ→オーナーに支払われる賃料の下げ、となることが怖いからです。

小心者の私には怖いです。

また退去する方が、長年入居してくださっていた方で、家賃も査定家賃よりも数千円程度高い家賃で、入居してくださっている方もおられますが、そのような方が退去されるとなるとショックが大きいです。

このケースの場合は、退去後、瞬く間ににオーナーに支払われる賃料が数千円程度下がります。

ところで最近になって気づいたのですが、マイページで退去の申出があったことを知ることが多いのは火曜日だということに気づきました。

なぜ火曜日なんだろうと思いましたが、どうやらそれは大東建託パートナーズの営業日と関係があるのではないかと思います。

原則的に大東建託パートナーズは日曜祝日は休みです。

また土曜日も休みのことが多いようです。

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5月 04, 2021

大東建託の35年保証の謳い文句がなくなっている?


賃貸住宅経営が、サブリースによるものが主流になりつつあるなか、サブリースによるトラブルも増えてきました。

例えば「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たん、レオパレス21の施工不良や賃料減額トラブル等などがあります。

そのようななか、2020年12月15日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」=賃貸管理適正化法が施行されました。

正直言って、この法律によって何がどう変わったのか、ぴんとこないオーナーさんは少なくないと思いますが、私もそうです。

しかし今回の法律は、かなり効力のあるもののようで、とりわけ物件のオーナーさんをサブリース会社から守る意味合いは大きいようです。

 

ところでこの法によって何が変わったかというてんですが、それは

「サブリース業者の禁止行為と罰則」を規定したということです。

そいてその禁止行為は2つあって、

①誇大広告と

②不当な勧誘行為

が具体的に禁止されました。

そのうちの誇大広告については、サブリース業者が支払う家賃等で「著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」をすることが禁じられました。

なので「新築当初の賃料を35年間保証!」などの広告は、当然のこと、今回の法に抵触するわけです。

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4月 27, 2021

大東建託との一括借り上げならば空室リスクにさほど怯えることはない

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今朝、大東建託パートナーズがオーナーに提供している、大東オーナーマイページを閲覧していると、新たな退居予定者がいることがわかりました。

約4カ月前にも退居予定者がでて、いまだに入居者募集をしていても入居者が決まらないなか、またもや退居、そして空室が増えそうです。

いささかショックでした。

しかし冷静になって考えてみると、私の賃貸住宅経営は大東建託との一括借り上げによるものです。

ですから空室が多少増えたからといってジタバタする必要はありません。

そしてそもそも空室のリスクは以下の3つの事柄といわれています。

①入居者募集のために費用がかかる。

②空室の多い物件だと担保価値が下がる。

③銀行への返済ができなくなる。

というてんです。

これらのリスクを1つずつ考えていきますと

①のてんについてですが、一括借り上げの場合は、入居者募集のために物件オーナーが費用負担をすることはありません。

ですからこの面でのリスクはありません。

②についてですが、空室が多いと担保価値が下がるということですが、これまで銀行への返済実績を積み上げてきているのならば貸し剥がしに遭うことはないと思われます。

そして追加融資を申し込む予定もなければ担保価値が下がったからといって慌てることはないでしょう。

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4月 03, 2021

サブリースでの賃貸住宅経営が怖いといってもメリットもたくさんある

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近年は一括借り上げ、つまりはサブリースによる賃貸住宅経営が主流となっています。

そのようななか2016年8月11日に朝日新聞に掲載された一括借上げトラブルを扱った記事(記事名:「家賃保証」トラブル急増)は大きな衝撃を社会に与えたように思います。

その記事のなかで、トラブルとなった事柄について

  • 減額リスクの説明がなかった。(多くの場合、減額される)
  • 建設会社が将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
  • 建設会社からの契約解除。
  • 詐欺まがいの建設会社の営業。
  • 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。

といった問題点が挙げられています。

おそらく朝日新聞のこの記事を読んだ、多くの方が一括借上げによるアパート経営は怖い、かかわりたくないと思ったことでしょう。

安全志向の日本人は特にリスクをかかえることを嫌がりますので、朝日新聞のこの記事の影響は少なからずあると思われます。

しかし一括借上げ契約によるアパート経営にもメリットがあります。

幾つかのメリットを取り上げてみたいと思いますがなんといっても

空室があっても家賃収入がある このメリットが一括借上げの最大のメリットかもしれません。

空室があっても安定的に家賃収入が入ってくるのです。

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12月 22, 2020

アパートオーナーの賃料改定が再開 レオパレスオーナーの

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2019年春に、深刻な施工不良が発覚した、レオパレス21のアパート。

来春であれから2年になろとしています。

ところでこの事件があまりにも衝撃的だったので、レオパレス21のアパートオーナーもかなりのショックを受けたことでしょう。

またレオパレス21の事業もアパートオーナーあっての事業なので、アパートオーナーの動揺を抑えるためにレオパレス21は特別に、2年間は賃料改定を行わないということを決めました。

つまりは空室がどんなに生じても、周辺の家賃相場がどんなに下がっても、レオパレス21がアパートオーナーに支払う賃料は減額しないということです。

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レオパレス21管理のアパート。

レオパレス21は、アパートオーナーとのこの約束をどうやら守っていたようです。

しかし、この2年間がもうじき終了しようとしている今、レオパレス21がどうするのか気になるところでしたが、日本経済新聞の2020/12/21の記事によると

経営再建中のレオパレス21は賃貸アパートのオーナーとの間で、保証する賃料の見直し交渉に入る。12月上旬から説明を始めており、2021年春以後に更新時期を迎える物件について、多くのオーナーに対して減額要請をする方針だ。同社は18年に発覚した施工不良問題をきっかけに業績が悪化。米投資ファンドの資金提供を受けテコ入れを進めているが、物件の入居率低迷が負担になっている。

引用:レオパレス、家賃保証額下げへ交渉 入居率が低迷  :日本経済新聞 (nikkei.com)(アクセス日2020/12/21)

と報じました。

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12月 17, 2020

大東建託がオーナーのための相談窓口を設置

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2020年12月15日に、賃貸住宅の管理業務等の適正化を図るための新たな法律が施行されたようです。

事細かな内容はわかりませんが、近年、サブリースによる賃貸住宅経営が増大し、それに伴うトラブルや問題も浮き彫りになり、それに対処するためのもののようです。

そういえば最近、大東建託パートナーズの営業所が丸一日、一斉休業を行いましたが、なぜだろうと思いましたが、ひょっとすると今回の出来事に社員を備えさせるための研修が行われたのかもしれません。

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賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。

そして大東建託グループでは、そのことに関してオーナーのための通報、相談窓口を設置したようです。

このてんについて大東建託のニュースリリース2020/12/14には

「サブリース新法 外部通報窓口」の設置について
利用対象:
・当社グループ、および当社グループに係る勧誘者からサブリースに係る勧誘を受けたオーナー様とそのご家族様
・当社グループと特定賃貸借契約を締結したオーナー様とそのご家族様
通報方法:
・以下、いずれかの窓口をご利用ください
1) 問い合わせフォーム (特設サイト)
2) 専用電話 0120-1673-43 お客様サービス室 サブリース新法担当者宛
   受付時間/午前10:00~午後5:00 ※土日・祝日・夏季・年末年始休業日除く
3) 専用メール (cs@kentaku.co.jp)
4) 郵送 (特設サイトの専用用紙にご記入のうえ、ご郵送ください)
   〒108-8211 東京都港区港南2-16-1
   大東建託株式会社 サブリース新法 外部通報窓口係

 

引用:サブリース新法「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」への対応について|土地活用のことなら – 大東建託 (kentaku.co.jp)(アクセス日2020/12/16)
 
と書かれています。
 

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10月 13, 2020

レオパレスのアパートオーナー 来春以降に正念場

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米ファンドによって、とにかく経営危機を回避したレオパレス21。

しかし以前に書いた記事

レオパレス21 スポンサーの米ファンドへの支払いが重たい

でも書きましたが、これですべてが解決したわけではありません。

今後はスポンサーになってくれた米ファンドに、きちんと見返りとなることを行っていかなければなりません。

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レオパレス21管理のアパート。

つまりは事業で幾らかの利益がでても、その幾らかは米ファンドのものになるということです。

しかも管理するアパートの入居率が80%割れと低迷するなか、事業で現時点で利益がでていなくても、米ファンドへの見返りは行っていかなければなりません。

となるとどうなるのでしょうか。

上記の記事ではそのてんについて

ならばレオパレス21はこのための資金をどこから捻出するかということになりますが、現在の80%未満の管理するアパートの入居率を、とにかく90%以上に改善するなどしなければならないわけですが、それが当面難しければ、レオパレス21のアパートオーナーに、そのシワ寄せがいくことも考えられます。

と書きましたが、このようにレオパレス21のアパートオーナーに、そのシワ寄せがいくことについて言及しました。

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