小規模マンションオーナーの日記


3月 13, 2024

サブリースのリスクとは メディアの偏重記事のために誤解が生じていることも


レオパレス21のアパート施工不良問題、そしてシェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たんと、サブリースに関するスキャンダルなニュースがメディアで報道され、サブリースでの賃貸住宅経営は怖い、やらないほうがいいという印象を多くの人がもつようになりました。

しかしそもそもサブリースの何が悪いのでしょうか?

と考えてみると、具体的に詳細に、すぐに答えることができないものです。

ところで金融庁のウェブサイトには、このサブリースについての注意点を適確に掲載していることがわかりました。

それは平成30年10月26日の「アパート等のサブリースに関連する注意喚起について」というトピックスのなかの資料で示されています。

このトピックスのなかの「アパート等のサブリース契約で特に覚えておきたい ポイント例」という資料には

①賃料が変更される可能性があります。

・多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。 ・「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料 が減額する可能性があります。

②契約期間中でも、契約が解約される可能性があります。 ・「30年一括借り上げ」とうたわれていても、契約書でサブリース業者から解約すること ができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。

kouhyou03.pdf (fsa.go.jp)

と書かれています。

アパート画像

レオパレス21の賃貸住宅アパート群。

このようにサブリースによる賃貸住宅経営の②つのリスクが適確にまとめられています。

そのうちの賃料減額ですが、これはほとんどの場合、生じ得るリスクです。

建物も古くなると、間取りや設備も最新のものでなくなり、竣工時の家賃では、入居者が決まらなくなっていきます。

すると家賃を下げていかなければならないわけですが、オーナーに支払われる賃料も見直しが行われるようになっていきます。

しかも家賃の値下げで入居率の改善が行われなければ、サブリース会社そのものの経営が厳しくなり、「かぼちゃの馬車」の運営会社のように破たんしてしまい、オーナーへの賃料が支払われなくなるという事も生じます。

さらに契約が解約させられることもあるということですが、通常はオーナーが、サブリース会社に滅茶苦茶な要求をするよほどの変人でないかぎり、解約させられるということはあまりないように思います。

しかしサブリース会社の経営が危なくなってくると、入居率が悪い物件の場合、一方的に解約させられてしまうということがあるかもしれません。

それでサブリースでの賃貸住宅経営をしているならば少なくとも上記のリスクがあることは、常に認識しておく必要があるでしょう。



3月 12, 2024

大東建託と賃貸住宅オーナーとの切り離せない関係


アパート画像

大東建託設計施行管理のアパート。全国で100万戸以上を管理している。

大東建託は以前に本社において資産継承セミナーを行ったことがありました。

高齢者オーナーを多くかかえる大東建託としては、次世代オーナーが管理が替えすることなく引き続き大東建託グループのオーナーとして留まることに力を入れているように思われます。

 

しかし空室率が大きくなっている現在、アパートマンションオーナーを多くかかえることにどんなメリットがあるのでしょうか。

まず新規工事を受注して、施行を行った場合、一括借り上げ契約では建設工事費の10%以上が建設会社の利益になるといわています。

例えば、工事費が2億円ならば、2000万円以上の利益が得られることになります。

ですから最初の工事費で多くの利益を稼いでいるわけです。

さらにその後の物件の管理業でもおそらく、まずまずの利益を得ているのでしょう。

例えば大東建託の場合ですと、家賃の10~15%程度が大東建物管理(現大東建託パートナーズ)に計上されます。

一括借り上げでない物件の管理会社でしたら5~10%といわれていますので、余分に管理手数料がかかっているわけですが、一括借り上げの場合、空室分の賃料もオーナーに支払わなければならないので、10~15%というのは妥当であるように思われます。

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3月 10, 2024

賃貸住宅経営 空室がリスクといっても一括借り上げならば・・


以前のことですが大東建託パートナーズがオーナーに提供している、大東オーナーマイページを閲覧していると、新たな退去予定者がいることがわかりました。

約4カ月前にも退去予定者がでて、いまだに入居者募集をしていても入居者が決まらないなか、またもや退去、そして空室が増えそうです。

いささかショックでした。

しかし冷静になって考えてみると、筆者の賃貸住宅経営は大東建託との一括借り上げによるものです。

ですから空室が多少増えたからといってジタバタする必要はありません。

そしてそもそも空室のリスクは以下の3つの事柄といわれています。

①入居者募集のために費用がかかる。

②空室の多い物件だと担保価値が下がる。

③銀行への返済ができなくなる。

というてんです。

 

これらのリスクを1つずつ考えていきますと

①のてんについてですが、一括借り上げの場合は、入居者募集のために物件オーナーが費用負担をすることはありません。

ですからこの面でのリスクはありません。

②についてですが、空室が多いと担保価値が下がるということですが、これまで銀行への返済実績を積み上げてきているのならば貸し剥がしに遭うことはないと思われます。

そして追加融資を申し込む予定もなければ担保価値が下がったからといって慌てることはないでしょう。

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2月 19, 2024

賃貸住宅経営 管理会社から支払われる賃料減額トラブル


これはしんぶん赤旗2017年11月9日の「追及 アパート商法の闇レオパレス21 契約無視の強引手法
家賃収入減 家主悲鳴」という記事に書かれていたものです。

「契約から10年間は同社からオーナーに払われる家賃は変わらないという契約でした。実際には契約から10年未満で減額されたオーナーが推定1万人以上います」と前田さん。契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるといいます。

追及 アパート商法の闇/レオパレス21 契約無視の強引手法/家賃収入減 家主悲鳴 (jcp.or.jp)

この記事は、レオパレス21とアパートオーナーとのトラブルを取り上げた記事の1文ですが、おそらくは当時はリーマンショック後のこと、レオパレス21も経営が厳しい状況のなかで、推定1万人のオーナーさんに10年未満のうちに家賃の減額を迫った事が明らかにされています。

しかもレオパレス21の賃貸オーナー数が2万7000人ほどといわれていますので、そのうちの1万人以上ということですからその多くのが10年未満のうちに家賃減額を迫られていることになります。

なかには契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるとのことですが、計算してみると家賃収入が一部屋あたり4万円だったのが3万4000円になったという計算になります。

もしこのオーナーさんが20部屋所有していたするならば、80万円の家賃収入が68万円になったということになります。

あっという間に12万円も減額されることは、辛いことだったでしょう。

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2月 12, 2024

フルパッケージプランかスタンダードプラン 大東建託の2つのプラン


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大東建託との一括借り上げの契約には2つのプランがある。

フルパッケージプランとスタンダードプランというと何のことかと思われるかもしれませんが、大東建託と一括借り上げ契約をした時に、アパートマンションオーナーが選べるプランのことです。

2つのプランの違いは簡単には修繕費込みがフルパッケージプランで修繕費はオーナー負担となる場合はスタンダードプランとなります。

オーナーさんは大東建託と一括借り上げ契約を行うときに、どちらかのプランかを選ぶことができますが、最近は

フルパッケージプランを選ぶオーナーさんのほうが

多いようです。

それでは実際のところどちらがいいのかということでうすが、建てるアパートマンションのエリアの家賃水準やオーナーさんの資産状況によって左右されるということになると思います。

通常はフルパッケージプランでもスタンダードプランでも家賃収入の約10%は大東建託パートナーズによって引かれます。

管理費としてです。

それに加えてフルパッケージプランの場合は修繕費用として5%程度が引かれる、そのような仕組みになっています。

5%というとレオパレス21のオーナーさんが修繕費用で引かれるのが7.9%といわれていますので数字上では、お得感があります。

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2月 04, 2024

アパート供給過剰のあおりを受けて募集家賃急落😿数千円も


 

以前のことですが、大東オーナーのマイページを見てみると、怖ろしいことが生じていました。

入居募集を行っている部屋の募集家賃が昨日から、いっきに3000円も下げられているのです。

そもそもこのお部屋、春の時期に退居となりましたが、その時の入居家賃は65000円です。

その後、募集が開始されましたが、当初の募集家賃が66000円です。

しかししばらくしても入居者が決まらなかったので、募集家賃は下がり65000円に。

そしてさらにしばらくしても入居者が決まらないので、62000円に募集家賃が下がりました。

62000円は大東建託の査定家賃と同額です。

もうこの募集家賃で入居者が決まるまで下がることはないのかと思いきや、査定家賃よりも3000円安い59000円にまで募集家賃が下がってしまったのです。

実に66000円から7000円も下がってしまったことになります。

もちろん大東建託の査定家賃が62000円なので、募集家賃が59000円になっても大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にしていますので、オーナーへの賃料そのものが変わるわけではありません。

このようなてんが一括借り上げのメリットといえばメリットです。

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1月 29, 2024

賃貸住宅 経年劣化による家賃の下落は回避できない?

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家賃は新築時をピークに下がっていく。

一括借り上げによるアパートマンション経営で1つの節目となるのが10年目です。

例えば大東建託やレオパレス21においては10年目に賃料改定が行われます。

そのさい大東建託の場合は査定家賃を基準に賃料改定が行われますが、大抵の場合10年もすると査定家賃は下げられており、アパートマンションオーナーはその数字を見てショックを受けるものです。

もちろん大東建託の場合は査定家賃と入居家賃が異なる場合は、高いほうを基準にしてオーナーに賃料が支払われるというルールがありますので査定家賃が大きく下がったように感じても入居家賃がそれよりも数千円高いならば、数千円ほど多く賃料が支払われます。

しかしその賃借人が退去して、募集をかけても入居者がなかなか見つからない場合は、募集家賃も査定家賃程度にまで下がり、支払われる賃料も下げられることになります。

実際ところ査定家賃が下がるのは、ほとんどの場合やむえない事柄です。

経年劣化ともいわれていますが、一般に全国平均ですが家賃は1年間で1%ほど下落するともいわれています。

もちろん平均なので地方のエリアではそれ以上に下落している地域もあるのかもしれませんし、一方で都心などでは下落率は限定的なエリアもあることでしょう。

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1月 22, 2024

賃貸住宅経営 一括借り上げオーナーの10年目!!


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一括借り上げによる賃貸住宅経営も10年目に1つの節目を迎える。

アパートやマンションの10年目は多くの場合、1つの節目のようなものを迎えます。

新築当初は最新の設備を揃え、部屋も流行りのレイアウトになっていたかもしれませんが、10年もすると、だんだんと時代遅れ気味になることもあります。

経年劣化も多少あらわれてくるかもしれず、いわゆる物件力が下がり始めてくるかもしれません。

こういったなか約8万人のオーナーをかかえる大東建託との一括借り上げの場合、当初の10年はオーナーに支払われる賃料は定額だったのが、10年目に賃料改定は行われます。

そして想像がつくと思いますが、この賃料改定において多くのオーナーさんが賃料減額とういう憂き目にあうことになります。

もちろん、よほど立地に恵まれたエリアにアパートやマンションを建てた場合は、賃料改定で賃料が上がるということもあるのかもしれませんが、多くのオーナーさんはそうではないでしょう。

私も以前のブログ記事で10年目の賃料改定で多少、査定家賃が下げられたことについて書いたことがありましたが、その記事について大東オーナーさんからのコメントが寄せられました。

拙いブログ記事ですが読んでくださっていることに感謝いたします。

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入居者が退去 その後の入居者募集の募集家賃が急落している?


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大東建託の募集家賃はやはり控えめ?

以前のことですが、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、筆者の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。

退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。

そして最も気になる募集家賃も明らかになります。

そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。

せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが、そのようなことはほとんどありません。

ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。

しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも

3000円も安くなっています??

どうしてと思いました。

 

昔のことですが2018年の11月ぐらいに募集家賃がなぜか3000円ほど安くなったことがありました。

しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。

今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。

というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。

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12月 30, 2023

サブリース(一括借り上げ)による賃貸住宅経営のデメリット


以前の記事では小規模マンションオーナーとサブリース契約のメリットとデメリットについて書いたことがあります。

デメリットのその1までを書きましたが、今回は続編をかきたいと思います。

ところで銀行の視点からはサブリース契約がどう評価しているかについてですが、銀行サイドとしては、サブリース契約をしているアパートマンションオーナーさんのほうが融資をしやすいというのは事実のようです。

なぜならば毎月、安定した家賃収入が入ってきて、将来の収支の見通しもある程度、把握しやすいからだと思われます。

 

しかし

サブリース契約のデメリットですが大規模改修工事はサブリース会社主導で行われます。

10年~20年の間で大規模改修工事がおこなわれますが、いつ行うか、何を行うか、業者の選定すべてがサブリース会社によって決められ行われます。

もしの提案を受け入れない場合は、サブリース契約を解除させられることもあるかもしれません。

よってオーナー側は受け入れざるを得なくなります。

この大規模改修工事、不動産や建設にある程度の人脈や知識のあるオーナーさんでしたら、自分で行う時期、業者の選定等を行うことができ費用も軽減することができますが、サブリース契約の場合はどうしてもメーカー側が提示した費用で合意するしかありません。(大東建託などでは他社に行ってもらうことを許容してもらえることもあるようです)

 

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