サブリースによる賃貸住宅経営のリスク 朝日新聞が的確に指摘していた
「象とアリ」という言葉ありますが、象とは建設会社、アリは大家のことです。
つまり建設会社も大家も事業者でありながら、不動産の知識、経験、ノウハウ等になれば象とアリほどの差があり、到底対等に協議し、契約することには無理があるように思われます。
このてんで事業者と消費者の関係であれば、消費者契約法があり、事業者が故意に不利益な情報を隠していることが明らかであれば、契約を取り消すことができるなど消費者を保護するための法律がありますが、事業者と事業者の関係であるならば、そういうわけにはいかないのです。
つまり象がアリを踏み潰すように、無知な大家が建設会社に振り回されたあげくに気がつけば潰されていたということもあり得るのです。
ところで過去の新聞記事ですが朝日新聞２０１６年８月１１日の『「家賃保証」トラブル急増』という記事はとてもインパクトのある記事で、この当時はサブリースや一括借り上げによる賃貸住宅経営のリスクがなかなか見えてこないなか、サブリースの問題を的確に示していたというてんで、とても意義のある記事だったのではないかと思います。
そして明確にされた問題点は
- 建設会社からの減額リスクの説明がなかった。
- 建設会社からの将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
- 建設会社側からの一方的な契約解除。
- 詐欺まがいの建設会社の営業。
- 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。
といった問題が浮き彫りになってきます。
テナント賃貸の賃料が急落 オーナーの賃料も急落
サブリースによるアパートマンション経営でも周期的な賃料改定で賃料が下げられることがある。
私のマンションは父から相続したものですが、大東建託との一括借上契約（サブリース契約）を結びマンションを建てました。
マンションの１階部分はテナント部屋で当初の家賃は約２８万５千円でした。
その家賃が長く続きましたが、７年にして入居していた事業者が退去されたあとの次の募集家賃価格が約２２万９千円になり家賃が約５万円も下落したのです。
大東建託の場合、テナント部屋のオーナーへの賃料改定は３年毎に行われます。
それで今回は３回目になりますが、１回目、２回目の賃料改定の時は家賃２８万５千円での入居事業者もおられたので、オーナーへ支払われる賃料は変わらなかったのですが、３回目の今回は募集家賃がおよそ５万円下がったことでオーナーに支払われる賃料も５万円も下がることになりました。
それで今年の８月分の賃料収入から５万円下がることになります。
５万円ということですから年額５×１２＝６０ つまり家賃収入が年額６０万円ほど下がることになります。
もちろんそれにともなって所得税、住民税、国民健康保険料も下がることになると思いますが、それでも年額およそ実質５０万円の減収になります。
国土交通省はサブリースを適正に評価？問題点も把握
かつてシェアハウスの「かぼちゃの馬車」の運営会社破たんと、オーナーへの賃料支払い停止トラブルや、レオパレス21のアパート施工不良などで、サブリースによる賃貸住宅経営のリスクがクローズアップされたことがありました。
また今でもネット上では
「サブリースの○○会社との契約での賃貸住宅経営はやめたほうがよい」
「サブリースの暗闇」
といった感じの、サブリースをおとしめるかのような記事をしばしば目にします。
しかしそのような記事を冷静に読んでみていると、明らかに事実とは異なる記述があることも少なくなくサブリースへの偏った見方をもたせて公正な評価が下せないようなものが多いように思われます。
やはり正しい評価をするための一つの方法としては監督官庁がどのように見ているかというてんを調べてみることは有益です。
とくにサブリースの問題についてはレオパレス21のオーナーからなるLPオーナー会が、共産党の議員さんたちなどに働きかけ国会でも取り上げられたこともありますので、監督官庁の国土交通省も無視できない問題となっています。
ところで国土交通省は、サブリースの問題をどのようにとらえているのでしょうか。
このてんで国土交通省のサイトには参考となる資料が掲載されていました。
民法で賃貸住宅管理会社の横暴から身を守る
2020年4月より民法が改正になりました。
この民法改正について法務省のウェブサイトには
2017年（平成29年）５月に成立した「民法の一部 を改正する法律」が2020年４月１日から施行されます。 民法には契約等に関する最も基本的なルールが定め られており，この部分は「債権法」などと呼ばれます。
引用：www.moj.go.jp/content/001254263.pdf （アクセス日2020/4/1）
と書かれており、民法には契約等に関する最も基本的なルールが定め られてるものであるということがわかります。
小規模マンションオーナーの私も、マンションオーナーならではの契約等が幾つかありますので、多少は関心のある事柄です。
というのも契約相手と契約に関するトラブルが生じたときに、民法がモノをいう場合もあるからです。
例えば、小規模マンションオーナーであるならば、アパートローンを借りている銀行と契約していますし、賃貸住宅経営をしているならば、賃貸住宅の管理会社と契約していることでしょう。
とりわけ一括借り上げで、賃貸住宅経営をしている場合、管理会社とトラブルになる可能性がありますが、どちらかといえば強者の一括借り上げ会社の横暴さから弱者の個人の賃貸住宅オーナーが民法によって守られることもあるでしょう。
サブリースで多くの大家さんがローン地獄になるって本当？
3月下旬にNHKのBS放送で、レオパレス21でアパートを建てたオーナーさんが、大変な状況になってしまったことを取材した番組が放送されたようです。
番組名は「あなたのアパートは大丈夫？～岐路に立つ投資用不動産ビジネス」というものなんだそうですが、こういった番組でNHKが問題の企業名を明らかにするのは珍しいそうで、それだけに番組のなかで、レオパレス21の企業名を明らかにしていたということで注目されています。
ところでこの番組を見た週刊誌の記者がレオパレス21のようなサブリース会社についてエキサイトニュースのなかでコメントを述べています。
そのコメントを読んでみて思ったことは、確かにこの記者はサブリースについて知っているようですが、多少正確でない部分もあるようにも感じたので、そのてんについて今回は取り上げてみたいと思います。
ところでこのエキサイトニュースは20/3/25の「NHKに名指しで告発されたレオパレス、明らかになった“悪質営業”の手口とは？」という記事ですが、このなかで
業者はアパートの建設費を割高に設定して、そこで儲けを確保しており、あとに残るのは入居者のいないアパートとオーナーの借金だけです
引用：https://www.excite.co.jp/news/article/Cyzo_235202/（アクセス日2020/3/28）
と書かれています。
そもそもサブリースの落とし穴とは 金融庁が適確に指摘していた
レオパレス21のアパート施工不良問題、そしてシェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たんと、サブリースに関するスキャンダルなニュースがメディアで報道され、サブリースでの賃貸住宅経営は怖い、やらないほうがいいという印象を多くの人がもつようになっています。
しかしそもそもサブリースの何が悪いのでしょうか？
と考えてみると、具体的に詳細に、すぐに答えることができないものです。
ところで金融庁のウェブサイトには、このサブリースについての注意点を適確に掲載していることがわかりました。
それは平成30年10月26日の「アパート等のサブリースに関連する注意喚起について」というトピックスのなかの資料で示されています。
このトピックスのなかの「アパート等のサブリース契約で特に覚えておきたい ポイント例」という資料には
①賃料が変更される可能性があります。
・多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。 ・「家賃保証」とうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料 が減額する可能性があります。
②契約期間中でも、契約が解約される可能性があります。 ・「30年一括借り上げ」とうたわれていても、契約書でサブリース業者から解約すること ができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
引用：https://www.fsa.go.jp/news/30/ginkou/20181026/kouhyou03.pdf（アクセス日2019/12/22）
と書かれています。
消費増税 賃貸オーナーの賃料にも影響が
９月も下旬になりました。
９月２７日には、大東オーナーの場合は、大東建託パートナーズから賃料が振り込まれます。
大東建託パートナーズのオーナーのための大東オーナーマイページでは、すでに９月２７日に振り込まれる金額の明細等を閲覧することができるようになっていると思います。
ところで今回、賃料について閲覧した時に
アレ、いつもと違うと感じたことでしょう。
そこで先月分と比較してみると、明らかに振り込まれる金額が少なくなっているということに気づかれたことでしょう。
なぜなんでしょうか。
それは一言で言うならば
消費増税の影響で少なくなっている
のです。
つまりは９月２７日に振り込まれる賃料は、１０月分のもので、１０月分から消費増税の変更が加味されたものになっているゆえに８月２７日に振り込まれた賃料とは異なっているのです。
具体的には、消費増税はオーナーに支払われる賃料にどのような影響を及ぼしているのでしょうか。
その１つには
借上支払量率が変更になっています。
この借上支払量率とは、家賃収入を１００とした時に、実際にオーナーに支払われる料率のことで、空室保証なども含む管理手数料のようなものです。
例えば代表的な大東建託の一括借り上げの場合
フルパッケージプラン 84.7→84.5
スタンダードプラン 89.85→89.75
と変更になります。
サブリース批評記事 サブリースを熟知したとはいえない内容
サブリースを批評する記事は少なくないが冷静に読んでみると・・。
先回の記事
では一般的にサブリースによる賃貸住宅経営のデメリットと言われる事柄について3つのてんを取り上げました。
なお先回の記事でもふれましたが、これは経済面で強く講読者も多い某週刊誌で取り上げられていたものです。
今回はこの週刊誌で取り上げらていたサブリースのデメリットとも言える残り３つのてんについてオーナー視線で取り上げてみたいと思います。
では取り上げられていた残り3つの最初のてんですが
①管理費が高い設定になっている
です。
この週刊誌の管理費が具体的には何を意味するか明確にわからないのですが、家賃収入から管理会社が管理費手数料として差し引くものを指しているとするならば、サブリースでない場合は5～10％が管理手数料として家賃収入から引かれます。
その一方でサブリースとなると10％以上が管理手数料として引かれます。
しかし管理手数料が多少高くはなりますが、空室分の賃料もオーナーには支払われます。
また大東建託パートナーズの場合は、退去後の原状回復工事費用も退去者と大東建託パートナーズ双方の負担となり、オーナー負担は0円です。
そう考えると管理手数料が高くてもオーナーが損をしているわけではありません。
サブリースの批評記事 オーナー目線で分析してみると・・
サブリースを批評する記事は少なくないが・・。
経済について扱った、購読者数がまずますのある週刊誌にサブリースについての批評記事がまたもや、掲載されていました。
以前には大東建託やレオパレス21について酷評記事を掲載したことのある週刊誌です。
私もサブリースで小規模なマンション経営をしている者として読んでみましたが、目新しい情報はなく、サブリース批評記事で何度も取り上げらえていることの繰り返しといった感が否めませんでした。
では具体的にはどのようなリスクについて取り上げられているのでしょうか。
①長期借り上げを謳っていながら、解約条項がある。
たしかに30年、35年の一括借り上げを謳ってはいても、オーナーもサブリース会社も中途解約することはできます。
現にレオパレス21が入居率の悪いアパートの解約に動いたことがあったのは事実のようです。
しかし大東建託や他のサブリース会社では、そのように動いたという話は聞いたことがありません。
もちろんサブリース会社も事業会社なので、将来、経営が厳しくなると、採算の悪い物件を切り離そうとすることは考えられます。
しかしそもそもアパートを建てたら、必ずうまくいくという保証そのものは、どのアパートにもないのです。
サブリースであってもサブリースでないアパートでもです。
またもや敗訴 レオパレス21オーナーの裁判
オーナーによるレオパレス21裁判。オーナーまたもや敗訴。
レオパレス21のアパート施工不良問題。
いまだに収束されず、規模も拡大し続け、レオパレス21の経営そのものも、危なくなっているとも囁かれています。
そのようななか、リーマンショック後にレオパレス21が10年は支払う賃料は不変と約束しておきながら、経営危機から10年もたたないうちに賃料を減額した件で、オーナーから提訴された裁判で判決が下されました。
日本経済新聞2019/7/26の「レオパレス所有者敗訴、賃料減額めぐり地裁判決 」の記事には
経営悪化を理由に賃貸アパート大手「レオパレス21」（東京）が求めた賃料の減額に応じた愛知県岡崎市のオーナーの80代の男性が、業績回復後も減額したままなのは不当だとして、賃料の増額と差額分の支払いを同社に求めた訴訟の判決が26日、名古屋地裁であった。桃崎剛裁判長は男性の請求を棄却した。桃崎裁判長は判決理由で「減額した賃料は業績悪化だけでなく、周辺の家賃相場を総合的に考慮している」と指摘。不当に低い賃料とは認められないと結論づけた。判決によると、レオパレスは2005年、男性が県内に建てたアパートを借り上げ、月約77万円の賃料を10年間支払う契約を結んだ。男性は11年に約67万円に減額することに同意した。男性は「12年に業績が回復したのに賃料を不当に据え置かれた」と主張していた。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47824100W9A720C1CN8000/（アクセス日2019/8/1）
と書かれています。