サブリース批評記事 サブリースを熟知したとはいえない内容
サブリースを批評する記事は少なくないが冷静に読んでみると・・。
先回の記事
では一般的にサブリースによる賃貸住宅経営のデメリットと言われる事柄について3つのてんを取り上げました。
なお先回の記事でもふれましたが、これは経済面で強く講読者も多い某週刊誌で取り上げられていたものです。
今回はこの週刊誌で取り上げらていたサブリースのデメリットとも言える残り３つのてんについてオーナー視線で取り上げてみたいと思います。
では取り上げられていた残り3つの最初のてんですが
①管理費が高い設定になっている
です。
この週刊誌の管理費が具体的には何を意味するか明確にわからないのですが、家賃収入から管理会社が管理費手数料として差し引くものを指しているとするならば、サブリースでない場合は5～10％が管理手数料として家賃収入から引かれます。
その一方でサブリースとなると10％以上が管理手数料として引かれます。
しかし管理手数料が多少高くはなりますが、空室分の賃料もオーナーには支払われます。
また大東建託パートナーズの場合は、退去後の原状回復工事費用も退去者と大東建託パートナーズ双方の負担となり、オーナー負担は0円です。
そう考えると管理手数料が高くてもオーナーが損をしているわけではありません。
サブリースの批評記事 オーナー目線で分析してみると・・
サブリースを批評する記事は少なくないが・・。
経済について扱った、購読者数がまずますのある週刊誌にサブリースについての批評記事がまたもや、掲載されていました。
以前には大東建託やレオパレス21について酷評記事を掲載したことのある週刊誌です。
私もサブリースで小規模なマンション経営をしている者として読んでみましたが、目新しい情報はなく、サブリース批評記事で何度も取り上げらえていることの繰り返しといった感が否めませんでした。
では具体的にはどのようなリスクについて取り上げられているのでしょうか。
①長期借り上げを謳っていながら、解約条項がある。
たしかに30年、35年の一括借り上げを謳ってはいても、オーナーもサブリース会社も中途解約することはできます。
現にレオパレス21が入居率の悪いアパートの解約に動いたことがあったのは事実のようです。
しかし大東建託や他のサブリース会社では、そのように動いたという話は聞いたことがありません。
もちろんサブリース会社も事業会社なので、将来、経営が厳しくなると、採算の悪い物件を切り離そうとすることは考えられます。
しかしそもそもアパートを建てたら、必ずうまくいくという保証そのものは、どのアパートにもないのです。
サブリースであってもサブリースでないアパートでもです。
またもや敗訴 レオパレス21オーナーの裁判
オーナーによるレオパレス21裁判。オーナーまたもや敗訴。
レオパレス21のアパート施工不良問題。
いまだに収束されず、規模も拡大し続け、レオパレス21の経営そのものも、危なくなっているとも囁かれています。
そのようななか、リーマンショック後にレオパレス21が10年は支払う賃料は不変と約束しておきながら、経営危機から10年もたたないうちに賃料を減額した件で、オーナーから提訴された裁判で判決が下されました。
日本経済新聞2019/7/26の「レオパレス所有者敗訴、賃料減額めぐり地裁判決 」の記事には
経営悪化を理由に賃貸アパート大手「レオパレス21」（東京）が求めた賃料の減額に応じた愛知県岡崎市のオーナーの80代の男性が、業績回復後も減額したままなのは不当だとして、賃料の増額と差額分の支払いを同社に求めた訴訟の判決が26日、名古屋地裁であった。桃崎剛裁判長は男性の請求を棄却した。桃崎裁判長は判決理由で「減額した賃料は業績悪化だけでなく、周辺の家賃相場を総合的に考慮している」と指摘。不当に低い賃料とは認められないと結論づけた。判決によると、レオパレスは2005年、男性が県内に建てたアパートを借り上げ、月約77万円の賃料を10年間支払う契約を結んだ。男性は11年に約67万円に減額することに同意した。男性は「12年に業績が回復したのに賃料を不当に据え置かれた」と主張していた。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO47824100W9A720C1CN8000/（アクセス日2019/8/1）
と書かれています。
住宅性能検査協会でも一括借り上げトラブルの相談を受け付ける！！
一括借り上げに関するトラブルの相談窓口も増えてきた。
一括借り上げによる賃貸住宅経営がスタンダード化しつつあるなか、空室でも賃料で支払われるという一括借り上げならではの特典を享受しているアパートやマンションオーナーさんは少なくないと思います。
たしかに空室によって一喜一憂することがあまりないというのか、毎月の月額家賃収入が安定しているのはオーナーにとって大きなメリットです。
しかしその反面、一括借り上げ会社と、うまくいかないなどのトラブルが生じた場合に、どこに相談すれば良いのかといったことが課題になることがあります。
この一括借り上げの賃貸住宅経営は制度上、なかなか容易に管理会社を他社に管理替えするのは容易ではありません。
できれば管理替えしないで問題を乗り越えたいものですが、どこにアドバイスを求めたらようのかと考えることがあると思います。
ところでこのてんに関して最近では、相談に応じてくれる機関が幾つもあります。
もちろんなかには、今は機能しなくなってしまった機関もありますが・・。
しかし最近でも一括借り上げ会社との契約時に関する金銭上のトラブルで消費者機構日本などに相談がもちこまれ、そのことでメディアが大きく取り上げたケースもありました。
粗雑で欠陥だらけのアパートにして家賃を下げていた？レオパレス21
家賃についての思惑は物件オーナーと入居者とでは異なる。
家賃というとアパートマンションオーナーにとっては重要な関心事です。
というのも家賃が高ければ高いほど、家賃収入が高くなるからです。
ですからオーナーにしてみれば家賃はなるべく下げたくない、できれば現状の家賃を維持し続けたいと考えます。
その一方で、入居者さんにしてみれば、なるべく家賃を安くしてほしい。
そこそこの設備が整っていてもできるだけ家賃が安い物件に入居したいと考えるものです。
いわゆるコストパフォーマンスの良い物件を選ぼうとするのです。
このあたりが物件オーナーと入居者さんの思惑が異なる事柄です。
その一方でサブリース会社の思惑はとにかく入居率を高水準に保ちたいという思惑が働きます。
そのためには物件オーナーに配慮しつつも、どうしても入居率が良くない物件があるならば、募集家賃を思いきり下げる事があります。
そのようにして入居率を改善しようとするわけですが、こうしたやり方は物件オーナーにしてみれば、全く面白いことではありません。
というのも募集家賃が下がる→入居者家賃が下がる→オーナーに支払われる賃料が下がる、ということにつながっていくからです。
このような事柄は、大手のサブリース会社でも、しばしば行われています。
悲報 消費増税ならば借上賃料減額に😿
消費増税実施は賃貸住宅経営にも様々な影響を及ぼす。
先日のことですが、所有物件の電気のことで不明な事柄があったので、管理会社の大東建託パートナーズのオーナー専用の電話に電話をかけてみました。
すると女性の受付スタッフのような方が出てこられて、そして用件を聞かれた後に、所有物件の担当者に交代してくれました。
そして担当者が明日の昼頃に見にこられるとのこと。
そして予定通りに来てくださり、見てもらい、電気の件はすぐに解決しましたが、その後、大東建託パートナーズの担当者が「消費増税が予定されていますが、予定通り実施された場合は、オーナーさんに支払われる借上賃料が多少減ることになるんですが・・」
と話を切り出しました。
えー、消費税増税とともに借上賃料が上がるのではなく下がる？
どういうことと思いましたがどうやら消費増税とともに借上支払料率が変更になるというのです。
例えば具体的には居住用の場合は30年、35年一括借り上げの場合
フルパッケージプラン 84.7→84.5
スタンダードプラン 89.85→89.75
といった具合に変更になります。
その一方で事業用（テナント）の場合は30年.35年一括借り上げの場合
フルパッケージプラン 85→85
スタンダードプラン 88→88
というふうに変更はありません。
公正取引委員会が賃貸住宅オーナーの強い味方になる？
独占禁止法には立場が弱い取引先を保護する、「優越的地位の乱用」の適用がある。
アパートマンションオーナーにとって、重要な取引先となるのは物件の管理会社です。
とくに一括借り上げでオーナーをしているならば、管理会社にかなり依存した経営となってしまいます。
しかしそこで問題となるのが、どうしても一括借り上げの管理会社のいわゆる「言いなり」のようになってしまうというてんです。
もしも一括借り上げ会社の「言いなり」にならなければ、契約を解除されてしまうということをオーナーは怖れて仕方なしに「言いなり」になってしまうのです。
もちろん一括借り上げ会社の行うことが、筋の通ったものであるならば、それでもいいのかもしれませんが、無茶苦茶なことを要求されたり、明らかに一括借り上げ会社の収益追求のあまりオーナーには不利な事柄を押し付けようとされると困ったものです。
ところで最近、独占禁止法で立場が弱い取引先を保護する、「優越的地位の乱用」で公正取引委員会から指導を受ける大手の会社があらわれるようになりました。
例えば、あのアマゾンが出品者に不利となる契約変更を行おうとしたことで、 独占禁止法の「優越的地位の乱用」にあたる可能性があるとのことで調査されているようです。
家賃減額請求に対処するためにかかるコスト！！
サブリーストラブルの解決のためにも高額な費用がかかる。
先回の記事
ではサブリーストラブル相談センターといった団体があって、サブリースに関する様々なトラブルの相談にのり解決してくださる団体があることについて書きました。
そして相談内容で最も多い事柄は家賃減額請求だということにふれましたが、仮にですが家賃減額請求で強い不満を持ちサブリーストラブル相談センターに解決を図るとなると、どうなるのでしょうか。
一言で言えば、そのために費用がかかります。
下記にあるのがサブリーストラブル相談センターでかかる費用です。
初回60分のご相談 無料相談
2回目以降の有益な改善指導を伴うご相談 10,000円/回
三者間協議・調停プラン時調査書作成費用：200,000円（税別）/棟（交通費別途）
経営顧問契約 100,000円（税別）/年間 （詳細）
引用元：https://sltcc.info/cost/（アクセス日2019/3/31）
このように本格的に解決を図ろうとするならば、高額な費用がかかってしまうことがわかります。
もちろん初回の60分までの相談まででしたら無料なので、この段階まででしたら費用負担はありません。
家賃減額請求がオーナーを怒らす！！
サブリースに関するトラブルが増大している。
最近はアパート経営となるとサブリースによるアパート経営が増えています。
とにかく空室が生じても、オーナーに支払われる賃料が変わらないというのが魅力です。
その一方で、サブリースがらみのトラブルも増えてきているようです。
オーナーにしてみれば「こんなはずじゃなかった」といった感じなのでしょうか。
そこで不満を持つオーナーさんたちによって、最近はレオパレス21でも生じたようにサブリース会社の経営を揺るがすようなアクションが起こされることもあります。
そしてさらに困ったオーナーさんたちを救済するかのような団体も設立されています。
その団体の1つに「サブリーストラブル相談センター」があります。
正式名称は「不動産ADRサブリーストラブル相談センター」というんだそうですが。
サイトはhttps://sltcc.info/about/です。
このサイトを調べてみますと、最も相談内容で多いのは断トツで
家賃減額請求
のようです。
なんとなくわかるような気がしないこともありませんが。
周期的に行われるサブリース会社とオーナーの賃料改定協議においては、たいがいオーナーに支払われる家賃減額請求が求められます。
募集家賃が、なんでこんなにも安いの？
大東建託の募集家賃はやはり控えめ？
先日、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、私の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。
退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。
そして最も気になる募集家賃も明らかになります。
そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。
せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが・・。
ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。
しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも
3000円も安くなっています？？
どうしてと思いましたが。
しかし2018年の11月ぐらいから募集家賃がなぜか3000円ほど安くなっているのです。
しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。
今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。
というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。