アパート経営の一括借り上げトラブル賃料が減額されることを知らなかった？
アパートの一括借り上げトラブルが増えている。
以前のことですが関東在住の叔父から心配のあまり「アパート経営は大丈夫なのか」と尋ねられました。
なんで、こんなことを聞いてくるのだろうと思ったら、２０１６年８月１１日の朝日新聞の記事に
「家賃保証」トラブル急増
という見出しの記事があるというのです。
筆者は朝日新聞をとっていないので知らなかったのですが、早速取り寄せて読んでみました。
なるほどなあと思いました。
実は筆者も父からの相続ですが、大東建託との一括借上げ契約をしているアパートオーナーなので書いていることの意味はよくわかります。
まず見出しの横には
アパート経営 減額リスク説明なし
と書かれています。
たしかに一部の建設会社はとにかく契約をとるために減額リスクについては何も説明しないところがあるのかもしれません。
しかしただ亡くなった父の話では、かなりの昔ですが大東建託と一括借上げ契約をするさいに、支払われる賃料が経年劣化とともに減額されることがあるとの説明は受けていたようです。
また、周期的に大規模改修工事を行う必要があり、そのさいには、かなりの出費が求められるので、そのための費用も家賃収入の幾らかから蓄えておくと良いとの説明も受けていました。
いずれも契約する前のことのようです。
一部のメディアによるサブリースについての偏重記事には要注意
以前のことですが経済について扱った、購読者数がまずますのある週刊誌にサブリースについての批評記事が掲載されていました。
筆者もサブリースで小規模なマンション経営をしている者として読んでみましたが、目新しい情報はなく、サブリース批評記事で何度も取り上げらえていることの繰り返しといった感が否めませんでした。
では具体的にはどのようなリスクについて取り上げられているのでしょうか。
①長期借り上げを謳っていながら、解約条項がある。
たしかに30年、35年の一括借り上げを謳ってはいても、オーナーもサブリース会社も中途解約することはできます。
現にレオパレス21が入居率の悪いアパートの解約に動いたことがあったのは事実のようです。
しかし大東建託や他のサブリース会社では、そのように動いたという話はあまり聞いたことがありません。
もちろんサブリース会社も事業会社なので、将来、経営が厳しくなると、採算の悪い物件を切り離そうとすることは考えられます。
しかしそもそもアパートを建てたら、必ずうまくいくという保証そのものは、どのアパートにもないのです。
サブリースであってもサブリースでないアパートでもです。
賃貸住宅のオーナーの宿命ともいえる賃料減額 レオパレスオーナーの今は？
賃貸住宅のオーナーの宿命は賃料減額です。
建物の新築の時は、高い家賃でも入居者が見つかったものの、経年とともに設備や建物も古くなっていき、家賃も下げていかなければ入居者が見つかりません。
レオパレス21のアパート。
そこで周期的に賃料の見直しが行われて、通常は賃貸住宅オーナーに支払われる賃料は下げられていきます。
ところでレオパレス21のアパートオーナーの場合は、大規模なアパート施工不良が発覚し、レオパレス21もアパートオーナーの動揺を抑えるためか、特例として2年間は賃料減額を行わないという措置を講じたことがありました。
しかし特例の2年間も終わり、アパートオーナーとの賃料減額の交渉が再開したようです。
あるメディアの報道によると、レオパレス21アパートオーナーの8割ほどのオーナーさんたちは、賃料減額に応じているとのことです。
しかし2割程度のアパートオーナーさんは、賃料減額の提示に応じていないとのことです。
そして今回はレオパレス21はとても強気で、あくまでも賃料減額に応じない場合は、調停にまでもっていてでも、応じてもらうつもりだとのことです。
残念なことですが、調停になってしまうと、やはりレオパレス21側のほうが有利になってしまい、アパートオーナー側は不利だと言わざるをえないでしょう。
一括借り上げによる賃貸住宅経営のデメリットといえる事柄とは？
以前の記事では小規模マンションオーナーとサブリース契約（一括借り上げ）のメリットとデメリットについて書いたことがあります。
デメリットのその１までを書きましたが、今回は続編をかきたいと思います。
ところで銀行の視点からはサブリース契約がどう評価しているかについてですが、銀行サイドとしては、サブリース契約をしているアパートマンションオーナーさんのほうが融資をしやすいというのは事実のようです。
なぜならば毎月、安定した家賃収入が入ってきて、将来の収支の見通しもある程度、把握しやすいからだと思われます。
しかし
サブリース契約のデメリットですが大規模改修工事はサブリース会社主導で行われます。
１０年～２０年の間で大規模改修工事がおこなわれますが、いつ行うか、何を行うか、業者の選定すべてがサブリース会社によって決められ行われます。
もしの提案を受け入れない場合は、サブリース契約を解除させられることもあるかもしれません。
よってオーナー側は受け入れざるを得なくなります。
この大規模改修工事、不動産や建設にある程度の人脈や知識のあるオーナーさんでしたら、自分で行う時期、業者の選定等を行うことができ費用も軽減することができますが、サブリース契約の場合はどうしてもメーカー側が提示した費用で合意するしかありません。
もちろん大東建託などでは他社に行ってもらうことを許容してもらえることもあるようです。
大東オーナーの賃料改定で賃料を下げられても入居家賃が高ければ・・
賃料改定のたびに査定家賃は下がっていくものですが・・。
一括借り上げ、つまりはサブリース契約のアパートマンションオーナーにとって「賃料改定」という言葉には悪いイメージがあるのではないでしょうか。
なぜならば多くの場合、「賃料改定」とはアパートマンションオーナーに支払われる賃料の減額を意味するからです。
多くの場合、物件の経年劣化等で家賃は新築当初よりも下がり、それに伴いアパートマンションオーナーに支払われる賃料も、「賃料改定」の協議の後に減額されることになります。
このてんでは、レオパレスでもへーベルメゾンでも積水ハウスでも、ほとんど同じではないかと思います。
そして大東建託の大東オーナーも多くの場合、賃料改定後は減額されることになりますが、しかし大東オーナーの場合は賃料改定で減額査定をされても、賃料改定後にすぐに支払われる賃料が大きく減額されるというわけではありません。
といのも査定家賃よりも
入居家賃のほうが高ければ
入居家賃を基準にして支払われる賃料が決まるからです。
例えば３０戸数を所有する大東オーナーさんがいたとしますが、「賃料改定」の協議で、３０戸数すべての査定家賃が３０００円減額されたとします。
するとこの計算では３０戸×３０００円で９００００円の減額となるわけですが、入居家賃が３０戸すべてが新築当初と同じであるならば、つまりは入居家賃が全く下がっていなければ賃料改定後の減額は０円となるというぐあいです。
もちろんそのようなことはほとんどありませんが。
賃貸住宅管理会社の経営難でアパート大家に賃料が支払われなくなった事例
完成間近のサブリースの木造アパート。
最近はサブリースでアパートマンション経営を行う方が多くなってきました。
代表的なサブリース会社としては、大東建託、レオパレス２１、旭化成などがありますが、積水ハウスや大和ハウス工業も一括借り上げを行っています。
これらの会社が破綻することは現時点では考えにくいことですが、もしも破綻すればどうなるのでしょうか。
実は現在でも中小のサブリース会社が破綻するということは生じているようです。
その事例は、スマートデイズという会社で生じた事柄で、首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している会社です。
そのビジネスモデルは物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」を行い、物件オーナーには賃料を支払っていくものです。
その会社に何が生じたかについてとう東京商工リサーチ２０１８年１月２２日の「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズ、物件オーナーへの支払いが困難にの記事には
スマートデイズは、2012年8月に設立。首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している。物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」で業績を伸ばし、2013年7月期の売上高4億4,502万円が、2017年3月期（2016年に決算期変更）は316億9,664万円へ急拡大していた。ところが、2017年10月に突然、物件オーナーに賃料減額を通知。1月17日と20日に開催した説明会で1月以降の賃料支払いが難しいことを明らかにした。
引用元 http://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20180122_01.html（アクセス日2018年3月8日）
と報じました。
賃貸住宅管理会社から大家に支払われる賃料減額トラブル
これはしんぶん赤旗２０１７年１１月９日の「追及 アパート商法の闇レオパレス２１ 契約無視の強引手法
家賃収入減 家主悲鳴」という記事に書かれていたものです。
「契約から１０年間は同社からオーナーに払われる家賃は変わらないという契約でした。実際には契約から１０年未満で減額されたオーナーが推定１万人以上います」と前田さん。契約６年目で一部屋６０００円減額され、家賃収入が１５％減ったというオーナーもいるといいます。
追及 アパート商法の闇/レオパレス２１ 契約無視の強引手法/家賃収入減 家主悲鳴 (jcp.or.jp)
この記事は、レオパレス２１とアパートオーナーとのトラブルを取り上げた記事の１文ですが、おそらくは当時はリーマンショック後のこと、レオパレス２１も経営が厳しい状況のなかで、推定１万人のオーナーさんに１０年未満のうちに家賃の減額を迫った事が明らかにされています。
しかもレオパレス２１の賃貸オーナー数が２万７０００人ほどといわれていますので、そのうちの１万人以上ということですからその多くのが１０年未満のうちに家賃減額を迫られていることになります。
なかには契約６年目で一部屋６０００円減額され、家賃収入が１５％減ったというオーナーもいるとのことですが、計算してみると家賃収入が一部屋あたり４万円だったのが３万４０００円になったという計算になります。
もしこのオーナーさんが２０部屋所有していたするならば、８０万円の家賃収入が６８万円になったということになります。
あっという間に１２万円も減額されることは、辛いことだったでしょう。
大東建託がオーナーのための相談窓口を設置 適正な管理を行ってもらうため？
2020年12月15日に、賃貸住宅の管理業務等の適正化を図るための新たな法律が施行されたようです。
事細かな内容はわかりませんが、近年、サブリースによる賃貸住宅経営が増大し、それに伴うトラブルや問題も浮き彫りになり、それに対処するためのもののようです。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。
そして大東建託グループでは、そのことに関してオーナーのための通報、相談窓口を設置したようです。
このてんについて大東建託のニュースリリース2020/12/14には
「サブリース新法 外部通報窓口」の設置について利用対象：
・当社グループ、および当社グループに係る勧誘者からサブリースに係る勧誘を受けたオーナー様とそのご家族様
・当社グループと特定賃貸借契約を締結したオーナー様とそのご家族様
通報方法：
・以下、いずれかの窓口をご利用ください
１） 問い合わせフォーム （特設サイト）
２） 専用電話 ０１２０-１６７３-４３ お客様サービス室 サブリース新法担当者宛
受付時間／午前１０：００～午後５：００ ※土日・祝日・夏季・年末年始休業日除く
３） 専用メール （cs@kentaku.co.jp）
４） 郵送 （特設サイトの専用用紙にご記入のうえ、ご郵送ください）
〒１０８-８２１１ 東京都港区港南２-１６-１
大東建託株式会社 サブリース新法 外部通報窓口係
批判されがちな一括借り上げによる賃貸住宅経営のメリット
近年は一括借り上げ、つまりはサブリースによる賃貸住宅経営が主流となっています。
そのようななか２０１６年8月１１日に朝日新聞に掲載された一括借上げトラブルを扱った記事（記事名：「家賃保証」トラブル急増）は大きな衝撃を社会に与えました。
その記事のなかで、トラブルとなった事柄について
- 減額リスクの説明がなかった。
- 建設会社が将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
- 建設会社からの契約解除。
- 詐欺まがいの建設会社の営業。
- 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。
といった問題点が挙げられています。
おそらく朝日新聞のこの記事を読んだ、多くの方が一括借上げによるアパート経営は怖い、かかわりたくないと思ったことでしょう。
安全志向の日本人は特にリスクをかかえることを嫌がりますので、朝日新聞のこの記事の影響は少なからずあると思われます。
しかし一括借上げ契約によるアパート経営にもメリットがあります。
幾つかのメリットを取り上げてみたいと思いますがなんといっても
空室があっても家賃収入がある このメリットが一括借上げの最大のメリットかもしれません。
空室があっても安定的に家賃収入が入ってくるのです。
サブリースによる賃貸住宅経営の問題点を朝日新聞が警鐘を鳴らしていた
「象とアリ」という言葉ありますが、象とは建設会社、アリは大家のことです。
つまり建設会社も大家も事業者でありながら、不動産の知識、経験、ノウハウ等になれば象とアリほどの差があり、到底対等に協議し、契約することには無理があるように思われます。
このてんで事業者と消費者の関係であれば、消費者契約法があり、事業者が故意に不利益な情報を隠していることが明らかであれば、契約を取り消すことができるなど消費者を保護するための法律がありますが、事業者と事業者の関係であるならば、そういうわけにはいかないのです。
つまり象がアリを踏み潰すように、無知な大家が建設会社に振り回されたあげくに気がつけば潰されていたということもあり得るのです。
ところで過去の新聞記事ですが朝日新聞２０１６年８月１１日の『「家賃保証」トラブル急増』という記事はとてもインパクトのある記事で、この当時はサブリースや一括借り上げによる賃貸住宅経営のリスクがなかなか見えてこないなか、サブリースの問題を的確に示していたというてんで、とても意義のある記事だったのではないかと思います。
そして明確にされた問題点は
- 建設会社からの減額リスクの説明がなかった。
- 建設会社からの将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
- 建設会社側からの一方的な契約解除。
- 詐欺まがいの建設会社の営業。
- 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。
といった問題が浮き彫りになってきます。