小規模マンションオーナーの日記

賃貸住宅の空室を埋める効果のある方法は入居にかかる費用を安くすること

礼金もオーナーにとって収益源の1つとなるのだが・・。

筆者の所有マンションの向かいに大きな賃貸マンションがありますが、入居者募集の要項を見てみますと、礼金１１万円となっていました。

礼金といえば通常はそのまま大家のものになるもので、羨ましいかぎりですが、実のところ筆者自身は大家になって礼金というものを１度も受け取ったことはありません。

というのも一括借り上げで、アパート経営をしている場合は、礼金は大家でなくサブリース会社のものになるからです。

これは礼金だけでなく敷金も同じことです。

礼金、敷金ともに一括借り上げの場合は大家のものではなく、サブリース会社のもとに行きます。

このてんは一括借り上げのデメリットといえるかもしれません。

もちろん敷金については、いずれは入居者さんに余った分は返金されることになります。

そして礼金が高いとやはり入居募集をしても、最近はなかなか入居希望者が見つからないので礼金を安くてして入居の敷居を低くする傾向もあるようです。

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大東建託と賃貸住宅オーナーの切り離せない関係

大東建託設計施行管理のアパート。全国で１００万戸以上を管理している。

大東建託は以前に本社において資産継承セミナーを行ったことがありました。

高齢者オーナーを多くかかえる大東建託としては、次世代オーナーが管理が替えすることなく引き続き大東建託グループのオーナーとして留まることに力を入れているように思われます。

しかし空室率が大きくなっている現在、アパートマンションオーナーを多くかかえることにどんなメリットがあるのでしょうか。

まず新規工事を受注して、施行を行った場合、一括借り上げ契約では建設工事費の１０％以上が建設会社の利益になるといわています。

例えば、工事費が２億円ならば、２０００万円以上の利益が得られることになります。

ですから最初の工事費で多くの利益を稼いでいるわけです。

さらにその後の物件の管理業でもおそらく、まずまずの利益を得ているのでしょう。

例えば大東建託の場合ですと、家賃の１０～１５％程度が大東建物管理（現大東建託パートナーズ）に計上されます。

一括借り上げでない物件の管理会社でしたら５～１０％といわれていますので、余分に管理手数料がかかっているわけですが、一括借り上げの場合、空室分の賃料もオーナーに支払わなければならないので、１０～１５％というのは妥当であるように思われます。

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サブリース物件の家賃が他物件よりも安いというのは本当？

市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

ネットをあれこれと調べていると、「サブリースの賃貸物件は家賃が安い」といったコメントを時々目にします。

例えば「私の親戚のアパートが積水ハウスのアパートのため、内覧会に行ってきました。。マンションのような外観、そして、内装。すばらしいです。間取りは2LDKですが、これなら家賃は9万円は最低もらえそうだなという感じですが、なんと、75,000円の設定でした。」

とった感じのコメントです。

要するに、サブリースの賃貸物件の場合は、空室がサブリース会社にとって避けたい事柄なので、入居斡旋のために、適正な家賃よりも家賃を下げて入居者を募集しているというのです。

結果として物件オーナーが、その分、損をしているというわけですが、実際のところはどうなのでしょうか。

サブリース会社の代表格の大東建託の大東オーナーの筆者の経験からすると、事実は多少異なるように思われます。

まずサブリース会社の大東建託が物件オーナーから物件の管理の手数料として、１０％程度を家賃から徴収していますが、つまりは管理手数料が５%の管理会社よりも高めですが、しかし空室分の賃料も支払われることを考えると妥当な範囲と思われ、空室分の損失を多少高めの管理手数料で補っているとも考えることができます。

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賃貸住宅経営で管理会社から大家に支払われる賃料減額トラブル

これはしんぶん赤旗２０１７年１１月９日の「追及　アパート商法の闇レオパレス２１　契約無視の強引手法
家賃収入減　家主悲鳴」という記事に書かれていたものです。

「契約から１０年間は同社からオーナーに払われる家賃は変わらないという契約でした。実際には契約から１０年未満で減額されたオーナーが推定１万人以上います」と前田さん。契約６年目で一部屋６０００円減額され、家賃収入が１５％減ったというオーナーもいるといいます。

追及　アパート商法の闇/レオパレス２１　契約無視の強引手法/家賃収入減　家主悲鳴 (jcp.or.jp)

この記事は、レオパレス２１とアパートオーナーとのトラブルを取り上げた記事の１文ですが、おそらくは当時はリーマンショック後のこと、レオパレス２１も経営が厳しい状況のなかで、推定１万人のオーナーさんに１０年未満のうちに家賃の減額を迫った事が明らかにされています。

しかもレオパレス２１の賃貸オーナー数が２万７０００人ほどといわれていますので、そのうちの１万人以上ということですからその多くのが１０年未満のうちに家賃減額を迫られていることになります。

なかには契約６年目で一部屋６０００円減額され、家賃収入が１５％減ったというオーナーもいるとのことですが、計算してみると家賃収入が一部屋あたり４万円だったのが３万４０００円になったという計算になります。

もしこのオーナーさんが２０部屋所有していたするならば、８０万円の家賃収入が６８万円になったということになります。

あっという間に１２万円も減額されることは、辛いことだったでしょう。

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一括借り上げによる賃貸住宅経営で成功の鍵を握るのは入居率？

近年はアパート建設の横ばいか微減状態が続いています。

以前のアパートバブルのような建設ラッシュは相続税法改正後に、相続税対策ということで、一括借り上げ業者が地主さんに積極的にアパート建設を売り込み、その話に乗ってきた地主さんが多かったということが要因ですが、地主さんも実際のところアパート経営については素人です。

結果として相続税対策には成功しても、その後のアパート経営では思わぬリスクに悩まされている方も少なくないことも広く知られるようになってきました。

この一括借り上げの問題については、近年になって様々な点が指摘されていますが、結局のところ次のてんをクリアしているかどうかが最大のポイントではないかと思われます。

それは入居率です。

２０１８年になってクローズアップされているサブリース会社のスマートディズと物件オーナーとのトラブルも、運営しているシュアハウスの入居率がかなり悪いがゆえに、物件オーナーへの賃料が支払われなくなるという深刻な事態が生じています。

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建設会社の経営難でアパート大家に賃料が支払われなくなった事例

完成間近のサブリースの木造アパート。

最近はサブリースでアパートマンション経営を行う方が多くなってきました。

代表的なサブリース会社としては、大東建託、レオパレス２１、旭化成などがありますが、積水ハウスや大和ハウス工業も一括借り上げを行っています。

これらの会社が破綻することは現時点では考えにくいことですが、もしも破綻すればどうなるのでしょうか。

実は現在でも中小のサブリース会社が破綻するということは生じているようです。

その事例は、スマートデイズという会社で生じた事柄で、首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している会社です。

そのビジネスモデルは物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」を行い、物件オーナーには賃料を支払っていくものです。

その会社に何が生じたかについてとう東京商工リサーチ２０１８年１月２２日の「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズ、物件オーナーへの支払いが困難にの記事には

スマートデイズは、2012年8月に設立。首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している。物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」で業績を伸ばし、2013年7月期の売上高4億4,502万円が、2017年3月期（2016年に決算期変更）は316億9,664万円へ急拡大していた。ところが、2017年10月に突然、物件オーナーに賃料減額を通知。1月17日と20日に開催した説明会で1月以降の賃料支払いが難しいことを明らかにした。

引用元　http://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20180122_01.html（アクセス日2018年3月8日）

と報じました。

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大東建託のフルパッケージプランのデメリットとは？

フルパッケージプランで大東建託と一括借り上げ契約をするオーナーさんが多い。

近年では大東オーナーの多くがフルパッケージプランで契約しています。

このてんについては先回の記事

フルパッケージプランかスタンダードプラン

で書いたとおりです。

大東建託と３５年契約を行って毎月、家賃収入の５％を大東建託に支払うならば３０年間は修繕費はすべて大東建託側が負担するというものですから、オーナーさんにしてみれば魅力的なプランに思えることでしょう。

とにかく最初の３０年間は修繕費用のことで煩うことはないのですから、魅力的です。

しかしデメリットがないわけではありません。

その１つが

オーナー側から大東建託との契約を解約しにくくなる

といてんがあります。

実は３０年、３５年一括借り上げといってもオーナー側の意向で大東建託と契約を解約することができるのです。

しかしフルパッケージプランであるならば、修繕費用をおそらくはオーナーさん自身が取り分けていないことでしょう。

そうなると解約してしまうと、今後生じえる修繕に対応しにくくなるのです。

ということで解約しづらくなるといわけですが、もちろん少なくとも３０年間は大東建託と付き合うつもりならばフルパッケージプランを選んでもかまわないのかもしれません。

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一括借り上げによる賃貸住宅経営の弱点ともいえる事柄とは？

以前の記事では小規模マンションオーナーとサブリース契約（一括借り上げ）のメリットとデメリットについて書いたことがあります。

デメリットのその１までを書きましたが、今回は続編をかきたいと思います。

ところで銀行の視点からはサブリース契約がどう評価しているかについてですが、銀行サイドとしては、サブリース契約をしているアパートマンションオーナーさんのほうが融資をしやすいというのは事実のようです。

なぜならば毎月、安定した家賃収入が入ってきて、将来の収支の見通しもある程度、把握しやすいからだと思われます。

しかし

サブリース契約のデメリットですが大規模改修工事はサブリース会社主導で行われます。

１０年～２０年の間で大規模改修工事がおこなわれますが、いつ行うか、何を行うか、業者の選定すべてがサブリース会社によって決められ行われます。

もしの提案を受け入れない場合は、サブリース契約を解除させられることもあるかもしれません。

よってオーナー側は受け入れざるを得なくなります。

この大規模改修工事、不動産や建設にある程度の人脈や知識のあるオーナーさんでしたら、自分で行う時期、業者の選定等を行うことができ費用も軽減することができますが、サブリース契約の場合はどうしてもメーカー側が提示した費用で合意するしかありません。（大東建託などでは他社に行ってもらうことを許容してもらえることもあるようです）

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