小規模マンションオーナーの日記


6月 20, 2019

粗雑で欠陥だらけのアパートにして家賃を下げていた?レオパレス21

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家賃についての思惑は物件オーナーと入居者とでは異なる。

家賃というとアパートマンションオーナーにとっては重要な関心事です。

というのも家賃が高ければ高いほど、家賃収入が高くなるからです。

ですからオーナーにしてみれば家賃はなるべく下げたくない、できれば現状の家賃を維持し続けたいと考えます。

その一方で、入居者さんにしてみれば、なるべく家賃を安くしてほしい。

そこそこの設備が整っていてもできるだけ家賃が安い物件に入居したいと考えるものです。

いわゆるコストパフォーマンスの良い物件を選ぼうとするのです。

このあたりが物件オーナーと入居者さんの思惑が異なる事柄です。

その一方でサブリース会社の思惑はとにかく入居率を高水準に保ちたいという思惑が働きます。

そのためには物件オーナーに配慮しつつも、どうしても入居率が良くない物件があるならば、募集家賃を思いきり下げる事があります。

そのようにして入居率を改善しようとするわけですが、こうしたやり方は物件オーナーにしてみれば、全く面白いことではありません。

というのも募集家賃が下がる→入居者家賃が下がる→オーナーに支払われる賃料が下がる、ということにつながっていくからです。

このような事柄は、大手のサブリース会社でも、しばしば行われています。

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6月 15, 2019

悲報 消費増税ならば借上賃料減額に😿

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消費増税実施は賃貸住宅経営にも様々な影響を及ぼす。

先日のことですが、所有物件の電気のことで不明な事柄があったので、管理会社の大東建託パートナーズのオーナー専用の電話に電話をかけてみました。

すると女性の受付スタッフのような方が出てこられて、そして用件を聞かれた後に、所有物件の担当者に交代してくれました。

そして担当者が明日の昼頃に見にこられるとのこと。

そして予定通りに来てくださり、見てもらい、電気の件はすぐに解決しましたが、その後、大東建託パートナーズの担当者が「消費増税が予定されていますが、予定通り実施された場合は、オーナーさんに支払われる借上賃料が多少減ることになるんですが・・」

と話を切り出しました。

えー、消費税増税とともに借上賃料が上がるのではなく下がる?

どういうことと思いましたがどうやら消費増税とともに借上支払料率が変更になるというのです。

例えば具体的には居住用の場合は30年、35年一括借り上げの場合

フルパッケージプラン 84.7→84.5

スタンダードプラン  89.85→89.75

といった具合に変更になります。

その一方で事業用(テナント)の場合は30年.35年一括借り上げの場合

フルパッケージプラン 85→85

スタンダードプラン 88→88

というふうに変更はありません。

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5月 16, 2019

公正取引委員会が賃貸住宅オーナーの強い味方になる?

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独占禁止法には立場が弱い取引先を保護する、「優越的地位の乱用」の適用がある。

アパートマンションオーナーにとって、重要な取引先となるのは物件の管理会社です。

とくに一括借り上げでオーナーをしているならば、管理会社にかなり依存した経営となってしまいます。

しかしそこで問題となるのが、どうしても一括借り上げの管理会社のいわゆる「言いなり」のようになってしまうというてんです。

もしも一括借り上げ会社の「言いなり」にならなければ、契約を解除されてしまうということをオーナーは怖れて仕方なしに「言いなり」になってしまうのです。

もちろん一括借り上げ会社の行うことが、筋の通ったものであるならば、それでもいいのかもしれませんが、無茶苦茶なことを要求されたり、明らかに一括借り上げ会社の収益追求のあまりオーナーには不利な事柄を押し付けようとされると困ったものです。

ところで最近、独占禁止法で立場が弱い取引先を保護する、「優越的地位の乱用」で公正取引委員会から指導を受ける大手の会社があらわれるようになりました。

例えば、あのアマゾンが出品者に不利となる契約変更を行おうとしたことで、 独占禁止法の「優越的地位の乱用」にあたる可能性があるとのことで調査されているようです。

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4月 16, 2019

家賃減額請求に対処するためにかかるコスト!!

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サブリーストラブルの解決のためにも高額な費用がかかる。

先回の記事

家賃減額請求がオーナーを怒らす!!

ではサブリーストラブル相談センターといった団体があって、サブリースに関する様々なトラブルの相談にのり解決してくださる団体があることについて書きました。

そして相談内容で最も多い事柄は家賃減額請求だということにふれましたが、仮にですが家賃減額請求で強い不満を持ちサブリーストラブル相談センターに解決を図るとなると、どうなるのでしょうか。

一言で言えば、そのために費用がかかります。

下記にあるのがサブリーストラブル相談センターでかかる費用です。

初回60分のご相談 無料相談
2回目以降の有益な改善指導を伴うご相談 10,000円/回
三者間協議・調停プラン時調査書作成費用:200,000円(税別)/棟(交通費別途)
経営顧問契約 100,000円(税別)/年間 (詳細)

引用元:https://sltcc.info/cost/(アクセス日2019/3/31)

このように本格的に解決を図ろうとするならば、高額な費用がかかってしまうことがわかります。

もちろん初回の60分までの相談まででしたら無料なので、この段階まででしたら費用負担はありません。

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4月 14, 2019

家賃減額請求がオーナーを怒らす!!

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サブリースに関するトラブルが増大している。

最近はアパート経営となるとサブリースによるアパート経営が増えています。

とにかく空室が生じても、オーナーに支払われる賃料が変わらないというのが魅力です。

その一方で、サブリースがらみのトラブルも増えてきているようです。

オーナーにしてみれば「こんなはずじゃなかった」といった感じなのでしょうか。

そこで不満を持つオーナーさんたちによって、最近はレオパレス21でも生じたようにサブリース会社の経営を揺るがすようなアクションが起こされることもあります。

そしてさらに困ったオーナーさんたちを救済するかのような団体も設立されています。

その団体の1つに「サブリーストラブル相談センター」があります。

正式名称は「不動産ADRサブリーストラブル相談センター」というんだそうですが。

サイトはhttps://sltcc.info/about/です。

このサイトを調べてみますと、最も相談内容で多いのは断トツで

家賃減額請求

のようです。

なんとなくわかるような気がしないこともありませんが。

周期的に行われるサブリース会社とオーナーの賃料改定協議においては、たいがいオーナーに支払われる家賃減額請求が求められます。

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募集家賃が、なんでこんなにも安いの?

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大東建託の募集家賃はやはり控えめ?

先日、大東建託パートナーズの大東マイページを見ていると、私の所有マンションの一部屋が退去になっていることがわかりました。

退去の予定が決まると、数日後ぐらいに、この部屋の入居者募集が始まります。

そして最も気になる募集家賃も明らかになります。

そして残念なことに、一括借り上げの場合は、募集家賃は大東建託側が決めることになっています。

せめて物件オーナーと多少の協議でもしてくれればとも思うのですが・・。

ところで今度の募集家賃ですが、これまではだいたい退去者の入居家賃とほぼ同額ということが多かったので、今回も同額ぐらいではないのかと思っていました。

しかし今回の募集家賃ですが、なんと退去予定者の入居家賃よりも

3000円も安くなっています??

どうしてと思いましたが。

しかし2018年の11月ぐらいから募集家賃がなぜか3000円ほど安くなっているのです。

しかしこの時は、入居者需要が閑散としている時期だからなのかなあと思っていました。

今回はそのようなことはないだろうと思ってただけに、いささかショックです。

というのも、このままだと数年後に行われる賃料改定において、おそらくは各部屋の査定家賃が3000円減額される可能性があります。

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3月 28, 2019

21年3月までは減額しない方針 レオパレス21👍

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レオパレス21が21年3月まではオーナーへの賃料を減額しないとの方針。

2019年に発覚したレオパレス21のアパート施工不良問題。

早々に退去を求められた入居者にとっては惨事と言わざるをえない出来事ですが、さらに心配や不安を与えているのはレオパレス21のアパートオーナーです。

今後しばらくは、レオパレス21の入居率が低下し続けることが予想され、そのシワ寄せが、いずれはアパートオーナーに支払われる賃料にも影響するとの懸念があるからです。

そのようなさなかレオパレス21サイドが驚くような事柄がアナウンスしました。

このてんについて日本経済新聞2019年3月11日の「レオパレス、オーナー向け賃料減額せず 21年3月まで 」という記事には

レオパレス21はアパートのオーナーに毎月支払う保証賃料について、今後2年間は減額を求めない方針だ。施工不良の発覚で家賃収入は減少傾向にあるが、オーナーに負担はかけられないと判断した。

引用元 https://www.nikkei.com/article/DGXMZO4230920011032019TJ1000/(アクセス日2019/3/12)

と報じました。

このようにレオパレス21のアパートオーナーにとっては、とりあえずは、ほっとする内容になっています。

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3月 24, 2019

大東オーナーの賃料改定 テナント編😞

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大東建託のテナント賃貸は3年毎に賃料改定が行われる。

大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。

例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。

一方でテナント部分については3年毎に行われます。

それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょうか。

ところで私の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。

テナントの賃料改定は今回で4回目です。

先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという頭の痛い事になってしまいました。

今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。

というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。

先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していましたが・・。

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3月 17, 2019

サブリースリスクが炎上 しかしそれでも儲かる!!

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サブリースには新築から3カ月以上の賃料免除期間がある。

2019年2月に発覚したレオパレス21の施工不良問題で、レオパレス21そしてサブリース業界そのものも揺さぶられています。

そもそも最近の賃貸住宅経営の主流はサブリースになりつつあるようですが、今回のレオパレス21のトラブルから、サブリースは怖いといったインパクトを与えているようにも思いますので、レオパレス21と同じようにサブリースが主流の大東建託や東建コーポレーションにも逆風が吹いているのではないかと思われます。

そして賃貸住宅経営の王道、つまりはサブリースでない方法での賃貸住宅経営が見直されているのではないかと思われます。

ところでこの機会にサブリースのリスクというか、注意すべき事柄を押さえておきたいと思いますが、その1つが新築から賃料免除期間というものがあります。

多くの場合は3カ月程度ですが、新築からの3カ月間はオーナーへの賃料の支払いはないのです。

サブリース会社にしてみれば、この3カ月で満室にしたいのかもしれませんが。

もちろんサブリースでなければ、新築当初から入居者がいるならば、その分の賃料は入ってきます。

といってもサブリースのように空室分の賃料はありません。

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3月 12, 2019

三宅勝久さんの大東建託批評記事を読んでみて??

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組織が大きくなると、必ずその組織を批評する人が現れてくる。

ある時、ネットサーフィンをしていると、またまた三宅勝久さんの記事にでくわしてしまいました。

三宅勝久さんと言わば、大東建託のことを辛辣に批評する本を書くほどの、大東建託の批評家です。

ですからネット上でも、三宅勝久さんの大東建託を批評する記事やコメントを目にすることは、しばしばあります。

今回、目にした批評記事は大東建託パートナーズと大東オーナーさんとのトラブルについての記事です。

この記事を読んでいきますと、いかにも大東建託パートナーズはとんでもない会社だという印象を受けてしまいますが、冷静に分析してみますと、ちょっと違うんじゃないのといった感じです。

まずここに登場してくる大東オーナーさんは、都内の方で、築12年程度の大東建託パートナーズ管理のマンションを所有している方です。

そこで驚いたのは、このオーナーさんの大東建託との一括借り上げ契約の内容ですが、空室が生じたら、その都度、大東建託パートナーズとオーナーとで、賃料改定協議を行うというものです。

大東建託の一括借り上げ契約のこんな契約があるんだと気づかされました。

大東建託の一括借り上げ契約は通常は最初の10年は賃料は一定で、その後は5年ごとに賃料改定協議を行うのがスタンダードだからです。

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