小規模マンションオーナーの日記

サブリースによる賃貸住宅経営パートナーの選択こそが重要

２０１９年２月に発生したレオパレス騒動。

多くのメディアでの報道が過熱していました。

筆者もレオパレス２１のアパート所有者ではありませんが、１人の物件オーナーとして興味深く報道されるニュースを見たり読んだりしました。

ところで今回しきりに報道されていることで、しきりに言われていることの１つが一括借り上げ、つまりはサブリースのあり方が批評されています。

この一括借り上げ方式ですが、サブリーズ会社が建設を請け負い、完成した賃貸アパートやマンションの一括の借り手になるというものです。

結果的にアパートオーナーには形のうえでは空室が生じることなく、安定した家賃収入が得られるというものです。

この方式への批評は相次いでいますが、現役のオーナーから言わせてもらうと、一括借り上げは必ずしも

悪い方法ではありません。

といのもアパートオーナーには多くの業務を行う必要があるわけですが、その多くを賃貸住宅経営のプロとも言えるサブリース会社を行ってくれるわけですから、賃貸住宅経営の、イロハをあまり知らないアパートオーナーさんにしてみれば、ありがたい方式なのです。

ただし、どのサブリース業者、一括借り上げ業者に依頼するかの選択は重要です。

選択を誤れば、今回のレオパレス２１のアパートオーナーさんのように、辛い思いをすることになります。

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賃貸住宅オーナーの一括借り上げの賃料改定（改悪？）

一括借り上げ（サブリース）での賃貸住宅経営の場合、周期的に賃料改定が行われる。

一括借り上げでアパートマンションを経営している大家にとって、嫌な事柄があります。

それは周期的に訪れる賃料改定（サブリース業者から大家に支払われる賃料）の見直しの時です。

筆者の所有物件も、もうじき１０年になるので、大東建託パートナーズの担当者が賃料改定のことで、来たいとういことで訪問してきました。

正直、入居者の家賃は部屋によってマチマチですが、あまり下がってはいなかったので、幾らか油断をしていましたが、しかし甘くはないという現実をつきつけられました。

まず大東建託の場合、大家に支払われる賃料は物件の査定家賃を基準にして決められます。

ですから査定家賃に対して８５～９０%の額が支払われることは、空室であっても、入居者家賃が査定家賃を下回っても、まず支払われるというてんは大東建託の良いてんです。

しかし筆者自身、甘く見ていたのは入居者家賃が１０年間あまり下がっていなかったので査定家賃もあまり下がっていないと見ていたのです。

しかし提示された査定家賃は、すべての部屋が一律２０００円減になっていたのです。

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フルパッケージプランかスタンダードプラン大東建託の２つのプラン

大東建託との一括借り上げの契約には2つのプランがある。

フルパッケージプランとスタンダードプランというと何のことかと思われるかもしれませんが、大東建託と一括借り上げ契約をした時に、アパートマンションオーナーが選べるプランのことです。

２つのプランの違いは簡単には修繕費込みがフルパッケージプランで修繕費はオーナー負担となる場合はスタンダードプランとなります。

オーナーさんは大東建託と一括借り上げ契約を行うときに、どちらかのプランかを選ぶことができますが、最近は

フルパッケージプランを選ぶオーナーさんのほうが

多いようです。

それでは実際のところどちらがいいのかということでうすが、建てるアパートマンションのエリアの家賃水準やオーナーさんの資産状況によって左右されるということになると思います。

通常はフルパッケージプランでもスタンダードプランでも家賃収入の約１０％は大東建託パートナーズによって引かれます。

管理費としてです。

それに加えてフルパッケージプランの場合は修繕費用として５％程度が引かれる、そのような仕組みになっています。

５％というとレオパレス２１のオーナーさんが修繕費用で引かれるのが７．９％といわれていますので数字上では、お得感があります。

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賃貸住宅の空室を埋める効果のある方法は入居にかかる費用を安くすること

礼金もオーナーにとって収益源の1つとなるのだが・・。

筆者の所有マンションの向かいに大きな賃貸マンションがありますが、入居者募集の要項を見てみますと、礼金１１万円となっていました。

礼金といえば通常はそのまま大家のものになるもので、羨ましいかぎりですが、実のところ筆者自身は大家になって礼金というものを１度も受け取ったことはありません。

というのも一括借り上げで、アパート経営をしている場合は、礼金は大家でなくサブリース会社のものになるからです。

これは礼金だけでなく敷金も同じことです。

礼金、敷金ともに一括借り上げの場合は大家のものではなく、サブリース会社のもとに行きます。

このてんは一括借り上げのデメリットといえるかもしれません。

もちろん敷金については、いずれは入居者さんに余った分は返金されることになります。

そして礼金が高いとやはり入居募集をしても、最近はなかなか入居希望者が見つからないので礼金を安くてして入居の敷居を低くする傾向もあるようです。

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大東建託と賃貸住宅オーナーの切り離せない関係

大東建託設計施行管理のアパート。全国で１００万戸以上を管理している。

大東建託は以前に本社において資産継承セミナーを行ったことがありました。

高齢者オーナーを多くかかえる大東建託としては、次世代オーナーが管理が替えすることなく引き続き大東建託グループのオーナーとして留まることに力を入れているように思われます。

しかし空室率が大きくなっている現在、アパートマンションオーナーを多くかかえることにどんなメリットがあるのでしょうか。

まず新規工事を受注して、施行を行った場合、一括借り上げ契約では建設工事費の１０％以上が建設会社の利益になるといわています。

例えば、工事費が２億円ならば、２０００万円以上の利益が得られることになります。

ですから最初の工事費で多くの利益を稼いでいるわけです。

さらにその後の物件の管理業でもおそらく、まずまずの利益を得ているのでしょう。

例えば大東建託の場合ですと、家賃の１０～１５％程度が大東建物管理（現大東建託パートナーズ）に計上されます。

一括借り上げでない物件の管理会社でしたら５～１０％といわれていますので、余分に管理手数料がかかっているわけですが、一括借り上げの場合、空室分の賃料もオーナーに支払わなければならないので、１０～１５％というのは妥当であるように思われます。

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サブリース物件の家賃が他物件よりも安いというのは本当？

市街地にある積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。

ネットをあれこれと調べていると、「サブリースの賃貸物件は家賃が安い」といったコメントを時々目にします。

例えば「私の親戚のアパートが積水ハウスのアパートのため、内覧会に行ってきました。。マンションのような外観、そして、内装。すばらしいです。間取りは2LDKですが、これなら家賃は9万円は最低もらえそうだなという感じですが、なんと、75,000円の設定でした。」

とった感じのコメントです。

要するに、サブリースの賃貸物件の場合は、空室がサブリース会社にとって避けたい事柄なので、入居斡旋のために、適正な家賃よりも家賃を下げて入居者を募集しているというのです。

結果として物件オーナーが、その分、損をしているというわけですが、実際のところはどうなのでしょうか。

サブリース会社の代表格の大東建託の大東オーナーの筆者の経験からすると、事実は多少異なるように思われます。

まずサブリース会社の大東建託が物件オーナーから物件の管理の手数料として、１０％程度を家賃から徴収していますが、つまりは管理手数料が５%の管理会社よりも高めですが、しかし空室分の賃料も支払われることを考えると妥当な範囲と思われ、空室分の損失を多少高めの管理手数料で補っているとも考えることができます。

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賃貸住宅経営で管理会社から大家に支払われる賃料減額トラブル

これはしんぶん赤旗２０１７年１１月９日の「追及　アパート商法の闇レオパレス２１　契約無視の強引手法
家賃収入減　家主悲鳴」という記事に書かれていたものです。

「契約から１０年間は同社からオーナーに払われる家賃は変わらないという契約でした。実際には契約から１０年未満で減額されたオーナーが推定１万人以上います」と前田さん。契約６年目で一部屋６０００円減額され、家賃収入が１５％減ったというオーナーもいるといいます。

追及　アパート商法の闇/レオパレス２１　契約無視の強引手法/家賃収入減　家主悲鳴 (jcp.or.jp)

この記事は、レオパレス２１とアパートオーナーとのトラブルを取り上げた記事の１文ですが、おそらくは当時はリーマンショック後のこと、レオパレス２１も経営が厳しい状況のなかで、推定１万人のオーナーさんに１０年未満のうちに家賃の減額を迫った事が明らかにされています。

しかもレオパレス２１の賃貸オーナー数が２万７０００人ほどといわれていますので、そのうちの１万人以上ということですからその多くのが１０年未満のうちに家賃減額を迫られていることになります。

なかには契約６年目で一部屋６０００円減額され、家賃収入が１５％減ったというオーナーもいるとのことですが、計算してみると家賃収入が一部屋あたり４万円だったのが３万４０００円になったという計算になります。

もしこのオーナーさんが２０部屋所有していたするならば、８０万円の家賃収入が６８万円になったということになります。

あっという間に１２万円も減額されることは、辛いことだったでしょう。

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一括借り上げによる賃貸住宅経営で成功の鍵を握るのは入居率？

近年はアパート建設の横ばいか微減状態が続いています。

以前のアパートバブルのような建設ラッシュは相続税法改正後に、相続税対策ということで、一括借り上げ業者が地主さんに積極的にアパート建設を売り込み、その話に乗ってきた地主さんが多かったということが要因ですが、地主さんも実際のところアパート経営については素人です。

結果として相続税対策には成功しても、その後のアパート経営では思わぬリスクに悩まされている方も少なくないことも広く知られるようになってきました。

この一括借り上げの問題については、近年になって様々な点が指摘されていますが、結局のところ次のてんをクリアしているかどうかが最大のポイントではないかと思われます。

それは入居率です。

２０１８年になってクローズアップされているサブリース会社のスマートディズと物件オーナーとのトラブルも、運営しているシュアハウスの入居率がかなり悪いがゆえに、物件オーナーへの賃料が支払われなくなるという深刻な事態が生じています。

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