大東建託のオーナーの賃料改定 基準となる家賃がある？
大東建託グループのアパートやマンションで、一括借り上げをしているならば、大東建託パートナーズからオーナーに支払われる賃料の見直し、賃料の改定が行われます。
通常は10年、その後は5年毎に行われていきます。
例えば新築の時は
A号室 60000円
B号室 60000円
C号室 60000円
D号室 60000円
を賃料の基準となる査定家賃としてスタートしたとします。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
そしてこの査定家賃がそのまま募集家賃となり、入居家賃になります。
それで当初はこの家賃を基準にオーナーへの賃料が一定額として10年間支払われることになります。
そして10年が近づいたころになると入居家賃は
A号室 60000円
B号室 57000円
C号室 58000円
D号室 59000円
と変化しているとします。
この場合、基準となる査定家賃はどうなるのでしょうか。
大東建託パートナーズの場合、この場合に基準となる査定家賃として採用するのは、
最も安くなっている
B号室の 57000円が査定家賃となります。
つまりは10年以降の査定家賃は
A号室 57000円
B号室 57000円
C号室 57000円
D号室 57000円
となり、それぞれ3000円安くなります。
賃貸住宅 レオパレスオーナー賃料減額を巡りやはりトラブル
２０１９年にレオパレスの施工不良が明るみになって、数年が経過しました。
この不祥事を機に、レオパレス側もレオパレスのオーナーに支払う賃料を２年間、据え置く特例処置を取りました。
そして２０２１年春以降は、再び支払う賃料をオーナーと協議したうえで改定していくことになったわけですが、やはりこの賃料改定協議は難航しているようです。
レオパレス21のアパート。
ある賃貸住宅業界系の新聞によると
①借上賃料をレオパオレス側の提示にオーナー側が合意していないにもかかわらずレオパレス側が提示した減額された賃料で支払われているケースがあるというもの。
たしかに支払われる賃料については、双方の合意が必要で、どうしても合意できない場合は、調停などで調整が図られることになります。
しかし、このたびは一方的に減額された賃料で支払われてきたというのは、レオパレス側に不利な材料となります。
実際のところ、この件で裁判沙汰になり、レオパレス側が全面的に譲歩したようです。
②借上賃料が更新後は平均で約２４%程度減額になっているというてん。
賃料が減額になるのは、いた仕方ないことですが、しかし２４％も減額になるというのは異常です。
例えば、これまでは毎月１００万円が支払われていたのが、減額で約２４万円程度減らされるというのです。
賃貸住宅の経営 サブリースで行うことのデメリット
以前の記事では小規模マンションオーナーとサブリース契約のメリットとデメリットについて書いたことがあります。
デメリットのその１までを書きましたが、今回は続編をかきたいと思います。
ところで銀行の視点からはサブリース契約がどう評価しているかについても前置きとして書きたいと思いますが、銀行サイドとしては、サブリース契約をしているアパートマンションオーナーさんのほうが融資をしやすいというのは事実のようです。
なぜならば毎月、安定した家賃収入が入ってきて、将来の収支の見通しもある程度、把握しやすいからだと思われます。
では続編にいきたいと思いますが・・
サブリース契約のデメリットについて その２ 大規模改修工事はサブリース会社主導で行われる。
１０年～２０年の間で大規模改修工事がおこなわれますが、いつ行うか、何を行うか、業者の選定すべてがサブリース会社によって決められ行われます。
もしの提案を受け入れない場合は、サブリース契約を解除させられることもあります。
よってオーナー側は受け入れざるを得なくなります。
この大規模改修工事、不動産や建設にある程度の人脈や知識のあるオーナーさんでしたら、自分で行う時期、業者の選定等を行うことができ費用も軽減することができますが、サブリース契約の場合はどうしてもメーカー側が提示した費用で合意するしかありません。
賃貸住宅のサブリースによる経営のデメリットとされているてんを冷静に分析してみると
今回はある週刊誌で取り上げらていたサブリースのデメリットとも言える３つのてんについてオーナー視線で取り上げてみたいと思います。
では取り上げられていた残り3つの最初のてんですが。
①管理費が高い設定になっている
です。
この週刊誌の管理費が具体的には何を意味するか明確にわからないのですが、家賃収入から管理会社が管理費手数料として差し引くものを指しているとするならば、サブリースでない場合は5～10％が管理手数料として家賃収入から引かれます。
その一方でサブリースとなると10％以上が管理手数料として引かれます。
しかし管理手数料が多少高くはなりますが、空室分の賃料もオーナーには支払われます。
また大東建託パートナーズの場合は、退去後の原状回復工事費用も退去者と大東建託パートナーズ双方の負担となり、オーナー負担は0円です。
そう考えると管理手数料が高くてもオーナーが損をしているわけではありません。
大東建託元支店長が不動産会社を立ち上げ一括借り上げの記事も書いていた
先日のことですが、「35年一括借上とは言うけれど・・・本当はどうなの？」という記事を見つけました。
中国新聞社に掲載されたコラム記事のようで、不動産の専門家によるものです。
どうせまた一括借り上げについて批判的なことが書かれているんだろうと思い読んでみました。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
そして「35年一括借り上げ」とあるので、大東建託での賃貸住宅受託システムのことを述べているんだろうと思いましたが、やはりそうでした。
そして読んでみて意外だったのは、この種の記事は大概の場合、批判的な内容が幾らか含まれていることがあるのですが、そうではないのです。
というのか、とても正確に大東建託での賃貸住宅受託システムがどのようなものかについて説明しています。
記事全体に偏見や悪意のようなものがなく感心しました。
この記事ならば、大東建託でアパートやマンションを経営を始めるかどうか迷っている地主さんやオーナーがいるならば、また家族で大東建託での賃貸住宅経営に反対する方も少なくないようですが、そのような方もこの記事を読んでみるならば正確に大東建託での賃貸住宅受託システムがどのようなものかを理解し、正しく判断できるのではないかと思いました。
賃貸住宅経営のリスク 家賃滞納 しかし一括借り上げの場合は・・
ひと昔前は、入居者が家賃を滞納し、あげくのはてには夜逃げをされるということが、しばしば生じ、大家の悩みの種だった時代がありました。
夜逃げされて、もはや行方がわからなくなれば、滞納された家賃は回収できません。
さらに夜逃げをされた後、大家の費用負担で原状回復工事を行わなければなりません。
となると家賃滞納分と原状回復工事費用と合わせて数百万円ぐらいの損失を被ることもあるかもしれません。
まさに大家にとって悲劇のパターンといえるでしょう。
しかし最近はあまりそのようなことを聞きません。
なぜでしょうか。
最近の賃貸形態が大家、つまりはアパートオーナーの損失をヘッジするようなものに変わってきているからです。
例えば
一括借上げ契約では家賃滞納による損失を大家が負うことはありません。
過去の記事でそのことについて書いたことがありますがこの形態の場合は、一括借上げ業者が毎月、定額賃料を大家に支払う契約だからです。
空室があろうと入居者が家賃を滞納していても大家に支払う賃料がその分、減らされることは通常ないのです。
そしてその損失は一括借上げ業者が負うことになります。
私も十数年この一括借上げ契約による賃貸住宅経営を体験してきましたが、今のところ家賃滞納ののために家賃収入が減らされたということはありませんでした。（入居者が家賃を滞納した事実があったかどうかも知りません）
さらに一括借上げ契約ではなくても、最近は家賃保証会社というシステムがあります。
マンションの一括借り上げによる経営の生命線は入居率
最近になってアパート建設の微減状態が続いています。
これまでのアパートバブルのような建設ラッシュは相続税法改正後に、相続税対策ということで、一括借り上げ業者が地主さんに積極的にアパート建設を売り込み、その話に乗ってきた地主さんが多かったということが要因ですが、地主さんも実際のところアパート経営については素人です。
結果として相続税対策には成功しても、その後のアパート経営では思わぬリスクに悩まされている方も少なくないことも広く知られるようになってきました。
この一括借り上げの問題については、近年になって様々な点が指摘されていますが、結局のところ次のてんをクリアしているかどうかが最大のポイントではないかと思われます。
それは入居率です。
２０１８年になってクローズアップされているサブリース会社のスマートディズと物件オーナーとのトラブルも、運営しているシュアハウスの入居率がかなり悪いがゆえに、物件オーナーへの賃料が支払われなくなるという深刻な事態が生じています。
賃貸住宅のオーナー 無知ならば悪質な営業の罠にかかってしまう
２０１６年８月１１日の朝日新聞の「一括借り上げのトラブル」についての記事は社会に大きなインパクトを与えました。
今回はこの記事のなかにあったモラルや常識のない営業について書いてみたいと思います。
この「「家賃保証」トラブル急増」という記事によると一括借上げメーカーの元営業マンはこのように述べています。
世間知らずで、プライドが高く、人に相談しない人を狙った。具体的には教員、医者、公務員。契約前には本社に招き、役員らと食事をするなど最大限の歓待を行った。（催眠商法のようだった）大家が不信感から家賃が下がるのではないかと尋ねても、下がるわけがない、信頼関係ですと強く言い張った。１０年以降は２年更新（借上賃料改定といいますが減額されることが少なくない）になるが、そのことは説明しなかった。
と朝日新聞には書かれています。
契約のためには、なんでもありといったモラルのない営業が行われていたことがわかります。
一体どこの建設会社かと知りたくなりますが、記事からわかるのは、最初の１０年は賃料固定、以後２年ごとに改定していくハウスメーカーということです。
大東建託は最初の１０年は固定ですが、以後５年ごとの改定なので、大東建託ではなさそうです。
サブリースによる賃貸住宅経営 よく知られてしまったリスク
経済について扱った、購読者数がまずますのある週刊誌にサブリースについての批評記事が掲載されていました。
私もサブリースで小規模なマンション経営をしている者として読んでみましたが、目新しい情報はなく、サブリース批評記事で何度も取り上げらえていることの繰り返しといった感が否めませんでした。
では具体的にはどのようなリスクについて取り上げられているのでしょうか。
①長期借り上げを謳っていながら、解約条項がある。
たしかに30年、35年の一括借り上げを謳ってはいても、オーナーもサブリース会社も中途解約することはできます。
現にレオパレス21が入居率の悪いアパートの解約に動いたことがあったのは事実のようです。
しかし大東建託や他のサブリース会社では、そのように動いたという話は聞いたことがありません。
もちろんサブリース会社も事業会社なので、将来、経営が厳しくなると、採算の悪い物件を切り離そうとすることは考えられます。
しかしそもそもアパートを建てたら、必ずうまくいくという保証そのものは、どのアパートにもないのです。
サブリースであってもサブリースでないアパートでもです。
賃料増額を期待させながら減額し契約も一方的に解除した建設会社
２０１６年８月１１日の朝日新聞の一括借上げトラブルの記事は社会にインパクトのあるものでした。
今回はその記事にでてくる元一括借上げオーナーの体験について読んで考えたことについて書いてみたいと思います。
その方は６０歳代の千葉県の方です。
記事によると
１億円の借入をして、アパート２棟を建てたとのこと。３０年一括借上げで建て、契約時に３年後の賃料更新のさい原則３％上げるとの説明も受けていた。しかし賃料は上がらず、上がるどころか減額された。そして２０１１年には入居率は悪い中、一方的に契約を解除され、一時期、家賃収入は０になってしまったとのこと。そして借入金の返済計画が大きく狂わされた。
記事名：「家賃保証」トラブル急増
一見するとひどい話です。
まず私が関心があるのは、どの建設会社と契約したのかというてんです。
記事では明らかにしていません。
わかるのは最初の３年は賃料が固定で以後、２年毎に更新する建設会社のようです。（１９９０年代後半時において）
また大手の建設会社とも書かれています。