入居者の家賃が下がってもオーナーへの賃料は変わらなかった
小規模マンションオーナーの筆者は、大東建託パートナーズにマンションの管理を行ってもらっています。
そして大東建託パートナーズがオーナーに支払う賃料ですが、最初の10年間は一定で、その後、5年ごとに賃料の見直しが行われます。
ところで入居者の場合の家賃の更新は2年ごとに行われます。
そしてあまりにも家賃が安い場合は、この更新時に家賃が値上げになることもありますが、しかし多くの場合は、家賃は変わらないケースがほとんどです。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
ところで長年、入居してくださっている入居者の場合、やや家賃が割高になっているということもあります。
しかしそれでも大抵の場合は、更新後も家賃が変わらいことが多いと思うのですが、時々ですが、更新時に家賃の値下げ交渉を大東建託パートナーズと行う入居者がいます。
筆者のマンションでも、10年以上入居してくださっている方がおられますが、当初の家賃が72000円でした。
その間、査定家賃も数千円ほど下がりましたが、しかし家賃は72000円のままで、その基準でオーナーへの支払いも行われていました。
そして何年もの間、72000円の家賃だったのですが、少し前の更新後に家賃が70000円になっていました。
どうやら家賃交渉を大東建託パートナーズと行ったようです。
それで家賃が72000円から70000円になった月からオーナーに支払われる賃料も70000円が基準になり減額になるものと思っていました。
大東建託グループと賃貸住宅オーナーの切り離せない関係
大東建託設計施行管理のアパート。全国で１００万戸以上を管理している。
大東建託は以前に本社において資産継承セミナーを行ったことがありました。
高齢者オーナーを多くかかえる大東建託としては、次世代オーナーが管理が替えすることなく引き続き大東建託グループのオーナーとして留まることに力を入れているように思われます。
しかし空室率が大きくなっている現在、アパートマンションオーナーを多くかかえることにどんなメリットがあるのでしょうか。
まず新規工事を受注して、施行を行った場合、一括借り上げ契約では建設工事費の１０％以上が建設会社の利益になるといわています。
例えば、工事費が２億円ならば、２０００万円以上の利益が得られることになります。
ですから最初の工事費で多くの利益を稼いでいるわけです。
さらにその後の物件の管理業でもおそらく、まずまずの利益を得ているのでしょう。
例えば大東建託の場合ですと、家賃の１０～１５％程度が大東建物管理（現大東建託パートナーズ）に計上されます。
一括借り上げでない物件の管理会社でしたら５～１０％といわれていますので、余分に管理手数料がかかっているわけですが、一括借り上げの場合、空室分の賃料もオーナーに支払わなければならないので、１０～１５％というのは妥当であるように思われます。
大東建託パートナーズから毎月届くマンションオーナーへの報告書
大東建託施行管理のアパート。
マンションのオーナーをしていると毎月、建物管理を行ってもらっている不動産会社からの報告書が送られてきます。
内容はオーナーに支払われる賃料に関するもので、マンションオーナー何日、いくらを賃料として支払うかについての報告書です。
筆者の場合は、大東建託パートナーズに建物管理を行ってもらっていますので、毎月２０日ごろに電子的な方法で受け取っています。
詳細の内容は、各部屋の査定家賃がいくらか、そして入居家賃がいくら、そしてマンションオーナーに支払われる賃料がいくらかになるかについて記載されています。
正直いって毎月ほとんどかわりばえがしないので、じっくりと目をとおすことはあまりありません。
ところで大東建託パートナーズはマンションオーナー向けにインターネットでも報告を見ることができるように、マイページも用意してくださっています。
IDとパスワードを入力すれば、郵送で送られてくるのと同じ、報告書をインターネットでも見ることができます。
しかもこのマイページの優れたところは、報告書だけではなく、毎日更新で、入居者の退去予定や、空き部屋に入居申込み、入居予定日などを見ることができるのもマンションオーナーとしては、うれしいサービスだと思います。
まあこれも、サブリース契約をした建設会社が、業績がまずまずの大手によるところのスケールメリットなのかもしれません。
ところで郵送で送られてくる報告書にはマンションオーナー向けのパンフレットも同封されています。
そのパンフレットとは
アパート経営の一括借り上げトラブル賃料が減額されることを知らなかった？
アパートの一括借り上げトラブルが増えている。
以前のことですが関東在住の叔父から心配のあまり「アパート経営は大丈夫なのか」と尋ねられました。
なんで、こんなことを聞いてくるのだろうと思ったら、２０１６年８月１１日の朝日新聞の記事に
「家賃保証」トラブル急増
という見出しの記事があるというのです。
筆者は朝日新聞をとっていないので知らなかったのですが、早速取り寄せて読んでみました。
なるほどなあと思いました。
実は筆者も父からの相続ですが、大東建託との一括借上げ契約をしているアパートオーナーなので書いていることの意味はよくわかります。
まず見出しの横には
アパート経営 減額リスク説明なし
と書かれています。
たしかに一部の建設会社はとにかく契約をとるために減額リスクについては何も説明しないところがあるのかもしれません。
しかしただ亡くなった父の話では、かなりの昔ですが大東建託と一括借上げ契約をするさいに、支払われる賃料が経年劣化とともに減額されることがあるとの説明は受けていたようです。
また、周期的に大規模改修工事を行う必要があり、そのさいには、かなりの出費が求められるので、そのための費用も家賃収入の幾らかから蓄えておくと良いとの説明も受けていました。
いずれも契約する前のことのようです。
一部のメディアによるサブリースについての偏重記事には要注意
以前のことですが経済について扱った、購読者数がまずますのある週刊誌にサブリースについての批評記事が掲載されていました。
筆者もサブリースで小規模なマンション経営をしている者として読んでみましたが、目新しい情報はなく、サブリース批評記事で何度も取り上げらえていることの繰り返しといった感が否めませんでした。
では具体的にはどのようなリスクについて取り上げられているのでしょうか。
①長期借り上げを謳っていながら、解約条項がある。
たしかに30年、35年の一括借り上げを謳ってはいても、オーナーもサブリース会社も中途解約することはできます。
現にレオパレス21が入居率の悪いアパートの解約に動いたことがあったのは事実のようです。
しかし大東建託や他のサブリース会社では、そのように動いたという話はあまり聞いたことがありません。
もちろんサブリース会社も事業会社なので、将来、経営が厳しくなると、採算の悪い物件を切り離そうとすることは考えられます。
しかしそもそもアパートを建てたら、必ずうまくいくという保証そのものは、どのアパートにもないのです。
サブリースであってもサブリースでないアパートでもです。
賃貸住宅のオーナーの宿命ともいえる賃料減額 レオパレスオーナーの今は？
賃貸住宅のオーナーの宿命は賃料減額です。
建物の新築の時は、高い家賃でも入居者が見つかったものの、経年とともに設備や建物も古くなっていき、家賃も下げていかなければ入居者が見つかりません。
レオパレス21のアパート。
そこで周期的に賃料の見直しが行われて、通常は賃貸住宅オーナーに支払われる賃料は下げられていきます。
ところでレオパレス21のアパートオーナーの場合は、大規模なアパート施工不良が発覚し、レオパレス21もアパートオーナーの動揺を抑えるためか、特例として2年間は賃料減額を行わないという措置を講じたことがありました。
しかし特例の2年間も終わり、アパートオーナーとの賃料減額の交渉が再開したようです。
あるメディアの報道によると、レオパレス21アパートオーナーの8割ほどのオーナーさんたちは、賃料減額に応じているとのことです。
しかし2割程度のアパートオーナーさんは、賃料減額の提示に応じていないとのことです。
そして今回はレオパレス21はとても強気で、あくまでも賃料減額に応じない場合は、調停にまでもっていてでも、応じてもらうつもりだとのことです。
残念なことですが、調停になってしまうと、やはりレオパレス21側のほうが有利になってしまい、アパートオーナー側は不利だと言わざるをえないでしょう。
一括借り上げによる賃貸住宅経営のデメリットといえる事柄とは？
以前の記事では小規模マンションオーナーとサブリース契約（一括借り上げ）のメリットとデメリットについて書いたことがあります。
デメリットのその１までを書きましたが、今回は続編をかきたいと思います。
ところで銀行の視点からはサブリース契約がどう評価しているかについてですが、銀行サイドとしては、サブリース契約をしているアパートマンションオーナーさんのほうが融資をしやすいというのは事実のようです。
なぜならば毎月、安定した家賃収入が入ってきて、将来の収支の見通しもある程度、把握しやすいからだと思われます。
しかし
サブリース契約のデメリットですが大規模改修工事はサブリース会社主導で行われます。
１０年～２０年の間で大規模改修工事がおこなわれますが、いつ行うか、何を行うか、業者の選定すべてがサブリース会社によって決められ行われます。
もしの提案を受け入れない場合は、サブリース契約を解除させられることもあるかもしれません。
よってオーナー側は受け入れざるを得なくなります。
この大規模改修工事、不動産や建設にある程度の人脈や知識のあるオーナーさんでしたら、自分で行う時期、業者の選定等を行うことができ費用も軽減することができますが、サブリース契約の場合はどうしてもメーカー側が提示した費用で合意するしかありません。
もちろん大東建託などでは他社に行ってもらうことを許容してもらえることもあるようです。
大東建託がオーナーのための相談窓口を設置 適正な管理を行ってもらうため？
2020年12月15日に、賃貸住宅の管理業務等の適正化を図るための新たな法律が施行されたようです。
事細かな内容はわかりませんが、近年、サブリースによる賃貸住宅経営が増大し、それに伴うトラブルや問題も浮き彫りになり、それに対処するためのもののようです。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。
そして大東建託グループでは、そのことに関してオーナーのための通報、相談窓口を設置したようです。
このてんについて大東建託のニュースリリース2020/12/14には
「サブリース新法 外部通報窓口」の設置について利用対象：
・当社グループ、および当社グループに係る勧誘者からサブリースに係る勧誘を受けたオーナー様とそのご家族様
・当社グループと特定賃貸借契約を締結したオーナー様とそのご家族様
通報方法：
・以下、いずれかの窓口をご利用ください
１） 問い合わせフォーム （特設サイト）
２） 専用電話 ０１２０-１６７３-４３ お客様サービス室 サブリース新法担当者宛
受付時間／午前１０：００～午後５：００ ※土日・祝日・夏季・年末年始休業日除く
３） 専用メール （cs@kentaku.co.jp）
４） 郵送 （特設サイトの専用用紙にご記入のうえ、ご郵送ください）
〒１０８-８２１１ 東京都港区港南２-１６-１
大東建託株式会社 サブリース新法 外部通報窓口係
サブリースによる賃貸住宅経営の問題点を朝日新聞が警鐘を鳴らしていた
「象とアリ」という言葉ありますが、象とは建設会社、アリは大家のことです。
つまり建設会社も大家も事業者でありながら、不動産の知識、経験、ノウハウ等になれば象とアリほどの差があり、到底対等に協議し、契約することには無理があるように思われます。
このてんで事業者と消費者の関係であれば、消費者契約法があり、事業者が故意に不利益な情報を隠していることが明らかであれば、契約を取り消すことができるなど消費者を保護するための法律がありますが、事業者と事業者の関係であるならば、そういうわけにはいかないのです。
つまり象がアリを踏み潰すように、無知な大家が建設会社に振り回されたあげくに気がつけば潰されていたということもあり得るのです。
ところで過去の新聞記事ですが朝日新聞２０１６年８月１１日の『「家賃保証」トラブル急増』という記事はとてもインパクトのある記事で、この当時はサブリースや一括借り上げによる賃貸住宅経営のリスクがなかなか見えてこないなか、サブリースの問題を的確に示していたというてんで、とても意義のある記事だったのではないかと思います。
そして明確にされた問題点は
- 建設会社からの減額リスクの説明がなかった。
- 建設会社からの将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
- 建設会社側からの一方的な契約解除。
- 詐欺まがいの建設会社の営業。
- 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。
といった問題が浮き彫りになってきます。
賃貸住宅経営におけるパートナーとなる管理会社で大東建託パートナーズはどうなの？
もちろん規模の大きなアパートオーナーとなると法人化し、従業員を雇うということもあるかもしれません。
もちろんそれはそれで良いことだと思います。
とくに資産継承者に従業員として働いてもらうならば、将来オーナーになった時に役立つかもしれません。
しかしその一方で物事があまりにも複雑になり過ぎると、そのことが足を引っ張るようになることがあります。
できるならばシンプルで簡素化した経営のほうが、迅速に手を打つことができますし、資産継承もスムーズに行えます。
ところで。シンプルかつ簡素な経営を行ううえで鍵となる1つの事柄があります。
それはパートナーとなる管理会社の選択です。
優れた管理会社と手を組みならば、多くの事柄を管理会社にお任することができ、アパートオーナーとしては助かることでしょう。
さらに管理会社からのアパートオーナーへの提案も実効性のあるものが提案され、効果的なアパート経営を行う助けになります。
しかもその管理会社はアパートオーナーが選択することができ、しかも管理替えをすることもできるのです。