小規模マンションオーナーの日記


3月 17, 2019

サブリースリスクが炎上 しかしそれでも儲かる!!

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サブリースには新築から3カ月以上の賃料免除期間がある。

2019年2月に発覚したレオパレス21の施工不良問題で、レオパレス21そしてサブリース業界そのものも揺さぶられています。

そもそも最近の賃貸住宅経営の主流はサブリースになりつつあるようですが、今回のレオパレス21のトラブルから、サブリースは怖いといったインパクトを与えているようにも思いますので、レオパレス21と同じようにサブリースが主流の大東建託や東建コーポレーションにも逆風が吹いているのではないかと思われます。

そして賃貸住宅経営の王道、つまりはサブリースでない方法での賃貸住宅経営が見直されているのではないかと思われます。

ところでこの機会にサブリースのリスクというか、注意すべき事柄を押さえておきたいと思いますが、その1つが新築から賃料免除期間というものがあります。

多くの場合は3カ月程度ですが、新築からの3カ月間はオーナーへの賃料の支払いはないのです。

サブリース会社にしてみれば、この3カ月で満室にしたいのかもしれませんが。

もちろんサブリースでなければ、新築当初から入居者がいるならば、その分の賃料は入ってきます。

といってもサブリースのように空室分の賃料はありません。

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10年家賃保証が守られなかったために訴訟を起こしたオーナーさんたちもいる。

ところで見過ごすことのできない、別のリスクは、オーナーに支払われる賃料の件です。

というのも30年ないしは35年契約で当初の10年はオーナーに支払われる賃料は変わらないと謳っていても、特約事項として2~3年で賃料を見直す場合があると記されていることがあるのです。

通常は、ほとんどの場合は見直されることはないかと思いますが、あまりにも入居率が悪く、募集家賃を大きく下げなければ入居者が見つからないといった状況が長く続くと、そういったことがあるのかもしれません。

私も大東オーナーの1人ですが、今のところ住居の10年その後は5年毎の見直しサイクルは守ってくださっています。

ただ法律的には約定期間中途に見直しが行われても現時点では違法にはならないそうなので、サブリース会社が苦し紛れにそうする可能性はあります。

もちろん王道の方法とサブリースとで、どちらが収益があるかは、エリアやサブリース会社の器量によるところが大きいので、なんともいえません。

ただ私の場合は、個人的に両方の方式で試算してみると(空室率を15%とした場合)、毎月の収益についてはサブリースのほうが良いという結果になっています。

やはり空室でも賃料が保証されるというのは大きいようです。(サブリースは儲からないというのは都市伝説?)

 

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