賃貸住宅オーナーの一括借り上げの賃料改定（改悪？）
一括借り上げ（サブリース）での賃貸住宅経営の場合、周期的に賃料改定が行われる。
一括借り上げでアパートマンションを経営している大家にとって、嫌な事柄があります。
それは周期的に訪れる賃料改定（サブリース業者から大家に支払われる賃料）の見直しの時です。
筆者の所有物件も、もうじき１０年になるので、大東建託パートナーズの担当者が賃料改定のことで、来たいとういことで訪問してきました。
正直、入居者の家賃は部屋によってマチマチですが、あまり下がってはいなかったので、幾らか油断をしていましたが、しかし甘くはないという現実をつきつけられました。
まず大東建託の場合、大家に支払われる賃料は物件の査定家賃を基準にして決められます。
ですから査定家賃に対して８５～９０%の額が支払われることは、空室であっても、入居者家賃が査定家賃を下回っても、まず支払われるというてんは大東建託の良いてんです。
しかし筆者自身、甘く見ていたのは入居者家賃が１０年間あまり下がっていなかったので査定家賃もあまり下がっていないと見ていたのです。
しかし提示された査定家賃は、すべての部屋が一律２０００円減になっていたのです。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
もちろん現時点では入居者家賃が、改定された査定家賃を上回っているので、入居者家賃が査定家賃を上回る場合は入居者家賃の８５～９０%が大家に支払われるというルールが大東建託にはあるので、いきなり大きく大家に支払われる賃料が大きく下がるということないのですが、もし現入居者がすべて退去し、入居者家賃が査定家賃にまで下がるならば、やはり家賃収入減収の憂き目を見ることになります。
賃料改定の協議終了後、正直いって軽いショック状態に陥りましたが、冷静になって考えてみると１０年たっても一部屋あたり２０００円しか下がらなかった、数％しか下がらなかったのでよしとすべきではないかと考え直すことにしました。
とにかく現入居者さんたちが、できるだけ長く入居してくださって、査定家賃よりも高い入居家賃で居てくださるならばと自己中心的な事を願ってしまいます？？
それにしても、この時代、まれに査定家賃が上がる物件もあるようですが、ほとんどの物件が年月の経過とともに下がるのが当たり前の時代、仕方ないとあきらめるしかありません。
それにしても賃料改定協議、嫌な行事だなあ。（大東建託パートナーズの担当者も、大家との賃料改定協議は嫌な仕事だと思っているのか終始緊張していました。）
はじめまして。
大東建託で、一応オーナーをしている者です。
私は築10年での賃料改定で、合意に至らず弁護士さんを通して話しをしていく事となりました。
私の地域は地方なので、1つの事案として認識していただければ良いかと思います。
賃料改定で提示された額は、－10.4%の金額でした。
しかもこれは、インターネット無料にする為に、毎月オーナー側がランニングコストを払ってる状態での金額でした。
もしインターネットを付けていなければ、－14.4%の査定になっていたとの事。。。
ここで、防犯カメラなど様々な付加価値を付けるのを、こちらの費用でやるような話しをしても、－8.4%までは下げるの一点張り。。。
また、物件の屋根貸しで太陽光発電を設置していますが、家賃の改定に応じない場合、こちらの設備の違約金として、○千万円払ってくれと言われました。。。
これは○棟に設置してるのでこの金額ですが、1棟あたりですと○百万円になります。
うちも元々は、オーナー会の役員をしていたので、現在の役員の方の話しを聞いたりする事があるのですが、やはり賃料改定では納得されない方が多いようです。
コメントありがとうございます。大東オーナーにとってはとても考えさせられる事柄です。私も以前、テナント物件の賃料を大きく下げられた時のことを思い出しました。それから申し訳ありませんがコメントの１部は事情で非公開といたしました。よろしくお願いいたします。
すいません、ありがとうございます。
大東オーナーさん達は、最初の10年の家賃改定後は5年ごとに頭を悩ませていく事になりますね。。。
他社とのサブリース内容を見てみると、考えさせられます。