大東建託のオーナー特典クラブオフは同居家族のみでも利用可？
以前に書いた記事
DK SELECT Club off for owner とても有用な特典だった
でも指摘しましたが、大東建託パートナーズに賃貸住宅管理をしてもらっているオーナーさんはDK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。
しかも毎月￥550円かかるVIP会費が無料となるわけですから、活用しないわけにはいきません。（年額￥6600円）
ところで筆者も宿泊で妻と共に、活用させていただきました。
とても良好なホテルを割安な価格で利用できましたので、妻も満足していました。
そこで気をよくした妻が「妹と利用したい」と言いだしたのです。
そこでふと心配になったのが、妻は厳密にはDK SELECT Club off for ownerの会員ではないし、筆者が同行するわけでもないので、活用できるか？というてんです。
そこでいろいろと調べてみるとClub offのウェブサイトには以下のように書かれていました。
※会員ご本人同行ができない場合、会員ご本人と同居されているご家族（配偶者、2親等まで）の方を代表者としてご利用いただけます。
同居のご家族が代表者としてご利用の際は、予約申込時の備考欄に「代表者の名前」「会員ご本人と同居されている旨」「会員ご本人との続柄」をご入力ください。宿泊施設へ取次ぎいたします。
引用：https://www.club-off.com/dk-select-club-off-for-owners/apps/top/fftop_h_resort.cfm#q2（アクセス日2020/1/23）
と書かれていました。
マンションのエントランスの扉が動かなくなったら簡単に対処する方法
筆者の小規模マンションのエントランスの両扉ですが、普段は固定していて動かすことがあまりないほうの扉を動かそうとしたら動かなくなっていました。
この動かなくなった扉は、引っ越し時など、大きな荷物を運んだりする時などに、動かして開けることがある程度なので、動かなくなったからといって、すぐに何らかの支障が生じるわけではありません。
しかしやはり将来的に入居者さんの引っ越し時などに支障が生じるかもしれませんので、対処しなければならないと考えていました。
大東建託設計施工管理のマンション。1階右側にエントランスがある。
当初は梅雨時分など特有の湿度の上昇で、木製の扉が膨張して、動かなくなったのではないかと考えていました。
しかし梅雨が過ぎて、湿度が下がった今も、相変わらず扉が動かないので、どうやら扉の膨張が原因ではないようです。
そこで何が原因か、いろいろと探ってみた結果、扉を回転させる軸のあたりが錆びているのが原因ではないかと疑いました。
そこで顔を地面に近づけて、軸のあたりを見てみると、幾らか錆びているように見えます。
この部分はどうしても、大雨が降った時などに濡れてしまうことがあるので、錆びてしまう可能性がある箇所です。
賃貸住宅管理会社を複数社と取引することにはメリットがある
有力な賃貸住宅会社にアパートを建ててもらい管理してもらうようになると、そしてそれに満足していると、再び同じ会社から2棟目のアパートの建設を提案されることがあります。
その事を繰り返して、2棟、3棟とアパートを建てて、しかも同じ管理会社に管理してもらっているということは珍しくありません。
もちろんアパートを管理している会社が有力な会社で、アパートオーナーの期待に応える会社ならば、それはそれで良いのかもしれません。
しかしもしも複数のアパートを所有しているならば、それぞれのアパートを別の管理会社に管理してもらえるようにするのも1つの方法となりメリットがあります。
といのも管理会社を競合させることによって、管理会社の手を抜かせないようにすることができるからです。
管理会社としても、管理物件を持たなければ仕事になりません。
ですからアパートオーナーから管理替えされることを嫌がるものです。
ですからあのアパートオーナーさんは他の管理会社との契約もあるということがわかっているならば、緊張感をもって業務にあたってくれるかもしれません。
例えば修繕費用の場合、「あの管理会社で修繕してもらった時は、修繕費用は○○円だった」と言うならば、管理会社としても他社のことを意識して、修繕費用を圧縮してくれるかもしれません。
(さらに…)
施設所有者賠償責任保険の漏水補償特約！！なぜ重要か
集合住宅内の水漏れ事故で物件オーナーに賠償責任がかかる場合がある。
以前に書いた記事では施設所有者賠償責任保険があり、アパートやマンションオーナーであれば加入を検討すべき保険ということについて書きました。
ところで、この保険には漏水補償特約があります。
特約ということですから、保険料が余分にかかります。
では漏水特約とはどのような時のためのものなのでしょうか。
例えば給排水管からの水漏れで、入居者の家財道具が水浸しになり、修理代などの損害賠償責任を負うことになった場合に支払われる保険です。
もちろん入居者による不注意による水漏れの場合は、入居者の責任となります。
筆者も若い時代にアパート暮らしをしていた時に、２階に住んでいましたが台所のタンクが詰まっていることに気づかず、しかも水をしっかりと止めることを忘れていて、タンクの水が溢れてしまい、１階部屋に水漏れが生じ、修理代を支払わなければならない事がありました。
この場合は
借家人賠償責任保険
によって補償をしてもらうことができます。
しかし入居者による不注意でない場合、つまりは所有物件の設備、管理の不備等により発生した水漏れの偶然の事故により、他人の財物を壊したり、汚損したりした場合は借家賠償責任保険が適用されるわけではありません。
市街地のマンションのなかの機械式駐車場は金食い虫になることもある
都心部にあるアパートマンションの場合は必ずしも入居者さんが自家用車を所有していて駐車場を必要としているとは限らない場合があります。
都心部に住んでいるのならば自家用車がなくても、充実している公共の交通機関や自転車そしてミニバイクなどがあれば、生活していくのには十分でしょう。
しかし地方となると事情は異なります。
地方では自家用車が必需品であり、１人で１台、自家用車を所有している地域もあります。
ということで地方のアパートマンションとなると、入居者さん用の駐車場も必要となってくるでしょう。
しかし地方の場合は、それだけのスペースを確保するだけの土地があり、都会のマンションにあるような機械式駐車場を設置する必要もほとんどないのかもしれません。
一方で都心部となると
駐車場の設置は悩ましい事柄
となります。
というのもファミリー向けのアパートマンションとなると駐車場を必要とする場合が多くなりますが、都心の限られたスペースに設置することは、容易ならざることだからです。
しかし設置しないと入居斡旋にも影響がでるので、設置しないわけにはいきません。
そこで都心部のマンションなどで多く設置されているのが２段、３段となっている機械式駐車場です。
限られたスペースにおいても比較的、多くの車を駐車することができるというメリットがあります。
アパートやマンションの１階なぜ敬遠されるのか？対処策は？
筆者の物件の近くの周辺エリアに大東建託の新しいアパートが建ちました。
典型的な大東建託デザインのアパートですが、２階建てで１階が５戸、２階が５戸の１０戸アパートです。
すでに入居が開始されていますが、入居が決まっているのは２階が４戸、そして１階１戸です。
家賃も２階のほうが数千円ほど高いのですが、それでも２階のほうが埋まってきています。
なぜか１階のほうが人気がないのです。
しかしこれはたまたまそうなったわけではありません。
全体的な傾向としてアパートマンションは住居については１階が人気がないといわれています。
おそらく家賃も１階は２階以上の部屋よりも安くなっていることでしょう。
そしてこれには様々な理由が考られます。
まず１階の場合、防犯的に不安があるというのがあります。
外壁で守られていても乗り越えられる可能性がありますし、常にカーテンで中が見えないようにしておかなければならないといてんもあることでしょう。
また洗濯物も干しにくい、布団を干しにくいということもあるでしょう。
そして窓を開けて風通しをよくすることができないこともあります。
さらに２階の足音などの騒音が嫌だという方もおられることでしょう。
こうした理由で１階は敬遠されるように思います。
賃貸住宅オーナーの一括借り上げの賃料改定（改悪？）
一括借り上げ（サブリース）での賃貸住宅経営の場合、周期的に賃料改定が行われる。
一括借り上げでアパートマンションを経営している大家にとって、嫌な事柄があります。
それは周期的に訪れる賃料改定（サブリース業者から大家に支払われる賃料）の見直しの時です。
筆者の所有物件も、もうじき１０年になるので、大東建託パートナーズの担当者が賃料改定のことで、来たいとういことで訪問してきました。
正直、入居者の家賃は部屋によってマチマチですが、あまり下がってはいなかったので、幾らか油断をしていましたが、しかし甘くはないという現実をつきつけられました。
まず大東建託の場合、大家に支払われる賃料は物件の査定家賃を基準にして決められます。
ですから査定家賃に対して８５～９０%の額が支払われることは、空室であっても、入居者家賃が査定家賃を下回っても、まず支払われるというてんは大東建託の良いてんです。
しかし筆者自身、甘く見ていたのは入居者家賃が１０年間あまり下がっていなかったので査定家賃もあまり下がっていないと見ていたのです。
しかし提示された査定家賃は、すべての部屋が一律２０００円減になっていたのです。
賃貸住宅の物件のエリアの適否を判断するための調査をどのようにするか
昔からよく言われてきた事柄の1つに、その街に証券会社がの支店があるならば、そのエリアは入居者需要のある賃貸住宅経営の行えるエリアだと言われていました。
というのも証券会社は、その街に店舗を構えるかどうか検討するさいに、徹底的に市場調査を行ったうえで判断するからです。
その他にも銀行の店舗などについても同じ事が言えるかもしれません。
しかし銀行や証券会社でも、市場調査を行ったうえでも出店が失敗だったという場合は、閉店にすれば損失を抑えることができます。
ところで不動産については、つまりはアパートオーナーについてはどうでしょうか。
実際のところアパートオーナーとしてアパート経営を行うためには、最初の段階の市場調査が非常に重要です。
この市場調査をおろそかにして、アパートを急い建てたり買ったりしても、5年、10年と年月が経つにつれて、苦しいアパート経営を強いられるようになり、後悔するようになる人も少なくありません。
おそらく挽回するのは、余程の想定外の環境の変化でも生じない限りは難しいでしょう。
例え空室でも家賃保証のあるサブリースでも、周期的に行われるオーナーに支払われる賃料改定協議で、驚くほどの減額を求められてショックを受けるオーナーさんも少なくないようです。
エレベーターの内装リフォーム工事の費用が数十万円
以前のことですが、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
内容は「エレ―ベータ―の件でお話ししたいのですが、いつかお会いできますか」
というものでした。
筆者の小規模マンションにはエレベーターが設置されていますが、エレベーターは便利な設備なのは確かですが、しかし維持管理コストがかかるというデメリットのある設備でもあります。
しかもそのコストが高額になることも・・
なので一体なんの件だろうと、とても心配で不安になりました。
そして大東建託パートナーズの担当者が約束の日時に訪問して言われたことは
「エレベーターの内装において、とても高品質のものを導入することになりました。傷が入ってもすぐに修正できるもので、今、試しに様々な物件で提案しています」
とのことでした。
そして今後の、大東建託施工の物件のエレベーターには、この高品質のもので施工していくとのことです。
筆者の予想は、ワイヤーロープの交換やエレベーター部品の交換と思っていましたが、どうやらそうではありませんでした。
この場合でも、費用は少なくとも10万円以上はすることでしょう。
ところでエレベーターの内装は必ず行うものなのでしょうか。
筆者はこのてんは詳しくないのでわかりません。
庶民の憧れのタワーマンションしかし大変なデメリットも・・
以前に預金口座のある、ある信託銀行からダイレクトメールが届きました。
開封してみると、兵庫県芦屋市に完成しようとしているタワーマンションの宣伝広告です。
上階のほうの販売価格が約９０００万円となっています。
阪神間ですと新築３LDKのマンション３０００万円～6０００万円ぐらいの販売価格が多いように思いますが、さすがに９０００万円となると高いです。
ところでタワーマンション、一般庶民には、あまり関係がないものですが、
富裕層の相続税対策やあるいは投資目的で売買される
ことがあるようです。
またタワーマンションに住む、最大の魅了は上階からの眺望がすばらしいというところにあるのでしょう。
筆者もタワーマンション上階の眺望がどんなにか、すばらしいものか見てみたいと思います。
さらには、これはいいのか悪いのかはわかりませんが、タワーマンションに住むことにより、富裕層の仲間入りしているという意識がたまらないといことで購入する方がおられるのかもしれません。
しかしタワーマンションのデメリットも多々あるのも事実です。
いくら高速のエレベーターで上り下りができるとしても、マンション玄関口からお部屋までの移動には時間がかかることになり急ぎの時には時間的なロスを感じることでしょう。