小規模マンションオーナーの日記


3月 07, 2021

ローンの事業は信託銀行にとっては副業?三菱UFJ信託は撤退

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銀行といえば預金などで集めた資金を、貸出すことによって収益を得るというのが、通常の姿です。

ですから住宅ローンやアパートローンさらには企業への融資を行う会社なわけですが、とりわけ住宅ローンには力を入れてきました。

以前に書いた記事

銀行はなぜ住宅ローンを優遇するのか

でも取り上げましたが、銀行にしてみれば融資の拡大求めているものの、過剰に融資すると自己資本率が低下していくというリスクが生じます。

しかし住宅ローンについては特別なルールがあり、住宅ローンの融資額を増やしても、自己資本率の低下は限定的になるというルールがあるので、とりわけ住宅ローンには力を入れているそうです。

一方で信託銀行となると銀行業務も行いますが、しかし主な業務は、顧客の現金、株や債券などの金融資産、不動産などを預かり、管理、運用を行う会社のことです。

ですから信託銀行にしてみれば融資業務は副次的な業務となるのでしょう。

ところで2017年10月30日の日経新聞には

三菱UFJ信託、新規住宅ローン撤退 18年4月

という見出し記事がのせられていました。

あの三菱UFJ信託銀行が来年春以降、住宅ローンの新規受付を行わないというのです。

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3月 06, 2021

大東建託の注力は地方から都市近郊へ?


兵庫県の姫路市の北のほうに、加東市があります。

この加東市、鉄道の駅もありますが、典型的なローカル線で、本数もとても少ないです。

一方で道路といえば中国道のインターチェンジがありそれを中心とした幹線道路が幾つかありますが、生活していくためには車がなければ不便ともいえる地方のちょっとした街です。

もちろん街なのでショッピングセンターもありますが、田んぼや畑も数多くある田舎街のようなところです。

そのような街でアパートなどの集合住宅も点在していますが、圧倒的に多いのが、いい部屋ネットの大東建託の物件なんだそうです。

この加東市に住んでいる親戚がそのように言っていました。

ところでこの加東市、都市近郊にあたる街かどうかとなると、私鉄路線があるわけではないので、おそらくは都市近郊にはあたらないような街です。

そしてこのような地方の街に以前は大東建託の物件が数多く新築されてきました。

ところが近年、大東建託の営業の主力エリアは変化しているようです。

というのも朝日新聞2018年7月27日の「「営業マンとしては情けないというか」 大東建託専務」という記事には

賃貸住宅建設大手の大東建託の小林克満専務(建築事業本部長)・・は5月下旬、朝日新聞の取材に応じた。 ――賃貸アパート建設の営業をかける顧客のターゲットやエリアは。
 小林氏「都市近郊の兼業農家で後継ぎがなく、サラリーマンになってという人たちが、ここ20年くらいメインになっています。最近は、近郊の農地が減ってきているので、いまは建て替えが主力になりつつあります」

引用:「営業マンとしては情けないというか」 大東建託専務

と書かれています。

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3月 04, 2021

大東建託の社員の年収が850万円といっても・・

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今の時代、零細企業の社員であるのならば、月給が基本給で25万円もあれば、悪くはないのではないでしょうか。

こういったなか、社員の平均給与が高水準の建設会社があります。

その会社とは大東建託です。

Yahooファイナンスの資料によると

大東建託の社員の平均年収は850万円

となっています。

850万円というと月収50万円と賞与100万円以上が年2回ということになるのでしょうか。

実際のところ大東建託の給与システムは給料は月28.8万円プラス歩合給と賞与からなっているとのことです。

そしてこの歩合給が魅力的で月に1棟売れれば月収は約200万円になるんだそうです。

ですから毎月1棟づつ売ることができるならば年収3000万円を稼ぐことも可能だということなのですが、現実的には、そのようなスーパー営業マンは、ほんの少ししかおられないようです。

しかも営業で成績が残すことができなければ、やがては離職せざるを得ない状況になり、離職する社員も少なくないという厳しい会社でもあるのです。

ですから結局は仕事のできる社員しか残らないわけですから、当然社員の平均年収は高くなっていくわけです。

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3月 02, 2021

大東建託支店長でも降格処分になることがある


以前に読んだ新聞記事ですが、とても小さな記事でしたが、それによると大東建託の元支店長が降格処分になったことを不服として訴訟を起こしたことについての記事がありました。

この記事の内容だけでは、具体的になぜ降格になったのかといったことがわかりませんでしたが、共同通信の2018年4月26日の「大東建託の元支店長敗訴」という記事には

賃貸マンション運営大手「大東建託」(東京)で支店長を務めた男性が、不当に降格されたとして処分の撤回を求めた訴訟の判決で、東京地裁は26日、処分は妥当と判断し、請求を棄却した。判決によると、大東建託は2016年、男性の部下が顧客に購入を勧めた土地で過去に死亡火災があったのに、会社に伝えないまま契約を進めたとして、男性の監督責任を問い降格処分にした。男性は部下が火災を報告しなかったと主張したが、春名茂裁判長は部下の証言などから退け「会社に報告しなかったのは重大な規律違反で、責任は重い」と指摘した。

 

引用:大東建託の元支店長敗訴

と書かれていました。

どうやらこの記事によると監督責任が問われた降格処分だったようです。

さらにこの記事をよく読んでみますと元支店長は部下から「火災報告がなかった」と主張しているようですが、部下の証言からその主張を退けたとも書かれていますので、部下のほうは元支店長に報告をしていたということなのだと思います。

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2月 28, 2021

大東建託のオートロック物件でアマゾン置き配が可能に


荷物の配達といえば、これまでは配達員から荷物を受け取って、そのさいにサインしたり押印するのがあたりまえでした。

それが最近になって、アマゾンの荷物はサインしたり押印することなく、ただ受け取るだけでよくなりました。

そしてそれがさらにさらに進んで不在時でも、ドアの前に荷物をおくだけでよい

置き配

という配達もだんだんと浸透するようになってきました。

大東建託パートナーズ管理のマンション。

この置き配ですが、配達員のほうも不在時でも、玄関前のドアの下付近に荷物を置くだけでよいので、配達しても不在のために持ち帰るというリスクがなくて、とても助かる制度だと思います。

また受け取る側も、不在時でも荷物を置いていってくれているわけですから、配達時間を見計らって、在宅するようにするといった煩わしい手間をかけることをする必要がありません。

また不在持ち帰りのために、荷物の受け取りが遅くなるということもありません。

 

しかしエントランスフロアに電子錠のあるオートロックのアパートやマンションの場合は、置き配がしにくいというリスクがありました。

というのも、置き配をしようにも、エントランスフロアの電子錠を解錠してもらわなければ建物内に入ることができませんので、不在の場合は解錠してもらうことができず、置き配ができないからです。

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2月 25, 2021

大規模修繕工事の費用を4割削減することができる

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大東建託のフルパッケージプランで賃貸住宅経営をしているならば、当初の30年間は、修理費用や大規模修繕工事費用のことで、気にしたり心配したりする必要はありません。

しかしそうでなければ、物件オーナーは10年~20年に1度は大規模修繕工事を行わなければならず、この時に高額の費用を負担することになります。

これは戸建て住宅のオーナーでも、賃貸住宅オーナーでも、分譲マンションの区分所有者でも同じです。

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市街地にある高層マンション。

ところでこの大規模修繕工事の費用に関して産経新聞2021/2/21には「修繕費 入札で4割抑制」という記事が掲載されました。

当初の見積もりが1億6000万円だったのが、9630万円にまで抑制することができたというのです。

 

記事によると

大阪市天王寺区にある築十数年の分譲マンション。おそらくはこのマンションによって最初の大規模修繕工事だと思われます。

管理会社は大手メーカー系の管理会社。どの管理会社がどこか特定できませんが、大手メーカー系ということなので名の知れた会社ではないかと思います。

この管理会社の見積提示額が1億6千万円ということで、マンションの管理組合は想定を超えた額に驚き受け入れるかどうかを検討します。

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2月 23, 2021

契約更新で入居者の家賃がどうなったか直ぐにわからないことがある

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賃貸住宅で賃貸暮らしをすると2年毎に更新手続きを行うことが求められます。

ホームメイトのウエブサイトの「賃貸借契約の更新って何?」という記事にも

賃貸住宅に入居する際、借主と貸主との間で賃貸借契約が交わされます。その契約期間は多くの場合2年となっています。2年を過ぎて同じ物件に住み続けるとなると、契約期間満了後も引き続き住むということになりますので、そこで「賃貸借契約の更新」が必要になってきます。

引用:www.homemate.co.jp/useful/rent156/ (アクセス日2019/4/16)

と書かれていて、原則、住み続けたいならば、更新手続きを行う必要があります。

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賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。

ところで大東オーナーであるならば、大東建託パートナーズのマイページから、入居者さんの更新手続きの状況を知ることができます。

具体的には建物定期報告書の入居状況のページの備考欄に、契約満了日の半年前ぐらいから更新手続中と表示されるようになります。

そして更新手続が行われたならば、備考欄の更新手続中の表示は消えてしまいます。

この備考欄の表示は、入居者さんが手続きを行い大東建託パートナーズが受付けたならば、直ちに表示は消えます。

この時、更新手続が行われたんだとオーナーは知ることができ、しばらくしてから契約更新完了状況のページで、更新手続の内容を知ることができます。

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2月 21, 2021

積水ハウスの管理会社営業所長がアパートオーナーから1600万円を騙しとる


積水ハウスといえば、戸建て住宅からマンション、賃貸住宅と建設業界において総合力において、大和ハウス工業に次いで売上高の多い建設会社です。

どちらかといえば地味なイメージのある大和ハウス工業よりも、好感度では積水ハウスのほうが上ではないかと思われます。

その積水ハウスですが、賃貸住宅はシャーメゾンとして知られおり、高品質の住宅として人気があります。

市街地にある賃貸住宅群。

また賃貸住宅オーナーにも人気があるようで、賃貸住宅経営をするならば積水ハウスのシャーメゾンでやろうとする方も少なくありません。

 

その積水ハウスですが、その管理会社の不祥事が発覚しました。

NHK NEWS WEB2021/2/18の「「積水ハウス」子会社 “不正発覚”で営業所長を懲戒解雇」という記事によると

大手住宅メーカー「積水ハウス」の子会社の営業所長が、会社が管理する長野県内のアパートをめぐり、リフォーム代などの名目で領収書を偽造したり、注文書を勝手に作成したりして高齢者のオーナーに1600万円余りの損害を与えていた疑いがあることが関係者への取材で分かりました。会社は不正があったことを認め、この営業所長を懲戒解雇の処分にしました。・・関係者によりますと、所長は会社が管理する長野県内のアパートをめぐり、去年1月ごろまでの数年間にリフォーム代などの名目で領収書を偽造したり、注文書を勝手に作成したりする行為を繰り返していたということです。
そのうえでオーナーの80代の女性に必要のない支出をさせ、少なくとも1600万円余りに上る損害を与えていた疑いがあることが分かりました。

引用:https://www3.nhk.or.jp/news/html/20210218/k10012873211000.htm(アクセス日2021/2/20)

と報じています。

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2月 18, 2021

ウオシュレットの交換費用 大東ワランティで無料に

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最近は便座はウオシュレット(温水洗浄便座)が標準装備になりつつあります。

賃貸住宅でも新しいアパートやマンションならばウオシュレットが装備されているのではないでしょうか。

とにかく寒い冬でも便座が温かくてトイレを快適に過ごすことができます。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

そして私の小規模マンションでも、全部屋のウオシュレットが装備されています。

 

ところでこのウオシュレット、とても利便性の高い設備ですが、その一方で、時々故障することがある機器でもあります。

多くの場合、電気を動力源としていますが、電気系統の故障などで、便座が温かくならなくなったとか、洗浄機能が動かなくなったなどのトラブルが生じることがあります。

 

先日のことですが私の小規模マンションでもそのようなトラブルがありました。

今回の故障は、洗浄機能が動かなくなったというものです。

そこで早速、管理会社の大東建託パートナーズに連絡を入れました。

オーナー専用の電話番号に電話すると、大東建託パートナーズの担当支店の受付のスタッフに電話がかかります。

この時に、故障の内容、また故障した設備と、さらに品番を伝えます。

すると、物件担当者から後ほど電話連絡するとのこと。

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2月 16, 2021

ビレッジハウスがレオパレス21物件の仲介に力を入れ始める

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経営再建中のレオパレス21ですが、とにかくレオパレス21物件の入居率が芳しくありません。

私の自宅の近所にも、レオパレス21パートナーズの店舗がありますが、昔は店舗内にお客さんが入店しているのをよく見かけましたが、あのアパート施工不良事件以降は、店舗内にお客さんが入店しているのを、ほとんど見かけることがなくなりました。

やはりあれだけメディアによって、レオパレス21のアパートが叩かれると、あのアパートに住みたいと思う人もあまりいなくなったのかもしれません。

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レオパレス21の賃貸住宅アパート群。

ところでレオパレス21の経営が改善されるためには、やはり入居率を改善することが必要最低条件ともいえます。

実際のところレオパレス21と同じ一括借り上げで、賃貸住宅を行っている大東建託や積水ハウス、大和ハウス工業の賃貸住宅の入居率は90%以上を維持しているようです。

またコロナ渦にあっても、さほど入居率は下がっていません。

その一方で。レオパレス21の入居率はコロナ渦、入居率がずっと80%を下回っています。

そこで少なくとも、入居率を80%以上にもっていく必要があるようですが、その一助になるかもしれないニュース記事がありました。

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