債務は善という理論は返済ができているならば問題ない？しかし・・
最近は経済学の理論でＭＭＴ理論と呼ばれるものが脚光を浴びています。
この理論、現代貨幣理論とも言われていますが、ウィキペディアによると
現代経済の貨幣が借用書により成立していることを捉え、政府は税収に制約される必要はなく、任意の自国通貨建て国債発行により財政支出量を調整することで、望ましいインフレレベルを目指す経済政策を行うことを理論的主柱とする経済理論である。
と書かれています。
一読しても、どういうことか、イマイチわかりませんが、
この理論、現代貨幣理論とも言われていますが
つまりは日本の国債残高は1000兆円を超えていますが、全然問題はありません、大丈夫ですよという経済理論です。
たしかに、日本の場合これだけの債務をかかえていながらも、国は破綻することはありません。
ハイパーインフレにもなりません。
お部屋の広さの国土交通省の最低基準と目指すべき居住スペース
最近の賃貸物件は比較的広くなってきている
といのも国土交通省の最近の基準では2人暮らしの場合は30平米となっているのです。
実のところ20年ほど前までは、この最低居住水準に達していない世帯が400万世帯ありました。
筆者の知人も以前は築古な文化住宅に住んでいましたが、明らかに最低居住水準に達しておらず、荷物も収納しきれずトランクルームを借りていました。
結局この文化住宅、不動産管理会社の意向で、壊されることになりました。
もちろん最近、新しく建つ住宅はこの最低居住水準をクリアしている場合もあり改善されていると思われます。
筆者の所有物件も10年ほど前に建ち単身者向けですが1人暮らしの最低居住水準をクリアしています。
そしてもちろん、筆者の所有物件と同じように近年に建った賃貸物件は最低居住水準をクリアしているようでし、不動産管理会社も最低居住水準に達していない築古な住宅はアパートオーナーさんに建て替えをすすめているかもしれません。
賃貸住宅経営で賃貸住宅棟数を増やすことのメリット デメリット
以前に大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席した時に、懇親会で同席したオーナーさんですが、筆者の自宅から車で15分程度離れたところに住んでいるオーナーさんでした。
このオーナーさん、物件を相続することになる娘とともに出席していたのですが、どうやら大東建託で少なくとも3棟以上のアパートを建てたようです。
しかも同じエリアではなく、いずれも地方ですが、地方のエリアに分散して建てて賃貸住宅経営をしているとのことです。
しかもさらに近い将来、もう1棟建てる計画もありそうな感じです。
このようないわゆるリピーターともいえる大東オーナーさんは、少なからずおられます。
そしてアパート棟数を増やして、規模の拡大を図るというのも、一つの戦略だと思います。
よくスケールメリットととも言われますが、なんといってもスケールメリットの効果はコストパフォーマンスにあると言われています。
つまりは賃貸住宅経営にかかるコストを抑えつつ営業利益を効果的に拡大させるということのようです。
通常のこととして会社も規模が大きくなれば、それだけ経営が安定し、潰れにくくなるようですが、それと同じ原理だと思います。
しかしそれでも大企業であっても潰れる会社はあります。
それと同じで賃貸住宅経営でも規模を拡大すれば、万事安泰というわけではありません。
円安が進む根拠の１つが日本の人口減少 なぜ人口減少が？
人口減少による円安はアパートオーナーにどのような影響を与えるのだろうか。
以前の記事で、ソニー生命の営業担当者が来られて金融や投資についての話を聞いたことについて書いたことがあります。
の記事ですが。
この記事においては、ソニー生命が扱っている世界株式ファンドのリターンがすごいということについて書きました。
今回は、さらにソニー生命担当者の金融についての話についてですが、次のテーマは今後の外国為替がどうなるかという話です。
つまりは円安になるか円高になるかというテーマです。
筆者個人のこれまでの考えは、どちらかといえばこれまでの日銀の市場介入というと、多くの場合、円売り介入が多かったので、今後も円高にぶれやすいのではないかという意見を述べました。
すると担当者いわく
「社内などで為替についての専門家によるレクチャー等を受けるそうですが、専門家の見解は円安が進みやすくなります」
とのこと。
その根拠はというと
「人口減少が円安の根拠になる」
んだそうです。
えっと思いましたが、確かに今は人口減少が進んでいます。
しかも高齢者人口はあまり減らなくても、若年層の人口が大きく減っていきます。
ということは労働者人口が急速に減る可能性があり、労働者人口が減るということはモノの生産量が減少していくことになります。
銀行が事業性ローンよりも住宅ローンを優遇するのはなぜ？
銀行のローン融資にも、様々な種類があります。
多くの方が、関係している住宅ローンを始め、事業者への融資、大企業への融資、そして大家さんの多くが借りているアパートローンがあります。
ところで銀行融資の金利でなぜ？と思っていた事柄があります。
それは事業性ローンと比べて、なぜか住宅ローン金利は低いのです。
例えば、ある都銀ではアパートローンの変動金利は１％半ばぐらいですが、住宅ローンとなると変動金利が借り替えで０．７％といった感じでぜんぜん低いのです。
事業性ローンよりも０．５～１％も低いのです。
なぜなのでしょうか。
確かに住宅ローンは比較的安全な融資です。
債務者が仕事をしていて安定収入があり続けるならば、返済ができなくなるということはほとんどないことでしょう。
また債務者に万が一の事が生じても団体信用保険をかけているので銀行が損失を被ることはありません。
しかしリスクがないわけではありません。
もし債務者が勤め先からリストラされて収入がなくなった場合どうなるのでしょうか。
その場合は団信による保証もありませんし、返済ができなくなる可能性があります。
一方でアパートローンの場合はどうでしょうか。
住みたい街でいつも上位の西宮北口！！なぜ西宮北口駅エリアに人気が？
関西圏の住みたい街ランキングで西宮北口がトップとなった。
以前のことですが大手不動産会社による関西の最寄り駅を対象にした以前の住んでみたい街ランキングでトップになったのは西宮北口駅でした。
メジャーセブンのマンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏） によると
１位 西宮北口駅
２位 夙川駅
３位 岡本駅
４位 梅田駅
５位 宝塚駅
６位 芦屋川駅
７位 御影駅
引用： マンショントレンド調査 第24回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏）2016年
となっています。
興味深いのは５位の宝塚駅以外はすべて阪急神戸線の駅で占められています。
阪急神戸線はまさにブランド路線なのでしょう。
ところで西宮北口駅周辺、たしかにいい街です。
まず阪急西宮北口駅ですが阪急電鉄のすべての特急が停車し、大阪梅田にいくしても、神戸三宮に行くにしてもとても便利です。
梅田にも三宮にも特急に乗れば１５～２０分程度で着きます。
しかも阪急宝塚線も発着しており宝塚にも行くこともできます。
交通の便の良さは格別です。
しかも駅南側には阪急西宮ガーデンズという大きな商業施設があります。
阪急百貨店とイズミヤを中心にした商業施設ですが、やや高級感を感じる施設で、筆者も時々ですが阪急電車に乗って行くことがあります。
さらに駅北側には飲食店が立ち並ぶ商店街がありどちらかといえば庶民的な落ち着いた感じの街並みです。
芦屋などの高級住宅街を抑えての１位ということですが、なんとなく住みたい街の１位に選ばれた理由がわかるような気がします。
ステータスだけのためにタワーマンション買うことのリスク
乗り物では、ＪＲなどで等級があります。
例えば普通車に対してグリーン車、新幹線ではグランクラスがあります。
航空機では、エコノミーに対してビジネスクラス、ファーストクラスがあります。
これらの等級の違いは、なんといっても利用する価格です。
普通車よりもグリーン車、グリーン車よりもグランクラスの料金は高くなります。
そして受けるサービスも異なってきます。
等級も高くなれば、それだけ受けるサービスも手厚くなります。
積水ハウス設計施工の賃貸住宅シャーメゾン。品質には定評があるが、建築費も高い。
しかし乗車が終われば、エコノミーもファーストクラスもサービスは終わりです。
じゃあなぜ人は値段が高くても高い等級を選ぶのでしょうか。
なかには優越感やステータスにこだわりそうする方もいるのでしょう。
このステータス、日本語では社会的地位のことですがウィキペディアによると
社会的地位（しゃかいてきちい）とは、社会の中に確立された、人々の名誉や威信を伴う位置。近代社会では、職業が地位の主な規定要因と考えられている。職業は、経済力や生活水準や学歴や人間関係などの情報も含む総合的な地位の指標だからである。それ以外に、趣味なども社会的地位に影響を及ぼす。
大東建託パートナーズよりキッチン水栓の修繕費2万円ですとの電話がくる
以前のことですが、突然に大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。
大東建託パートナーズの担当者から電話があると、緊張するものです。
修繕等で何か出費が求められるのではないかという思いからです。
とくに大東建託との一括借り上げでフルパッケージプランならば、さほど修繕費のことで心配することはないのでしょうが、スタンダードプランだと心配になります。
それで電話を受けてみると、やはり内容は修繕のことでした。
「○○号室のキッチン水栓が壊れたので、修理が必要です。修繕費用は、○○などを交換することになり¥19960円です。修理に入ってもよろしいですか」
という内容でした。
一応、大東建託パートナーズの場合は、オーナーに修繕費用負担がかかる場合は、見積額を言ってオーナーの承諾を得てから修理を行うことになっています。
それはそれでいいのですが、修理はやはり行わなければなりません。
修繕費用があまりにも高額になる場合は、「もうちょっと安くなりませんか」と言いますが、今回は約2万円なので、これでいいかと思い承諾しました。
ところで筆者は大東建託とはスタンダードプランで契約していますが、ワランティサービスに加入しています。
マンションのための修繕費用を蓄えておくのが大切なのはなぜ？
分譲マンションでも賃貸マンションでも、マンションの劣化を防ぐためには、メンテナンスつまりは修繕が必要となります。
そしてこの修繕費用ですが、分譲マンションでは区分所有者が、賃貸マンションではマンションオーナーが支払うことになります。
筆者も小規模マンションオーナーとして、修繕費用については気になるところです。
このてんで大東建託とフルパッケージプランで契約しているならば、３０年間は修繕費用について煩うことはありませんが、筆者の場合はそうではないので修繕費用を用意しておかなければなりません。
ところでこの修繕費用、どれぐらい用意しておけばよいのでしょうか。
このてんで国土交通省はガイドラインを示しています。
もちろんこれは分譲マンションの場合のケースですが、原則的には賃貸マンションにもあてはまる部分があると思います。
具体的には日本経済新聞２０１８年３月２６日の「マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく 」という記事によると
国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。30年間の均等払いで、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。
引用：マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく – 日本経済新聞 (nikkei.com)
と述べています。 (さらに…)
大東建託パートナーズによる建物清掃の良し悪しは管理担当者にもよるかも？
筆者の物件は大東建託パートナーズのもと清掃が行われていますが、
その出来栄えについては正直不十分ということに
ついて書きたいと思います。
昔のことですが清掃後、あまりにもマンション内がきれいになっていなかったので、妻がたまりかねて苦情を言ってほしいと言われましたので、筆者自身は気がすすみませんでしたが、大東建託パートナーズの担当者に電話をし苦情を言いました。
大東建託パートナーズは苦情にはすぐに対応してくれる。
すると２日後に、緊急清掃という形で、２人の清掃作業員が来られて、比較的しかっりとした清掃作業を行ってくださいました。
こんなにも迅速でしかっりと対応してくれることに驚きました。
それからしばらくして、あの時の清掃作業員は交替させられたのではないかと思っていましたが、清掃完了通知の担当者名を見てみると同じ作業員の名前で交替はしていなかったようです。
そしてさすがに今回は、清掃後、ゴミなどはきちんと履かれていて、先回よりはずっと清掃状態がよくなっていました。
ところで大東建託パートナーズの場合、単身者向けのアパートマンションの場合、月１回以上の簡易清掃が実施されます。そしてそれ以外にも