トラブル回避に機敏な大東建託パートナーズ
放置自転車といえば、社会問題ともいえるほど、あちらこちらで生じています。
駅前の駐輪場でも、スーパーでも、公共の施設でも放置自転車がみられます。
そしてアパートやマンションでも放置自転車が生じることがあります。
最近では幾つかの賃貸住宅の管理会社が敷地内で生じている放置自転車対策にのりだしていますが、大東建託パートナーズもそのことを行っています。
そして私の所有マンションでも、時々放置自転車が生じています。
なぜ放置自転車が生じるかというと
・退去のさいに必要でない自転車を置いていく。
・現入居者が自転車を全く利用しないために、だんだんと自転車が朽ちていく。
のケースがあります。
そこで大東建託パートナーズの場合は、放置自転車と思われる自転車に、処分することの注意や警告のステッカーを貼っていきます。
もしもその自転車の所有者が処分してほしくない場合は、その所有者がそのステッカーを外すことによって、処分されずにすむという仕組みです。
実際のところ私の所有マンションでもステッカーの貼られた自転車で、所有者がステッカーを外したケースがあります。
ところで所有者がステッカーを外すことなく処分待ちの自転車がありますが、なかなか大東建託パートナーズが処分しないので、電話で早く処分してほしいと言ったことがあります。
大東建託は修繕費でオーナーからぼったくってはいなかった
以前に書いた記事
では、週刊ダイヤモンドが、「大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理」という記事で、大東建託がオーナー泣かせな管理を行っているとの批評に、大東建託が訴訟を起こし、大東建託側の言い分が、ほぼ認められたてんについて、産経新聞の記事をもとに書きました。
あれからしばらくして大東建託のニュースリリースにもそのことが取り上げられました。
2019/9/2の「株式会社ダイヤモンド社に対する勝訴判決のお知らせ」のなかでですが、この文章をじっくりと読むとオーナーとしては安堵できるようなことが書かれています。
例えば
2018年11月末現在の外壁塗装工事実施状況からは、大東建託パートナーズ株式会社が修繕費用を 負担するフルパッケージ契約物件では、建物オーナーが修繕費用を負担するスタンダードプラン契約 物件と比較して修繕が少ないとする本件記事とは、反対の修繕状況にあることがうかがえる。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c8k1-att/diamond_hanketsu_0902.pdf（アクセス日2019/9/3）
と書かれています。
非常に好評だったりそな銀行のファンドみつぼしフライト
小規模でもマンションオーナーをやっていて、銀行からアパートローンを借りていると、渉外担当者がついて、周期的に訪問してきて、銀行が販売している商品の提案を受けたりすることがあります。
私も、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、渉外担当者が、銀行が力を入れている金融商品の提案を受けることがあります。
そして2019年になって、りそな銀行が力を入れて販売している投資信託に、みつぼしフライトというのがあります。
この商品は、いわゆるバランスファンドで、りそな銀行が世界中の株や為替、債券、不動産に投資して運用するファンドですが、どちらかといえば債券比率を大きくした安定成長型のファンドです。
そしてこの種の安定成長型のファンドは、どの証券会社や銀行でも販売している、ごくありふれたものですが、他の銀行が販売している投資信託にはない強力な特徴があります。
それはリーマンショック級の経済混乱が生じてファンドが暴落しても
当初の基準価格よりもファンド価格が5%以上下がることがあっても、顧客の損失はその5%ラインを超えることはないという特徴があるのです。
例えば当初の基準価格が10000円でスタートしたものの、経済混乱でファンド価格が暴落しても、顧客の損失は最大でも500円までということを、りそな銀行が保証するというのです。
大東建託もついに民泊事業に参入
日本でも、民泊が解禁になり、民泊事業に参加する事業者も増えてきました。
ところで、この民泊事業ですが、収益面では通常の賃貸よりも良いとされています。
しかしその一方で、様々なリスクも指摘されています。
実際のところ日本での民泊事業の歴史は浅く、その事業がうまくいくのかどうかは未知数な部分も多くあります。
そのためか賃貸住宅大手の企業の幾つかも民泊事業参入には慎重な企業が幾つもありました。
そのうちのひとつが賃貸住宅最大手の大東建託です。
大東建託も民泊事業には参入していませんでしたが
2019/8/28の大東建託のニュースリリースの「大阪市特区民泊限定「民泊活用型一括借上システム」を提供開始 「民泊事業」で収益性を、「賃貸事業」で安定性を確保」には
大東建託もついに民泊事業に参入することが明らかになりました。
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）は、2019年8月より、大阪市の特区民泊エリア 限定で、民泊事業の高い収益性と賃貸事業の長期にわたる安定性をあわせ持つ、「民泊活用型一括借上システム」 の提供を開始しました。本システムは、当社が設計・施工した賃貸住宅を活用し、当初※1は民泊事業を行い、その後は賃貸事業を行うことが でき、賃貸事業中は大東建託グループが、建物を一括で借り上げます。なお、本システムの対象エリアは、特区民泊の 中でも確実な集客が見込まれる、JR大阪環状線内の駅から徒歩10分程度のエリアで、2020年度までに年間30棟の 販売を目指します。
引用：https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c5rk-att/osaka_minpaku_start_0828.pdf（アクセス日2019/8/29）
と書かれています。
管理会社がなかなか動いてくれない 大東建託でも・・
私の知り合いは、家族で賃貸の戸建住宅に住んでいます。
とても広い木造の戸建住宅ですが、築年数が経っているためか、2階が雨漏りするんだそうです。
そこでこの賃貸住宅の管理会社に、その雨漏りを修繕してほしいと言ったそうなのですが、なかなか修繕に来てくれないとのこと。
「もう1度、修繕について言ったらどうですか」と言ったら、何度も言うのも、おっくうなので現状で我慢するとのことです。
この管理会社ですが、地元に昔からある不動産屋で、幾つかの物件の管理を行っていますが、修繕の依頼を聞いたもの忘れてしまったのか、面倒くさくて後回しにしてしまい、うやむやになってしまっているのか、それはわかりません。
さらに昨年の暴風台風で、近所の比較的に新しい賃貸マンションのベランダの外壁が、あちらこちらで傷んだマンションがありました。
どちらかといえば上階の方で損傷しており、修繕工事を行うにしても大変だなあと思いましたが、なかなか修繕が行われません。
外からその損傷が、よく見えるので、速やかに修繕したほうがよいのにと思っていましたが、あの暴風台風から11カ月が経過してから、ようやく修繕が行われました。
どうして遅くなったのかは、わかりませんが、ようやく管理会社が動いたようです。
レオパレス21のオーナーの待遇 今後は他社の草刈り場に
レオパレス21のアパート施工不良の問題が明らかになって、レオパレス21に関する記事が溢れています。
新聞でも週刊誌でも、ネット上の記事でも・・。
ところでそのようなさなか日本経済新聞でも、レオパレス21についての記事が多くなってきたように思われます。
最近でも2019年7月25日の「（迫真）不動産 過熱の代償（3） 「家賃保証」信じたのに… 」という記事を読んでいると、幾つかの興味深いてんに気づかされました。
大東建託と比較してみますと。
①オーナーに支払う賃料改定の協議にはレオパレス21は2人の社員で来る？
日本経済新聞の記事には2人の社員が来て、減額を迫ってきたとあります。
大東建託の場合は、大東建託パートナーズの物件担当者がまずは1人でやってきます。
そこでオーナーとの合意ができれば、それで終わりですが、オーナーが抵抗し合意できなければ、次は大東建託パートナーズの賃料査定の担当者と2人でやってきます。
そこで賃料査定の担当者が、今回の賃料がなぜこの価格になったのかを、いろいろと説明していきます。
主な内容は、エリア内の同じような物件の賃料相場のケースを幾つか取り上げて、この賃料が適正なんだということを説得しようとするのですが・・。
そして最後には、とにかくこれで合意してくれと、ひたすら懇願されます。
平均給与◎ 平均勤続年数△ の大東建託
建設業界において賃貸住宅部門では圧倒的なトップ企業である大東建託。
建設業界全体の売上高でも、常時10位以内にランクされています。
そして従業員の給与という面でも、高水準を維持しています。
ところで実際のところ大東建託の社員の給与はどれくらいなのでしょうか。
最近の有価証券報告書によると、大東建託（提出会社）の2019年3月31日時点での平均年間給与は870.7万円と800万円を超えているとのことです。
800万円というと、日本の大企業のなかでも、高い水準にあることになります。
たしか三菱ＵＦＪ銀行や三井住友銀行の行員も、それぐらいの水準だったと思いますが、日本のトップクラスの都銀の給与水準に匹敵していることになります。
その一方で、その同じ有価証券報告書によると、従業員の平均年齢は42.06歳で40歳を上回っています。
ですからＩＴ企業のように若手を中心とした会社でもないということになります。
40歳台ということですから、人間としても円熟味を増してきた世代中心の会社ということになるのでしょうか。
ところで注目したいのは平均勤続年数です。
この平均勤続年数は大東建託の場合
8.51年
となっています。
この数字から何が見えてくるのでしょうか。
大東建託が勝訴 ダイヤモンド社を訴えて
以前に書いた記事で
を書いたことがありますが、この訴訟の判決が下されたようです。
産経新聞2019/8/29の「ダイヤモンド社に賠償命令 大東建託巡る記事」という記事によると
ダイヤモンド社のビジネス情報サイトに掲載された記事で名誉を毀損されたとして、賃貸住宅建設大手の大東建託（東京）が１億円の損害賠償を求めた訴訟の判決で、東京地裁は２９日、５０万円の支払いと該当記事１本の削除を命じた。判決によると、ダイヤモンド社は平成２９年８月２１日、「大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理問題」と題した記事を掲載。大東建託は内容が事実と異なると主張していた。飛沢知行裁判長は「担当記者は客観的裏付けを取らず、大東建託の社員と称する人物から聴いた事情だけを根拠に記事を書いた」と指摘。記事は真実と認められないと判断した。
引用：https://www.sankei.com/affairs/news/190829/afr1908290038-n1.html（アクセス日2019/9/1）
と書かれています。
このようにどうやら、概ね大東建託側の主張内容が受け入れられたようです。
礼金が家賃の2カ月 大東建託は大丈夫なのか？
最近ですが、いい部屋ネットの大東建託の物件の入居者募集サイトを見ていて気になることがあります。
それは入居時に入居者に請求する
礼金
です。
以前は、いい部屋ネットの大東建託といえば、敷金、礼金、更新料０円が売りで、そのような物件が数多くありました。
しかし最近になって礼金は取るケースが多くなっているのです。
以前に書いた記事
でも書いたとおりです。
しかしこの時は礼金といっても家賃の1カ月程度のケースが多く、まだ許容範囲だったように感じていました。
しかし問題は、あれから数カ月以上が経ちましたが、最近の入居者募集物件で求められている礼金は
家賃の2カ月分程度に
なっているのです。
例えば家賃が6万円の場合は礼金は12万円になります。
この礼金に加えて仲介手数料が6万円、定額クリーニング費が4万円としても入居のさいの初期費用が28万円となり、それに加えて火災保険料も支払うと全部で約30万円程度になってしまいます。
こうなると本当に資金的に余裕のある人でなければ入居することができません。
しかしなぜ家賃の2カ月分程度の礼金を請求するようになってきたのでしょうか。
もちろん他社物件でも礼金が求められることはあります。
どうしても気になる積水ハウス デメリットも・・
積水ハウスといえば、建設業界ではブランド力では、トップクラスの建設会社です。
さらに建設業界では、売上高は大和ハウス工業に次いで2位にランクされています。
巨大なゼネコンの大林組や竹中工務店よりも上位にランクされています。
この積水ハウス、戸建て住宅ではシャーウッド、賃貸住宅ではシャーメゾンで知られています。
積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。
やはり良い面もあれば、悪い面もあります。
では具体的に良い面にはどのような事柄があるのでしょうか。
その１つに
メンテナンスフリーのダインコンクリートがあります。
これは外壁に設置されているものですが、メンテナスフリー、つまりは塗り替えが不用、メンテナス不用の外壁なのです。
だいたい10年から15年に1度は外壁のメンテナンス工事を通常ならば、行うものですが、足場をかけて行うこの工事、けっこうな費用がかかり、物件のオーナーにしてみれば、頭の痛いところです。
しかしダインコンクリートとなるとメンテナンスフリーなので、そのような工事を行う必要がありません。
だいたい、このダインコンクリート30年は持ちこたえる設計になっているようです。
さらに積水ハウスの物件の場合は、周期的に建物の点検が行われ、必要であれは修繕工事が行われます。
もちろんこの修繕工事、無償のものもあれば有償のものもあり、有償の場合は多少の出費は覚悟していたほうが良いかもしれませが。