賃貸住宅過剰時代もはや賃貸オーナーにはならないほうが賢明なのか？
少子化時代になり、日本の人口が減少し始めました。
今後は減少し続け、いずれは１億人割れになるといわれています。
日本の人口は近年横ばいであり、人口減少局面を迎えている。2060年には総人口が9000万人を割り込み、高齢化率は40％近い水準になると推計されている。
そもそも少子化の原因の１つは子供にかける教育費用が親にとって負担が大き過ぎて、たくさんの子供をもうけることが困難なためともいわれています。
しかしいずれにしても１年間で、数十万人減り続け、２０３５年には１億２０００万人程度になるといわれています。
ただし人口減少は進行していても、世帯数については遅れて減少に転じるようです。
世帯数の増加＝住宅需要の増加ととらえることもできるかもしれません。
しかし世帯数の増加も２０２０年でピークになり、それ以降は世帯数も減少していくようです。
その後は世帯数も減少するということは、やはり全国的にアパート経営は厳しくなっていくということなのでしょうか。
数字上ではそういえます。
現実に今でも賃貸住宅の空室率は２０％を超えています。
しかもそのようななかで新しいアパートマンションは増え続けているのです。
もちろん古くなった建物の建て替えという形で新しいアパートマンションが建てられるていることもありますが、それでもやはり今後は空室率は増加していくことでしょう。
携帯基地局の物件オーナーのアンテナ収入 5G導入でどうなる
市街地にあるマンションの屋上には、ちらほらとアンテナが設置されているのを見かけることがあります。
このアンテナとは、携帯基地局のアンテナです。
この場合、この物件の屋上を借りて携帯電話会社は基地局を設置していますので、賃料収入を携帯電話会社から得ることができます。
だいたい賃料は月額数千円～20万円程度で、基地局の規模などによって変わってくるようです。
大手の携帯電話会社で支柱一本につき3～8万円ぐらいというのが相場のようです。
それにしても、家賃収入にプラスアルファこれだけの収入を得ることができるというのは、オーナーにとっては興味のある事柄です。
しかしいつまでも携帯電話会社が基地局を設置し続けて、賃料を支払ってくれるかといえばそういうわけでもありません。
ところで日本では、5Gが導入されています。
となると携帯電話会社は5Gのアンテナを設置していかなければならないことになります。
そして3Gや4Gのアンテナはもはや必要でなくなったならば、取り外していかなければなりません。
ということはこれまでは4Gアンテナがそのまま5Gアンテナへと交換されていくのでしょうか？
アパートローンの繰り上げ返済によって負担軽減になるものの銀行にしてみれば
繰り上げ返済。
銀行へのローン残高を減らすために行うことですが、アパートローンでも行うことができます。
例えばローン残高が6000万円あるとすると、1000万円を繰り上げ返済するとローン残高は5000万円になります。
すると毎月の銀行への返済額を軽減させることができ、余裕のあるアパート経営を行うことができるようになるというメリットがあります。
例えば返済期間が残り20年でローン金利が1.5%とします。
ローン残高が6000万円とすると毎月の返済額は289527円で20年間の利息支払い分は9486407円です。
一方で1000万円を繰り上げ返済してローン残高が5000万円になると、毎月の返済額は241272円、そして20年間の利息支払い分は7905341円になります。
このように繰り上げ返済によって、毎月の返済額は約4万8000円軽減され、20年間の利息支払い分は、なんと約150万円軽減させることができるのです。
ですから繰り上げ返済を効果的に行うことができるならば、アパート経営においては大きなメリットになる場合があります。
しかしすべて良しというわけではありません。
ホームメイトと東建コーポレーションは同じ会社だった！！
ホームメイトという不動産屋さんについては聞いたことがある方も少なくないと思います。
入居斡旋のための不動産屋さんで駅前などに店舗を構えていることがあるようです。
ところでこのホームメイトが実は東建コーポレーションのグループ会社というのか、入居斡旋部門のようなものだということはあまり知られていないかもしれません。
大東建託が、入居斡旋担当をしているのが大東建託リーシングですが、この場合は大東建託リーシング＝大東建託の会社とすぐに連想できるのとは違っています。
ところで東建コーポレーションも、業績を拡大させている建設会社ですが、大東建託とよく似たようなビジネスモデルを展開している会社のようです。
多くの場合に、地主さんにアパートマンション経営をもちかけるというビジネスのようです。
ところでホームメイトそのものは、東建コーポレーションの物件のみを扱っているわけではありません。
大東建託や積水ハウスの物件も扱っています。
もちろん東建コーポレーションの物件を優先的に扱っているようです。
ところで東建コーポレーションの物件の住み心地はどうなのでしょうか。
土地や建物の価値を調べるのに役立つ公的なツールがある
最近はネットの普及にともない、種々の情報をネットで調べることができるようになりました。
このてんで官公庁もネットで情報発信するようになってきています。
例えば土地の路線価を調べたいと思うならば、国税庁のホームページから調べることができます。
ところで、国土交通省が不動産情報ライブラリというホームページを開設しています。
このホームページを開くのは簡単で、グーグルの検索で「不動産情報ライブラリ」と打てば、すぐに開くことができます。
アットホームのサイトの以前の国土交通省の情報サイト「土地総合情報システムとは」の記事には
不動産の取引価格及び地価公示・都道府県地価調査に関する情報を検索・閲覧できる国土交通省のWEBサイト（URL：http://www.land.mlit.go.jp/webland/）。土地総合情報システムは、国土交通省土地・建設産業局が、安定的な不動産投資の促進、不動産市場の活性化、安心・安全な不動産取引のために、土地に関する情報を把握し提供すべく運用しているサイトである（2006年4月に運用開始、2014年8月にシステム大幅更新）。・・取引価格情報の利用に当たっては、アンケート調査の結果であることに留意しなければならない。
引用：土地総合情報システムとは
と説明されています。
ソニー生命保険の変額保険の世界株式はずば抜けて優秀なファンド！！
貯蓄性の生命保険に加入することはマンションオーナーにもメリットがある。
かなり昔のことですがソニー生命保険の変額保険が、良い保険という評価があったので、ソニー生命の変額保険に加入しました。
当時はまだ筆者も小規模マンションオーナーを将来することになるとは、まったく考えていない時でしたが自宅近くの喫茶店でソニー生命の男性営業担当の方と契約を交わしました。
それからかなりの年月が経って、その男性営業担当の方から、会って変額の保険の運用についてお話したいと連絡が入り、今回は自宅に招いてお話を聞くことにしました。
この会った時に、投資や金融の話になると当時よりも随分と勉強されているような感じで、いろいろと勉強になりました。
ところで
ソニー生命の変額保険は
ネットで支払った保険料の運用の仕方を変更させることができます。
年間で１２回までです。
そして債権や株式、世界債権や世界株式などに分散投資をすることができます。
ところで今回、訪問された目的の１つは、筆者の運用が悪いわけではないものの、もっと資産を増やせるような仕方での運用を提案するためのものでした。
実は大部分を日本債券で運用していたのですが、それでは解約返戻金も十分には得られないということです。
テナント部屋の上げ下げサッシ窓の部品の交換補修工事費用が約６万円
４階建て以上の賃貸住宅の場合、１階はテナントにすることがあります。
実際のところ、賃貸住宅の場合は、なぜか１階の人気がなく、上階ほど好まれる傾向があります。
それで１階をテナント賃貸にすることがあります。
そしてテナントとなると１階が好まれる傾向があり、１階がテナント、２階以上が住居にすることが理想とすることもあります。
ところでテナント賃貸となると、住居にはないメリットとデメリットがあります。
そしてデメリットをあげるとすれば、テナント部分もエアコンや給湯器などの設備を設置しますが、オーナーが設置した設備などの維持管理や修繕費用についてはオーナーが負担しなければならないというてんがあります。
筆者の小規模マンションも、１階がテナントなので、修繕などが発生すると、オーナーの筆者が修繕費用を負担しなければなりません。
過去においても、１度、第三者による、おそらくは盗み目的で、シャッターとサッシを壊された時には、10万円ほどの修繕費用が発生し、テナント事業者でなくオーナーに修繕費用の請求がきました。
この時は、損害保険の補償の対象になり、損害保険会社から支払った金額分の保険金がおりました。
光ネクストマンションタイプ全戸型導入する場合の費用((+_+))
インターネット無料の物件が増えてきた・・。
最近はアパートマンション供給過剰のためか空室率が２割ともいわれています。
そして将来的には空室率が３割になるともいわれています。
３割となると１カ月の家賃収入が満室の場合に１００万円とすると、３割が空室となると３０万円減の７０万円となります。
例え空室の家賃保証がある一括借り上げであっても、空室率が３割ともなると家賃は下落し、オーナーに支払われる賃料も下落していくことでしょう。
そこで空室対策の１つとして最近行われているのが、アパートマンションの
全戸数インターネット無料サービスです。
既に分譲マンションでは導入済のマンションも少なくありませんが、賃貸アパートマンションでも導入しているところがあります。
筆者の知人宅マンションでも築年数のたったマンションですが、阪神地区では幾らかのシュアがあるケーブルテレビベイコムを入居者にはマンションオーナーの取り計らいで格安料金で利用できると言っていました。
ところでインターネットの光といえば最もメジャーなのは、やはりNTTの光サービスではないでしょうか。
以前の記事
「NTTからのフレッツ光についての勧誘電話」
で書きましたように、電話でNTT本社のマンション担当者から、サービスの提案についての、お話があるということで、訪問を受けることにしました。
騒音トラブルを大東建託パートナーズはどう対処している？
ずっと以前の日曜日の晩のことでしたが、下のほうから工事をするかのような音が聞こえてきました。
多少は気になるレベルの騒音でしたが、20時～22時ごろのことで、就寝時間ではないということで、気にしないことにしました。
実のところ、筆者の小規模マンションでは、近いうちに退去者がいることを、大東建託パートナーズのオーナーのためのマイページで知っていました。
それで音のする方向からすると、その退去予定者のお部屋からのようなので、どうも引っ越しの準備等で、何かを剥がすために生じている音だと思いました。
なのでおそらくは引っ越しまでの一時的な事柄なので、目くじらを立てないことにしました。
ところでその後の火曜日の朝のことですが、1階の集合ポストの下に置いている不要チラシ入れに1枚の大東建託パートナーズからの協力のお願いの用紙が捨てられていました。
どうやら入居者の1人が、この協力のお願いの内容を見て、すぐに捨てたようです。
そこでその用紙を拾って、その内容を見てみると
なんと
最近、音による騒音の苦情が多数の部屋より受けています
という内容です。
さらに見ていきますと、「この度、とんかちで叩いているような音が頻繁にすると連絡が入っています。」
と書かれています。
これを読んで、日曜日の晩のことだと思いました。
そして多数の部屋からの苦情があるとのことですが、どの部屋からの苦情だったのでしょうか。
大東建託パートナーズに尋ねてみたいものですが、プライバシーにもかかわるかもしれないのでやめときます。
外壁補修工事を行うかどうかの目安は外壁目地の破れがどれだけ進んでいるかによる
アパートにしても、マンションにしても、10年～20年の間に1度は、建物に足場をかけて外壁塗装や補修を行います。
いわゆる大規模修繕工事です。
費用もかなりの高額になる工事です。
なのでどのタイミングで行うかは重要な判断となります。
このてんで昔は竣工から10年で行うことも珍しくはなかったようですが、近年はもう少し後になって行うケースのほうが多いように感じます。
筆者の自宅のある近辺でも、分譲マンションの場合は、竣工から12～15年で行うケースが多くみられ、賃貸住宅となると15～20年に行うことが多いように思われます。
ところで大規模修繕工事を行う目安となるものに、外壁目地があります。
ウィキペディアによると
建築物や土木構造物において、少し間隔を空けた部材間の隙間・継ぎ目の部分。とくに、組積みする石・煉瓦（レンガ）・コンクリートブロックの継ぎ目、あるいは仕上に貼るタイルの継ぎ目を指す。
と書かれています。
賃貸住宅においては、コンクリートブロックやタイルの継ぎ目に見られるものです。
例えば、そのような箇所をコーキングして建物を保護することになります。
そしてもしもコーキングされてないと建物の継ぎ目から、雨漏りするようになり建物が傷みます。