環境に優しい配慮が大東建託や積水ハウスといった建設業界でも
最近はなにかと環境のために脱炭素という言葉をよく聞かれるようになりました。
なぜ脱炭素なのかというとウィキペディアには
脱炭素社会とは、地球温暖化の原因と考えられる二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会のこと。気候変動対策の国際的な枠組みである「パリ協定」が発効して以降、二酸化炭素の排出量を減らし、脱炭素社会を目指そうとする動きが活発化している。
と書かれていて、二酸化炭素の排出が、地球温暖化をもたらすことが、明らかになっているなか、二酸化炭素の排出を削減する社会の流れになっています。
日本でも、政策として2050年までに二酸化炭素の排出量を実質ゼロにする社会を実現すること目指すと明言しており、今後はますます脱炭素の重要性が高まっていくものと思われます。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
そのようななか、賃貸住宅最大手の大東建託が脱炭素賃貸住宅を開発したとのニュースが報じられました。
大東建託のニュースリリース2021/3/25によると
大東建託株式会社(本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満)は、京セラ株式会社（本社：京都府京都市、代表取締役社長：谷本秀夫、以下京セラ）の太陽光発電システムを採用した、日本で初めての脱炭素住宅「ＬＣＣＭ（ライフ・サイクル・カーボン・マイナス）賃貸集合住宅」を開発し、２月より、埼玉県草加市にて建設を開始しましたので知らせします。本建物は、２０２１年７月に完成を予定しています。
「ＬＣＣＭ賃貸集合住宅」は、建設時・居住時・廃棄時においてCO2の削減に取り組み、さらに太陽光発電などを利用した再生可能エネルギーの創出により、建設から解体までの建物の一生（ライフサイクル）を通じてCO2排出量をマイナスにする脱炭素住宅です。
引用：日本初！脱炭素住宅「LCCM賃貸集合住宅」を開発｜土地活用のことなら – 大東建託 (kentaku.co.jp)（アクセス日2021/3/29）
と報じました。
賃貸住宅入居者退去後オーナーに支払われる賃料が下がることがある
管理戸数１００万戸以上の大東建託設計施工管理のアパート。
以前のことですが退去者が退去され空室となりました。
この退去者は、やや高い家賃を支払ってくださったので、今後の事が多少心配になっていました。
というのも大東建託物件の場合、査定家賃というものがあり、査定家賃（大東建託の家賃の査定部署で割り出された家賃）を基準にして大東オーナーに支払われる賃料が決まるわけですが、査定家賃よりも入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準にオーナーに支払われる賃料が決まるからです。
そして先回の退去者は査定家賃よりも数千円高い入居家賃を支払ってくださっていたので、数千円ほど高い賃料を受け取っていたからです。
しかし空室となると、大東オーナーに支払われる賃料は査定家賃が基準となり数千円下がることになります。
例えば査定家賃が４万５０００円でも入居家賃が５万円ならば、５万円が基準になってオーナーに賃料が支払われます。
しかし空室となると４万５千円が基準になってオーナーに賃料が支払われることになります。
ところが今回、退去後の募集家賃が先回の査定家賃よりも数千円高い入居家賃と同じ価格の募集家賃で入居募集を開始したのです。
大規模修繕工事にかかる高額費用を抑えるために行える事柄
大東建託のフルパッケージプランで賃貸住宅経営をしているならば、当初の３０年間は、修理費用や大規模修繕工事費用のことで、気にしたり心配したりする必要はほとんどありません。
しかしそうでなければ、物件オーナーは１０年～２０年に１度は大規模修繕工事を行わなければならず、この時に高額の費用を負担することになります。
これは戸建て住宅のオーナーでも、賃貸住宅オーナーでも、分譲マンションの区分所有者でも同じです。
市街地にある高層マンション。
ところでこの大規模修繕工事の費用に関して産経新聞2021/2/21には「修繕費 入札で４割抑制」という記事が掲載されました。
当初の見積もりが１億６０００万円だったのが、９６３０万円にまで抑制することができたというのです。
記事によると
大阪市天王寺区にある築十数年の分譲マンション。おそらくはこのマンションによって最初の大規模修繕工事だと思われます。
管理会社は大手メーカー系の管理会社。どの管理会社がどこか特定できませんが、大手メーカー系ということなので名の知れた会社ではないかと思います。
この管理会社の見積提示額が１億６千万円ということで、マンションの管理組合は想定を超えた額に驚き受け入れるかどうかを検討します。
大東オーナーの賃料改定で賃料を下げられても入居家賃が高ければ・・
賃料改定のたびに査定家賃は下がっていくものですが・・。
一括借り上げ、つまりはサブリース契約のアパートマンションオーナーにとって「賃料改定」という言葉には悪いイメージがあるのではないでしょうか。
なぜならば多くの場合、「賃料改定」とはアパートマンションオーナーに支払われる賃料の減額を意味するからです。
多くの場合、物件の経年劣化等で家賃は新築当初よりも下がり、それに伴いアパートマンションオーナーに支払われる賃料も、「賃料改定」の協議の後に減額されることになります。
このてんでは、レオパレスでもへーベルメゾンでも積水ハウスでも、ほとんど同じではないかと思います。
そして大東建託の大東オーナーも多くの場合、賃料改定後は減額されることになりますが、しかし大東オーナーの場合は賃料改定で減額査定をされても、賃料改定後にすぐに支払われる賃料が大きく減額されるというわけではありません。
といのも査定家賃よりも
入居家賃のほうが高ければ
入居家賃を基準にして支払われる賃料が決まるからです。
例えば３０戸数を所有する大東オーナーさんがいたとしますが、「賃料改定」の協議で、３０戸数すべての査定家賃が３０００円減額されたとします。
するとこの計算では３０戸×３０００円で９００００円の減額となるわけですが、入居家賃が３０戸すべてが新築当初と同じであるならば、つまりは入居家賃が全く下がっていなければ賃料改定後の減額は０円となるというぐあいです。
もちろんそのようなことはほとんどありませんが。
地方や郊外での賃貸住宅経営 狙い目のアパートやマンションとは
どこかでアパート経営をしたい、賃貸住宅をしたいと考える時に、どのエリアの物件でそうするかは非常に重要なポイントになります。
この選択で誤ると失敗するリスクが高くなります。
ところで投資先のエリアの鉄則とも言える事柄に、駅から徒歩10分以内、さらには主要な都市まで20分程度でまでで通勤ができるエリアといったものがあります。
しかし現実的には、このようなエリアの多くは土地価格が高騰しており、家賃相場は安定していても投資費用があまりにもかかり過ぎて個人の投資家が投資を行うのは難しいというのが実情です。
そこで実際に選ばれるエリアというのは郊外ということになるわけですが、郊外のエリアで物件を購入するさいの押さえるべきポイントにはどのような事柄があるのでしょうか。
その1つが
相場よりも安い物件です。
そのエリアにおいて相場というものがありますが、何らかの事情で相場よりも割安な物件は狙い目と言われています。
例えば競売物件などは、買い手がいなければ安い価格で入手することができる場合があります。
ところで相場よりも安いだけでなく
駐車場が広い物件も狙い目です。
当然のことですが、郊外でしかも鉄道などが走っていないエリアでは車が必需品になっており駐車場が必要になります。
賃貸住宅管理会社の経営難でアパート大家に賃料が支払われなくなった事例
完成間近のサブリースの木造アパート。
最近はサブリースでアパートマンション経営を行う方が多くなってきました。
代表的なサブリース会社としては、大東建託、レオパレス２１、旭化成などがありますが、積水ハウスや大和ハウス工業も一括借り上げを行っています。
これらの会社が破綻することは現時点では考えにくいことですが、もしも破綻すればどうなるのでしょうか。
実は現在でも中小のサブリース会社が破綻するということは生じているようです。
その事例は、スマートデイズという会社で生じた事柄で、首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している会社です。
そのビジネスモデルは物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」を行い、物件オーナーには賃料を支払っていくものです。
その会社に何が生じたかについてとう東京商工リサーチ２０１８年１月２２日の「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズ、物件オーナーへの支払いが困難にの記事には
スマートデイズは、2012年8月に設立。首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している。物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」で業績を伸ばし、2013年7月期の売上高4億4,502万円が、2017年3月期（2016年に決算期変更）は316億9,664万円へ急拡大していた。ところが、2017年10月に突然、物件オーナーに賃料減額を通知。1月17日と20日に開催した説明会で1月以降の賃料支払いが難しいことを明らかにした。
引用元 http://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20180122_01.html（アクセス日2018年3月8日）
と報じました。
賃貸住宅管理会社から大家に支払われる賃料減額トラブル
これはしんぶん赤旗２０１７年１１月９日の「追及 アパート商法の闇レオパレス２１ 契約無視の強引手法
家賃収入減 家主悲鳴」という記事に書かれていたものです。
「契約から１０年間は同社からオーナーに払われる家賃は変わらないという契約でした。実際には契約から１０年未満で減額されたオーナーが推定１万人以上います」と前田さん。契約６年目で一部屋６０００円減額され、家賃収入が１５％減ったというオーナーもいるといいます。
追及 アパート商法の闇/レオパレス２１ 契約無視の強引手法/家賃収入減 家主悲鳴 (jcp.or.jp)
この記事は、レオパレス２１とアパートオーナーとのトラブルを取り上げた記事の１文ですが、おそらくは当時はリーマンショック後のこと、レオパレス２１も経営が厳しい状況のなかで、推定１万人のオーナーさんに１０年未満のうちに家賃の減額を迫った事が明らかにされています。
しかもレオパレス２１の賃貸オーナー数が２万７０００人ほどといわれていますので、そのうちの１万人以上ということですからその多くのが１０年未満のうちに家賃減額を迫られていることになります。
なかには契約６年目で一部屋６０００円減額され、家賃収入が１５％減ったというオーナーもいるとのことですが、計算してみると家賃収入が一部屋あたり４万円だったのが３万４０００円になったという計算になります。
もしこのオーナーさんが２０部屋所有していたするならば、８０万円の家賃収入が６８万円になったということになります。
あっという間に１２万円も減額されることは、辛いことだったでしょう。
マンションの１階をテナントにするメリットとデメリット！！
マンションの１階はテナントにしている物件も少なくない。
街を注意深く観察してみると、マンション１階をテナント、そして２階より上を住居にしている物件が多々あることに気づかれると思います。
実は筆者の所有マンションも１階はテナント、２階より上は住居にしています。
そうする理由は幾つかありますが、まずマンションの場合、１階は住居の場合、人気がないというてんがあります。
多くの場合、１階部屋は家賃がやや安くなり、入居希望者から敬遠されることも少なくありません。
その一方で、テナントは１階が最も人気があり、２階以上のテナントが敬遠されるのとは異なります。
よってマンション１階はテナント、２階以上が住居にするケースが多いように思います。
しかしこのテナント賃貸、デメリットもあります。
というのもテナント家賃は、周辺相場の変動を受けやすく、景気に左右されやすいのです。
それでテナント部屋の空室状態がなかなか埋まらないとテナント家賃が大きく下がるリスクがあります。
筆者の所有マンションのテナント家賃も１５％以上下がったことがあります。
ですから家賃収入も激減するという憂き目にあったことがあります。
しかもいったん空部屋になると、テナントの場合はなかなか次の入居事業者が見つからないことも少なくありません。
マンションの管理費や修繕積立金が支払えなくなるとどうなるか？
近年は分譲マンションに住んでいる人が本当に多くなってきました。
だいたいが３LDKでファミリーで住んでいるという形態です。
なかには独身でそのようなマンションに住んでおられる方もおられます。
ところで築３０年を超える分譲マンションも増えてきました。
築３０年というと３０歳か４０歳台の時にマンションを買った方の場合は、今では６０歳ないしは７０歳台となっておられます。
マンションを買った当時は比較的、高収入のサラリーマンだったかもしれません。
それが今では、仕事も退職し年金生活者になっておられる方も少なくないでしょう。
そしてサラリーマンの時代は頑張ればそれなりに収入アップを図ることができたかもしれませんが、年金生活者となるとそういうわけにはいきません。
住宅ローンの返済はもうすでに終わっているかもしれませんが、
マンション購入当時よりは高くなっているかもしれない
管理費と修繕積立金を支払っていくのが大変になっているかもしれません。
そしてついにはそれらの支払いが数カ月間、未払いの状態になっているかもしれません。
もし管理費や修繕積立金の支払いができない状態が続くならばどうなるのでしょうか。
その場合でも法律によってマンションに住み続けることができるように守られるのでしょうか。
大東建託がオーナーのための相談窓口を設置 適正な管理を行ってもらうため？
2020年12月15日に、賃貸住宅の管理業務等の適正化を図るための新たな法律が施行されたようです。
事細かな内容はわかりませんが、近年、サブリースによる賃貸住宅経営が増大し、それに伴うトラブルや問題も浮き彫りになり、それに対処するためのもののようです。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。
そして大東建託グループでは、そのことに関してオーナーのための通報、相談窓口を設置したようです。
このてんについて大東建託のニュースリリース2020/12/14には
「サブリース新法 外部通報窓口」の設置について利用対象：
・当社グループ、および当社グループに係る勧誘者からサブリースに係る勧誘を受けたオーナー様とそのご家族様
・当社グループと特定賃貸借契約を締結したオーナー様とそのご家族様
通報方法：
・以下、いずれかの窓口をご利用ください
１） 問い合わせフォーム （特設サイト）
２） 専用電話 ０１２０-１６７３-４３ お客様サービス室 サブリース新法担当者宛
受付時間／午前１０：００～午後５：００ ※土日・祝日・夏季・年末年始休業日除く
３） 専用メール （cs@kentaku.co.jp）
４） 郵送 （特設サイトの専用用紙にご記入のうえ、ご郵送ください）
〒１０８-８２１１ 東京都港区港南２-１６-１
大東建託株式会社 サブリース新法 外部通報窓口係