内覧をVR内覧だけで済ませないほうがよい理由
最近ですが、時々不動産テックという言葉を耳にするようになりました。
この不動産テック、その意味は不動産とITの組み合わせによるサービスのことのようです。
実際のところ、不動産テックですが、賃貸住宅サービスにおいても活用の幅が広まっています。
例えば昔は、お部屋探しをする場合は、住みたいエリアのなかにある不動産屋さんを何件も行ってお部屋探しをしたものです。
それが今ではインターネットの入居者募集サイトを綿密に調べたうえで、関心のある物件を見つけたならば、その物件を扱っている不動産屋さんに行って、その後に内覧をするという方法が主流になっているように思われます。
ですから昔は不動産屋さんの賃貸物件を仲介する店員さんの裁量や能力によって、入居者が決まるかどうかが大きく左右されていたものですが、今ではインターネットの入居者募集サイトにおいて、どれだけ注目されるか、あるいはアピールできるかが入居者が決まるかどうかの第一歩となるように思われます。
しかも最近はインターネットの入居者募集サイトからもVRでお部屋の内覧ができるようになっています。
ソフトバンク系の米ファンドの貸出金利が驚異の14.5%？
事業者にとって銀行からの借入金は必須なものです。
私も小規模マンションオーナーですが、銀行からの借入金があります。
そして銀行とは上手につきあい、不動産賃貸業を安定させたいと考えています。
ところで銀行からお金を借入れると、ローン金利がかかりますが、不動産賃貸向けの場合では、今は0～3%ぐらいではないでしょうか。
変動金利で借入れているならば1%前後も珍しくないのではないかと思います。
レオパレス21のアパート。
ところで、経営破たんの危機に直面したレオパレス21ですが、ソフトバンク系の米ファンドの資本投入により、経営破たんは回避できました。
しかし米ファンドも、巨額の資本を投入したからには、その見返りを求めてきます。
その見返りとは何でしょうか？
このてんで財経新聞2020/11/27には「ソフトバンクG傘下企業が「レオパレス21」に求める14.5%の貸出金利、支援と呼べるのか?」という衝撃的なタイトル記事が掲載されていました。
その記事によると、レオパレス21は総額572億円の拠出を受けたものの、そのうち300億円は新株予約権を付した融資となり、その金利は14.5％だというのです。
個人の賃貸住宅オーナーで、アパートローンの金利が14.5%だとすると、おそらくは家賃収入の多くが金利分の支払いにあてられることになり、賃貸住宅経営は火の車状態になってしまいます。
建設事業が不振の大東建託 好調の管理業務で挽回？
最近はどこの建設会社も賃貸住宅建築は減少しています。
以前、大東建託のオーナーが集まる支部報告会に出席した時に、大東建託側は賃貸住宅建築減少は認めていたものの、その理由は「相続税改正後のブームが落ち着き今は安定期に入った」といった表現をされていました。
たしかに、その通りだと思いますが、それだけではないように思います。
今後は大東オーナーとの関係を深めて建築のリーピートなどを強化していくことでしょう。
ところで賃貸住宅建築の増加があまり見込めないのは、積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託すべてに共通した事柄ですが、その一方で管理業務のほうは順調に伸びているというてんでも共通しているようです。
このてんでのキーワードは管理戸数と入居率というてんになりますが、管理戸数では断トツでトップの大東建託も積水ハウスや大和ハウス工業も管理戸数は着実に伸びているようです。
建築においては伸び悩んでいても、しかしそれでも着実に管理戸数は増えているということは、物件オーナーの満足度が3社ともにまずまずで、管理替えも比較的に少数ということもあるのでしょう。
3社ともに、おそらくは管理替えされないように物件オーナーへのサービスや配慮も行われているものと思われます。
AIによって大家が失業することはないが家賃が下がるかも
以前にNHKの番組で「マネー・ワールド～資本主義の未来～ 第２集 仕事がなくなる！？ 」を見た時に幾らかの衝撃を受けました。
というのもますますAIが導入されていくにしたがって、仕事を失っていく人が増えていくというのです。
特に日本はAI導入で、米国などと比べてかなり遅れており、やがてはその遅れを取り戻すかのようにかなりの分野でAIが導入されるようになっていき多くの人が失業することになるのです。
もちろん今は、人手不足の時代であり失業率もかなり低い状態です。
ですから将来、AIのために仕事を失うということは想像しがたいかもしれません。
もちろん数年先まではそうかもしれませんが、10年、20年と時代が進むにつれて確実にAIの導入が進み、人手に頼らずに行われる業務が増えていくのです。
ところでこの時に残っている業種はというと・・
事業主つまりはオーナーは残ります。
というのもAIを使うのは事業主だからです。
ですからアパートマンションオーナーそのものも失業することはありません。
つまりは土地と建物の所有者である以上は、その立場を失うことはありません。
ですが賃貸住宅経営には変化が生じてきます。
まずは賃貸住宅経営のパートナーである管理会社ですが、管理会社そのものもAI化が進んでいきます。
ソフトバンクによるレオパレス21の救済 勝算はあるのか？
経営破たんもありうると言われるぐらいに窮地にあったレオパレス21．
しかしソフトバンク系のアメリカファンドによる救済によって経営破たんは当面免れました。
しかしそれでも、アパート全体の入居率は80%割れの状態で赤字。
さらに施工不良工事のために、さらに1000億円が必要だとも言われ、健全な経営状態にはほど遠い状態が続いています。
レオパレス21の賃貸住宅アパート群。
そんななか、レオパレス21のメインバンクは、りそな銀行、三井住友銀行、みずほ銀行だったようですが、りそな銀行や、三井住友銀行は打つ手なしといった感じで、再建や救済には、消極的だったといわれています。
そのなかでも、みずほ銀行のみが最後まで、レオパレス21に役員を送っていたようですが、ソフトバンク系に米ファンドによる救済が決まり次第、みずほ銀行の役員もレオパレス21から退任するようです。
ということはソフトバンク系の米ファンド主導による、経営再建が行われていくということですが、どれくらいの勝算があるのでしょうか。
過去においても、経営が傾いた大企業をメインバンク主導で、再建されたケースは幾つもあります。
しかしレオパレス21の場合は、メインバンクも、もはや再建の道筋が見えにくく、手を引かざるをえないほど、ひどい状態だったようで、まさに末期癌の患者のような状態だったのかもしれません。
りそな銀行や三井住友銀行は最悪のシナリオ、レオパレス21の経営破たんにどう対処するのかについての検討も行われていた可能性もあります。
情報誌が勝手に送られてくる しかも大家向けの有料誌が
先日のことですが、郵便ポストにある不動産の情報誌が投函されていました。
物件オーナー、つまりは大家さん向けの情報誌です。
不思議なことに、私がマンションオーナーだということを、滅多には公表することはないのに、なぜ私がマンションオーナーだということがわかってこのような情報誌を送ってくるんだろうと気持ちが悪くなりました。
しかも今回のみならず以前から不動産売買についての勧誘の手紙が届いたり、マンションの管理を任せてほしいとの手紙が届くこともあります。
なかには名の知れた大手の不動産会社から届くこともあります。
どのように物件オーナーの名前と住所を調べてマンションオーナーに送付してくるのか？
ないしはどこかで情報を漏らしている人がいるのでしょうか？
ところで今回、送られたきた不動産の情報誌ですが、厄介なのは無償なものではなく、有料で定価が〇〇〇円と定められている印刷物なのです。
請求書と振込書類までは同封されてはいませんでしたが、申し込んだわけではないのに、一方的に送り付けてきていることには困惑させられます。
そこで対処の仕方についていろいろと調べてみますと、やはりこれとよく似た事例が生じているようです。
大東建託グループの次なるコア事業は介護 保育 エネルギー 海外
日本国内の市場規模が、人口減少に伴って縮小懸念があるなか、賃貸住宅市場も近い将来に頭打ちになり、やがては縮小していくことを予測する人たちもいます。
ですから賃貸住宅を売りにしている企業もそのことへの危機感を抱いているようですが、賃貸住宅最大手の大東建託も建設と不動産分野以外の事業に活路をみいだそうとしているようです。
このてんで大東建託のニュースリリース2018年11月22日「株式会社さくらケアおよび株式会社うめケアの
株式取得（子会社化）に関するお知らせ 」には
当社グループは、2021 年３月期を最終年度とする中期経営計画のもと、「賃貸経営受託システム」を軸とする 独自のビジネスモデルを成長力の源泉に、コア事業である建設・不動産における国内市場でのポジションを磐 石にすべく事業を推進しています。加えて、今後も持続的な成長を実現するために「介護・保育事業」「エネル ギー」「海外事業」を「新コア事業」と位置づけ、事業の拡大・強化を図っています。
引用：http://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2018/aqehc4000000a591-att/20181122_sa.pdf（閲覧日2018年12月15日）
と述べてこれまでは建設・不動産事業がコア事業であったものの今後、新たにコア事業に加わる事柄についても明らかにしています。
入居率が上昇しないレオパレス21 コロナも影響
ビレッジハウスを運営するファンドの支援を受けながら健全な経営を目ざすレオパレス21ですが、2020年10月の入居率が明らかになりました。
全国賃貸住宅新聞の2020/11/16には「レオパレス21、10月入居率、77％台へ悪化」というタイトルの記事によると
レオパレス21(東京都中野区)が6日に開示した月次データで、約57万戸を管理するアパート入居率が77.46%だったことが分かった。減少は4月から数えて7カ月連続で、2018年春先に明るみに出た施工不備問題の発覚以来、最も低い数値を更新している。
引用：https://www.zenchin.com/news/211077.php（アクセス日2020/11/16）
と書かれています。
今回も入居率を80%以上になることなく、7カ月連続で、80%未満となり、レオパレス21の管理業務の赤字状態は継続しているようです。
全国で約57万戸という膨大な管理戸数で、入居率がせめて90%を超えるならば、管理業務において、安定した収益を得て、健全な経営へと戻ることができるものと思いますが、そうなるのもまだまだ先のことになりそうです。
ところで長引くレオパレス21の入居率の低迷ですが、その要因は、施工不良問題だけでなく
コロナも影響
しているようです。
ZEH住宅とは？公的な支援を受けながら浸透している
最近はZEH住宅という言葉を耳にするようになりました。
ZEH住宅というと、簡単に言うと省エネ住宅のことで、国の方針としては2020年までに標準的な新築住宅をZEHに、2030年までに新築住宅の平均がZEHになることを目指しています。
この住宅の省エネということですが、具体的には使うエネルギーを住宅の機能で補うことができるということなんだそうです。
そしてその住宅の機能についてですが、
①断熱性 ZEHとして認定されるためには暑さや寒さに影響されにくいよう断熱性能を高めることが求められるわけですが具体的には断熱材や窓の性能を高めることによってそうできます。
そして断熱性能が上がれば、冷暖房に使うエネルギーを減らすことができるというてんがあります。
②省エネ性 そのためには省エネタイプのエアコンや、少ないエネルギーでお湯を沸かせる高効率な給湯システム、そして消費電力の少ないLED照明などの導入が必要になります。
また住宅内の消費エネルギーと太陽光発電等で創るエネルギーを確認できるシステムが必要になるとも言われています。
③創エネ エネルギーを住宅機能で創るためには太陽光発電を設置することが求められます。
しかも使うエネルギー以上にエネルギーを創りだすことも求められるようです。
これら③つのてんをクリアした住宅がまさに、ZEHになります。
マンションオーナーが直面する課題 大規模修繕工事費用
賃貸アパートマンションでも１０年～２０年に１度は大規模修繕工事が行われます。
外壁補修や屋上防水等が行われますが、足場を設置したりしますので、かかる費用もそれなりにかかります。
ですから物件オーナーであるならば、そのための費用を蓄えておかなければなりません。
このてん大東オーナーでフルパッケージプランに加入しているならば、３０年間はさほど気にする必要がないのかもしれませんが、フルパッケージプランに加入していないならば、大規模修繕費用について考える必要があります。
それではどのようにそのための費用を蓄えることができるでしょうか。
このてんでは種々の考え方があるようですが、そのなかの幾つかのてんを取り上げてみたいと思います。
その１つは家賃収入の５%を毎月取り分けるという方法です。
実際のところ大東建託のフルパッケージプランの場合は家賃の５%が修繕費用として大東建託が取り分けるそうなので、この方法は実際的のように思われます。
例えば、物件の家賃が毎月５０万円ならば、その５%ということは２万５千円となります。
ということは年間で３０万円、１０年で３００万円、３０年で９００万円が大規模修繕工事のために蓄えることができます。