賃貸住宅経営においての市街地の土地所有者の優位性
筆者は父からアパート事業を相続して随分の期間が経過しました。
筆者のように相続という形でアパート事業にかかわるようになった方は少なくないと思います。
しかし一方であくまでもビジネスという観点で、アパート事業を始める方も少なくありません。
最近はワンルームマンション投資がはやっているようですが、ここで取り上げる事柄はワンルームマンション投資の事ではありません。
なぜならば
アパート事業を始めるならば遊休地の土地所有者が最適
といえるからです。
といのもアパート事業を始めるために土地を買い、そしてアパートを建てるとなると、相当の費用がかかるからです。
特に、人口密集地の土地価格は相当なもので、土地を買いアパート事業を始めるとなると、初期費用を回収するのに相当の年月がかかります。
生きている間に回収できないかもしれません。
土地転がし目的で売買することが目的ならば別として、あくまでも純粋にアパート事業を行う場合は、高額な費用をかけて土地を買ってアパート事業を始めることは、おすすめできません。
一方で、遊休地を持つ土地所有者は、もし人口密集地にそのような土地があるとすると相当の固定資産税がかかることが考えられます。
そのような場合、固定資産税対策としてアパート事業を始めてみることを検討することができるかもしれません。
中規模までのアパートでしたら銀行も土地を担保にして、比較的手ごろな金利で融資してくれることでしょう。
建物の大規模修繕工事でぼったくられないためには？
アパートマンションは１０年～２０年に１度は大規模修繕工事を行うことになります。
この大規模修繕工事、マンションにとっては時間も費用もかかる大きなイベントともいえるでしょう。
そしてこの工事を行う方式は大きく分けて２つに分けることができます。
その１つは設計監理方式で、いわゆるコンサルタントにすべてを一任するという方法で、一般的には大規模なマンションでしばしば採用されている方法です。
この方式の場合、大勢の区分所有者の意見をまとめるのに効果的な方法といわれています。
一方で、もう１つの工事方法があります。
それが責任施工方式です。
この責任施工方式についてマンション管理組合のお役立ち情報のサイトの「設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？」という記事には
責任施工方式は施工業者に【調査診断から改修設計、資金計画、実際の工事まで全て】を一任する方式です。この場合の施工業者は、建築士を有し、設計や施工、監理部門などを持つ専門工事会社、建設会社や管理会社等となります。管理組合は、信頼のおける数社や、競争入札で選定した数社の施工業者に、調査診断や修繕計画、工事費見積もりなどの提出を求め、一社を選定します。
引用：設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？
（最終閲覧日2018/5/18）
と書かれています。
大規模修繕工事においての建設コンサルタントのメリットとは？
大規模改修工事となるとコンサルタントの存在を思い浮かべる方もおられることでしょう。
このコンサルタントについて
Wikipediaの「建設コンサルタント」の項目では
建設コンサルタント（けんせつコンサルタント）とは、日本では国土交通省の建設コンサルタント登録規定に基づき国土交通省に登録された企業で、建設技術を中心とした開発・防災・環境保護等に関して、計画・調査・設計業務を中心に、官公庁および民間企業を顧客としてコンサルティングを行う業者（場合によっては個人）をいう。
引用：建設コンサルタント
と書かれています。
ですからマンション等の大規模改修工事の場合のコンサルタントとは、工事全般を取り仕切る会社といってもよいでしょう。
とくに区分所有者の多い大規模マンションの改修工事のさいに、コンサルタントに任せることが多いようです。
というのも区分所有者が多いために意見集約が困難、さらには規模が大きいためにコストダウンの余地もあり、高額のコンサルタント料を支払っても、元が取れるというわけです。
そしてコンサルタントが入る施行方式を設計監理方式というそうですが、それに対してコンサルタントを入れない施行方式を責任施行方式というそうです。
レオパレス21に噛みつくLPオーナー会！！
以前の記事で
ということで修繕費の件でレオパレス２１が提訴されたことについて書きました。
しかしレオパレス２１が訴えられたのは、これだけではありません。
過去の記事でも取り上げましたが、集団提訴されたのは何度もあります。
例えば
という記事では、レオパレスがオーナーに提供している「家具・家電総合メンテナンスサービス」で契約上では一定期間経過後に新品と交換することになっているのが、交換されていないというてんで１００人程度のレオパレス家主が集団で提訴したというてんについて取り上げました。
さらに
レオパレス大家がまたもや訴訟
という記事では、１０年間は家賃収入は変わらない契約でアパートを建てたにもかかわらず、６年後に減額されたとして、減額分の支払いを求める訴訟を起こしたというものです。
この家主と同じようなケースも多々あり、それらの家主さんたちも同調するかもしれないということでした。
このことは尋常な事ではありません。
家賃が高い市街地エリアの賃貸住宅経営は地主か法人が多い？
筆者の所有物件のある周辺エリアにおいて賃貸アパートやマンションは多々あります。
しかし通勤圏にある市街地のエリアなので、土地価格はとても高いので、一個人が土地を買ってアパートを建てるということは、ほとんど難しいようです。
ですからこのエリアの賃貸住宅オーナーはほとんどが、もともとの地主さんで、自分の土地にアパートを建てたオーナーさんか、資金力のある会社が、会社の事業として土地を買いアパートかマンションを建てて、賃貸住宅経営を行っているかのいずれかです。
ということで、市街地の恵まれたエリアにおいて、もともと地主さんだった場合は、まさにアパート経営を行う、うってつけの機会があることになります。
そのような地主さんの場合、所有土地の担保価値も高いので、銀行からアパートローンを借りやすいことでしょう。
つまりは賃貸住宅を建てるのに恵まれた土地の地主かどうかは、ツキのようなものが大きいように思われます。
施工不良で騒がせたレオパレス21のアパートで家賃の値上げ
賃貸住宅オーナーにとって家賃は重要な関心事です。
というのも、家賃が高ければ高いほど、賃貸住宅オーナーに入る収入も高くなります。
しかしだからといって家賃を過度に高くすれば、入居者がいなくなり、オーナーに入る収入が少なくなってしまいます。
あくまでも需要に合った家賃にしなければなりません。
多くの場合、家賃が割安の場合は入居率が上昇し、家賃が割高の場合は入居率が下がります。
なので入居率が経営にとって重要なサブリースの賃貸住宅管理会社は、入居率のために、家賃を思い切って下げてくることがあります。
このことは賃貸住宅最大手の大東建託でも時々みられることで、オーナーとしては困ったものです。
もちろん家賃を決定するのは、大東建託本体でなく、大東建託パートナーズで、オーナーが大東建託の担当の営業マンに苦情を言って、営業社員が大東建託パートナーズにオーナーに代わって家賃のことで文句を言ってくれることはあるようです。
ところで現在、サブリース会社でも名の知れたレオパレス21ですが、レオパレス21は、大規模なアパート施工不良問題で、入居者離れが一時期進み、入居率が80％を割った時期もあったようです。
このような状況の場合、サブリース会社は入居率を改善するために、入居者募集の家賃をリーズナブルなものにして、入居者が決まりやすくするものです。
住まないほうがよい住宅の特徴には雨漏りや外壁のヒビや膨らみなど
ずっと以前のことですが欠陥マンションが社会問題になったことがあります。
分譲マンションで購入したあとに、欠陥マンションであったことが明らかになってしまった場合は、事は大変です。
ところで賃貸住宅においても住んでいる住居が欠陥住宅であることがわかれば、これもまた大変です。
この場合、引越すこともできますが、しかし引越すにしても大変な手間がかかります。
できるなら入居前に、欠陥がないかどうかを確認したいものです。
どのようなてんをチェックすればよいのでしょうか。
幾つかの点をチェックすることができます。
その１つに外壁や基礎の部分に大きなヒビが入っているかどうかというてんです。
もちろんどんな建物でも小さなヒビが入っていることはあるものですが、小さなヒビはさほど問題ではありません。
このてんで問題となるのは指がすっぽりと入ってしまうような大きなヒビです。
この場合は地盤に問題があるかもしれず、均等な地盤沈下ではなく、イレギュラーな地盤沈下によって建物が損傷してしまうリスクを負っている可能性があります。
こういった物件は敬遠するのが賢明といえるでしょう。
ところで木造アパートなどでチェックすべきてんもあります。
もちろんアパートだけでなく、戸建住居などでもいえることですが、天井を見たときに雨漏りの形跡がないかどうかをチェックしてみることができます。
賃貸住宅のサブリース経営相談センターという団体があった
空室リスクの軽減のためかサブリース物件が増えている。
近年はサブリース契約でアパートマンション経営を行うケースが増えてきたように思います。
とにかくサブリース契約のメリットは空室が生じても、賃料が支払われるというてんにあります。
しかしサブリース契約によるアパートマンション経営が広まるにつれて、サブリース会社と家主との間で生じるトラブルも増えてきました。
といってもサブリース会社と家主が争っても、多くの場合、法律にも通じたサブリース会社のほうが有利に事が進んでいるように思われます。
このような状況のなかで、家主側に強力なバックアップとなるものが欲しいものですが近年
サブリース経営相談センター
という団体が存在していることを知りました。
このサブリース問題解決センターについて、ホームページの「サブリース問題解決センターとは」には
弁護士・司法書士・不動産鑑定士・一級建築士等で結成したサブリース問題専門家集団です。2010年から今までに５００件近い相談を受け付けました。（運営母体ＮＰＯ日本住宅性能検査協会及び(一社）日本不動産取引適性評価機構サブリース相談件数）
引用：https://sublease-solution.com/サービスプラン/
最終閲覧日2018/3/5
と説明されています。
そして運営団体はＮＰＯ法人 日本住宅性能検査協会と一般社団法人 日本不動産取引適正評価機構で、東京に事務所を置き、電話番号も明記されていますので、どうやらしっかりとした組織であるようです。
賃貸住宅経営において物件のエリアの選択が重要なのはなぜ？
昔は、とにかくどこでもアパートを建てれば、それなりの収益が得られるという時代もありました。
多少、エリア的には良くなくても、なんとかなるといった感じでした。
しかし賃貸アパートやマンションが急速に増え始め、競合物件が増えるにつれて、物件の立地の重要性が認識されるようになってきました。
例えば、最近ではあの大東建託でも、立地の悪いエリアでのアパート建設は土地所有者などからの依頼があっても受け付けないことがあるようです。
では優れた立地条件とはどのようなものでしょうか。
それは簡単に言えば、
入居者需要の旺盛なエリアだということです。
では入居需要が旺盛なエリアとはどこかということですが
まずそれに該当するのが都心部です。
例えば東京では山手線沿いのエリア、大阪では梅田や難波周辺、あるいは御堂筋線沿いといったところでしょうか。
もちろん横浜や名古屋、福岡や札幌にも都心部があります。
その一方で最近はなぜか神戸が落ち目です。
人口流出も続いています。
個人的には街の空気は、大阪よりも神戸ほうが好きですが、なぜか神戸は落ち目です。
おそらくは神戸は山の手のニュータウンのようなエリアが多く、そういったエリアの高齢化と人口減少が全体の足を引っ張ているのかもしれません。
大東建託のフルパッケージプランのデメリットとは？
フルパッケージプランで大東建託と一括借り上げ契約をするオーナーさんが多い。
近年では大東オーナーの多くがフルパッケージプランで契約しています。
このてんについては先回の記事
で書いたとおりです。
大東建託と３５年契約を行って毎月、家賃収入の５％を大東建託に支払うならば３０年間は修繕費はすべて大東建託側が負担するというものですから、オーナーさんにしてみれば魅力的なプランに思えることでしょう。
とにかく最初の３０年間は修繕費用のことで煩うことはないのですから、魅力的です。
しかしデメリットがないわけではありません。
その１つが
オーナー側から大東建託との契約を解約しにくくなる
といてんがあります。
実は３０年、３５年一括借り上げといってもオーナー側の意向で大東建託と契約を解約することができるのです。
しかしフルパッケージプランであるならば、修繕費用をおそらくはオーナーさん自身が取り分けていないことでしょう。
そうなると解約してしまうと、今後生じえる修繕に対応しにくくなるのです。
ということで解約しづらくなるといわけですが、もちろん少なくとも３０年間は大東建託と付き合うつもりならばフルパッケージプランを選んでもかまわないのかもしれません。