小規模マンションオーナーの日記


2月 21, 2024

銀行の借り換えには多額の費用がかかる しかし長期的には・・


住宅ローンでもアパートローンでも、借りている銀行を換えることができます。

一般に借り換えといいますが、よく知られている借り換えのパターンとしては、住宅ローンを当初は地元の信用金庫から借りていたのを、数年後には地方銀行か都市銀行に換えるというケースです。

結果として利息支払い分がかなり安くなったというパターンです。

昔からお金を借りる時の原則は最初は都市銀行にあたり、ダメだったら次に地方銀行にあたり、地方銀行もダメだったら信用金庫という順番であたるという原則があります。

つまりは金利の低い金融機関から順番にあたっていけということなのです。

 

筆者の父もマンション経営を始めたころは、都市銀行も相手にしてもらえず、結局は外資系のノンバンクのようなところで借りはじめたのが、最初です。

それから5年ぐらい経過したのちに、ある都銀から借り換えの勧誘を受け、借り換えの審査を受けることに。
最初の審査は2次審査で落とされましたが、1年後にもう一度トライし、今度は合格しようやく都市銀行から借り入れることができるようになりました。

結果として利息支払い分が年間100万円ほど圧縮することができるようになったのです。

(さらに…)

2月 19, 2024

賃貸住宅経営 管理会社から支払われる賃料減額トラブル


これはしんぶん赤旗2017年11月9日の「追及 アパート商法の闇レオパレス21 契約無視の強引手法
家賃収入減 家主悲鳴」という記事に書かれていたものです。

「契約から10年間は同社からオーナーに払われる家賃は変わらないという契約でした。実際には契約から10年未満で減額されたオーナーが推定1万人以上います」と前田さん。契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるといいます。

追及 アパート商法の闇/レオパレス21 契約無視の強引手法/家賃収入減 家主悲鳴 (jcp.or.jp)

この記事は、レオパレス21とアパートオーナーとのトラブルを取り上げた記事の1文ですが、おそらくは当時はリーマンショック後のこと、レオパレス21も経営が厳しい状況のなかで、推定1万人のオーナーさんに10年未満のうちに家賃の減額を迫った事が明らかにされています。

しかもレオパレス21の賃貸オーナー数が2万7000人ほどといわれていますので、そのうちの1万人以上ということですからその多くのが10年未満のうちに家賃減額を迫られていることになります。

なかには契約6年目で一部屋6000円減額され、家賃収入が15%減ったというオーナーもいるとのことですが、計算してみると家賃収入が一部屋あたり4万円だったのが3万4000円になったという計算になります。

もしこのオーナーさんが20部屋所有していたするならば、80万円の家賃収入が68万円になったということになります。

あっという間に12万円も減額されることは、辛いことだったでしょう。

(さらに…)

2月 18, 2024

大東建託の情報誌Go.Ro.Neは女性入居者に人気がある

賃貸アパート画像

先日のことですが、大東建託パートナーズによる定期清掃員によるマンション内清掃が行われたのちに、1階の集合ポストに、消防定期点検のお知らせの用紙と、大東建託の情報誌のGo.Ro.Neが投函されていました。

残念なことに一部の入居者が、消防設備点検の用紙のほうを不要チラシ入れに捨てていました。

消防設備点検は、半年に1度行われている、重要な行事ですが、全く協力する気がない入居者がいるのは残念なことです。

その一方で、大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは捨てられていなかったので、どうやら持っていったようです。

賃貸アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

ところで筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理の建物で、入居者は女性入居者の多いマンションです。

なので、消防設備点検の用紙のほうは捨てておきながら、Go.Ro.Neのほうは捨てずに持っていったのは女性入居者と思われます。

実際のところ私も、不要チラシ入れをチェックして、どんなものが捨てられているかをチェックしていますが、残念なことに消防設備点検のお知らせの用紙は、しばしば捨てられているのを見ることがありますが、その一方で大東建託の情報誌Go.Ro.Neのほうは、あまり捨てられていません。

(さらに…)

2月 18, 2024

戸建て住宅オーナーでも修繕費用を取り分けておくことが必要


賃貸住宅オーナーであるならば、アパートやマンションを維持していくうえでランニングコストがかかることは十分に承知しています。

また分譲マンションに住んでいる場合は、毎月管理費や修繕積立金を支払うことが求められます。

その一方で一戸建て住宅の場合は、修繕そのものは一戸建てのオーナーの裁量で決める事柄なので、修繕のことでさほど心配することがないかもしれません。

せいぜい重たい負担は固定資産税ぐらいだと安易に考えてしまうかもしれません。

しかし一戸建て住宅でも、修繕すべき事柄が生じても修繕せずに放置したままにするならば、建物そのものの劣化が進んでいき、やがては快適な住まいではなくなってしまいます。

なので修繕は必要です。

改修工事画像

一戸建て住宅でも大規模修繕工事が必要になることがある。

ところで一戸建て住宅の場合、どのような修繕が必要になってくるのでしょうか。

 

ざっと取り上げてみますと、まず外壁や屋根の塗装があります。

そのためには費用のかかる足場を組まなければならないこともあるでしょう。

しかし外壁や屋根の手入れは防水のためにも重要な修繕です。

 

さらに外構・エクステリアなどの外回りがあります。

そして内部のフローリングやクロスなどのの張り替え、そして給排水設備の取り替え、さらに水回りの各種の設備の取り替えなども行う必要があります。

(さらに…)

2月 17, 2024

東京都市近郊エリアの空室率の高いアパートがなぜか多い?


アパート画像

空室率が20%を常時超えているアパートが増えている。

以前に2016年8月11日朝日新聞の「一括借り上げトラブル急増」についての記事について、現一括借り上げ大家の視点からコメントとした記事を幾つか書いたことがあります。

今回は2016年9月30日の日経電子版の「アパート空室率悪化、泣くオーナー」という記事について、大家の視点から記事を書いてみたいと思います。

この記事は一括借り上げの問題というよりもアパート全体の空室率が急増していることを指摘している記事です。

記事によると

千葉県白井市の公務員の男性が2012年に、相続した土地にアパートを建設した。2階建てで総戸数は8戸。2016年時点で築4年ということですが、最寄りの駅からは徒歩10分ほどの場所と、条件的には、特に悪いわけではない。だが今年だけでも一時空室が5戸になった。

築4年にして空室が50%前後というのは、かなり厳しい状況だと思います。

しかも最寄り駅から徒歩10分ほどということは、さほど条件は悪くありません。

関東のことはよくわかりませんが、白井市を地図で確認してみると、明らかに東京の通勤圏でなぜこの場所でこんなにもアパート経営が厳しいのか不思議にさえ思います。

(さらに…)

2月 17, 2024

シャーメゾン 積水ハウスの賃貸住宅のメリットデメリット


筆者の所有物件のあるエリアは、通勤という面では利便性の高いエリアですが、このなかでも賃貸住宅において人気があるのがシャーメゾンです。

市街地の地主さんにとって積水ハウスというと信頼のイメージがあるのか、とにかく地主さんに人気のある建設会社です。

そしてシャーメゾンは積水ハウスが設計施工した賃貸住宅で、積水ハウス不動産が管理している物件です。

特長としては高品質の壁を使用したアパートやマンションということですが、とにかく遮音性という面では優れているようです。

もちろん積水ハウスの物件でも古い物件については、遮音性にやや難のある物件があるのかもしれませんが、品質改善が図られてきた新しい物件については、おそらく大丈夫でしょう。

とにかく、うるさいのは嫌という方の場合には、シャーメゾンを選択する方が多いのかもしれません。

さらに部屋の間取りとしては玄関がやや広いとか、落ち着いた色調の部屋など快適に過ごせるという意見などのコメントも少なくないようです。

ですから住居に快適性を求めるならば、シャーメゾンに住むのも良いかもしれません。

そして入居率も96%程度と言われていますから、大手の管理会社物件のなかでは大東建託グールプの物件と同じように高い入居率を維持しているようです。

(さらに…)

2月 16, 2024

DK SELECTの大東建託入居者が享受できる特典👍


アパート画像

大東建託設計施行管理のアパート。入居者には様々な特典が得られる。

管理戸数が100万戸以上の大東建託グループの管理物件ですが、入居者には様々な入居者向けサービスが提供されます。

すべてを取りあげることはできませんが、ここで幾つかを取り上げてみたいと思います。

 

その1つが

クラブオフサービスを受けることができるというてんです。

クラブオフといえば株式会社リロクラブが運営するサービスで大東建託が株式会社リロクラブと提携してサービスを提供しています。

私も昔は別の経路からよくクラブオフサービスを利用したことがあります。

特に一泊500円の宿泊サービスなどは、以前に何度も利用したことがあります。

さらにクラブオフのサービスとしてレンタカーの割引サービスなど、魅力的なサービスがあり、大東建託入居者であるならば、ネット上での手続きのあとクラブオフサービスを利用することができます。

 

さらに別の特典として

家具家電レンタルサービスも提供されています。

この分野ではレオパレス21がよく知られていますが、実は大東建託パートナーズ物件でも提供されています。

家具家電はテレビ、洗濯機、冷蔵庫そして電子レンジの4点で、新品4点のレンタルの1年の料金が7円です。

そして2年間が7円、3年間が84911円ですが、故障した場合の修理代は無料です。

仮に3年間4点セットをレンタルすると82000÷1095日=77.5

つまりは1日77円ということになりますから、これらの家電家具を買いそろえるよりも、かなりお得感があります。

家具・家電レンタル| 土地活用・賃貸経営のことなら大東建託 (kentaku.co.jp)

(さらに…)

2月 15, 2024

物件の立地エリアが良くても空室が多いのは何が原因?


空室率が上昇した昨今、ますますアパート・マンションの立地が重要視されるようになっています。

立地条件の悪い場所のアパート、マンションはなかなか空室が埋まらず、空室に悩まされている大家さんも少なくないことと思います。

専門家の中には、空室が埋まらないことの原因が立地が悪い場合はどうしようもなく、最初からそういう物件を避けるしかないと、言い切っている方もおられます。

やむなくそのような物件を所有してしまったならば、今後、立地条件がよくならない限り、空室に悩まされることは、覚悟しておかなければならないことでしょう。

では理想的な立地条件とはどのようなものなのでしょうか。

東建コーポレーションのホームページには

公共交通機関の利便性が高い立地は、入居需要も高く理想的だと言えます。一般的に、都市部まで30分程度で移動できる距離にあり、最寄駅から徒歩で5から10分程度の立地に人気が集まっています。

 

引用:入居者様が望む立地条件とは?(最終閲覧日2018/3/27)

と書かれています。

特にこのような立地条件にかなっている場合は、単身者向けアパートマンションが良いと言われています。

 

(さらに…)

2月 14, 2024

火災報知器が誤作動で何度も鳴る 消防車が来て解決へ


以前のことでしたが、晩の10時半に就寝しました。

やがて熟睡状態になっていきましたが、夜中の0時過ぎに火災報知器が鳴る音で、突然起こされました。

最初は寝ぼけていたせいか、あまり気にならなかったのが、目が覚めてくると、ひょっとしたら、うちのマンションの火災報知器が鳴っているかもしれないと思い、飛び起きて玄関ドアを開けて廊下に出ました。

するとエレベーターは止まっていませんし(火災報知器が鳴るとエレベーターは動かなくなります)1階の火災報知器の受信機もいつもどおりなので、うちのマンションではないと確信しました。

そこで外に出てみますと道路を挟んだ北側のマンションから火災報知器が鳴っているのがわかりました。

夜中の0時過ぎでしたが、ほとんどの部屋の住民が電気をつけて起きているか起こされていますし、なかにはマンションの外に出て様子をうかがっている住民さんもおられます。

音はうるさいですが、どうしようもないので、部屋に戻り再び休むことにしました。

するとしばらくして火災報知器の音が止まり静かになってヤレヤレと思いつつ就寝しました。

すると

1時間半後に再び火災報知器が鳴りだしました。

夜中の2時前ぐらいでしたが、再び目が覚めてしまいました。

(さらに…)

2月 13, 2024

大東建託などの建設会社の主力は建築業から管理業務へ?


最近はどこの建設会社も賃貸住宅建築は減少しています。

以前、大東建託のオーナーが集まる支部報告会に出席した時に、大東建託側は賃貸住宅建築減少は認めていたものの、その理由は「相続税改正後のブームが落ち着き今は安定期に入った」といった表現をされていました。

たしかに、その通りだと思いますが、それだけではないように思います。

今後は大東建託は大東オーナーとの関係を深めて建築のリーピートなどを強化していくことでしょう。

 

ところで賃貸住宅建築の増加があまり見込めないのは、積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託すべてに共通した事柄ですが、その一方で管理業務のほうは順調に伸びているというてんでも共通しているようです。

このてんでのキーワードは管理戸数と入居率というてんになりますが、管理戸数では断トツでトップの大東建託も積水ハウスや大和ハウス工業も管理戸数は着実に伸びているようです。

建築においては伸び悩んでいても、しかしそれでも着実に管理戸数は増えているということは、物件オーナーの満足度が3社ともにまずまずで、管理替えも比較的に少数ということもあるのでしょう。

3社ともに、おそらくは管理替えされないように物件オーナーへのサービスや配慮も行われているものと思われます。

(さらに…)