賃貸住宅の空室解消のためには今後増大する高齢者層の受け入れが要？
空室リスクが強まる昨今、一方で賃貸住宅入居需要が大きな世代があります。
それが６５歳以上の高齢者です。
ところが高齢者となると様々なリスクがあるせいなのか、賃貸住宅に入居したくてもなかなか入居できない事情があるようです。
しかしこの高齢者世帯はやがては全世帯数のなかで大きな比率を占めるようになることが産経新聞２０１８年１月１２日の「２２年後…高齢世帯４４％、独居４割 厚労省推計」という記事に掲載されました。
それによると
世帯主が６５歳以上の高齢世帯が平成５２（２０４０）年に２２４２万世帯と２千万世帯を超え、全世帯の４４・２％を占めることが１２日、厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所の推計で分かった。このうち４割は独居と推定される。同研究所は「晩婚化が進み、未婚率が増えた世代が高齢期に入ることで、独居の高齢者が増える」と分析している。
https://www.sankei.com/life/news/180112/lif1801120057-n1.html（閲覧日2018年2月8日）
と報じました。
２０４０年というと、後およそ２０年後の事ですが、そのころには全世帯の４４．２％が６５歳以上の高齢者世帯になるというのです。
約半分近くが高齢者世帯というわけですから、賃貸住宅サイドとしても受け入れざるをえなくなっているような状況です。
さらに上記の産経新聞の記事によると
世帯構成では、「１人暮らしの７５歳以上世帯」が２７年の３３７万世帯から、２５年で１・５２倍の５１２万世帯となる。
と述べて７５歳以上の独居老人の割合も増えていくことになります。
アパートやマンションの家賃 通常は年々下がっていくもの？
これはしんぶん赤旗２０１７年１１月９日の「追及 アパート商法の闇レオパレス２１ 契約無視の強引手法
家賃収入減 家主悲鳴」という記事に書かれていたものです。
「契約から１０年間は同社からオーナーに払われる家賃は変わらないという契約でした。実際には契約から１０年未満で減額されたオーナーが推定１万人以上います」と前田さん。契約６年目で一部屋６０００円減額され、家賃収入が１５％減ったというオーナーもいるといいます。
引用：https://www.jcp.or.jp/akahata/aik17/2017-11-09/2017110915_01_1.html（閲覧日2018年1月30日）
この記事は、レオパレス２１とアパートオーナーとのトラブルを取り上げた記事の１文ですが、おそらくは当時はリーマンショック後のこと、レオパレス２１も経営が厳しい状況のなかで、推定１万人のオーナーさんに１０年未満のうちに家賃の減額を迫った事が明らかにされています。
しかもレオパレス２１の賃貸オーナー数が２万７０００人ほどといわれていますので、そのうちの１万人以上ということですからその多くのが１０年未満のうちに家賃減額を迫られていることになります。
なかには契約６年目で一部屋６０００円減額され、家賃収入が１５％減ったというオーナーもいるとのことですが、計算してみると家賃収入が一部屋あたり４万円だったのが３万４０００円になったという計算になります。
もしこのオーナーさんが２０部屋所有していたするならば、８０万円の家賃収入が６８万円になったということになります。
あっという間に１２万円も減額されることは、辛いことだったでしょう。
賃貸住宅 空室問題に直面していても高齢者需要は旺盛？
最近は全国平均では賃貸住宅の空室率は２０％以上、近い将来には３０％になるかもしれないといわれています。
そのために家賃の下落や、家賃収入の減少に悩まされているアパートマンションオーナーさんたちも少なくないことでしょう。
しかしこのような時代にあっても、入居できるアパートやマンションを探し続けている人たちが存在しているのです。
それはどのような人たちでしょうか。
外国人やホームレスのことではありません。
それは
高齢の方たちで
賃貸住宅暮らしをしてこられた方たちのなかの、現在住んでいるアパートやマンションから退去を求められている人たちです。
このてんについて、たしかNHKの晩の９時のニュースで取り上げられていたと思うのですが、状況は深刻のようです。
そもそも借地借家法によって入居者は、入居者の重大な問題がない限りは、退去を強いられることは通常はありません。
しかし建物が築４０年を超えて、住み続けるのが危険とみなされるようになっていくと、管理会社や家主は建て替えを検討するようになり、建て替えのために退去してほしいと入居者に言ってくるのです。
そしてそのような築４０年を超える物件が多くあり、建て替えのために退去してほしいと言われる入居者が増えているともいわれています。
土地活用といってもエリアによって適性が異なる 賃貸住宅に向かないエリアもある
私の妻の実家もそうですが、地方では土地がいくらでもあります。
しかし土地活用といって、そこでアパートやマンションを建てたとしても、おそらくは相続税対策になるぐらいだけで、将来的にはアパートやマンションは重荷になっていくだけのことでしょう。
なぜならばアパートやマンションを建てたところで、入居したいという人がほとんどいないからです。
やはり地方の土地は農地として活用するのが、最善の活用方法のように思います。
一方で同じアパートやマンションを都心部の駅近くに建てるならば、家賃も高く設定でき、しかも入居者も比較的容易に見つかることでしょう。
このことは不動産の効果的な活用方法について考えさせる例ですが、日経新聞２０１７年８月２５日の「建設の五輪特需いつまで？ 経費抑制、ドローンも駆使 足元は受注消化の余裕なく、大会後の冷え込みに警戒」という記事に掲載された大和ハウス工業の社長の大野直竹さんのコメントにもこのてんが示されています。
本来、不動産は場所によって適性が異なる。不動産の本当の価値は、活用することでどれだけの収益を生むかで決まるからだ。住宅なのか商業施設がいいのか、土地オーナーやテナントとの対話を深め、本当に必要とされる使い方を探らないといけない。
意味深長なコメントだと感心させられます。
わかりやすい簡潔なコメントですが、しかし不動産投資の核心をズバッとついているように感じます。
賃貸住宅の家賃 募集家賃 入居家賃 査定家賃 そしてもう１つの家賃とは
家賃というと、現在の入居者さんが毎月支払っている家賃、いわゆる入居家賃の事を思い浮かべることでしょう。
このサイトの以前の記事
でも取り上げたとおり家賃には３つの家賃があります。
その３つは
募集家賃：入居者募集時の家賃。
入居家賃：入居者さんが実際に支払っている家賃。
査定家賃：周辺エリアの相場を考慮した家賃。
の３つです。
ところで不動産業界では３つではなく家賃を４つに分類しているところもあります。
これは不動産業界では、名の知れた船井総研という会社が使用している分類方法ですが、船井総研では
家賃四価
と呼んでいるそうです。
具体的はにはミノラス不動産のサイトの「空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」１つの部屋に家賃が４つ！？「家賃四価」対策とは！」という記事には
相場家賃：周辺のアパートマンションの現在空室で募集している家賃の平均。
引用：空室過剰市場を生き抜く「賃貸経営法」１つの部屋に家賃が４つ！？「家賃四価」対策とは！
（最終閲覧日2018/4/30）
ということで３分類でいう募集家賃のようなものなのでしょうか。
次に
適正家賃：２カ月で決まる家賃。相場家賃の９０～９５%。
ということで３分類でいう査定家賃のようなものなのでしょう。
このてんで大東建託がオーナーに支払う賃料は査定家賃を基準にして計算されますので重要な家賃といえるかもしれません。（入居家賃のほうが高い場合は入居家賃を基準に計算されます）
ところで３つめの家賃ですが
成約家賃：最終的に契約が成立した家賃。
ですが、３分類でいう入居家賃ということでしょう。
生産緑地の優遇期間が終了 アパートやマンションの空室問題が強まる？
昔は都市部でも農地はそこそこあったものですが、急速に農地が縮小し、住宅やアパートマンションへと変わっていきました。
しかしやはり都市部に緑地を残すほうが良いということになってきました。
というのも緑地により本来持つ地盤保持や保水などの働きによる災害の防止の一助となりますし、都市環境の保全にもなるからです。
そこで将来にわたり農地または緑地等として残すべき土地を自治体が指定しそれが生産緑地といわれてきました。
１９９２年に始まった制度で２０２２年には３０年となり、地主さんの優遇期間が終了するようです。
そうなると懸念されるのが
宅地化が進む
というてんです。
この懸念は２０２２年問題とも言われ始めていますが、生産緑地が宅地へと変わっていくのならばどうなるのでしょうか。
現在でも住宅供給過剰問題が表面化しつつありますが、それがさらに深刻化するおそれがあるのです。
そこで管轄する省庁は、そのような問題を防ぐためにも、生産緑地の維持のために、様々な方策を検討しているといわれています。
ところで私の住む阪神地区にも生産緑地地区があります。
残念ながら徐々に減る傾向にあるようですが、しかし多くの土地が農地として維持され、地主さんも税金面で優遇されています。
住宅ローンよりも金利が高いアパートローン 金利を下げる方法は？
銀行のローンの種類は様々でも住宅ローンが金利面などで最も優遇されている事は既知の事実です。
ところでアパートマンションの建設費用のための融資ないしはローンは基本的にはアパートローン、つまりは事業性ローンとなります。
よって金利は住宅ローンよりもやや高くなります。
そしてアパートローンなどの億円前後のローンになると金利が少し上下するだけで、支払う利息額も大きく違ってきます。
例えば１億円のローンを組むとします。
３０年返済、元利均等方式の場合、金利が１．５％の場合、利息の支払い総額は￥２４２４万３０６８円です。
一方で同条件で、金利が０．８％の場合、利息の支払い総額は￥１２５１万２５２３円となります。
つまりは金利が０．７％違うだけで利息支払い額が約１２００万円ほど違ってくるのです。
となると住宅ローンのほうが、有利なのは間違いありません。
１２００万円となると小規模なマンションの大規模改修工事に、おそらくは十分に足りるだけの金額です。
このてんで打つ手はあるのでしょうか。
実はこのてんで、ある程度は打つ手があります。
アパートマンション建設の場合でも住宅ローンにする方法があるのです。
賃貸住宅経営 実績のある経験者からアドバイスを受けるのが最善
ウォーレン・バフェット氏といえば投資家の間では、言わずとも知れた著名な投資家です。
幾つかの投資チームが頭角を表したかと思えば、投資に失敗し、姿を消すなかで、バフェット氏の投資チームは長年にわたって好成績を積み上げおり、まさにすごい投資家です。
１９３０年生まれなので、かなりの高齢です。
そして彼の投資手法については、多くの人が注目しており、投資についての格言も数多くあります。
その格言は不動産投資にもあてはまることがあると思いますので、彼の言った格言が不動産投資にもどのようにあてはまるかについてもここで考えてみました。
例えば、ZAKZAK２０１６年１１月２４日の「自称専門家たちの助言は投資家の利益にはならない」という記事の中で紹介されていた格言の１つに
実績もない自称専門家たちの助言に、お金を払う価値はない
引用：自称専門家たちの助言は投資家の利益にはならない
という言葉があります。
つまりは銀行、証券、投資顧問、評論家、アナリストたちのように、自分自身はリスクの伴う投資は行わないものの、他人の投資については、あれこれ口を出し助言する人たちのことを自称専門家と述べています。
結局は彼ら自称専門家は、投資家に売買させ、手数料収入などで儲けるために、あれやこれやとアドバイスをしますが、結局は投資家の利益にはならないので、適当に聞き流しましょうというのです。
賃貸住宅 立地が良くないための空室問題 どう対処するか？
このサイトの記事では、これまで何度もアパートマンション経営において立地の重要性について書いてきました。
便利で人の多い駅の近くなどの立地の良い場所で、アパートやマンション経営を行うのが無難な選択です。
一括借り上げでアパート経営を行うにしても同じことがいえます。
なぜならば一括借り上げでも家賃は結局のところはエリアの家賃相場によって決まり、エリアが良くなければ家賃相場が下がる傾向にあり、家賃収入は少なくなります。
ところでアパートやマンションを相続したものの立地が良くない場所あるなど、どうしようもない事柄もあります。
この場合は、置かれた状況の中でベストを尽くすしかありません。
賃貸住宅管理会社は極力、空室が増えないようにがんばるでしょうし、一括借り上げの場合は空室＝一括借り上げ業者の損失となるので必死になって空室がでないのようにすることでしょう。
では大家としては何ができるでしょうか。
正直のところ管理会社に任せているので、状況が良くなるなるのを辛抱強く待つしかない場合もあるかと思います。
より良い管理会社に管理替えをすることを検討することもできます。
というのも管理会社によって入居斡旋力に実力の差があるのも事実だからです。
銀行のアパートローンと住宅ローン その違いは？
アパートマンション経営のために借りるローンは一般にアパートローンといいますが、住宅ローンとは多少異なります。
どのように異なるのでしょうか。
アパートローンのほうが金利が高い
住宅ローンよりもアパートローンのほうが金利が高くなります。
住宅ローンが０％台も珍しくないのに対してアパートローンは最低でも１％台です。
それだけ金融機関からすれば、アパートローンのほうがリスクが高いとみなされているからです。
アパートローンは事業性ローンになる
事業性ローンになりますので、支払われた利息は不動産経費として計上することができます。
銀行にとっては住宅ローンのほうが貸し出したい
銀行にとっては一定の自己資本率を維持することが求められます。
そして融資すれば、それだけ資本を減少させることになります。
例えばアパートローンとして１億円融資すれば、１億円の資本を減少させることになります。
ところが住宅ローンについては例外で、デフォルト率が低いとみなされているために、１億円の融資をしても３５００万円の減少にしかならないそうです。
つまり自己資本率の維持に苦しむ銀行にしては、事業性融資をドンドン行うよりも、小口ではあっても住宅ローンのほうをドンドン行いたいというのが本音なのです。