小規模マンションオーナーの日記


5月 24, 2022

賃貸住宅オーナーの重たい金利支払い分を軽減する方法

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ローン金利、これはアパートローンにしても住宅ローンにしても借りているならば気になるものです。

例えばアパートローンを1億円借りて30年元利均等返済、そして金利1%前半とした場合、当初の金利の年額の支払い分は100万円を超えます。

つまりいかに多くの金利支払い分があるかがわかります。

ではどうすれば金利支払い分を減額させることができるでしょうか。5つの方法を取り上げたいと思います。

 

その1 頭金を多くし、借入金額をすくなくする。

この方法は比較的、お金に余裕のある方が取れる方法です。

結構な額の預貯金があるならば預貯金の幾らかを崩したり株式を売却したりしてそうすることができるかもしれません。

 

その2 借入期間を短くする。

借入期間が長いほど、結果的には金利支払い分が多くなります。

通常は30年や35年が一般的のようですが、20年や15年と短くするならば金利支払い分を少なくすることができます。

しかし毎月の返済額は大きくなるという面もあります。

アパートローンを借りている場合は銀行とのつながりを切らしたくないのと、相続税対策もあるので、銀行とはできるだけ長くつきあっていきたいものです。

よってアパート事業者には向いていない方法のように思います。

 

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5月 21, 2022

変動金利 近い将来上昇するか?目安になる経済指標は?

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アパートマンション事業者の多くがアパートローンを借りています。

そして私のように変動金利でアパートローンを借りている方も少なくないようです。

そして変動金利のいいところは、とにかく現時点でのローン金利が低いことです。

しかし将来の金利上昇局面の時に変動金利のままでは大変なことになります。

例えばもし金利が4%上昇すればどうなるでしょうか。

例えば概算ですが1億円30年返済 金利1%前半変動金利とすると毎月の元利含めた返済が、おおよそ35万円になります。

それがもし金利が5%前半と4%上がるとどうなるか。

元利含めた返済がおおよそ55万円に跳ね上がるのです。

考えただけでも怖ろしいシュミレーションですが変動金利でアパートローンを借りているならば、いつでも固定金利型のローンに借り換えができるようにしておく必要があるといえるでしょう。

あるいは金利上昇時前に繰り上げ返済をすることによって金利負担を軽減させることもできます。

ところでバブルが弾けて長いデフレ時代が続いてきました。

多少、デフレからの脱却が成功したようにも思われますが、将来インフレ時代が本当に訪れるのでしょうか。

専門家の意見では起こり得るとのことです。

もちろん経済は生き物で専門家の予測が外れることはしばしばあります。

しかしインフレの予兆を示す経済指標に注意を向けるならば迅速にインフレ、そして金利上昇に対応できます。

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5月 20, 2022

賃貸住宅オーナーのためのアパートローン 住宅ローンよりも安全?

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アパートマンション事業を始めるとなると多額の資金が必要にになります。

例えば土地はもともと所有していてもRC造り4階建てのマンションを建てるとなると少なくとも1億円はかかります。

さらに土地も購入するとなると、都心部になると何千万あるいは数億円がプラスされることになるかもしれません。

もちろん地方で小さなアパートを造るとするならば、さほど費用はかからないと思います。

 

ところで資産家であるならば借り入れをしなくてもアパート事業を始めることができますが、そうでない場合は通常、金融機関から借り入れて事業を始めることになります。

そして

アパートマンションローンは事業性ローンになります。

実際のところ銀行は、住むための家やマンションを買うための住宅ローンとアパートマンション事業を行うために融資を受けるためのローンとを区別しています。

例えば1つのアパートマンションを建てるためのローンはそれに該当しますが、住むためではなく投資目的で1部屋を買うためにローンを組む場合もアパートマンションローンになるようです。(金融機関によって対応が異なるかもしれません)

ところで事業をあまり経験していない場合、お金を借りということに抵抗を感じるかもしれません。

ましてアパートマンションローンを組む場合、場合によったら1億円以上借入れることになる場合もあります。

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5月 17, 2022

アパートやマンション 同じ建物でもエリアによって家賃に大きな差が

地方のなかのマンション

 同じ建物でもエリアによって資産価値また家賃が異なってきます。

例えば全く同じマンションを2つ建てたとします。

1つは駅近くの人気エリアに建てたとし、もう1つは駅から30分ほど離れた場所に建てたとします。その場合、全く同じ建物そして入居者さんに、同じサービスを提供できたとしても、家賃は異なってきます。

つまり前者の駅近くで人気エリアのマンションのほうが家賃を高く設定することができます。このことは分譲マンションを買った時にも同じことがいえます。

全く同じ間取りの部屋を買ったとしても、その資産価値は建てられているエリアによって大きく左右されることがあるのです。

このてんに関してZAKZAK2016年3月26日の記事には次のように書かれていました。

マンションの価格差は東京都心と1時間通勤圏の郊外では、坪単価で4倍以上に達している。都心と1時間通勤圏で、所得の差も4倍に開いているのか。国勢調査などによれば、そこまでの差はない。不動産の価値は立地で決まるが、ここまで差が開くと、もはや同じ商品とは思えないほどだ。

 

引用:マンション市場、都心と郊外の差は4倍に 不健全な価格の二極化 

これは住宅ジャーナリストの榊敦司氏の言葉ですが、近年は特にマンションの資産価値においては2極化していることを伺うことができます。

立地条件のよいマンションの資産価値は跳ね上がっていますが、そうでないマンションの資産価値は下がっているというのです。

この現象は賃貸アパートマンションでも生じているかもしれません。

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5月 14, 2022

賃貸住宅経営 アパートやマンションの設計や施工がずさんだと大変なことに

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数年以上前に大手不動産会社販売の分譲マンションの施工不良が、大きく取り上げられ社会問題となったことがあります。

このケースでは大手不動産会社販売ということで、安心して大きな買い物をしたオーナーさんも少なくなかったと思います。

ところでこのケースでは施工に問題があったものの、設計自体は適正に行われていたものと思われます。

ところで最初の設計段階がずさんだとすればどうなるのでしょうか。

実はこのような物件もあるようなのです。

楽待不動産投資新聞2018年2月16日には

「どう見ても設計の質が悪いと言わざるを得ない」
一般社団法人日本建築まちづくり適正支援機構代表理事の連(むらじ)健夫氏は、視察したあるオーナーの物件について「建物南側に窓がない」「玄関から台所が丸見え」「キッチン周りが狭すぎる」「居室のエアコン設置箇所が窓と重なっている」「共用廊下に自然光が入らない」など、利用者視点を欠いた設計上の問題点を列挙。さらに「天井裏に本来あるべき界壁(防火、防音)がない」・・などと指摘し、「通常ありえないレベルの安物設計だ」と切り捨てた。 別のコンサルタントは「はっきり言って上物はほぼ価値がないのと同然。この設計なら半分ぐらいの価格が妥当」と指摘。

 

引用: https://www.rakumachi.jp/news/column/217981(閲覧日2018年3月17日)

と述べて、スマートディズ社が運営するシュアハウス「かぼちゃの馬車」の物件の設計について酷評です。

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5月 13, 2022

賃貸住宅お部屋探し VR内覧だけでは十分といえない理由

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最近ですが、時々不動産テックという言葉を耳にするようになりました。

この不動産テック、その意味は不動産とITの組み合わせによるサービスのことのようです。

実際のところ、不動産テックですが、賃貸住宅サービスにおいても活用の幅が広まっています。

例えば昔は、お部屋探しをする場合は、住みたいエリアのなかにある不動産屋さんを何件も行ってお部屋探しをしたものです。

それが今ではインターネットの入居者募集サイトを綿密に調べたうえで、関心のある物件を見つけたならば、その物件を扱っている不動産屋さんに行って、その後に内覧をするという方法が主流になっているように思われます。

ですから昔は不動産屋さんの賃貸物件を仲介する店員さんの裁量や能力によって、入居者が決まるかどうかが大きく左右されていたものですが、今ではインターネットの入居者募集サイトにおいて、どれだけ注目されるか、あるいはアピールできるかが入居者が決まるかどうかの第一歩となるように思われます。

しかも最近はインターネットの入居者募集サイトからもVRでお部屋の内覧ができるようになっています。

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5月 10, 2022

賃貸住宅経営 世の中がAI化することでどのような影響が生じる

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以前にNHKの番組で「マネー・ワールド~資本主義の未来~ 第2集 仕事がなくなる!? 」を見た時に幾らかの衝撃を受けました。

というのもますますAIが導入されていくにしたがって、仕事を失っていく人が増えていくというのです。

特に日本はAI導入で、米国などと比べてかなり遅れており、やがてはその遅れを取り戻すかのようにかなりの分野でAIが導入されるようになっていき多くの人が失業することになるのです。

もちろん今は、人手不足の時代であり失業率もかなり低い状態です。

ですから将来、AIのために仕事を失うということは想像しがたいかもしれません。

もちろん数年先まではそうかもしれませんが、10年、20年と時代が進むにつれて確実にAIの導入が進み、人手に頼らずに行われる業務が増えていくのです。

ところでこの時に残っている業種はというと・・

事業主つまりはオーナーは残ります。

というのもAIを使うのは事業主だからです。

ですからアパートマンションオーナーそのものも失業することはありません。

つまりは土地と建物の所有者である以上は、その立場を失うことはありません。

ですが賃貸住宅経営には変化が生じてきます。

まずは賃貸住宅経営のパートナーである管理会社ですが、管理会社そのものもAI化が進んでいきます。

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5月 07, 2022

賃貸住宅経営 大規模修繕のための費用をどれだけ取り分ければよいか

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賃貸アパートマンションでも10年~20年に1度は大規模修繕工事が行われます。

外壁補修や屋上防水等が行われますが、足場を設置したりしますので、かかる費用もそれなりにかかります。

ですから物件オーナーであるならば、そのための費用を蓄えておかなければなりません。

このてん大東オーナーでフルパッケージプランに加入しているならば、30年間はさほど気にする必要がないのかもしれませんが、フルパッケージプランに加入していないならば、大規模修繕費用について考える必要があります。

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大東建託パートナーズ管理のアパート。

それではどのようにそのための費用を蓄えることができるでしょうか。

このてんでは種々の考え方があるようですが、そのなかの幾つかのてんを取り上げてみたいと思います。

その1つは家賃収入の5%を毎月取り分けるという方法です。

実際のところ大東建託のフルパッケージプランの場合は家賃の5%が修繕費用として大東建託が取り分けるそうなので、この方法は実際的のように思われます。

例えば、物件の家賃が毎月50万円ならば、その5%ということは2万5千円となります。

ということは年間で30万円、10年で300万円、30年で900万円が大規模修繕工事のために蓄えることができます。

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賃貸住宅オーナーに賃貸住宅関連の有料の情報誌が送られてきたら

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先日のことですが、郵便ポストにある不動産の情報誌が投函されていました。

物件オーナー、つまりは大家さん向けの情報誌です。

不思議なことに、私がマンションオーナーだということを、滅多には公表することはないのに、なぜ私がマンションオーナーだということがわかってこのような情報誌を送ってくるんだろうと気持ちが悪くなりました。

しかも今回のみならず以前から不動産売買についての勧誘の手紙が届いたり、マンションの管理を任せてほしいとの手紙が届くこともあります。

なかには名の知れた大手の不動産会社から届くこともあります。

どのように物件オーナーの名前と住所を調べてマンションオーナーに送付してくるのか?

ないしはどこかで情報を漏らしている人がいるのでしょうか?

ところで今回、送られたきた不動産の情報誌ですが、厄介なのは無償なものではなく、有料で定価が〇〇〇円と定められている印刷物なのです。

請求書と振込書類までは同封されてはいませんでしたが、申し込んだわけではないのに、一方的に送り付けてきていることには困惑させられます。

そこで対処の仕方についていろいろと調べてみますと、やはりこれとよく似た事例が生じているようです。

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5月 03, 2022

賃貸住宅経営 駅近の高層マンション 安定収入はあっても維持管理が大変?

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数年前のことですが、駅前の廃れた商店街が火事で焼けました。

その後、その商店街の地主さんたちが共同で高層の賃貸マンションを建てました。(12階建)

駅前の賃貸マンションということで、家賃も安くはなかったと思います。

もちろん建築費も億単位でかかるような物件です。

もともとそのような一等地の地主であるゆえに、土地の利を生かしてマンション経営を行うことができたようですが、家賃が高くても、駅前ということで空室も比較的、少ないことでしょう。

 

ですから建築費にはそれ相応かかるものの、

 

安定的にまとまった家賃収入をもたらす

 

というメリットがあるマンションです。

積水マンション画像さらに駅前の物件ということですから、土地の路線価も高く、銀行サイドとしては十分な担保を取れるということで、比較的に高額の融資をしてくれたことでしょう。

つまりは億単位の融資を受けて、マンションを建てて、比較的高い家賃を設定して空室リスクの少ないなかで安定的なマンション経営を行うことができるというのが駅に近い場所にあるマンション経営の利点といえるでしょう。

さらに売却することになったとしても高い価格で売却することもできることでしょう。

昔からの地主さんの有利なてんはそのようなてんにあります。

もともとは需要のある土地ではなかったところに鉄道が走るようになり、また駅が造られ、駅を中心に街が形成され、土地の需要が大きくなったというものです。

土地成金とも言われる人たちです。

 

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