小規模マンションオーナーの日記


6月 16, 2024

人口が減少しても当面は賃貸住宅需要が下がらない理由とは?


令和2年の国勢調査の結果が公表されました。

統計局ホームページ/令和2年国勢調査/調査の結果 (stat.go.jp)

それによると日本の人口は1億2622万6568人で15年の前回調査から86万8177人(0.7%)減少ということになりました。

5年間で約87万人が減少したということですから、毎年約16万ほど人口が減少していることになります。

この減少傾向は当分続きそうで、人口が減少していくということは、それだけ住宅需要も減退していくことになります。

しかしこの人口減少による住宅需要の減退で、特に影響を受けるのは、持ち家だといわれています。

戸建て住宅にしても分譲マンションにしても、今後ますます購入者が減少していくことが懸念されています。

 

ところで賃貸住宅需要についてはどうなるのでしょうか。

このてんでも様々な見方がありますが、しかし賃貸住宅需要については、あまり落ちないといえる幾つかの理由があります。

 

その理由を取り上げていきますと

まず1つ目は、持ち家派が減少している

というてんがあります。

持ち家派が減少している理由は様々ですが

・晩婚化や結婚しない人が少なくない。

・人気エリアのマンションがあまりにも高くなった。

などの理由があるようです。

他にも分譲マンション暮らしでも、一部のマンションで荒廃マンション化していたり、マンションの管理にまつわるスキャンダルなニュースが広く知られるようになり、持ち家の負動産化リスクが意識されるようになってきたというてんがもあるのかもしれません。

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6月 15, 2024

マンションのエントランスフロアの白い汚れは白華現象でクエン酸で解決

マンションの玄関の床画像

アパートにしてもマンションにしても賃貸住宅にエントランスがあるならば、エントランスの美観は重要です。

というのも住人は、必ずエントランスを毎日通りエントランスが汚いと他物件への引越たくなるかもしれないからです。

また入居者募集の期間、入居に関心のある方が、部屋の内見に来られた時に、エントランスは必ず目に留まり、その状態が入居するか、やめるかの決断に影響することも考えられます。

 

ところで筆者の小規模マンションで、エントランスの床タイルが、ところどころ白い塊のようなものが付着するようになりました。

そしてやはりそのことは見た目には、あまりよくありません。

そこでなんとかしなければならないと思い解決するために調べてみることにしました。

その結果わかったのはこの現象のことを

白華現象

というだそうです。

ウィキペディアには

白華現象は、コンクリートのごく表面で生じる現象であり、アルカリ骨材反応のように強度が損なわれる問題ではないこと、また成分は、炭酸カルシウムなどであり、環境上の問題も生じることはない。
外見上の問題として、タイルや鉄平石の目地などに生じた小規模な場合には削る、もしくは塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができる。外壁などの大規模箇所、環境に配慮すべき場所に対しては、クエン酸を主成分とした洗浄剤が市販されている。

白華

 

と書かれています。

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6月 14, 2024

建物修繕費用も高騰 入居者にも費用負担が重くなる


数年前になって大東建託グループ管理の賃貸住宅の新規入居者の場合、更新時の更新手数料が10000円以上請求されるようになりました。

契約更新時に費用はかかるのか | ご入居中のみなさま – 大東建託 (kentaku.co.jp)

 

以前は大東建託グループの物件といえば、更新時の更新手数料は0円だったのが、方針転換をしたようです。

さらに昔は、大東建託グループの物件の場合、入居時の礼金も0円ということも珍しくありませんでした。

しかし最近は入居時に礼金が家賃の1~2カ月分、請求されることが多くなってきました。

空室が目立つワンルームマンション

竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。

大東オーナーとしては、入居者負担が増えるとその分、入居者離れが生じるのではないかという心配をしてしまいますが、しかし最近の事情を考えるとやむえないようです。

つまりは大東建託パートナーズとしても、入居者負担は極力抑えたくても、昨今の建物の維持管理負担増のために、入居者に幾らかを負担してもらわざるをえなくなっているということです。

2022年6月5日の日本経済新聞の「高齢者、きしむ「終の棲家」 修繕費2割上昇し負担重く」という記事には、修繕費単価がこの10年で2割上昇していると書かれていました。

この修繕費の具体的な内容は、住居の外壁塗装や水道工事のことのようですが、これらの修繕は戸建て住宅だけでなく、アパートやマンションの賃貸物件にもあてはまる事柄です。

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6月 13, 2024

オーナーに支払われる賃料減額が賃貸住宅オーナーを怒らす要因!!


花画像

サブリースに関するトラブルが増大している。

最近はアパート経営となるとサブリースによるアパート経営が増えています。

とにかく空室が生じても、オーナーに支払われる賃料が変わらないというのが魅力です。

その一方で、サブリースがらみのトラブルも増えてきているようです。

オーナーにしてみれば「こんなはずじゃなかった」といった感じなのでしょうか。

そこで不満を持つオーナーさんたちによって、最近はレオパレス21でも生じたようにサブリース会社の経営を揺るがすようなアクションが起こされることもあります。

そしてさらに困ったオーナーさんたちを救済するかのような団体も設立されています。

その団体の1つに「サブリーストラブル相談センター」があります。

正式名称は「不動産ADRサブリーストラブル相談センター」というんだそうですが。

サイトはhttps://sltcc.info/about/です。

このサイトを調べてみますと、最も相談内容で多いのは断トツで

家賃減額請求

のようです。

なんとなくわかるような気がしないこともありませんが。

周期的に行われるサブリース会社とオーナーの賃料改定協議においては、たいがいオーナーに支払われる家賃減額請求が求められます。

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6月 12, 2024

賃貸住宅経営 築年数とともに物件力が下がっていき・・


株式投資の場合は、成長性のある企業に投資するならば、その企業は年々右肩上がりに上昇し続けることがあるかもしれません。

しかしアパートマンション経営の場合は家賃が年ごとに上がっていくということはまずありません。

上がるどころか築年数とともに下がる傾向があります。

それで築年数ごとに経営を見直していく必要があるかもしれません。

例えば築年数ごとにどのような変化が生じてくるのでしょうか。

アパート画像

大東建託パートナーズ管理のアパート。

まずは最初の10年ですが、最初の10年は物件力が最もある時期でもあり、家賃も周辺相場が堅調であるならば、さほど下落することもない時期ともいわれています。

減価償却費用も大きく、銀行への利息割合も大きい時期で節税効果も大きな時期でもあります。

よってこの時期にこそキャッシュをしっかりと貯める時期ともいえるでしょう。

 

しかしこの時期を過ぎた後は、通常はあまりキャッシュを貯めるのが厳しくなっていきます。

一括借り上げでアパート経営をしている場合、最初の10年は大家に支払われる賃料が変わらないという契約も多々ありますが、実際のところ周辺相場が安定しているならば、家賃そのものもあまり下落することはないので、不動産管理会社も大きく損失することは少ないと見込んでいるものと思われます。

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6月 11, 2024

債務は善という理論 返済ができているならば問題ない?


最近は経済学の理論でMMT理論と呼ばれるものが脚光を浴びています。

この理論、現代貨幣理論とも言われていますが、ウィキペディアによると

現代経済の貨幣が借用書により成立していることを捉え、政府は税収に制約される必要はなく、任意の自国通貨建て国債発行により財政支出量を調整することで、望ましいインフレレベルを目指す経済政策を行うことを理論的主柱とする経済理論である。

引用:現代貨幣理論 – Wikipedia

と書かれています。

一読しても、どういうことか、イマイチわかりませんが、

 

この理論、現代貨幣理論とも言われていますが

つまりは日本の国債残高は1000兆円を超えていますが、全然問題はありません、大丈夫ですよという経済理論です。

たしかに、日本の場合これだけの債務をかかえていながらも、国は破綻することはありません。

金利が急騰することもありません。

ハイパーインフレにもなりません。

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6月 10, 2024

人気のないエリアでの賃貸住宅経営 どうやって満室経営を目指すか


このサイトの記事では、これまで何度もアパートマンション経営において立地の重要性について書いてきました。

便利で人の多い駅の近くなどの立地の良い場所で、アパートやマンション経営を行うのが無難な選択です。

一括借り上げでアパート経営を行うにしても同じことがいえます。

なぜならば一括借り上げでも家賃は結局のところはエリアの家賃相場によって決まり、エリアが良くなければ家賃相場が下がる傾向にあり、家賃収入は少なくなります。

 

ところでアパートやマンションを相続したものの立地が良くない場所あるなど、どうしようもない事柄もあります。

この場合は、置かれた状況の中でベストを尽くすしかありません。

賃貸住宅管理会社は極力、空室が増えないようにがんばるでしょうし、一括借り上げの場合は空室=一括借り上げ業者の損失となるので必死になって空室がでないのようにすることでしょう。

 

では大家としては何ができるでしょうか。

正直のところ管理会社に任せているので、状況が良くなるなるのを辛抱強く待つしかない場合もあるかと思います。

より良い管理会社に管理替えをすることを検討することもできます。

というのも管理会社によって入居斡旋力に実力の差があるのも事実だからです。

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6月 09, 2024

マンションの解体費用は高額 タワマンになると驚くほど高額に?

マンション画像

鉄筋コンクリートマンションのいいところは、寿命が木造のアパートよりもはるかに長いというてんがあります。

メンテナンスが適切に行われているならば、50~100年以上もつとも言われています。

しかしマンションの場合、鉄が錆びてくるならば寿命になり、寿命がくれば建物を解体するしかありません。

そしてこの場合の解体費用は、目安としてはファミリータイプのマンションの場合、1戸あたり数百万円になると言われています。

ということは1戸あたり250万円とすると、50戸のマンションだと、解体費用は250×50=12500つまりは1億2500万円という高額になります。

この高額な解体費用をマンションの区分所有者で負担しなければなりません。

もちろん解体するほどに建物が老朽化している時に区分所有者が50戸で50人いるとは限りません。

おそらくは所有者のいない部屋も幾らかあるのでないかと思われます。

なので1人あたりの解体費用の負担額はかなりの額になる可能性があります。

 

ところでマンションが賃貸マンションでマンションオーナーがいるならば、解体のさいはマンションオーナーが解体費用をすべて負担することになります。

ですからマンションを建て替えるとしても解体費用のことも十分に計算に入れておかなければなりません。

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6月 08, 2024

賃貸暮らしでも修繕負担が求められるどんなケースがある?


アパートやマンションの賃貸住宅に入居した場合は、住居にかかる費用は基本的には家賃、共益費、保険ぐらいです。

例えばエアコンや給湯器が故障してしまった場合でも、通常は入居者は修繕のための費用を支払う必要はありません。

このようなケースでは通常は物件のオーナーが修繕費用を支払います。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

しかし賃借しているお部屋のなかの、ありとあらゆる事柄の修繕のための費用を物件オーナーが負担しなければならないというわけでもありません。

このあたりの線引きが、管理会社によって幾らか異なることがあるのかもしれませんが、最近ですが賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズが明確な指針を示してきました。

 

大東建託パートナーズ管理の賃貸住宅の場合は、エアコンや給湯器、浴室乾燥機、換気扇、温水洗浄便座やトイレなどの場合は、入居者による故意の故障でない限りは、ほぼすべて賃貸人が修繕費用を負担することになります。

なので修繕費用が高額になるエアコンや給湯器の修繕費用は入居者が負担することはありませんので、そのてんは気が楽でしょう。

しかし入居者が負担しなければならないケースが明確に示されています。

例えば具体例としては

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6月 07, 2024

マンションのために修繕費用を蓄えておくのが大切なのはなぜ?


分譲マンションでも賃貸マンションでも、マンションの劣化を防ぐためには、メンテナンスつまりは修繕が必要となります。

そしてこの修繕費用ですが、分譲マンションでは区分所有者が、賃貸マンションではマンションオーナーがもつことになります。

筆者も小規模マンションオーナーとして、修繕費用については気になるところです。

このてんで大東建託とフルパッケージプランで契約しているならば、30年間は修繕費用について煩うことはありませんが、筆者の場合はそうではないので修繕費用を用意しておかなければなりません。

ところでこの修繕費用、どれぐらい用意しておけばよいのでしょうか。

このてんで国土交通省はガイドラインを示しています。

もちろんこれは分譲マンションの場合のケースですが、原則的には賃貸マンションにもあてはまる部分があると思います。

具体的には日本経済新聞2018年3月26日の「マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく 」という記事によると

国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。30年間の均等払いで、15階建て未満は1平方メートルあたり月178~218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。

 

引用:マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく – 日本経済新聞 (nikkei.com)

と述べています。 (さらに…)