小規模マンションオーナーの日記


11月 19, 2019

人口知能による家賃査定 大東建託も本格導入へ

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賃貸住宅経営にとって家賃は重要な事柄です。

物件のオーナーとしては、できるだけ高い家賃で入居してほしいと望むものです。

しかし同じエリア内で競合する物件よりも、家賃に割高感があると、全くといっていいほど入居者が決まりません。

つまりは入居者需要に見合った家賃、つまりは適正な家賃でなければ、入居者は決まらないものです。

それではその適正家賃をどう決めるか、というてんですが、実はそれが非常に難しい作業になるのです。

このてんで賃貸住宅最大手の大東建託は、これまでは家賃査定を約1000人のスタッフによる類似物件の情報収集とデータ解析に基づいて行ってきました。

しかしその査定家賃については、オーナーにしてみれば不満のあるものであることも少なくなかったようです。

どちらかといえば大東建託の査定家賃の傾向は、入居率を意識してかコストパフォーマンスの効いた家賃、つまりは競合他社の物件よりも数千円程度安めの家賃が多いように感じています。

また大東建託パートナーズの家賃査定スタッフが最終的に査定家賃を決まるわけですが、オーナーにしてみれば「なんでうちの物件の家賃がこんなにも安いの?」と不満や疑問をもたれることも少なくなかったように思います。

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11月 17, 2019

秋の入居者需要シーズンが過ぎると募集家賃が3000円下がった

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秋も深まり11月、12月となるとアパートやマンションの空部屋の入居者募集をしても、なかなか入居者が決まらない時期に突入します。

だいたい1月~4月と9月、10月は比較的に入居者需要のある時期なのですが、それ以外の時期となると閑散としています。

となるとそのことは募集家賃にも影響が及ぶわけですが、私の所有マンションのある同じエリアに、私の所有マンションとほぼ同規模のマンションがあります。

しかも管理会社は私と同じ大東建託パートナーズなのですが、いい部屋ネットのサイトを見ることによって、募集状況を知ることができます。

ところでそのマンションですが、5月ごろに空室が生じたために、その空室の入居者募集を開始しました。

時期的には5月なので、入居者募集にはあまり良い時期ではないのですが、大東建託パートナーズは

家賃7万円で募集を開始しました。

以前はこのマンション、入居者募集を始めても比較的にスムーズに入居者が決まっていたので、今回も、やや強気の家賃設定になっていたようです。

それで5月~夏の時期は入居者が決まらなくても仕方がないとして、秋の入居者需要が多少盛り上がる時期になると入居者が決まるかと思いきや、残念ながら入居者は決まりませんでした。

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11月 14, 2019

宣伝効果も過去のこと レオパレス21に国交省も呆れている

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どんなビジネスにしても、事業にしても広告や宣伝は必要です。

テレビのCMでも、賃貸住宅の宣伝、大東建託や積水ハウス、大和ハウス工業ともに宣伝しています。

それにしても最近になってレオパレス21の広告を全くといっていいほど見なくなりました。

どうやらあの大規模なアパート施工不良問題後にCMは自粛しているのではないかと思います。

かつてはNHKの紅白歌合戦の司会や朝ドラの主演を演じた大物女優をレオパレス21はテレビCMで用いていて、それなりの効果があったのではないかと思います。

しかしあのアパート施工不良問題後、テレビCMに登場していた、あの大物女優が自分の女優としてのイメージダウンへの懸念から、レオパレス21とCM契約のことでもめたとも言われています。

レオパレス21が再びテレビCMを行うことになっても、あの大物女優はもはや登場してこないことでしょうし、他の俳優を活用したくても、なかなかCM契約に応じてくれないかもしれません。

ところでレオパレス21に懸念しているのは監督官庁の国土交通省も同じです。

というのか呆れているようです。

このてんについて2019/11/1の@ニフティ―ニュースの「レオパ施工不備に国交相苦言」という記事には

 赤羽一嘉国土交通相は1日の閣議後記者会見で、賃貸アパート大手レオパレス21によるアパートの施工不良問題で、同社施工の全棟対象調査で7割超の物件に不備が確認されたとして、「極めて非常に多くの物件で不備が確認された。何を考えているのか。大変遺憾に思う」と述べた。
 赤羽氏は個人的な見解として、同社が「ずいぶん宣伝(CM)に経費を掛けていると記憶している」と指摘。「肝心要の安全を軽視することは言語道断だ」と同社の安全管理態勢を非難した。

引用:https://news.nifty.com/article/economy/business/12274-453412/(アクセス日2019/11/5)

と書かれています。

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11月 12, 2019

熱心な仏教徒の呪文が騒音トラブルになることも

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アパートやマンションのトラブルで最も多いのは騒音トラブルだと言われています。

しかもこの騒音トラブル、解決が容易でないと言われています。

とくに騒音に神経質だと、そのことでずっと悩まされることになります。

ときには金銭補償問題へと発展することもあるようです。

これは実際に生じたケースですが、マンション1階に新聞販売店が開業しました。

新聞販売店というと夜中の2時~4時ごろにかけて朝刊配達のために、多少騒がしくなることがあります。

ところでこのマンションの上階には、新聞販売店には、ついてないことに反社会的勢力の組織に属する人が住んでいました。

するとその方、新聞販売店に早朝の騒音のことで、案の定クレームを言ってきて、そのための補償として金銭を要求してきたそうです。

結局その新聞販売店、他の場所に移転したようですが。

もちろん騒音トラブルで金銭を要求するとは、よほどの悪党と言わざるをえません。

 

ところでそれとは別に知人夫婦が最近になって引越すことになりました。

この夫婦、今年の2月ごろに引越してきて、今年の12月ごろに引越すわけですから、1年もせずに引越すことになります。

これはきっと何か住居のことで、なんらかの不満があったに違いないと思い、なぜ引越すことにしたのか探ってみました。

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11月 10, 2019

大東建託パートナーズの対応に不満があったとしても・・


ツイッターのコメントに

大東建託パートナーズ(管理部)は困ったときに何もしてくれないし最後は無視してくるから最悪。本社「お客様サービス室」に伝えてもまた管理部に投げるだけで虚無ループ

といういささか乱暴なコメントを目にしました。

このコメントを書いたのが、入居者なのか、物件のオーナーなのか、それともどういう立場の人かわかりませんが、この大東建託パートナーズの管理部とは、どの部署のことを言っているのでしょうか?

入居者さんならば、フリーダイヤルで大東建託パートナーズのコールセンターに電話して連絡することができます。

オーナーであるならばオーナー専用ダイヤルに電話すると物件を管理している大東建託パートナーズの支店に電話をかけることができます。

ところでお客様サポートセンターというのは、おそらくはどうやら、いい部屋サポートセンターのことのようです。

おそらくは入居者さんならば、まずはいい部屋サポートセンターに電話をかけると思いますので、どうやらこのツイッターのコメント者は大東建託パートナーズの管理部に電話をかけたということなので物件のオーナーなのかもしれません。

物件のオーナーが、物件で生じているなんらかの問題のために、物件を管理している大東建託パートナーズの支店に電話をして連絡しても動いてくれなかった。

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11月 07, 2019

平均年収では大東建託が大和ハウスに追い抜かれていた

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就職先としてはあまり人気のない建設業界ですが、しかし給与となると大手の建設会社となると高水準です。

だいたい今は、日本人の平均年収は一般男性で500万円程度といわれていますが、建設業となると700万円台や800万円台も珍しくありません。

そのようななか、これまでは建設業では大東建託が、かなりの高水準を維持していましたが、最近になって給与では大和ハウス工業に追い越されたようです。

それで大和ハウス工業社員の平均年収は907万円となっています。

大東建託は870万円。

積水ハウスは818万円。

タマホームは644万円。

東建コーポレーションは627万円。

でやはり賃貸住宅ビッグスリーの給与水準は高いです。

ちなみに他業種ですが

三菱UFJは770万円。

りそなは658万円。

JR東海は735万円。

JR東日本は715万円。

パナソニックは774万円。

となっています。

意外と銀行業界が苦戦している一方で人気の鉄道会社が銀行業と同レベルの給与をもらっていたとは驚きです。

しかしそれでも建設業界の大和ハウス工業や大東建託、積水ハウスは、人気の業種や企業よりも平均年収では上回っています。

就職先としては、なかなか選ばれにくいようですが、報酬面では魅力のある業種であることには違いがありません。

 

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11月 05, 2019

淘汰されるとの噂があったタマホームの前途が明るいのはなぜ

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タマホームといえばリーズナブルな住宅メーカーとして知られた会社です。

ウィキペディアによると

タマホーム株式会社(英称:Tama Home.Co.Ltd.)は、日本の住宅会社。1998年6月3日設立。
以前、本社は福岡市にあり、福岡県を中心に九州地方を基盤としていたが、2004年6月に大阪本社(現・関西地区本部)、2005年6月に東京本社(現・本社)をそれぞれ開設し、本店登記も東京に移転した上で全国展開を図っている。 タマホームとは、木造住宅の注文建築を行っている会社である。キャッチコピーは“Happy Life Happy Home TAMA HOME”。「よりよい物をより安く」をモットーとする。

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/タマホーム(アクセス日2019/10/27)

と書かれていて、もともとは九州福岡の住宅メーカーだったのが、今では関東圏でも関西圏でも営業を行っている会社であることがわかります。

しかも品質も大事だが、リーズナブルさも重要視している会社であることがわかります。

ところでこのタマホーム、以前は、ますます人口減少に伴い住宅需要の減少で淘汰される可能性が囁かれていた時もありました。

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11月 03, 2019

大東建託パートナーズより電話 キッチン水栓の修繕費2万円


先日のことですが、突然に大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。

大東建託パートナーズの担当者から電話があると、緊張するものです。

修繕等で何か出費が求められるのではないかという思いからです。

とくに大東建託との一括借り上げでフルパッケージプランならば、さほど修繕費のことで心配することはないのでしょうが、スタンダードプランだと心配になります。

それで電話を受けてみると、やはり内容は修繕のことでした。

「○○号室のキッチン水栓が壊れたので、修理が必要です。修繕費用は、○○などを交換することになり¥19960円です。修理に入ってもよろしいですか」

という内容でした。

一応、大東建託パートナーズの場合は、オーナーに修繕費用負担がかかる場合は、見積額を言ってオーナーの承諾を得てから修理を行うことになっています。

それはそれでいいのですが、修理はやはり行わなければなりません。

修繕費用があまりにも高額になる場合は、「もうちょっと安くなりませんか」と言いますが、今回は約2万円なので、これでいいかと思い承諾しました。

ところで私は大東建託とはスタンダードプランで契約していますが、ワランティサービスに加入しています。

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10月 31, 2019

IOT住宅で身近に利便性を感じるスマートロック 不安要素も

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最近はインターネットを活用したサービスが充実し、ネットなしでは生活していけないような状況です。

今から30年ほどまでに、ようやく一般の人でも携帯電話が使えるようになり、またインターネットの利用がまだまだ珍しかったことを思うと、考えられないほどの変化です。

ところでインターネットの普及は賃貸住宅にも大きな影響を及ぼしています。

というのも住人がインターネットを十分に活用できる環境の住居でなければ、入居してくださらないようなことになっているからです。

もはやテレビ線よりも、ネット環境のほうが重要という方も少なくないのではないでしょうか。

ところでそのようなさなか、賃貸住宅最大手の大東建託が東京の世田谷で、IOTを駆使したハイテク賃貸住宅の提供をはじめたとか・・。

今後、IOT賃貸住宅は急速に広まっていくのではないかと思われます。

ところでIOT住宅で、最も利便性が高いと思われる分野の1つがスマートロックです。

このスマートロックについてウィキペディアによると

スマートロックとは、既存の錠をなんらかの手法により電気通信可能な状態とし、スマートフォン等の機器を用いて開閉・管理を行う機器およびシステムの総称のことである。2015年に多くの製品が国内で出荷開始となり、スマートロック元年と呼ばれることもある。スマートロックは、鍵を開閉できる期間や回数を制限することができるため、第三者に鍵を共有しても、不正利用がされづらいことがメリットある。

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/スマートロック(アクセス日2019/10/22)

と書かれています。

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10月 29, 2019

災害頻発時代に突入 賃貸は大東建託 積水ハウス 大和ハウスが無難

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最近は、毎年のように梅雨時分~台風シーズンが終了する10月ごろまで、甚大な風水害が生じるようになりました。

2018年の西日本豪雨 台風21号

2019年 台風15,17,19号

によって甚大な被害が生じています。

暴風による家屋の損壊や倒壊、大雨による浸水被害などです。

こうなると案の定、やはり賃貸住宅においても被害が生じており、もはや住めない状況になっているケースもあるようです。

このようなさなか台風19号のあとに大和ハウス工業などは、いちはやく救援処置のような取り組みを行うことをアナウンスしましたが、賃貸住宅の最大手の大東建託も台風19号による災害支援についてアナウンスしました。

大東建託のニュースリリース2019/10/18の『「令和元年台風第19号」 による災害への支援について』では

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)、大東建託リーシング(本社:東京都港区、代 表取締役社長:守義浩)、大東建託パートナーズ(本社:東京都港区、代表取締役社長:佐藤功次)は、このたびの台 風被害への支援として、10月16日より、当社グループが管理する賃貸住宅の無償提供と、お住み替え支援を開始しま した。あわせて、10月18日、被災地の復興にお役立ていただくための義援金として、社会福祉法人 中央共同募金会 に、1,000万円を寄付させていただきます。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000ckzn-att/taifu19go_20191018.pdf(アクセス日2019/10/20)

とあります。

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