小規模マンションオーナーの日記

人気の駅近物件でも驚くほどに安い物件があるのはなぜ？

あるテレビ番組で、銀行が不良債権を処理するために、債権を外資系のファンドに売却するという場面がありましたが、あるビルディングの外資系ファンドの査定は0円という査定でした。

なぜビルディングの査定が0円なのか？

それはこのビルディングによからぬ事務所が入居していたからです。

つまりはよからぬ事務所があるだけで、そのビルディングの資産価値が大きく下がってしまうというのです。

この事例は、不動産にとって立地がいかに重要かを示すものです。

つまりはアパート経営をするにしても、そのアパートによからぬ事務所があったり、あるいはすぐ近くにそのような事務所があると、なかなか入居者が決まらないという事態が生じ得ます。

すると家賃は下げざるを得ず、厳しいアパート経営を強いられます。

ところで立地の良し悪しを左右するどのような要素があるのでしょうか。

1つには上記のようなよからぬ事務所が隣近所にあり、ちょっと怖そうな人たちが出入りしているとなると、駅近の物件であっても立地は悪いということになります。

こうした物件には手を出さないほうが良いでしょう。

そして立地の大原則は主要な駅から徒歩10分圏内ということですが、しかしそのようなエリアでも上記のようなケースがあてはまる場合は、立地的には良くないということになります。

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賃貸住宅経営でまさかの高額修繕費用に備えて損保への加入は重要事項

築年数が経つとともに思わぬ高額の修繕費用がかかる場合がある。

アパートマンション事業においてリスクとなるのは、建物維持管理に費用がかかるというてんです。

知り合いのビルオーナーさんがおられますが、3階建てのテナントビルを所有しておられます。

RC造りのビルですが、築30年以上の物件です。

最近、雨漏りがするということで、修繕をすることになりましたが、建物を調べていると、鉄骨階段にも問題が見つかり、鉄骨階段の修繕はクレーン作業で行うとのこと。

雨漏りと鉄骨階段修理で修繕費用が300万円するとのことです。

あまり資金的な余裕がないオーナーさんなので、資金調達のために親族などからお金を借りたりして乗り切るそうですが、この方のアパート事業は今後も大変だろうなあと思います。

ところで修繕費300万円というとかなり高額に感じますが、アパートマンション事業の場合はそのような高額な修繕費は珍しいことではありません。

以前、大東建託パートナーズの担当者のコメントに、近年水害による建物被害が頻発しているようですが、アパートが床上浸水による被害をうけた場合の1部屋あたりの修繕費は、だいたい250万円ぐらいだそうです。

1部屋で250万円ですから4部屋被害を受けたとしたら1000万円の修繕費がかかることになります。

1000万円というと、よほど資金的な余裕のあるオーナーさんでないとすぐには出せない金額です。

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すざましい入居率を維持している大東建託の賃貸物件

大東建託設計施行管理のアパート。入居率は高水準を維持している。

以前の記事では市街地における積水ハウスの優勢について書きました。

確かに積水ハウスのこれまで蓄積してきた信頼とブランド力は高い入居率をもたらしているように思います。

ところで筆者の所有物件は大東建託パートナーズに管理をゆだねています。

そしていわゆる大東建託グループと契約しているアパートマンションオーナーには年２回、大東建託の最近の実績あるいは業績、そして今後の取り組みについて書かれている冊子が送られてくるか電子的な方法で見ることができます。

そして今回も送られてきた後にすぐに開封してざっと目をとおしてみますと、直近の大東建託パートナーズ管理物件の入居率が９６％超となっていました。

この数字は正直すごいです。

だいたい管理戸数２５戸につき空室は１戸のみだからです。

しかも大東建託はこれまで市街地よりも競合メーカーの少ない地方にシェアを伸ばしてきた会社です。

地方となるとどうしても市街地よりも人口が少ないですから、空室が多くなりそうというイメージがありますが、その地方に多くの物件をかかえながら９６％超の入居率は異常ともいえる数字です。

しかもこの冊子によるとさらに入居率の向上に取り組んでいくとのことです。

どこにそれだけの入居斡旋力があるのかは、大東のオーナーをしていてもわからないのですが、自物件でも住居部分の空室は、あまりなかったのが実感です。

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大東建託パートナーズの対応に不満があったとしても・・

ツイッターのコメントに

大東建託パートナーズ(管理部)は困ったときに何もしてくれないし最後は無視してくるから最悪。本社「お客様サービス室」に伝えてもまた管理部に投げるだけで虚無ループ

といういささか乱暴なコメントを目にしました。

このコメントを書いたのが、入居者なのか、物件のオーナーなのか、それともどういう立場の人かわかりませんが、この大東建託パートナーズの管理部とは、どの部署のことを言っているのでしょうか？

入居者さんならば、フリーダイヤルで大東建託パートナーズのコールセンターに電話して連絡することができます。

オーナーであるならばオーナー専用ダイヤルに電話すると物件を管理している大東建託パートナーズの支店に電話をかけることができます。

ところでお客様サポートセンターというのは、おそらくはどうやら、いい部屋サポートセンターのことのようです。

おそらくは入居者さんならば、まずはいい部屋サポートセンターに電話をかけると思いますので、どうやらこのツイッターのコメント者は大東建託パートナーズの管理部に電話をかけたということなので物件のオーナーなのかもしれません。

物件のオーナーが、物件で生じているなんらかの問題のために、物件を管理している大東建託パートナーズの支店に電話をして連絡しても動いてくれなかったといことかもしれません。

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銀行からのローンの高額な金利支払いの負担を減らすためには

ローン金利、これはアパートローンにしても住宅ローンにしても借りているならば気になるものです。

例えばアパートローンを1億円借りて30年元利均等返済、そして金利１％前半とした場合、当初の金利の年額の支払い分は100万円を超えます。

つまりいかに多くの金利支払い分があるかがわかります。

ではどうすれば金利支払い分を減額させることができるでしょうか。５つの方法を取り上げたいと思います。

その１　頭金を多くし、借入金額をすくなくする。

この方法は比較的、お金に余裕のある方が取れる方法です。

結構な額の預貯金があるならば預貯金の幾らかを崩したり株式を売却したりしてそうすることができるかもしれません。

その２　借入期間を短くする。

借入期間が長いほど、結果的には金利支払い分が多くなります。

通常は30年や35年が一般的のようですが、20年や15年と短くするならば金利支払い分を少なくすることができます。

しかし毎月の返済額は大きくなるという面もあります。

アパートローンを借りている場合は銀行とのつながりを切らしたくないのと、相続税対策もあるので、銀行とはできるだけ長くつきあっていきたいものです。

よってアパート事業者には向いていない方法のように思います。

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銀行が他行顧客に借り換えを積極的にアプローチするのはなぜ？

銀行からのローンに借り換えには、手間と時間そして費用もかかります。

しかし金利が低くなるならば、長期的にはメリットのほうが大きくなります。

ところで住宅ローンなどの銀行の金利をホームページなどで見てみると借り換えの場合は、かなり金利を低く抑えていることに気づくことがあります。

なぜだろうと思われたことはないでしょうか。

そんなにも金利を低く抑えてまでも顧客を獲得したいのはなぜでしょうか。

銀行にとっての主要な業務はとにかく融資をし、融資先から利息支払い分によって収益を得ることです。

そのためには融資先の開拓と、融資が焦げ付くことなく、きちんと元金の返済分と利息分を支払ってくれる優良顧客を獲得しなければなりません。

この優良顧客、つまりはきちんと返済実績を積んできた債務者のことですが、銀行にとっては他行の顧客であっても獲得したいというのが本音です。

昔の話ですが、大阪資本の住友銀行が関東において猛烈な営業攻勢をかけて、当時の富士銀行の顧客が住友銀行へと流れてしまい、ダメージを受けた富士銀行が報復として大阪に猛烈な営業攻勢をかけた、いわゆるFS戦争という事がありましたが、銀行にしてみれば優良顧客の取り合いは、当たり前のように昔から行われているのです。

ということで借り換えによって優良顧客を得ることは、銀行にとっては重要な事柄なのです。

裏を返していえば、最初はアパートローンを断った銀行が、数年後の借り換えになると、すんなりと貸してくれることも珍しくないのです。

ですからアパート経営を始めたころ、アパートローンを借りるのに苦労したとしても、数年以上、きちんと返済実績を積んでいくならば、銀行にとって優良顧客になり、場合によっては、最初は全く相手にもしてくれなかった都銀からアパートローンを借りることができるかもしれません。

アパート大家としては、とにかく最初はアパートローンを苦労して借りることになるかもしれませんが、きちんと返済実績を積んでいくならば、どこの銀行からも優良顧客とみなされるようになり、金利面でかなり有利な銀行に借り換えをすることができるのです。

借り換えについて

住宅ローンの借換えとは、新たな金融機関で住宅ローンを組みなおし、現在借りているローンを一括で返済することをいいます。
金利の高いローンから金利の低いローンに乗り換えると、毎月の返済額や総返済額が減る可能性があります。

住宅ローン借換えガイド| auじぶん銀行 (jibunbank.co.jp)

と説明されています。

アパートやマンションでない戸建て住宅のメリットとデメリット

最近は戸建住宅の新築件数のほうが分譲マンションの新築件数を上回るようになったとも言われています。

値段面で乱高下する分譲マンションよりも、リスクの少ない戸建住宅へと向かう方も増えているようです。

ところで筆者も今は所有マンションにオーナー使用部屋を設けて住んでいますが、昔は戸建住宅に住んでいました。

今から思うと戸建住宅には、それなりのメリットがあるように思います。

例えば、ペットの飼育については、ほぼ自由です。

常識の範囲で飼うならば、ほぼ問題はないでしょう。

さらにアパートマンションに住む時に請求される管理費のようなものはありません。

また修繕積立金もありません。

またリフォームや改築、修繕等は物件の維持のためには行う必要がありますが、業者の選定、行う時期等などを比較的自由に選ぶことができます。

つまりはマンションオーナーのように管理会社や管理組合、理事会の決定に左右されるといったことがありません。

知り合いの業者等に行ってもらうこともできるでしょう。

さらに駐輪スペースにしても、アパートマンションの場合は決められた場所に駐輪することが求められますが、戸建住宅の場合は、敷地の中であるならばどこでも適当な場所に駐輪することができます。

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賃貸住宅供給過剰の時代　生き残るために何が行える？

小売業の巨人アメリカのウォルマートが西友を売却してしばらくが経ちます。

ウォルマートや西友もよく知られた名前ですが、西友をもってしても日本での事業は困難との判断からウォルマートは日本の事業から撤退したようです。

おそらくは競合スーパーとの、熾烈なシェア争いや、今後は日本の人口が減少し続けることなどから、撤退が適当と判断したのでしょう。

これは小売業の世界の話ですが、しかしこのことはアパート経営でも同じことが言えます。

というのもアパート急増による競合物件との、入居者獲得の争いは、ますます大変になっていきますし、世帯数はいずれは減少へと転じていきます。

ですから賃貸住宅での勝ち組は1割と言われていますが、さらに1割どころか、勝ち組割合は、もっとごく少数になってしまう怖れがあります。

このような時代におけるアパート経営の勝機はどこにあるのでしょうか？

その答えの1つか

人が着目していない部分に目をつける

というてんです。

例えば、日本では今後は外国人が増加し続けていくことが予想されます。

一般には外国人賃貸を嫌がるアパートオーナーさんも少なくないのですが、外国人賃貸を受け入れて、というか外国人に賃貸しても、十分にやっていけるようなスキームを取り入れて成功しているオーナーさんもおられるようです。

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