賃貸住宅の退去が決まれば解約届けを速やかに提出すべきなのはなぜか？
年明けから3月は、街の不動産屋にとっては最も忙しい時期です。
この時期は賃貸契約解約届を提出して退去する方も多いですが、新たに入居する方も多い時期でもあります。
ところで３月中に引っ越すならば、２月中に賃貸契約解約届を不動産管理会社に提出する必要があります。
というのも多くの場合、賃貸契約は解約の一カ月前に届けることが規約されている場合が多いからです。
もし３月になってそうするならば、４月分の家賃も支払うことを求められることでしょう。
以前、職場の知り合いが家賃の値上げを求められた時に、賃貸契約を解約することにしたそうですが、１カ月分の家賃の支払いを求められ逆上し弁護士にも相談したという事を聞きましたが、よくよく考えてみると賃貸住宅管理会社に問題があるわけでなく、そういう規約があることを認識していなかった知り合いのほうに落ち度があったように思います。
筆者の所有物件においても、まさに末日に解約届を提出して、翌月に退去された方も過去におられましたが、もっと余裕をもって解約届を提出したほうが良いのではないかと思います。
もちろん住居については、多くの場合は１カ月前に解約届を提出することが求められていると思いますが、物件によっては２カ月ないしは３カ月前に解約届を提出することが求められている場合もあると思いますので、賃貸契約書の規約などをよく確認してみることをお勧めいたします。
賃貸住宅家主は管理会社の管理替えを行うことができる！！
仕事であるマンションに入ると、管理会社変更のお知らせが掲示されていました。
私鉄系の大手管理会社からハウスメイトに変更とのこと。
よって家賃の振込先口座も変更になるというお知らせでした。
不動産の管理会社は数多くある。
このような事柄は、しょっちゅう起きるわけではありませんが、時々生じます。
とりわけ一括借り上げでないアパートマンションなどで時々生じるようです。
ところでこのマンション、築年数は経っていますが、駅に近く空室もあまりないことから、以前の管理会社も手放したくない物件だったかもしれませんが、マンションオーナーとトラブルが起きたのか、ハウスメイト側が以前よりも好条件を提示して管理替えにいたったのか原因はわかりません。
しかし住人にとっては、家賃振込先口座が変更になったり、以前の管理会社の時に享受できた特典やサービスも終了となるかもしれず、あまり好ましいことではないのかもしれません。
ところで一括借り上げの場合も、管理替えを行うことができるのでしょうか。
以前、マンションを相続したさい大東建託パートナーズの担当者が手続きを行って下さった時、「契約解除を行うことはできます。」と言われていましたので、大東建託物件の場合は他社へ管理替えを行うことができるようです。
賃貸物件管理会社の大東建託や他社もIOTやAI活用は
大東建託施行管理のアパート。
最近よく目にする言葉に「IOT」と「AI」があります。
どちらかといえば「AI」のほうが、馴染みがあるかもしれませんが、簡単にいうならば「AI」とは人口知能のことで、自動車のAI化とか将棋の対戦で人口知能との対戦といったことで知られているように思います。
ところで「IOT」となると、なんとなくイメージできても説明するのが難しいかもしれません。
「IOT」について東洋経済online２０１６年４月１９日の「｢IoT｣とは何か､今さら聞けない基本中の基本
モノのインターネットで何がどう変わるのか」という記事には
「Internet of Things」の略で、よくある解説の言葉を借りれば「モノのインターネット」と訳します。パソコンやスマホなどの情報通信機器に限らず、すべての「モノ」がインターネットにつながることで、皆さんの生活やビジネスが根底から変わるというのです。
と説明されています。
このように簡単にいいえばモノがインターネットに繋がることということですが、ただそれだけではなくビジネス上あまり意義がありません。
そこで上記の東洋経済onlineは「IOT」の役割について
「モノから情報を取得できる」だけでなく、それを利用してどうフィードバックするか、つまり「どういう社会問題を解決するのか？ 誰の課題を解決するのか？」までを考えるべきです。
と説明しています。
つまりはありとあらゆるモノをネットに繋いで、情報を取得し、有用に活用するということになるのでしょう。
大東建託物件オーナーが加入できるオーナーズガードのメリットは？
親族がいない独居老人が亡くなった後の始末は物件オーナーが行わないといけないかもしれない。
最近は時々ですが、孤独な高齢者が亡くなり、賃貸住宅などから、不要な遺品などが運び出されてる光景を目にするようになりました。
もし親族がいるのならば、親族に亡くなったあとの後始末をしていただくこともできるのでしょうが、そういう親族がいなければ、アパートマンションオーナーが後始末をしなければならないのかもしれません。
そうなるとオーナーは相当額の費用負担をしなければならないかもしれません。
このような場合に保険で補填することができます。
そしてこのような保険を扱っているのが大東建託グループの少額短期保険会社のハウスガードの
オーナーズガードです。
大東建託グループの物件オーナーならば一度は大東建託パートナーズの担当者より、この保険についての説明を受けたことがあるかもしれません。
筆者も数年前に説明を受けたことがあります。
大東建託パートナーズの担当者は保険料の見積書のようなものも作成し、あとは署名、捺印さえすればよいような状態で訪問してこられました。
加入してもらえるものと思っておられたようですが、この時は断りました。
というのも、この保険には半年間の家賃補償、つまり入居者死亡、火災、水災などにより家賃に損害が生じた場合に最大で半年間は家賃の補償をするというものもありますが、すでに加入していた損害保険にそのような補償があるからです。（入居者死亡の場合は除く）
賃貸住宅経営の健全さを計る指標にキャッシュフローがある
アパート経営の健全性を計る指標はさまざまなものがあります。
必ずしも家賃収入が額が大きければ健全というわけではありません。
例えば１カ月で５００万円の家賃収入があっても、アパート経営のために毎月５５０万円の支出があるとするならば、このアパート経営は健全とはいえないでしょう。
一方で、１カ月の家賃収入が３０万円としてもアパート経営のための支出が１５万円とするならば、そのアパート経営は順調といえるかもしれません。
ですから家賃収入の大きさだけでアパート経営の健全性を計ることができるわけではありません。
ところでアパート経営の健全性を計るのに役立つ事柄の１つして
キャッシュフローがあります。
このキャッシュフローですが、簡単にいえば、家賃から経費と返済を除いて残るお金のことをいいます。
上記の例でいうと支出が経費＋返済にあたります。
ですから上記の例でいうと１番目の例のキャッシュフローは概ねの数値ですが－５０万円となります。
そして２番目の例が＋１５万円のキャッシュフローとなります。
明らかにキャッシュフローの視点からしても２番目の例のほうが、健全なアパート経営状態にあることを示しています。
もちろん経費にあたる部分に何があたるかによって数値が異なってくるわけですが、具体的にはどのような事柄を経費として計算されているのでしょうか。
アパート経営の一括借り上げトラブル賃料が減額されることを知らなかった？
アパートの一括借り上げトラブルが増えている。
以前のことですが関東在住の叔父から心配のあまり「アパート経営は大丈夫なのか」と尋ねられました。
なんで、こんなことを聞いてくるのだろうと思ったら、２０１６年８月１１日の朝日新聞の記事に
「家賃保証」トラブル急増
という見出しの記事があるというのです。
筆者は朝日新聞をとっていないので知らなかったのですが、早速取り寄せて読んでみました。
なるほどなあと思いました。
実は筆者も父からの相続ですが、大東建託との一括借上げ契約をしているアパートオーナーなので書いていることの意味はよくわかります。
まず見出しの横には
アパート経営 減額リスク説明なし
と書かれています。
たしかに一部の建設会社はとにかく契約をとるために減額リスクについては何も説明しないところがあるのかもしれません。
しかしただ亡くなった父の話では、かなりの昔ですが大東建託と一括借上げ契約をするさいに、支払われる賃料が経年劣化とともに減額されることがあるとの説明は受けていたようです。
また、周期的に大規模改修工事を行う必要があり、そのさいには、かなりの出費が求められるので、そのための費用も家賃収入の幾らかから蓄えておくと良いとの説明も受けていました。
いずれも契約する前のことのようです。
修繕費が施工業者によって不当に工事価格が高くなっていることがある？
以前に投稿した記事
大東建託のフルパッケージプランでもオーナーが費用負担する工事
でも書きましたが、筆者の小規模マンションの共用部の照明器具のLED化に伴なう、工事の話が大東建託パートナーズの物件担当者よりありました。
マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。
ますます従来の蛍光灯や水銀灯は、入手が難しくなっていくために、LEDへの交換はいたしかたないことで、交換工事は、いずれは行わなければならないことで、工事を受け入れました。
そして大東建託パートナーズの物件担当者がもってきた工事発注書を価格面で協議して、最終的に署名捺印したわけですが、大東建託パートナーズの物件担当者が帰ってから、しばらくしてもう一度、発注書の工事内訳をじっくりと見てみました。
すると照明器具の台数が多く見積もられていることに気づきました。
自ら、マンション内の廊下に行って、照明器具の台数を数えてみましたが、台数が多く見積もられています。
さらに非常誘導灯でない照明器具が非常誘導灯として数えられているものもありました。
実際のところ非常誘導灯となると、通常の共用灯の６～７倍の価格になる場合があります。
それで明らかに、ピンハネされているか、単なる間違いかどちらかわかりませんが、これでは不当に損失を被るので、大東建託パートナーズの物件担当者に、その旨を電話で伝えました。
農地をアパートに転用しても賃貸住宅需要がなければ赤字の垂れ流しに
農家の世帯数が減少しているといわれています。
わからないこともありません。
というのも農業を行っても収入が不安定で、ほとんど収益が上がらない時もあるからです。
とりわけ天候に左右されます。
また出荷した農産物は市場価格が高ければ儲けがでますが市場価格が安ければ、赤字になることもあります。
ビニールハウスの維持費、ハウス内を温めるための燃料費、農薬の費用、肥料など事業のための費用がかかります。
また農地であっても固定資産税がかかります。
そこで一部の農地を
アパートに転用する農家も少なくありません。
そして積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託といった建設会社もそこに目をつけ、積極的に営業をかけてアパート建設を行っています。
では本当に農地をアパート転用することは、賢い選択になるのでしょうか。
その答えは、ケースバイケースによるということなると思います。
まずは農地をアパート転用しても良いケースについて取り上げてみますと
①その農地の立地が利便性の高い土地で、比較的安定した家賃で入居者を呼び込むことができるエリアにある。
これは絶対条件といっても過言ではありません。
なぜならばアパート経営において最も大きなリスクの１つは空室といわれているからです。
大東建託社員にも労働組合が結成された？建交労の支部として？
大東建託施行管理のアパート。
大東建託というと賃貸住宅管理戸数NO１の会社です。
さらに株式の投資先としても上々の評価を得ている会社でもあります。
ところが不思議なことに、以前は大東建託社員のうちには労働組合のようなものはありませんでした。
あれだけの会社で労働組合がないということには多少違和感のようなものを感じましたが、株主からは評価されているんだったらとも思います。。
もちろん経営側からするならば株主に評価されるような経営をするのは重要な事柄です。
しかし従業員にかなりの犠牲を求めているとなると、幾らか問題かもしれません。
そしてこれまでは大東建託社員のうちに労働組合がなかったせいか、従業員にはキツイ職場環境に置かれているとの話はよく聞きました。(他の大手の会社も同じようなものかもしれません）
しかし大東建託社員のうちにも労働組合結成の動きがあったようです。
赤旗２０１７年１１月２７日の「“契約取れないとクビ”成果主義の極限 大東建託 追及 アパート商法の闇」という記事によると
「大東建託は、成果主義の極限です」。同社に１４年間勤め、東京都の練馬支店長を務めていた古橋治人さんは実態を語ります。・・上層部に意見することもあった古橋さんは、部下のミスを理由に、支店長からヒラ社員まで６段階降格させられました。処分取り消しなどを求め現在、訴訟中です。古橋さんを委員長に今年４月、創業以来初となる労働組合「全日本建設交運一般労働組合(建交労)東京都本部 大東建託支部」を結成しました。労組へは社員からの相談が絶えず、組合員も続々と増えています。建交労都本部の遠藤晃書記長は「労組への会社の圧力も激しい。人間らしい働き方ができる職場にするため、私たちも全面的に支援し、たたかいます」と語ります。
と報じました。
賃貸住宅経営において物件のエリアの選択が重要なのはなぜ？
昔は、とにかくどこでもアパートを建てれば、それなりの収益が得られるという時代もありました。
多少、エリア的には良くなくても、なんとかなるといった感じでした。
しかし賃貸アパートやマンションが急速に増え始め、競合物件が増えるにつれて、物件の立地の重要性が認識されるようになってきました。
例えば、最近ではあの大東建託でも、立地の悪いエリアでのアパート建設は土地所有者などからの依頼があっても受け付けないことがあるようです。
では優れた立地条件とはどのようなものでしょうか。
それは簡単に言えば、
入居者需要の旺盛なエリアだということです。
では入居需要が旺盛なエリアとはどこかということですが
まずそれに該当するのが都心部です。
例えば東京では山手線沿いのエリア、大阪では梅田や難波周辺、あるいは御堂筋線沿いといったところでしょうか。
もちろん横浜や名古屋、福岡や札幌にも都心部があります。
その一方で最近はなぜか神戸が落ち目です。
人口流出も続いています。
個人的には街の空気は、大阪よりも神戸ほうが好きですが、なぜか神戸は落ち目です。
おそらくは神戸は山の手のニュータウンのようなエリアが多く、そういったエリアの高齢化と人口減少が全体の足を引っ張ているのかもしれません。