三田市 昔は人口激増エリアだったのが今は減少の市に なぜ？
兵庫県に三田市がありますが、今から数十年前に人口が爆発的に増えた街です。
なぜ当時、爆発的に増えたかというと、大阪から三田までのJRの宝塚線が電化され、通勤電車も増発され、1時間程度で、大阪までの通勤が可能になったからです。
この当時、阪神地区に住む多くの方が、開発中の三田のマンションや戸建て住宅に、どんどんと移り住んでいったものです。
このてんについてウィペデイアにも以下のように書かれています。
1985年10月1日の調査まで3万人台で推移していた。しかし、大阪のベッドタウンとして、北摂三田ニュータウン開発が始まったことにより、人口が急激に増加し、1985年に4万人、1990年に6万人、1991年に7万人、1993年に8万人、1996年には10万人を突破し、右肩上がりに急激に増加し、兵庫県はおろか10年連続日本一の人口増加率を記録した
と書かれています。
しかし今はというと上記にウィキペデイアによると
人口が約11万5000人になった。その後は微減している
と書かれており、もはや人気の街ではなくなり、人口も微減状態となっています。
アパートで時々見かけるシノケングループの強みとは？
近年は低金利もあってからか、不動産投資をする方がおられます。
それでそのための不動産の販売を行う会社も顧客獲得のためにしのぎを削っています。
例えば地主向けにおいては大東建託などが、この分野では優位にあると言われています。
ところで地主ではないサラリーマン向けの不動産販売において優位にあるのがシノケンGと言われています。
この分野ではTATERUなどの会社も名前が知られていますが、現時点ではシノケンGが優位を保っているようです。
ところで、このシノケンGの強さの要因はどこにあるのでしょうか。
幾つかの事柄がありますが、そのてんを取り上げてみたいと思います。
まず1つ目ですが
提携ローンによって顧客は低い金利と借りやすさでアパート経営を始めることができるというてんです。
金融機関もアパートローンを承認するかどうかは、借り手の信用力を見ますが、それだけでなく不動産販売会社の実績も重視するようです。
そこでこれまでの実績からシノケンGが金融機関と提携して、金利の低い提携ローンを提供しています。
結果として多くの顧客がアパート経営を始めやすくなっており、シノケンGの収益にもつながっているようです。
住んでいる建物で異常なほど遮音性が悪い 施工不良の疑いがある
筆者はこれまでの記事でも繰り返し強調してきましたが、今の変化の激しい時代は持ち家や分譲マンションでの暮らしよりも、賃貸暮らしを推奨してきました。
しかし賃貸暮らしにもデメリットがあり、そのデメリットの１つは退去時に入居者に請求される修繕費用と、もう１つが騒音トラブルです。
このてんの修繕費用については悪徳な管理会社の場合、ぼったくる場合があるので注意が必要です。
さらに多くの方が経験する騒音問題、じっと我慢している方も少なくないことでしょう。
ところで数年前にレオパレス２１の数百棟以上のアパートで界壁、つまりは部屋の間にある壁の施工不良について問題になっています。
この界壁の施工不良によって、遮音性や防火性に問題が生じているのです。
遮音性の場合は、界壁に問題がある場合は、通常以上に騒音レベルがひどくなっていることでしょう。
さらに防火性となると万が一火災が発生した場合に、延焼が広がりやすくなり、人命にもかかわる問題です。
このような施工不良について産経新聞２０１８年５月３０日の「レオパレス２０６棟施工不備 屋根裏の防火・遮音壁、全棟調査」という記事には
同社によると、３、４月にオーナーから書類と実際の施工が異なると指摘を受けて発覚。・・計２０６棟は建築基準法違反の疑いがあり、問題がある物件は補修工事を実施する。費用は１棟当たり約６０万円と試算している。
引用：https://www.sankei.com/affairs/news/180529/afr1805290013-n1.html（アクセス日2018/6/27）
と書かれています。
大東建託のDK SELECT for ownersの応募でJCB券が当選
以前のことですが、クラブオフアライアンスから手紙が届きました。
クラブオフからの手紙なのでダイレクトメールだろうと思い、そのまま破棄しようと思いつつも、とりあえずは開封してみました。
すると
『「マイページ登録感謝キャンペーン」当選のご案内』
と書かれています。
なんのことか、理解するのに時間がかかりましたが、どうやらずっと以前に大東オーナーマイページにログインして、「マイページ登録感謝キャンペーン」に応募していたようです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
応募したかどうかも、はっきりと覚えてはいませんが、応募の機会があるたびに応募していたこともあるので、応募していたんだと思います。
そしてその時に希望商品として応募したJCBギフト券5000円分が当選したとのことです。
そして手紙ののなかにはJCBギフト券5000円分も同封されていました。
破棄しなくて良かったと思いました。
それにしても当選商品がクラブオフから届いたので、最初はそれが大東建託と結びつきませんでしたが、考えてみると大東建託のDK SELECT for ownersにはクラブオフのサービスが含まれているので、そういう仕方で送られてくるのかということがわかりました。
入居者にとって悩ましい3階建てアパート((+_+)) 階段の登り降りが
３階建ての大東建託設計施工管理のアパート。
筆者の所有物件と同じエリアに３階建ての大東建託パートナーズ管理の物件がありますが、その物件の３階部分の２戸が空室になっています。
いずれはその空室は埋まるものと思われますが、しかし今回は多少苦戦しているかの感があります。
家賃は２階よりも多少高くなっているので、全体的には２階よりも３階のほうに多少人気があるという見方もあるかもしれません。
ところで近年は３階建てアパートの建設に人気があるようです。
大東建託設計施工のアパートでも３階建ての物件は、あちらこちらのエリアでよく見かけます。
３階建てのメリットは、エレベーターを設置する必要がないこと、さらに給水設備でも増圧ポンプを設置する必要がないというてんがあるのかもしれません。
エレベーターにしても増圧ポンプにしても、維持管理にお金がかかり、交換修繕費用となると数百万円以上かかる場合もあります。
ですから今の時代、建設費用面でも抑えることのできる木造３階建てアパートに人気があるのもうなずけます。
ところで気になるのは、３階に住む入居者は、エレベーターのないアパートで３階に住むことをどう思っているのだろうと考えてしまうことがあります。
というのも上記の筆者の所有物件のあるエリアの３階建て物件の３階の部屋の空室がなかなか埋まらないからです。
賃貸住宅物件があるべき場所は入居者需要のあるエリアと競合物件が少ないこと
香川県の小豆島といえば、最近はすっかりと観光地として有名になり外国人観光客も非常に大勢がおしかけるようにもなり、島全体の衰退傾向に歯止めがかかっているようです。(コロナ渦の現在は外国人観光客は激減）
おかげで小豆島の宿泊施設の料金は、近くの高松や岡山よりも割高になっています。
ところで小豆島が昔、盛んだった産業に電照菊があります。
夜にも明かりをつけて菊の成長は速めるという菊栽培が盛んだったわけです。
実は私の妻の実家も小豆島で電照菊を行っていたのですが、当時はよく儲かる仕事だったようで、妻の父の羽振りもよかったようです。
しかしその後、海外から菊が輸入されるようにもなり、海外の菊との価格競争にさらされ、電照菊も高く売れなくなり、小豆島の電照菊産業は衰退の一途をたどり、現在では、ほとんど小豆島では菊栽培は行われていません。
このことは資本主義社会の怖さを示しているように思います。
資本主義では自由競争が行われ敗者は淘汰されることになるのです。
そしてこの原理は賃貸住宅業界でも同じです。
例えば過疎化している地方でアパート経営をしているとします。
もしそのエリアに競合物件がほとんどなければ、過疎化している地方であっても、そこそこの家賃相場を維持し、ほぼ満室経営を行うことができるかもしれません。
大東建託を賃貸で猛追する積水ハウスの本社ビルは梅田スカイビル
関西の中心地、大阪梅田のすぐ近くに、高層で芸術的ともいえるビルディングがあります。
そのビルディングとは
梅田スカイビル
です。
このスカイビルについてウィキペディアには
梅田スカイビル（うめだスカイビル）は、1993年3月に完成した、大阪府大阪市北区大淀中の新梅田シティ内にある超高層ビルである。・・地上40階・地下2階、高さ約173メートルの超高層ビルである。・・建築主の積水ハウスがタワーイースト内に本社を置く。
このように、あの積水ハウスのビルディングで、積水ハウスの本社機能が置かれているビルディングです。
そして大阪キタにおいては梅田スカイビルは観光スポットにもなっています。
建設業界では大和ハウス工業に次いで大きな建設会社ですが、賃貸住宅事業においても、シャーメゾンブランドであちらこちらアパートやマンションを建てており、賃貸住宅最大手の大東建託を猛追しています。
筆者が住んでいるエリアも大阪に近いせいか、シャーメゾンはあちらこちらにあり、おそらくは大東建託のアパートよりも多いのではないかと思います。
阪神間の地主さんからは積水ハウスへの信頼が絶大なのかもしれません。
大和ハウスの賃貸住宅d-roomはなぜ女性に人気があるのか？
賃貸住宅大手３社といえば大東建託、積水ハウス、大和ハウス工業。
賃貸住宅といえばいい部屋ネットの大東建託（DK SELECT)、積水ハウスのシャーメゾン、大和ハウス工業のd-roomがブランドイメージがあり選ばれやすいかもしれません。
賃貸住宅のシュアでは大東建託が断トツでトップで、積水ハウスが大東建託を猛追しているような状態です。
そして3位をレオパレス21と大和ハウス工業が競っています。
ところで賃貸住宅の入居者ターゲットは女性にすべきという意見が多々ありますが、この女性に最も支持されているのが、大和ハウス工業のd-roomなんだそうです。
大東オーナーの私にしてみれば面白くない事ですが。
なぜd-roomが支持されるか？
テレビのCMの印象が良いから？
もちろんそれだけではありません。
幾つかの理由がありますが、その1つ目のてんが全体的に
遮音性に優れている
というてんがあるようです。
大和ハウス工業といえば分譲マンションでも、そこそこの評判のあるメーカーですが、壁などの材質で遮音性の優れたものなどを使用しているのかもしれません。
いずれにしても建設業界全体ではトップ企業の大和ハウス工業なので、建築資材の研究開発などでも進んでいるのでしょう。
大東建託の入居率は９６％を維持している 人口減少時代にあっても
以前の記事で現在、アパートの深刻な空室急増が進んでいることについて書いたことがあります。
とにかく今の時代、アパートが急増しているなか、人口は減少しており、当然といえば当然のことですが、アパートの空室が増えているのです。
大東建託設計施行管理の賃貸アパート。高い入居率を維持している。
アパートマンションの３０％が空室になっているとの声もあります。
しかしこういった中、みずほ証券の２０１６年１０月１１日の報告では
大東建託の投資判断の「買い」を継続。目標株価を引き上げた。大東建託が管理する賃貸住宅の空室率は１６年９月末で３．７％、９５年４月から１６年９月末の過去２１年の平均でも４．１％の低水準になっている。
と報告しました。
空室率３．７％、つまり入居率が９６，３％です。
これは確かにスゴイ数字です。
空室率が全国的に右肩上がりで上昇しているなか、大東建託の管理賃貸住宅については空室率が横ばいか、やや下降しているのです。
しかも大東建託は空室率の高いアパートとの契約を打ち切っているとの嘘っぽい噂が流されていることもありますが、管理戸数も右肩上がりで上昇している現実を考えると、むやみやたらに、そのような事柄を行っているとは考えにくい事柄です。
筆者の近隣エリアでも大東建物管理のアパートマンションが幾つかありますが、管理替えで他社管理になった物件はあまりありません。
一括借り上げによる賃貸住宅経営の弱点ともいえる事柄とは？
以前の記事では小規模マンションオーナーとサブリース契約（一括借り上げ）のメリットとデメリットについて書いたことがあります。
デメリットのその１までを書きましたが、今回は続編をかきたいと思います。
ところで銀行の視点からはサブリース契約がどう評価しているかについてですが、銀行サイドとしては、サブリース契約をしているアパートマンションオーナーさんのほうが融資をしやすいというのは事実のようです。
なぜならば毎月、安定した家賃収入が入ってきて、将来の収支の見通しもある程度、把握しやすいからだと思われます。
しかし
サブリース契約のデメリットですが大規模改修工事はサブリース会社主導で行われます。
１０年～２０年の間で大規模改修工事がおこなわれますが、いつ行うか、何を行うか、業者の選定すべてがサブリース会社によって決められ行われます。
もしの提案を受け入れない場合は、サブリース契約を解除させられることもあるかもしれません。
よってオーナー側は受け入れざるを得なくなります。
この大規模改修工事、不動産や建設にある程度の人脈や知識のあるオーナーさんでしたら、自分で行う時期、業者の選定等を行うことができ費用も軽減することができますが、サブリース契約の場合はどうしてもメーカー側が提示した費用で合意するしかありません。（大東建託などでは他社に行ってもらうことを許容してもらえることもあるようです）