小規模マンションオーナーの日記


12月 04, 2022

銀行へのローンの返済額 理想は収入の30~35%以内というが・・


銀行からローンを借りて物件オーナーになる場合は、銀行への返済額に注意しなければなりません。

一般に住宅ローンの場合は収入の30~35%以内の返済額が理想的と言われています。

ということは年収が500万円ならば、500×0.35=175

年間の金利分を含めた返済額は175万円。

つまりは月額14万5000円までが理想的になるということです。

ところでこの原則は直接はアパートローンの場合にはあてはまりませんが、ある程度の目安にすることができるかもしれません。

例えば家賃収入が年間500万円の物件があるとするならば、年間の銀行への返済額は

500×0.3=150

年間の銀行への金利分を含めた返済額は150万円まで。

ということは1カ月の返済額は12万5000円までが理想ということになります。

これが家賃収入が2倍の1000万円となると、返済額も2倍の35万円までが理想となります。

それではどれくらのお金を実際に借りることができるかというてんですが、民間の銀行とフラット35で多少の違いが生じます。

フラット35の場合は35年固定金利で金利も民間の銀行よりも低めです。

例えば金利が2%ならばどうなるでしょうか。

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12月 03, 2022

大東建託マンションは遮音性が良い?造りは頑丈とも


 

花画像

RC造りといっても完璧な遮音性を期待できるわけではない。

以前のことですが、妻と2人で京都に行って来ました。

JR京都駅近くの旅館に1拍2食に日程で行ってきたのですが、この旅館、RC造りの5階建てです。

5階が大広間になっていて食事場になっている旅館で、4階の部屋で宿泊しました。

夕食そして朝食ともに満足でしたし、部屋の広さも和室でまずまずの広さでよかったのですが

上階と隣部屋がうるさかったです。

上階は食事場なので従業員が食事の準備や後片付け等で、忙しく働いておられたようですが、そのさいのドンドンという音が絶えず聞こえてきました。

晩の22時ごろまで聞こえていたのではないでしょうか。

隣部屋も5人ほどが宿泊されていたようですが、物音がよく聞こえ夜中の0時ごろまで物音がしていました。

RC造りの建物なので、遮音性は良いものと思い込んでいましたが、実際にはそうでない場合もあるようです。

過去にも島根県の皆生温泉のRC造りのホテルに宿泊した時も、うるさかった事を思い出しました。

しかし一方で東京の品川に高輪プリンスホテルに宿泊した時は、全くといっていいほどうるさくなかったこともあります。

どうもRC造りでも施行方法などの多少の違いで、遮音性にも影響がでているのではないかと思われます。

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12月 03, 2022

大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由


賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。

築年数とともに、修繕のための出費がかかります。

なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。

 

しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。

大東建託のサイトにも

〔30年フルパッケージ+5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。

一括借上|35年一括借上|賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)

と書かれています。

なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。

しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。

アパート画像

いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。

さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。

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12月 02, 2022

ヘーベルメゾンの大家は大丈夫?最近はシェアを伸ばしているようですが


アパート画像

賃貸アパート へーベルメゾン。

最近、新築の賃貸住宅で徐々ににですが増えているように感じるのは旭化成のヘーベルメゾンです。

一時期は分譲マンションの杭打ち不正事件で、信用が失墜した旭化成ですが、しばらくの時を経て、徐々にですが賃貸住宅分野でシェアを伸ばしているように思います。

筆者が仕事で立ち寄るエリアにも2017年3月完成のヘーベルメゾンがありますが、閑静な住宅街に3階建ての6戸の賃貸住宅がありますが、ほぼ満室のようです。

 

ところでヘーベルメゾンですが、住み心地についてはよくわかりませんが、入居斡旋になるとやや他社と比べて弱いように感じています。

築20年以上になるヘーベルメゾンが、ありましたが1階の1戸の空状態が1年近く続いていたことがあります。

エリア的には駅からさほど離れているわけでもなく、閑静な住宅地の中にあった物件です。

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12月 01, 2022

金利が低いネット銀行 しかし賃貸住宅経営においてはほとんど無関係


昔は住宅ローンを借りるさいには、どの銀行から選ぶかとなると、まず最初に都市銀行、都市銀行がダメだったら次に地方銀行、地方銀行がダメだったら次に信用金庫といった法則のようなものがありました。

つまりはローン金利の低い順番であたっていくというのです。

しかし最近はその法則がに変化が生じているようです。

というのも基本的に店舗も通帳もない

ネット銀行の金利が最も低い

というケースが多くなっているのです。

多くの方が、インターネットをあたりまえのように活用している現代、ネット銀行、ネット証券そしてネット保険を活用する方も多くなってきました。

これらの金融機関の特徴は、店舗がないために事業にかかるコストが低く抑えることができるために、ローン金利を低く抑えることができますし、そして種々の手数料も安く抑えることができるといったメリットがあります。

またネット保険の場合は毎月支払う保険料を安く抑えることができるというメリットもあることでしょう。

都市銀行の一つりそな銀行の筆者の担当者も住宅ローンの金利においては、「ネット銀行にはかなわない」ということを言っておられました。

このようにどうしても生活上のコストを抑えたい場合はネット銀行を活用することには大きなメリットがあります。

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11月 30, 2022

銀行からのローン返済予定表 経費計上のための大切な書類 


花画像

銀行からはローン返済予定表が送られてくる。

今年もアパートローンを借りている、りそな銀行からローン返済予定表の手紙が送られてきました。

差出人はりそな銀行の担当支店になっているので、担当の支店で金利などが決められているのかと思いきや、りそな銀行支店の担当者の話では「支店ではなく本部の融資の部署で作成されている」と言われていました。

つまりはローン金利などの重要事項は支店では決めることができず、すべて本部で決められているということなのでしょう。

ところで変動金利の場合は金利の見直しは4月1日と10月1日に行われます。

今回は10月1日に見直しが行われた分で翌年の1月から6月までの金利が示されています。(4月1日の見直し分は7月から12月の金利となります)

りそな銀行のインターネットバンキングでは、いち早く1月から6月までの金利を知ることができますので、もうすでに金利を知ってはいましたが、手紙で送られた分もやはり同じ金利でした。

当然といえば当然のことですが。

そして今回も変動金利の金利は変わりませんでした。

近年は変動金利もずっと同じ水準を保っているように感じます。

固定金利よりも安定しているじゃないかと思うほどです。

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11月 29, 2022

ローンを断った銀行が他行で返済実績を積んだ後はすんなりと承認なぜ


銀行からのローンに借り換えには、手間と時間そして費用もかかります。

しかし金利が低くなるならば、長期的にはメリットのほうが大きくなります。

ところで住宅ローンなどの銀行の金利をホームページなどで見てみると借り換えの場合は、かなり金利を低く抑えていることに気づくことがあります。

なぜだろうと思われたことはないでしょうか。

そんなにも金利を低く抑えてまでも顧客を獲得したいのはなぜでしょうか。

銀行にとっての主要な業務はとにかく融資をし、融資先から利息支払い分によって収益を得ることです。

そのためには融資先の開拓と、融資が焦げ付くことなく、きちんと元金の返済分と利息分を支払ってくれる優良顧客を獲得しなければなりません。

この優良顧客、つまりはきちんと返済実績を積んできた債務者のことですが、銀行にとっては他行の顧客であっても獲得したいというのが本音です。

昔の話ですが、大阪資本の住友銀行が関東において猛烈な営業攻勢をかけて、当時の富士銀行の顧客が住友銀行へと流れてしまい、ダメージを受けた富士銀行が報復として大阪に猛烈な営業攻勢をかけた、いわゆるFS戦争という事がありましたが、銀行にしてみれば優良顧客の取り合いは、当たり前のように昔から行われているのです。

地方銀行画像

 

ということで借り換えによって優良顧客を得ることは、銀行にとっては重要な事柄なのです。

裏を返していえば、最初はアパートローンを断った銀行が、数年後の借り換えになると、すんなりと貸してくれることも珍しくないのです。

ですからアパート経営を始めたころ、アパートローンを借りるのに苦労したとしても、数年以上、きちんと返済実績を積んでいくならば、銀行にとって優良顧客になり、場合によっては、最初は全く相手にもしてくれなかった都銀からアパートローンを借りることができるかもしれません。

アパート大家としては、とにかく最初はアパートローンを苦労して借りることになるかもしれませんが、きちんと返済実績を積んでいくならば、どこの銀行からも優良顧客とみなされるようになり、金利面でかなり有利な銀行に借り換えをすることができるのです。

 

借り換えについて

住宅ローンの借換えとは、新たな金融機関で住宅ローンを組みなおし、現在借りているローンを一括で返済することをいいます。
金利の高いローンから金利の低いローンに乗り換えると、毎月の返済額や総返済額が減る可能性があります。

住宅ローン借換えガイド| auじぶん銀行 (jibunbank.co.jp)

と説明されています。



11月 28, 2022

大東建託パートナーズ営業所にだれもいない?しかし転送され対応


筆者の自宅は所有マンションの最上階にあります。

よくあるケースだと思いますが、マンションオーナーさんが所有マンションに住んでいるケースです。

マンションオーナーが所有マンションに住むメリットは、なんといってもオーナー視線でいつもマンションの状況を見ることができるというてんです。

さらに入居者さんもオーナーさんも住んでいるとなると幾らか安心されるようです。

 

デメリットは確定申告のさい、オーナー使用部屋があると、その分不動産必要経費として計上できなくなる(専門用語で按分というそうです)というてんです。

多少、住民税、所得税、健康保険が高くなります。

 

ところで筆者は運動のためにも、なるべくエレベーターを使用しないで階段を上り下りするようにしているのですが、ある時、3階廊下の照明が点滅しているのに気づきました。

照明の点滅は入居者さんにとっても目障りなことと思います。

 

アパート画像

賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。

 

それで早速、大東建託パートナーズの担当者に連絡しました。

大東建託パートナーズのいいところは担当者の携帯電話番号を教えてくれるところにあります。

ところがつながりません。

それで担当支店に電話をするとこれまたつながりませんが、やがてコールセンターに転送されました。

すると「今日は、支店全部が研修のために出かけていていないとのこと、おって電話させます」ということでした。

そういうこともあるんだなあと思い、今日はあきらました。

そして夕方のことでしたが担当者から電話があり「今、研修から戻ってきた」とのこと、それで照明が切れているとのことを告げると「明日、修理します」との返事でした。

連絡をいれていただいたことで安心しましたし、大東建託パートナーズの対応に感謝です。

そして翌日、夕方ごろに修理も迅速に行われ、照明は無事に復旧しました。

大東建託パートナーズの対応は総じて迅速です。

過去の経験則からいってそういえます。

オーナーからの連絡に、ほとんどの場合、迅速に対応してくださいました。

不動産の経験のない方が不動産賃貸業を始めるにさいして、物件の管理会社を選択することになりますが、迅速な対応能力も1つの判断要素になると思います。

 

緊急時に大東建託パートナーズの営業所が休業?

 



11月 28, 2022

オーナー専用の大東建託パートナーズの電話は真夜中でもつながる


大東建託グループにアパートやマンションの管理を行ってもらっていると、大東建託パートナーズの物件の担当支店からオーナー専用電話番号が知らされます。

この電話番号に電話をかけると、大東建託パートナーズの物件の担当支店に電話がつながり、受付スタッフから、大東建託パートナーズの物件担当者へと連絡がいくようになっています。

私もこれまで数回ほど、この電話番号に電話をかけたことがありますが、電話をすると、受付スタッフが応答され、その後、大東建託パートナーズの物件の担当者から電話がかかってきて事足りたことがあります。

ところでこの電話番号には受付時間が明記されています。

その時間は9時30分~18時00分で、しかも平日限定です。

つまりは大東建託パートナーズの担当店の営業時間内の時間帯が指定されているのです。

そしてこれまでは、この指定された時間帯にしか電話はつながらないと思い込み、指定された時間でしか電話をかけたことはありませんでした。

ところで最近になって大東建託パートナーズから『管理営業所』営業時間変更のお知らせがきました。

それによると、これまでの電話の受付時間が9時30分~18時00分だったのが9時30分~17時30分へと変更になるとのことです。

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11月 27, 2022

大東建託グループの大東建託パートナーズとリーシングの役割の違い

アパート画像

以前に、大東建託の営業店の担当者が訪問してきた時に、いろいろと質問をぶつけてみました。

その1つが、「大東建託リーシングの担当者にいまだに会ったことがない。入居斡旋のヤル気があるのか」といったことを尋ねてみました。

すると大東建託営業店の担当者の答えは「大東建託リーシングの担当者が物件に来る機会があるとすれば、入居希望者を部屋の内覧のために連れてくる時ぐらいです。」と答えられました。

ということは大東オーナーと、大東建託リーシングの担当者が接触することは、ほとんどないということになるのでしょう。

そういえば大東オーナーのマイページにも、問い合わせ先になっているのは、大東建託の営業店の担当者と支店長、そして大東建託パートナーズの物件担当者で、大東建託リーシングの担当者については何も記載がありません。

 

ところで大東建託物件で、入居斡旋で重要な役割を果たしているのが、大東建託パートナーズであるということも知りました。

例えば大東建託グループの物件において、「いい部屋ネットの建物に設置している看板などを扱っているのは、大東建託リーシングではなく大東建託パートナーズだ」と教えてくれました。

そして大東建託パートナーズには現在、2つの部署に分かれているというのです。

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