小規模マンションオーナーの日記


7月 23, 2019

大東建託役員の報酬がこんなにも高額だとは・・

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役員報酬額がその企業の好調さを示す目安になる?

小規模マンションオーナーをやっていて、わかってきたことがあります。

それは賃貸住宅オーナーをやっているからといって、必ずしも生活が豊かになるというわけではないということです。

確かに家賃収入は入ってきますが、出る物件のためにかけるお金も半端ではないのです。

しかも経年とともに、家賃収入は細っていきますが、その反面、出るお金が細るということはありません。

むしろ出るお金のほうは増えていく傾向にあります。

そのようなさなか、建設会社の社員は比較的高給を得ていますし、役員となると驚くほどの報酬を得ている方もおられます。

例えば東京商工リサーチによる役員報酬の開示によると日本の企業の場合、1億円以上の役員報酬を得ている方は約500人となっています。

そして東京リサーチによると、1億円以上の役員報酬を最も多く得ている業種は、電気機器で、三菱電機、日立製作所、ファナック、東京エレクトロンといった会社の役員が1社あたり10~20名程度の役員が1億円以上の報酬を得ているとのことです。

その他にの役員報酬の多い企業としては三菱UFJ,三菱商事、三井物産などがありますが、意外と役員報酬1億円以上の役員数のベストテンに、住友グループがランクインしていませんでした。

本当に意外です。

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7月 21, 2019

アパートジリ貧の大東建託が新たな事業を始める

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事業の多角化で、経営の安定化を図る?

2018年ぐらいからでしょうか、賃貸アパートやマンションの新規建設工事が業界全体で減少しています。

原因は幾つかあるようですが。

その1つが銀行のアパートローン審査の厳格化だとも言われています。

それで、そのような時代の流れの影響を大手の建設会社も受けています。

そして大手の建設会社のなかでも、とりわけ影響を受けているのが、賃貸住宅最大手で、しかもアパート建設工事をコア事業にしてきた大東建託です。

それで、そのような事態になることを、ある程度予測していたのか、大東建託も数年前から事業の多角化を急速に進めているように思われます。

例えば今後も成長が見込める介護や保育事業、賃貸住宅向けの保険・・があります。

そして最近では

オフィス事業にも

本格的に参入することが明らかになりました。

このてんで住宅産業新聞社の2019/7/8の「大東建託がサービスオフィス事業に参入、虎ノ門に1号店=3年で5.6カ所設置へ」という記事には

大東建託(東京都港区、小林克満社長)は6月28日、新たに参入したサービスオフィス事業の第一弾として、「ドットベース虎ノ門」(東京都港区)をオープンさせた。同社は6月に発表した「新5ヵ年計画」において「総合賃貸業」を目指すことを掲げており、「サービスオフィスやシェアオフィスを事業の柱の1つとしていく」(不動産流通開発部・高橋由崇次長)などといったことから、新事業として参入することになった。

引用:https://www.housenews.jp/house/16415(アクセス日2019/7/9)

と報じました。

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7月 18, 2019

大東建託から他社へ管理替えすると・・

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物件を管理する会社は無数あり管理替えすることもできる。

アパートやマンションで賃貸住宅経営をする時に、管理会社の選択は重要な事柄で、今後の賃貸住宅経営に大きな影響を及ぼします。

さらに管理会社との契約期間満了後に、管理会社を自由に替えることはできます。

以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が契約時に「管理会社を替えることはできます」と言われたことがあります。

ですから「サブリース会社は、契約の解約に応じてくれない」というコメントを読んだことがありますが、大東建託パートナーズ管理の物件については、そうではありません。

大東建託パートナーズの場合は、オーナーの解約に応じてくれます。

 

ところで、私の自宅の近所に、大東建託パートナーズ管理のアパートがありました。

つまりは過去はそうだったのですが、ある日、管理会社がピタットハウス(スターツグループ)に替わっていたのです。

なぜ管理替えになったのか・・。

そのアパートのオーナーが周期的に管理会社を替える人なのでしょうか。

それとも大東建託パートナーズとトラブルになり解約させられたのか。

それはわかりません。

はっきりしているのは、ある日、突然に、いい部屋ネットの看板が外れ、ピタットハウスの看板に替わっていたのです。

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7月 16, 2019

親が突然アパート経営を始めた しかし慌てず冷静に・・

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故郷の親が突然にアパート経営を始めていることを知って驚くご子息も少なくない。

時々ですが、アパート経営についての批評のコメントや記事をネットなどで目にすることがあります。

そのうちの1つが、地方にいる親が知らないうちに建設会社の営業マンとアパート建設の契約を結び、アパート経営を始めていたというものがあります。

子供にしてみれば、最近ではインターネットなどを活用してアパート経営のリスクなどを、すぐに知ることができるので、親はなんでこんなことをしてくれたのか、といぶかりますが、もう取り返しがつきません。

といった具合です。

たしかに、人は老いていくにつれて、思考力なども鈍り、適切な判断が下せないことがあるのは事実だと思います。

とくにアパート建設やアパート経営といった大金の絡んでくる事柄になると、子供にしてみれば親は建設会社の営業マンに騙されてしまったと考えてしまうことでしょう。

しかしこのような場合、冷静になることも大切です。

たしかにアパート経営にはリスクがありますが、その一方でメリットもあるのです。

例えば、最近では簡保生命に絡んだトラブルがニュースになっています。

なぜ簡保生命でトラブルが、と思いますが、それには訳があります。

簡保生命の顧客層の多くが地方に住む高齢者なのです。

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7月 14, 2019

大東建託がオーナーと入居者に防災情報を発信

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自然災害が多発しているなか、防災情報を確実に受け取ることの重要性が増している。

2018年の梅雨の時期、7月の上旬でしたが、あの西日本豪雨が西日本の各地を襲いました。

あの時、やはり案の定、大東建託パートナーズ管理の物件も多数、水害の被害を受け、損害保険で、水害補償のない損害保険に加入している大東オーナーさんは、大変なことになっていたようです。

ところで2019年の7月上旬も、九州南部が豪雨に襲われています。

このように近年は明らかに、豪雨被害の頻度や深刻さも増しているようで、特に梅雨時分~台風シーズンが終わる11月ごろまでは、要注意です。

このようなさなか自分の命は自分で守るということが、強調されていますが、そのためには防災情報を確実に受け取るこがキーポイントとなります。

そこで賃貸住宅最大手の大東建託がオーナーと入居者のために防災情報をオーナーと入居者用の専用アプリで配信することがわかりました。

大東建託のニュースリリース2019/6/28の「オーナー様・入居者様専用アプリで防災情報を発信 お客様の安心・安全な暮らしを実現する「避難場所」検索機能や「防災コラム」を追加」には

大東建託株式会社(本社:東京都港区、代表取締役社長:小林克満)は、7月1日(月)より、当社のオーナー様向 けに提供している「マイページ」および、入居者様向けに提供している「DK SELECT進化する暮らし」のそれぞれのア プリ(WEBサイト含む)に新サービス「暮らしの防災」を追加します。 新サービスを追加した本アプリでは、「避難場所」の検索が可能となる他、「防災コラム」の掲載や、入居者様向け通 販サイトで購入可能な「防災グッズ※1」を紹介しています。年内には、災害発生時に被災状況や避難先を確認でき る「安否確認機能」を追加する予定です。 災害発生時は、いかに適切な行動を取れるか、そして日頃の備えがあるかが重要となります。当社は、本機能を通 じ、オーナー様、入居者様の安心・安全な暮らしの実現を目指します。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000bx5a-att/bosai_0628.pdf(アクセス日2019/7/4)

と報じました。

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7月 11, 2019

OYO LIFEの新しい形の賃貸住宅 どうなっていく?

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サブスクリプション型サービスが広く浸透しつつある。

サブスクリプションという言葉を聞いてもピンとこないかもしれません。

しかし定額制と聞くとなんとなくイメージできるでしょう。

実際のところ今では多くの定額制サービスがあり、その定額性サービスを利用しています。

例えば、その代表例としては、携帯電話のかけ放題サービスなどがあります。

このサービスは1カ月の定額料金を支払っていれば、携帯電話でも固定電話でも、何十時間、何百時間、何千時間電話をかけても、かかる料金はかわらないというものです。

このサービスの利用者にしてみれば、どんなに利用しても定額であるという安心感があります。

その一方でサービス提供事業者には、毎月のように定額料は安定的に入ってくるというメリットがあります。

ところで賃貸住宅業界においてもサブスクリプション型の賃貸サービスが登場しています。

例えば、その1つがOYO LIFEという会社が提供していますが、OYO LIFEのウエブサイトでは

OYO LIFEは、これまでになかった新しい賃貸 サービスです。面倒な内見、時間も労力もかかる家具家電の出し入れ、敷金礼金で膨らむ初期費用などは一切 不要。大変だった引っ越しをシンプルにしました。 だからすぐに入れて、気軽に出れる。そんな「旅するように暮らす」新しいライフスタイ ルを、OYO LIFEで実現しませんか?

引用:https://www.oyolife.co.jp/(アクセス日2019/7/2)

と書かれています。

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7月 09, 2019

家賃を巡る確執 オーナーと一括借り上げ会社

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家賃の査定はオーナーにとっても重要な関心事。

家賃といえば、様々な思惑が交錯します。

というのも

物件オーナーにすれば

・家賃はなるべく高くしてほしい・・

入居者さんにすれば

・家賃はなるべく安くしてほしい・・

一括借り上げの会社にすれば

・入居率を高水準に保つため、場合によったら家賃を安くしたい・・

といった思惑です。

ところで多くの場合、物件オーナーと入居者さんが家賃のことでモメることがあるにしても、頑固な物件オーナーさんが、絶対に家賃を安くすることがないことを察すると、入居者さんが退去することによって事は解決してしまいます。

その一方で厄介なのが、物件オーナーと一括借り上げの会社との間で家賃でモメることです。

どうしても入居率を上げるために、一括借り上げ会社は、どう考えても周辺エリアの家賃相場よりも安い募集家賃にして入居斡旋を行おうとすることがあります。

例えば大東建託グループの物件の場合は、大東建託パートナーズが家賃の査定などを行うようですが、大東建託のある営業マンの話では時に、えーと思うほど募集家賃を下げていることがあり、その狙いは、どうやら入居率にあるようですが、オーナーからの苦情を受けて大東建託の営業マンがオーナーに代わって大東建託パートナーズに文句を言うこともあるんだとか・・。

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7月 07, 2019

エントランスに唾を吐く 防犯カメラで抑止?

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アパートやマンションに故意に嫌がらせをする人がいる?

最近ことですが、私の所有マンションのエントランスの外側に、唾が吐かれているのを確認しました。

しかも1度のことではなく2日続けてそのようなことが行われていたのです。

入居者さんが必ず通るエントランスに唾を吐かれると、通るたびに不快な思いをすることになります。

もちろん唾が吐かれているのを確認した時に、すぐに清掃し洗浄しましたが・・。

しかしなぜわざわざ唾を吐いていくのか・・。

唾が吐かれているのは、エントランスの外側なので、エントランスの内側に入れない外部の人間の仕業ではないかと推測されます。

では何に対して唾を吐き嫌がらせしようとしているのでしょうか。

考えられるのは特定の入居者への嫌がらせが考えられます。

何らかのトラブルが生じているのかもしれません。

あるいは、特定の入居者をターゲットにしているわけではなく、ただ単に憂さ晴らしにしている可能性もあります。

あの極めて悪質な放火魔と同じような心理です。

しかし、いずれにしても人のマンションのエントランスに唾を吐いていくとは不快極まりない事柄です。

どのように対処することができるのでしょうか。

このてんで、今のところ私のマンションには防犯カメラが設置されていません。

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7月 06, 2019

大和ハウス工業の株主総会で物件オーナーが苦言

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荒れる株主総会が増えてきている?

企業にとって株主総会というのは行わなくてはならないものですが、しかし何事もなかったように終わってほしいと考えるものです。

そこで昔は総会屋などに、株主総会が何事もなかったかのように終わるように依頼することもありましたが、今はそのようなことは禁じられています。

ところで企業でなんらかの不祥事が生じると、その次の株主総会が荒れることは少なくありません。

今回はレオパレス21や大和ハウス工業で不祥事が生じ、株主総会も荒れることが予想されていました。

そして案の定、大和ハウス工業の株主総会では経営陣への批判が相次いだようです。

このてんで2019/6/26の産経新聞朝刊の「大和ハウス批判続々 相次ぐ不祥事、取締役の賞与減」という記事には

大和ハウス工業は25日、大阪市北区のホテルで株主総会を開いた。・・総会では不祥事の原因や対応をめぐる質問が相次いだ。同社が建設した賃貸住宅を運営する株主の一人は「(保有物件の)ブランド価値が毀損されている」と指摘。「賃貸料金の引き下げや退去の申し出が出た場合、どう対応するのか」などと訴えた。

と書かれています。

ところでこの記事には賃貸住宅オーナーには考えさせるものがあります。

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7月 04, 2019

IRや情報開示では優秀だった大東建託!!

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IRに積極的な企業が増えている。

近年はIRという言葉をよく耳にします。

IRとはどんな事かとなると、なんとなくこんなことと考えるかもしれませんが、正確に説明するとなると難しく思うかもしれません。

では正確にいってIRとはどういことなのでしょうか。

このてんでSMBC日興証券のサイトの用語集では

IR(Investor Relations:インベスター・リレーションズ)とは、企業が株主や投資家向けに経営状態や財務状況、業績の実績・今後の見通しなどを広報するための活動を指します。具体的な活動としては、ホームページ上における情報開示だけでなく、ディスクロージャー資料の送付や、決算説明会や各種説明会を開催したり、工場や施設などの見学会を実施したりするなど、企業によっては独自のIR活動を行っているところもあります。

引用:https://www.smbcnikko.co.jp/terms/eng/i/E0034.html(アクセス日2019/6/25)

と書かれています。

つまりはIRとは、企業が株主や投資家向けに経営状態や財務状況、業績の実績・今後の見通しなどを広報する、ないしは開示する活動ということです。

では積極的に情報開示することにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

上記のサイトの同じページには

IR活動を積極的に行っている企業の株価は、投資家に対して信用できる企業だという印象を植え付ける効果がはたらき、IR活動をあまり行っていない企業の株価に比べて高くなる傾向があるといわれます。IR活動をしている全ての企業が優秀な企業だといえるわけではありませんが、情報開示を積極的に行う姿勢は評価されて当然といえるでしょう。

と書かれており、積極的に情報開示を行う企業の信用が高まり株価にも良い影響が及ぶというのです。

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