小規模マンションオーナーの日記


11月 27, 2021

学情による建設不動産業界での人気就職先トップは大東建託グループだった

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学情による2023年卒学生対象「就職人気企業ランキング」が発表されました。

学情については

株式会社学情(がくじょう)は、就職情報サービス会社である。大阪府大阪市北区に本社を置き、新卒学生向け就職情報サイト「あさがくナビ」、20代の就職・転職活動応援サイト「Re就活」、合同企業説明会「就職博」などを提供する。

学情 – Wikipedia

とウィキペディアには書かれていますが、信用できる情報を提供しているようで、さらに朝日新聞社との関係の深い会社でもあります。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

それによると就職人気企業ランキング1位は相変わらずあの会社、伊藤忠商事です。

コロナ禍にあっても不動の人気企業です。

そして上位を占めていいるのは、食品大手や出版企業が多数を占めていますが、食品関係はコロナでもさほど影響のない安定企業ということで人気があるようです。

一方で交通関係の企業は順位を下げていますし、銀行もやや低調といった感じです。(朝日新聞で学情の2023年卒学生対象「就職人気企業ランキング」が掲載されていました)

 

そのようななか大東建託グループですが、29位にランクインしていました。

これがすごいと言えるのは、建設不動産関連企業ではトップだからです。

あの積水ハウスや大和ハウス工業よりも、就職先としては人気があるのです。

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11月 25, 2021

大東建託のDK SELECT for ownersの応募でJCBギフト券が当選


先日のことですが、クラブオフアライアンスから手紙が届きました。

クラブオフからの手紙なのでダイレクトメールだろうと思い、そのまま破棄しようと思いつつも、とりあえずは開封してみました。

すると

『「マイページ登録感謝キャンペーン」当選のご案内』

と書かれています。

なんのことか、理解するのに時間がかかりましたが、どうやらずっと以前に大東オーナーマイページにログインして、「マイページ登録感謝キャンペーン」に応募していたようです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

応募したかどうかも、はっきりと覚えてはいませんが、応募の機会があるたびに応募していたこともあるので、応募していたんだと思います。

そしてその時に希望商品として応募したJCBギフト券5000円分が当選したとのことです。

そして手紙ののなかにはJCBギフト券5000円分も同封されていました。

 

破棄しなくて良かったと思いました。

それにしても当選商品がクラブオフから届いたので、最初はそれが大東建託と結びつきませんでしたが、考えてみると大東建託のDK SELECT for ownersにはクラブオフのサービスが含まれているので、そういう仕方で送られてくるのかということがわかりました。

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11月 23, 2021

持ち家派のほうが有利 家賃を支払い続けることは結局は損をしているというのは本当?

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持ち家がいいのか、それとも賃貸暮らしがいいのか、この件では意見が大きく分かれています。

最近読んだある記事によると、家賃を支払い続けることは結局のところ損をしていることになるといった主張の記事をみかけました。

綿密に計算したうえでの主張のようですが、部分的には正しいと思います。

分譲マンション画像

駅と直結した分譲マンション。

というのも家賃には、もともと賃貸住宅にかかっている固定資産税や、お部屋のなかの設備の維持管理費用などが含まれてるからです。

 

しかし視点を変えてみると、持ち家や分譲マンションに住んだとしても、固定資産税やお部屋の設備の維持管理費用は、不動産所有者が支払わなければならず結局のところは同じではないのかと思います。

なので家賃に含まれる固定資産税等などは、無駄の出費というわけではありません。

 

さらに賃貸住宅の設備よりも、持ち家などに備わっている設備のほうがグレードが高いという主張も書かれていました。

確かに多くの場合、その通りです。

 

しかし自家用車を例にしてみると、自家用車も買った当初は、最新の機能が搭載されていたかもしれませんが、しかし数年以上も乗り続けていると、その機能も最新のもではなくなり、だんだんと時代遅れのものになっていきます。

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11月 21, 2021

マンションオーナーにとってありがたい 社宅として入居してくださる入居者

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 アパートマンション大家にとって、ありがたい入居者がおられます。

それは社宅として借りてくれることです。

私の所有マンションも50%以上が社宅として部屋を借りてくださっています。

社宅として借りてくださっている場合は、様々なメリットがあります。

例えばその1つとして

社宅として借りている入居者は安定している

これまでの経験からすると社宅部屋は安定しています。

つまりは安易に退去し引越していくことはありません。

私の所有マンションでも社宅として借りている入居者で長年以上入居し続けてくださっている方が数人おられます。

とりわけ転勤がない職場で働いている方が入ってくださると長期間入居してくださることが少なくありません。

そのような入居者にとっては、会社にも気を使わないといけないので、むやみやたらに引っ越すこともできないのでしょう。

また部屋の管理会社や大家ともトラブルになって、そのことが会社に知られることも嫌がるので、比較的入居マナーを守ってくださっているようにも思われます。

しかしデメリットがあるとするならば、単身赴任や若手社員の入居者の場合は数年で転勤があるので、比較的短期間で退去していくこともあります。

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11月 20, 2021

大和ハウス工業でまたもや不祥事 影響は軽微というが・・

賃貸マンション画像

レオパレス21の施工不良問題のインパクトがあまりにも大きかったせいか、レオパレス21以外の建設会社の不祥事があまり目立ちませんが、しかし実際のところ不祥事が生じています。

このてんで、大和ハウス工業は、業績に大きな影響はないものの、不祥事が明らかになっています。

最近も、国土交通省近畿地方整備局から建設業法に基づき、電気工事と水道などの管工事で22日間の営業停止処分を受けることになりました。

賃貸マンション画像

大和ハウス工業の賃貸マンション。

どういうことかと言うと、実務経験の足りない技術者が工事監督の国家資格「施工管理技士」を不正に取得していた問題が2019年に発覚し該当する技術者の一部を現場に配置したという違法行為が行われていたというものです。

ウイキペディアにもこの件について

国家資格の組織的な不正取得[編集]

2019年12月18日、実務経験が規定より不足しているにも関わらず、受験のための「証明書」に押印し、国家資格の施工管理技士を不正に取得していたとして、社員349人の合格を取り消すことを発表[29]。更に近畿地方整備局により、配管工事関連について建設業法に基づく営業停止処分を科された。期間は2021年12月2日から22日間[30][31]

大和ハウス工業 – Wikipedia

と書かれています。

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11月 18, 2021

マンション経営 大学生依存の賃貸にはリスクがある

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春の入居シーズンになると新たに学生として賃貸住宅に住む方も少なくないと思います。

ということは新たに学生として入居してくださることを期待している大家さんも少なくないと思います。

特に大学が集中している東京都心部などは学生の入居者の獲得は、春の時期が正念場といったところでしょうか。

なにせ東京のマンモス大学、多くの学生が通学しています。

例えば明治大学は約30000人。

早稲田大学が約42000人。

日本大学は約67000円人。

法政大学は約29000円人。

東洋大学は約30000人。

ということで5大学だけで20万人が通学しているのです。

このうちどれぐらいの学生が賃貸住宅暮らしをしているのでしょうか。

東京都心部で賃貸暮らしをしている場合は、卒業後に就職してからも、職場が東京にあるならば、引き続き住み続けるケースもあるようです。

やはり東京都心部のアパート経営はとても有利です。

ところで私の所有物件では、これまでのところ学生が入居したことは1度もありません。

いちおうは単身者向けの物件ですが、これまで入居されたのは皆、サラリーマンか公務員ばかりです。

阪神間に位置する物件で、阪神間にも幾つか大学はありますが、なぜか学生の入居者はありません。

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11月 16, 2021

大東建託パートナーズへの連絡 だいたい迅速に対応してもらえる

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私の自宅は所有マンションの最上階にあります。

よくあるケースだと思いますが、マンションオーナーさんが所有マンションに住んでいるケースです。

マンションオーナーが所有マンションに住むメリットは、なんといってもオーナー視線でいつもマンションの状況を見ることができるというてんです。

さらに入居者さんもオーナーさんも住んでいるとなると幾らか安心されるようです。

 

デメリットは確定申告のさい、オーナー使用部屋があると、その分不動産必要経費として計上できなくなる(専門用語で按分というそうです)というてんです。

多少、住民税、所得税、健康保険が高くなります。

 

ところで私は運動のためにも、なるべくエレベーターを使用しないで階段を上り下りするようにしているのですが、ある時、3階廊下の照明が点滅しているのに気づきました。

照明の点滅は入居者さんにとっても目障りなことと思います。

 

アパート画像

賃貸住宅最大手の大東建託設計施行管理の木造アパート。

 

それで早速、大東建託パートナーズの担当者に連絡しました。

大東建託パートナーズのいいところは担当者の携帯電話番号を教えてくれるところにあります。

ところがつながりません。

それで担当支店に電話をするとこれまたつながりませんが、やがてコールセンターに転送されました。

すると「今日は、支店全部が研修のために出かけていていないとのこと、おって電話させます」ということでした。

そういうこともあるんだなあと思い、今日はあきらました。

そして夕方のことでしたが担当者から電話があり「今、研修から戻ってきた」とのこと、それで照明が切れているとのことを告げると「明日、修理します」との返事でした。

連絡をいれていただいたことで安心しましたし、大東建託パートナーズの対応に感謝です。

そして翌日、夕方ごろに修理も迅速に行われ、照明は無事に復旧しました。

大東建託パートナーズの対応は総じて迅速です。

過去の経験則からいってそういえます。

オーナーからの連絡に、ほとんどの場合、迅速に対応してくださいました。

不動産の経験のない方が不動産賃貸業を始めるにさいして、物件の管理会社を選択することになりますが、迅速な対応能力も1つの判断要素になると思います。

 

緊急時に大東建託パートナーズの営業所が休業?

11月 14, 2021

大東建託パートナーズ 修繕の連絡をしても動いてくれないように思える時は?

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賃貸住宅管理物件数の最大手は大東建託パートナーズです。

そして最大手のこともあってか、サポートもまずまずです。

例えば大東建託パートナーズへの電話連絡は24時間行うことができます。

緊急時にはとても助かりますね。

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完成間近の大東建託設計施行の木造賃貸住宅。

 

また大東建託パートナーズの物件オーナーの場合は、オーナー専用の電話番号が用意されており、担当している大東建託パートナーズの営業所に直接電話することができます。

そして営業時間外に電話したとしても、転送されてサポートセンターに繋がり、必要な対応をしてもらえます。

私も所有マンションのエントランスフロアのドアが故障したさい、ちょうどゴールデンウィーク中で、営業所には繋がらなかったのですが、サポートセンターから、営業所に連絡が行き、休日中でも待機している大東建託パートナーズのスタッフに連絡が行き、すぐにそのスタッフが対処のために来てくださいました。

 

ところで、サポート体制は十分のように思える大東建託パートナーズですが、しかし完璧だというわけではありません。

私も幾度が経験したことがありますが、大東建託パートナーズに修繕のための連絡をしたものの、動いてくれないように思えることがありました。

 

先日もマンションの共有廊下にある照明が切れていました。

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11月 13, 2021

アパートローン 都銀は金利が低いが審査が厳しく他の金融商品も勧められる

りそな銀行画像

アパートマンションローンは都銀が最も金利が低く有利です。

しかし融資以外の商品の勧誘もあります。

例えばりそな銀行から手紙が届きました。

手紙といっても取引している近くのりそな銀行の支店からではなく、東京のセンターから送られてきました。

内容は、金銭信託の報告書でした。

ところで多くのアパートマンションオーナーが金融機関からの借り入れを行っていると思います。

私も同じで、私の場合はりそな銀行からアパートマンションローンを借りています。といっても前オーナーの父の時からそうなのですが、当初は、都銀からの融資を受けることができず、金利の高い外資系金融機関から借りていましたが、数年してから、りそな銀行から融資の誘いがあり、借り換えを行いました。

 

都銀のアパートマンションローンは金利が低い。

とにかく都銀からアパートマンションローンを借りる最大のメリットは金利が低いということに尽きます。

父も外資系ローンからりそな銀行に借り換えを行い、年間の金利支払い分が100万円ほど安くなったと言って喜んでいました。

下の表はアパートローンの金利比較表ですが、金利は変動金利で、1つの目安として参考にしていただくことができると思います。

もちろん外資系金融機関はさらに金利が高い場合が少なくありません。

また都銀の場合は借り入れ条件によって、さらに多少金利が優遇されることもあります。

セゾン オリックス 都銀(三菱UFJ りそな)
3.8 2.67 2.47

 

しかし融資を受ける審査は厳しく、誘いを受けてから手続きしても1回目はりそな銀行本店審査で却下されたようですが、しばらく時を置いて、もう1度、申込みを行ってようやく承認されたようです。

また外資系金融機関からの借り入れ中は、融資以外の取引はなにもありませんし、勧誘もありませんでした。

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11月 11, 2021

地方での賃貸住宅経営でも成功するかもしれないエリアとは

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アパートマンション事業、多くの方がこの事業を行っていますが、何をきっかけに始めるのでしょうか。

多くの場合、土地所有者が、固定資産税対策や相続税対策のために始めることが多いようです。

とりわけ都市部で土地所有者が更地を持っていると、固定資産税が高くなり、固定資産税対策として小規模な賃貸住宅を建てることが多いようです。

そうすることにより初期費用はかなりの高額でも、固定資産税対策になりしかも家賃収入が継続的に入り続けるという恩恵を享受することができます。

私も都市部のベッドタウンに物件を持っていますが、父から相続したもので、祖父の時に建てた木造の家が傷みだし、毎年の修繕代もバカにならない時に、父が大東建託の営業社員の訪問を受けて木造の家を壊し、マンションに建て替えたのが始まりです。

もともと土地を所有しているのならば、自分の土地に賃貸住宅を建てて事業を始めるのは、さほど難しいことではありません。(賃貸住宅を建てて需要が見込める場所である必要があります。入居者がいなければ賃貸経営は成り立たないからです)

また土地を所有していなのであれば、節税目的でワンルームマンション投資をする方も少ないないようです。

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