賃貸住宅経営においても経営理念を持つことはどのようなプラス効果がある？
アパートオーナーになったきっかけが、ただ単に相続税対策とか、収益のもう1つの柱が欲しいといった理由であるならば、アパートオーナーとしての高尚な理念や目的といったものを持つことがなかったかもしれません。
建設会社や銀行の提案で、アパートオーナー業について知った場合でも、その提案は、きっとうまくいきますよ、相続税対策をうまく行えますよ、といったものだったことでしょう。
これらの営業の目的は、とにかくアパートを建ててもらうこと、そのためにお金を借りてもらうこと、そのことによって利益を獲得することに主眼が置かれています。
ですから目先の利益が得られることを強調して、とにかく提案に乗ってもらえるように巧みにトークしてきます。
しかしアパートを建てるならば賃貸住宅経営をする事業者になるわけですから、いつまでも建設会社や銀行が頼りになるわけではなく経営者としての責任を持たなければなりません。
ですからアパートオーナーとしての理念や目的を持つのは肝要です。
では理念や目的を持つことの効果とは？
それは経営の効率化やスピードといった面でプラスとなります。
というのも理念や目的に向かって、経営資源を集中させれば良いからです。
つまりは無駄を省く効果があります。
集合住宅でのペット飼育でトラブルを防ぐために行える事柄
集合住宅でのペット飼育は幾らかの物件で認められています。
しかしトラブルとなることもあり、飼育可の条件が決められている場合があります。
つまりはペット飼育のさいの細則があるということです。
例えば細則のなかには「近隣に損害を与えた場合は、状況を改善し被害者に補償する」というものがあります。
この場合「損害を与えた場合」とありますが、損害の範囲がどこにまで及ぶかが問題です。
例えば犬を散歩に連れて行くさいに、他の住人に噛みついた場合は明らかに損害にあたると思いますが、犬の鳴き声がうるさくて、寝られないというのも損害にあたるのかという疑問が生じます。
このような細則がある場合は、犬を飼うのには慎重になるでしょう。
室内のみで猫を飼う場合はさほど問題がないかもしれません。（猫でも例外的なケース、しきりに大きな鳴き声を出すとか、頭数が異常に多い場合は他の住民に損害を与える可能性があります）
ところで別の細則ですが、分譲マンションでよくあるかもしれませんが、「理事長は、規則に違反し他の居住者に著しく迷惑をかけたものに対して、飼育の取り止めを求めることができる」というものがあります。
NTTからマンションオーナーに話があるので訪問したいと電話がかかってきた
インターネットは生活必需品になりつつある。
最近は電気、水道、ガスとならんでインターネットも生活必需品になりつつあります。
そこでアパートマンションの入居者の利便性を高めるために、マンションタイプのインターネット設備を置いていることも少なくありません。
筆者の所有マンションにも、マンションタイプのフレッツ光とeo光の設備を置いています。
もちろん入居者はこれらの設備を利用するさいには、インターネット事業者と契約し料金を支払わなければならないのですが、マンションタイプなので、戸建て住宅でフレッツ光やeo光を利用するよりは料金が安くなります。
ところ以前のことですが
NTTと名乗る会社から電話がかかってきました。
フリーダイヤルでかかってきたのですが、現在のところフレッツ光のマンションタイプの設備を置かせてもらっているが、新たなサービスの提案をしたいというのです。
これまでもNTTの代理店のようなところから、フレッツ光と関連したサービスの提供の宣伝チラシなどが、しばしばポストに投函されていましたが、それと同じようなものなのでしょうか。
そこでNTTの代理店ですかと尋ねてみると、代理店でなくNTTの支店からですと主張します。
家賃が高い市街地エリアの賃貸住宅経営は地主か法人が多い？
筆者の所有物件のある周辺エリアにおいて賃貸アパートやマンションは多々あります。
しかし通勤圏にある市街地のエリアなので、土地価格はとても高いので、一個人が土地を買ってアパートを建てるということは、ほとんど難しいようです。
ですからこのエリアの賃貸住宅オーナーはほとんどが、もともとの地主さんで、自分の土地にアパートを建てたオーナーさんか、資金力のある会社が、会社の事業として土地を買いアパートかマンションを建てて、賃貸住宅経営を行っているかのいずれかです。
ということで、市街地の恵まれたエリアにおいて、もともと地主さんだった場合は、まさにアパート経営を行う、うってつけの機会があることになります。
そのような地主さんの場合、所有土地の担保価値も高いので、銀行からアパートローンを借りやすいことでしょう。
つまりは賃貸住宅を建てるのに恵まれた土地の地主かどうかは、ツキのようなものが大きいように思われます。
金利が低いりそな銀行からアパートローンを借りるためにはどうすればいい？
アパート経営に詳しい人の意見によると、都市銀行からアパート経営のために融資を受けるのは現実的ではないと言う人もいます。
どういうことかというと都市銀行はなかなか簡単には融資してくれないというわけです。
筆者も父の代から、りそな銀行からアパートローンを借りていますが、すんなりと借りれたわけではありません。
しかしほとんどの場合、全く無理だというわけでもないようです。
一定の条件をクリアすれば都市銀行も融資してくれます。
なんといっても都市銀行のアパートローンの金利は低くて魅力的です。
とりわけ筆者が借りている、りそな銀行はアパートローンの提供に消極的ではありません。
筆者も、りそな銀行の渉外担当の行員の方のお世話になっていますが、その方が言うには、農家をしながらアパート経営をしている方も多く、そのような場合はJA農協からアパートローンを借りていることが多く、そのような場合、JAとの付き合いから借り換えには応じてくれないとのことです。
金利面ではJAよりも有利なんですけどねぇと言っていました。
つまりは都市銀行から融資をひく１つの手段は借り換えによって融資してもらうという方法です。
都市銀行からアパートローンを借りるためには自己資金１０００万円以上が必要
自己資金が２億円も３億円も持っている資産家ならばアパート１棟を建てて、アパート経営を始めるとしても、銀行からアパートローンを借りる必要はないでしょう。
自己資金で十分にアパート１棟以上を建てることができます。
しかし自己資金をキャッシュで数億円も所有している方は多くはいません。
ほとんどの場合は土地所有者で相続税対策のためにアパート経営を始めるか、不動産投資でアパート経営を始める方が多いことでしょう。
そして土地所有者といえどもキャッシュを数億円も持っている方もあまりおられないように思います。
この場合、土地担保にして銀行からアパートローンを借りて、アパートを建ててアパート経営を始めることになります。
ところでアパートローンを借りるとしても所有土地の価格が例えば５０００万円ほどあるとしても、キャッシュがほとんどないならば、おそらくは銀行はアパートローン融資に応じてくれないことでしょう。
つまりは銀行サイドとしても土地所有者がある程度の
自己資金つまりはキャッシュ
を持っていることを求めてきます。
どれぐらいの自己資本が必要かということになると、銀行によっても、土地所有者の置かれている状況によっても異なってきます。
基本的には信用金庫よりも地方銀行、地方銀行よりも都市銀行の審査が厳しくなっていきます。
一方でローン金利は信用金庫よりも地方銀行、地方銀行よりも都市銀行のローン金利が低くなっていきます。
アパートやマンションでの騒音トラブルを防ぐためには
筆者の所有物件において、これまで入居者間のトラブルはそれほどありませんでしたが、はっきりとしたトラブルは１度ありました。
２階の住民が３階のある部屋がうるさいというのです。
内容は夜遅くまで、何人かで集めって騒いでいるとか、ベランダでたばこを吸って吸い殻が落ちてくるといった内容で、大家宅のポストにそのような苦情の手紙が入っていました。
２階住民の女性からのものですが、手紙をじっくりと読んでみると本当に困っていて、どうにかしてほしいという切実な訴えとも、言えるものです。
そこで早速、物件管理会社に連絡をし、物件管理会社に事にあたってもらうことにいたしました。
それからしばらくして、事は解決したのか２階住民から再度苦情が来ることはありませんでした。
このように入居者間のトラブルは、時々生じます。
特に多いのが、上記のような騒音トラブルです。
このケースは夜遅くまで騒ぐというものですが、他にもステレオ、テレビ、楽器、足音、子供の泣き声、ペットの鳴き声など様々な騒音の問題が生じます。
そして入居者間トラブルが生じた場合、最近はなぜか入居者間の話し合い等で解決を図るよりも、物件管理会社や大家に訴えて解決を図ろうとする傾向が強いように感じます。
修繕費用は支払賃料から相殺という便利な方法での支払い👍
アパートには修繕費用がかかっていく。
アパートにしてもマンションにしても新築時は、ほとんど修繕するようなことはありませんが、築年数が経つにつれて、修繕することがだんだんと増えていきます。
このてん大東建託パートナーズのフルパッケージプランのオーナーならば、修繕することがあっても修繕費用を支払うということはほとんどないと思いますが、それ以外の契約内容のオーナーならば修繕費用を管理会社などに支払っていかなければなりません。
筆者の所有物件も大東建託パートナーズ管理の物件ですが、フルパッケージプランでなくてスタンダードプランなので修繕工事が行われたならば、修繕費用を大東建託パートナーズに支払わなければなりません。
そして以前のことですが、筆者の所有物件のエントランスドアのフロアヒンジの寿命がきたので、交換修繕工事が行われました。
この工事が行われる前に大東建託パートナーズの担当者と簡単に打ち合わせを行いましたが、工事代金の支払いについて、いつもの三井住友銀行の○○支店の大東建託パートナーズの指定口座に振込めば良いですねと尋ねてみると、
「そうすることもできるが、他の方法でも支払うことができる」
とのことです。
そしてその方法とは
「毎月支払われる賃料から相殺という形で支払うことができる」
というのです。
例えばオーナーに支払われる毎月の賃料が５０万円とすると、工事代金が１０万円かかったならば、賃料は５０万円でも実際に支払われる金額は工事代金が差し引かれた４０万円ということになります。
大家さん宅へ銀行員がしばしば訪問してくるのはなぜ？
マンション経営を行っていると銀行との付き合いは必須事項となります。
特にRC造りのマンションを建てるとなると億以上の資金が必要になるために、どうしても銀行からの融資が必要になります。
というわけで筆者もというか父が大家をやっていた時に、マンション資金調達のために銀行からアパートローンを借りていて、今はそれを引き継いでいます。
今、借り入れている金融機関はりそな銀行ですが、当初は１億円以上あった借入金も今は６０００万円台にまで残高が減りました。
といっても住宅ローンの顧客よりは大口の融資先なので、銀行員はよく訪問してきます。
それにしても
アパートローン融資先には銀行員はよく訪問してきます。
先日も突然、銀行員が訪問してきました。
アパートマンションローンを借りた時に、いろいろと説明などをしてくださった支店の主任のような方です。
通常は、訪問してくる時は、前もって電話かけてきてから来られるのですが、今回は異例の訪問です。
そして長年、今の支店に勤務してきた主任さんが、今回転勤になったので挨拶に回っているとのこと・・
引き継ぐ行員さんと一緒に来られました。
父の代からお世話になってきた行員さんだけに、幾らかの驚きと、ある種の淋しさのようなものも感じました。
家賃の決定はどのように決まるのか周辺相場やターゲットになる入居者にもよる
アパートマンションオーナーにとって家賃の設定は重大な関心事といえます。
心情的にはできるだけ高い家賃にしたいと思うものですが、割高な家賃ですと、入居者が付きません。
一方で家賃を安くすると、空室は少なくなりますが、アパート経営そのものが、しんどくなっていきます。
ところで家賃はどのようにして決められるかというと多くの場合
家賃は周辺相場で決まります。
つまりは適正な家賃は周辺相場でほぼ決まります。
周辺相場よりも高い家賃であるならば、なかなか入居者が見つからないでしょうし、周辺相場よりも安い家賃であるならば、入居者はすぐに見つかるでしょうが、アパート経営が圧迫されていきます。
もちろんその場合には更新時に周辺相場の家賃へと近づくように家賃の値上げを行うこともできるわけです。
筆者がお世話になっている大東建託も周辺相場を基準に家賃を設定しています。
ですから、いい部屋ネットの大東建託物件の家賃は、スタンダードなものといえるでしょう。
ところで周辺相場以外にも家賃設定で考慮すべきてんがあります。
その１つが誰を対象にしているかというてんです。
例えば学生を対象にしているアパートマンションであるならば、高い家賃を支払うことは難しいでしょう。
ですからその場合は、お部屋に豪華な設備を揃えて、家賃を高くするのは実際的ではありません。
同じように若い新婚カップルも、多くの場合に経済的な余裕がないので、高い家賃にしないほうが良いでしょう。