テナント賃貸 空室リスクが大きくて大東建託も扱いに苦慮している？
大東建託との一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていますと、周期的に賃料改定、つまりはオーナーに支払われる賃料の見直しが行われます。
例えば、通常であるならば住居部分については10年、そしてその後は5年毎に賃料の見直しが行われます。
一方でテナント部分については3年毎に行われます。
それだけテナント賃料の相場は変動しやすいということなのでしょうか。
ところで私の所有マンションの1階テナントの賃料改定のために、大東建託パートナーズの担当者が自宅に訪問してきました。
テナントの賃料改定は今回で4回目です。
先回はテナント部屋の入居家賃が大きく下がったので、そのために査定賃料も大きく下げられるという頭の痛い事になってしまいました。
今回はあれから入居家賃も変わっていないので、現状維持だろうなあと思っていました。
というのかテナントの周辺相場が最近になって上がってきているので、査定家賃も上がって、オーナーに支払われる賃料も上がるのではないかとの、ちょっとした期待もありました。
先回は大きく下げられましたが、今回の賃料改定である程度は戻ってくれたらなあとも期待していましたが・・。
賃貸住宅 入居後数カ月で退去する場合も どんな理由で
この記事を書いているのは火曜日です。
火曜日、これまでの経験則からすると月末から月初めの火曜日に大東マイページを見ると退去のでる確率が高い日です。
そこでおそるおそる退去がいないことを願いながら大東マイページにログインしてみると、ガーン、退去者がいました。
〇月〇日退去予定日となっています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
ところで、よくよく見てみると、この退去者ですが、数カ月前に入居したばかりの方です。
ということは数カ月で退去するということですが、なぜこんな短期間で？
何か気に入らないことでも？
いろいろと気になります。
ところで以前にも入居してから約2カ月で退去した方がいました。
そこでそのことを大東建託パートナーズの物件担当者に聞いてみたことがありますが、その答えは
「入居当初から短期間の入居予定の方だった」とのことです。
実のところ1カ月～数カ月程度の短期のみの入居需要というものもあるのです。
例えば
・マイホームの大規模リフォームの期間だけとか
・数カ月のみの仕事で自宅から通えないので、数カ月だけお部屋を借りたい
といった理由などがあります。
そしてそのような短期間のみの入居希望者を大東建託グループの物件では受け入れています。
人口減少の時代 それでも賃貸住宅の先行きは当分は明るい？
少子時代になり、いよいよ人口減少が始まりました。
しかし全国的には人口は減少しても都市部については、もうしばらく微増状態が続くようです。
例えば東京都は人口のピークが２０２５年で１３９８万人に達すると発表しました。
従来の予想は２０２０年だったようですが５年ずれたことになります。
そして２０１５年の東京都の人口が１３５２万人なので、１０年で４６万人ほど増えることになります。
４６万人といえば兵庫県の尼崎市の人口に匹敵します。
増加率は３％ですが、それでも人の集まるところには集まるものです。
東京がそのような状態ならば、他の都市でも同じような傾向が見られるのでしょうか。
大阪、名古屋、横浜、福岡、札幌でもしばらくは人口の微増状態が続くのかもしれません。
ところで人口の推移と世帯数の推移とはある程度は関連していても、別次元の事柄です。
というのも昔のように大家族が一緒に住んでいた時代は世帯数も少なかったわけですが、だんだんと一緒に住む家族の人数も少なくなり、単身者も増えている昨今、世帯数は当然、多くなってきます。
つまりは人口は減少に転じても、世帯数については当分は微増状態が続くというわけです。
マンションでペット飼育可物件が今でも意外と少ない
私の知人ですが、住んでいた分譲マンションを売却して、今度は煩うことの少ない賃貸住宅暮らしをしたいということでマンションの売却手続きを始めます。
マンションのほうは無事に売却ができたのですが、次に住みたい適当な賃貸住宅がなかなか見つかりません。
というのも知人はペットを飼っていて、ペット可建物物件で探していたのですがなかなか見つからないというのです。
意外と今でもペット可建物は少ないだなあと思いました。
ところで私の所有マンションも実は今のところペット飼育禁止の建物です。
そしてこれまではそれでもなんとか、入居率は高水準を維持してきたので、それでよかったのかもしれませんが、これからは本格的な空室時代へと突入していきます。
しかも今でも
築古物件となるとなかなか入居者が見つからない
というのが厳しい現実です。
ですから空室対策は考えておかなければなりません。
以前の記事では
という事で、全室無料でインターネット無料で使用できるようにすることの提案を受けたことについて書きましたが、もちろんそうすることも、空室対策としては良い方法だと思います。
しかしおそらくは単身者の多いマンションではもっと効果的な空室対策となる方策があります。
それが今回、取り上げているペット可建物に切替えるという事柄です。
マンションが暴風に襲われる時代 暴風の後に起きたことは
以前のことですが、朝からしっかりとした雨が降り続いていました。
それもそのはず、この日、台風がゆっくりと日本に近づいていたのです。
午後には私の住んでいる阪神地区も暴風雨警報が発令され、夕方頃から風も強まってきました。
実は１カ月前にも台風が通過したのですが、その時は一時は雨風が強くなったものの、あっという間に過ぎ去り、被害もほとんどありませんでした。
ですから今回もそのような感じで過ぎ去ってしまうのかと思いきや、今回は
想像以上のインパクトのある台風でした。
気象予報では超大型台風といっていましたが、まさに風の強さもしかり、さらに強風の持続時間も長く夕方から翌日の早朝４時ごろまで大嵐となりました。
RC造りのマンションの中で、じっとしていましたが、それでも強風の音（電線を揺らす音や建物に風があたる音）で、気持ちが落ち着かず、熟睡することができませんでした。
時々、ガタンガタンといった音がすることがあり、私の物件に何か物があたり建物が損傷しているのではないかと心配になることもありました。
そして早朝になり風も幾らか収まったので、１階のマンション玄関に行って様子を見てみると・・
アパート施工不良が解消しないレオパレス問題の報道から見えてくること
今でも収束しないレオパレス21の施工不良問題。
この問題について、様々なメディアが取り上げていて、私もそれらの記事を読むことがありますが、日本経済新聞の2019/9/17の「レオパレス、暴かれた無責任施工の実態 」という記事を読んでみて、いろいろと考えさせることがありました。
そもそもレオパレス21の施工不良問題が発覚したのは、アパートオーナーのメディアへの告発がきかっけでした。
おそらくはそのメディアとは火曜日の晩に放映されているテレビ東京の「ガイアの夜明け」という番組だと思いますが・・。
ところでこの日本経済新聞の記事では様々な事が見えてきます。
まずレオパレス21のアパートの建設費についてですが
1995年当時竣工した10戸の2階建ての木造アパートで4800円
引用：https://www.nikkei.com/nkd/company/article/?DisplayType=1&n_cid=DSMMAA13&ng=DGXMZO48990590W9A820C1000000&scode=8848&ba=1（アクセス日2019/9/17）
と書かれています。
2階建て10戸の木造アパートが4800万円！！
というと
安い
のではという印象を受けます。
賃貸住宅経営のリスク 家賃滞納 しかし一括借り上げの場合は・・
ひと昔前は、入居者が家賃を滞納し、あげくのはてには夜逃げをされるということが、しばしば生じ、大家の悩みの種だった時代がありました。
夜逃げされて、もはや行方がわからなくなれば、滞納された家賃は回収できません。
さらに夜逃げをされた後、大家の費用負担で原状回復工事を行わなければなりません。
となると家賃滞納分と原状回復工事費用と合わせて数百万円ぐらいの損失を被ることもあるかもしれません。
まさに大家にとって悲劇のパターンといえるでしょう。
しかし最近はあまりそのようなことを聞きません。
なぜでしょうか。
最近の賃貸形態が大家、つまりはアパートオーナーの損失をヘッジするようなものに変わってきているからです。
例えば
一括借上げ契約では家賃滞納による損失を大家が負うことはありません。
過去の記事でそのことについて書いたことがありますがこの形態の場合は、一括借上げ業者が毎月、定額賃料を大家に支払う契約だからです。
空室があろうと入居者が家賃を滞納していても大家に支払う賃料がその分、減らされることは通常ないのです。
そしてその損失は一括借上げ業者が負うことになります。
私も十数年この一括借上げ契約による賃貸住宅経営を体験してきましたが、今のところ家賃滞納ののために家賃収入が減らされたということはありませんでした。（入居者が家賃を滞納した事実があったかどうかも知りません）
さらに一括借上げ契約ではなくても、最近は家賃保証会社というシステムがあります。
賃貸住宅のオーナー 入居者を引き付けるために行える事柄
物件選びとなると、家賃、間取り、駅からの距離、設備がどうなのかといったことで判断することが多いと思います。
ところが最近、ある週刊誌の記事によると、大家さんが入居者を引きつけるかのようなサービスを提供している事例が少なくないそうです。
もちろん入居者斡旋は物件の管理会社が行ってくださいますし、入居者向けサービスも、最近は大手などでは、これまでになかったようなサービスが提供されていることがあります。
しかしそれでも大家にしてみれば、空室リスクの懸念は常につきまとうものです。
そこで大家自ら積極的に入居者向けサービスを提供し、入居者を引きつけようというものだと思います。
例えばこの週刊誌の記事によると、入居者の家賃下げなども特別の事情があるならば行う、ただし電球切れや違法駐車や騒音があれば大家に連絡することを行ってもらうといったことや、野菜や果物を希望者に無料で配る、入居者が喜ぶようなイベントを積極的に行うといった事例があげられています。
いずれにしても、これらの大家さんに共通している事柄は
入居者との交流に熱心
であることです。
なかなか市街地の単身者の多い賃貸住宅では入居者との交流を図るのは容易ではありませんが、しかしやらなけらばならない課題と感じることもあるでしょう。
マンションの一括借り上げによる経営の生命線は入居率
最近になってアパート建設の微減状態が続いています。
これまでのアパートバブルのような建設ラッシュは相続税法改正後に、相続税対策ということで、一括借り上げ業者が地主さんに積極的にアパート建設を売り込み、その話に乗ってきた地主さんが多かったということが要因ですが、地主さんも実際のところアパート経営については素人です。
結果として相続税対策には成功しても、その後のアパート経営では思わぬリスクに悩まされている方も少なくないことも広く知られるようになってきました。
この一括借り上げの問題については、近年になって様々な点が指摘されていますが、結局のところ次のてんをクリアしているかどうかが最大のポイントではないかと思われます。
それは入居率です。
２０１８年になってクローズアップされているサブリース会社のスマートディズと物件オーナーとのトラブルも、運営しているシュアハウスの入居率がかなり悪いがゆえに、物件オーナーへの賃料が支払われなくなるという深刻な事態が生じています。
賃貸住宅のオーナー 無知ならば悪質な営業の罠にかかってしまう
２０１６年８月１１日の朝日新聞の「一括借り上げのトラブル」についての記事は社会に大きなインパクトを与えました。
今回はこの記事のなかにあったモラルや常識のない営業について書いてみたいと思います。
この「「家賃保証」トラブル急増」という記事によると一括借上げメーカーの元営業マンはこのように述べています。
世間知らずで、プライドが高く、人に相談しない人を狙った。具体的には教員、医者、公務員。契約前には本社に招き、役員らと食事をするなど最大限の歓待を行った。（催眠商法のようだった）大家が不信感から家賃が下がるのではないかと尋ねても、下がるわけがない、信頼関係ですと強く言い張った。１０年以降は２年更新（借上賃料改定といいますが減額されることが少なくない）になるが、そのことは説明しなかった。
と朝日新聞には書かれています。
契約のためには、なんでもありといったモラルのない営業が行われていたことがわかります。
一体どこの建設会社かと知りたくなりますが、記事からわかるのは、最初の１０年は賃料固定、以後２年ごとに改定していくハウスメーカーということです。
大東建託は最初の１０年は固定ですが、以後５年ごとの改定なので、大東建託ではなさそうです。