大東建託グループが就職先人気企業にランクインされていた
最近でも大東建託についての批評記事が一部、ネット上で拡散していましたが、その内容は大東建託の一部の支店で支店の成績を上げるために、架空の受注契約を作って本社に報告するというものでした。
残念ながら、こういった事柄はどこの業界でも行われていることで、不正には違いないのですが、本社から支店に課される厳しいノルマをクリアするために、あちらこちらで行われている事柄です。
しかもその大東建託の支店の上司は部下を恫喝したり、暴力を振るったりとパワハラがひどいという内容のものでした。
そして結論としては、大東建託はブラック企業だという内容だったのですが、これがブラック企業になるならば、大東建託以外にもパワハラ上司は、あとらこちらの企業におり、大東建託をブラック企業というならば、パワハラ上司がいる企業も同じようにブラック企業と断じなければならなくなります。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
となると、ほとんどの企業がブラック企業になってしまうかもしれません。
ところで、しばしばブラック企業と叩かれることのある大東建託ですが、最近の就職先人気企業ランキングでランクインしていました。
これは2022年卒学生「就職人気企業ランキング」で、株式会社学情が、2022年卒業予定の大学3年生と大学院1年生7675名を対象にした調査した結果です。
改修工事の完了が２０２４年末 レオパレス２１
２０２０年１０月、ソフトバンク系の米ファンドによる救済発表時に、２４０円台まで高騰したレオパレス２１の株価が、それから下がり続け２０２０年１２月の年末には１２０円台にまで下がり続けています。
株価がさえない理由としては、なかなか進まない施工不良物件の改修工事があるようです。
ところでこの改修工事の今後の予定ですが、そのてんについてレオパレス２１が公表した事柄が日本経済新聞に掲載されています。
記事によると
経営再建中のレオパレス21は25日、2021年1月以降の施工不良物件の改修工事計画を発表した。15万戸強が残る改修必須の重大な施工不良物件について、まず21年6月までに6千戸程度を実施。対象物件の状況を確認しつつ、24年末までに重大な施工不良物件の改修工事を全て完了させる計画だ。
引用：レオパレス、24年末までに改修完了へ :日本経済新聞 (nikkei.com)（アクセス日2020/12/26）
と書かれています。
このように明らかになったのは、すべての物件の改修工事の完了は２０２４年末になること。
ただし対象となるのは、重大な施工不良物件のみで、軽微な施工不良物件の改修工事はさらに先送りされるようです。
さらに現時点で重大な施工不良物件で改修工事が完了しているは、４万戸で、残り１５万戸強の物件の改修工事を２０２４年末までに終わらせるという計画のようです。
積水ハウスの住宅の修繕費用が高くなることがあるのはなぜ？
インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。
実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。
それではなぜ高いのでしょうか？
その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。
当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。
大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。
ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。
ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。
その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。
というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。
アパートオーナーの賃料改定が再開 レオパレスオーナーの
２０１９年春に、深刻な施工不良が発覚した、レオパレス２１のアパート。
来春であれから２年になろとしています。
ところでこの事件があまりにも衝撃的だったので、レオパレス２１のアパートオーナーもかなりのショックを受けたことでしょう。
またレオパレス２１の事業もアパートオーナーあっての事業なので、アパートオーナーの動揺を抑えるためにレオパレス２１は特別に、２年間は賃料改定を行わないということを決めました。
つまりは空室がどんなに生じても、周辺の家賃相場がどんなに下がっても、レオパレス２１がアパートオーナーに支払う賃料は減額しないということです。
レオパレス２１管理のアパート。
レオパレス２１は、アパートオーナーとのこの約束をどうやら守っていたようです。
しかし、この２年間がもうじき終了しようとしている今、レオパレス２１がどうするのか気になるところでしたが、日本経済新聞の2020/12/21の記事によると
経営再建中のレオパレス21は賃貸アパートのオーナーとの間で、保証する賃料の見直し交渉に入る。12月上旬から説明を始めており、2021年春以後に更新時期を迎える物件について、多くのオーナーに対して減額要請をする方針だ。同社は18年に発覚した施工不良問題をきっかけに業績が悪化。米投資ファンドの資金提供を受けテコ入れを進めているが、物件の入居率低迷が負担になっている。
引用：レオパレス、家賃保証額下げへ交渉 入居率が低迷 :日本経済新聞 (nikkei.com)（アクセス日2020/12/21）
と報じました。
設計がずさんで取り返しがつかなくなった物件
数年以上前に大手不動産会社販売の分譲マンションの施工不良が、大きく取り上げられ社会問題となったことがあります。
このケースでは大手不動産会社販売ということで、安心して大きな買い物をしたオーナーさんも少なくなかったと思います。
ところでこのケースでは施工に問題があったものの、設計自体は適正に行われていたものと思われます。
ところで最初の設計段階がずさんだとすればどうなるのでしょうか。
実はこのような物件もあるようなのです。
楽待不動産投資新聞２０１８年２月１６日には
「どう見ても設計の質が悪いと言わざるを得ない」
一般社団法人日本建築まちづくり適正支援機構代表理事の連（むらじ）健夫氏は、視察したあるオーナーの物件について「建物南側に窓がない」「玄関から台所が丸見え」「キッチン周りが狭すぎる」「居室のエアコン設置箇所が窓と重なっている」「共用廊下に自然光が入らない」など、利用者視点を欠いた設計上の問題点を列挙。さらに「天井裏に本来あるべき界壁（防火、防音）がない」・・などと指摘し、「通常ありえないレベルの安物設計だ」と切り捨てた。 別のコンサルタントは「はっきり言って上物はほぼ価値がないのと同然。この設計なら半分ぐらいの価格が妥当」と指摘。
引用： https://www.rakumachi.jp/news/column/217981（閲覧日2018年3月17日）
と述べて、スマートディズ社が運営するシュアハウス「かぼちゃの馬車」の物件の設計について酷評です。
大東建託がオーナーのための相談窓口を設置
2020年12月15日に、賃貸住宅の管理業務等の適正化を図るための新たな法律が施行されたようです。
事細かな内容はわかりませんが、近年、サブリースによる賃貸住宅経営が増大し、それに伴うトラブルや問題も浮き彫りになり、それに対処するためのもののようです。
そういえば最近、大東建託パートナーズの営業所が丸一日、一斉休業を行いましたが、なぜだろうと思いましたが、ひょっとすると今回の出来事に社員を備えさせるための研修が行われたのかもしれません。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。
そして大東建託グループでは、そのことに関してオーナーのための通報、相談窓口を設置したようです。
このてんについて大東建託のニュースリリース2020/12/14には
「サブリース新法 外部通報窓口」の設置について利用対象：
・当社グループ、および当社グループに係る勧誘者からサブリースに係る勧誘を受けたオーナー様とそのご家族様
・当社グループと特定賃貸借契約を締結したオーナー様とそのご家族様
通報方法：
・以下、いずれかの窓口をご利用ください
１） 問い合わせフォーム （特設サイト）
２） 専用電話 ０１２０-１６７３-４３ お客様サービス室 サブリース新法担当者宛
受付時間／午前１０：００～午後５：００ ※土日・祝日・夏季・年末年始休業日除く
３） 専用メール （cs@kentaku.co.jp）
４） 郵送 （特設サイトの専用用紙にご記入のうえ、ご郵送ください）
〒１０８-８２１１ 東京都港区港南２-１６-１
大東建託株式会社 サブリース新法 外部通報窓口係
テナントの賃貸事業は冬の時代へ
コロナで激震が走った2020年。
賃貸住宅事業においても様々な影響が生じているようです。
私の小規模マンションにおいても、とくに1Kの部屋が、コロナ以前は、空室がでても、入居者がすぐに決まっていたのが、最近はなかなか決まらず、ころもまたコロナの影響なのかと気をもんでいます。
ところで、コロナによって最も影響を受けたのは、テナント賃貸ではないでしょうか。
例えば、飲食店などは、お客が激減して、事業をあきらめて、テナント解約が相次いでいるのではないかと思われます。
またこのような時世ですから、テナントの入居事業者を募集をしても、なかなか決まらないという状況が続いていることでしょう。
これまでテナント賃貸事業をしてきたオーナーさんにとっては、コロナを恨んでも恨みきれないでしょう。
ところでZAKZAK（夕刊フジ）には、このテナント賃貸に関するとても興味深い記事が掲載されていました。
「オフィスもマンションも買い手市場に変わる さまざまな面でコロナ前と同じ状態には戻れない」というタイトル記事なのですが、以下のように書かれています。
テレワークの普及は、企業がオフィス面積を縮小させることにもつながっていく。これは早くも空室率の上昇や賃料の低下となって表れている。オフィスの賃貸契約スタイルから推定すると、この流れはあと数年以上続くだろう。１年後の賃貸オフィスは、完全な買い手市場になっていると思われる。
引用：【マンション業界の秘密】オフィスもマンションも買い手市場に変わる さまざまな面でコロナ前と同じ状態には戻れない （1/2ページ） – zakzak：夕刊フジ公式サイト（アクセス日2020/12/14）
と書かれています。
タブレットが社会で急速に普及 大家も使いこなせたほうがよい理由
この数年、スマホ以上に普及してきたのがタブレットです。
代表的なタブレットの1つがiPadです。
操作は基本的にはアイフォーンと同じで、アイフォーンを使いこなしているならば、だれでもすぐに使いこなせます。
もちろんiPad以外のタブレットを活用している方も少なくないでしょう。
ところで時々、訪問してくる銀行員も最近はタブレットを持ち歩いているようで、以前は書類に目を通してトークしていたのが、今ではタブレットを見ながら説明をしたり、また一部の契約などはタブレットで完結してしまうものもあります。
さらにはホテルの受付でも、以前はチェックインのさいに書類に氏名や住所、電話番号を書き込んでいたのが、最近では一部のホテルでは、チェックインの時に書類ではなくタブレットに書き込む方式になっているケースもあります。
さらにはNHKの集金担当者？も最近では、タブレットを持ち歩いて、それぞれの世帯の受信料の支払い状況とが、スピーディにわかるようになっているようです。
このようにビジネスのあらゆるシーンでタブレットの使用が急速に普及しており業務をスピーディにこなせるようになっています。
老後の賃貸暮らしが大変というのは本当？
働き盛りの２０歳代～４０歳代の間に持ち家や分譲マンションを購入する動機の１つには老後の住居を確保するためという方も少なくありません。
住宅ローンもおそらくは老後には完済しており、年金だけでも十分に生活していくことができるという考えがあるのでしょう。
この考え方にも一理あるように思われます。
一方で、賃貸暮らしならば、老後の年金生活者になった時に、家賃の支払いが大変になっていくと考える方もおられます。
たしかに国民年金の支給のみならば２カ月で１３万程度しかありませんので、家賃の支払いは大変になるでしょう。
もちろん国民年金のみの方は個人事業者が多く定年退職のようなものがないので、元気である限り働き収入を得ることができるので、収入と年金双方でやりくりしていくことができます。
このてんで定年退職のあるサラリーマンで厚生年金の支給を受けている方の場合は、状況は異なります。
シニアガイドというサイトの「厚生年金の平均月額は、男性「18万円」女性「9万円」」という記事には
これから紹介するのは、民間企業の会社員などであった「第1号厚生年金被保険者」のデータです。
現在、厚生年金を貰っている約1,568万人の平均は月に「145,638円」です。
（最終閲覧日2018/4/21）
と述べています。
もちろん男性と女性との差など個人差はあるものの、仮に毎月１４万５千円の支給を受けているならば、住居費としてはその３分の１の４万８千円、夫婦で厚生年金の支給を受けているならば９万６千円まであてることができるということになります。
改修工事での騒音 電動工具でコンクリートを削る音は響く
以前のブログにも書いたことがありますが、私の所有マンションの１階テナント部分が来春に小規模認定保育園開園のために改修工事に入りました。
約２カ月間の工事期間ですが、一部の床を高くしたり、幼児用のトイレの設置、入口付近の改造などが行われます。
しかも綿密な設計図も作られ、作業日程表も作成されています。
そして作業開始の数週間前には設計責任者、建設施行会社の社長と現場責任者が大家のもとに工事の説明と挨拶に来られました。
そして作業日程表については１部が現場の責任者から大家にも渡されました。
ところで入居者が退去した後の原状回復工事の場合は、せいぜい２日程度で終了する場合がほとんどですが、今回は期間も長く比較的規模の大きな工事です。
もちろん工事費用は相当なものになると思いますが、費用負担は小規模認定保育園を運営する学校法人が持ちます。（自治体からの補助金がでるようです。）
ところで住居部分の退去後の原状回復工事の場合は多少の音がしますが、さほど気になるレベルではありません。
作業内容がクリーニングやクロスの張替えといった比較的に静かに行える作業のためかもしれません。