マンションのテナント賃貸 空テナントが悩みの種
テナント物件は賃料というてんでとても魅力的ですが、近年、空テナントも増えてきて多くのアパートオーナーさんの悩みの種になっているようです。
一方で最近は都心部においては、テナント賃料が上がるなど、賃貸テナントは好調ということを耳にしますが、都心部から少し離れた郊外ではそうとは思えません。
私の物件のある地区は阪神間にあって大阪梅田へは電車で１５分、神戸三宮には３０分といったところにありますが、駅には近くても、梅田のような都心部ではありません。
マンション１階テナントが小規模認定保育園として使用されれているケースが少なくない。
さいわい住居部分については、通勤に便利ということもあって、空き部屋はありませんが、また周りの賃貸物件も満室に近い状態の物件が多いですが、テナント物件については、総じて苦戦を強いられています。
私のマンションの１階はテナント物件ですが、昨年１２月の入居の事業者が今年の７月には退去予定になっています。
また私のマンションの同じ区画に大手の弁当屋のチェーン店がありましたが、今年の３月に閉店となり、現在は空テナントになっています。賃料は約４０万円。近所の人の話では賃料が高く赤字続きで、閉店になったとのこと。
周りの賃貸テナントは空テナントだらけ。
さらに私のマンションの同じ区画に知り合いが所有するテナントビルがあります。３階建てですが、３階は息子さんの事業所として使用されていますが、２階は不動産事務所。そして近く退去することが決定しています。１階は居酒屋さんですが、火の車状態の経営で、いつまでもつかわからない状態です。（店主は店を閉めることを検討中）１階、２階ともに賃料は１５万円ほどで、２件ともでるならば月額３０万円ほどの家賃収入が減ることになります。
まるで大不況時代のようです。
高齢者の旺盛な賃貸住宅需要 大東建託の取り組み
高齢者の比率が高くなっている昨今、賃貸住宅業界でも、高齢者の入居を無視することができなくなっています。
というか、問題のない高齢者であるならば、資金力もあるために家賃滞納リスクもあまりありませんし、さらに引っ越し退去ということもあまり生じることもなく長期入居してくださることもあります。
なので比較的健康で、経済的にも安定している高齢者は、ぜひとも入居してほしいものです。
このようななか賃貸住宅最大手の大東建託が高齢者入居者を対象にしたと思われるサービスを始めるようです。
賃貸住宅最大手の大東建託設計施工管理の木造アパート。
このてんについて、日本経済新聞2020/7/28の「大東建託、入居者向け生活支援サービス」という記事には
大東建託は入居者向けに、買い物代行など生活を手助けするサービスを紹介する取り組みを2021年秋に始める。同社と取引のある提携事業者によるサービスを集めたプラットフォームをネット上に立ち上げ、大東建託が管理する賃貸住宅の入居者に提供する。生活環境の充実につながるとして、住宅利用者の取り込みにつなげる。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXMZO61975280Y0A720C2MM0000/（アクセス日2020/7/29）
と報じました。
大東建託のオーナー特典 クラブオフ 同居家族のみでも利用可？
以前に書いた記事
DK SELECT Club off for owner とても有用な特典だった
でも指摘しましたが、大東建託パートナーズに賃貸住宅管理をしてもらっているオーナーさんはDK SELECT Club off for ownerの特典を享受することができます。
しかも毎月￥550円かかるVIP会費が無料となるわけですから、活用しないわけにはいきません。（年額￥6600円）
ところで宿泊で妻と共に、活用させていただきました。
とても良好なホテルを割安な価格で利用できましたので、妻も満足していました。
そこで気をよくした妻が「妹と利用したい」と言いだしたのです。
そこでふと心配になったのが、妻は厳密にはDK SELECT Club off for ownerの会員ではないし、私が同行するわけでもないので、活用できるか？というてんです。
そこでいろいろと調べてみるとClub offのウェブサイトには以下のように書かれていました。
※会員ご本人同行ができない場合、会員ご本人と同居されているご家族（配偶者、2親等まで）の方を代表者としてご利用いただけます。
同居のご家族が代表者としてご利用の際は、予約申込時の備考欄に「代表者の名前」「会員ご本人と同居されている旨」「会員ご本人との続柄」をご入力ください。宿泊施設へ取次ぎいたします。
引用：https://www.club-off.com/dk-select-club-off-for-owners/apps/top/fftop_h_resort.cfm#q2（アクセス日2020/1/23）
と書かれていました。
東京の一等地の大手不動産会社販売のタワマンで施工不良騒動
以前にアパートローンを借りている銀行の行員さんが来られた時のことですが、その行員さん、将来はタワーマンションを買えるように頑張ります、と言われていました。
それを聞いて、内心「頑張るのはいいけど、タワーマンションを目標にするのはやめといたほうがいいんじゃない」と思いました。
というのもタワーマンションは憧れの住居なのかもしれませんが、トラブルが多いのも事実だからです。
市街地にある高層マンション。
そのようななか夕刊フジ（ZAKZAK)2021/5/24の榊淳司さんのマンション業界の秘密の「曲がり角のタワマン、そろそろブーム終わる！？ 完成途上の住形態、ソフト面での疑問点も…超高層住宅に抱く“幻想”」 という記事を読んでみてますますタワーマンションは買わない方が良いという信念が深まりました。
その記事によると、東京の一等地で、名の知れた大手不動産会社S社が販売したタワーマンションで、価格は9000万円～２億円程度の高額物件です。
しかし住人が住んでみて、どうもおかしいということに気づき始め、調査してもらったところ、重大な施工ミスが生じていたことがわかったとのことです。
このS社ですが、もちろん東京だけでなく全国でマンション販売をてがける会社で、業界のなかでは売上高では５位内に入っているという会社です。
マンションの間取り ３LDKのLやDそしてKの意味とは
単身者向けのアパートやマンションの間取りというと、1R,1K,1DKが一般的だと思います。
私の小規模マンションでも、1Kと1LDKのお部屋で占められています。
ところで1R,1K,1DKはどのような違いがあるのでしょうか。
まず1Rですが、いわゆるワンルームマンションで部屋とキッチンが一体化している部屋です。
おそらくは家賃も1万円台～が多く、高い家賃を設定することは難しいでしょう。
とくに老朽化しているマンションやトイレとバスが一体化している場合は、収益面では厳しいことでしょう。
ところで次に1Kですが、単身者向けでは最も多いタイプかもしれません。
そして1Kの間取りは、部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5帖までの部屋のことです。
ですから1Rと1Kの違いはというと、部屋とキッチンが仕切られているかどうかの違いだけだということになります。
家賃については1Rよりも高めに設定されていることが多いことでしょう。
そして最後に1DKですが、1DKとは部屋とキッチンが仕切られており、キッチンのある部屋が4.5～8帖までの部屋のことです。
ですからキッチン部屋と寝室を明確に分けることができます。
家賃も1DKになると5万円～、立地が良ければ8万円～というところもあります。
マンションの空室が少ないからといって家賃が下がらないというわけでもない
アパートやマンション事業を行っていると家賃はとても気になるもので、しかも重要な事柄です。
なぜならばこの事業の収入のほとんどは家賃収入だからです。
しかもこの家賃は新築時は、高く設定できるのですが、通常は時がたつとともに下がっていきます。（よほどの人気物件やインフレ時には上がることもある。)
しかし今のようなデフレ圧力がかかるような時代は、よほどの人気物件でない限り下がります
新築時は新築プレミアムがあるのか、最も高い家賃でスタートするのですが、数年がたち、入居退去を繰り返しているううちに、空室がなかなか埋まらなくなってくると家賃は下落するのです。
不動産メーカーはアパートマンション事業を土地活用などを理由に勧誘してくると思いますが、そのさい数年後には家賃が上がるかもしれないと言うメーカーもあるようですが、セールスマンのその言葉は、よほどの根拠がない限りは信用しないほうが無難です。
私の物件も大東建託と契約して建てたものですが、大東建託は空室の少なさをかなりアピールしてきます。
そしてそれは恐らく真実だと思いますが、勘違いしてはいけないのは空室が少ないということは、家賃が下がらないということではないのです。
大東建託物件でも多くの場合、時とともに家賃は下がります。
特に退去されたあとの募集で数カ月も空室のままの場合、家賃は数千円下げる場合があります。
とりわけテナント部屋の下落はひどいものです。
私の物件エリアは総じてテナント物件の空室が多いことも影響していると思いますが、6年で25％も下がりました。
そのことについては、テナント賃貸の賃料が急落 オーナーの賃料も急落という記事をご覧ください。
大東建託グループの入居斡旋力 盲点があるとしたら
私の所有物件は大東建託パートナーズ管理の物件ですが、最近は退居のあとの次の入居者がなかなか決まらない傾向を感じます。
もちろん全国的には大東建託物件の入居率は95%以上を維持してはいるのですが、入居斡旋となると担当支店の担当者の能力にバラツキがあるのか、最近はなかなか入居者が決まりません。
私の物件だけでなく、私の周辺エリアの他の大東建託物件でも半年以上や1年近く入居者募集をしていても入居者が決まらない物件が幾つかあります。
なぜなんだろうと思うことがありますが。
たしかに周辺の不動産会社にも、入居斡旋を依頼していますし、インターネット広告でも、入居者募集の画面が表示されることがあります。
ですから入居斡旋の努力はしているようなのですが、何かが足りない・・。
その足りないものの1つは入居斡旋対象の物件に、大東建託グループの担当者が実際に足を運んで、入居者募集のポスター等を貼ったり物件の周辺をじっくりと観察するといった事が、足りないのではないかと思います。
つまりはパソコン操作や電話等で入居斡旋作業は行っているのでしょうが、担当者がこまめに物件まで足を運んで物件の魅力を確認したり、入居者目線でどうすれば内見で訪問したお客を契約へと結びつけることができるかといったてんをチェックし、物件に多少の調整を加えるといった努力が足りないのではないかと思います。
大東建託パートナーズの営業所体制に変更 オーナーにも影響が
すべての大東建託グループの物件オーナーにとって、大東建託パートナーズの建物の管理担当者が、最もよく接する機会が多いスタッフかもしれません。
というのも大東建託パートナーズの建物の管理担当者が
・大東オーナーに毎月支払われる賃料報告書の作成
・建物内の修繕等のさいの協議担当
・周期的に行われるオーナーとの賃料改定のさいの担当
などを行っています。
大東建託パートナーズ管理のマンション。
ところで、大東オーナーに配信されている、ゆとりっち2021年5月号によると、大東建託パートナーズ営業所の担当において変更が加えられることについて書かれていました。
実施時期は2021年7月以降となっていて、すべての大東建託パートナーズの営業所ではなく一部の営業所においてで、いずれはすべての営業所において実施されるのではないかと思われます。
そしてその変更点とは大東建託パートナーズの営業所に
アセットスタッフ
が新設されるというてんです。
そしてこの新設によって、これまでは大東建託パートナーズの建物の管理担当者が、オーナー対応、入居者対応すべてを行っていたのが、変更後は大東建託パートナーズの建物の管理担当者が入居者対応と建物管理業務に特化されることになります。
大東建託をあの週刊新潮も連載記事で批評していた
最近ですが、週刊新潮が連載記事で大東建託を批評する記事を掲載していたようです。
その内容は、大東建託本社から支店に課された厳しいノルマ、そしてノルマを達成するための支店の不正行為といったところのようです。
また支店長などの管理職にノルマ達成のための極度のプレッシャーがかけられているというてんです。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
大東建託の本社は、支店の不正行為についての事実を否定しているようですが、うすうすそういったことが行われていることについて知っているのではないかと私は思います。
ただ今回の週刊新潮が報じていることは
大東オーナーや入居者には実害がない
ことです。
あくまでも大東建託グループ内の問題で、今後は是正されていくことを期待しています。
ところで大企業の場合はどうしても支店ぐるみの不正行為というのは起こりえることで、大東建託だけでなく、他の建設会社や銀行業界、メディア業界・・など他の業界でも起きていることです。
例えば新聞販売店などは、あたりまえのように二重帳簿を作り、本当の帳簿と新聞社に提出する帳簿とを使い分けています。
しかもその不正帳簿の作成に、これもまた大手の会社がそのためのソフトを新聞販売店に提供し不正を助けていを助けてるとか・・。
いずれにしても共通しているのは本社から課せられている厳しいノルマ達成を見せかけるために、支店ぐるみで不正に手を出すことです。
昔は住友銀行や東京海上の支店長や管理職の自殺が幾らかあったと聞いていますが、本社からのプレッシャーのためにそういう事が生じていたようです。
大東オーナー 入居者の退去とともに即賃料が下がるケース
大東建託パートナーズのオーナー向けのマイページをログインして見ていると、時々ですが、建物の状況→募集状況の欄や、建物の状況→建物定期報告書→入居状況の欄で、退去の申出があったことを知ることができます。
そして退去の申出があると、いささかショックを受けます。
というのも一括借り上げといえども、退去→入居者募集→入居者がなかなか決まらない→家賃の下げ→オーナーに支払われる賃料の下げ、となることが怖いからです。
小心者の私には怖いです。
また退去する方が、長年入居してくださっていた方で、家賃も査定家賃よりも数千円程度高い家賃で、入居してくださっている方もおられますが、そのような方が退去されるとなるとショックが大きいです。
このケースの場合は、退去後、瞬く間ににオーナーに支払われる賃料が数千円程度下がります。
ところで最近になって気づいたのですが、マイページで退去の申出があったことを知ることが多いのは火曜日だということに気づきました。
なぜ火曜日なんだろうと思いましたが、どうやらそれは大東建託パートナーズの営業日と関係があるのではないかと思います。
原則的に大東建託パートナーズは日曜祝日は休みです。
また土曜日も休みのことが多いようです。