電子錠付きエントランスドアのフロアヒンジの交換修理代💓
電子錠付きエントランスドアのフロアヒンジの修繕費用は高額になることがある。
以前に書いた記事
「マンションのフロアヒンジが寿命？」
で書いたとおり私の所有マンションのエントランスドアの下にあるフロアヒンジの寿命がきたようで、入居者さんにも迷惑をかけているようなので、交換工事を行うことになりました。
そこで管理会社の大東建託パートナーズに修理を頼んだところ
の記事でも書いたとおり、最初の修繕の見積もりが１８万円ぐらいと、想定をはるかに超えた金額で驚きました。
そこで大東建託パートナーズの担当者が「他の業者さんにも見積もってもらいます」とのこと。
大東建託パートナーズは工事を業者に行ってもらう場合、施工業者が必ずしも決められているわけではなく、場合によっては相見積もりを取ることもあるんだと気づかされました。
大東建託パートナーズの担当者も「悪質な施工業者にかからないように、時々業者についてインターネットなどで調べることもある」とのことで、施工業者の選択には神経を使うこともあるようです。
ところで以前サブリース契約でのアパートマンション経営になると、修繕費用が高くなるという記事を読んだことがあります。
確かにそのようなケースが実際にあるのだと思いますし、サブリース契約でなく分譲マンションなどでも、大手の管理会社に任せきりになると、高い修繕費用をとられることがあるとの話もよく聞きます。
では今回はどうなるのでしょうか。
賃貸住宅 申込んだものの入居できないケースはどんな場合に生じる
時々ですが、いい部屋ネットの入居者募集物件のページを見て感じるのは、入居申込をしていながらも、何らかの事情で入居にまでいたらないケースが生じていることがあります。
なかなか空室が埋まらなくなっているなか、入居申込が入ると、自分の物件が認められたかのような感じがして、物件オーナーとしてはうれしいものです。
しかしその後、しばらくして何らかの事情で入居にいたらなかった場合はガッカリです。
実は小規模マンションオーナーの筆者も
「入居申込が入った しかし数日後に取り消し？」
という記事で書きましたが、筆者の物件にも、なかなか入居者が決まらなかったものの、ようやく入居申込が入ったと思ったら、数日後に入居申込が取り消しになるということを初めて経験しました。
そしてどうも、今はそのようなケースが、時々生じています。
なぜなのでしょうか。
考えられることがらとしては、生活が多少苦しくなり、住んでいた住居をあきらめて、他の賃貸住宅の入居を申込んでみたものの、審査で落とされてしまったという可能性はあります。
この入居審査ですが、普通の人で収入に見合った申込ならば、審査で落とされることはないのですが、減収になった状態での申込となると、難しいのかもしれません。
アパートマンション経営と株式配当生活どちらがいい？
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
よく比較されることですが、不動産と株はどちらが良いかと話題になることができます。
筆者はどちらが良いかについては断言はできませんが、マンションオーナー視線でいいますと
不動産賃貸業と株式投資とよく似たてんがあるとすれば、不動産賃貸業は家賃収入を毎月安定的に得ることができます。
それと同じように株式投資も半年に1度配当金を受け取ることができます。
このてんの利回りで比較するならば不動産賃貸業が5～15％ぐらいが平均的なものでしょうか。それに対して株式の配当については1～5％ぐらいではないかと思います。
この数字からすると不動産賃貸業のほうがいいように思われます。
しかし不動産賃貸業は物件の老朽化にともない利回りが下がっていく傾向があるのに対して株式には老朽化による低下がないというてんでは株式に利があるように思います。
少額投資や売買の手軽さでは断然株式投資のほうが有利
さらに投資の方法についてですが、不動産取引はとにかく手軽に行えるものではありません。
1つの物件を購入するのに様々な手続きを踏まなければなりません。例えば1つの築古のアパートを買うにしても
- 不動産の名義変更を行うために司法書士さんにお願いしなければならないし、司法書士さんへの報酬や名義変更に伴う税金も支払わなければならない
- 融資を必要とする場合、金融機関に申込み審査等のための書類等を作成しなければいけない
- 物件の管理会社を選定し、管理手数料を支払っていかなればならない
ざっと思いついたてんを挙げましたが、とにかく慣れなければ最初は大変というのが不動産取引です。
もちろん最近は不動産の投資信託や一括借上契約など、オーナーがあまり動かなくても良い取引形態もありますが、あくまでも自分で取引を行いたいという場合は向いてないでしょう。
賃貸住宅暮らしのリスク 施工不良による騒音トラブルはどのようにして発覚？
筆者はこれまでの記事でも繰り返し強調してきましたが、今の変化の激しい時代は持ち家や分譲マンションでの暮らしよりも、賃貸暮らしを推奨してきました。
しかし賃貸暮らしにもデメリットがあり、そのデメリットの１つは退去時に入居者に請求される修繕費用と、もう１つが騒音トラブルです。
このてんの修繕費用については悪徳な管理会社の場合、ぼったくる場合があるので注意が必要です。
さらに多くの方が経験する騒音問題、じっと我慢している方も少なくないことでしょう。
ところで数年前にレオパレス２１の数百棟以上のアパートで界壁、つまりは部屋の間にある壁の施工不良について問題になっています。
この界壁の施工不良によって、遮音性や防火性に問題が生じているのです。
遮音性の場合は、界壁に問題がある場合は、通常以上に騒音レベルがひどくなっていることでしょう。
さらに防火性となると万が一火災が発生した場合に、延焼が広がりやすくなり、人命にもかかわる問題です。
このような施工不良について産経新聞２０１８年５月３０日の「レオパレス２０６棟施工不備 屋根裏の防火・遮音壁、全棟調査」という記事には
同社によると、３、４月にオーナーから書類と実際の施工が異なると指摘を受けて発覚。・・計２０６棟は建築基準法違反の疑いがあり、問題がある物件は補修工事を実施する。費用は１棟当たり約６０万円と試算している。
引用：https://www.sankei.com/affairs/news/180529/afr1805290013-n1.html（アクセス日2018/6/27）
と書かれています。
賃貸住宅オーナーを建設会社から守る手段は？消費者契約法のものはない
「象とアリ」という言葉ありますが、象とは建設会社、アリは大家のことです。
つまり建設会社も大家も事業者でありながら、不動産の知識、経験、ノウハウ等になれば象とアリほどの差があり、到底対等に協議し、契約することには無理があるように思われます。
このてんで事業者と消費者の関係であれば、消費者契約法があり、事業者が故意に不利益な情報を隠していることが明らかであれば、契約を取り消すことができるなど消費者を保護するための法律がありますが、事業者と事業者の関係であるならば、そういうわけにはいかないのです。
つまり象がアリを踏み潰すように、無知な大家が建設会社に振り回されたあげくに気がつけば潰されていたということもあり得るのです。
ところで過去の新聞記事ですが朝日新聞２０１６年８月１１日の『「家賃保証」トラブル急増』という記事はとてもインパクトのある記事で、この当時はサブリースや一括借り上げによる賃貸住宅経営のリスクがなかなか見えてこないなか、サブリースの問題を的確に示していたというてんで、とても意義のある記事だったのではないかと思います。
そして明確にされた問題点は
- 建設会社からの減額リスクの説明がなかった。
- 建設会社からの将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
- 建設会社側からの一方的な契約解除。
- 詐欺まがいの建設会社の営業。
- 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。
といった問題が浮き彫りになってきます。
アパート経営と青色申告 白色申告 どちらがよい？
青色申告によって最高６５万円の特別控除を受けることができる。
アパートマンションオーナーのほとんどが青色申告を行っているのではないかと思います。
筆者も当然のそうしてきましたが、アパート事業の場合、白色申告でも申告できるようです。
それでは青色申告と白色申告、どこが異なるのでしょうか。
一言でいうならば帳簿をきちんとつけるのが青色申告、簡単な帳簿でも許容されているのが白色申告、そして税制でのメリットが大きいのが青色申告といったところです。
ところで青色申告のメリットを簡単にまとめてみますと
65万円の所得控除が受けられること（簡易記帳の場合は10万円）
家族を従業員にした場合、その給料が経費に計上できること（白色の場合は86万円まで）
不動産事業の赤字を3年間繰越できること
ざっとこういった事柄です。ですからたしかに税制面でのメリットはあるので青色申告をしたほうが有利のように思えます。
特に大規模にアパート事業を行っている場合はそういえるでしょう。
しかし税理士さんに依頼しないで青色申告を行うとなると経理の経験のない素人の場合は非常に大変です。
もちろん最近は記帳を行うためのパソコンソフトもあります。
筆者も使用していますが、操作が決して簡単ではありません。
どのように打てばよいのかわからないことが多々あるのです。
しかもソフトの購入費用や1年毎の更新費用もかかります。
大東建託パートナーズへの連絡はスムーズに行える
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。管理は大東建託パートナーズが行う。
大東建託と一括借上げ契約をすると、その物件の管理は大東建託パートナーズが行います。
また大東建託のいい部屋ネットで、賃貸契約をしても、その後お世話になるのは大東建託パートナーズになります。
物件オーナーの場合は、大東建託パートナーズの物件担当者の携帯電話番号を教えてもらえるので、必要な連絡事項がある場合は物件担当者の携帯電話に連絡を入れることができます。
ところで先日、自物件の４階廊下部分の照明が切れているのがわかりました。
早速、担当者に連絡を入れようと思いましたが、朝も早くまだ出勤もしておられない時間帯だったので、初めての試みとして担当者の携帯にショートメールを送って連絡を入れました。
というのも
大東建託パートナーズ担当者にはショートメールでも連絡できる
からです。
返事が来なかったので、連絡が届いていたかどうか心配になりましたが、翌朝確認の電話を入れてみると、連絡が届いていたこと、そして今日工事を行う予定で、工事完了後連絡するつもりだったということで、ホットしました。
銀行のアパートローン担当者は携帯電話番号を知らせてくれませんが、大東建託や大東建託パートナーズの担当者は、携帯電話番号を知らせてくれるので助かりますし、ショートメールでも連絡ができるということがわかりました。
もちろん今後も重要な連絡事項は電話に直接連絡するようにいたしますが、連絡の内容によってはショートメールによる連絡も行っていきたいと思います。
積水ハウスの周期建物点検 大家負担の修繕を怖れる人も
周期的な点検によって建物を良い状態に保つことができる。
大手ハウスメーカーの中でも知名度や人気も高い積水ハウス。
積水ハウスで家を建てると建物を周期的に点検するようです。
具体的には3ヶ月・1年・2年・5年・10年・15年と点検があるようです。
そして点検をしてから修繕箇所が見つかれば、修繕して建物が良い状態であり続けるようにしてくれるというものですが、良いか悪いかは賛否が分かれているようです。
このてんで、周期的な点検を受けたくないという人たちの理由は、無償修理をしてくれる箇所もあるそうですが、有償修理の部分で費用がかかるというのが最大の理由かもしれません。
どのケースが無償になり、どのケースが有償になるかの詳細はわかりませんが、有償の部分が多くなっていくと、当然かかる費用も大きくなっていきます。
さらには周期的な点検、そして修理という積水ハウスのスタイルを、必要でもない修理をさせて収益を得ているとの不信感を持っておられる方もいるのかもしれません。
もちろん筆者個人としては
積水ハウスがそのような汚い仕事を
をするとは思いません。
しかしいずれにしても周期的な点検そして修繕と積水ハウスのやり方を、よく思っていない方もおられるようです。
サブリース物件オーナーが破産の危機に直面した事例
最近はサブリース物件オーナーが増えていますが・・。
以前のことですが、サブリース物件に関するトラブルで注目されていたのが、レオパレス２１とその物件オーナーとのトラブルがメディアでも取り上げられ、注目を集めていました。
ところで２１０８年になって、急に注目を集めるようになったニュースがありました。
それは女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する不動産会社スマートデイズと物件所有者とのトラブルでなんとスマートディズは物件所有者への賃借料の支払いを突然停止したというのです。
レオパレス２１も賃借料の大幅な減額は行ったものの、契約している物件オーナーへの賃借料の支払いを停止するまでは行っていなかったようです。
今回の事例はより深刻な事態と言わざるをえません。
このてんについて日本経済新聞２０１８年２月１５日には
所有者は１億円以上を借りている人が大半で、ＮＰＯは自己破産者が続出する恐れがあると警戒する。ＮＰＯ法人が運営するサブリース問題解決センター（東京）ではスマートデイズに関する相談が既に100件を超えた。・・物件を複数所有して借金が数億円に膨らみ、自己破産をほのめかした人もいた。・・スマートデイズは首都圏を中心に１万室以上を展開するが、資金繰りが悪化し、賃借料を支払えなくなった。所有者は700人程度とみられることから、大谷昭二センター長は「自己破産者が数百人出てもおかしくない」と懸念している。
賃貸住宅の設備のグレードがアップしている時代 持ち家よりもアップしていることも
持ち家派と賃貸派。
どちらがいいのかという議論は絶えません。
この数十年の傾向としては、公務員や大企業の会社員といった、そこそこの安定高収入のある世帯は、持ち家や分譲マンション購入に走った方が多かったように思われます。
一方で筆者の知人のように、分譲マンションはもうコリゴリと言って、所有物件を売却して、現在では賃貸暮らしをしている方もおられます。
ところで持ち家にしても賃貸にしても、いずれにもメリットとデメリットがありますが、これまで持ち家のメリットそして賃貸のデメリットとしてあげられていたのが
持ち家は賃貸よりも設備のグレードが高い
といわれているてんです。
つまりは賃貸のほうが設備のグレードが低い傾向にあるというのです。
そしてこのてんについては昔は真実だったと思います。
しかし近年はというと・・賃貸住宅の性能がアップしているというのも事実です。
例えば住宅のIOT化の分野になると大東建託やレオパレス２１といった賃貸住宅会社が積極的に取り組んでいます。
戸数割合からすると持ち家や分譲マンションよりも賃貸住宅のほうがIOT割合は高くなっていくように思われます。