大家さんの勝ち組は１割程度？賃貸住宅経営の厳しい現実
大東建託設計施工管理のアパート。ほぼ満室を維持している。
あるテレビ番組で、もしも宝くじで〇億円当たったならどうしますかという質問に、ある男性は、そのお金でマンションを建てて家賃収入で生活していきたいと答えました。
それを見て思ったことは、この方は、おそらく今の時代、アパートやマンションのオーナーとしてやっていくのが大変だということを、わかっておられないんだろうなあと考えてしまいました。
筆者も１人の物件オーナーですが、物件オーナーとしてやっていくのは、楽ではないとうことを実感しています。
そう思っているさなか過去の記事ですが日本経済新聞２０１３年４月２７日の「不動産投資は楽じゃない 「勝ち組大家」の汗と涙 」という記事が目に留まりました。
記事によると
「自ら行動しない限り空室は埋まらない」。東急田園都市線の青葉台駅（横浜市）から徒歩40分の住宅地にアパートを所有する・・さん（52）はそうつぶやく。元はホテルマン。父親の物件を継いだ３年前、大家になった。アパート３棟のうち２棟は築20年以上。もう１棟は2011年に建てた木造。「駅から徒歩10分以内」などの条件で絞り込まれれば「目にとまる可能性は限りなく低い」（林さん）。それでも全60戸が埋まるのは努力と着想の成果だ。
と書かれています。
施工不良問題で賃貸住宅最大手の大東建託はなぜ大丈夫なのか！！
大東建託には施工不良問題が生じにくい。
レオパレス21の施工不良問題。
ちまたでは今回のケースでレオパレス21は3回目の経営危機を招いているとの話もありますが、しかし株価の下げ止まり、なんとか経営破綻は免れたような感じです。
ところでレオパレス21とよく比較される賃貸アパート大手の会社に大東建託がありますが、レオパレス21の施工不良問題のあと「大東建託は大丈夫なのか」といった話もありました。
一時期でしたが、施工不良問題が大東建託にも及ぶとの噂から株価が急落したこともあります。
ところで大東建託は大丈夫なのでしょうか。
実はレオパレス21と大東建託とでは施工体制が多少異なるところがあると言われています。
レオパレス21の場合は、基本的に建物の造りが簡単で、施工業者は入札制を取ることもあるようです。
となると、いい加減な業者でも施工に参加してしまうことが生じ得てしまうようです。
いわゆる地元の施工技量が劣悪な業者が施工してしまって、後におかしなことが生じるというわけです。
もちろん入札制にすると、建設費のコストは抑えることができるというメリットはあるのかもしれません。
その一方で、大東建託の場合は施工業者は基本的には登録制になっているようです。
アパートの損害保険は自然災害だけでなく人的被害が補償される場合も
近年はゲリラ豪雨みよる水害被害が多発している。
大家をしている筆者のこれまでの経験からして自物件は火災や自然災害で損害を受けたことはありません。
しかし１階テナントが事務所荒らしによってシャッターとガラスを壊されたことはあります。
この時はシャッターとガラスの修繕費用はオーナー負担だったわけですが、こうした事例を補償してくれる損害保険に加入していたので、助かりました。
つまりは人的な被害も補償対象になることがあるのです。
最近は、ゲリラ豪雨も多発するようになり、アパートマンションも水害による被害に遭うことも少なくないようです。
もし物件が水につかると修繕費用は相当額になるので、今では水害補償もある損害保険に加入することがすすめられています。
実際、大手管理会社の大東建託パートナーズも管理物件が水害補償のある損害保険に加入しているかどうか確認作業を行ったそうです。
他にも火災、水漏れ、ガス爆発など様々なリスク要因があります。
ではそのような問題に対処するためにどうすることができるのでしょうか。
それは損害保険に加入することです。
当たり前といえば当たり前のことです。
しかし損害保険といっても、様々な種類があり補償対象、補償内容も異なっています。
ですから自分の所有物件にとってベストと思えるものを選択していかなればなりません。
やろうと思えばだれもが行うことができる賃貸住宅経営だが・・
近年はアパート経営トラブルが、朝日新聞などの主要メディアで取り上げられるようになり、アパート経営のリスクが意識されるようになってきました。
確かに、相続税対策といった節税効果があり、長期安定収入源になるメリットがありますが、リスクがあるのは事実です。
レオパレス２１のアパート群。
ではどんなリスクがあるのでしょうか。
最も大きなリスクは空室リスクといわれています。
不動産の専門家も空室が最大のリスクだと言われます。
通常のアパート経営の場合、空室の場合は家賃収入がありません。
１０部屋家賃６万円として満室であるならば、毎月６０万円の収入となりますが半分が空室ならば収入も半額の３０万円となります。
それでは家賃保証や一括借り上げでアパート経営をしたら良いかというと、それでも空室が多いと、周辺エリアの家賃相場が下がり、周期的に行われる賃料改定で大家に支払われる賃料の大幅減額という憂き目を見ることになります。
空室リスクを回避したいならば、建物を常にメンテナンスし良い状態を保つこと、そして立地の良い場所でアパート経営をすることが肝心です。
一般的に言われていいることですが、通勤通学にとても便利な駅から徒歩で１０分圏内がベストといえます。
住まないほうがよい住宅の特徴 雨漏り 外壁のヒビや膨らみ・・
大東建託設計施工の完成間近のアパート。今でも木造アパートは根強い人気がある。
ずっと以前のことですが欠陥マンションが社会問題になったことがあります。
分譲マンションで購入したあとに、欠陥マンションであったことが明らかになってしまった場合は、事は大変です。
ところで賃貸住宅においても住んでいる住居が欠陥住宅であることがわかれば、これもまた大変です。
この場合、引越すこともできますが、しかし引越すにしても大変な手間がかかります。
できるなら入居前に、欠陥がないかどうかを確認したいものです。
どのようなてんをチェックすればよいのでしょうか。
幾つかの点をチェックすることができます。
その１つに外壁や基礎の部分に大きなヒビが入っているかどうかというてんです。
もちろんどんな建物でも小さなヒビが入っていることはあるものですが、小さなヒビはさほど問題ではありません。
このてんで問題となるのは指がすっぽりと入ってしまうような大きなヒビです。
この場合は地盤に問題があるかもしれず、均等な地盤沈下ではなく、イレギュラーな地盤沈下によって建物が損傷してしまうリスクを負っている可能性があります。
こういった物件は敬遠するのが賢明といえるでしょう。
ところで木造アパートなどでチェックすべきてんもあります。
もちろんアパートだけでなく、戸建住居などでもいえることですが、天井を見たときに雨漏りの形跡がないかどうかをチェックしてみることができます。
大東建託のトレファク引越サービスならば引越料金をかなり軽減できる
引越しとなる、お金と時間がかかります。
とくに費用となると荷物の量や引越す時期にもよりますが、かなりの費用になることがあります。
そこでなんとか引越し費用を抑えようと、引越の割引サービスを利用したり、引越の閑散な料金の安い時期を選んで引越すなどの工夫をすることも少なくないと思います。
そのようななか、場合によったら引越しによって収入が得られるかもしれないというサービスが賃貸住宅最大手の大東建託によって行われることが明らかになりました。
大東建託のニュースリリース2019/6/14の「大東建託グループ トレジャー・ファクトリーと業務提携 『引越』＋『買取』 をワンストップで提供する「トレファク引越」サービス提供開始」によると
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小林克満）のグループ会社、大東建託リーシング株式会社 （本社：東京都港区、代表取締役社長：守義浩）は、6月13日より、引越サービス「トレファク引越」を運営する株式会社 トレジャー・ファクトリー（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：野坂英吾）と業務提携しました。 この業務提携により、大東建託リーシングで入居のご契約をいただいたお客様は、トレジャー・ファクトリーが提供する「ト レファク引越」を通常よりお得な料金で利用することができます。
tfhikkoshi_teikei_0613.pdf (kentaku.co.jp)
トレファク【トレジャーファクトリー】公式サイト 総合リサイクルショップ｜家具・家電の買取・販売 (treasure-f.com)
と報じました。
大東建託設計施工管理のアパート。
日本最大の大家のUR都市機構 昔は大家の味方が今は民業圧迫との批評も
都市再生機構について聞かれたことがあるでしょうか。
一言で言うならば賃貸住宅を建てる人を応援する制度で地主にとってはありがたい存在でしたが、今は日本で最大のいわゆる大家さんです。
UR都市機構としても知られ、昔は都市基盤整備公団と呼ばれていた公団です。
都市再生機構とは
デジタル大辞泉によると
平成16年（2004）都市基盤整備公団、地域振興整備公団の地方都市開発整備部門ほかが統合して設立された独立行政法人。独立行政法人都市再生機構法に基づく。都市基盤整備公団から継承した賃貸住宅等の管理や住環境、市街地の整備・改善、被災地復興事業、都市防災機能強化などを主な業務とする。UR都市機構。
都市再生機構とは – コトバンク (kotobank.jp)
と書かれています。
独立行政法人なので、公的な機関であり、そのてんでは安心です。
またUR都市機構とも呼ばれ、UR都市機構といえば最近、有力政治家との不適当な繋がりが問題になった機構でもありますが、公的な機関なので、潰れることはまずないでしょう。
昔は都市再生機構の民賃制度を利用して土地活用を行ってきた地主さんも多くいらしゃったと思いますが、残念ながら今は民賃制度は廃止されました。
ほんの数カ月で賃貸住宅を退去してしまう入居者がいる
入居者募集を行って、入居者が決まり入居者が決まると、一括借り上げで賃貸住宅経営を行っていても、嬉しいものです。
そして新しい入居者が、入居した物件を気に入ってくださって、長期間入居してくださることを願ってしまうものです。
ところで今朝、大東オーナーのマイページを見ていると、退去の申出があったことを知りました。
しっかりと確認してみると、この入居者ですが、先月に入居したばかりの方です。
もう退去するのと驚きました！！
それにしてもこれまでの経験からして、この物件でこんなにも早く退去するのは初めての経験です。
それにしても一体何があったのか？
なぜこんなにも早く退去するのかと考えてしまいます。
ところで入居後1年以内に退去されることは、時々生じているようです。
例えば急に転勤になったなどの、外的な環境の変化のためにやむを得ず退去になるというケースです。
この場合はいた仕方ないとあきらめもつくものです。
しかし入居してみたものの、どうしても物件を気に入ることができずに退居となると、残念な事柄です。
例えば上の階が夜遅くまで、うるさくて眠れなかったとか、隣の部屋の住人がどうも気持ちが悪いといった理由です。
アパートの防犯と安全に欠かせないオートロックと防犯カメラ
最近の新しいアパートやマンションは、ほとんど
オートロック
などの設備が完備されています。
その一方で、築年数が２０年以上のアパートやマンションにおいては、オートロックになっていない物件が少なくありません。
そしてオートロックでなければ、誰しもが自由に物件内に出入りすることができ、そのことを不安に思っている方も少ないことでしょう。
セキュリティが強化されている新しいアパート。
そこでもともとオートロックのなかったアパートやマンションが、後ほど改修工事を行ってオートロックの設備を加えるケースもあります。
もちろん改修工事のための費用はそこそこかかるんだと思います。
ところでオートロックに加えて防犯面で、重要な設備がもうひとつあります。
それはなんでしょうか。
それは
防犯カメラ
です。
最近の新しい物件では、エントランスや駐車場や駐輪場、ゴミ集積場にも防犯カメラを設置している場合は少なくありません。
とくにこの数年に竣工した新しいアパートやマンションのほとんどに、少なくともエントランスには防犯カメラが設置されていることは少なくありません。
残念ながら、筆者の所有物件は築15年以上が経過していて、防犯カメラは設置されていません。
というのか当時の新しい物件では、まだ防犯カメラの設置は、珍しかったようです。
生保業界のガリバー日本生命は日本一の大家さんでもあった！！
生保業界のガリバーともいえる日本生命は日本一の大家さんでもあった。
筆者のように、小規模なマンションをほそぼそとやっている大家もいえば、世の中にはスーパー大家さんとも言われている大家さんもおられます。
毎月の家賃収入も相当なものと思われますが、負債額も半端ではないでしょう。
しかし規模の拡大に伴うスケールメリットを得ることができているというてんでは羨ましく思います。
ところで個人が大家としての規模を拡大していっても、やはり限界が見えてきます。
銀行も一個人に100億円以上を貸し出すということは、なかなかないでしょう。
一方で法人、とりわけ大きな法人となると別です。
筆者もこれまでは知らなかったのですが、日本一の大家さんは、生保業界のガリバーとも言われている日本生命なんだそうです。
そして所有延床面積では三菱地所、三井不動産に次いで3位なんだそうです。
その日本生命が賃貸用で保有する不動産の残高は、なんと1兆円なんだそうです。
1兆円ということは1億円のアパートを1万棟保有しているのに等しい額です。
一個人で1万棟の賃貸アパートを持つことはあり得ないことでしょう。
もちろん日本生命が得ている賃貸収入は、アパートではなく主にテナントビルのようですが、そのようなビルを250棟以上所有し、3000社ほどの会社から賃料を徴収しているのです。