小規模マンションオーナーの日記


1月 01, 2022

大東建託グループ オーナーのためのテレビ接続機器を回収

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数年前のことですが、当時の大東建託パートナーズの物件担当者が、自宅に訪問してきテレビで大東オーナーマイページ(大東建託グループの物件オーナーのための大東建託パートナーズのサービス)をテレビで見るための機器を持ってこられ、見るための設定もしてくださいました。

正直言って、大東オーナーマイページは、パソコンなどで見ることができていたので「必要ない」と言ったのですが、物件担当者は、とにかくオーナーに1つずつ渡していているとのこと。将来的には、この機器を使ってオーナーとの連絡等を行うこともあるかもしれないとのことでした。

それで、その機器を置いておくことにしました。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

しかし使い勝手がもうひとつ良くないので、その後、使うこともなく押し入れに入れて保管しておくことにしました。

そしてその機器を使って大東建託パートナーズと連絡しあうこともなく年月が過ぎっていったのですが・・。

 

ところで先日のことですが、今の大東建託パートナーズの担当者から電話がありました。

その内容は、「ずっと昔にテレビで大東オーナーマイページを見るための機器をお渡ししたと思いますが、今でも持っているでしょうか。持っているならば回収に行きたいのですが」というものでした。

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12月 30, 2021

銀行からローンを借りること インフレでは得することになる?

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借金をすることに抵抗感のある方は少なくないと思います。

借金をすると、それが人生の重荷のように感じることがあります。

 

とくに賃貸アパートやマンションを所有しているオーナーさんの多くが銀行からアパートローンを借りて、賃貸住宅事業を行っていると思いますが、毎月の返済を、うっとしく思っているかもしれません。

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りそな銀行。りそな銀行のアパートローンは好評。

しかし、考えようによっては、多額な借金をして、賃貸住宅経営をすることが、お得になることがあります。

どのようにでしょうか?

それはインフレになった時です。

インフレについてウィキペディアには

インフレーションの一般的な指標はインフレ率で、一般物価指数(通常は消費者物価指数)の長期的な変化率を年率換算したものである。

インフレーション – Wikipedia

と書かれていますが、日本の場合は、毎月公表される消費者物価指数でインフレを図ることができます。

つまりは物価が全体的に上がるのがインフレです。

一方で物価が上がると、通貨(日本の場合は円)の価値が下がります。

つまりは、インフレになると、通貨の価値が下がるわけですから、借入金額の価値も下がることになるということになります。

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12月 28, 2021

賃貸住宅経営 失敗すれば泥沼に どうすれば失敗を回避できるか


将来の値上がりを見込んで、大金をはたいて株式を購入したもの、値上がりするどころか、大きく値を下げ、しかも株式会社の業績悪化のために配当金もない。

売るにも売れず、遠い将来に値上がりすることを期待して株式は塩漬けにする。

株式投資における最悪の状況です。

しかしこれと同じような状況は、不動産投資においても生じえます。

まずあるアパートを購入ないしは建てたものの、空室がなかなか埋まらず、家賃収入が期待していたように入らない。

そこでしばらくしてからアパートを売ろうにも、購入時の価格よりも大幅に下げなければ売れない。(買い手が見つからない)

自分でオーナー使用部屋として活用することもない。

これこそまさに不動産投資の最悪の状況、まさに失敗といえる状況です。

さらに株式の場合は、塩漬けにした状態でもなんらかの費用がかかるわけではありませんが、不動産の場合はアパートを持っているだけで、固定資産税やその他の出費が求められます。

そのようなてんでは不動産投資は株式投資よりもリスクが大きいといえるでしょう。

ではどうすればこのような事態を避けることができるでしょうか。

いずれにしても不動産投資をする前に慎重に、今投資して本当に成功するかどうかを慎重に検討する必要があります。

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12月 26, 2021

アパートで時々見かけるシノケングループの強みとは?


最近は低金利もあってからか、不動産投資をする方も増えてきました。

それでそのための不動産の販売を行う会社も顧客獲得のためにしのぎを削っています。

例えば地主向けにおいては大東建託などが、この分野では優位にあると言われています。

ところで地主ではないサラリーマン向けの不動産販売において優位にあるのがシノケンGと言われています。

この分野ではTATERUなどの会社も名前が知られていますが、現時点ではシノケンGが優位を保っているようです。

ところで、このシノケンGの強さの要因はどこにあるのでしょうか。

幾つかの事柄がありますが、そのてんを取り上げてみたいと思います。

まず1つ目ですが

提携ローンによって顧客は低い金利と借りやすさでアパート経営を始めることができるというてんです。

金融機関もアパートローンを承認するかどうかは、借り手の信用力を見ますが、それだけでなく不動産販売会社の実績も重視するようです。

そこでこれまでの実績からシノケンGが金融機関と提携して、金利の低い提携ローンを提供しています。

結果として多くの顧客がアパート経営を始めやすくなっており、シノケンGの収益にもつながっているようです。

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12月 25, 2021

賃貸住宅の経営 サブリースで行うことのデメリット

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以前の記事では小規模マンションオーナーとサブリース契約のメリットとデメリットについて書いたことがあります。

デメリットのその1までを書きましたが、今回は続編をかきたいと思います。

ところで銀行の視点からはサブリース契約がどう評価しているかについても前置きとして書きたいと思いますが、銀行サイドとしては、サブリース契約をしているアパートマンションオーナーさんのほうが融資をしやすいというのは事実のようです。

なぜならば毎月、安定した家賃収入が入ってきて、将来の収支の見通しもある程度、把握しやすいからだと思われます。

では続編にいきたいと思いますが・・

サブリース契約のデメリットについて その2 大規模改修工事はサブリース会社主導で行われる。

10年~20年の間で大規模改修工事がおこなわれますが、いつ行うか、何を行うか、業者の選定すべてがサブリース会社によって決められ行われます。

もしの提案を受け入れない場合は、サブリース契約を解除させられることもあります。

よってオーナー側は受け入れざるを得なくなります。

この大規模改修工事、不動産や建設にある程度の人脈や知識のあるオーナーさんでしたら、自分で行う時期、業者の選定等を行うことができ費用も軽減することができますが、サブリース契約の場合はどうしてもメーカー側が提示した費用で合意するしかありません。

 

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12月 23, 2021

木造がRC造りのマンションよりも優れている事柄

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私も昔は戸建ての木造住宅に住んでいましたが、今はRC造りのマンションに住んでいます。

RC造りの住居の良さは断熱性に優れているためか、冬は木造住宅よりも比較的暖かく過ごすことができるというメリットがあります。

その一方で、RC造りのマンションに移ってから、しばらくの間は、なぜか熱のともなう風をひきやすくなりました。

なぜなんだろうと考えてみると、木造の場合は、吸湿性というのか、木が室内の湿度の調整のような働きをしていたのが、RC造りの住居になると、そのようなことがなくなってしまったのが原因ではないかと考えています。

断熱性ではRC造りが優れていても、室内における快適性というてんでは木造の住居のほうが良いのかもしれません。

ところで3階建てまでの建物となると、最近では多くが木造の建物です。

大東建託の賃貸住宅も多くは木造アパートです。

なぜ木造で、建てることが選ばれるのでしょうか。

その1つは上記でも書きましたように、木造の木が生きていて吸湿などの調整を行うなどの室内の快適性が良いというてんがあるのかもしれません。

「木のぬくもりを感じる」という人もおられますが。

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12月 21, 2021

賃貸住宅暮らしに欠かせない不動産屋と管理会社 どのように選択する?

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アパートマンションのオーナーはもちろんのことですが、多くの方が不動産屋さんとかかわりがあります。

賃貸住宅に住んでいるならば、おそらくその物件のオーナーさんよりも不動産屋さんや管理会社とのやりとりがほとんどでしょうし、分譲マンションに住んでいるならば、大手の不動産管理会社とのかかわりがあることでしょう。

マンションオーナーにとって、良い不動産屋を選ぶことはとても重要な事で、万が一、悪質な不動産屋に管理を任せると、必要でない修繕工事を要求されたり、建物の維持管理がほとんど行われず、入居者が逃げていくというようなさんざんな目に遭うことになります。

一方で賃貸住宅を借りるにさいしても、不動産屋を通して借りることになりますが、そのさいどのようにして不動産屋を選ぶことができるでしょうか。

最近はネットを利用して物件を検索してから、不動産屋と連絡をとるケースが多いようです。

もちろんそのような方法で良い物件を見つけることができるかもしれませんが、ネット検索だけではわからない情報もあります。

そこで頼りになるのが、実際に住んでみたいと考えている町にある地元の不動産屋さんです。(なかには反社会的な勢力とのかかわりがある不動産屋さんもありますので注意しましょう。)

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12月 19, 2021

空家がかかえる深刻なリスク 賃貸暮らしならば空家の心配はない

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最近とりわけ地方での空家が目立って多くなっているのが社会問題化しています。

私の妻の実家も、もはや空家状態ですが、売ろうにも買い手がいないので売れない、息子に相続しようにも、相続したところで、ほとんどメリットがないので、本気で相続のための手続きをしようとしないというありさまです。

結局は人が住んでいない空家ですが、それでも現在は、私の家に引き取ってる妻の母が固定資産税等を支払っている状態です。

このように持ち家や分譲マンションを購入したとしても相続の問題に、ぶつかっている方が最近増えているようです。

もちろん主要な駅近くの利便性の高いエリアの持ち家や分譲マンションならば相続してくれる子供がいることでしょうが、利便性がよくない地方や郊外の物件となると事情が変わります。

というのも空家を相続によって取得したとしても3つのリスクをかかえるゆえに相続したがらないのです。

そのリスクとは

①空家を放置することによって近隣に迷惑をかける可能性があることです。例えば空家状態になっていると不審者が住みつく、火災が発生してもすぐに気づかず近隣を巻き込んだ大火災に発生する可能性があります。

さらに万が一、空き家が原因で近隣に対して損害を与えた場合は、損害賠償責任が生じる可能性があります。

②固定資産税がかかるといてんです。

しかも人が住んでいないとなると固定資産税の軽減対象から外れ固定資産税が高くなる可能性があります。

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12月 18, 2021

建設会社の平均年収が高水準 大和ハウス 住友 大東建託 積水

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日本の平均年収は、400万円程度と言われています。

このようなさなか建設不動産業界の平均年収は、日本の平均年収よりも高いと言われています。

このなかでも最も好待遇なのは建設業界売上トップ企業の大和ハウス工業だったようです。

このてんでITmedia ビジネスオンラインの2018年10月5日の「不動産業界の平均年収、2位は住友林業 1位は20代で年収1000万円が狙える……」という記事には

不動産業界で平均年収の高い企業は? 口コミサイト「キャリコネ」を運営する人材会社グローバルウェイの調査によると、1位は大和ハウス工業の611万円だった。好業績の場合は給与に反映する風土があり、2018年は4130円のベースアップを実施。住宅手当、家賃補助、持家割引制度などの福利厚生も充実している。社員からは「20代で1000万円も可能。福利厚生、給料はかなり恵まれている」「ボーナス水準は高く、営業職は成果次第で販売促進手当が入る」などの声が出た。

引用:不動産業界の平均年収、2位は住友林業 1位は20代で年収1000万円が狙える……

と書かれていました。

この記事によると、大和ハウス工業の社員はいいことづくしのような感がありますが、さすが売上高トップ企業といったところでしょうか。

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12月 16, 2021

銀行から借りれないなら金利の高いノンバンクから借りることができる 

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以前のことですが入居率の低迷に苦しむシェアハウス物件オーナーの苦境のニュースがメディアで報じられています。

このシェアハウス物件オーナーに積極的に融資をしてきたのが、地方銀行の稼ぎ頭ともいえるスルガ銀行でしたが、今回のトラブルで、スルガ銀行の経営にも悪影響が及んでおり、アパートローンに積極的だった地方銀行のアパートローンの姿勢にも変化が生じはじめる可能性があり、今後は地方銀行でもアパートローン審査のハードルが高くなるかもしれません。

こうなると都市銀行×、地方銀行×となると頼りとなるのがノンバンクです。

このノンバンクですが銀行との違いは、銀行は預金業務を行うのに対して、ノンバンクには預金業務はありません。

そして銀行よりも高い金利でローン業務を行っている会社です。

代表的な会社としてはオリックス、三井住友トラスト・ローン&ファイナンス、セゾンファンデックス、新生プロパティなどがあります。

私の父も、マンションオーナーのなったころは、都市銀行からは融資を断られたので、外資系のノンバンクから融資を受けることができました。

金利はたしかに高く、毎月の金利支払い分は、けっこうな額になっていたと思いますが、マンション経営を軌道にのせることができました。

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