費用負担が重たい大規模修繕工事の費用を少しでも軽減するためには
アパートオーナーにとって気がかりな事柄の１つは１０年～２０年に１度は行う大規模修繕工事ですが、そのための費用がどれぐらいかかるかということが気になるところです。
あるオーナーの話では「○○建設で大規模修繕工事を行ったら、すごく高ったといった」話を聞きます。
実際のところ多くの場合は管理会社が建物の検査などを行い、大規模修繕工事の提案などを行います。
もちろんオーナーは直ちに提案を受けれて大規模修繕工事を行わなければならないというわけではありませんが、ぐずぐずと遅らせると、建物の劣化が進行したり、管理会社からオーナーに支払われる賃料などが下がるといったことも生じえます。
ところでこの場合、管理会社に任せきりにすると、費用が高くなってしまうことがあります。
なぜでしょうか。
主に２つの理由があります。
その１つの理由は
管理会社に任せると中間マージンが発生するからです。
というのも管理会社は系列の建設会社に丸投げをすることになりますが、その建設会社は元請け業者に丸投げします。
ということで中間マージンが発生し高くなります。
対策としては、大規模修繕工事を管理会社にではなく直接に元請け業者に行ってもらうことによって中間マージンの発生を抑えることができます。
ですから信頼できる元請け業者を認知しているならば、管理会社の機嫌を損ねるかもしれませんが、元請け業者に直接依頼することができるかもしれません。
銀行からのローンの高額な金利支払いの負担を減らすためには
ローン金利、これはアパートローンにしても住宅ローンにしても借りているならば気になるものです。
例えばアパートローンを1億円借りて30年元利均等返済、そして金利１％前半とした場合、当初の金利の年額の支払い分は100万円を超えます。
つまりいかに多くの金利支払い分があるかがわかります。
ではどうすれば金利支払い分を減額させることができるでしょうか。５つの方法を取り上げたいと思います。
その１ 頭金を多くし、借入金額をすくなくする。
この方法は比較的、お金に余裕のある方が取れる方法です。
結構な額の預貯金があるならば預貯金の幾らかを崩したり株式を売却したりしてそうすることができるかもしれません。
その２ 借入期間を短くする。
借入期間が長いほど、結果的には金利支払い分が多くなります。
通常は30年や35年が一般的のようですが、20年や15年と短くするならば金利支払い分を少なくすることができます。
しかし毎月の返済額は大きくなるという面もあります。
アパートローンを借りている場合は銀行とのつながりを切らしたくないのと、相続税対策もあるので、銀行とはできるだけ長くつきあっていきたいものです。
よってアパート事業者には向いていない方法のように思います。
マンション修繕費は相見積もりによって抑えることができる
玄関扉の真下にフロアヒンジが設置されている。
筆者の所有マンションの玄関扉の閉まる速度が勢いよく閉まるようになり、フロアヒンジの寿命がきているようなので、管理会社の担当者との簡単な打ち合わせで、フロアヒンジの取替工事を行うことになりました。
取替費用は、７万円～ということで、本体取替工事のみの場合は７万円～１０万円ぐらいが相場のようです。
管理会社は大東建託パートナーズですが、取替工事を行うと決まってから、工事代金の見積金額が示されるまでに、数週間が過ぎていきました。
ちょっと様子がおかしいなあと思っていましたが、ある時、大東建託パートナーズの担当者と連絡を取る機会があったのですが、担当者いわく「見積額をだすように施工業者に言ってるがまだこない。もう一度、見積額をだすように催促します」とのことです。
なぜ施工業者がなかなか見積額をださないのか、なぜ渋っているのかと思っていましたが、それから数日後に大東建託パートナーズの担当者から連絡が来ました。
フロアヒンジ取替工事の見積についてですが
「多少高くなってしまったのですが
金額は約１８万円５０００円です。」
とのことです。
えーと思いましたが、内訳について担当者いわく
「本体取替のみならば約８万円なのが、扉が電子錠なので、配線工事などが加わること、また同じサイズのフロアヒンジがないので、コンクリートを削るなどの工事が加わることで、高くなってしまっています。」とのことです。
テナント賃貸コロナ前は好調だった都心部でも逆風が吹いている？
テナント賃貸といえば、個人のオーナーさんの場合、マンションの１階をテナントにして、２階よりも上は住居にするということが少なくないかもしれません。
あるいは駅に近い場所ならば、テナントビルにして、建物すべてをテナント賃貸にするということもあります。
このテナント賃貸の家賃ですが、その時の経済状況などに大きく左右されることがあります。
例えば、コロナが流行していた時は、飲食店などの経営状態が厳しくなったために、家賃を下げざるをえなくなったというケースもあったことでしょう。
あるいは空テナントが周辺で多くなると、どうしても家賃には下げ圧力が、かかってきます。
その一方で、テナント賃貸のメリットがあるとすれば、住居の賃貸は建物の経年とともに家賃が下がりますが、住居ほど経年による家賃が下がるわけでもないようです。
また多くの場合、住居よりも、入居事業者が入居すると長い期間、入居してくださることがあります。
ところで、コロナ前は都心部などのオフィス賃貸が好調だったと言われています。
また賃料相場も、ジワジワと上昇していたようです。
しかし最近の日本経済新聞の記事によると、アフタコロナの時代、都心部のオフィス賃貸の環境は大きく変わってしまったようです。
批判されがちな一括借り上げによる賃貸住宅経営のメリット
近年は一括借り上げ、つまりはサブリースによる賃貸住宅経営が主流となっています。
そのようななか２０１６年8月１１日に朝日新聞に掲載された一括借上げトラブルを扱った記事（記事名：「家賃保証」トラブル急増）は大きな衝撃を社会に与えました。
その記事のなかで、トラブルとなった事柄について
- 減額リスクの説明がなかった。
- 建設会社が将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
- 建設会社からの契約解除。
- 詐欺まがいの建設会社の営業。
- 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。
といった問題点が挙げられています。
おそらく朝日新聞のこの記事を読んだ、多くの方が一括借上げによるアパート経営は怖い、かかわりたくないと思ったことでしょう。
安全志向の日本人は特にリスクをかかえることを嫌がりますので、朝日新聞のこの記事の影響は少なからずあると思われます。
しかし一括借上げ契約によるアパート経営にもメリットがあります。
幾つかのメリットを取り上げてみたいと思いますがなんといっても
空室があっても家賃収入がある このメリットが一括借上げの最大のメリットかもしれません。
空室があっても安定的に家賃収入が入ってくるのです。
大東建託役員の報酬がこんなにも高額だとは・・億以上が
小規模マンションオーナーをやっていて、わかってきたことがあります。
それは賃貸住宅オーナーをやっているからといって、必ずしも生活が豊かになるというわけではないということです。
確かに家賃収入は入ってきますが、物件のためにかけるお金、支出も半端ではないのです。
しかも経年とともに、家賃収入は細っていきますが、その反面、出るお金が細るということはありません。
むしろ出るお金のほうは増えていく傾向にあります。
そのようなさなか、建設会社の社員は比較的高給を得ていますし、役員となると驚くほどの報酬を得ている方もおられます。
例えば東京商工リサーチによる役員報酬の開示によると日本の企業の場合、1億円以上の役員報酬を得ている方は約500人となっています。
そして東京リサーチによると、1億円以上の役員報酬を最も多く得ている業種は、電気機器で、三菱電機、日立製作所、ファナック、東京エレクトロンといった会社の役員が1社あたり10～20名程度の役員が1億円以上の報酬を得ているとのことです。
その他にの役員報酬の多い企業としては三菱ＵＦＪ，三菱商事、三井物産などがあります。
住居選びにおいて内覧をきちんとしたほうが良いのはなぜか？
最近は、わざわざ入居したいお部屋の内覧をしなくても、インターネットの入居者募集のサイトや不動産会社の店舗で、お部屋の写真を見たり、またお部屋のビデオを見ることができるようになり、それで入居を決める方も少なからずおられます。
内覧をしないで賃貸契約を結ぶのです。
もちろん物件オーナーにしてみれば、入居募集をしているお部屋が募集家賃が下がる前に、早々と入居者が決まるならば、家賃収入がその分、多くなりありがたい事柄です。
しかし入居者視点からすると内覧をしないで、入居することはやめたほうがいいという方も少なくありません。
というのも内覧しないで入居したものの
後悔している方
も少なくないからです。
では入居前の内覧をする時にどんなてんをチェックすることができるのでしょうか。
それは主に内覧でしか知ることの出来ない事柄をチェックしてみることができます。
それには幾つかありますがまずは
窓を開けて外の眺めを見てそして匂ってみましょう。
外を眺めてみると、すぐそばに工場が見えて、工場からの鼻を衝くような臭いがしないでしょうか。
他にも悪臭となる要因はあります。
そのような悪臭が気になるでしょうか。
また窓から見える景色には特に問題がないでしょうか。
賃貸住宅駐輪場の放置されたままの放置自転車の処分がややこしい
筆者の小規模マンションの駐輪場で全く使用されていない自転車があり、見た目にも汚くてなんとかしてほしいと思っていたのですが、やがて大東建託パートナーズが、近いうちに処分するとの注意喚起のためのステッカーを、その自転車に貼っていたので近いうちに処分してくれるものと期待していました。
しかしなかなか処分されませんでした。
そこで大東建託パートナーズの担当者に会った時に、速やかに処分してほしいと言うと、「分かりました」との返答でした。
しかしそれでも処分されなかったので、しびれを切らして大東建託パートナーズに電話を入れると、「すいません、〇月中には処分します」とのことでした。
本当にそうしてくれるか半信半疑だったのですが、〇月の下旬に処分され、その自転車が駐輪場から無くなっていたので、ほっとしました。
ところで、電話をした時に大東建託パートナーズの担当者に「忙しければ、こちらで処分しときますけど」と提案したのですが、「きちんとした手順で処分しないといけないのでうちでやります」とのこと。
自転車の処分は自治体に依頼すれば500円程度で行ってくれるので、こっちでやったほうが早く行えると思って言ったのですが、どうやらそうわけにはいかないようです。
大東建託などの建設会社の主力は建築業から管理業務へ？
近年はどこの建設会社も賃貸住宅建築は減少しています。
以前、大東建託のオーナーが集まる支部報告会に出席した時に、大東建託側は賃貸住宅建築減少は認めていたものの、その理由は「相続税改正後のブームが落ち着き今は安定期に入った」といった表現をされていました。
たしかに、その通りだと思いますが、それだけではないように思います。
今後は大東建託は大東オーナーとの関係を深めて建築のリーピートなどを強化していくことでしょう。
ところで賃貸住宅建築の増加があまり見込めないのは、積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託すべてに共通した事柄ですが、その一方で管理業務のほうは順調に伸びているというてんでも共通しているようです。
このてんでのキーワードは管理戸数と入居率というてんになりますが、管理戸数では断トツでトップの大東建託も積水ハウスや大和ハウス工業も管理戸数は着実に伸びているようです。
建築においては伸び悩んでいても、しかしそれでも着実に管理戸数は増えているということは、物件オーナーの満足度が3社ともにまずまずで、管理替えも比較的に少数ということもあるのでしょう。
3社ともに、おそらくは管理替えされないように物件オーナーへのサービスや配慮も行われているものと思われます。
賃貸住宅オーナーに大家のための有料の情報誌が送られてきたら
以前のことですが、郵便ポストにある不動産の情報誌が投函されていました。
物件オーナー、つまりは大家さん向けの情報誌です。
不思議なことに、筆者がマンションオーナーだということを、滅多には公表することはないのに、なぜ筆者がマンションオーナーだということがわかってこのような情報誌を送ってくるんだろうと気持ちが悪くなりました。
しかも今回のみならず以前から不動産売買についての勧誘の手紙が届いたり、マンションの管理を任せてほしいとの手紙が届くこともあります。
なかには名の知れた大手の不動産会社から届くこともあります。
ところで今回、送られたきた不動産の情報誌ですが、厄介なのは無償なものではなく、有料で定価が〇〇〇円と定められている印刷物なのです。
請求書と振込書類までは同封されてはいませんでしたが、申し込んだわけではないのに、一方的に送り付けてきていることには困惑させられます。
そこで対処の仕方についていろいろと調べてみますと、やはりこれとよく似た事例が生じているようです。