家賃は需要と供給で決まるので人気の街でも家賃が下がるのは供給過剰が原因
筆者の妻の実家があるのは、香川県のとある田舎町です。
そしてこのエリアでも人口減少が深刻な問題になっています。
もちろん近年は、田舎暮らしに憧れる都会の若い世代が移り住んできて、こうした若い世代を町全体で歓迎しているということもあります。
ところでこの町には1つのスーパーがありますが、このスーパーの商品の価格を見ていきますと高い、高いです。
というのか筆者が住んでいる市街地のある大型スーパーの商品の価格と比較してみて高いのです。
どうしてなんだろうと思いますが、どうやら市場原理で、田舎のスーパーは競合するスーパーがないために、価格を高くしてもお客が付いて売れるために、価格を高くしたままにすることができるようです。
一方で都会では、競合するスーパーがあるために、どうしても客付けのためには価格面で優位になるために、商品の値下げを行っていかなければならないようです。
ところでこの市場原理ですが、賃貸住宅の家賃でも、どうやら同じことが言えます。
こんなところにアパートを建ててもといったエリアに、唯一のアパートがあるならば、案外と入居率も良く競合物件もないために客付けのために家賃を下げるといったこともないことでしょう。
アパートやマンションの状態を知るうえでの重要な書類とは
アパートやマンションの管理会社は、通常は「重要事項報告書」や「修繕履歴」そして「長期修繕計画書」といった資料を作成します。
この「重要事項報告書」とは
簡単に言えばそのアパートやマンションの管理に関しての説明書のようなものです。
例えば記載例としては
管理会社について、管理形態について（管理員の勤務形態や勤務時間）
住戸について（管理費・管理費の引落日、滞納の有無）
管理費の改定予定
修繕工事について（マンション全体で大きな工事をした履歴や直近の予定）
専有部分の用途制限について
ペットの飼育について
リフォーム工事について
楽器の演奏について
アスベストの使用の調査結果や耐震診断の有無
雨漏りや心理的瑕疵、マンション内トラブル
インターネットやBS、CSについて
などがあります。
この「重要事項報告書」は関係者であるならば、管理会社から発行してもらうことができます。
またアパートオーナーであっても管理会社が上記の事柄すべてではなくても、物件の状況等についての報告書を周期的に提供してくれる場合もあります。
ところで「修繕履歴」も管理会社で作成されている資料ですが、どのような修繕が行われたか、金額はどれくらいかなどが記録されています。
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大東建託の物件を所有している大東オーナーの場合は、周期的な大東建託パートナーズからの報告書に修繕履歴が表示されています。
そしてもうひとつが「長期修繕計画書」ですが、たいていの場合、管理会社は作成しています。
そして大規模修繕工事などを、どの時期に行うとよいかなども記されているかもしれません。
賃貸オーナーには、この「長期修繕計画書」が明らかにしない管理会社もあるのかもしれませんが、請求すれば開示してくれるかもしれません。
いずれにしても「重要事項報告書」や「修繕履歴」そして「長期修繕計画書」といった資料はアパートやマンションを知るうえで、大切な資料であり、関係者であるならば発行してもらえます。
とくに「重要事項報告書」と「長期修繕計画書」はこの物件を知るうえで基本軸とも言われており、それをもとにして、オーナーがどのような運営をしていくかを判断していくことができるでしょう。
マンションでも漏電火災が発生！！焦げ臭さが残る
アパートやマンションでは漏電による火災が発生することがあるえる。
以前のことですが、自宅前を何台かの消防車が通り過ぎ、しばらくしてから焦げ臭い臭いがしてきました。
すぐ近くで火事だと思いましたが、やはり自宅から数百メートル離れた建物での火事でした。
この火事になった建物ですが、賃貸マンションで、3階建てです。
1階がテナントで2階と3階が居住用（居住用の部屋はシングルタイプ）で、全部で9戸ほどの、こじんまりとしたマンションです。
出火したのは3階の部屋からだったようですが、出火した部屋は、ほぼ全焼したようです。
ただし鉄筋コンクリートのマンションのおかげか、出火した部屋以外への延焼はあまりなかったようです。
ところでこのマンションに知人が住んでいました。
出火した部屋と同じ3階に住んでいたのですが、さいわいなことに延焼もなく今も居住しています。
しかし出火した部屋と真下の2階の部屋は、今は誰も住めない状態です。
そして1階のテナントも多少なり影響を受けたのではないかと思います。
というのも放水によって、水浸しになるからです。
さらには焼けた臭いも収まっていません。
ところでこの出火した部屋ですが、知人いわく、空室だったそうです。
大家の修繕義務どこまで大家が賃貸物件の修繕費用負担が求められるか
家主には物件の修繕義務がある。
以前、賃貸マンションに住んでいた時に、お風呂のガスがつかなくなりました。
修繕が必要な状態です。
もともと備え付けの給湯設備だったので、不動産管理会社に連絡すると、しばらくして給湯設備の交換工事が行われました。
当時、賃借人だった私たちには工事費用の請求はありませんでした。
そうです。
この場合は
修繕費用は大家負担になったのです。
このように原則的に、賃貸住宅の場合は修理修繕費用は大家の負担となります。
上記のケースは備え付けの給湯器についてでしたが、他にもエアコン、換気扇、トイレ設備など備え付けの設備の故障修理が必要となる場合は大家の費用負担となります。
ですから大家は生じえる修繕費用のために、家賃収入の幾らかを取り分けておかなければなりません。
では大家に修繕義務があるとうことですが、住宅内で生じる、ありとあらゆる事柄において修理修繕を行い家主が費用負担しなければならないということなでしょうか。
結論からするとそういうわけではありません。
例えば床にほんの小さな傷が入った、目立たない壁の部分にちょっとした亀裂が生じたといった事柄で、賃借人から指摘されれば修繕し、費用負担しなければならないかといえば必ずしもそうではありません。
立ち退き料の相場に含まれるのは引越し費用や今後の家賃免除など
完成間近のへーベルメゾン。
アパートを建て替えるためには、現入居者がスムーズに明け渡してもらうようにしなければなりません。
そのためには立ち退き料を支払わなければならないでしょう。
明け渡しを求められている入居者も立ち退き料の支払いを期待しているかもしれません。
それでは立ち退き料の相場というものは、いくらになるのでしょうか。
実のところ立ち退き料の相場といったものはありません。
しかしどれぐらい支払えばよいかの目安となるものはあります。
その目安ですが
目安その１ 引っ越し代を負担する。
筆者の周辺エリアでは引っ越し代の負担はよく行われているように思います。
実際のところ常識的に最低限、引っ越し代は負担したいものです。
目安その２ 次の賃貸住宅を借りるのに要する費用を負担する。
そのなかには不動産屋への手数料、礼金といったものが含まれることでしょう。
敷金はおそらくは返金してもらえるかもしれませんが、新住居の敷金の足りない分も負担することになるかもしれません。
目安その３ 次の賃貸住宅の家賃のほうが、数千円程度高いならばその差額を半年～１年ほど負担する。
(さらに…)
大東建託物件では２年毎に入居者には更新料がかかる
賃貸住宅入居者は、契約期間は通常2年で、継続して住む場合は、契約を更新することになります。
この更新のさいに更新料が求められることがあります。
この更新料ですが、賃貸人にとっては収益となり、家賃の１カ月分などを請求する場合があります。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
しかし最近は、賃貸住宅経営が一括借り上げによるものが多くなるにつれて更新料が求められない場合もあります。
とりわけ賃貸住宅最大手の大東建託は以前は2年更新時の更新料を請求することはなかったので、賃貸住宅全般の流れとしては更新料0円が、広まりつつあったように思われます。
しかし2021年8月より、大東建託グループが方針を転換しました。
というのも2021年８月以降に新たに大東建託パートナーズ管理の物件に入居する入居者には2年更新時に更新料11000円～が請求されることになります。
対象となるのは2021年８月以降に新たに大東建託パートナーズ管理の物件に入居する入居者です。
なのでこれまでに入居している入居者は、これまで通り2年更新時に更新手数料が請求されることはありません。
入居時に示された更新料0円は、これまで通り0円です。
アパートの入居者から修繕のために支払った費用を請求されたならばどうする？
家主ではなく賃貸住宅の借主が修繕等を行いそのためにかかった費用を「必要費」あるいは「有益費」といいます。
そこでまずは「必要費」についてですが
２階アパートに住んでいて、時々屋根からの雨漏りが気になります。
そこで、すぐに直せるものと思い、材料を買い修理します。
そして修理にかかった費用のレシートをきちんと保管しておくとします。
そして後日、賃貸人に費用の請求を行います。
このような費用を「必要費」というそうですが、この場合、賃貸人つまりは家主は請求に応じて支払うべきなのでしょうか。
このてんで、民法６０８条１項には必要費償還請求権があることについて規定されています。
ですから雨漏り、畳替え、壁の修繕等で入居者が費用負担した場合は基本的には
必要費として家主に請求できます。
しかし基本的にということですが、そもそも修繕、修理を入居者が家主の承諾なしに行った場合は該当しないかもしれません。(該当しないとは限らないようです）
あくまでも家主の承諾を得たうえで修繕、修理を行ったうえでならば、かかった費用を「必要費」として請求することができるというわけです。
もちろん今の時代、家主の承諾を得て修繕修理にあたるよりも、家主に修繕箇所を指摘して、家主に修繕修理にあたってもらうほうが多いと思いますし、そのほうがトラブルが生じなくて良い事だと思います。
しかし修理修繕を自分で行うことができる、ないしは親しい知り合いに行うことができる方がいるならば、入居者サイドで修繕修理を行い、かかった費用を家主に請求するということがあるのかもしれません。
例えば上記のような雨漏りとか、猛暑のさなかのエアコン故障などで、迅速に修繕してほしいものの、なかなか動いてくれない場合などは借主のほうで修繕したいと思うことでしょう。
窓からの眺めも家賃に影響することも しかも眺めは変化することも
以前ですが兵庫県の六甲山に六甲山ホテルがありましたが、伝統的な六甲山ホテル、海側の部屋と山側の部屋とでは料金が異なります。
海側の部屋のほうが料金が高いのです。
というのも海側の部屋からは神戸の街並みから遠く大阪までを眺めることができ、美しい夜景を楽しむことができるからです。
そして六甲山ホテルに限らず、他のホテルでも窓からの眺めの良い部屋は料金が幾らか高めに設定されていることは少なくありません。
ところで窓からの眺めが重要視されるのはホテルだけではありません。
賃貸物件や分譲マンションでも同じです。
例えば多くの場合、賃貸物件の場合、高い階のほうが家賃が多少高くなりますが、なぜでしょうか。
その要因の１つは通常は高い階のほうが眺めが良いからです。
逆に１階部分が最も人気がないので、１階を住居にせずにテナントにする物件も多々あります。
さらに分譲マンションでも高層階のほうが値段が高くなる傾向があります。
これもまた窓からの眺めが高い階ほど良いからでしょう。
ですから賃貸物件を選ぶ場合でも、分譲マンションを購入する場合でも、実際に物件を見て、窓からの眺めが良いかどうかを確認してみるのは大切なことです。
眺めが良ければ、物件売却値段にも多少、有利になることでしょう。
築２０年までで行う大規模修繕工事の費用てどれくらい？
大規模な修繕工事には、かなりの費用がかかる。
アパートやマンションの大家をやっていて、いささか不安になるのが１０年～２０年に１度、行う大規模修繕工事の費用がどれだけかかるかという事柄があります。
だいたい行うことは、足場をかけて外壁の塗装、その他補修工事といったところです。
大東建託物件の場合は１０年か１５年目そして２０年目に行うようです。
筆者の所有マンションも１０年超になりますが、今のところ、そのような話もありませんし、大東建託パートナーズの担当者が「１５年か２０年でやりますかね・・」と以前、言っておられたので、どうやら１０年では行わないようです。
ところで、最近ですが仕事であるマンションに入ったところ、大規模修繕工事の計画についてのお知らせが貼られていました。
このマンションはファミリータイプ（おそらく各部屋が３LDK）で９階建て、住居は２階～９階が４戸づつの３２戸で１階がテナントになっています。
そして分譲マンションで、築１３年となっています。
そして来年に大規模修繕工事を行う計画ということですが、総費用は５０００万円以上です。
５０００万円以上ということは６０００万円～７０００万円かかるのかもしれません。
アパート経営は几帳面に収支を記録し計算できない人は向かない人
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
筆者の知人の事ですが仕事がうまいかなくなり、収入減で家賃が支払われなくなりました。
そこで大家さんに、できる限りのことはするので、当面は敷金から家賃分を支払ってほしいとお願いし、そのような形で家賃を支払うことに。
ところで、この大家さん、高齢女性でおおらかなところがいいのですが、几帳面とはいえない人でもありました。
知人も計算が苦手で、家賃の支払い状況がどうなっているのか把握できていなかったようです。
その後、その大家さんは亡くなり、相続した方は不動産管理会社に管理をゆだねたようです。
その後、ある日、知人宅に弁護士が訪問してきました。
家賃滞納の件についてです。
知人は一体どれくらい敷金で家賃を支払ったのか、さらにどれだけの家賃滞納をしていたのか、把握していなかったようです。
そして亡くなった大家さんもきちんと状況を把握していなかったのかもしれませんが、管理が替わってから、家賃状況を正確に精査され、知人宅に弁護士を遣わし、現滞納額がどれくらいか、そして速やかに退去することを要求します。
そして滞納額も、少しづつでも返済していくよう求められ、要求に応じないないなら、裁判所に訴えるとも言われたようです。
知人は慌てて、要求に応じたそうですが、亡くなった大家さんが、おおざっぱな方だったのが、後ほど大変な事態になったようです。