閑静な住宅街の賃貸住宅でも深夜になると周辺が物騒になる？
筆者の知人が住んでいるのは、４階建ての古い賃貸マンションの２階に住んでいますが、１階は居酒屋やイタリアンの店、洋食のお店などが入っています。
お昼に開けているお店もあるようですが、主な営業時間は晩から深夜にかけてです。
となると、とくに休日前の晩、例えば金曜日や土曜日の晩また深夜になると、騒ぐ客がいるようで、とても騒々しくなるようです。
また酔っ払いが、周辺でうろつくような感じになるので、そのような時間帯には鍵をしっかりと書けて外にでないようにしているんだそうです。
曜日によって物件周辺の環境が変化することがある。
この物件ですが、昼間はとても閑静な感じなのですが、曜日や時間帯によって周辺環境が変わるのです。
ところで不動産の購入や賃貸住宅への入居を検討しているならば、その物件の内覧等は１度行えば十分というわけではありません。
上記の物件などは昼間に１度内覧に行っても、この時は閑静に暮らせると思うかもしれませんが、金曜日や土曜日の晩になると、とてもうるさくて眠れないということに気づくことでしょう。
しかし賃貸契約をして入居してしまってからでは遅すぎます。
また引越すにしても手間とお金がかかります。
つまりは不動産の購入や賃貸住宅への入居を検討しているならば、その物件の内覧等は１度行えば十分というわけではなく曜日や時間帯を変えて確かめてみることも良いことです。
管理会社は募集家賃を思い切り下げて空室を埋めようとすることがある
筆者も大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーなので、しばしば筆者の小規模マンションがあるエリアのなかの大東建託パートナーズ管理の他の物件の入居者募集状況などを、大東建託のいい部屋ネットのサイトから調べることがあります。
そうすると興味深いてんに気づかされることがあります。
以前ですが筆者の小規模マンションとよく似ていたマンションで昨年の夏ごろから4部屋ほど空室になっていた物件がありました。
夏から秋、そして秋から冬とずーと入居者募集をしたままで、入居者が決まらないままです。
このままこの物件は永久に入居者が決まらないのではないかと思いきや、1月～4月中旬ぐらいまでの、最も入居者需要が高まる時期に、すべて入居者が決まってしまったようです。
こういったところに大東建託の入居斡旋力を見ることができます。
過去においてもこれと似たような事柄は何度かあったように思います。
ですから大東建託パートナーズ管理の物件の場合、多少空室が増えることがあっても、ゆったりとした気持ちで待ち続けると、いずれは入居者が決まることが多いように思います。
ところで、大東建託のいい部屋ネットのサイトを注視して気づいた別の事柄ですが、今年の3月下旬ぐらいから入居者募集を始めたお部屋の場合、入居者募集家賃が安くなっているというてんが気になります。
お部屋を探しにおいて入居するまで来店不要の物件がある どんな手順で入居する
インターネットが普及することによって、最近では自宅で仕事をするテレワークやまた学校での授業もスマホやパソコンで受けることができるようになりました。
コロナウィルスなどの感染対策として、人の多い場所を避けることも意識されている時代、このような事柄は一層有効な手段といえます。
ところで賃貸住宅の場合も、インターネット技術をフル活用することで日々進歩しているように思われます。
例えば急遽、単身赴任が決まると赴任先の住居を探すのが面倒になってきます。
というのもこれまでは赴任先の不動産屋さんに行って物件を探すというスタイルが昔のスタイルでした。
しかし最近ではインターネットを活用して、来店しなくても物件を探し入居までできるというスタイルが広まっているように思います。
このてんでは大東建託リーシングなどの大手の不動産会社が積極的に導入しています。
そしてレオパレス21も来店不要のサービスを行うようになりました。
このてんで新建ハウジングの2020/2/12の「レオパレス21、来店なしでの賃貸入居可能に」という記事によると
レオパレス21（東京都中野区）は2月12日、同社管理の賃貸住宅の非対面での鍵渡しの開始を発表した。既に来店せずに賃貸契約ができるようになっており、スマートロックシステム設置物件は契約に関する手続きが全て非対面で済むようになった。
レオパレス21、来店なしでの賃貸入居可能に | 新建ハウジング (s-housing.jp)
と書かれています。
アパートマンションの漏電による火災 火災保険の補償対象になる？
日本は春から秋にかけて、しばしば本当によく雨が降ります。
実際に各地で大雨による被害が発生しています。
ところで日本家屋では雨の時期になると、雨漏りに悩まされる世帯が少なからず生じます。
筆者の知り合いにも、以前からも雨漏りをする2階建ての戸建て住宅に住んでいますが、今年の梅雨の大雨のために雨漏りがひどいために、漏電を防ぐために、大雨が降っている時は、電気のブレーカーを切っているんだそうです。
そうなると電気のない生活を送ることになりますが、冷蔵庫などどうしているのでしょうか。
ところで雨漏りというと、木造住宅、木造アパートを思い浮かべるかもしれません。
実際のところ天井部分の木材が腐って雨漏りをすることがあることでしょう。
しかし雨漏りが生じるのは木造住宅だけではありません。
鉄筋コンクリートのマンションでも雨漏りが生じることがあります。
例えば雨がよく降ると、雨水が外壁から染みてくるといったトラブルが生じることがあるようです。
実際は窓枠などの、隙間から雨水が入ってくるのかもしれません。
いずれにしても、雨の多い日本では、どんな建物であっても雨漏りは生じえるトラブルです。
ところで雨漏りによる漏電のリスクはどれほど高いのでしょうか。
礼金や敷金そして更新料とは？物件によって価格がマチマチなのはなぜ？
京都には京都ならではの不動産の慣習があることで知られています。
その１つに更新料がありますが、京都では家賃の１カ月分の更新料ではなく物件によったら２カ月分の更新料が求められる物件もあるようです。
家賃の２カ月分ともなると高過ぎるのではと思いますが、法的にも問題があるかもしれません。
しかし家賃１カ月程度の更新料となると、入居時に更新料条項があり承諾しているならば法的にも問題がなく支払わなければならないでしょう。
そしてこの更新料はアパートオーナーの収入となります。
ですから更新料の慣習はアパートオーナーにしてみれば、ありがたい制度です。
さらに入居時に礼金を支払うことが求められる場合があります。
SUMMOのサイトの「敷金・礼金って何？ 違いは？ 敷金・礼金ゼロの物件があるのはなぜ？」の記事では礼金について
文字通り、部屋を所有する大家さんに対して、お礼の意味として支払います。敷金と違って、退去時に返金されることはありません。最近では礼金なしの物件も増えています。家賃1カ月分が目安。
ですから礼金も入居時に家賃の１カ月分を求めることができるので、ありがたい制度といえます。（最近、賃貸住宅経営の主流ともいえるサブリース契約の場合は更新料そして礼金はサブリース会社のものとなります）
今でも入居者募集で頼りになるのは地元密着型の老舗の不動産屋さん？
完成間近の賃貸住宅。入居者募集も始まっている。
銀行からアパートローンを借り、高い建設費用をかけてアパートあるいはマンション経営を始めるとなると、次に行うのは入居者の募集です。
入居者が集まらなければ、つまりは空室のままではアパート経営は話になりません。
ではどのようにして入居者募集を行うと良いのでしょうか。
募集は地元の不動産屋にかけてもらうのが最善？
今でも時々、大家さん自ら入居者募集の貼り紙を物件に貼って、募集をかけている場合もあります。
この物件の前を通る人では、これを見て興味をそそられることもあると思います。
また最近ではインターネットに物件情報を掲載し、インターネットで募集をかけることも多くなってきました。
インターネット世代にとっては、インターネットで物件を探すことが、多いのでこれもまた効果的な募集方法かと思います。
さらにはLINEを活用している賃貸住宅業者もあります。
筆者がお世話になっている大東建託はそのような手法も活用し、大きな反響を呼んでいるといわれています。
しかし今でも最もメジャーな方法の１つは、やはり地元の不動産屋さんに入居募集を行ってもらう方法ではないでしょうか。
地元の老舗の不動産屋は地元の賃貸住宅事情に通じており、物件を探している顧客に適切な提案を行うことができます。
大東建託グループのガス会社ガスパル大阪ガス圏内でも利用できる
大東建託はエネルギー事業にも力を入れている。
賃貸住宅新規建設が伸び悩む昨今、賃貸住宅最大手の大東建託は、他の分野にも力を入れています。
代表例としては介護や保育事業があります。
そしてさらにエネルギー事業にも力を入れています。
この分野においては残念なことですが、電気事業においては挫折し撤退してしまいましたが、ガス事業においては電気事業の失敗の轍を踏むことがないように着実に拡大しているようです。
このガス事業、いい部屋ガスともいいますが、当初は東京ガスエリアのみの提供でした。
しかし東京ガスエリアでの事業で着実な進展があったのか次に日本で首都圏に続く経済エリア、京阪神エリアでも、いい部屋ガスの提供を始めるようです。
このてんで大東建託のニュースリリース2018年11月5日の「大東建託グループの株式会社ガスパル 東京ガスエリアに続き １１月１２日より、大阪ガスエリアで都市ガス事業に参入」では
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：熊切直美）の100％出資子会社であるガス供給会社、株 式会社ガスパル（本社：東京都港区、代表取締役社長：中川健志）は、11月12日（月）より、大阪ガス株式会社の供給 区域（大阪地区等）で都市ガス事業「いい部屋ガス」のサービスの提供を開始します。 今回の大阪地区での都市ガス事業参入は、2017年12月よりサービスを提供している東京ガスエリアに続いて２地域目 となります。このサービスは、事業参入する地域の当社グループ管理建物で、新たにご入居のお申し込みをいただくお客 様が対象です。
kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2018/aqehc4000000a2wt-att/gasuparu_oosakasannyuu_1105.pdf
と報じました。
家主の査定のために銀行員訪問の時にすべきことすべきでないこと！！
アパートオーナーにとって銀行との付き合いは重要です。
というもの多くの場合、アパートオーナーになる時に銀行から資金を借りて賃貸住宅経営を行うようになるからです。
しかも融資のための審査を通過してお金を借りれるようになっても、そのしばらく後にも資金が必要になる時があるかもしれません。
例えば、大規模修繕工事、リノベーション、建て替えなどで様々なタイミングで資金が必要となる場合があります。
ですからお金を借りれるようになっても、その後の銀行との付き合いは重要になってきます。
ではどのように付き合えば良いのでしょうか。
まず銀行員は周期的に渉外担当者が、アパートオーナー宅を訪問してきます。
この時には、銀行が扱っている商品の提案があるかもしれませんが、ただ業務上の事柄だけでなく他愛のない会話も行うことでしょう。
ただそのさいに、何を話すかに注意しなければなりません。
おそらく銀行員はオーナーの話に耳を傾けてくれることでしょう。
しかしだからといって何でも喋ればよいというわけではありません。
というのも銀行員はオーナーの話されていることを、しっかりと覚えており、オーナーをいわば「査定」しているのです。
例えば、旅行の話などは楽しいですし、話しやすいものですが、しかしあまりにも豪華な旅行を楽しんでいるという印象を与えてしまうと、銀行サイドどしては、「この人は旅行で、お金を浪費している」という烙印を押されてしまうかもしれません。
マンションの解体費用は高額さらにタワマンになると驚くほど高額に？
鉄筋コンクリートマンションのいいところは、寿命が木造のアパートよりもはるかに長いというてんがあります。
メンテナンスが適切に行われているならば、50～100年以上もつとも言われています。
しかしマンションの場合、鉄が錆びてくるならば寿命になり、寿命がくれば建物を解体するしかありません。
そしてこの場合の解体費用は、目安としてはファミリータイプのマンションの場合、１戸あたり数百万円になると言われています。
ということは１戸あたり250万円とすると、50戸のマンションだと、解体費用は250×50＝12500つまりは１億2500万円という高額になります。
この高額な解体費用をマンションの区分所有者で負担しなければなりません。
もちろん解体するほどに建物が老朽化している時に区分所有者が50戸で50人いるとは限りません。
おそらくは所有者のいない部屋も幾らかあるのでないかと思われます。
なので１人あたりの解体費用の負担額はかなりの額になる可能性があります。
ところでマンションが賃貸マンションでマンションオーナーがいるならば、解体のさいはマンションオーナーが解体費用をすべて負担することになります。
ですからマンションを建て替えるとしても解体費用のことも十分に計算に入れておかなければなりません。
大東建託が建設会社から不動産会社に変更？証券業種分類が変更
大東建託といえば、建設会社です。
ウィキペディアにも
大東建託株式会社（だいとうけんたく、英: DAITO TRUST CONSTRUCTION CO.,LTD.[2]）は、東京都港区に本社を置く建設および不動産会社。
と書かれていて、建設会社と書かれています。
しかし大東建託のお知らせ22/9/2には
証券市場における「業種分類」の変更について・・変更理由 管理戸数の増加により、当社「不動産事業」の売上が年々増加 していることに伴い、証券取引所（証券コード協議会） の規程により、「業種分類」が変更されることとなったため この度の変更に伴い、１０月３日以降、新聞紙面などで当社株価を ご覧いただく際は、「建設」欄ではなく「不動産」欄をご覧ください。
と書かれていて、証券コードそのものには変更はないものの、業種分類においては建設から不動産に変更されるとのことです。
その理由については、管理戸数の増加により、不動産事業の売上が年々増加 していることに伴い、証券取引所の規定に従ってのことと説明されています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。