小規模マンションオーナーの日記


9月 28, 2017

フルパッケージプランかスタンダードプラン


バラ画像

大東建託との一括借り上げの契約には2つのプランがある。

フルパッケージプランとスタンダードプランというと何のことかと思われるかもしれませんが、大東建託と一括借り上げ契約をした時に、アパートマンションオーナーが選べるプランのことです。

2つのプランの違いは簡単には修繕費込みがフルパッケージプランで修繕費はオーナー負担となる場合はスタンダードプランとなります。

オーナーさんは大東建託と一括借り上げ契約を行うときに、どちらかのプランかを選ぶことができますが、最近は

フルパッケージプランを選ぶオーナーさんのほうが

多いようです。

それでは実際のところどちらがいいのかということでうすが、建てるアパートマンションのエリアの家賃水準やオーナーさんの資産状況によって左右されるということになると思います。

通常はフルパッケージプランでもスタンダードプランでも家賃収入の約10%は大東建託パートナーズによって引かれます。

管理費としてですが。

それに加えてフルパッケージプランの場合は修繕費用として5%程度が引かれる、そのような仕組みになっています。

5%というとレオパレス21のオーナーさんが修繕費用で引かれるのが7.9%といわれていますので数字上では、お得感があります。

アパート画像

大東建託設計施工管理の木造アパート。

 

では大東建託と一括借り上げ契約を行うならばフルパッケージプランのほうが良いということになるのでしょうか。

一概にはそういえないようです。

というのも一般的には、管理コストはフルパッケージプランよりもスタンダードプランのほうが結果的には安く抑えることができるともいわれているからです。

もちろん比較的、

家賃水準の高いエリアであるならば、

スタンダードプランのほうが良いということになるようです。

一方でフルパッケージプランの物件に対しては大東建託パートナーズは修繕については消極的、スタンダードプランの物件に対しては大東建託パートナーズは修繕については積極的、とりわけしなくてもよい修繕まで言ってくるという批評がありますが、本当なのかどうかはわかりません。

私の物件はスタンダードプランですが今のところは、積極的に修繕を提案してきているという感じはなく、不要な修繕までも提案してくるということはありません。

ですから費用負担もさほどありません。

のちほどの記事では、さらに2つのプランの一長一短について取り上げてみたいと思います。

 

追記:フルパッケージプランとスタンダードプランの修繕費についてですが、大東建託のニュースリリース2019/9/2の「株式会社ダイヤモンド社に対する勝訴判決のお知らせ」によると

2018年11月末現在の外壁塗装工事実施状況からは、大東建託パートナーズ株式会社が修繕費用を 負担するフルパッケージ契約物件では、建物オーナーが修繕費用を負担するスタンダードプラン契約 物件と比較して修繕が少ないとする本件記事とは、反対の修繕状況にあることがうかがえる。
証拠からは、大東建託パートナーズ株式会社が建物オーナーに対し、一般的な発注額に比べて不当に 高額な請求をしているとは認められない。

引用:https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2019/aqehc4000000c8k1-att/diamond_hanketsu_0902.pdf(アクセス日2019/10/27)

と書かれており、フルパッケージプランよりもスタンダードプランの修繕が多いという批評には真実性がないということになります。

 

 

追記:さらにこれは大東建託のサービスではないと思われますが、他の形態の一括借り上げ契約もあります。

そのてんについては以下の記事をご覧ください。

 

下記のニュース記事は日経電子版2016年9月30日の「アパート空室率悪化、泣くオーナー」にでてくるもので千葉県白井市のアパート経営は一括借り上げについてのものです。

記事によると

家賃収入は年660万円、しかし管理手数料が引かれた600万円が支払われる一括借り上げ

とあります。

これだけ見れば、すごい一括借り上げ契約です。

というのも管理手数料が家賃の10%だからです。

通常、一括借り上げの場合は15%から、それ以上管理手数料がかかります。(大東建託の場合は10%前後)

しかしこの千葉県白井市のアパートの一括借り上げには、ワケがあります。

というのも記事は次のように続きます。

当初は業者から月50万円振り込まれたが(年600万円)、今は40万円弱。家賃収入は空室率によって最低保証額まで引き下げられる契約だからだ。今後は定期的な更新でさらに金額が変わる可能性も残る(減額)

と書かれています。

花画像

一括借り上げといっても、サブリース会社によってサービス内容が異なる。

つまりこの千葉県白井市のアパートの一括借り上げ契約(サブリース契約)には最低保証金額が設定されているのです。

おそらく月額40万円弱(年500万円程度)となっているので、この場合の管理手数料は30%程度と思われます。

ということは、この一括借り上げの管理手数料は10~30%の間で変動する形態のようです。

例えば満室の場合は、管理手数料は10%、しかし空室が多くなれば30%といった具合にです。

大東建託などは住居については当初10年固定で、あとは5年更新の30年ないしは35年ですが、その間の管理手数料10%前後は空室状況によって変動することはありません。

しかし近年、一括借り上げを売りにするハウスメーカーが競合するようになり、他社との違いを強調するためにも、一括借り上げにも幾らかの変化が生じてきているように思われます。

基本は空室でも大家に賃料を支払うスタイルは守りながらも、その中で進化しているのです。

このことは大家にとっては選択肢が多くなり良いことなのかもしれませんが、しかしどれを選べば最善なのか、ますます選択するのが難しくなっているのも事実です

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