日本最大の大家のUR都市機構 昔は大家の味方が今は民業圧迫との批評も
都市再生機構について聞かれたことがあるでしょうか。
一言で言うならば賃貸住宅を建てる人を応援する制度で地主にとってはありがたい存在でしたが、今は日本で最大のいわゆる大家さんです。
UR都市機構としても知られ、昔は都市基盤整備公団と呼ばれていた公団です。
都市再生機構とは
デジタル大辞泉によると
平成16年（2004）都市基盤整備公団、地域振興整備公団の地方都市開発整備部門ほかが統合して設立された独立行政法人。独立行政法人都市再生機構法に基づく。都市基盤整備公団から継承した賃貸住宅等の管理や住環境、市街地の整備・改善、被災地復興事業、都市防災機能強化などを主な業務とする。UR都市機構。
都市再生機構とは – コトバンク (kotobank.jp)
と書かれています。
独立行政法人なので、公的な機関であり、そのてんでは安心です。
またUR都市機構とも呼ばれ、UR都市機構といえば最近、有力政治家との不適当な繋がりが問題になった機構でもありますが、公的な機関なので、潰れることはまずないでしょう。
昔は都市再生機構の民賃制度を利用して土地活用を行ってきた地主さんも多くいらしゃったと思いますが、残念ながら今は民賃制度は廃止されました。
生保業界のガリバー日本生命は日本一の大家さんでもあった！！
生保業界のガリバーともいえる日本生命は日本一の大家さんでもあった。
筆者のように、小規模なマンションをほそぼそとやっている大家もいえば、世の中にはスーパー大家さんとも言われている大家さんもおられます。
毎月の家賃収入も相当なものと思われますが、負債額も半端ではないでしょう。
しかし規模の拡大に伴うスケールメリットを得ることができているというてんでは羨ましく思います。
ところで個人が大家としての規模を拡大していっても、やはり限界が見えてきます。
銀行も一個人に100億円以上を貸し出すということは、なかなかないでしょう。
一方で法人、とりわけ大きな法人となると別です。
筆者もこれまでは知らなかったのですが、日本一の大家さんは、生保業界のガリバーとも言われている日本生命なんだそうです。
そして所有延床面積では三菱地所、三井不動産に次いで3位なんだそうです。
その日本生命が賃貸用で保有する不動産の残高は、なんと1兆円なんだそうです。
1兆円ということは1億円のアパートを1万棟保有しているのに等しい額です。
一個人で1万棟の賃貸アパートを持つことはあり得ないことでしょう。
もちろん日本生命が得ている賃貸収入は、アパートではなく主にテナントビルのようですが、そのようなビルを250棟以上所有し、3000社ほどの会社から賃料を徴収しているのです。
セキスイハイムと積水ハウスとは別会社セキスイハイムのアパートの特徴とは
賃貸住宅といえば、大東建託のいい部屋ネット、積水ハウスのシャーメゾン、大和ハウス工業のd-roomといったところがメジャーな感じのするものです。
その他にもエイブルやぴったとハウスの管理するアパートなども目にすることがあるでしょう。
そのようななかセキスイハイムのアパートを目にすることがあります。
このセキスイハイム、積水ハウスと同じというふうにみなされやすいかもしれません。
なぜならば「セキスイ」という言葉が使われているからです。
積水ハウス設計施工の賃貸住宅シャーメゾン。セキスイハイムとは同じではない。
しかし実際はセキスイハイムの賃貸住宅は積水ハウスの賃貸住宅ではありません。
このセキスイハイムについてウィキペディアには
セキスイハイム（Sekisuiheim）は、積水化学工業住宅カンパニーのブランド名称である。
引用：セキスイハイム
とセキスイハイムは積水化学工業のアパートであると説明されています。
一方で積水ハウスについてはウィキペディアによると
1960年積水化学工業株式会社ハウス事業部を母体とし、積水ハウス産業株式会社を資本金1億円にて設立（1963年に積水ハウス株式会社に商号変更）。現在は積水化学工業の連結対象からは外れている
引用：積水ハウス
と書かれていて、積水化学工業から独立した会社であると書かれています。
ruumアプリと大家😞入居者には使える部分が大家では使えない？
DKSELECTアプリは賃料を支払っている入居者のみが使用できる。
大東建託物件の入居者はのruumアプリを使うことができます。
とても入居者には便利なアプリなので私も使ってみたいと思い、インストールガイドにしたがってスマホに入れようとしましたが、どうもうまくいきません。
そこで大東オーナー会のマイページを開き、そのトップサイトのDK SELECT Club Off for ownnersをクリックして、その中にある問い合わせの電話番号にアプリを入れることができないか聞いてみました。
するとこのサイトは大東建託ではなくクラブオフのサイトで大東建託の提供するサービスについてはわからないとのこと。
大東建託とクラブオフが提携してサービスを提供していてクラブオフの提供しているサービスしか答えられないという、もっともな返答でした.
それでこの件については大東建託側の次の電話番号に電話してくださいとのことで、大東建託のフリーダイヤルを教えてくださいました。
そこで大東建託のフリーダイヤルに電話をかけてもみますと、女性の方が受付けてくださいましたが、最初は本当に大東建託物件の大家かどうかを疑うような口ぶりでの応対でしたが、大家だとわかると応対も丁重になりました。
入居者のもめごとは大家では解決できない？この場合は管理会社に連絡するのが無難
ずっと昔のことですが、筆者の所有物件の２階の入居者が、３階の入居者が時々、何人かの友人を連れて部屋で宴会をし騒がしくしていること、さらにベランダに出て、たばこを吸い、その吸い殻が２階のベランダに落ちてくることがあるとの、苦情をつづった手紙を、そっと家主のポストに投函していったことがありました。
手紙の内容からして、相当悩んでいたようです。
そこでそのことについて管理会社のほうに連絡し対処してもらうことにしたのですが、管理会社が上手に対応してくれたのか、その後は落ち着いたようです。
このように、アパートやマンションは集合住宅なのでどうしても時々
入居者同士でトラブルが生じることがあります。
では大家としてどのように対処していけば良いのでしょうか。
もちろん最近は、入居者が何か問題が生じると、アパートの大家にではなく、管理会社の連絡して対処を求めるケースが多いように思います。
しかし大家が女性で入居者が女性であるならば、女性同士の会話で、会話の中で、他の入居者についての不満話がでてくるかもしれません。
例えば挨拶しても、知らん顔をするといった人間関係に関する不満です。
この場合は多くの場合、話は聞いてあげても、深入りはしないほうが無難かもしれません。
時が解決することもあるでしょう。
大東建託の中古物件を一括借上げ形態で大東建託リーシングで売買することができる
2020年3月27日の大東建託のニュースリリースには「大東建託リーシング、全国２０店舗で不動産売買の仲介を開始 賃貸仲介の枠を超え、「売買」という新たな選択肢を提供」という見出し記事が公表されましたが、それを見たときに大東建託リーシングも小遣い稼ぎで不動産売買の仲介を始めるのかと思いました。
というのも大東建託リーシングの本来の業務は賃貸物件の仲介だからです。
そして大東建託リーシングは大東建託パートナーズ管理物件を優先的に仲介してようなのですが、本来のその業務以外のことも、いろいろと行うと本来の大東建託パートナーズ物件の仲介がおろそかになるのではないかという懸念が生じます。
ところで大東建託リーシングの不動産売買についてのニュースリリース記事をよく見てみると以下のように書かれていました。
土地と賃貸建物だけでなく、一括借り上げサービスも継承可能な売買契約 不動産に関するご相談の中には、相続などをきっかけに、当社グループで設計・施工し管理する賃貸建物 を売却するケースがあります。通常の売買行為では、買主様は土地と建物のみを取得しますが、同社を通 じて当社管理建物を購入する場合、希望により現オーナー様の管理形態を継承することができ、賃貸経 営の全てを任せられるシステム「賃貸経営受託システム」を適用した一括借り上げ事業として取得が可能 です。そのため、新たにオーナーになる方は、賃貸経営の管理・運営から事業に伴う収支変動リスクへの 対応などをすべてまかせることができます。
PowerPoint プレゼンテーション (kentaku.co.jp)
と書かれていました。
入居者仲介において大きな力になるのは結局は資金力？
以前の事ですが、賃貸住宅最大手の大東建託の営業マンとお話する機会がありました。
大東建託といえば管理戸数が100万戸以上と現在ではUR賃貸住宅の管理戸数を上回る、トップの賃貸住宅会社です。
しかも全国の入居率の平均が95%以上を上回るという高入居率を維持しています。
このてんで直接、大東建託の物件の入居者仲介を行っているのはグループ会社の大東建託リーシングですが、しかし店舗数は決して他の大手の不動産仲介会社よりも多いということはありません。
そこで地元に店舗を構える不動産仲介会社に、入居者仲介の依頼を行うことになるわけですが、このてんを管轄しているのは大東建託物件を管理している大東建託パートナーズです。
この大東建託パートナーズが、地元の不動産仲介会社に大東建託パートナーズ管理の物件の入居者仲介の依頼を行っているわけですが、地元の不動産仲介会社が優先的に大東建託パートナーズ管理の物件をお客さんに紹介してもらうかどうかの鍵を握っているのは結局のところ大東建託の営業マンの話では
お金なんだそうです。
つまりは他社よりも、より多くのお金をかけて優先的に紹介してもらえるようにしてもらうことなんだそうです。
賃貸住宅で大家を破綻させないシノケングループとは？
シノケンGという会社名を聞いたことがあるでしょうか。
関東を中心とした不動産投資のための不動産かつ建設会社のようです。
関西では、ほとんど聞きません。
筆者も会社名を聞いたことがあっても、どんな会社なのかはほとんど知りませんでした。
そこであることを機会に調べることがあったのですが、なんとシノケンGが販売してきたアパートは5000棟ほどあるようですが、これまでのところ経営破綻したものは、あまりないんだそうです。
これは本当にスゴイです。
ところで、シノケンGのビジネスモデルは大東建託のように地主さんをターゲットにしたものではなく、土地を持たない会社員や公務員をターゲットにして土地購入とアパート建設への投資を行ってもらうというものなんだそうです。
宣伝文句は退職後の老後の支えのために不動産に投資するのはどうですか？といった感じのものではないかと思います。
ところでこのシノケンGの物件、破綻ゼロの強みはどこにあるのでしょうか。
このてんでMONEY VOICE2018年10月4日の「シノケンＧ Research Memo（5）：不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中（4） 」という記事には
創業来約28年にわたり、同社グループが販売してきた5,000棟以上のアパートで経営破綻を起こしたことは一例もない。高い入居率を維持してきたこと、アパートローンは変動金利だが、創業来、総じて低金利が続いてきたことなどによる。高い入居率の維持を可能としているのは、1)全国主要都市圏の市街地で駅から10分圏で賃貸需要が確実に見込めるエリアに限って物件供給をしてきたこと、2)若年層に訴求するデザイン性に優れた物件を供給してきたこと、3)狭小地や変形地などを生かすプラニング力に優れ（木造はプレハブに比べ土地の形状に合わせて設計しやすい）、比較的用地を安く取得してきたこと、4)大手ハウスメーカーに比べ建築費が安いため競争力の高い家賃設定が可能なこと、などによる。
引用：シノケンＧ Research Memo（5）：不動産販売事業をコア事業に、M&Aを活用しながら周辺事業領域を拡大中（4）
と書かれています。
積水ハウスと大東建託そして大和ハウス工業どこがいい？
大東建託設計施工管理のアパート。
アパート事業を始めるならば、どこかの建設会社に建設施行をしてもらう必要があります。
土地所有者であるならば大きな関心事だと思います。
どこがいいのでしょうか。
筆者の物件は大東建託の一括借上げ物件ですが、賃貸住宅管理戸数ではNO１の大東建託が強くライバル視している２社があります。
それは積水ハウスと大和ハウス工業です。
大東建託の社員の話を聞いていると、積水ハウスや大和ハウスよりも優れているてんなどが、話題としてでてきて、この２社を意識しているんだんあと思います。
おそらく積水や大和ハウスに追い付き追い越せをモットーに大東建託も企業として取り組んできたのではないかと思います。
管理戸数においては抜き去ったものの、総合的にはまだまだ２社には追い付いていません。
ところで積水ハウスについては筆者の近隣エリアでも多数の物件があり、大東建託物件を凌駕しています。
積水ハウスは知名度の高さと、施行技術や用いる資材の品質の高さが売りの企業です。
ですから入居希望者は多く、正直いって近隣エリアにおいても積水ハウス物件は空室があまりありません。
入居斡旋は管理会社任せになるもののオーナーも物件の魅力を熟知するならば
最近はサブリースによる賃貸住宅経営が主流になりつつあるので、アパートオーナーさんが部屋付け、つまりは空室に入居者を入れるための努力をすることはほとんどないかもしれません。
このサブリースのいいところは、空室になってもアパートオーナーに支払われる賃料が変わらないというてんにあります。
ですから多少空室があってもアパートオーナーの賃料が変わるわけではありませんで、ジタバタすることはないでしょう。
しかし本来、賃貸住宅経営というものは、入居者から家賃をもらって成り立つものです。
ですから賃貸住宅事業者であるならば、部屋付け能力、入居斡旋のために尽力するのが本来の姿なのかもしれません。
このてんで無頓着なアパートオーナーであるなら、サブリース会社から契約解除されたり、サブリース会社の経営難などで賃料が支払われなくなった時にジタバタすることになるでしょう。
ですからサブリース会社や管理会社が入居斡旋のために動いてはくれますが、アパートオーナーも部屋付けのためにある程度のことを知っておくのは良いことです。