賃貸住宅経営で複数の管理会社と取引することにはメリットがある
有力な賃貸住宅会社にアパートを建ててもらい管理してもらうようになると、そしてそれに満足していると、再び同じ会社から2棟目のアパートの建設を提案されることがあります。
その事を繰り返して、2棟、3棟とアパートを建てて、しかも同じ管理会社に管理してもらっているということは珍しくありません。
もちろんアパートを管理している会社が有力な会社で、アパートオーナーの期待に応える会社ならば、それはそれで良いのかもしれません。
しかしもしも複数のアパートを所有しているならば、それぞれのアパートを別の管理会社に管理してもらえるようにするのも1つの方法となりメリットがあります。
というのも管理会社を競合させることによって、管理会社の手を抜かせないようにすることができるからです。
管理会社としても、管理物件を持たなければ仕事になりません。
なのでアパートオーナーから管理替えされることを嫌がるものです。
ですからあのアパートオーナーさんは他の管理会社との契約もあるということがわかっているならば、緊張感をもって業務にあたってくれるかもしれません。
例えば修繕費用の場合、「あの管理会社で修繕してもらった時は、修繕費用は○○円だった」と言うならば、管理会社としても他社のことを意識して、修繕費用を圧縮してくれるかもしれません。
(さらに…)
一級建築士であっても違法にかかわると免許取消になることもある
大手の建設会社や工務店ならば、必ず社員のなかに一級建築士がいます。
この一級建築士ですが、資格取得は容易ではありませんが、実際のところどのような資格なのでしょうか。
このてんについてウィキペディアには
一級建築士は、国土交通大臣の免許を受け、一級建築士の名称を用いて、設計・工事監理等の業務を行うものである（建築士法第2条第2項）。
一級建築士は、次のような設計・工事監理に複雑・高度な技術を要する建築物を含むすべての施設の設計および工事監理を行うことができる（建築士法第3条）。
・学校・病院・劇場・映画館・公会堂・集会場・百貨店の用途に供する建築物で、延べ面積が500 m2を超えるもの
・木造建築物または建築の部分で、高さが13 mまたは軒の高さが9 mを超えるもの
鉄筋コンクリート造、鉄骨造、石造、れん瓦造、コンクリートブロック造もしくは無筋コンクリート造の建築物または建築の部分で、延べ面積が300 m2、高さが13 m、または軒の高さが9 mを超えるもの
・延べ面積が1000 m2を超え且つ階数が2階以上のもの
と書かれています。
大東建託が主催するオンラインセミナーを視聴してみた
最近はオンラインでの会合や、セミナーがごくあたりまえのように行われています。
こうしたオンラインでの会合やセミナーの良さは自宅から参加できるということや、長い距離を移動する必要がないといったところにあります。
ところで筆者宅にも先日、大東建託の営業担当が訪問してきました。
だいたい数カ月に1度の頻度で訪問してきます。
そしてたいがいは、突然の訪問なので、玄関先で少しお話する程度です。
そして数カ月前の訪問のさいには、大東建託のメールマガジンのようなものを配信させてほしいというもので、筆者もそれぐらいならということで配信されることを了解いたしました。
大東建託のメールマガジンは、だいたい賃貸住宅関連の情報が載せられており、時には筆者が知りたいと思っていた情報が載せられていることもあり役立っています。
そして今回の大東建託営業担当の訪問の目的は、大東建託が主催するオンラインセミナーを視聴してほしいというものでした。
大東建託が、この数年、オンラインセミナーに力を入れているのは知っていましたが、これまで視聴したことはありませんでした。
実際のところ、視聴してみたいという気持ちは多少はあったのですが、視聴するためには大東建託の営業担当の方に連絡して、視聴のためのメールを送ってもらう必要があり、それがなんとなく面倒に感じていたのと、さらに賃貸住宅経営の規模を拡大させるつもりもないので、営業担当の方を煩わせたくないということもあり、いちいち連絡して視聴することはありませんでした。
今でも入居者募集で頼りになるのは地元密着型の老舗の不動産屋さん？
完成間近の賃貸住宅。入居者募集も始まっている。
銀行からアパートローンを借り、高い建設費用をかけてアパートあるいはマンション経営を始めるとなると、次に行うのは入居者の募集です。
入居者が集まらなければ、つまりは空室のままではアパート経営は話になりません。
ではどのようにして入居者募集を行うと良いのでしょうか。
募集は地元の不動産屋にかけてもらうのが最善？
今でも時々、大家さん自ら入居者募集の貼り紙を物件に貼って、募集をかけている場合もあります。
この物件の前を通る人では、これを見て興味をそそられることもあると思います。
また最近ではインターネットに物件情報を掲載し、インターネットで募集をかけることも多くなってきました。
インターネット世代にとっては、インターネットで物件を探すことが、多いのでこれもまた効果的な募集方法かと思います。
さらにはLINEを活用している賃貸住宅業者もあります。
筆者がお世話になっている大東建託はそのような手法も活用し、大きな反響を呼んでいるといわれています。
しかも最近ではAIも普及し、AIを活用している不動産屋があるならば、とても効果的に入居者募集を行うことができるかもしれません。
しかし今でも最もメジャーな方法の１つは、やはり地元の不動産屋さんに入居募集を行ってもらう方法ではないでしょうか。
地元の老舗でしかも優秀な不動産屋は地元の賃貸住宅事情に通じており、物件を探している顧客に適切な提案を行うことができます。
賃貸住宅経営で賃貸住宅棟数を増やすことのメリット デメリット
以前に大東オーナー会/支部報告会/懇親会に出席した時に、懇親会で同席したオーナーさんですが、筆者の自宅から車で15分程度離れたところに住んでいるオーナーさんでした。
このオーナーさん、物件を相続することになる娘とともに出席していたのですが、どうやら大東建託で少なくとも3棟以上のアパートを建てたようです。
しかも同じエリアではなく、いずれも地方ですが、地方のエリアに分散して建てて賃貸住宅経営をしているとのことです。
しかもさらに近い将来、もう1棟建てる計画もありそうな感じです。
このようないわゆるリピーターともいえる大東オーナーさんは、少なからずおられます。
そしてアパート棟数を増やして、規模の拡大を図るというのも、一つの戦略だと思います。
よくスケールメリットととも言われますが、なんといってもスケールメリットの効果はコストパフォーマンスにあると言われています。
つまりは賃貸住宅経営にかかるコストを抑えつつ営業利益を効果的に拡大させるということのようです。
通常のこととして会社も規模が大きくなれば、それだけ経営が安定し、潰れにくくなるようですが、それと同じ原理だと思います。
しかしそれでも大企業であっても潰れる会社はあります。
それと同じで賃貸住宅経営でも規模を拡大すれば、万事安泰というわけではありません。
大東建託パートナーズよりキッチン水栓の修繕費2万円ですとの電話がくる
以前のことですが、突然に大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。
大東建託パートナーズの担当者から電話があると、緊張するものです。
修繕等で何か出費が求められるのではないかという思いからです。
とくに大東建託との一括借り上げでフルパッケージプランならば、さほど修繕費のことで心配することはないのでしょうが、スタンダードプランだと心配になります。
それで電話を受けてみると、やはり内容は修繕のことでした。
「○○号室のキッチン水栓が壊れたので、修理が必要です。修繕費用は、○○などを交換することになり¥19960円です。修理に入ってもよろしいですか」
という内容でした。
一応、大東建託パートナーズの場合は、オーナーに修繕費用負担がかかる場合は、見積額を言ってオーナーの承諾を得てから修理を行うことになっています。
それはそれでいいのですが、修理はやはり行わなければなりません。
修繕費用があまりにも高額になる場合は、「もうちょっと安くなりませんか」と言いますが、今回は約2万円なので、これでいいかと思い承諾しました。
ところで筆者は大東建託とはスタンダードプランで契約していますが、ワランティサービスに加入しています。
大東建託パートナーズによる建物清掃の良し悪しは管理担当者にもよるかも？
筆者の物件は大東建託パートナーズのもと清掃が行われていますが、
その出来栄えについては正直不十分ということに
ついて書きたいと思います。
昔のことですが清掃後、あまりにもマンション内がきれいになっていなかったので、妻がたまりかねて苦情を言ってほしいと言われましたので、筆者自身は気がすすみませんでしたが、大東建託パートナーズの担当者に電話をし苦情を言いました。
大東建託パートナーズは苦情にはすぐに対応してくれる。
すると２日後に、緊急清掃という形で、２人の清掃作業員が来られて、比較的しかっりとした清掃作業を行ってくださいました。
こんなにも迅速でしかっりと対応してくれることに驚きました。
それからしばらくして、あの時の清掃作業員は交替させられたのではないかと思っていましたが、清掃完了通知の担当者名を見てみると同じ作業員の名前で交替はしていなかったようです。
そしてさすがに今回は、清掃後、ゴミなどはきちんと履かれていて、先回よりはずっと清掃状態がよくなっていました。
ところで大東建託パートナーズの場合、単身者向けのアパートマンションの場合、月１回以上の簡易清掃が実施されます。そしてそれ以外にも
マンションの消防設備点検に協力しない残念な入居者がいる
先日のことですが、大東建託パートナーズより
【重要】消防設備点検のご案内
の用紙が各部屋の郵便ポストに投函されていました。
すると今回も
という記事に書かれているように
私の所有マンションでは1階に不要広告やチラシなどを、すぐに捨てることができるように箱を置いています。・・ ところで先日捨てられていたものに、大東建託パートナーズからの書類がありました。 その内容は、先日行われた消防設備点検のさいに不在だったために点検が行われなかったこと。 それで点検日の調整を行うので、大東建託パートナーズの担当店に電話かメールで連絡してほしいという内容です。 しかしそれにしてもその書類を捨てていたということは、その入居者さん、全然消防設備の点検に協力する気がないということなのでしょうか。
とありますが、同じように大東建託パートナーズからのお知らせを不要広告と同じように捨てている入居者が数人程度いるのです。
賃貸最大手の大東建託設計施工管理のアパート。
どうやら全く消防設備点検に協力する気がないようです。
もちろん実施予定日は平日なので、どうしても休めない仕事などがあり協力できないということもあるとは思いますが、しかし都合の良い時の調整も可能ということなので、せめて都合が悪いとの連絡だけでも入れてほしいものです。
批判されがちな一括借り上げによる賃貸住宅経営のメリット
近年は一括借り上げ、つまりはサブリースによる賃貸住宅経営が主流となっています。
そのようななか２０１６年8月１１日に朝日新聞に掲載された一括借上げトラブルを扱った記事（記事名：「家賃保証」トラブル急増）は大きな衝撃を社会に与えました。
その記事のなかで、トラブルとなった事柄について
- 減額リスクの説明がなかった。
- 建設会社が将来、賃料増額の示唆があったにもかかわらず、増額はなくむしろ減額させられた。
- 建設会社からの契約解除。
- 詐欺まがいの建設会社の営業。
- 事業者同士の契約といっても大家の側は不動産についてはあまりにも知識も経験もない。
といった問題点が挙げられています。
おそらく朝日新聞のこの記事を読んだ、多くの方が一括借上げによるアパート経営は怖い、かかわりたくないと思ったことでしょう。
安全志向の日本人は特にリスクをかかえることを嫌がりますので、朝日新聞のこの記事の影響は少なからずあると思われます。
しかし一括借上げ契約によるアパート経営にもメリットがあります。
幾つかのメリットを取り上げてみたいと思いますがなんといっても
空室があっても家賃収入がある このメリットが一括借上げの最大のメリットかもしれません。
空室があっても安定的に家賃収入が入ってくるのです。
大東建託役員の報酬がこんなにも高額だとは・・億以上が
小規模マンションオーナーをやっていて、わかってきたことがあります。
それは賃貸住宅オーナーをやっているからといって、必ずしも生活が豊かになるというわけではないということです。
確かに家賃収入は入ってきますが、物件のためにかけるお金、支出も半端ではないのです。
しかも経年とともに、家賃収入は細っていきますが、その反面、出るお金が細るということはありません。
むしろ出るお金のほうは増えていく傾向にあります。
そのようなさなか、建設会社の社員は比較的高給を得ていますし、役員となると驚くほどの報酬を得ている方もおられます。
例えば東京商工リサーチによる役員報酬の開示によると日本の企業の場合、1億円以上の役員報酬を得ている方は約500人となっています。
そして東京リサーチによると、1億円以上の役員報酬を最も多く得ている業種は、電気機器で、三菱電機、日立製作所、ファナック、東京エレクトロンといった会社の役員が1社あたり10～20名程度の役員が1億円以上の報酬を得ているとのことです。
その他にの役員報酬の多い企業としては三菱ＵＦＪ，三菱商事、三井物産などがあります。