アパートオーナー使用部屋を設けることで生じるデメリットとは
積水ハウス設計施工の併用住宅。
以前の記事では自物件にオーナー使用部屋を設けることのメリットについて書きました。
オーナー使用部屋を設けることには様々なメリットがあります。
機敏に物件の異常に対応できること、物件の魅力アップを図ることができるといったてんがありました。
しかしメリットばかりでなく、デメリットもあります。
今回はデメリットについてとりあげたいと思います。
デメリットその１ オーナー使用部屋を設けるとその部屋の分の家賃収入がない
当然といえば当然のことなのですが、オーナー使用部屋分の家賃収入はありません。
そして大東建託と一括借上げでマンション事業を行った場合もオーナー使用部屋分の家賃収入はありません。
当然といえば当然のことです。
デメリットその２ 経費計上のさいオーナー使用部屋分は按分計算になり、経費が減額される
税理士さんに確定申告を作成してもらうと、オーナー使用部屋分は経費から外されます。
按分というそうですが、具体的に的には、物件の床面積からオーナー使用部屋分の床面積の割合を計算して、経費の合計から、オーナー使用部屋分の割合を減額するという計算になります。
固定資産税、減価償却費、金利支払い分などが経費にあたりますが、例えば全く同じ造りの4部屋があった場合、1部屋をオーナー使用部屋にしたならば、総経費が200万円とすると、按分計算で、その4分の１が減額され、申告できる経費は150万円となります。
これは結構、大きなデメリットだと思っています。
大東建託のオーナーの工事費用の支払いはクレジットカードでもできる
大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーの筆者ですが、最近ですが、かなりの費用のする工事を行いました。
その工事とは、筆者の小規模マンションの共用部の共用灯のLED化の工事です。
政府の方針で、電灯のLED化は避けてとおることのできない事柄になっており、大東建託パートナーズの物件担当者も、費用はかかるが、行ってほしいと何度か来られました。
とくに停電時でも照明が消えない、誘導灯の交換費用が高く、１台につき５万円前後かかるとのことです。
筆者の小規模マンションにも、誘導灯が幾つもあり結果的に高額な費用となってしまいました。
誘導灯の設置については法的な義務のようなものもあるので、いた仕方ないことです。
そして工事は、予定通りに行われ、共用部の共用灯は、すべてLEDになりました。
ところで工事完了後には、工事費用を支払わなければなりません。
これまでも大東建託パートナーズの修繕工事費用等の支払いは、指定口座への振込か、家賃相殺つまりはオーナーに支払われる賃料から工事費を相殺のいずれかで行ってきました。
しかし今回は、大東建託パートナーズの物件担当者にクレジットカードで支払うことはできないかと尋ねてみました。
大東建託グループのガス会社ガスパル大阪ガス圏内でも利用できる
大東建託はエネルギー事業にも力を入れている。
賃貸住宅新規建設が伸び悩む昨今、賃貸住宅最大手の大東建託は、他の分野にも力を入れています。
代表例としては介護や保育事業があります。
そしてさらにエネルギー事業にも力を入れています。
この分野においては残念なことですが、電気事業においては挫折し撤退してしまいましたが、ガス事業においては電気事業の失敗の轍を踏むことがないように着実に拡大しているようです。
このガス事業、いい部屋ガスともいいますが、当初は東京ガスエリアのみの提供でした。
しかし東京ガスエリアでの事業で着実な進展があったのか次に日本で首都圏に続く経済エリア、京阪神エリアでも、いい部屋ガスの提供を始めるようです。
このてんで大東建託のニュースリリース2018年11月5日の「大東建託グループの株式会社ガスパル 東京ガスエリアに続き １１月１２日より、大阪ガスエリアで都市ガス事業に参入」では
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：熊切直美）の100％出資子会社であるガス供給会社、株 式会社ガスパル（本社：東京都港区、代表取締役社長：中川健志）は、11月12日（月）より、大阪ガス株式会社の供給 区域（大阪地区等）で都市ガス事業「いい部屋ガス」のサービスの提供を開始します。 今回の大阪地区での都市ガス事業参入は、2017年12月よりサービスを提供している東京ガスエリアに続いて２地域目 となります。このサービスは、事業参入する地域の当社グループ管理建物で、新たにご入居のお申し込みをいただくお客 様が対象です。
kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2018/aqehc4000000a2wt-att/gasuparu_oosakasannyuu_1105.pdf
と報じました。
大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由
賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。
築年数とともに、修繕のための出費がかかります。
なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。
しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。
大東建託のサイトにも
〔30年フルパッケージ＋5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。
一括借上｜35年一括借上｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
と書かれています。
なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。
しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。
既製品を使用している建物や設備のほうが修繕負担が安くなる
インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。
実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。
それではなぜ高いのでしょうか？
その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。
当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。
大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。
ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。
ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。
その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。
というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。
積水ハウスの賃貸住宅シャーメゾン人気があるのはなぜか？
積水ハウス設計施工のシャーメゾン。
筆者の所有物件は大東建託施行、大東建託パートナーズが管理している物件です。
賃貸物件管理戸数ではNO１といわれている大東建託ですが、筆者の物件があるエリアでは大東建託物件はまばらにしかありません。
どうも管理戸数NO１といっても市街地よりも地方や都市近郊に大東建託は強く、地方や都市近郊の競合会社の少ない地域でシェアを伸ばしているようです。
一部の市街地エリアでは劣勢な場合もあるようです。
そして筆者の物件はいわゆる阪神地区にありますが、この地区で強いのは積水ハウスとDルーム賃貸を展開する大和ハウス工業です。
特に最近、新しく建つ物件の多くは積水ハウス施行の賃貸住宅が多いように感じます。
そして積水ハウス施行の賃貸住宅は入居率もとてもいいようです。
筆者のすぐ近くに築20年以上の積水ハウスの賃貸物件がありますが、空室がほとんどありません。
しかもこの物件、オートロックのアパートではないのです。
それでも入居者が集まります。
そしてこの物件の家賃もこのエリアの相場からして決して安くはありません。
むしろ高い水準を維持しているように思われます。
積水ハウスのブランド力には恐れ入ります。
ところでなぜ積水ハウスや大和ハウス物件に人気があるのでしょうか。
賃貸住宅最大手の大東建託パートナーズの引越しの特別割引！！
大東建託パートナーズ管理のアパート。
以前のことですが、筆者の所有マンションのある周辺エリアの大東建託パートナーズ管理のアパートマンションの掲示板には、大東建託パートナーズによる引越し特別割引の広告が掲載されるようになったことがありました。
筆者の所有マンションでもそうですが、近くの大東建託パートナーズ管理のアパートの掲示板にも掲載されています。
提携している引越し業者は、サカイ引越センター、引越社、アート引越しセンター、日本通運といった大手の引越し会社ばかりです。
いざ引越すとなる入居者にとっては、とてもありがたいサービスかもしれませんが、アパートマンションオーナにしてみれば？？
なにか入居者に引越しを促しているようにも思えて、あまりいい気がしません。
オーナーにとっての最悪のシナリオは、入居者が退去→入居者募集→なかなか入居者が決まらない→募集家賃の値下げ→借り上げ賃料の値下げというシナリオです。
近くのある大東建託パートナーズ管理物件のあるオーナーさんは、引越し特別割引の広告を外したようです。
筆者も内心はそうしたいところですが、そのままにしました。
ところで２月下旬から４月といえば最も入居と退去のサイクルが活発になる時期です。
例えば４月から転勤になる場合は３月上旬に辞令がくるみたいなので、３月上旬から中旬に退去の申出が多くなるともいわれています。
ハゲタカファンドがレオパレス２１を狙っていたが現実にそうなる
２０１９年、アパート施工不良問題発覚後、ずっと坂道を転がり続けているかのようなレオパレス２１。
いまだに新たな施工不良物件が表れたり、改修工事も思うように進んでない時期もありました。
さらにアパートに入居率もよくなく、経営破綻もそう遠くではないのかといった憶測も飛び交っていた時期もありました。
しかしこれまでも経営破綻へと向かっていた企業が、再生されたケースは幾つもあります。
例えば
金融業界では日本長期信用銀行や日債銀という大手銀行が金融危機の時に、事実上破綻していたようですが、今では日本長期信用銀行が新生銀行として、日債銀は、あおぞら銀行として再生しています。
さらには製造業では日産の経営がかなり苦しくなった時に
フランスのルノーの資本注入により、破綻が回避され、今では世界的な自動車メーカーとして活躍しています。
そして最近では電機メーカのシャープですが
高性能のテレビなどを売りに、一時代を築いた電機メーカーですが、様々な誤算のためか、経営が厳しくなった時に、台湾のメーカーの支援によって再生することができました。
ところで、上記のいずれのケースも、日本の大手メーカーが危機に陥り、その状況から再生できたのは、外国資本の支援と傘下に入ることによって救われたというケースです。
大東建託パートナーズならば２４時間いつでも対応してもらえる
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。緊急時には２４時間対応してくれる。
管理戸数で現在NO１の大東建託ですが、建物の管理業務を行っているのは大東建託パートナーズが行っています。
いってみれば営業、設計施行は大東建託が行い、管理業務全般は大東建託パートナーズが担当します。
例えば部屋を借りる場合は、最初は大東建託リーシングの営業所に行き契約すると思いますが、あるいは大東建託と提携している不動産屋さんと契約するかもしれませんがいったん入居してしまうと、入居後は大東建託パートナーズの担当者が、必要な連絡事項あるいは手続きを行ってくださいます。
そのことは大家さんも同じで、最初は大東建託の営業と契約をかわし、アパート経営がスタートしてからは、大東建託パートナーズの担当者にお世話になることがほとんどです。
この大東建託パートナーズの担当者、１つのアパートマンションに通常は１人の方が担当していますが、とにかく建物に関することは、その担当者に連絡することによって事が進みます。
例えば、エアコンや給湯器の故障の件、退去届けについて、ひいては大家との借り上げ賃料の協議も大東建託の営業ではなく大東建託パートナーズの担当者と行うことになります。
このてん大家さんの場合は、そのアパートの大東建託パートナーズの担当者が携帯電話の番号を教えてくださるので、何かあれば直接、携帯電話で連絡できるのでとても助かります。
DK SELECTの大東建託物件の入居者が享受できる入居者向け特典
大東建託設計施行管理のアパート。入居者には様々な特典が得られる。
管理戸数が１００万戸以上の大東建託グループの管理物件ですが、入居者には様々な入居者向けサービスが提供されます。
すべてを取りあげることはできませんが、ここで幾つかを取り上げてみたいと思います。
その１つが
クラブオフサービスを受けることができるというてんです。
クラブオフといえば株式会社リロクラブが運営するサービスで大東建託が株式会社リロクラブと提携してサービスを提供しています。
筆者も昔は別の経路からよくクラブオフサービスを利用したことがあります。
特に一泊５００円の宿泊サービスなどは、以前に何度も利用したことがあります。
さらにクラブオフのサービスとしてレンタカーの割引サービスなど、魅力的なサービスがあり、大東建託入居者であるならば、ネット上での手続きのあとクラブオフサービスを利用することができます。
さらに別の特典として
家具家電レンタルサービスも提供されています。
この分野ではレオパレス２１がよく知られていますが、実は大東建託パートナーズ物件でも提供されています。
料金はレンタルの内容によって様々ですが、短期契約ならばお得になるかもしれません。