大東建託パートナーズによるゲリラ豪雨による水害対策
近年の風水害被害の増加に、アパートオーナーも備える必要性が高まっている。
大東建託パートナーズの場合、2か月に1回、建物の定期点検が行われ、アパートマンションオーナーに報告書が送られてきます。
その中にオーナー向けに大東建託パートナーズの担当者のコメントが書かれています。
担当者によって明らかにオーナー1人1人に異なったコメントを書いている担当者もいれば、担当する物件オーナーすべてに同一のコメントを書いている担当者もおられるようです。
現在、筆者の物件を担当している大東建託パートナーズ担当者は、おそらくすべてのオーナーさんに同一のコメントを書いているように思いますが、しかしとても参考になるコメントを書いてくれています。
今回は近年、増大している水害対策です。
近年、ゲリラ豪雨などで床上浸水などの被害が生じることを多くなっています。
一般の戸建て住宅もそうですが、アパートマンションも被害に遭っているようです。
どうも近年の水害被害に大東建託パートナーズの物件も被害を被ったようで、大変な損害を被った方もおられるようです。
例えば水害のための修繕費用は1部屋あたり数百万円ぐらいかかるようで、もし10部屋被害に遭ったならば、1500～2500万円ほどの修繕費用がかかります。
マンションも10年を超えるとエアコン故障が相次ぐ
筆者は小規模ながらマンションオーナーをやっています。
建物管理は大東建託パートナーズが行っています。
ところで先日のことですが、入居者が退去された後に、お部屋にクリーニングなどの原状回復作業が行われたわけですが、それからしばらくして、そのお部屋のエアコンの交換工事が行われていました。
この時に、エアコン工事を行っている作業員に近づいて、「エアコンが壊れていたのですか」と尋ねてみると、「壊れたわけではないが、もうかなり長く使用されていたので交換しているんです」とのことでした。
たしかにもう筆者のマンションも竣工から10年超になっていて、この前の夏も入居者さんの申告で、エアコンの交換工事が行われた、お部屋もありました。
大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が、「建物も10年が超えるてくると、ぼちぼちエアコンや給湯器などの建物設備が故障したり壊れたりします」と言っておられましたが、まさにそのとおりになっています。
ところで、エアコンや給湯器などの建物設備の修繕や交換工事は入居者からの修繕や交換をしてほしいとの申告があって初めて行われるものと思っていましたが、今回のように入居者が退去してから原状回復工事の一環として行われることがあるんだなあと思いました。
大東建託の一括借上ならばオーナーは本当に楽だけどしかし・・
大東建託設計施行管理のアパート。オーナーは大東建託パートナーズからの管理報告を受け取る。
最近は一括借上げでつまりはサブリース契約でアパートマンション事業を行っている方が多いそうです。
確かにこの方法ならば、空室の心配がさほどない、毎月定額の賃料が入るなどアパートマンションオーナーはほとんど何かを行うこともありません。
筆者の物件も大東建託パートナーズの管理のもと一括借上げ物件で、長年になりますが、本当にオーナーとして何も行うことがないのです。
心配のことといえば、家賃はどうしても下がってきますので、定額の賃料の見直しで下げられることと、建物の修繕工事費の心配ぐらいでしょう。
しかしこのままでいいのかといつも思います。
もちろん不動産業の初心者だとか、仕事がとても忙しくて不動産にはあまり注意を向けられないという方には一括借上げ契約は向いているように思います。
しかしこのままだとアパート事業者としてのスキルがなかなか身につきませんし、素人のアパート事業者のままで過ごしてしまうことになります。
もし一括借上げ契約を解約させられたらどうなる？
のでしょうか。
もちろんよほどの事がなければそうなることはありませんが、一括借上げ業者も不適当なオーナーとの契約を解約することができるのです。
解約されるとスキルのないアパート事業者ではとても大変なことです。
ではどうすることができるでしょうか。
賃貸住宅経営の管理会社で大東建託パートナーズはどうなの？
もちろん規模の大きなアパートオーナーとなると法人化し、従業員を雇うということもあるかもしれません。
もちろんそれはそれで良いことだと思います。
とくに資産継承者に従業員として働いてもらうならば、将来オーナーになった時に役立つかもしれません。
しかしその一方で物事があまりにも複雑になり過ぎると、そのことが足を引っ張るようになることがあります。
できるならばシンプルで簡素化した経営のほうが、迅速に手を打つことができますし、資産継承もスムーズに行えます。
ところで。シンプルかつ簡素な経営を行ううえで鍵となる1つの事柄があります。
それはパートナーとなる管理会社の選択です。
優れた管理会社と手を組みならば、多くの事柄を管理会社にお任することができ、アパートオーナーとしては助かることでしょう。
さらに管理会社からのアパートオーナーへの提案も実効性のあるものが提案され、効果的なアパート経営を行う助けになります。
しかもその管理会社はアパートオーナーが選択することができ、しかも管理替えをすることもできるのです。
大東建託の３５年保証の謳い文句がなくなっている？
賃貸住宅経営が、サブリースによるものが主流になりつつあるなか、サブリースによるトラブルも増えてきました。
例えば「かぼちゃの馬車」の運営会社の破たん、レオパレス２１の施工不良や賃料減額トラブル等などがありました。
そのようななか、2020年12月15日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」＝賃貸管理適正化法が施行されました。
正直言って、この法律によって何がどう変わったのか、ぴんとこないオーナーさんは少なくないと思いますが、筆者もそうです。
しかし今回の法律は、かなり効力のあるもののようで、とりわけ物件のオーナーさんをサブリース会社から守る意味合いは大きいようです。
ところでこの法によって何が変わったかというてんですが、それは
「サブリース業者の禁止行為と罰則」を規定したということです。
そしてその禁止行為は2つあって、
①誇大広告と
②不当な勧誘行為
が具体的に禁止されました。
そのうちの誇大広告については、サブリース業者が支払う家賃等で「著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」をすることが禁じられました。
なので「新築当初の賃料を35年間保証！」などの広告は、当然のこと、今回の法に抵触するわけです。
大東建託グループの社員による残念なニュースの事例
近年はやや業績が上向いている大東建託グループ。
大東オーナーの筆者もやや安心といったところです。
しかし時々ですが大東建託グループの社員による残念なニュースが入ってくることがあります。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
１つ目は大東建託のニュースリリースでも公表されたものですが
当社連結子会社の不適切な会計処理に係る調査に関するお知らせ
このたび、当社社員が当社連結子会社において不適切な会計処理を行っていたことが判明いたしました。
詳細につきましては、現在調査中ですが、現時点で判明している状況および、今後の対応につきまして、
下記のとおりお知らせいたします。
Microsoft Word – 20220524_開示文書（提出版）.doc (kentaku.co.jp)
というものです。
どうやら現時点で判明しているだけでも7億円程度の不正処理が行われていたようで、今後さらに拡大する可能性もあるとのことです。
こちらの事件は、あちらこちらのメディアで取り上げられており、株価にも多少なりの影響が生じているようです。
平均年収がトップクラスの大東建託しかし離職者が多いのも事実
できる社員には高額報酬が期待できる大東建託。
以前の記事で建設業界における売上上位企業について書いたことがあります。
１位が大和ハウス工業。
２位が積水ハウス。
３位～６位は大手ゼネンコン。
引用：ユーレット業績ランキング
という順位でした。
大和ハウスは賃貸、分譲マンション、戸建て住宅、商業施設、海外事業と特に際立った分野はないものの、どの分野でもまんべんなくそこそこの売上があり、総合的な売上でトップ企業になっています。
ところで平均給与ランキングというものもあります。
このランキングによると大東建託の平均給与は、積水ハウスよりも高水準です。
具体的には大東建託社員の平均年収は約９6０万円。
大和ハウス工業の社員は約1000万円。
そして積水ハウスが約900万円となっています。
なぜか大東建託社員のほうが、積水ハウス社員よりも高給取りなのです。
そして仕事の出来る大東建託社員がかなりの高給取りであることは、筆者も大東建託グループに物件を管理してもらって、社員と接するとわかります。
例えば今は大東建託のある支店の支店長をやっていますが、筆者の物件の建築を契約した営業社員ですが家族がおり、子供が５人以上いるという方です。
奥さんは仕事をしているわけではないみたいですが、しかしそれだけの家族を養っていくだけの収入を仕事から得ているのです。
レオパレス21に噛みつくLPオーナー会！！
以前の記事で
ということで修繕費の件でレオパレス２１が提訴されたことについて書きました。
しかしレオパレス２１が訴えられたのは、これだけではありません。
過去の記事でも取り上げましたが、集団提訴されたのは何度もあります。
例えば
という記事では、レオパレスがオーナーに提供している「家具・家電総合メンテナンスサービス」で契約上では一定期間経過後に新品と交換することになっているのが、交換されていないというてんで１００人程度のレオパレス家主が集団で提訴したというてんについて取り上げました。
さらに
レオパレス大家がまたもや訴訟
という記事では、１０年間は家賃収入は変わらない契約でアパートを建てたにもかかわらず、６年後に減額されたとして、減額分の支払いを求める訴訟を起こしたというものです。
この家主と同じようなケースも多々あり、それらの家主さんたちも同調するかもしれないということでした。
このことは尋常な事ではありません。
施工不良で騒がせたレオパレス21のアパートで家賃の値上げ
賃貸住宅オーナーにとって家賃は重要な関心事です。
というのも、家賃が高ければ高いほど、賃貸住宅オーナーに入る収入も高くなります。
しかしだからといって家賃を過度に高くすれば、入居者がいなくなり、オーナーに入る収入が少なくなってしまいます。
あくまでも需要に合った家賃にしなければなりません。
多くの場合、家賃が割安の場合は入居率が上昇し、家賃が割高の場合は入居率が下がります。
なので入居率が経営にとって重要なサブリースの賃貸住宅管理会社は、入居率のために、家賃を思い切って下げてくることがあります。
このことは賃貸住宅最大手の大東建託でも時々みられることで、オーナーとしては困ったものです。
もちろん家賃を決定するのは、大東建託本体でなく、大東建託パートナーズで、オーナーが大東建託の担当の営業マンに苦情を言って、営業社員が大東建託パートナーズにオーナーに代わって家賃のことで文句を言ってくれることはあるようです。
ところで現在、サブリース会社でも名の知れたレオパレス21ですが、レオパレス21は、大規模なアパート施工不良問題で、入居者離れが一時期進み、入居率が80％を割った時期もあったようです。
このような状況の場合、サブリース会社は入居率を改善するために、入居者募集の家賃をリーズナブルなものにして、入居者が決まりやすくするものです。
大東建託のフルパッケージプランのデメリットとは？
フルパッケージプランで大東建託と一括借り上げ契約をするオーナーさんが多い。
近年では大東オーナーの多くがフルパッケージプランで契約しています。
このてんについては先回の記事
で書いたとおりです。
大東建託と３５年契約を行って毎月、家賃収入の５％を大東建託に支払うならば３０年間は修繕費はすべて大東建託側が負担するというものですから、オーナーさんにしてみれば魅力的なプランに思えることでしょう。
とにかく最初の３０年間は修繕費用のことで煩うことはないのですから、魅力的です。
しかしデメリットがないわけではありません。
その１つが
オーナー側から大東建託との契約を解約しにくくなる
といてんがあります。
実は３０年、３５年一括借り上げといってもオーナー側の意向で大東建託と契約を解約することができるのです。
しかしフルパッケージプランであるならば、修繕費用をおそらくはオーナーさん自身が取り分けていないことでしょう。
そうなると解約してしまうと、今後生じえる修繕に対応しにくくなるのです。
ということで解約しづらくなるといわけですが、もちろん少なくとも３０年間は大東建託と付き合うつもりならばフルパッケージプランを選んでもかまわないのかもしれません。