大東建託物件のワランティサービスの築年数別のサービス料金
大東オーナーはワランティサービスに加入して室内設備の修繕の保証をえることができる。
２０１５年の１１月ごろだったと思いますが、大東建物管理（現大東建託パートナーズ）の担当者が来られて、大東建託パートナーズが提供している住宅設備機器延長保証ワランティサービスに加入しました。
当時は筆者の所有物件が築８年だったので、大東建物管理の担当所も「サービス料金もお得だと思いますよ」と言われていました。
というのも、この住宅設備機器延長保証ワランティサービスのサービス料金、築年数によって変わっていくのです。
当然、築年数が経てば経つほど、住宅設備機器の故障も多くなっていきますので、
サービス料金も高くなっていきます。
そして５年ごとに上がっていきます。
ところで、筆者の所有物件も築１０年になりました。
大東オーナーの場合は築１０年の前にオーナーに支払われる賃料の改定の協議が行われ、築１０年の最初の月からは改定された賃料が支払われることになっています。
そして築１０年の最初の月の賃料は多少減額された賃料が支払われていたのですが、ワランティサービスのサービス料金は前月と同じでした。
あれっと思いましたが、サービス料金は変わっていません。
そこでもう一度、ワランティサービスのサービス内容の説明書をよく読みなおしてみますと、どうやら筆者が勘違いしていたようです。
へーベルメゾンの賃貸物件 旭化成の賃貸住宅の評判は？
旭化成の賃貸アパート。
筆者の所有物件のあるエリアは大阪梅田への便利な通勤圏にあるエリアですが、賃貸住宅では最近は積水ハウスの新しい物件が目立って多く建つようになっています。
残念ながら筆者の所有物件の管理の大東建託グループは、あまり多くありません。
あとは昔ながらのレオパレスや大和ハウスのDルームが少しあるといったところでしょうか。
しかし最近の大家さんは安全志向なのか、建設費が高くても積水ハウスと手を組んでアパート経営を行いたがるようです。
こういったなか、ジワジワと物件数を増やしているように感じるのが、ヘーベルメゾンです。
ヘーベルメゾンは旭化成の賃貸住宅ですが、目立って多くはありませんが、幾らかのシェアを保っているようです。
旭化成といえば、杭打ちデーター偽装事件で、話題にのぼったメーカーですが、建設業界では、手抜き工事を行なう可能性が少ないメーカーとして知られていただけに、この事件は意外に受け止められていたことを覚えています。
ところで住宅メーカーとしての旭化成、使用している建設材料も良質のものを使用していると思われますし、積水ハウスに劣らぬサービスを提供しているのではないかと思っていました。
大東オーナーの賃料改定後 入居家賃が高ければ・・
賃料改定のたびに査定家賃は下がっていくものですが・・。
一括借り上げ、つまりはサブリース契約のアパートマンションオーナーにとって「賃料改定」という言葉には悪いイメージがあるのではないでしょうか。
なぜならば多くの場合、「賃料改定」とはアパートマンションオーナーに支払われる賃料の減額を意味するからです。
多くの場合、物件の経年劣化等で家賃は新築当初よりも下がり、それに伴いアパートマンションオーナーに支払われる賃料も、「賃料改定」の協議の後に減額されることになります。
このてんでは、レオパレスでもへーベルメゾンでも積水ハウスでも、ほとんど同じではないかと思います。
そして大東建託の大東オーナーも多くの場合、賃料改定後は減額されることになりますが、しかし大東オーナーの場合は賃料改定で減額査定をされても、賃料改定後にすぐに支払われる賃料が大きく減額されるというわけではありません。
といのも査定家賃よりも
入居家賃のほうが高ければ
入居家賃にしたがって支払われる賃料が決まるからです。
例えば３０戸数を所有する大東オーナーさんがいたとしますが、「賃料改定」の協議で、３０戸数すべての査定家賃が３０００円減額されたとします。
するとこの計算では３０戸×３０００円で９００００円の減額となるわけですが、入居家賃が３０戸すべてが新築当初と同じであるならば、つまりは入居家賃が全く下がっていなければ賃料改定後の減額は０円となるというぐあいです。
もちろんそのようなことはまずありませんが。
大東建託のオーナーの工事費用の支払いはクレジットカードでもできる
大東建託パートナーズ管理の小規模マンションオーナーの筆者ですが、最近ですが、かなりの費用のする工事を行いました。
その工事とは、筆者の小規模マンションの共用部の共用灯のLED化の工事です。
政府の方針で、電灯のLED化は避けてとおることのできない事柄になっており、大東建託パートナーズの物件担当者も、費用はかかるが、行ってほしいと何度か来られました。
とくに停電時でも照明が消えない、誘導灯の交換費用が高く、１台につき５万円前後かかるとのことです。
筆者の小規模マンションにも、誘導灯が幾つもあり結果的に高額な費用となってしまいました。
誘導灯の設置については法的な義務のようなものもあるので、いた仕方ないことです。
そして工事は、予定通りに行われ、共用部の共用灯は、すべてLEDになりました。
ところで工事完了後には、工事費用を支払わなければなりません。
これまでも大東建託パートナーズの修繕工事費用等の支払いは、指定口座への振込か、家賃相殺（オーナーに支払われる賃料から工事費を相殺）のいずれかで行ってきました。
しかし今回は、大東建託パートナーズの物件担当者にクレジットカードで支払うことはできないかと尋ねてみました。
積水ハウス 大東建託 大和ハウス工業どこがいい？
大東建託設計施工管理のアパート。
アパート事業を始めるならば、どこかの建設会社に建設施行をしてもらう必要があります。
土地所有者であるならば大きな関心事だと思います。
どこがいいのでしょうか。
筆者の物件は大東建託の一括借上げ物件ですが、賃貸住宅管理戸数ではNO１の大東建託が強くライバル視している２社があります。
それは積水ハウスと大和ハウス工業です。
大東建託の社員の話を聞いていると、積水ハウスや大和ハウスよりも優れているてんなどが、話題としてでてきて、この２社を意識しているんだんあと思います。
おそらく積水や大和ハウスに追い付き追い越せをモットーに大東建託も企業として取り組んできたのではないかと思います。
管理戸数においては抜き去ったものの、総合的にはまだまだ２社には追い付いていません。
ところで積水ハウスについては筆者の近隣エリアでも多数の物件があり、大東建託物件を凌駕しています。
積水ハウスは知名度の高さと、施行技術や用いる資材の品質の高さが売りの企業です。
ですから入居希望者は多く、正直いって近隣エリアにおいても積水ハウス物件は空室があまりありません。
大東建託のDK SELECT入居者様専用アプリ スマホに入れておくことのメリット
以前のことですが、月に2度の大建託パートナーズによる簡易清掃の日でしたが、清掃終了後には清掃完了のお知らせのパンフレットが投函されていたことがあります。
それとともに今回はDK SELECT入居者様専用アプリのインストールガイドの用紙もいっしょに投函されていました。
よくよく見てみるととても便利なアプリです。
このアプリのメリットは
その１ 管理会社からのお知らせが確認できます。例えば定期清掃や、設備点検、各種サービスなどの情報を確認できます。
その２ 大東建託パートナーズにメール連絡を行えます。困ったことや、相談などをメールでお問い合わせすることができます。
その３ 大東建託パートナーズに電話連絡を行えます。例えば設備故障や、鍵の故障等で万が一部屋に入れなかったりした場合にアプリから即、電話をかけてレスキューの要請を行えます。
その４ 地域のおトク情報が配信されます。あるいは確認できます。
その５ 各種手続きを行えます。例えば家賃の確認、支払い方法などの変更が行えます。
ざっとこういったメリットのあるアプリで、入居者ならばぜひともスマホにいれときたいアプリです。
大東建託がリフォーム事業 競合他社にとって脅威？
賃貸住宅も大手によるシェア拡大が始まる？
日本が高度成長期からバブルの時代を迎えようとしていたころ、
日本の大手銀行も顧客獲得に懸命に動いていた時代があります。
当時、大阪に本店を置く住友銀行は、猛烈な東京侵攻を行い、富士銀行の顧客を随分と奪ったという話があります。
一方それに対して富士銀行も大阪侵攻をかけたものの、バブルが弾けた結果、富士銀行は無理な大阪侵攻のためか、巨額の不良債権をかかえてしまうことになります。
業界ではSF戦争ともいわれていたそうですが、顧客のパイの限界が見えてくると、どうしてもパイの奪い合いのような事が生じてくるようです。
ところでこのような事柄が賃貸住宅でも行われています。
賃貸住宅最大手の大東建託が、他社管理物件のリフォーム事業に乗り出すしています。
2019/5/30の大東建託のニュースリリース「賃貸建物に特化したリフォームサービス「ＤＫ ＳＥＬＥＣＴ Ｒｅｆｏｒｍ」試行開始 これまで培った賃貸事業ノウハウを活かし２０２０年度リフォーム事業本格展開へ」によると
近年、少子高齢化が進行し、住宅ストック数が世帯数を上回り空き家問題も叫ばれる中、「いいものを作って、きち んと手入れして、長く使う社会」に移行することが重要であるとして、政府は、既存住宅流通・リフォーム市場の環 境整備を進めています。 住生活をめぐる環境が大きく変わりつつある今、当社もより長期にわたり、オーナー様の安心・安全・安定した賃貸 事業をサポートするため、これまで培った賃貸事業ノウハウを活かしたリフォーム事業への参入を決定しました。 また、リフォーム建物がいずれ建て替え時期を迎えた際は、より最適な建て替えのご提案が可能となります。
dkselectreform_0530.pdf (kentaku.co.jp)
と報じました。
騒音トラブル 大東建託パートナーズはどう対処している？
ずっと以前の日曜日の晩のことでしたが、下のほうから工事をするかのような音が聞こえてきました。
多少は気になるレベルの騒音でしたが、20時～22時ごろのことで、就寝時間ではないということで、気にしないことにしました。
実のところ、筆者の小規模マンションでは、近いうちに退去者がいることを、大東建託パートナーズのオーナーのためのマイページで知っていました。
それで音のする方向からすると、その退去予定者のお部屋からのようなので、どうも引っ越しの準備等で、何かを剥がすために生じている音だと思いました。
なのでおそらくは引っ越しまでの一時的な事柄なので、目くじらを立てないことにしました。
ところでその後の火曜日の朝のことですが、1階の集合ポストの下に置いている不要チラシ入れに1枚の大東建託パートナーズからの協力のお願いの用紙が捨てられていました。
どうやら入居者の1人が、この協力のお願いの内容を見て、すぐに捨てたようです。
そこでその用紙を拾って、その内容を見てみると
なんと
最近、音による騒音の苦情が多数の部屋より受けています
という内容です。
さらに見ていきますと、「この度、とんかちで叩いているような音が頻繁にすると連絡が入っています。」
と書かれています。
これを読んで、日曜日の晩のことだと思いました。
そして多数の部屋からの苦情があるとのことですが、どの部屋からの苦情だったのでしょうか。
大東建託パートナーズに尋ねてみたいものですが、プライバシーにもかかわるかもしれないのでやめときます。
ホームメイトと東建コーポレーションは同じ会社だった！！
ホームメイトという不動産屋さんについては聞いたことがある方も少なくないと思います。
入居斡旋のための不動産屋さんで駅前などに店舗を構えていることがあるようです。
ところでこのホームメイトが実は東建コーポレーションのグループ会社というのか、入居斡旋部門のようなものだということはあまり知られていないかもしれません。
大東建託が、入居斡旋担当をしているのが大東建託リーシングですが、この場合は大東建託リーシング＝大東建託の会社とすぐに連想できるのとは違っています。
ところで東建コーポレーションも、業績を拡大させている建設会社ですが、大東建託とよく似たようなビジネスモデルを展開している会社のようです。
多くの場合に、地主さんにアパートマンション経営をもちかけるというビジネスのようです。
ところでホームメイトそのものは、東建コーポレーションの物件のみを扱っているわけではありません。
大東建託や積水ハウスの物件も扱っています。
もちろん東建コーポレーションの物件を優先的に扱っているようです。
ところで東建コーポレーションの物件の住み心地はどうなのでしょうか。
宅配ボックスがないアパートやマンションでも大丈夫？
最近はインターネット環境が普及したためか、アマゾンや楽天、ヤフーなどでのインターネット通販を頻繁に行うようになりました。
なんといってもパソコンやスマートフォンで操作すれば簡単に買いたいものを買うことができるからです。
実際のところ買い物に行ったとしても、品切れだとか、値段が高いといったことがあります。
ところでインターネットでの買い物の問題となるのは、配達に届けてくださっても、不在で受け取ることができなかったということです。
そうなる宅配のスタッフの方にも迷惑をかけることになりますし、注文した品物を受け取ることが遅くなってしまいます。
もしもその品物が腐りやすい食品ならば、できるだけ早く受け取りたいものです。
そこで解決策となるのが宅配ボックスです。
宅配ボックスを設置することによって、不在でお届けできないという問題を解消できます。
しかし宅配ボックスとなると、設置スペースが必要になりますし、購入費用や管理コストもかかることでしょう。
さらに筆者がオーナーをやっている小規模マンションのように、エントランスが狭いならば、適当な設置場所がありません。
しかし今後ますますインターネットでの買い物が普及するとなると、確実に荷物を受け取る方法を確立しなければなりません。