トラブルの回避のために放置自転車の処分にも手順を踏む大東建託パートナーズ
放置自転車といえば、社会問題ともいえるほど、あちらこちらで生じています。
駅前の駐輪場でも、スーパーでも、公共の施設でも放置自転車がみられます。
そしてアパートやマンションでも放置自転車が生じることがあります。
最近では幾つかの賃貸住宅の管理会社が敷地内で生じている放置自転車対策にのりだしていますが、大東建託パートナーズもそのことを行っています。
そして私の所有マンションでも、時々放置自転車が生じています。
なぜ放置自転車が生じるかというと
・退去のさいに必要でない自転車を置いていく。
・現入居者が自転車を全く利用しないために、だんだんと自転車が朽ちていく。
のケースがあります。
そこで大東建託パートナーズの場合は、放置自転車と思われる自転車に、処分することの注意や警告のステッカーを貼っていきます。
もしもその自転車の所有者が処分してほしくない場合は、その所有者がそのステッカーを外すことによって、処分されずにすむという仕組みです。
実際のところ私の所有マンションでもステッカーの貼られた自転車で、所有者がステッカーを外したケースがあります。
ところで所有者がステッカーを外すことなく処分待ちの自転車がありますが、なかなか大東建託パートナーズが処分しないので、電話で早く処分してほしいと言ったことがあります。
タワーマンション 上階ほど税金や共益費が高くなっていく
庶民にはあまり関係のないことですが、タワーマンションが建てられ、その上階のあまりにも高額なマンションの部屋を買う人は少なくないといわれています。
買うのは、いわゆるお金持ちで、節税（相続税対策）か投資目的で買うことが多いようです。
おそらくは億単位の価格がすると思いますが、相続税対策のためには高層マンションを買うか、それともアパートを建てるかどちらかの選択（他の選択肢もあるかもしれませんが）に迫られるのかもしれません。
そこでアパートを建てても、将来安定的に入居者が入ることに不安があるのとアパート経営に伴う煩わしさが嫌で、高額のマンションを買ったほうがよいと思い高額のマンションを買った方もおられると思います。
ところが最近、国税庁はいわゆるタワーマンションの上層階ほどに固定資産税等を高く算定する方針を打ち出しました。
というのもこれまでも上層階も下層階も面積で算定していたため、同じ課税額でしたが、マンション価格については明らかに上層階のほうが高いです。
それでは不公平ではないかということで是正に動きだしたといわれています。
しかしそれだけではありません。
マンションを買うと、管理費や修繕積立費も毎月支払っていかなければなりません。
RCよりも安い木造のアパート デメリットがあるとすれば？
２０１０年当時ですが、当時は大東建託設計施工の物件は、筆者の周辺エリアではRC造りで４階建てマンションが２，３棟竣工されましたが、しかし近年ではいい部屋ネットの大東建託の新しい物件といえば、木造アパートが主流となっています。
というか筆者の周辺エリアでは、いい部屋ネットの大東建託の新しい物件はすべて木造アパートです。
高さは３階までの木造アパートですが、この種のアパートだとエレベーターを設置する必要もありません、給水のためのポンプを設置する必要もありません。
ですから初期費用もかなり抑えることができますし、エレベーターや給水や増圧ポンプがない分、維持管理コストも抑えることができ、賃貸住宅経営に優しい物件ともいえるかもしれません。
ところでなぜ木造アパートに人気があるのでしょうか？
それは木造だと
建築費が安くて済むからです。
ニュースイッチ２０１８年６月２６日の「ハウスメーカー大手、「木造住宅」相次ぎ投入のワケ」という記事には
少子高齢化により新設住宅着工戸数が減少傾向にある一方で、人件費や材料の高騰などを受け住宅価格は上昇している。そうした環境下で複数の住宅メーカーが新たな市場を掘り起こすべく、若年層に着目。一次取得者（初めて住宅を購入する世帯）の獲得に向け、主力のプレハブ住宅よりも安い普及価格帯の木造住宅商品を相次ぎ投入している。
と述べていて、住宅価格が上昇しているなか安い木造住宅にハウスメーカーが力を入れているとのことです。
マンションオーナーにとっても物価高騰は悩みの種
2020年に始まったコロナショックから、数年が経過しました。
コロナそのものは完全には収束しませんが、最近はコロナとの共存という風潮が広まり、感染対策をしながらもコロナ前と同じような生活を送るようになってきています。
しかしコロナ前になかったような問題も生じています。
例えば世界的なインフレなどがそうですが、世界的にモノの供給不足でモノの価格が上昇しています。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
このてんで建設会社を直撃している事柄について以前に書いた記事には
最近になって住宅木材価格が急騰しているようです。・・ それは ・住宅ローン金利の低下やテレワークの浸透により、アメリカの住宅需要が拡大したこと。 ・コンテナ不足や貨物船の減便も、木材の供給網が停滞を余儀なくされたこと。 が上げられています。
投稿を編集 “大東建託にとってコロナよりも打撃？住宅木材価格の急騰” ‹ 小規模マンションオーナーの日記 — WordPress (mansionowner.net)
とあるように木材価格の高騰が問題になっているとのことですが、いまだに高止まり状態で建設会社を悩ませているようです。
ウッドショックとも言われています。
消防設備点検の予定 大東建託パートナーズより？
消防設備点検は半年に１度行われる。
以前のことですがポストのなかに大東建託パートナーズからの書類が投函されていました。
そこには
【重要】消防設備点検 実施予定のご案内
という見出しが書かれています。
ところでこれまでも消防設備点検は半年に１度、実施されてきましたが、大東建託パートナーズと契約している隣町の防災会社が行ってきました。
ですからこれまでは、その防災会社が消防設備の点検を行う１カ月前ほどに、実施予定についてのお知らせをポストに投函されるという形で予定を知ることができました。
ところが今回は、おそらくは初めてだと思いますが大東建託パートナーズが、実施予定についてアナウンスしてきたのです。
なぜなんだろうと思いましたが。
今回の消防設備点検は、これまでにない特別な点検になるということなのでしょうか。
それともこれまでの消防設備点検の実施のさいの在宅率があまり思わしくないので、今回は特別にアナウンスしてきたのでしょうか。
大東建託パートナーズの書類にも、この点検は消防法１７条３の３で定められている法定点検で必ず実施しなければならないので、入居者の立会いが必要と書かれています。
もちろん立会わなかったからといって罰せられるとは書かれていませんが。
いずれにしても建物の１０年を超えていて、火災報知器もそろそろ不具合が起きやすい時期にもきているので、今回はしっかりと点検して、交換が必要な機器は交換を促すつもりなのでしょうか。
ところで火災報知器の種類にもよりますが、一般的には火災報知器の寿命は１０年～１５年ともいわれています。
マンションの排水管の洗浄費用 オーナーの費用負担はなし
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。
大東建託パートナーズの担当者から電話からかかってくると、何の用だろうドキドキします。
たいがいは修繕のことが多いのですが、今回もそれに類することでした。
そしてその内容とは、筆者の小規模マンションの1つの部屋から排水官が臭いとの訴えがあったとのことです。
そこで排水管の洗浄のために業者に来てもらうので、筆者が使用している駐車場に業者の車を停めさせてもらえないかというものでした。
ところでこの排水管の洗浄は、周期的に行われる事柄です。
一般社団法人全国管洗浄協会のウェブサイトにも
排水設備で扱う排水は、使用した水や湯の中にさまざまな混入物が含まれるので、その水質は極めて複雑である。これらの混入物は、その排水設備が適正に設計･施工されていたとしても、使用者の不注意、設備の劣化、清掃の不徹底などによって、機器や排水管内に停滞･沈殿あるいは付着し、排水不良･管閉塞などのトラブルを生じさせ、排水機能が正常に働かないことが多々ある。・・これらを阻止するには、定期的に清掃して予防することが必然となる。
排水管関連 | 一般社団法人 全国管洗浄協会 (zenkankyo.jp)
と書かれています。
大東建託にも１０年後のアフターサービス点検があった👍
大東建託設計施工管理のアパート。
積水ハウスの戸建て住宅や、賃貸住宅においては建物引き渡し後の１０年、１５年、２０年・・とアフターサービスとしての建物点検が行われ、修繕のための必要な箇所がないかどうかの点検が行われることで知られています。
この時、修繕の必要な箇所が見つかれば、修繕の提案がされることになりますが、この時の修繕のためにかかる費用が思ってた以上に高額のために修繕の提案を受け入れることにためらう物件オーナーさんたちもおられるようです。
おそらくは積水ハウスの場合は、修繕のために使用する資材等が高品質、そのために修繕費用が高額になるのだと思いますが。
ところで大東建託の賃貸住宅の場合も、同じような事柄が行われていることを知りました。
というのも先日、突然に大東建託の窓口となる支店の物件担当者が訪問してこれれて、「アフターサービス点検御報告書」という書類を持ってきてこられたからです。
大東建託物件の場合、建物管理の担当は大東建託パートナーズが行いますが、建物引き渡し後のアフターサービス点検は大東建託パートナーズでなくてアパートマンション建築の建築を担当した大東建託の支店（建物引き渡し後は窓口の支店）が行うようです。
たしか以前には大東建託パートナーズも建物点検を行っていたようですが、建物引き渡し後の１０年前後で、大東建託と大東建託パートナーズそれぞれが建物点検を行うということなのでしょう。
アパート管理会社の良し悪し 大東建託パートナーズは
管理戸数NO１の大東建託パートナーズ管理のアパート。
マンションオーナーにとって管理会社は重要なパートナーです。
筆者の物件も長年、父の代から大東建託パートナーズに管理業務を行ってもらっています。
実際よほど不動産の知識や経験がなければ、管理会社に管理業務を委託しなければやっていけません。
ところで昨日、マンション１階廊下部分にある入居者さん向けの掲示板が変わっていました。
新しいものに取り替わっていたのです。
実は数か月前に大東建託パートナーズの担当者から掲示板を替えさせてもらうと言われていました。
交換費用はすべて大東建託パートナーズが負担するとのこと・・
工事費用は掲示板と作業代を合わせて2～3万円ほどではないでしょうか。
今回は管理会社の都合での交換だったので、費用はすべて管理会社負担で助かりましたが、今後はマンションオーナー所有物になるので、今後の掲示板の修繕費等はオーナー負担になります。
もちろん掲示板の掲示内容はすべて大東建託パートナーズからのお知らせ等です。
ところで悪質な管理会社ならば、今回の件でもオーナー費用負担になっていたと思われます。
よく言われていることですが、悪質な管理会社に管理業務を任せると、必要でもない修繕工事を行って、工事費用をアパートマンションオーナーに費用負担をさせることがあるようです。
このてん大東建託パートナーズはオーナーへの対応が良心的かなとも思いました。
大東建託パートナーズの賃貸住宅共有部分の清掃品質の向上を期待
筆者の知人が、数年前のことですが、築年数がかなりの木造アパートに住んでいました。
入居率はとくに悪いというわけではなかったようですが、家賃が2万円前後のとても安い家賃だったので、多くの部屋が倉庫として借りられていたようです。
おそらくは通常はライゼボックスなどに荷物を預けたりするものですが、お部屋いっぱいに荷物を置くことができるのと、かかる費用も家賃と共益費が3000円と、とてもリーズナブルなので、倉庫のようにお部屋が使われていたようです。
ところで知人は住居として、お部屋を借りていたのですが、不満に思っていたのが、共益費を毎月3000円支払っているのに、ほとんどアパートの掃除が行われていないというてんで、怒っていました。
この物件を管理している管理会社は名前の知れた大手の管理会社ですが、共益費をどう使っていたのでしょうか？
結局この物件ですが、しばらくしてから解体されることになりましたが・・。
ところで入居者にしても物件のオーナーにしても、建物の清掃は重要な関心事です。
筆者の小規模マンションは大東建託パートナーズ管理なので、大東建託パートナーズの計画にしたがって清掃が行われています。
だいたい月2回ほど定期的に清掃が行われています。
外壁補修工事を行う目安は外壁目地の破れがどれだけ進んでいるかによる
アパートにしても、マンションにしても、10年～20年の間に1度は、建物に足場をかけて外壁塗装や補修を行います。
いわゆる大規模修繕工事です。
費用もかなりの高額になる工事です。
なのでどのタイミングで行うかは重要な判断となります。
このてんで昔は竣工から10年で行うことも珍しくはなかったようですが、近年はもう少し後になって行うケースのほうが多いように感じます。
筆者の自宅のある近辺でも、分譲マンションの場合は、竣工から12～15年で行うケースが多くみられ、賃貸住宅となると15～20年に行うことが多いように思われます。
ところで大規模修繕工事を行う目安となるものに、外壁目地があります。
ウィキペディアによると
建築物や土木構造物において、少し間隔を空けた部材間の隙間・継ぎ目の部分。とくに、組積みする石・煉瓦（レンガ）・コンクリートブロックの継ぎ目、あるいは仕上に貼るタイルの継ぎ目を指す。
と書かれています。
賃貸住宅においては、コンクリートブロックやタイルの継ぎ目に見られるものです。
例えば、そのような箇所をコーキングして建物を保護することになります。
そしてもしもコーキングされてないと建物の継ぎ目から、雨漏りするようになり建物が傷みます。