火災報知器が鳴った時の対処についてはまずはどの機器が感知したかを確認
火災報知器は実際の火災でなくても鳴ることがある。
真夜中に火災報知器が鳴ると大変なことになります。。
静まった真夜中に近くで火災報知器が鳴ると、せっかく熟睡していても目が覚めますし、そうなると翌日は睡眠不足の状態で、活動するという憂き目にあいます。
じゃあ火災報知器など設置しなければと考えるかもしれませんが、法律で義務付けられていますし、万が一火災が生じた時に、消防設備の不備が指摘されると、責任を問われることになります。
なのでそういうわけにはいきません。
ですから火災報知器が鳴ってしまったならば、どのように対処すべきかをよく考えておく必要があります。
例えば個人の戸建て住宅で火災報知器が鳴ったならば、どの感知器が反応しているのかが確認でき誤報であることが、明らかな場合は火災報知器の音を簡単に止めることができます。
過敏に反応する感知器ならば、再度、誤報で鳴ることもありますので、新しいものに交換するとよいでしょう。
しかし集合住宅となるとそのようにはいきません。
といのも集合住宅の場合は
反応している感知器がどれかを見極めるのが容易でない
からです。
というのも玄関ホールや廊下などの共有部分の感知器が反応しているならば、すぐに誤報かどうかの確認がとれますが留守部屋の感知器が反応しているとなると確認するのに、てこずり厄介です。
そして感知器が反応している場合は、感知器が点滅するなどの反応を示します。
原状回復のリフォームとリノベーションの違いとは？リノベーションはなぜ重要？
最近リノベーションという言葉をよく耳にするようになってきました。
リノベーション、リフォームと同じようなものだと思われるかもしれません。
しかし厳密には、リノベーションとリフォームとは異なります。
どのような違いでしょうか。
それは、リフォームが老朽化した建物を新築の状態に戻すこと、つまりは原状回復を意味するのに対して、リノベーションは改修工事によって、建物の性能や価値を高めることのことを意味しています。
例えば建物全体をインターネットが無料で使用できるように、物件オーナー負担で工事を行うのもリノベーションとなります。
ところで原状回復のための修繕工事を行うのは、これまでも必須事項となってきました。
アパートオーナーであるならば、家賃収入の５～１０％程度を、しばしば行われる修繕工事費用として取り分けてきたことでしょう。
一方でリノベーションについての費用を取り分けることについての意識はあまりなかったかもしれません。
しかし今後、空室割合がますます増加していく時代にあって、リノベーションの重要性は増していくようにも思われます。
それではどれぐらいの費用をリノベーションのために取り分けておくことができるのでしょうか。
マンションのための修繕費用を蓄えておくのが大切なのはなぜ？
分譲マンションでも賃貸マンションでも、マンションの劣化を防ぐためには、メンテナンスつまりは修繕が必要となります。
そしてこの修繕費用ですが、分譲マンションでは区分所有者が、賃貸マンションではマンションオーナーが支払うことになります。
筆者も小規模マンションオーナーとして、修繕費用については気になるところです。
このてんで大東建託とフルパッケージプランで契約しているならば、３０年間は修繕費用について煩うことはありませんが、筆者の場合はそうではないので修繕費用を用意しておかなければなりません。
ところでこの修繕費用、どれぐらい用意しておけばよいのでしょうか。
このてんで国土交通省はガイドラインを示しています。
もちろんこれは分譲マンションの場合のケースですが、原則的には賃貸マンションにもあてはまる部分があると思います。
具体的には日本経済新聞２０１８年３月２６日の「マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく 」という記事によると
国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。30年間の均等払いで、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。
引用：マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく – 日本経済新聞 (nikkei.com)
と述べています。 (さらに…)
大東建託パートナーズによる建物清掃の良し悪しは管理担当者にもよるかも？
筆者の物件は大東建託パートナーズのもと清掃が行われていますが、
その出来栄えについては正直不十分ということに
ついて書きたいと思います。
昔のことですが清掃後、あまりにもマンション内がきれいになっていなかったので、妻がたまりかねて苦情を言ってほしいと言われましたので、筆者自身は気がすすみませんでしたが、大東建託パートナーズの担当者に電話をし苦情を言いました。
大東建託パートナーズは苦情にはすぐに対応してくれる。
すると２日後に、緊急清掃という形で、２人の清掃作業員が来られて、比較的しかっりとした清掃作業を行ってくださいました。
こんなにも迅速でしかっりと対応してくれることに驚きました。
それからしばらくして、あの時の清掃作業員は交替させられたのではないかと思っていましたが、清掃完了通知の担当者名を見てみると同じ作業員の名前で交替はしていなかったようです。
そしてさすがに今回は、清掃後、ゴミなどはきちんと履かれていて、先回よりはずっと清掃状態がよくなっていました。
ところで大東建託パートナーズの場合、単身者向けのアパートマンションの場合、月１回以上の簡易清掃が実施されます。そしてそれ以外にも
賃貸住宅駐輪場の放置されたままの放置自転車の処分がややこしい
筆者の小規模マンションの駐輪場で全く使用されていない自転車があり、見た目にも汚くてなんとかしてほしいと思っていたのですが、やがて大東建託パートナーズが、近いうちに処分するとの注意喚起のためのステッカーを、その自転車に貼っていたので近いうちに処分してくれるものと期待していました。
しかしなかなか処分されませんでした。
そこで大東建託パートナーズの担当者に会った時に、速やかに処分してほしいと言うと、「分かりました」との返答でした。
しかしそれでも処分されなかったので、しびれを切らして大東建託パートナーズに電話を入れると、「すいません、〇月中には処分します」とのことでした。
本当にそうしてくれるか半信半疑だったのですが、〇月の下旬に処分され、その自転車が駐輪場から無くなっていたので、ほっとしました。
ところで、電話をした時に大東建託パートナーズの担当者に「忙しければ、こちらで処分しときますけど」と提案したのですが、「きちんとした手順で処分しないといけないのでうちでやります」とのこと。
自転車の処分は自治体に依頼すれば500円程度で行ってくれるので、こっちでやったほうが早く行えると思って言ったのですが、どうやらそうわけにはいかないようです。
トラブルの回避のために放置自転車の処分にも手順を踏む大東建託パートナーズ
放置自転車といえば、社会問題ともいえるほど、あちらこちらで生じています。
駅前の駐輪場でも、スーパーでも、公共の施設でも放置自転車がみられます。
そしてアパートやマンションでも放置自転車が生じることがあります。
最近では幾つかの賃貸住宅の管理会社が敷地内で生じている放置自転車対策にのりだしていますが、大東建託パートナーズもそのことを行っています。
そして筆者の所有マンションでも、時々放置自転車が生じています。
なぜ放置自転車が生じるかというと
・退去のさいに必要でない自転車を置いていく。
・現入居者が自転車を全く利用しないために、だんだんと自転車が朽ちていく。
のケースがあります。
そこで大東建託パートナーズの場合は、放置自転車と思われる自転車に、処分することの注意や警告のステッカーを貼っていきます。
もしもその自転車の所有者が処分してほしくない場合は、その所有者がそのステッカーを外すことによって、処分されずにすむという仕組みです。
実際のところ筆者の所有マンションでもステッカーの貼られた自転車で、所有者がステッカーを外したケースがあります。
ところで所有者がステッカーを外すことなく処分待ちの自転車がありますが、なかなか大東建託パートナーズが処分しないので、電話で早く処分してほしいと言ったことがあります。
大規模修繕工事のさいにぼったくられることをどうすれば防げるか？
どこの業界でも是正しなければならない悪習、ないしはあやしい商習慣というものがあります。
とりわけ不動産・建設業界にはそのような悪習というてんで、他の業界よりも多くあるのではないかと囁かれています。
この建設業界の悪習でクローズアップされてきたのは、大規模修繕工事にまつわる事柄です。
例えば分譲マンションの大規模修繕工事の場合は、管理組合は設計コンサルタントと契約して大規模修繕工事を行うのですが、設計コンサルタントは修繕工事会社の入札や選定を行なうのですが、実は談合のような事柄が行われているんだそうです。
つまりは応札する業者は事前に設計コンサルタントから本来の修繕工事の見積もりよりも高い応札額をだすように促されるんだそうです。
具体的には修繕工事会社の見積もりは1億円なのに、一方で設計コンサルタントは1.5億円で応札するようにと求めてくるんだそうです。
ということは5000万円程度余分に工事費がかかるということになるわけですが、その金額を負担するのは結局のところ分譲マンションの区分所有者たちで、区分所有者たちが食い物にされているという構図です。
しかも設計コンサルタントは修繕工事業者にバックマージンを要求することがあり、設計コンサルタントは管理組合からはコンサルタント料を、そしてさらに修繕工事業者からバックマージンといた具合に二重取りを行っているんだそうです。
残念なことにこのようないかがわしい商習慣は横行しているようで、国交省もその事実があることを認識し是正しようとしているようですが、しかしなかなか事が正されていないんだそうです。
消防設備点検の予定 大東建託パートナーズからのお知らせ
消防設備点検は半年に１度行われる。
以前のことですがポストのなかに大東建託パートナーズからの書類が投函されていました。
そこには
【重要】消防設備点検 実施予定のご案内
という見出しが書かれています。
ところでこれまでも消防設備点検は半年に１度、実施されてきましたが、大東建託パートナーズと契約している隣町の防災会社が行ってきました。
ですからこれまでは、その防災会社が消防設備の点検を行う１カ月前ほどに、実施予定についてのお知らせをポストに投函されるという形で予定を知ることができました。
ところが今回は、おそらくは初めてだと思いますが大東建託パートナーズが、実施予定についてアナウンスしてきたのです。
なぜなんだろうと思いましたが。
今回の消防設備点検は、これまでにない特別な点検になるということなのでしょうか。
それともこれまでの消防設備点検の実施のさいの在宅率があまり思わしくないので、今回は特別にアナウンスしてきたのでしょうか。
大東建託パートナーズの書類にも、この点検は消防法１７条３の３で定められている法定点検で必ず実施しなければならないので、入居者の立会いが必要と書かれています。
もちろん立会わなかったからといって罰せられるとは書かれていませんが。
いずれにしても建物の１０年を超えていて、火災報知器もそろそろ不具合が起きやすい時期にもきているので、今回はしっかりと点検して、交換が必要な機器は交換を促すつもりなのでしょうか。
ところで火災報知器の種類にもよりますが、一般的には火災報知器の寿命は１０年～１５年ともいわれています。
アパートやマンションの状態を知るうえでの重要な書類とは
アパートやマンションの管理会社は、通常は「重要事項報告書」や「修繕履歴」そして「長期修繕計画書」といった資料を作成します。
この「重要事項報告書」とは
簡単に言えばそのアパートやマンションの管理に関しての説明書のようなものです。
例えば記載例としては
管理会社について、管理形態について（管理員の勤務形態や勤務時間）
住戸について（管理費・管理費の引落日、滞納の有無）
管理費の改定予定
修繕工事について（マンション全体で大きな工事をした履歴や直近の予定）
専有部分の用途制限について
ペットの飼育について
リフォーム工事について
楽器の演奏について
アスベストの使用の調査結果や耐震診断の有無
雨漏りや心理的瑕疵、マンション内トラブル
インターネットやBS、CSについて
などがあります。
この「重要事項報告書」は関係者であるならば、管理会社から発行してもらうことができます。
またアパートオーナーであっても管理会社が上記の事柄すべてではなくても、物件の状況等についての報告書を周期的に提供してくれる場合もあります。
ところで「修繕履歴」も管理会社で作成されている資料ですが、どのような修繕が行われたか、金額はどれくらいかなどが記録されています。
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大東建託の物件を所有している大東オーナーの場合は、周期的な大東建託パートナーズからの報告書に修繕履歴が表示されています。
そしてもうひとつが「長期修繕計画書」ですが、たいていの場合、管理会社は作成しています。
そして大規模修繕工事などを、どの時期に行うとよいかなども記されているかもしれません。
賃貸オーナーには、この「長期修繕計画書」が明らかにしない管理会社もあるのかもしれませんが、請求すれば開示してくれるかもしれません。
いずれにしても「重要事項報告書」や「修繕履歴」そして「長期修繕計画書」といった資料はアパートやマンションを知るうえで、大切な資料であり、関係者であるならば発行してもらえます。
とくに「重要事項報告書」と「長期修繕計画書」はこの物件を知るうえで基本軸とも言われており、それをもとにして、オーナーがどのような運営をしていくかを判断していくことができるでしょう。
築２０年までで行う大規模修繕工事の費用てどれくらい？
大規模な修繕工事には、かなりの費用がかかる。
アパートやマンションの大家をやっていて、いささか不安になるのが１０年～２０年に１度、行う大規模修繕工事の費用がどれだけかかるかという事柄があります。
だいたい行うことは、足場をかけて外壁の塗装、その他補修工事といったところです。
大東建託物件の場合は１０年か１５年目そして２０年目に行うようです。
筆者の所有マンションも１０年超になりますが、今のところ、そのような話もありませんし、大東建託パートナーズの担当者が「１５年か２０年でやりますかね・・」と以前、言っておられたので、どうやら１０年では行わないようです。
ところで、最近ですが仕事であるマンションに入ったところ、大規模修繕工事の計画についてのお知らせが貼られていました。
このマンションはファミリータイプ（おそらく各部屋が３LDK）で９階建て、住居は２階～９階が４戸づつの３２戸で１階がテナントになっています。
そして分譲マンションで、築１３年となっています。
そして来年に大規模修繕工事を行う計画ということですが、総費用は５０００万円以上です。
５０００万円以上ということは６０００万円～７０００万円かかるのかもしれません。