外壁補修工事を行うかどうかの目安は外壁目地の破れがどれだけ進んでいるかによる
アパートにしても、マンションにしても、10年～20年の間に1度は、建物に足場をかけて外壁塗装や補修を行います。
いわゆる大規模修繕工事です。
費用もかなりの高額になる工事です。
なのでどのタイミングで行うかは重要な判断となります。
このてんで昔は竣工から10年で行うことも珍しくはなかったようですが、近年はもう少し後になって行うケースのほうが多いように感じます。
筆者の自宅のある近辺でも、分譲マンションの場合は、竣工から12～15年で行うケースが多くみられ、賃貸住宅となると15～20年に行うことが多いように思われます。
ところで大規模修繕工事を行う目安となるものに、外壁目地があります。
ウィキペディアによると
建築物や土木構造物において、少し間隔を空けた部材間の隙間・継ぎ目の部分。とくに、組積みする石・煉瓦（レンガ）・コンクリートブロックの継ぎ目、あるいは仕上に貼るタイルの継ぎ目を指す。
と書かれています。
賃貸住宅においては、コンクリートブロックやタイルの継ぎ目に見られるものです。
例えば、そのような箇所をコーキングして建物を保護することになります。
そしてもしもコーキングされてないと建物の継ぎ目から、雨漏りするようになり建物が傷みます。
大東建託なら原状回復費用は０円も定額クリーニング費を支払うならば
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。入居率は９５%以上を維持している。
アパートマンション退去時の入居者側の支払う原状回復工事費用ですが、筆者の物件で、大東建託パートナーズで単身者向け物件ですが、だいたい２００００万円～１２００００万円となっています。
つまり部屋の使い方によって請求額が異なっていることがわかります。
当時、入居した方は多くの場合、２カ月分の敷金を支払っていましたので、返金するはずの敷金の中から支払われていたものと思われます。
ところで時代は変わり、いい部屋ネットの大東建託物件に入居するさい、最近は敷金を支払わなくてもよくなりました。
その替わりに入居時に定額クリーニング費を支払うことになります。
定額クリーニング費用は
１DK以下（シングル） 50000円
１DK～２DK（カップル） 60000円
２DK以上（ファミリー） 70000円
となっています。
敷金ゼロ！定額クリーニング費（前払い型）のご案内 | いい部屋ネットの大東建託リーシング (eheya.net)
ポイントは敷金を支払うよりも初期費用を安く抑えることができるてんにあります。
例えば家賃が５００００円の場合、敷金は家賃の２カ月分なので１０００００円となりますが、定額クリーニング費用だと５００００円ですむので５００００円抑えることができます。
しかも入居時に定額クリーニング費用を支払っていれば故意や重過失による部屋への損害がない限りは原状回復工事費用を退去時に支払う必要はありません。
高額な費用がかかる大規模修繕工事 いつ行う必要が生じるのか？
アパートオーナーにとって気になる事柄の１つは大規模修繕工事です。
外壁や廊下、階段などは大規模修繕工事の対象になります。
さらに屋上の防水工事も必要になってくるでしょう。
だいたいこれらの工事は１０年～２０年に１度周期で行うことが多いようです。
もちろん最近は積水ハウスのシャーメゾンの外壁ダインコンクリートのように、メンテナンスは３０年に１度でよいというものもあります。
ですから昔のように、きちんと１０年～２０年周期で外壁のメンテナスを行わなければならないというわけではありません。
おそらくは今後は耐久性の強化された外壁が積水ハウスだけでなく、他のメーカーでも開発されて広まっていくことでしょう。
さらに大東建託との３５年の一括借り上げ契約で、アパートオーナーをしている場合は、大東オーナーの６０～７０％が加入しているフルパッケージプランの場合、当初の３０年間は大東建託パートナーズがほとんどすべての修繕費用を負担するというものもあります。
この場合もアパートオーナーさんは大規模修繕工事の費用のことで当初の30年間は気をもむことはほとんどないでしょう。
憧れのタワーマンション 上階ほど税金や共益費が高くなっていくかも
庶民にはあまり関係のないことですが、タワーマンションが建てられ、その上階のあまりにも高額なマンションの部屋を買う人は少なくないといわれています。
買うのは、いわゆるお金持ちで、節税つまりは相続税対策か投資目的で買うことが多いようです。
おそらくは億単位の価格がすると思いますが、相続税対策のためには高層マンションを買うか、それともアパートを建てるかどちらかの選択に迫られるのかもしれません。
そこでアパートを建てても、将来安定的に入居者が入ることに不安があるのとアパート経営に伴う煩わしさが嫌で、高額のマンションを買ったほうがよいと思い高額のマンションを買った方もおられると思います。
ところが近年、国税庁はいわゆるタワーマンションの上層階ほどに固定資産税等を高く算定する方針を打ち出しました。
というのもこれまでも上層階も下層階も面積で算定していたため、同じ課税額でしたが、マンション価格については明らかに上層階のほうが高いです。
それでは不公平ではないかということで是正に動きだしたといわれています。
しかしそれだけではありません。
マンションを買うと、管理費や修繕積立費も毎月支払っていかなければなりません。
賃貸住宅経営の悲しい現実 築年数とともに物件力が下がっていく
株式投資の場合は、成長性のある企業に投資するならば、その企業は年々右肩上がりに上昇し続けることがあるかもしれません。
しかしアパートマンション経営の場合は家賃が年ごとに上がっていくということは。あまりありません。
上がるどころか築年数とともに下がる傾向があります。
それで築年数ごとに経営を見直していく必要があるかもしれません。
例えば築年数ごとにどのような変化が生じてくるのでしょうか。
大東建託パートナーズ管理のアパート。
まずは最初の１０年ですが、最初の１０年は物件力が最もある時期でもあり、家賃も周辺相場が堅調であるならば、さほど下落することもない時期ともいわれています。
減価償却費用も大きく、銀行への利息割合も大きい時期で節税効果も大きな時期でもあります。
よってこの時期にこそキャッシュをしっかりと貯める時期ともいえるでしょう。
しかしこの時期を過ぎた後は、通常はあまりキャッシュを貯めるのが厳しくなっていきます。
一括借り上げでアパート経営をしている場合、最初の１０年は大家に支払われる賃料が変わらないという契約も多々ありますが、実際のところ周辺相場が安定しているならば、家賃そのものもあまり下落することはないので、不動産管理会社も大きく損失することは少ないと見込んでいるものと思われます。
市街地のマンションに設置されている機械式駐車場は金食い虫になることがある
都心部にあるアパートマンションの場合は必ずしも入居者さんが自家用車を所有していて駐車場を必要としているとは限らない場合があります。
都心部に住んでいるのならば自家用車がなくても、充実している公共の交通機関や自転車そしてミニバイクなどがあれば、生活していくのには十分でしょう。
しかし地方となると事情は異なります。
地方では自家用車が必需品であり、１人で１台、自家用車を所有している地域もあります。
ということで地方のアパートマンションとなると、入居者さん用の駐車場も必要となってくるでしょう。
しかし地方の場合は、それだけのスペースを確保するだけの土地があり、都会のマンションにあるような機械式駐車場を設置する必要もほとんどないのかもしれません。
一方で都心部となると
駐車場の設置は悩ましい事柄
となります。
というのもファミリー向けのアパートマンションとなると駐車場を必要とする場合が多くなりますが、都心の限られたスペースに設置することは、容易ならざることだからです。
しかし設置しないと入居斡旋にも影響がでるので、設置しないわけにはいきません。
そこで都心部のマンションなどで多く設置されているのが２段、３段となっている機械式駐車場です。
限られたスペースにおいても比較的、多くの車を駐車することができるというメリットがあります。
火災報知器が鳴った時の対処についてはまずはどの機器が感知したかを確認
火災報知器は実際の火災でなくても鳴ることがある。
真夜中に火災報知器が鳴ると大変なことになります。。
静まった真夜中に近くで火災報知器が鳴ると、せっかく熟睡していても目が覚めますし、そうなると翌日は睡眠不足の状態で、活動するという憂き目にあいます。
じゃあ火災報知器など設置しなければと考えるかもしれませんが、法律で義務付けられていますし、万が一火災が生じた時に、消防設備の不備が指摘されると、責任を問われることになります。
なのでそういうわけにはいきません。
ですから火災報知器が鳴ってしまったならば、どのように対処すべきかをよく考えておく必要があります。
例えば個人の戸建て住宅で火災報知器が鳴ったならば、どの感知器が反応しているのかが確認でき誤報であることが、明らかな場合は火災報知器の音を簡単に止めることができます。
過敏に反応する感知器ならば、再度、誤報で鳴ることもありますので、新しいものに交換するとよいでしょう。
しかし集合住宅となるとそのようにはいきません。
といのも集合住宅の場合は
反応している感知器がどれかを見極めるのが容易でない
からです。
というのも玄関ホールや廊下などの共有部分の感知器が反応しているならば、すぐに誤報かどうかの確認がとれますが留守部屋の感知器が反応しているとなると確認するのに、てこずり厄介です。
そして感知器が反応している場合は、感知器が点滅するなどの反応を示します。
原状回復のリフォームとリノベーションの違いとは？リノベーションはなぜ重要？
最近リノベーションという言葉をよく耳にするようになってきました。
リノベーション、リフォームと同じようなものだと思われるかもしれません。
しかし厳密には、リノベーションとリフォームとは異なります。
どのような違いでしょうか。
それは、リフォームが老朽化した建物を新築の状態に戻すこと、つまりは原状回復を意味するのに対して、リノベーションは改修工事によって、建物の性能や価値を高めることのことを意味しています。
例えば建物全体をインターネットが無料で使用できるように、物件オーナー負担で工事を行うのもリノベーションとなります。
ところで原状回復のための修繕工事を行うのは、これまでも必須事項となってきました。
アパートオーナーであるならば、家賃収入の５～１０％程度を、しばしば行われる修繕工事費用として取り分けてきたことでしょう。
一方でリノベーションについての費用を取り分けることについての意識はあまりなかったかもしれません。
しかし今後、空室割合がますます増加していく時代にあって、リノベーションの重要性は増していくようにも思われます。
それではどれぐらいの費用をリノベーションのために取り分けておくことができるのでしょうか。
マンションのための修繕費用を蓄えておくのが大切なのはなぜ？
分譲マンションでも賃貸マンションでも、マンションの劣化を防ぐためには、メンテナンスつまりは修繕が必要となります。
そしてこの修繕費用ですが、分譲マンションでは区分所有者が、賃貸マンションではマンションオーナーが支払うことになります。
筆者も小規模マンションオーナーとして、修繕費用については気になるところです。
このてんで大東建託とフルパッケージプランで契約しているならば、３０年間は修繕費用について煩うことはありませんが、筆者の場合はそうではないので修繕費用を用意しておかなければなりません。
ところでこの修繕費用、どれぐらい用意しておけばよいのでしょうか。
このてんで国土交通省はガイドラインを示しています。
もちろんこれは分譲マンションの場合のケースですが、原則的には賃貸マンションにもあてはまる部分があると思います。
具体的には日本経済新聞２０１８年３月２６日の「マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく 」という記事によると
国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。30年間の均等払いで、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。
引用：マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく – 日本経済新聞 (nikkei.com)
と述べています。 (さらに…)
大東建託パートナーズによる建物清掃の良し悪しは管理担当者にもよるかも？
筆者の物件は大東建託パートナーズのもと清掃が行われていますが、
その出来栄えについては正直不十分ということに
ついて書きたいと思います。
昔のことですが清掃後、あまりにもマンション内がきれいになっていなかったので、妻がたまりかねて苦情を言ってほしいと言われましたので、筆者自身は気がすすみませんでしたが、大東建託パートナーズの担当者に電話をし苦情を言いました。
大東建託パートナーズは苦情にはすぐに対応してくれる。
すると２日後に、緊急清掃という形で、２人の清掃作業員が来られて、比較的しかっりとした清掃作業を行ってくださいました。
こんなにも迅速でしかっりと対応してくれることに驚きました。
それからしばらくして、あの時の清掃作業員は交替させられたのではないかと思っていましたが、清掃完了通知の担当者名を見てみると同じ作業員の名前で交替はしていなかったようです。
そしてさすがに今回は、清掃後、ゴミなどはきちんと履かれていて、先回よりはずっと清掃状態がよくなっていました。
ところで大東建託パートナーズの場合、単身者向けのアパートマンションの場合、月１回以上の簡易清掃が実施されます。そしてそれ以外にも