小規模マンションオーナーの日記


3月 16, 2024

建物の周期点検 長期的にはメリットのほうが多いかもしれないが・・


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周期的な点検によって建物を良い状態に保つことができる。

大手建設会社の中でも知名度や人気も高い積水ハウス。

積水ハウスで家を建てると建物を周期的に点検するようです。

具体的には3ヶ月・1年・2年・5年・10年・15年と点検があるようです。

そして点検をしてから修繕箇所が見つかれば、修繕して建物が良い状態であり続けるようにしてくれるというものですが、点検が良いか悪いかは賛否が分かれているようです。

このてんで、周期的な点検を受けたくないという人たちの理由は、無償修理をしてくれる箇所もあるそうですが、有償修理の部分で費用がかかるというのが最大の理由かもしれません。

どのケースが無償になり、どのケースが有償になるかの詳細はわかりませんが、有償の部分が多くなっていくと、当然かかる費用も大きくなっていきます。

さらには周期的な点検、そして修理という積水ハウスのスタイルを、必要でもない修理をさせて収益を得ているとの不信感を持っておられる方もいることでしょう。

もちろん筆者個人としては

積水ハウスがそのような汚い仕事を

をおそらくはするとは思いません。

しかしいずれにしても周期的な点検そして修繕と積水ハウスのやり方を、よく思っていない方もおられるようです。

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3月 10, 2024

大東建託物件の継続審査😟結果によっては修繕が求められる


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大東建託施行管理のマンション。

以前のことですが、土曜日だったと思いますが、2回にわたって見知らぬ男の人が私の所有マンションを、いろいろと調べに回っていました。

近づいてみて何をしているのかと尋ねてみると「大東建託パートナーズですが、長期的な修繕の件で調べさせてもらっています」とのこと。

どうやら大東建託パートナーズの社員だったようで、修繕の必要な箇所がないかを調べていたようです。

さらに期間を置いて、別の大東建託パートナーズの社員が同じように物件を調べていました。

筆者の所有マンションのいつもの大東建託パートナーズの担当者でなかったので、男の人たちの正体がわからなかったのですが、修繕箇所を調べることの専門の社員なのでしょうか。

それにしてもあまり気持ちのいいものではありません。

そしてそれから暫くして大東建託パートナーズの担当者が修繕工事のことでお伺いしたいとの電話があり、訪問を待つことに。

どうやら大東建託物件の場合は築10年ごろに修繕の必要な箇所がないかを調べ審査するようです。

そして担当者から見せられた書類は

継続審査結果報告書

というものです。

今回の結果は改修が必要と判断した項目はなしということでした。

次の継続審査は5年後ぐらいに行われるようです。

ということは大東建託の場合は10年そしてその後は5年毎ぐらいに修繕工事を行う必要があるかどうかを判断していくようです。

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3月 05, 2024

タワーマンション 上階ほど維持管理費が高くなっていく?


庶民にはあまり関係のないことですが、タワーマンションが建てられ、その上階のあまりにも高額なマンションの部屋を買う人は少なくないといわれています。

買うのは、いわゆるお金持ちで、節税(相続税対策)か投資目的で買うことが多いようです。

おそらくは億単位の価格がすると思いますが、相続税対策のためには高層マンションを買うか、それともアパートを建てるかどちらかの選択(他の選択肢もあるかもしれませんが)に迫られるのかもしれません。

そこでアパートを建てても、将来安定的に入居者が入ることに不安があるのとアパート経営に伴う煩わしさが嫌で、高額のマンションを買ったほうがよいと思い高額のマンションを買った方もおられると思います。

ところが最近、国税庁はいわゆるタワーマンションの上層階ほどに固定資産税等を高く算定する方針を打ち出しました。

というのもこれまでも上層階も下層階も面積で算定していたため、同じ課税額でしたが、マンション価格については明らかに上層階のほうが高いです。

それでは不公平ではないかということで是正に動きだしたといわれています。

しかしそれだけではありません。

マンションを買うと、管理費や修繕積立費も毎月支払っていかなければなりません。

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2月 26, 2024

マンションから謎の金属音が 原因はあの設備の故障


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マンションは時には予期せぬトラブルに見舞われることがある。

筆者の知人は4階建てのマンションに住んでいますが、ある時マンションから謎の金属音がするようになったとのことです。

しかもその金属音が一日そして二日と続くので、ついに隣に住む住人さんが、たまりかねてマンションの管理業者に連絡を入れたそうですが、住人さんいわく「あまりの音で爆発するのではないかと思った」とのことです。

相当の異常な音が隣近所にも響いていたようですが、その原因はなんだったのでしょうか。

考えられるケースとしては、傷んでいるエアコンの室外機からの異常音とか、換気扇からの異常音なども考えられます。

しかし今回のケースはそれらが原因ではなかったようです。

ではその原因とは何でしょうか。

それは地上階に設置されている

給水ポンプの故障

が原因だったようです。

故障の詳細はわかりませんが、給水システムに異常が発生し、そのために異常な金属音がしていたというのです。

そこで今回は駆け付けたマンションの管理会社の方が、早急に対応にあたり、一時間程度で早急な修繕工事によって異常な金属音は収まったようです。

それにしても給水ポンプの故障によって、異常な金属をするとは、とても意外なトラブルでした。

筆者もマンションオーナーとして、知人宅マンションで生じた今回のトラブルについては勉強になりました。

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2月 25, 2024

大東建託パートナーズの外壁塗装は高い しかし他社を手配することもできる


筆者の小規模マンションですが、最近ですが大東建託パートナーズによる建物審査を受けました。

その結果、どうやら外壁の一部が劣化しているようで、近いうちに修繕したほうが良いとのことでした。

そのさい足場をかけて、いわゆる大規模修繕工事を行うことなるとのことです。

筆者も、いずれはその時がくることは覚悟はしていましたが、ついに来たかといった思いです。

 

ところで以前の大東建託パートナーズの担当者が言われていたことですが、大東建託パートナーズによる塗装工事となると、塗装工事は高くなると言われていました。

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実際に今回の大東建託パートナーズの担当者も、あくまでも目安ですが、3階建て24戸ほどのマンションの外壁塗装のための工事費用が大東建託パートナーズで行って、1000万円程度かかったとのことです。

ですからかなりの高額になります。

そして大東建託パートナーズとフルパッケージプランで契約している場合は、基本手にはオーナーへの費用負担はないものと思われますが、スタンダードプランになるとオーナーの費用負担になります。

もちろん大東建託パートナーズが工事を行うと工事費が高くなるのは使用する塗料の質が上等であることが1つの起因です。

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1月 19, 2024

火災報知器が鳴った時の対処の仕方 まずはどの機器が感知したかを確認


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火災報知器は実際の火災でなくても鳴ることがある。

真夜中に火災報知器が鳴ると大変なことになります。。

静まった真夜中に近くで火災報知器が鳴ると、せっかく熟睡していても目が覚めますし、そうなると翌日は睡眠不足の状態で、活動するという憂き目にあいます。

じゃあ火災報知器など設置しなければと考えるかもしれませんが、法律で義務付けられていますし、万が一火災が生じた時に、消防設備の不備が指摘されると、責任を問われることになります。

なのでそういうわけにはいきません。

ですから火災報知器が鳴ってしまったならば、どのように対処すべきかをよく考えておく必要があります。

例えば個人の戸建て住宅で火災報知器が鳴ったならば、どの感知器が反応しているのかが確認でき誤報であることが、明らかな場合は火災報知器の音を簡単に止めることができます。

過敏に反応する感知器ならば、再度、誤報で鳴ることもありますので、新しいものに交換することもできるでしょう。

しかし集合住宅となるとそのようにはいきません。

といのも集合住宅の場合は

反応している感知器がどれかを見極めるのが容易でない

からです。

というのも玄関ホールや廊下などの共有部分の感知器が反応しているならば、すぐに誤報かどうかの確認がとれますが留守部屋の感知器が反応しているとなると確認するのに、てこずり厄介です。(感知器が反応している場合は、感知器が点滅するなどの反応を示します)

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1月 07, 2024

管理組合のないマンションがある 管理不全になることも


マンションといえば通常は、賃貸住宅マンションならば、不動産管理会社が入居者から管理費(3000円~10000円)を毎月徴収し、建物の管理業務を行っています。

分譲マンションであるならば、管理組合があり、住人から管理費や修繕積立金を回収して建物の維持管理にあたります。

筆者の所有マンションも大東建託パートナーズが入居者から管理費を徴収して建物の管理業務を行っています。

ところで最近はマンションがあっても管理組合がなかったり、管理不全のマンションが増えているというのです。

もちろん管理組合のない分譲マンションならば、管理費の徴収もなく、修繕積立金も必要でありません。

しかしマンションそのものが荒廃していき、入居者もどんどん減っていくことでしょう。

入居者が減り、空室が目立つようになると、さらに荒廃が進むという悪循環に陥っていきます。

賃貸住宅マンションでも管理不全になると建物はどんどん傷みだし、空室が目立つようになっていくことでしょう。

実際、近年、賃貸住宅の空室率の上昇が問題になっていますが、競合物件の急増もその要因ではありますが、それとともに空室率が異常に高い、いわゆる管理不全の荒廃賃貸物件がにわかに増えていることも、全体の空室率を押し上げている要因になっているようです。

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1月 06, 2024

マンションの住み込みの管理人!!好待遇の場合も


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マンションの住み込み管理人を第2の人生として送ることもできる。

賃貸住宅にはあまりないのですが、規模の大きな分譲マンションになると、玄関付近に管理室が設置されて、管理人が普段は常駐することがあります。

最近の新しいマンションは管理室があっても、管理人は管理会社の従業員として、決められた時間に出勤し、決められた業務をこなし、時間が来れば帰宅するというケースが多いように思いますが、昔ながらの分譲マンションとなると、住み込みの管理人がおられて、管理業務をこなすということが行われています。

住み込みの管理人となると、比較的年齢のがいった方が多く、夫婦で業務を行っている場合も少なくありません。

会社の寮や社宅にも住み込みの管理人がおられますが、それとよく似ているのかもしれません。

しかし会社の寮や社宅の管理人となると、料理をすることが求められますので、調理師としての資格や経験が求められることがあります。

しかも会社都合で寮や社宅が閉じられることもあるので、永く行える仕事ではないかもしれません。

一方でマンションの管理人となると、料理をすることが求められるわけではないので、その分、なりやすいですし、多くの場合、マンションが閉じられるということは通常はありえないので、比較的長く行える仕事と言えるかもしれません。 (さらに…)

12月 22, 2023

大東建託パートナーズの共有部分の照明交換は1週間程度かかることもある


しばしば生じる事柄に、アパートやマンションの共有部分の廊下やエントランスフロアの照明が寿命などのために点滅したり、照明が点かなくなることがあります。

そうなると見苦しくなり、早急に修理が必要になります。

この場合、入居者さんから管理会社に連絡して対処してもらうということはあまりないようです。

なので管理会社のスタッフか物件のオーナーが管理会社に対処のために連絡しなければなりません。

ところで筆者の小規模マンションでも最近そのようなことが発生しました。

1階のエントランスフロアの1つの照明が全く点かなくなってしまったのです。

1階エントランスフロアには、もう1つの照明があるので、そのために全く暗くなるということはありませんでしたが、しかしそれでも明らかに暗く感じるようになり、エントランスフロアなので、入居者さんが必ず通る箇所なので、早急に改善してもらわなければと思い、大東建託パートナーズに電話を入れました。

オーナー専用の電話番号にかけると、いつものように受付スタッフが対応してくださり、対処しますとのこと。

電話をかけたのは金曜日の朝です。

これまでも共有部分の照明が点滅したり、点かなくなったことは幾度もありましたが、その都度、大東建託パートナーズに連絡すると、大概は翌営業日か翌々営業日には、照明器具の交換が行われ対処されていました。

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12月 19, 2023

公営団地では外壁修繕工事はあまり行われていませんが・・ 


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管理戸数NO1の大東建託のアパート。大規模修繕工事は10年か15年あるいは20年で行なっている。

筆者が住んでいる阪神地区においても、分譲マンションは多くありますが、たいがいどこの分譲マンションも決まりきったかのように12~13年に1度の割合で大規模修繕工事が行われています。

分譲マンションオーナーは毎月修繕積立金を支払っているので、大規模修繕工事を行うといっても、急な大きな出費にならないためか、さほど反対する方もおられないようですし、資産価値を維持することを気にかける分譲マンションオーナーも少なくないので、すんなりと予定通り行っているのがほとんどのようです。

なかには物件管理会社に大規模修繕工事を自動的に任せないで、工事業者の入札を行って、できるかぎりコストダウンを試みているマンションもあります。

しかし一方で不思議に思うのは公営団地などは、外壁修繕工事を15年たっても行わずに、そのままにしているところもあるように思います。

おかげで外壁は、やはり汚れが目立つようになっていますが、住むことについては支障がないようで、ほぼ満室状態を維持しています。

もちろん屋上の防水工事については、公営団地でも周期的に行っているようです。

ところで大規模修繕工事ですが、かかる費用は相当なものです。

賃貸住宅オーナーとしては、行わなくてはならないという意識がありますが、かかる費用のことを思うと気が重くなります。

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