小規模マンションオーナーの日記


4月 24, 2016

大規模修繕工事は節税メリットを考えるならば怖くない

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積水マンション画像

マンションでも10年~20年に1度、大規模修繕工事が行われる。

大規模修繕工事。

マンションオーナーであるならば幾ら出費しなければならないかと心配になるものです。

しかし節税という視点から見れば気が楽になります。

そのことについてブログいたします。

ところで4月中旬になってからですが私のマンションと同じ区画にあるほぼ同規模のマンションに足場がかけられました。

大規模修繕工事の始まりです。

2003年完成のマンションなので、13年にしての大規模修繕工事です。

もちろんマンションオーナーの私にとって他人事ではありません。

いずれ私の物件も数年後には行わないといけませんので。

ところで父からマンションオーナーの立場を継承した時に、不安を感じていた事柄が2つあります。

  1. 将来家賃が下落し家賃収入が減ること
  2. 大規模修繕工事で多額の出費が求められること

この2つの事柄に不安と恐怖のようなものを抱いていました。

しかし時とともに考え方も変化し、2つ目の大規模修繕工事については、積極的な見方を持つようになりました。

節税という視点からは大規模修繕工事を行うことにはメリットがある

そうなんです。小規模事業者が生き残るうえで必須の節税対策では大規模修繕工事は大きなメリットがあります。

例えば大規模修繕工事に仮に800万円かかったとします。

この800万円は不動産の収支では、減価償却か修繕費かのいずれかで計上することになりますが、原状回復目的の場合は修繕費で計上することができます。

すると800万円を不動産経費に計上するので不動産収支は大赤字になります。

この赤字は他の所得とも相殺しますが、それでも全体の収支は0円つまり課税所得は0円になり所得税、住民税は0円になります。

さらに国民健康保険料を支払っているならば、保険料も大幅に安くなることでしょう。

さらに・・

青色申告をしているならば赤字分は3年間、繰越すことができるというルール―があります。

つまり翌年さらに3年後にも減税させることができます。

銀行から追加融資を受けることができるならば相続税対策にも有効

マンションオーナーの多くは銀行から融資を受けていますが、この借入が相続税対策に有効なのはよく知られた事実です。

そして当初は1億円~3億円で30年~35年の返済計画で借り入れたかもしれません。

しかし10年が過ぎた今、確実に融資残高が減少してきています。

相続税は建物や土地、預貯金等のすべての資産から融資残高を差し引いた額に控除額を引いた額に課税されます。

相続税がかかるとすると、税理士さんに書類の作成等を依頼することになりますが、とても面倒で費用もかかります。

しかも高額の相続税がかかるとなれば、何か売って資金を捻出するなどの対策をとらなければなりません。

しかし大規模修繕工事のために追加融資を受けて、それらを免れることもできます。(銀行が融資に応じてくれるならばのことですが)

このような理由で、最近は大規模修繕工事については楽観的な見方を持つこともできるのです。

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