防火地域や準防火地域でのアパートには構造制限がかかる
商業地域や住宅密集地で怖いのは火災です。
日本の場合、広範囲にわたる最近の大火として記憶に残るのは2016年（平成28年）12月22日 に発生した糸魚川大火です。
この大規模火災で約150棟、約40000m2が延焼しました。
しかもこれ以降、悲惨な火災事故は幾つも生じましたが、2025年の大分で発生した大規模火災も記憶に新しいところです。
ところで自治体によって防火地域、準防火地域に指定されていることにがあります。
このてんについて兵庫県伊丹市のウェブサイトには
防火地域及び準防火地域とは
市街地における火災の危険を防除するため定める地域であり、地域の不燃化を促進するために、建築基準法により建築物の規模に応じて構造制限が定められています。
また、防火・準防火地域を除いた市の全域に、建築基準法による法第22条区域の指定をしています。
と書かれています。
このように防火地域の目的は、火災の危険を防除するためのであるということがわかります。
そして防火地域においては、建物の構造制限が設けられます。
消防設備点検の予定 大東建託パートナーズからのお知らせ
消防設備点検は半年に１度行われる。
以前のことですがポストのなかに大東建託パートナーズからの書類が投函されていました。
そこには
【重要】消防設備点検 実施予定のご案内
という見出しが書かれています。
ところでこれまでも消防設備点検は半年に１度、実施されてきましたが、大東建託パートナーズと契約している隣町の防災会社が行ってきました。
ですからこれまでは、その防災会社が消防設備の点検を行う１カ月前ほどに、実施予定についてのお知らせをポストに投函されるという形で予定を知ることができました。
ところが今回は、おそらくは初めてだと思いますが大東建託パートナーズが、実施予定についてアナウンスしてきたのです。
なぜなんだろうと思いましたが。
今回の消防設備点検は、これまでにない特別な点検になるということなのでしょうか。
それともこれまでの消防設備点検の実施のさいの在宅率があまり思わしくないので、今回は特別にアナウンスしてきたのでしょうか。
大東建託パートナーズの書類にも、この点検は消防法１７条３の３で定められている法定点検で必ず実施しなければならないので、入居者の立会いが必要と書かれています。
もちろん立会わなかったからといって罰せられるとは書かれていませんが。
いずれにしても建物の１０年を超えていて、火災報知器もそろそろ不具合が起きやすい時期にもきているので、今回はしっかりと点検して、交換が必要な機器は交換を促すつもりなのでしょうか。
ところで火災報知器の種類にもよりますが、一般的には火災報知器の寿命は１０年～１５年ともいわれています。
マンションの高層階は地震に弱く激しく揺れる しかもエレベーターも停止することが
筆筆者の所有マンションでもそうですがエレベーターが設置されているマンションの場合は、家賃は２階よりも３階、３階よりも４階が多少高くなります。
間取りは同じでも上階ほど家賃が高くなります。
それだけ日本の場合は、上階のほうが魅力的だと思われているからだと思います。
このような傾向は分譲マンションやタワーマンションでも如実に表れていて、上階にいくほどマンション価格が高くなる傾向があります。
なぜ上階のほうに魅力があるのか？
おそらくは眺望が良いということが、その理由かもしれません。
ところで２０１８年６月１８日に発生した大阪北部地震ですが、被害についてですが、
とりわけ知人などの話を聞いていると、はっきりとわかってきたのはマンション高層階の部屋ほど家具が倒れた、あるいはテレビがひっくり返ったなどの被害の度合いが大きかったようです。
筆者が住んでいたのは４階でしたが、４階の場合は、置物などが落ちた程度で、家具やテレビが倒れるということはありませんでした。
一方ですぐ近くの高層マンションに住んでいる知人宅では、家具やテレビがひっくり返り、部屋の中が滅茶苦茶になっているというのです。
筆者のエリアでは震度５程度の揺れでしたが、それでもマンション高層階では、それ以上の揺れが生じているようなのです。
入居者にとって悩ましい3階建てアパート((+_+)) 階段の登り降りが大変
３階建ての大東建託設計施工管理のアパート。
筆者の所有物件と同じエリアに３階建ての大東建託パートナーズ管理の物件がありますが、その物件の３階部分の２戸が空室になっています。
いずれはその空室は埋まるものと思われますが、しかし今回は多少苦戦しているかの感があります。
家賃は２階よりも多少高くなっているので、全体的には２階よりも３階のほうに多少人気があるという見方もあるかもしれません。
ところで近年は３階建てアパートの建設に人気があるようです。
大東建託設計施工のアパートでも３階建ての物件は、あちらこちらのエリアでよく見かけます。
３階建てのメリットは、エレベーターを設置する必要がないこと、さらに給水設備でも増圧ポンプを設置する必要がないというてんがあるのかもしれません。
エレベーターにしても増圧ポンプにしても、維持管理にお金がかかり、交換修繕費用となると数百万円以上かかる場合もあります。
ですから今の時代、建設費用面でも抑えることのできる木造３階建てアパートに人気があるのもうなずけます。
ところで気になるのは、３階に住む入居者は、エレベーターのないアパートで３階に住むことをどう思っているのだろうと考えてしまうことがあります。
というのも上記の筆者の所有物件のあるエリアの３階建て物件の３階の部屋の空室がなかなか埋まらないからです。
アパートやマンションは法定耐用年数を超えても活用できる
建物には法定耐用年数が定められています。
木造の場合は２２年
鉄筋鉄骨造りの場合は４７年
となっています。
nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
もちろん様々な状況により耐用年数は多少、変わります。
それでも
法定耐用年数を超えてもアパート経営はできます
つまりは法定耐用年数を超えたならば、建物が使用できなくなるということはありません。
実際、法定耐用年数を超えても建物は使用できます。
アパートでなくても木造の戸建て住宅で２２年以上住居として使用している方は少なくないのでしょうか。
同じようにアパートにおいても２２年を超えても使用されている建物は多々あります。
しかしいずれの場合も建物は永久に持ちこたえることはなく、いつかは建て替えの必要が生じてきます。
アパート経営のいわゆる専門家という人たちも、このいつ建て替えるかというてんで意見が分かれているように思います。
ある専門家の意見では、
木造アパートは築年数とともに家賃は下がるが、一定の家賃レベルまで下がるとあまり下がらなくなる。よって築古な木造アパートこそ、アパート経営の面白さがある。さらに木造住宅はリフォームにあまり費用がかからず、比較的手軽に改修、リフォームが行えるので、鉄筋コンクリートのマンションよりもおすすめ。
つまり木造住宅でも、何度も改修リフォームを繰り返しながらも、長くアパート経営として使用することができると言われているのです。
たしかにこの意見にも一理あるように思います。
いざ建て替えとなると高額の解体費用もかかります。
第一種低層住居専用地域でのアパート！！４階以上のアパートは無理
建物の高さ制限のかかるエリアがある。
都市計画法とアパートマンションですが市街地においては都市計画法にしたがって１２の地域に分けられます。
この１２の地域とは
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
そして
低層住居専用地域では、高層マンションは建てられません
つまりはこの地域区分で低層住居専用地域がありますが
字のごとく、この地域では高層の建物を建てることができません。
具体的には、この地域における絶対高は１０～１２メートルまでと定められています。
この高さですと３階建てで、ギリギリ基準を満たすといったところでしょうか。
４階建て以上のアパートやマンションを建てることはできないでしょう。
その他にも、低層住居専用地域においては、北側隣地の日照を妨げないようにするための配慮から斜線制限というものがあります。
この場合、一種低層住居専用地域と二種低層住居専用地域では制限のかかりかたが異なりますので注意が必要です。
いずれにしても所有地が低層住居専用地域にあたるのか、よく確認したうえで、アパート経営を行うべきかどうか判断する必要があります。
低層住居専用地域は住居としては優良な地区かもしれませんが、アパート経営となると４階以上のアパートマンションが無理、そして斜線制限がかかるなど、十分に収益が得られるほどの規模のアパート経営を行うためのアパートを建てることそのものが難しいかもしれません。
施工不良問題で賃貸住宅最大手の大東建託はなぜ大丈夫なのか！！
大東建託には施工不良問題が生じにくい。
レオパレス21の施工不良問題。
ちまたでは今回のケースでレオパレス21は3回目の経営危機を招いているとの話もありますが、しかし株価の下げ止まり、なんとか経営破綻は免れたような感じです。
ところでレオパレス21とよく比較される賃貸アパート大手の会社に大東建託がありますが、レオパレス21の施工不良問題のあと「大東建託は大丈夫なのか」といった話もありました。
一時期でしたが、施工不良問題が大東建託にも及ぶとの噂から株価が急落したこともあります。
ところで大東建託は大丈夫なのでしょうか。
実はレオパレス21と大東建託とでは施工体制が多少異なるところがあると言われています。
レオパレス21の場合は、基本的に建物の造りが簡単で、施工業者は入札制を取ることもあるようです。
となると、いい加減な業者でも施工に参加してしまうことが生じ得てしまうようです。
いわゆる地元の施工技量が劣悪な業者が施工してしまって、後におかしなことが生じるというわけです。
もちろん入札制にすると、建設費のコストは抑えることができるというメリットはあるのかもしれません。
その一方で、大東建託の場合は施工業者は基本的には登録制になっているようです。
住まないほうがよい住宅の特徴 雨漏り 外壁のヒビや膨らみ・・
大東建託設計施工の完成間近のアパート。今でも木造アパートは根強い人気がある。
ずっと以前のことですが欠陥マンションが社会問題になったことがあります。
分譲マンションで購入したあとに、欠陥マンションであったことが明らかになってしまった場合は、事は大変です。
ところで賃貸住宅においても住んでいる住居が欠陥住宅であることがわかれば、これもまた大変です。
この場合、引越すこともできますが、しかし引越すにしても大変な手間がかかります。
できるなら入居前に、欠陥がないかどうかを確認したいものです。
どのようなてんをチェックすればよいのでしょうか。
幾つかの点をチェックすることができます。
その１つに外壁や基礎の部分に大きなヒビが入っているかどうかというてんです。
もちろんどんな建物でも小さなヒビが入っていることはあるものですが、小さなヒビはさほど問題ではありません。
このてんで問題となるのは指がすっぽりと入ってしまうような大きなヒビです。
この場合は地盤に問題があるかもしれず、均等な地盤沈下ではなく、イレギュラーな地盤沈下によって建物が損傷してしまうリスクを負っている可能性があります。
こういった物件は敬遠するのが賢明といえるでしょう。
ところで木造アパートなどでチェックすべきてんもあります。
もちろんアパートだけでなく、戸建住居などでもいえることですが、天井を見たときに雨漏りの形跡がないかどうかをチェックしてみることができます。
アパートやマンションの状態を知るうえでの重要な書類とは
アパートやマンションの管理会社は、通常は「重要事項報告書」や「修繕履歴」そして「長期修繕計画書」といった資料を作成します。
この「重要事項報告書」とは
簡単に言えばそのアパートやマンションの管理に関しての説明書のようなものです。
例えば記載例としては
管理会社について、管理形態について（管理員の勤務形態や勤務時間）
住戸について（管理費・管理費の引落日、滞納の有無）
管理費の改定予定
修繕工事について（マンション全体で大きな工事をした履歴や直近の予定）
専有部分の用途制限について
ペットの飼育について
リフォーム工事について
楽器の演奏について
アスベストの使用の調査結果や耐震診断の有無
雨漏りや心理的瑕疵、マンション内トラブル
インターネットやBS、CSについて
などがあります。
この「重要事項報告書」は関係者であるならば、管理会社から発行してもらうことができます。
またアパートオーナーであっても管理会社が上記の事柄すべてではなくても、物件の状況等についての報告書を周期的に提供してくれる場合もあります。
ところで「修繕履歴」も管理会社で作成されている資料ですが、どのような修繕が行われたか、金額はどれくらいかなどが記録されています。
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大東建託の物件を所有している大東オーナーの場合は、周期的な大東建託パートナーズからの報告書に修繕履歴が表示されています。
そしてもうひとつが「長期修繕計画書」ですが、たいていの場合、管理会社は作成しています。
そして大規模修繕工事などを、どの時期に行うとよいかなども記されているかもしれません。
賃貸オーナーには、この「長期修繕計画書」が明らかにしない管理会社もあるのかもしれませんが、請求すれば開示してくれるかもしれません。
いずれにしても「重要事項報告書」や「修繕履歴」そして「長期修繕計画書」といった資料はアパートやマンションを知るうえで、大切な資料であり、関係者であるならば発行してもらえます。
とくに「重要事項報告書」と「長期修繕計画書」はこの物件を知るうえで基本軸とも言われており、それをもとにして、オーナーがどのような運営をしていくかを判断していくことができるでしょう。
築２０年までで行う大規模修繕工事の費用てどれくらい？
大規模な修繕工事には、かなりの費用がかかる。
アパートやマンションの大家をやっていて、いささか不安になるのが１０年～２０年に１度、行う大規模修繕工事の費用がどれだけかかるかという事柄があります。
だいたい行うことは、足場をかけて外壁の塗装、その他補修工事といったところです。
大東建託物件の場合は１０年か１５年目そして２０年目に行うようです。
筆者の所有マンションも１０年超になりますが、今のところ、そのような話もありませんし、大東建託パートナーズの担当者が「１５年か２０年でやりますかね・・」と以前、言っておられたので、どうやら１０年では行わないようです。
ところで、最近ですが仕事であるマンションに入ったところ、大規模修繕工事の計画についてのお知らせが貼られていました。
このマンションはファミリータイプ（おそらく各部屋が３LDK）で９階建て、住居は２階～９階が４戸づつの３２戸で１階がテナントになっています。
そして分譲マンションで、築１３年となっています。
そして来年に大規模修繕工事を行う計画ということですが、総費用は５０００万円以上です。
５０００万円以上ということは６０００万円～７０００万円かかるのかもしれません。