マンションから謎の金属音がする原因はあの設備の故障
マンションは時には予期せぬトラブルに見舞われることがある。
筆者の知人は４階建てのマンションに住んでいますが、ある時マンションから謎の金属音がするようになったとのことです。
しかもその金属音が一日そして二日と続くので、ついに隣に住む住人さんが、たまりかねてマンションの管理業者に連絡を入れたそうですが、住人さんいわく「あまりの音で爆発するのではないかと思った」とのことです。
相当の異常な音が隣近所にも響いていたようですが、その原因はなんだったのでしょうか。
考えられるケースとしては、傷んでいるエアコンの室外機からの異常音とか、換気扇からの異常音なども考えられます。
しかし今回のケースはそれらが原因ではなかったようです。
ではその原因とは何でしょうか。
それは地上階に設置されている
給水（増圧）ポンプの故障
が原因だったようです。
故障の詳細はわかりませんが、給水システムに異常が発生し、そのために異常な金属音がしていたというのです。
そこで今回は駆け付けたマンションの管理会社の方が、早急に対応にあたり、一時間程度で異常な金属音は収まったようです。
それにしても給水ポンプの故障によって、異常な金属音をするとは、とても意外なトラブルでした。
筆者もマンションオーナーとして、知人宅マンションで生じた今回のトラブルについては勉強になりました。
アパート管理会社の良し悪し 業界最大手の大東建託パートナーズは
管理戸数NO１の大東建託パートナーズ管理のアパート。
マンションオーナーにとって管理会社は重要なパートナーです。
筆者の物件も長年、父の代から大東建託パートナーズに管理業務を行ってもらっています。
実際よほど不動産の知識や経験がなければ、管理会社に管理業務を委託しなければやっていけません。
ところで昨日、マンション１階廊下部分にある入居者さん向けの掲示板が変わっていました。
新しいものに取り替わっていたのです。
実は数か月前に大東建託パートナーズの担当者から掲示板を替えさせてもらうと言われていました。
交換費用はすべて大東建託パートナーズが負担するとのことです。
工事費用は掲示板と作業代を合わせて2～3万円ほどではないでしょうか。
今回は管理会社の都合での交換だったので、費用はすべて管理会社負担で助かりましたが、今後はマンションオーナー所有物になるので、今後の掲示板の修繕費等はオーナー負担になります。
もちろん掲示板の掲示内容はすべて大東建託パートナーズからのお知らせ等です。
ところで悪質な管理会社ならば、今回の件でもオーナー費用負担になっていたと思われます。
よく言われていることですが、悪質な管理会社に管理業務を任せると、必要でもない修繕工事を行って、工事費用をアパートマンションオーナーに費用負担をさせることがあるようです。
このてん大東建託パートナーズはオーナーへの対応が良心的かなとも思いました。
庶民の憧れのタワーマンションしかし大変なデメリットもかかえている
以前に預金口座のある、ある信託銀行からダイレクトメールが届きました。
開封してみると、兵庫県芦屋市に完成しようとしているタワーマンションの宣伝広告です。
上階のほうの販売価格が約９０００万円となっています。
阪神間ですと新築３LDKのマンション３０００万円～6０００万円ぐらいの販売価格が多いように思いますが、さすがに９０００万円となると高いです。
ところでタワーマンション、一般庶民には、あまり関係がないものです、
その一方で
富裕層の相続税対策やあるいは投資目的で売買される
ことがあるようです。
またタワーマンションに住む、最大の魅了は上階からの眺望がすばらしいというところにあるのでしょう。
筆者もタワーマンション上階の眺望がどんなにか、すばらしいものか見てみたいと思います。
さらには、これはいいのか悪いのかはわかりませんが、タワーマンションに住むことにより、富裕層の仲間入りしているという意識がたまらないといことで購入する方がおられるのかもしれません。
しかしタワーマンションのデメリットも多々あるのも事実です。
いくら高速のエレベーターで上り下りができるとしても、マンション玄関口からお部屋までの移動には時間がかかることになり急ぎの時には時間的なロスを感じることでしょう。
京都市内にはタワーマンションがない？他の都市でも規制が
タワーマンションといえば東京に多くありますが、大阪にもタワーマンションが数多くあります。
先日も大阪の福島から中之島へと徒歩で歩いていると、大阪の昔ながらの下町エリアから中之島へと近づくと、次から次へとタワーマンションがあり、大阪の市街地にもタワーマンションが数多くあるんだと認識させられました。
市街地にある高層マンション。
ところで、不動産と言えば、高騰しているのが、東京と京都と言われています。
なぜ京都の不動産は高いのでしょうか。
幾つかの理由がありますが
その１つは、マンションの供給戸数が少ないというてんがあります。
具体的には東京の1/23です。
ということは需要≫供給ということで不動産価格が高くなるということです。
２つめの理由は、人気の観光地というてんがあります。
たしかに京都には他のエリアない魅力があり、住んでみたいと思う方も少なくないようです。
３つ目の理由としては、有名な世界的な企業の本社があるというてんもあります。
「任天堂」・「京セラ」・「日本電産」・「オムロン」・「村田製作所」・「ワコール」・「島津製作所」・「ローム」があり、世界に通用する企業の中心地でもあります。
さらに意外なことですが京都は、これまで地震や洪水といった自然災害にあまり直面してこなかったということも人気の理由になっているようです。
土地や建物の価値を調べるのに役立つ公的なツールがある
最近はネットの普及にともない、種々の情報をネットで調べることができるようになりました。
このてんで官公庁もネットで情報発信するようになってきています。
例えば土地の路線価を調べたいと思うならば、国税庁のホームページから調べることができます。
ところで、国土交通省が不動産情報ライブラリというホームページを開設しています。
このホームページを開くのは簡単で、グーグルの検索で「不動産情報ライブラリ」と打てば、すぐに開くことができます。
アットホームのサイトの以前の国土交通省の情報サイト「土地総合情報システムとは」の記事には
不動産の取引価格及び地価公示・都道府県地価調査に関する情報を検索・閲覧できる国土交通省のWEBサイト（URL：http://www.land.mlit.go.jp/webland/）。土地総合情報システムは、国土交通省土地・建設産業局が、安定的な不動産投資の促進、不動産市場の活性化、安心・安全な不動産取引のために、土地に関する情報を把握し提供すべく運用しているサイトである（2006年4月に運用開始、2014年8月にシステム大幅更新）。・・取引価格情報の利用に当たっては、アンケート調査の結果であることに留意しなければならない。
引用：土地総合情報システムとは
と説明されています。
光ネクストマンションタイプ全戸型導入する場合の費用((+_+))
インターネット無料の物件が増えてきた・・。
最近はアパートマンション供給過剰のためか空室率が２割ともいわれています。
そして将来的には空室率が３割になるともいわれています。
３割となると１カ月の家賃収入が満室の場合に１００万円とすると、３割が空室となると３０万円減の７０万円となります。
例え空室の家賃保証がある一括借り上げであっても、空室率が３割ともなると家賃は下落し、オーナーに支払われる賃料も下落していくことでしょう。
そこで空室対策の１つとして最近行われているのが、アパートマンションの
全戸数インターネット無料サービスです。
既に分譲マンションでは導入済のマンションも少なくありませんが、賃貸アパートマンションでも導入しているところがあります。
筆者の知人宅マンションでも築年数のたったマンションですが、阪神地区では幾らかのシュアがあるケーブルテレビベイコムを入居者にはマンションオーナーの取り計らいで格安料金で利用できると言っていました。
ところでインターネットの光といえば最もメジャーなのは、やはりNTTの光サービスではないでしょうか。
以前の記事
「NTTからのフレッツ光についての勧誘電話」
で書きましたように、電話でNTT本社のマンション担当者から、サービスの提案についての、お話があるということで、訪問を受けることにしました。
外壁補修工事を行うかどうかの目安は外壁目地の破れがどれだけ進んでいるかによる
アパートにしても、マンションにしても、10年～20年の間に1度は、建物に足場をかけて外壁塗装や補修を行います。
いわゆる大規模修繕工事です。
費用もかなりの高額になる工事です。
なのでどのタイミングで行うかは重要な判断となります。
このてんで昔は竣工から10年で行うことも珍しくはなかったようですが、近年はもう少し後になって行うケースのほうが多いように感じます。
筆者の自宅のある近辺でも、分譲マンションの場合は、竣工から12～15年で行うケースが多くみられ、賃貸住宅となると15～20年に行うことが多いように思われます。
ところで大規模修繕工事を行う目安となるものに、外壁目地があります。
ウィキペディアによると
建築物や土木構造物において、少し間隔を空けた部材間の隙間・継ぎ目の部分。とくに、組積みする石・煉瓦（レンガ）・コンクリートブロックの継ぎ目、あるいは仕上に貼るタイルの継ぎ目を指す。
と書かれています。
賃貸住宅においては、コンクリートブロックやタイルの継ぎ目に見られるものです。
例えば、そのような箇所をコーキングして建物を保護することになります。
そしてもしもコーキングされてないと建物の継ぎ目から、雨漏りするようになり建物が傷みます。
大東建託なら原状回復費用は０円も定額クリーニング費を支払うならば
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理のアパート。入居率は９５%以上を維持している。
アパートマンション退去時の入居者側の支払う原状回復工事費用ですが、筆者の物件で、大東建託パートナーズで単身者向け物件ですが、だいたい２００００万円～１２００００万円となっています。
つまり部屋の使い方によって請求額が異なっていることがわかります。
当時、入居した方は多くの場合、２カ月分の敷金を支払っていましたので、返金するはずの敷金の中から支払われていたものと思われます。
ところで時代は変わり、いい部屋ネットの大東建託物件に入居するさい、最近は敷金を支払わなくてもよくなりました。
その替わりに入居時に定額クリーニング費を支払うことになります。
定額クリーニング費用は
１DK以下（シングル） 50000円
１DK～２DK（カップル） 60000円
２DK以上（ファミリー） 70000円
となっています。
敷金ゼロ！定額クリーニング費（前払い型）のご案内 | いい部屋ネットの大東建託リーシング (eheya.net)
ポイントは敷金を支払うよりも初期費用を安く抑えることができるてんにあります。
例えば家賃が５００００円の場合、敷金は家賃の２カ月分なので１０００００円となりますが、定額クリーニング費用だと５００００円ですむので５００００円抑えることができます。
しかも入居時に定額クリーニング費用を支払っていれば故意や重過失による部屋への損害がない限りは原状回復工事費用を退去時に支払う必要はありません。
高額な費用がかかる大規模修繕工事 いつ行う必要が生じるのか？
アパートオーナーにとって気になる事柄の１つは大規模修繕工事です。
外壁や廊下、階段などは大規模修繕工事の対象になります。
さらに屋上の防水工事も必要になってくるでしょう。
だいたいこれらの工事は１０年～２０年に１度周期で行うことが多いようです。
もちろん最近は積水ハウスのシャーメゾンの外壁ダインコンクリートのように、メンテナンスは３０年に１度でよいというものもあります。
ですから昔のように、きちんと１０年～２０年周期で外壁のメンテナスを行わなければならないというわけではありません。
おそらくは今後は耐久性の強化された外壁が積水ハウスだけでなく、他のメーカーでも開発されて広まっていくことでしょう。
さらに大東建託との３５年の一括借り上げ契約で、アパートオーナーをしている場合は、大東オーナーの６０～７０％が加入しているフルパッケージプランの場合、当初の３０年間は大東建託パートナーズがほとんどすべての修繕費用を負担するというものもあります。
この場合もアパートオーナーさんは大規模修繕工事の費用のことで当初の30年間は気をもむことはほとんどないでしょう。
憧れのタワーマンション 上階ほど税金や共益費が高くなっていくかも
庶民にはあまり関係のないことですが、タワーマンションが建てられ、その上階のあまりにも高額なマンションの部屋を買う人は少なくないといわれています。
買うのは、いわゆるお金持ちで、節税つまりは相続税対策か投資目的で買うことが多いようです。
おそらくは億単位の価格がすると思いますが、相続税対策のためには高層マンションを買うか、それともアパートを建てるかどちらかの選択に迫られるのかもしれません。
そこでアパートを建てても、将来安定的に入居者が入ることに不安があるのとアパート経営に伴う煩わしさが嫌で、高額のマンションを買ったほうがよいと思い高額のマンションを買った方もおられると思います。
ところが近年、国税庁はいわゆるタワーマンションの上層階ほどに固定資産税等を高く算定する方針を打ち出しました。
というのもこれまでも上層階も下層階も面積で算定していたため、同じ課税額でしたが、マンション価格については明らかに上層階のほうが高いです。
それでは不公平ではないかということで是正に動きだしたといわれています。
しかしそれだけではありません。
マンションを買うと、管理費や修繕積立費も毎月支払っていかなければなりません。