高額な費用がかかる大規模修繕工事いつ行う必要が生じるのか？
アパートオーナーにとって気になる事柄の１つは大規模修繕工事です。
外壁や廊下、階段などは大規模修繕工事の対象になります。
さらに屋上の防水工事も必要になってくるでしょう。
大東建託設計施工、大東建託パートナーズ管理の物件。
だいたいこれらの工事は１０年～２０年に１度周期で行うことが多いようです。
もちろん最近は積水ハウスのシャーメゾンの外壁ダインコンクリートのように、メンテナンスは３０年に１度でよいというものもあります。
ですから昔のように、きちんと１０年～２０年周期で外壁のメンテナスを行わなければならないというわけではありません。
おそらくは今後は耐久性の強化された外壁が積水ハウスだけでなく、他のメーカーでも開発されて広まっていくことでしょう。
さらに大東建託との３５年の一括借り上げ契約で、アパートオーナーをしている場合は、大東オーナーの６０～７０％が加入しているフルパッケージプランの場合、当初の３０年間は大東建託パートナーズがほとんどすべての修繕費用を負担するというものもあります。
この場合もアパートオーナーさんは大規模修繕工事の費用のことで当初の30年間は気をもむことはほとんどないでしょう。
賃貸住宅経営にかかる修繕費用どれくらいが必要か？
アパートを建てて、晴れてアパートオーナーになると、今後は家賃収入を期待できるようになります。
しかしお金が入ってくるばかりではありません。
出るお金もあります。
しかも半端ではありません。
その出るお金でも大きな比率を占めるのが
修繕費用です。
どうしてもアパートも経年とともに劣化していきますので、修繕は必ず行わなければならない事柄です。
積水ハウス設計施工の賃貸住宅シャーメゾン。
では具体的には、修繕はどれくらいの周期で行う必要があるのでしょうか。
まずは外壁ですが、外壁の塗装工事の周期はとなると
それは１０年～２０年といわれています。
もちろん塗装の素材によって、耐久性は異なってきます。
高品質の素材の塗装であれば、長くもつかもしれませんが、その反面、修繕工事費用は高くなるでしょう。
塗装工事の修繕費用にバラツキがある理由の１つはそこにあります。
つまりはどのような素材で塗装を行うかで、費用や耐久期間も違ってくるのです。
ところでマンションとかになると、外壁の目地シーリングの打ち替え工事を行う必要が生じることでしょう。
周期は一般には約１０年～といわれていますが、最近では分譲マンションなどでは１２～１３年で行っているケースが多いように思われます。
さらには１５年以上してから行うケースもあることでしょう。
ちなみに筆者の所有物件がある周辺エリアでは、賃貸マンションなどは１４年～ぐらいで行っているようです。
修繕費用は支払賃料から相殺という便利な方法での支払い👍
アパートには修繕費用がかかっていく。
アパートにしてもマンションにしても新築時は、ほとんど修繕するようなことはありませんが、築年数が経つにつれて、修繕することがだんだんと増えていきます。
このてん大東建託パートナーズのフルパッケージプランのオーナーならば、修繕することがあっても修繕費用を支払うということはほとんどないと思いますが、それ以外の契約内容のオーナーならば修繕費用を管理会社などに支払っていかなければなりません。
筆者の所有物件も大東建託パートナーズ管理の物件ですが、フルパッケージプランでなくてスタンダードプランなので修繕工事が行われたならば、修繕費用を大東建託パートナーズに支払わなければなりません。
そして以前のことですが、筆者の所有物件のエントランスドアのフロアヒンジの寿命がきたので、交換修繕工事が行われました。
この工事が行われる前に大東建託パートナーズの担当者と簡単に打ち合わせを行いましたが、工事代金の支払いについて、いつもの三井住友銀行の○○支店の大東建託パートナーズの指定口座に振込めば良いですねと尋ねてみると、
「そうすることもできるが、他の方法でも支払うことができる」
とのことです。
そしてその方法とは
「毎月支払われる賃料から相殺という形で支払うことができる」
というのです。
例えばオーナーに支払われる毎月の賃料が５０万円とすると、工事代金が１０万円かかったならば、賃料は５０万円でも実際に支払われる金額は工事代金が差し引かれた４０万円ということになります。
建物の大規模修繕工事でぼったくられないためには？
アパートマンションは１０年～２０年に１度は大規模修繕工事を行うことになります。
この大規模修繕工事、マンションにとっては時間も費用もかかる大きなイベントともいえるでしょう。
そしてこの工事を行う方式は大きく分けて２つないしは３つに分けることができます。
その１つは設計監理方式で、いわゆるコンサルタントにすべてを一任するという方法で、一般的には大規模なマンションでしばしば採用されている方法です。
この方式の場合、大勢の区分所有者の意見をまとめるのに効果的な方法といわれています。
一方で、もう１つの工事方法があります。
それが責任施工方式です。
この責任施工方式についてマンション管理組合のお役立ち情報のサイトの「設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？」という記事には
責任施工方式は施工業者に【調査診断から改修設計、資金計画、実際の工事まで全て】を一任する方式です。この場合の施工業者は、建築士を有し、設計や施工、監理部門などを持つ専門工事会社、建設会社や管理会社等となります。管理組合は、信頼のおける数社や、競争入札で選定した数社の施工業者に、調査診断や修繕計画、工事費見積もりなどの提出を求め、一社を選定します。
引用：設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？
（最終閲覧日2018/5/18）
と書かれています。
マンションも10年を超えるとエアコン故障が相次ぐ
筆者は小規模ながらマンションオーナーをやっています。
建物管理は大東建託パートナーズが行っています。
ところで先日のことですが、入居者が退去された後に、お部屋にクリーニングなどの原状回復作業が行われたわけですが、それからしばらくして、そのお部屋のエアコンの交換工事が行われていました。
この時に、エアコン工事を行っている作業員に近づいて、「エアコンが壊れていたのですか」と尋ねてみると、「壊れたわけではないが、もうかなり長く使用されていたので交換しているんです」とのことでした。
たしかにもう筆者のマンションも竣工から10年超になっていて、この前の夏も入居者さんの申告で、エアコンの交換工事が行われた、お部屋もありました。
大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が、「建物も10年が超えるてくると、ぼちぼちエアコンや給湯器などの建物設備が故障したり壊れたりします」と言っておられましたが、まさにそのとおりになっています。
ところで、エアコンや給湯器などの建物設備の修繕や交換工事は入居者からの修繕や交換をしてほしいとの申告があって初めて行われるものと思っていましたが、今回のように入居者が退去してから原状回復工事の一環として行われることがあるんだなあと思いました。
修繕のために取り分けている積立金を管理会社には知らせない方が賢明？
アパートマンションオーナーであっても、分譲マンションの区分所有者であっても、建物の資産価値を保つために修繕のための費用を積み立てておく必要があります。
このてんでは双方ともに共通しているといえます。
一方で修繕のための積立金をどこに預けているかとなると事情は異なってきます。
アパートマンションオーナーでしたら、取引先の銀行口座に預けていたり、貯蓄性の保険という形で、蓄えておくことができます。
つまりはアパートマンションオーナーは自分の意思で、修繕のための費用の預け方を決めることができます。
ですからオーナーさんが黙っていれば管理会社がこのオーナーさんに
修繕費用がどれぐらいあるかを知ることができない
のです。
実はのちほどでもふれますが、それが肝心なことなのです。
アパートマンションオーナーのほうから、わざわざ管理会社に、修繕のための費用がどれくらいあるのかを知らせる必要はありませんし、知らせないほうが賢明です。
一方で分譲マンションとなると区分所有者から管理組合か管理会社が修繕積立金を回収することでしょう。
この場合、管理組合はマンションの修繕等は管理会社に一任している場合が多いので、管理会社は集まった修繕積立金がどれくらいあるかを把握している場合が多いです。
マンションのオートロックの電気錠が故障で修繕費が16万円
数年前のことですが5月20日の朝のことでした。
マンションの1階にまで降りて、エントランスフロアから外に出ようとして、電気錠を開錠しようとしても電気錠が動きません。
おや？
と思うと、電気錠は開放状態になったままです。
すると大東建託パートナーズからの上記のような貼紙が目に留まりました。
どうやら昨晩の遅い時間、入居者のだれかが、電気錠を開錠しようとしてマンションのなかに入ろうとしたものの、うまく開錠することができず、大東建託パートナーズに電話をかけたようです。
遅い時間だったと思いますが、大東建託パートナーズの社員がかけつけ、鍵を開錠させたものの、故障と判断し、鍵を開放したままにしたようです。
なので、このマンションではオートロック機能が麻痺したままのセキュリティ的には不安な状態になってしまったのです。
ところで
「緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応」
という記事で書きましたが、緊急事態発令中の5月上旬にも同じようなトラブルが生じ、このときも休業中に待機中の大東建託パートナーズの社員がわざわざ駆けつけてくれ、応急処置を取ってくれたのですが、今回、再び再発し、今回のほうはより深刻な状況のようです。
ところでエントランスフロアの電気錠の電気が切られると、オートロック機能も麻痺してしまいますので、訪問者は開放されているエントランスフロアからそのまま建物の中に入って部屋まで留守であっても行かなければなりません。
賃貸住宅設備の故障修理代を管理会社の補償サービスを利用できることも
大東建託施行管理のアパート。
賃貸アパートマンションにおいてエアコン、給湯器、換気扇等などの設備は通常はアパートオーナーの持ち物であり、修理交換等は基本的にはアパートオーナーが負担することになります。
そしてこれらの設備等は年月とともに経年劣化になり、いずれは修理交換を行う必要があります。
もし経年劣化状態で使用し続けるならば、やがて大きな事故やトラブルという代償を支払うことになります。
ところで
故障修理を補償してくれるサービスがあります。
例えば最近は設備等の故障を補償するサービス、例えば大東建託パートナーズなどがオーナー向けに提供しているワランティサービスなどがあります。
もちろんこのサービス、どの程度まで補償の対象になるのかわかりません。なぜならば老朽化による故障は対象外と書かかれているからです。
しかし大東建託パートナーズのオーナーの筆者の経験則からすると、かなりの故障で補償してもらえるようです。（筆者も何度活用する機会がありましたが、いずれも補償してもらえました）
ところで日本人はもともと物を大事にすることが美徳という概念があり、少々不具合が生じても使用し続ける傾向があるようです。
しかし、大きな事故へと発展するならば、美徳もなにもなりません。
そこで家電製品の警告となる事象について次に取り上げてみたいと思います。
テナント部屋の窓を上げ下げする部品の交換補修工事費用が約６万円
４階建て以上の賃貸住宅の場合、１階はテナントにすることがあります。
実際のところ、賃貸住宅の場合は、なぜか１階の人気がなく、上階ほど好まれる傾向があります。
それで１階をテナント賃貸にすることがあります。
そしてテナントとなると１階が好まれる傾向があり、１階がテナント、２階以上が住居にすることが理想とすることもあります。
ところでテナント賃貸となると、住居にはないメリットとデメリットがあります。
そしてデメリットをあげるとすれば、テナント部分もエアコンや給湯器などの設備を設置しますが、オーナーが設置した設備などの維持管理や修繕費用についてはオーナーが負担しなければならないというてんがあります。
筆者の小規模マンションも、１階がテナントなので、修繕などが発生すると、オーナーの筆者が修繕費用を負担しなければなりません。
過去においても、１度、第三者による、おそらくは盗み目的で、シャッターとサッシを壊された時には、10万円ほどの修繕費用が発生し、テナント事業者でなくオーナーに修繕費用の請求がきました。（この時は、損害保険の補償の対象になり、損害保険会社から支払った金額分の保険金がおりました）
エレベーターの内装リフォーム工事の費用が数十万円
以前のことですが、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がありました。
内容は「エレ―ベータ―の件でお話ししたいのですが、いつかお会いできますか」
というものでした。
筆者の小規模マンションにはエレベーターが設置されていますが、エレベーターは便利な設備なのは確かですが、しかし維持管理コストがかかるというデメリットのある設備でもあります。
しかもそのコストが高額になることも・・
なので一体なんの件だろうと、とても心配で不安になりました。
そして大東建託パートナーズの担当者が約束の日時に訪問して言われたことは
「エレベーターの内装において、とても高品質のものを導入することになりました。傷が入ってもすぐに修正できるもので、今、試しに様々な物件で提案しています」
とのことでした。
そして今後の、大東建託施工の物件のエレベーターには、この高品質のもので施工していくとのことです。
筆者の予想は、ワイヤーロープの交換やエレベーター部品の交換と思っていましたが、どうやらそうではありませんでした。
この場合でも、費用は少なくとも10万円以上はすることでしょう。
ところでエレベーターの内装は必ず行うものなのでしょうか。
筆者はこのてんは詳しくないのでわかりません。