小規模マンションオーナーの日記


3月 01, 2024

修繕費 施工業者によって不当に工事価格が高くなっていることがある?


以前に投稿した記事

大東建託のフルパッケージプランでもオーナーが費用負担する工事

でも書きましたが、筆者の小規模マンションの共用部の照明器具のLED化に伴なう、工事の話が大東建託パートナーズの物件担当者よりありました。

マンションの共用灯。今後LEDしか使用できなくなる。

ますます従来の蛍光灯や水銀灯は、入手が難しくなっていくために、LEDへの交換はいたしかたないことで、交換工事は、いずれは行わなければならないことで、工事を受け入れました。

そして大東建託パートナーズの物件担当者がもってきた工事発注書を価格面で協議して、最終的に署名捺印したわけですが、大東建託パートナーズの物件担当者が帰ってから、しばらくしてもう一度、発注書の工事内訳をじっくりと見てみました。

すると照明器具の台数が多く見積もられていることに気づきました。

自ら、マンション内の廊下に行って、照明器具の台数を数えてみましたが、台数が多く見積もられています。

さらに非常誘導灯でない照明器具が非常誘導灯として数えられているものもありました。

実際のところ非常誘導灯となると、通常の共用灯の6~7倍の価格になる場合があります。

それで明らかに、ピンハネされているか、単なる間違いかどちらかわかりませんが、これでは不当に損失を被るので、大東建託パートナーズの物件担当者に、その旨を電話で伝えました。

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2月 18, 2024

戸建て住宅オーナーでも修繕費用を取り分けておくことが必要


賃貸住宅オーナーであるならば、アパートやマンションを維持していくうえでランニングコストがかかることは十分に承知しています。

また分譲マンションに住んでいる場合は、毎月管理費や修繕積立金を支払うことが求められます。

その一方で一戸建て住宅の場合は、修繕そのものは一戸建てのオーナーの裁量で決める事柄なので、修繕のことでさほど心配することがないかもしれません。

せいぜい重たい負担は固定資産税ぐらいだと安易に考えてしまうかもしれません。

しかし一戸建て住宅でも、修繕すべき事柄が生じても修繕せずに放置したままにするならば、建物そのものの劣化が進んでいき、やがては快適な住まいではなくなってしまいます。

なので修繕は必要です。

改修工事画像

一戸建て住宅でも大規模修繕工事が必要になることがある。

ところで一戸建て住宅の場合、どのような修繕が必要になってくるのでしょうか。

 

ざっと取り上げてみますと、まず外壁や屋根の塗装があります。

そのためには費用のかかる足場を組まなければならないこともあるでしょう。

しかし外壁や屋根の手入れは防水のためにも重要な修繕です。

 

さらに外構・エクステリアなどの外回りがあります。

そして内部のフローリングやクロスなどのの張り替え、そして給排水設備の取り替え、さらに水回りの各種の設備の取り替えなども行う必要があります。

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2月 10, 2024

マンション修繕費を相見積もりによって抑えることができた


積水マンション画像

玄関扉の真下にフロアヒンジが設置されている。

筆者の所有マンションの玄関扉の閉まる速度が勢いよく閉まるようになり、フロアヒンジの寿命がきているようなので、管理会社の担当者との簡単な打ち合わせで、フロアヒンジの取替工事を行うことになりました。

取替費用は、7万円~ということで、本体取替工事のみの場合は7万円~10万円ぐらいが相場のようです。

管理会社は大東建託パートナーズですが、取替工事を行うと決まってから、工事代金の見積金額が示されるまでに、数週間が過ぎていきました。

ちょっと様子がおかしいなあと思っていましたが、ある時、大東建託パートナーズの担当者と連絡を取る機会があったのですが、担当者いわく「見積額をだすように施工業者に言ってるがまだこない。もう一度、見積額をだすように催促します」とのことです。

なぜ施工業者がなかなか見積額をださないのか、なぜ渋っているのかと思っていましたが、それから数日後に大東建託パートナーズの担当者から連絡が来ました。

フロアヒンジ取替工事の見積についてですが

「多少高くなってしまったのですが

金額は約18万円5000円です。」

とのことです。

えーと思いましたが、内訳について担当者いわく

「本体取替のみならば約8万円なのが、扉が電子錠なので、配線工事などが加わること、また同じサイズのフロアヒンジがないので、コンクリートを削るなどの工事が加わることで、高くなってしまっています。」とのことです。

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1月 29, 2024

マンションのオートロックの電気錠が故障 修繕費が16万円


数年前のことですが5月20日の朝のことでした。

マンションの1階にまで降りて、エントランスフロアから外に出ようとして、電気錠を開錠しようとしても電気錠が動きません。

おや?

と思うと、電気錠は開放状態になったままです。

すると大東建託パートナーズからの上記のような貼紙が目に留まりました。

どうやら昨晩の遅い時間、入居者のだれかが、電気錠を開錠しようとしてマンションのなかに入ろうとしたものの、うまく開錠することができず、大東建託パートナーズに電話をかけたようです。

遅い時間だったと思いますが、大東建託パートナーズの社員がかけつけ、鍵を開錠させたものの、故障と判断し、鍵を開放したままにしたようです。

なので、このマンションではオートロック機能が麻痺したままのセキュリティ的には不安な状態になってしまったのです。

ところで

「緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応」

という記事で書きましたが、緊急事態発令中の5月上旬にも同じようなトラブルが生じ、このときも休業中に待機中の大東建託パートナーズの社員がわざわざ駆けつけてくれ、応急処置を取ってくれたのですが、今回、再び再発し、今回のほうはより深刻な状況のようです。

ところでエントランスフロアの電気錠の電気が切られると、オートロック機能も麻痺してしまいますので、訪問者は開放されているエントランスフロアからそのまま建物の中に入って部屋まで留守であっても行かなければなりません。

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12月 13, 2023

多機能物件の価格の高騰 消費者ニーズに合わない機能だと・・


以前のことですが経済を扱った番組を見ているとアイリスオーヤマの取り組みについて扱われていました。

アイリスオーヤマといえば経営スピードが速く、業績も伸ばしているという会社というイメージがありますが、番組によると強みの1つは消費者ニーズを的確にとらえて、それに合った商品を開発そして販売することにあるようです。

消費者ニーズといえば、値段と性能のバランスということになると思いますが、日本の大手メーカーの傾向は他社製品との差別化を図るために、様々な機能を付加していき、結果的に多機能な製品になるものの値段がその分、高騰してしまうという事が多いようです。(実際には消費者は多機能でも、すべてを使いこなしているわけではなく、必要としていない機能もある)

値段が高いと、消費者は買いたくても敬遠するということになりますが、アイリスオーヤマは消費者が本当に必要としている機能だけを付加し、あまり必要としていない機能を削除して、そのことによって値段を抑えて消費者にとって買いやすいものにするとういう考えで、そのことが業績好調の要因にもなっているようです。

ところで同じような事柄がに住宅の建設費にも表れており大手を中心に高騰しているといわれています。

もちろん人手不足による人件費の高騰、建設資材の高騰がその理由にあげられていますが本当にそれだけなのでしょうか。

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11月 27, 2023

マンションフロアヒンジ交換工事 大東建託パートナーズの相見積もりで費用を軽減

花画像

筆者の所有マンションも築10年となりエントランスドアの下に設置されているフロアヒンジが寿命になってきたので、エントランスドアが勢いよく閉まるようになり、閉まる時の衝撃音がけっこううるさくなってきたので、大東建託パートナーズの担当者と打ち合わせをし、交換することになりました。

交換することが決まってから、施工業者の選定のために時間がかかり、あれから2カ月後の日が工事日と決まりました。

というのも大東建託パートナーズが3社に見積をださせて選定したからです。

そして結局は最も安い見積額をだした業者に施行してもらうことになります。

最も高い業者の見積額が18万5000円に対して、今回施工してもらうことになった業者さんの見積額が約13万円です。

やはり相見積もりをすると工事費をコストダウンさせることができます。

大東建託パートナーズの担当者の働きに感謝いたします。

ところで工事ですが、当初は半日以上、朝から始めて夕方近くまでかかるかもしれないということでした。

というのは私のマンションのエントランスフロアヒンジには電子錠がついているために、配線を外す作業と、その後、配線しなす作業があるからです。

さらにフロアヒンジ交換のさいに、コンクリートをはつる作業もかかるかもしれないということだったからです。

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11月 15, 2023

アパートマンションの漏電による被害 火災保険の補償対象になる?


日本は春から秋にかけて、しばしば本当によく雨が降ります。

実際に各地で大雨による被害が発生しています。

ところで日本家屋では雨の時期になると、雨漏りに悩まされる世帯が少なからず生じます。

筆者の知り合いにも、以前からも雨漏りをする2階建ての戸建て住宅に住んでいますが、今年の梅雨の大雨のために雨漏りがひどいために、漏電を防ぐために、大雨が降っている時は、電気のブレーカーを切っているんだそうです。

そうなると電気のない生活を送ることになりますが、冷蔵庫などどうしているのでしょうか。

アパート画像

ところで雨漏りというと、木造住宅、木造アパートを思い浮かべるかもしれません。

実際のところ天井部分の木材が腐って雨漏りをすることがあることでしょう。

しかし雨漏りが生じるのは木造住宅だけではありません。

鉄筋コンクリートのマンションでも雨漏りが生じることがあります。

例えば雨がよく降ると、雨水が外壁から染みてくるといったトラブルが生じることがあるようです。

実際は窓枠などの、隙間から雨水が入ってくるのかもしれません。

いずれにしても、雨の多い日本では、どんな建物であっても雨漏りは生じえるトラブルです。

 

ところで雨漏りによる漏電のリスクはどれほど高いのでしょうか。

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11月 11, 2023

トイレ換気扇の交換修理代 16000円👍大東建託物件で


アパート画像

高い入居率を維持している大東建託パートナーズ管理のアパート。

築10年の小規模マンションにオーナー使用部屋を設けていますが、最近になってトイレの換気扇から異常な音がでるようになりました。

さらに台所の換気扇も動かなくなってしまいました。

明らかに修理が必要な状況です。

そこでマンションの管理会社である大東建託パートナーズに連絡を入れました。

大東建託パートナーズの担当者の携帯番号も知ってはいたのですが、一応、正規の連絡ルートの大東建託パートナーズの担当支店に電話をすると、女性の社員が対応にでてこられました。

修理の件で電話をしたことなど話すと、「担当者からの電話をお待ちください」とのこと。

すると10分もしないうちに物件の担当者から電話がかかってきて、「今から状況を確認したいために見にいきたい」との連絡でした。

この対応の速さには感心しましたが、

しばらくして訪問してこられました。

そして台所の換気扇を見られましたが、「この種の換気扇はまだまだ壊れることはないはずなんですけどね」と言われつつ、あっちこっちを動かしているうちに治りました。

どうやら不注意にも、なんらかの拍子に元になる電源を落としてしまっていたようです。

明らかに、こちら側のミスによるトラブルで、直ぐに解決しました。

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10月 30, 2023

マンションの維持管理のために修繕費用を蓄えておくのが大切なのはなぜ?


分譲マンションでも賃貸マンションでも、マンションの劣化を防ぐためには、メンテナンスつまりは修繕が必要となります。

そしてこの修繕費用ですが、分譲マンションでは区分所有者が、賃貸マンションではマンションオーナーがもつことになります。

筆者も小規模マンションオーナーとして、修繕費用については気になるところです。

このてんで大東建託とフルパッケージプランで契約しているならば、30年間は修繕費用について煩うことはありませんが、筆者の場合はそうではないので修繕費用を用意しておかなければなりません。

ところでこの修繕費用、どれぐらい用意しておけばよいのでしょうか。

このてんで国土交通省はガイドラインを示しています。

もちろんこれは分譲マンションの場合のケースですが、原則的には賃貸マンションにもあてはまる部分があると思います。

具体的には日本経済新聞2018年3月26日の「マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく 」という記事によると

国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。30年間の均等払いで、15階建て未満は1平方メートルあたり月178~218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。

 

引用:マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく – 日本経済新聞 (nikkei.com)

と述べています。 (さらに…)

10月 23, 2023

大東建託パートナーズ物件 消火器の交換費用 1台3500円


以前のことですが、大東建託パートナーズの物件担当者から電話がかかってきました。

どうやら最近、筆者の小規模マンションに消防署による検査が入ったようです。

時々ですが、これまでも消防署による検査が入ることがあり、そのたびに何らかの改善点を指摘されることがあります。

そして今回の消防署による検査で指摘されたのは、マンション内にある消火器が古くなっているので、法的なこともあるので、新しいものに交換するようにとの指摘を受けたとのことです。

大東建託パートナーズ管理のアパート。

これまで消火器は実際のところ、使用する機会はありませんでしたので、ずっと置かれたままになっていたのですが、消火器そのものは使用することがなくても、一定期間が経過すれば新しいものに交換しなければならないというてんを知ることができました。

このてんウィキペディアには

住宅には設置・点検義務は無いが、住宅用消火器は5年、普通の消火器であれば10年で交換することが望ましい。特に加圧式粉末消火器は容器やキャップに錆、変形をきたした物は絶対使用せずに新しいものに取替える必要がある。加圧式粉末消火器の破裂はその多くが死亡を含む重大事故となる。

消火器 – Wikipedia

と書かれていて、消火器そのものは1度も使用することがなくても、一定期間が経過すると新しいものに交換することが望ましいことがわかります。

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