電子錠付きエントランスドアのフロアヒンジの交換修理代💓
電子錠付きエントランスドアのフロアヒンジの修繕費用は高額になることがある。
以前に書いた記事
「マンションのフロアヒンジが寿命？」
で書いたとおり私の所有マンションのエントランスドアの下にあるフロアヒンジの寿命がきたようで、入居者さんにも迷惑をかけているようなので、交換工事を行うことになりました。
そこで管理会社の大東建託パートナーズに修理を頼んだところ
「フロアヒンジ取替修繕費用の見積額に愕然」
の記事でも書いたとおり、最初の修繕の見積もりが１８万円ぐらいと、想定をはるかに超えた金額で驚きました。
そこで大東建託パートナーズの担当者が「他の業者さんにも見積もってもらいます」とのこと。
大東建託パートナーズは工事を業者に行ってもらう場合、施工業者が必ずしも決められているわけではなく、場合によっては相見積もりを取ることもあるんだと気づかされました。
大東建託パートナーズの担当者も「悪質な施工業者にかからないように、時々業者についてインターネットなどで調べることもある」とのことで、施工業者の選択には神経を使うこともあるようです。
ところで以前サブリース契約でのアパートマンション経営になると、修繕費用が高くなるという記事を読んだことがあります。
確かにそのようなケースが実際にあるのだと思いますし、サブリース契約でなく分譲マンションなどでも、大手の管理会社に任せきりになると、高い修繕費用をとられることがあるとの話もよく聞きます。
では今回はどうなるのでしょうか。
賃貸住宅経営でかかる高額な修繕費用を抑えるために行えること
ある賃貸住宅大手の会社は建設コストを下げるために行っている事柄の1つですが、それは例えばエアコンを建設中のアパートやマンションに設置する時に、エアコンの注文先業者を1カ月毎に変えるんだそうです。
例えば1月は富士通、2月は東芝、3月は日立、4月はナショナルといった感じです。
そうすることによってエアコン業者の価格を競争させて、エアコンの調達コストを削減しているんだそうです。
そうすることによって建設コストを下げて、アパートオーナーさんの建設費を抑えて、建設受注をもらいやすくしているそうです。
もちろんこのような事柄は、大手の会社ならでは行える事柄なのかもしれません。
しかしこのことは次の事を示しています。
建設費においても修繕費用においても、注文できる業者は複数あることでしょう。
となると相見積もり等を行うことによって、かかるコストを下げることができるということです。
このことが如実にあらわれるのが、建物解体工事かもしれませんが、複数の業者に相見積をとると、Å社は300万円、B社は350万円、そしてＣ社は400万円といった感じで、明らかに金額に差が生じていることがあります。
アパートマンションの漏電による火災 火災保険の補償対象になる？
日本は春から秋にかけて、しばしば本当によく雨が降ります。
実際に各地で大雨による被害が発生しています。
ところで日本家屋では雨の時期になると、雨漏りに悩まされる世帯が少なからず生じます。
筆者の知り合いにも、以前からも雨漏りをする2階建ての戸建て住宅に住んでいますが、今年の梅雨の大雨のために雨漏りがひどいために、漏電を防ぐために、大雨が降っている時は、電気のブレーカーを切っているんだそうです。
そうなると電気のない生活を送ることになりますが、冷蔵庫などどうしているのでしょうか。
ところで雨漏りというと、木造住宅、木造アパートを思い浮かべるかもしれません。
実際のところ天井部分の木材が腐って雨漏りをすることがあることでしょう。
しかし雨漏りが生じるのは木造住宅だけではありません。
鉄筋コンクリートのマンションでも雨漏りが生じることがあります。
例えば雨がよく降ると、雨水が外壁から染みてくるといったトラブルが生じることがあるようです。
実際は窓枠などの、隙間から雨水が入ってくるのかもしれません。
いずれにしても、雨の多い日本では、どんな建物であっても雨漏りは生じえるトラブルです。
ところで雨漏りによる漏電のリスクはどれほど高いのでしょうか。
マンションの解体費用は高額さらにタワマンになると驚くほど高額に？
鉄筋コンクリートマンションのいいところは、寿命が木造のアパートよりもはるかに長いというてんがあります。
メンテナンスが適切に行われているならば、50～100年以上もつとも言われています。
しかしマンションの場合、鉄が錆びてくるならば寿命になり、寿命がくれば建物を解体するしかありません。
そしてこの場合の解体費用は、目安としてはファミリータイプのマンションの場合、１戸あたり数百万円になると言われています。
ということは１戸あたり250万円とすると、50戸のマンションだと、解体費用は250×50＝12500つまりは１億2500万円という高額になります。
この高額な解体費用をマンションの区分所有者で負担しなければなりません。
もちろん解体するほどに建物が老朽化している時に区分所有者が50戸で50人いるとは限りません。
おそらくは所有者のいない部屋も幾らかあるのでないかと思われます。
なので１人あたりの解体費用の負担額はかなりの額になる可能性があります。
ところでマンションが賃貸マンションでマンションオーナーがいるならば、解体のさいはマンションオーナーが解体費用をすべて負担することになります。
ですからマンションを建て替えるとしても解体費用のことも十分に計算に入れておかなければなりません。
物件の目立つ傷や汚れを簡便に費用を抑えて修繕する方法
アパートも完成時はほとんど目立った傷もなく、きれいなのですが、しかし徐々に傷などがついていきます。
床や壁などが汚れたり傷がついたりするものです。
またアパートの顔とも言えるエントランスも汚れたり傷が目立つようになることもあるでしょう。
この場合、お部屋の場合は、入居者が退去したあとに原状回復工事で修繕することになります。
しかしエントランスの共有部分だけでなく、分譲マンションの所有しているお部屋、また賃貸部屋でも気になる汚れや傷がお部屋にあるという場合もあることと思います。
この場合にどのように見た目を改善することができるでしょうか。
この場合、張り替える等で修繕するとしたらかなりの高額な費用がかかることでしょう。
また賃貸部屋の場合は、このような大きな工事は管理会社や物件オーナーと協議したうえで行わなければなりません。
しかし実際には費用も手間もあまりかけずに簡便に行えることがあります。
それは
化粧シートを活用するという方法です。
化粧シート、別名ダイノックカッティングシートとも言いますが、ホームセンターにも売っていますし、ネット通販のアマゾンで購入することもでます。
費用負担が重たい大規模修繕工事の費用を少しでも軽減するためには
アパートオーナーにとって気がかりな事柄の１つは１０年～２０年に１度は行う大規模修繕工事ですが、そのための費用がどれぐらいかかるかということが気になるところです。
あるオーナーの話では「○○建設で大規模修繕工事を行ったら、すごく高ったといった」話を聞きます。
実際のところ多くの場合は管理会社が建物の検査などを行い、大規模修繕工事の提案などを行います。
もちろんオーナーは直ちに提案を受けれて大規模修繕工事を行わなければならないというわけではありませんが、ぐずぐずと遅らせると、建物の劣化が進行したり、管理会社からオーナーに支払われる賃料などが下がるといったことも生じえます。
ところでこの場合、管理会社に任せきりにすると、費用が高くなってしまうことがあります。
なぜでしょうか。
主に２つの理由があります。
その１つの理由は
管理会社に任せると中間マージンが発生するからです。
というのも管理会社は系列の建設会社に丸投げをすることになりますが、その建設会社は元請け業者に丸投げします。
ということで中間マージンが発生し高くなります。
対策としては、大規模修繕工事を管理会社にではなく直接に元請け業者に行ってもらうことによって中間マージンの発生を抑えることができます。
ですから信頼できる元請け業者を認知しているならば、管理会社の機嫌を損ねるかもしれませんが、元請け業者に直接依頼することができるかもしれません。
マンション建築費の高騰😿 資材や人件費が高騰のため
筆者の近所に大東建託施行の賃貸物件が完成しました。
場所的にRC造り３階ないしは４階建てでも、可能な場所ですが、なぜか２階建てアパートです。
RC造りにして戸数を多くしても、エリア的には入居率を高く維持できそうなのですが、戸数を少なくしたアパートです。
なぜなんだろうと考えてみたら、どうも最近は建設費が高騰しているために、より廉価なアパートにしたのではないかと推測されます。
といのも分譲マンションも新築物件は高くて買えないという方が最近、増えているようです。
高騰の理由は、まず第１に人気のある都心部では土地価格が高騰しているというてんがあります。
筆者の所有物件も都心部にあるわけではありませんが市街地でも路線価は年々上昇しています。
都心部になるとホテル事業者も、土地を買いあさっており、マンションデベロッパーと土地購入で競うことになり、土地価格のいっそうの高騰へとつながっているとか。
もう１つの理由は、建築費が高騰し高止まりしているのも、その要因となっています。
そして建築費高止まりの原因は人手不足にあるようで、なかなか人手不足は解消しそうになりません。
建物の修繕コストも値上がりしている？国土交通省のガイドラインでも
分譲マンションの区分所有者になると、修繕積立金の支払いが求められます。
毎月のことなので、収入のなかから、修繕積立金と共益費はの支払い分は、取り分けておかなければなりません。
駅と直結した分譲マンション。
ところでこの、修繕積立金はマンションの共有部分の修繕のために用いるための資金です。
例えば外壁、屋上や廊下の防水や補修などは莫大な修繕費用がかかります。
他にもマンションのなかの共有部分を維持していくためには、とにかく費用がかかります。
それで区分所有者から毎月、そのための費用を集めて、積立てていきます。
そして多くの場合、管理組合などが、そのお金の管理や支払いなどを管理します。
ところで国土交通省は、この修繕積立金についてのガイドラインを公表しています。
そして2021年にも改定されたものを公表しました。
それが以下のサイトにありますが
それによると、明らかに修繕積立金の平均値が上がっています。
たしか以前のガイドラインでは1㎡あたり200円程度だたのが新しいガイドラインでは1㎡あたり約300円になっています。
つまりは1.5倍程度値上がりしているのです。
ということは、これまでは修繕積立金が1万円5千円で、よかったのが、今後はそれでは足りなくなってしまうということです。
エアコン交換工事費用10万円が大東ワランティのおかげで0円に
梅雨が明け暑い夏になります。
となると必需品となるのはエアコンです。
市街地の場合は、夜中でも真夏はあまり気温が下がらないので、安眠のためにエアコンをつけたままにすることも少なくありません。
筆者もそうしています。
ところでエアコンですが、寿命があります。
だいたい10年を超えたころから故障するようになり、エアコンそのものを交換する必要が生じる場合もあります。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
そしてエアコンを交換するとなると1台につき本体が6万円以上、工事費で3万円ぐらいがかかり、だいたい10万円ぐらいの費用がかかります。
アパートやマンションにオーナーにすれば、エアコンはいずれ壊れるものでいつかは交換しなければならないものですが、交換費用が1台につき10万円ぐらいするというのは頭の痛いところです。
ところで
という記事には
大東建託パートナーズが住宅設備延長修理保証を２０１５年11月から開始するというのです。 簡単に言えばオーナーが大東建託パートナーズに定額を毎月支払うならば、設備故障の修理、場合によったら交換を大東建託パートナーズが保証限度額まで保証してくれる制度です。 ところでオーナー、大家にとって賃貸物件の設備故障をおこりうるもので、かなりの高額になる場合もあります。 私のマンションも築8年になりますが、乾燥機の故障が2回ほどあったと記憶しています。 乾燥機の場合、故障修理費は１回につき４万円以上はかかります。 そして10年を超えると、設備故障も増えていくといわれています。・・ いずれにしても大家にとって設備の故障修理、交換は避けられない課題で大東建託パートナーズの新サービスはこの課題に大家さんが取り組む一つの方法にはなりそうです。
と書かれていました。
地方に物件を持つことのリスクがは維持管理が大変なのと後継ぎがいない・・
ここしばらく分譲マンションブームのようなものが続いてきましたが、最近は多少陰りが生じているようです。
というのもマンションに住むことの様々なリスクが意識されるようになったことがあるからかもしれません。
例えば修繕積立金、当初は１～２万円だったのが、突然３～４万円に上がったとか、同じマンションに迷惑な住人がいて困っているが、どうしようもないといった事があるかもしれません。
さらには理事会のメンバーに加わりたくない、マンションの規約が厳しくて窮屈だなど様々なリスクがあります。
それなら家を買えば良いじゃないかとなるかもしれません。
もちろん持ち家を持つことにはマンション暮らしにないメリットが多々あると思います。
特に広々とした住宅に住みたいならば、
田舎の中古の住宅を改修して田舎暮らしを楽しむことも
できると思います。
実際のところ人口減少に悩む田舎に比較的若い世代が移住するならば自治体をあげて歓迎してくれることでしょう。
しかし、すべてがバラ色、リスクがないわけではありません。
筆者の妻の実家が田舎にあるので、そこで感じていることをあげていきますと
まず第一に田舎の家は広くて住みやすいのかもしれませんが、当然、時とともに傷み修繕が必要になっていきます。