マンションも10年を超えるとエアコン故障が相次ぐ
筆者は小規模ながらマンションオーナーをやっています。
建物管理は大東建託パートナーズが行っています。
ところで先日のことですが、入居者が退去された後に、お部屋にクリーニングなどの原状回復作業が行われたわけですが、それからしばらくして、そのお部屋のエアコンの交換工事が行われていました。
この時に、エアコン工事を行っている作業員に近づいて、「エアコンが壊れていたのですか」と尋ねてみると、「壊れたわけではないが、もうかなり長く使用されていたので交換しているんです」とのことでした。
たしかにもう筆者のマンションも竣工から10年超になっていて、この前の夏も入居者さんの申告で、エアコンの交換工事が行われた、お部屋もありました。
大東建託パートナーズ管理の賃貸マンション。
以前のことですが、大東建託パートナーズの担当者が、「建物も10年が超えるてくると、ぼちぼちエアコンや給湯器などの建物設備が故障したり壊れたりします」と言っておられましたが、まさにそのとおりになっています。
ところで、エアコンや給湯器などの建物設備の修繕や交換工事は入居者からの修繕や交換をしてほしいとの申告があって初めて行われるものと思っていましたが、今回のように入居者が退去してから原状回復工事の一環として行われることがあるんだなあと思いました。
賃貸住宅経営にかかる修繕費用どれくらいが必要か？
アパートを建てて、晴れてアパートオーナーになると、今後は家賃収入を期待できるようになります。
しかしお金が入ってくるばかりではありません。
出るお金もあります。
しかも半端ではありません。
その出るお金でも大きな比率を占めるのが
修繕費用です。
どうしてもアパートも経年とともに劣化していきますので、修繕は必ず行わなければならない事柄です。
では具体的には、修繕はどれくらいの周期で行う必要があるのでしょうか。
まずは外壁ですが、外壁の塗装工事の周期はとなると
それは１０年～２０年といわれています。
もちろん塗装の素材によって、耐久性は異なってきます。
高品質の素材の塗装であれば、長くもつかもしれませんが、その反面、修繕工事費用は高くなるでしょう。
塗装工事の修繕費用にバラツキがある理由の１つはそこにあります。
つまりはどのような素材で塗装を行うかで、費用や耐久期間も違ってくるのです。
ところでマンションとかになると、外壁の目地シーリングの打ち替え工事を行う必要が生じることでしょう。
周期は一般には約１０年～といわれていますが、最近では分譲マンションなどでは１２～１３年で行っているケースが多いように思われます。
さらには１５年以上してから行うケースもあることでしょう。
ちなみに筆者の所有物件がある周辺エリアでは、賃貸マンションなどは１４年～ぐらいで行っているようです。
建物の大規模修繕工事でぼったくられないためには？
アパートマンションは１０年～２０年に１度は大規模修繕工事を行うことになります。
この大規模修繕工事、マンションにとっては時間も費用もかかる大きなイベントともいえるでしょう。
そしてこの工事を行う方式は大きく分けて２つに分けることができます。
その１つは設計監理方式で、いわゆるコンサルタントにすべてを一任するという方法で、一般的には大規模なマンションでしばしば採用されている方法です。
この方式の場合、大勢の区分所有者の意見をまとめるのに効果的な方法といわれています。
一方で、もう１つの工事方法があります。
それが責任施工方式です。
この責任施工方式についてマンション管理組合のお役立ち情報のサイトの「設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？」という記事には
責任施工方式は施工業者に【調査診断から改修設計、資金計画、実際の工事まで全て】を一任する方式です。この場合の施工業者は、建築士を有し、設計や施工、監理部門などを持つ専門工事会社、建設会社や管理会社等となります。管理組合は、信頼のおける数社や、競争入札で選定した数社の施工業者に、調査診断や修繕計画、工事費見積もりなどの提出を求め、一社を選定します。
引用：設計監理方式とは？ マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは？
（最終閲覧日2018/5/18）
と書かれています。
マンションのオートロックの電気錠が故障で修繕費が16万円
数年前のことですが5月20日の朝のことでした。
マンションの1階にまで降りて、エントランスフロアから外に出ようとして、電気錠を開錠しようとしても電気錠が動きません。
おや？
と思うと、電気錠は開放状態になったままです。
すると大東建託パートナーズからの上記のような貼紙が目に留まりました。
どうやら昨晩の遅い時間、入居者のだれかが、電気錠を開錠しようとしてマンションのなかに入ろうとしたものの、うまく開錠することができず、大東建託パートナーズに電話をかけたようです。
遅い時間だったと思いますが、大東建託パートナーズの社員がかけつけ、鍵を開錠させたものの、故障と判断し、鍵を開放したままにしたようです。
なので、このマンションではオートロック機能が麻痺したままのセキュリティ的には不安な状態になってしまったのです。
ところで
「緊急時で休業の大東建託パートナーズ トラブル発生での対応」
という記事で書きましたが、緊急事態発令中の5月上旬にも同じようなトラブルが生じ、このときも休業中に待機中の大東建託パートナーズの社員がわざわざ駆けつけてくれ、応急処置を取ってくれたのですが、今回、再び再発し、今回のほうはより深刻な状況のようです。
ところでエントランスフロアの電気錠の電気が切られると、オートロック機能も麻痺してしまいますので、訪問者は開放されているエントランスフロアからそのまま建物の中に入って部屋まで留守であっても行かなければなりません。
大東建託のフルパッケージプランでも修繕費を積立ておいたほうがよい理由
賃貸住宅オーナーにとって建物の修繕は避けることのできない事柄です。
築年数とともに、修繕のための出費がかかります。
なので家賃収入の幾らかを、修繕費用のために取り分けておく必要があります。
しかし大東建託のフルパッケージプランとなると、基本的に30年間は修繕費用は、オーナーではなく大東建託が負担してくれます。
大東建託のサイトにも
〔30年フルパッケージ＋5年スタンダード〕プラン退去の都度発生する各住戸の原状回復費は35年、建物の維持・保全のための修繕費は30年間、あらかじめ定める項目を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。
一括借上｜35年一括借上｜賃貸住宅経営・土地活用なら大東建託 (kentaku.co.jp)
と書かれています。
なので30年間の修繕費の多くは大東建託が負担してくれます。
しかし適用外になる修繕費もあるので、注意が必要です。
いい部屋ネットの大東建託設計施工管理の木造アパート。
さらに30年後には、修繕費の多くはオーナー負担になります。
多機能物件の価格が高騰 消費者ニーズに合わない機能だとたんなる金食い虫？
以前のことですが経済を扱った番組を見ているとアイリスオーヤマの取り組みについて扱われていました。
アイリスオーヤマといえば経営スピードが速く、業績も伸ばしているという会社というイメージがありますが、番組によると強みの１つは消費者ニーズを的確にとらえて、それに合った商品を開発そして販売することにあるようです。
消費者ニーズといえば、値段と性能のバランスということになると思いますが、日本の大手メーカーの傾向は他社製品との差別化を図るために、様々な機能を付加していき、結果的に多機能な製品になるものの値段がその分、高騰してしまうという事が多いようです。
そして実際には消費者は多機能でも、すべてを使いこなしているわけではなく、必要としていない機能もあるようです。
値段が高いと、消費者は買いたくても敬遠するということになりますが、アイリスオーヤマは消費者が本当に必要としている機能だけを付加し、あまり必要としていない機能を削除して、そのことによって値段を抑えて消費者にとって買いやすいものにするとういう考えで、そのことが業績好調の要因にもなっているようです。
ところで同じような事柄がに住宅の建設費にも表れており大手を中心に高騰しているといわれています。
もちろん人手不足による人件費の高騰、建設資材の高騰がその理由にあげられていますが本当にそれだけなのでしょうか。
既製品を使用している建物や設備のほうが修繕負担が安くなる
インターネット上のある記事で、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いという内容の記事を読んだことがありました。
実際のところ以前に、大東建託パートナーズの担当者も、大規模な修繕工事の時は「塗装代が高いかもしれない」ということを言われていたので、大東建託パートナーズの外壁塗装の工事費用が高いというのは、どうやら真実のようです。
それではなぜ高いのでしょうか？
その理由は、塗装そのものの品質によって塗装代金が大きく違ってくるというてんがあるようです。
当然のこととして高品質な塗装を使用するならば、費用は高くなり低品質の塗装を使用するならば、費用は安くなります。
大東建託グループの場合は、既製の塗装ではなく、大東建託グールプ独自の、比較的に高品質な塗装を使用するために費用が高くなってしまうのではないかと思われます。
ところで既製品となると、大量生産が行われているために、どうしても費用は安くなります。
ですから何でも大量に出回っている既製品で満足するならば、全体的にかかる費用は安くなります。
その一方で、ある製品が提供する企業独自のものとなると、費用は高くなります。
というのもその企業独自の製品ですから、競合するものがなく価格競争が行われることもないので、費用は高くなります。
大東建託パートナーズのワランティサービスの活用 トイレ設備編
大東建託パートナーズのワランティサービスに２０１５年１１月に加入してから最初のころですが、正直のところ、ほとんど活用することがありませんでした。
最初の１年半の間、活用したのはエアコンの不具合修理、給湯器の電気系統の故障、換気扇の交換ですが、すべて筆者家族が使用しているオーナー使用部屋の設備のみです。
どう考えても、毎月支払っているサービス料のもとがとれてない状態です。
まあ今後、エアコンや給湯器の故障が相次ぎもとがとれるようになるのかもしれませんが。
大東建託とのスタンダードプランでの一括借り上げの場合は、ワランティサービスに加入して設備故障の保証を得ることができる。
ところで最近、大東建託パートナーズの筆者のマイサービスのサイトを見ていると、ある部屋のトイレの設備工事と表示がありました。
費用負担は大東ワランティサービスとなっていました。
いったいどんな修理工事だろうかと関心がありましたので、入居者と会った時に、聞いてみようと思っていました。
そして、ある時お会いした時に、声をかけ「お部屋のトイレが壊れたんですね」と尋ねてみました。
すると「ウォッシュレットの便座が全然、温かくならなかったので見てもらったら、交換修理をする必要があるとの言われました」とのことでした。
エアコン交換工事費用10万円が大東ワランティのおかげで0円に
梅雨が明けると暑い夏になります。
となると必需品となるのはエアコンです。
市街地の場合は、夜中でも真夏はあまり気温が下がらないので、安眠のためにエアコンをつけたままにすることも少なくありません。
筆者もそうしています。
ところでエアコンですが、寿命があります。
だいたい10年を超えたころから故障するようになり、エアコンそのものを交換する必要が生じる場合もあります。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
そしてエアコンを交換するとなると1台につき本体が6万円以上、工事費で3万円ぐらいがかかり、だいたい10万円ぐらいの費用がかかります。
アパートやマンションにオーナーにすれば、エアコンはいずれ壊れるものでいつかは交換しなければならないものですが、交換費用が1台につき10万円ぐらいするというのは頭の痛いところです。
ところで
という記事には
大東建託パートナーズが住宅設備延長修理保証を２０１５年11月から開始するというのです。 簡単に言えばオーナーが大東建託パートナーズに定額を毎月支払うならば、設備故障の修理、場合によったら交換を大東建託パートナーズが保証限度額まで保証してくれる制度です。 ところでオーナー、大家にとって賃貸物件の設備故障をおこりうるもので、かなりの高額になる場合もあります。 私のマンションも築8年になりますが、乾燥機の故障が2回ほどあったと記憶しています。 乾燥機の場合、故障修理費は１回につき４万円以上はかかります。 そして10年を超えると、設備故障も増えていくといわれています。・・ いずれにしても大家にとって設備の故障修理、交換は避けられない課題で大東建託パートナーズの新サービスはこの課題に大家さんが取り組む一つの方法にはなりそうです。
と書かれていました。
マンションの解体費用は高額 さらにタワマンになると驚くほど高額に
鉄筋コンクリートマンションのメリットは、寿命が木造のアパートよりもはるかに長いというてんがあります。
メンテナンスが適切に行われているならば、50～100年以上もつとも言われています。
しかしマンションの場合、鉄が錆びてくるならば寿命になり、寿命がくれば建物を解体するしかありません。
そしてこの場合の解体費用は、目安としてはファミリータイプのマンションの場合、１戸あたり数百万円になると言われています。
ということは１戸あたり250万円とすると、50戸のマンションだと、解体費用は250×50＝12500つまりは１億2500万円という高額になります。
この高額な解体費用をマンションの区分所有者で負担しなければなりません。
もちろん解体するほどに建物が老朽化している時に区分所有者が50戸で50人いるとは限りません。
おそらくは所有者のいない部屋も幾らかあるのでないかと思われます。
なので１人あたりの解体費用の負担額はかなりの額になる可能性があります。
ところでマンションが賃貸マンションでマンションオーナーがいるならば、解体のさいはマンションオーナーが解体費用をすべて負担することになります。
ですからマンションを建て替えるとしても解体費用のことも十分に計算に入れておかなければなりません。