賃貸住宅経営でどうしても資金が必要な時には信用保証協会に頼れるかも
信用保証協会によって銀行からの融資をひきやすくすることができる。
賃貸住宅に入居するさいには、最近は保証会社の保証を得て入居する方が増えているように思います。
保証会社への手数料は入居者負担ですが、そのおかげで入居が承認され、不動産管理会社や賃貸住宅大家にも迷惑をかけずにすみます。
ところで、これとよく似た制度で信用保証協会があって大家が融資を必要とする時に、大家の金融機関への返済を保証する制度です。
大家は信用保証協会へ手数料を支払わなければなりませんが、本来は融資を渋るような案件でも保証協会の保証により融資を認めてもらえるようになるための制度といえます。
この信用保証協会の目的について全国信用保証連合会のホームページには
中小企業・小規模事業者等に対する金融の円滑化に資することを目的として事業を行っています。
と書かれており、アパートマンション大家の場合も活用できる制度のようです。
この保証制度、一般的な金融機関であればどこでも窓口になって取り次いでくれるようで、活用しやすくなっています。
しかも建物が新しくても古くても、事業性が成り立つと判断されれば保証してくれるものなので、保証してくれる可能性が高いといえるかもしれません。
建物修繕費用が高騰すると入居者にも費用負担が重くなっていく
数年前になって大東建託グループ管理の賃貸住宅の新規入居者の場合、更新時の更新手数料が１００００円以上請求されるようになりました。
契約更新時に費用はかかるのか | ご入居中のみなさま – 大東建託 (kentaku.co.jp)
以前は大東建託グループの物件といえば、更新時の更新手数料は０円だったのが、方針転換をしたようです。
さらに昔は、大東建託グループの物件の場合、入居時の礼金も０円ということも珍しくありませんでした。
しかし最近は入居時に礼金が家賃の１～２カ月分、請求されることが多くなってきました。
竣工して数カ月になるワンルームマンション。まだまだ空室が多い。
大東オーナーとしては、入居者負担が増えるとその分、入居者離れが生じるのではないかという心配をしてしまいますが、しかし最近の事情を考えるとやむえないようです。
つまりは大東建託パートナーズとしても、入居者負担は極力抑えたくても、昨今の建物の維持管理負担増のために、入居者に幾らかを負担してもらわざるをえなくなっているということです。
2022年６月5日の日本経済新聞の「高齢者、きしむ「終の棲家」 修繕費2割上昇し負担重く」という記事には、修繕費単価がこの10年で2割上昇していると書かれていました。
この修繕費の具体的な内容は、住居の外壁塗装や水道工事のことのようですが、これらの修繕は戸建て住宅だけでなく、アパートやマンションの賃貸物件にもあてはまる事柄です。
大東建託パートナーズよりキッチン水栓の修繕費2万円ですとの電話がくる
以前のことですが、突然に大東建託パートナーズの担当者から電話がかかってきました。
大東建託パートナーズの担当者から電話があると、緊張するものです。
修繕等で何か出費が求められるのではないかという思いからです。
とくに大東建託との一括借り上げでフルパッケージプランならば、さほど修繕費のことで心配することはないのでしょうが、スタンダードプランだと心配になります。
それで電話を受けてみると、やはり内容は修繕のことでした。
「○○号室のキッチン水栓が壊れたので、修理が必要です。修繕費用は、○○などを交換することになり¥19960円です。修理に入ってもよろしいですか」
という内容でした。
一応、大東建託パートナーズの場合は、オーナーに修繕費用負担がかかる場合は、見積額を言ってオーナーの承諾を得てから修理を行うことになっています。
それはそれでいいのですが、修理はやはり行わなければなりません。
修繕費用があまりにも高額になる場合は、「もうちょっと安くなりませんか」と言いますが、今回は約2万円なので、これでいいかと思い承諾しました。
ところで筆者は大東建託とはスタンダードプランで契約していますが、ワランティサービスに加入しています。
マンションのための修繕費用を蓄えておくのが大切なのはなぜ？
分譲マンションでも賃貸マンションでも、マンションの劣化を防ぐためには、メンテナンスつまりは修繕が必要となります。
そしてこの修繕費用ですが、分譲マンションでは区分所有者が、賃貸マンションではマンションオーナーが支払うことになります。
筆者も小規模マンションオーナーとして、修繕費用については気になるところです。
このてんで大東建託とフルパッケージプランで契約しているならば、３０年間は修繕費用について煩うことはありませんが、筆者の場合はそうではないので修繕費用を用意しておかなければなりません。
ところでこの修繕費用、どれぐらい用意しておけばよいのでしょうか。
このてんで国土交通省はガイドラインを示しています。
もちろんこれは分譲マンションの場合のケースですが、原則的には賃貸マンションにもあてはまる部分があると思います。
具体的には日本経済新聞２０１８年３月２６日の「マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく 」という記事によると
国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。30年間の均等払いで、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。
引用：マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく – 日本経済新聞 (nikkei.com)
と述べています。 (さらに…)
大規模修繕工事にかかる高額費用を抑えるために行える事柄
大東建託のフルパッケージプランで賃貸住宅経営をしているならば、当初の３０年間は、修理費用や大規模修繕工事費用のことで、気にしたり心配したりする必要はほとんどありません。
しかしそうでなければ、物件オーナーは１０年～２０年に１度は大規模修繕工事を行わなければならず、この時に高額の費用を負担することになります。
これは戸建て住宅のオーナーでも、賃貸住宅オーナーでも、分譲マンションの区分所有者でも同じです。
市街地にある高層マンション。
ところでこの大規模修繕工事の費用に関して産経新聞2021/2/21には「修繕費 入札で４割抑制」という記事が掲載されました。
当初の見積もりが１億６０００万円だったのが、９６３０万円にまで抑制することができたというのです。
記事によると
大阪市天王寺区にある築十数年の分譲マンション。おそらくはこのマンションによって最初の大規模修繕工事だと思われます。
管理会社は大手メーカー系の管理会社。どの管理会社がどこか特定できませんが、大手メーカー系ということなので名の知れた会社ではないかと思います。
この管理会社の見積提示額が１億６千万円ということで、マンションの管理組合は想定を超えた額に驚き受け入れるかどうかを検討します。
費用負担が重たい大規模修繕工事の費用を少しでも軽減するためには
アパートオーナーにとって気がかりな事柄の１つは１０年～２０年に１度は行う大規模修繕工事ですが、そのための費用がどれぐらいかかるかということが気になるところです。
あるオーナーの話では「○○建設で大規模修繕工事を行ったら、すごく高ったといった」話を聞きます。
実際のところ多くの場合は管理会社が建物の検査などを行い、大規模修繕工事の提案などを行います。
もちろんオーナーは直ちに提案を受けれて大規模修繕工事を行わなければならないというわけではありませんが、ぐずぐずと遅らせると、建物の劣化が進行したり、管理会社からオーナーに支払われる賃料などが下がるといったことも生じえます。
ところでこの場合、管理会社に任せきりにすると、費用が高くなってしまうことがあります。
なぜでしょうか。
主に２つの理由があります。
その１つの理由は
管理会社に任せると中間マージンが発生するからです。
というのも管理会社は系列の建設会社に丸投げをすることになりますが、その建設会社は元請け業者に丸投げします。
ということで中間マージンが発生し高くなります。
対策としては、大規模修繕工事を管理会社にではなく直接に元請け業者に行ってもらうことによって中間マージンの発生を抑えることができます。
ですから信頼できる元請け業者を認知しているならば、管理会社の機嫌を損ねるかもしれませんが、元請け業者に直接依頼することができるかもしれません。
マンション修繕費は相見積もりによって抑えることができる
玄関扉の真下にフロアヒンジが設置されている。
筆者の所有マンションの玄関扉の閉まる速度が勢いよく閉まるようになり、フロアヒンジの寿命がきているようなので、管理会社の担当者との簡単な打ち合わせで、フロアヒンジの取替工事を行うことになりました。
取替費用は、７万円～ということで、本体取替工事のみの場合は７万円～１０万円ぐらいが相場のようです。
管理会社は大東建託パートナーズですが、取替工事を行うと決まってから、工事代金の見積金額が示されるまでに、数週間が過ぎていきました。
ちょっと様子がおかしいなあと思っていましたが、ある時、大東建託パートナーズの担当者と連絡を取る機会があったのですが、担当者いわく「見積額をだすように施工業者に言ってるがまだこない。もう一度、見積額をだすように催促します」とのことです。
なぜ施工業者がなかなか見積額をださないのか、なぜ渋っているのかと思っていましたが、それから数日後に大東建託パートナーズの担当者から連絡が来ました。
フロアヒンジ取替工事の見積についてですが
「多少高くなってしまったのですが
金額は約１８万円５０００円です。」
とのことです。
えーと思いましたが、内訳について担当者いわく
「本体取替のみならば約８万円なのが、扉が電子錠なので、配線工事などが加わること、また同じサイズのフロアヒンジがないので、コンクリートを削るなどの工事が加わることで、高くなってしまっています。」とのことです。
住宅設備は故障リスクがあるが大東建託物件のオーナーには保証がある！！
大東建託物件のオーナーの多くは住宅設備故障のさいに修繕費用を支払わなくてもよい。
筆者の銀行口座には毎月２７日ごろに家賃収入が入金されます。
しかしそのさい毎回数万円が引かれています。
この数万円とは大東建託パートナーズが小規模マンションオーナーに提供する住宅設備機器延長保証ワランティーサービスの料金なのです。
このサービスは定額のサービス料金で、物件内の設備機器の修理代を保証するというものです。（老朽化による故障は対象外）
そして、このサービスのいいところは定額、修理回数制限なし、というてんです。
ところでこの数万円はどのようにして算出されているのでしょうか。
まず保証対象は住居部分でオーナー使用部屋も保証対象になります。
それで筆者の物件は対象となるのは１０部屋になります。
そして築年数によってもサービス料は異なってきますが、築８年となると５年超１０年以下の料金になります。
そして基本プランは、１部屋あたりおよそ月額900円です。
保証対象は浴室乾燥機、エアコン、換気扇、トイレ設備、インターホンとなっています。
さらにオプションも加えます。オプション料は１部屋あたり月額300円です。
オプションの保証対象は給湯器、コンロです。
そしてこのサービス料金は１０年を超えると値上がりします。
大規模修繕工事のさいにぼったくられることをどうすれば防げるか？
どこの業界でも是正しなければならない悪習、ないしはあやしい商習慣というものがあります。
とりわけ不動産・建設業界にはそのような悪習というてんで、他の業界よりも多くあるのではないかと囁かれています。
この建設業界の悪習でクローズアップされてきたのは、大規模修繕工事にまつわる事柄です。
例えば分譲マンションの大規模修繕工事の場合は、管理組合は設計コンサルタントと契約して大規模修繕工事を行うのですが、設計コンサルタントは修繕工事会社の入札や選定を行なうのですが、実は談合のような事柄が行われているんだそうです。
つまりは応札する業者は事前に設計コンサルタントから本来の修繕工事の見積もりよりも高い応札額をだすように促されるんだそうです。
具体的には修繕工事会社の見積もりは1億円なのに、一方で設計コンサルタントは1.5億円で応札するようにと求めてくるんだそうです。
ということは5000万円程度余分に工事費がかかるということになるわけですが、その金額を負担するのは結局のところ分譲マンションの区分所有者たちで、区分所有者たちが食い物にされているという構図です。
しかも設計コンサルタントは修繕工事業者にバックマージンを要求することがあり、設計コンサルタントは管理組合からはコンサルタント料を、そしてさらに修繕工事業者からバックマージンといた具合に二重取りを行っているんだそうです。
残念なことにこのようないかがわしい商習慣は横行しているようで、国交省もその事実があることを認識し是正しようとしているようですが、しかしなかなか事が正されていないんだそうです。
マンションフロアヒンジ交換工事 大東建託パートナーズの相見積もりで費用を軽減
筆者の所有マンションも築１０年超となったときにエントランスドアの下に設置されているフロアヒンジが寿命になり、エントランスドアが勢いよく閉まるようになり、閉まる時の衝撃音がけっこううるさくなってきたので、大東建託パートナーズの担当者と打ち合わせをし、交換することになりました。
交換することが決まってから、施工業者の選定のために時間がかかり、あれから２カ月後の日が工事日と決まりました。
というのも大東建託パートナーズが３社に見積をださせて選定したからです。
そして結局は最も安い見積額をだした業者に施行してもらうことになります。
最も高い業者の見積額が１８万５０００円に対して、今回施工してもらうことになった業者さんの見積額が約１３万円です。
やはり相見積もりをすると工事費をコストダウンさせることができます。
大東建託パートナーズの担当者の働きに感謝いたします。
ところで工事ですが、当初は半日以上、朝から始めて夕方近くまでかかるかもしれないということでした。
というのも筆者のマンションのエントランスフロアヒンジには電子錠がついているために、配線を外す作業と、その後、配線しなす作業があるからです。
さらにフロアヒンジ交換のさいに、コンクリートをはつる作業もかかるかもしれないということだったからです。